停车场可行性研究报告

三亚市海棠湾椰洲公共

地下停车场工程

可行性研究报告

编制单位：中国市政工程中南设计研究总院有限公司

2013年12月10日

目录

第一章总论 (4)

（一）项目背景 (4)

（二）项目概况 (7)

（三）问题和建议 (10)

第二章项目提出背景和建设必要性 (11)

（一）项目建设背景 (11)

（二）项目建设必要性 (12)

第三章项目选址及建设条件 (14)

（一）地理位置 (14)

（二）用地及建设状况 (15)

（三）交通现状 (16)

（四）气象条件 (16)

（五）地形地貌 (16)

（六）地质 (17)

（七）水文 (19)

（八）供水供电条件 (19)

第四章建设规模及建设方案 (21)

（一）项目建设内容和建设面积 (21)

（二）建设方案 (21)

第五章节能措施 (43)

（一）项目概况 (43)

（二）项目合理用能标准和节能设计规范 (43)

（三）项目建筑节能措施情况 (44)

第六章环境影响评价与保护 (48)

（一）环境质量标准依据 (48)

（二）建设地址环境现状 (48)

（三）主要污染源及污染物 (48)

（四）综合治理措施 (49)

（五）环境影响评价 (49)

第七章消防措施及安全措施 (50)

（一）消防措施 (50)

（二）安全措施 (50)

第八章组织机构与人力资源配置 (51)

（一）组织机构 (51)

（二）人力资源配置 (52)

第九章工程招标 (54)

（一）招标依据 (54)

（二）招标原则 (54)

（三）招标组织形式 (54)

（四）招标方式 (54)

（五）招标内容和范围 (54)

第十章项目实施计划和进度表 (55)

（一）项目实施计划 (55)

（二）项目实施进度表 (56)

第十一章投资估算与资金筹措 (56)

（一）投资估算 (57)

（二）资金筹措 (63)

第十二章经济评价 (64)

（一）概述 (64)

（二）国民经济评价 (64)

第十三章社会效益评价 (68)

（一）社会效益 (68)

（二）社会评价结论 (69)

第十四章结论与建议 (70)

（一）结论 (70)

（二）建议 (71)

附图：

附图一总平面布置图

附图二负一层平面图(平时)

附图三负二层平面图(平时)

附图四负一层平面图(战时)

附图五负二层平面图(战时)

附图六停车库剖面图

附件：

项目建议书的批复文件

三亚市海棠湾管理委员会关于三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程项目的批复—三海管委[2013]182号

三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程现状照片

第一章总论

（一）项目背景

项目名称

三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程

项目建设单位

三亚市海棠湾开发建设有限公司

三亚市海棠湾开发建设有限公司位于中国南端城市三亚市五大名湾之一国家海岸?海棠湾开发区，是三亚市政府全资注册成立的市直属国有独资公司，成立于2007年12月，注册资本金2亿元，主要从事海棠湾开发建设及配套基础设施建设，并负责政府投入资金的使用和管理，以及海棠湾区域市政配套设施的运营、综合服务等。

公司下设办公室、总工办、工程部、合同部、财务部、人力资源部、拆迁办、事业发展部等职能部门。公司现有员工300余人（含子公司员工），其中市政道桥、给排水、建筑工程、工程监理、工程造价、会计师等专业的高中级专业技术管理人员近80人。

未来几年，公司将加快筹划集团公司建设，逐步推进企业经

济转型。积极拓展思路，充分利用资源优势，培植配套产业，树立品牌效应，逐步实现产业多样化，服务全面化，形成拥有开发、旅游、地产、服务等链条式的综合性集团公司。当前已成立了三亚海棠湾文化传媒有限公司、三亚海棠湾水质净化有限公司、三亚海棠湾海岸经营管理有限公司、三亚海棠湾公共交通有限公司、三亚海棠湾自来水有限公司、三亚海棠湾企业管理服务有限公司、三亚海棠湾温泉开发有限公司、三亚海棠之旅信息技术有限公司等8家子公司。

公司自成立以来，在三亚市市委、市政府及海棠湾工委、管委的直接领导下，按照“6个1+1”的工作机制，为实现国家海岸?海棠湾“三年打基础，五年树形象，十年成规模”跨越性发展战略目标，坚持政府规划先行推进项目建设的原则，以高效、快速推进工程建设为主线，以忠诚奉献、顽强拼搏、真抓实干、争当建设国际旅游岛排头兵的海棠湾精神，全面推进海棠湾市政配套基础设施建设。

编制单位

中国市政工程中南设计研究总院有限公司

可行性研究报告编制依据

（1）海南建丰旅业开发有限公司关于本项目的设计要求；

（2）三亚市海棠湾管理委员会及规划局提供的关于地块的规划设计条件；

（3）《三亚市海棠湾规划整合》；

（4）《工程建设标准强制性条文之----房屋建筑部分》2002

年版；

（5）《建筑设计防火规范》（GB50016-2006）；

（6）《汽车库、修车库、停车场设计防火规范》GB50067-97；

（7）《人民防空地下室设计规范》GB50038-2005；

（8）《人民防空工程设计防火规范》 (GB50098-98)（2001年）；

（9）地下工程防水技术规范（GB50108-2001）

（10）工程设计合同；

（11）国家和海南省、三亚市相关的标准、规范、规程、法

规。

可行性研究范围

本可行性研究主要包括项目背景及建设的必要性、建设规模与建设内容、项目建设地址与建设条件、工程建设方案、环境保护、工程招标、节约能源、组织机构与劳动定员、项目实施进度、投资估算与资金筹措、社会效益分析等内容。

可行性研究工作的目的

本次可行性研究工作的目的和主要任务是在确定项目建设的必要性和工程建设规模的前提下，在通过对建设场址选择、项目规划及工程建设方案论述和综合效益分析的基础上，对三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程建设项目建设的经济可行性进行研究和论证。

本报告旨在对项目建设的投资环境、项目需求态势及其综合效益做出较为深入的研究和分析。通过对该项目各方面的必要性和可行性论证，最终使决策者和建设单位能够更好地把握和操作项目，合理控制对项目经济可行性影响较大的因素，避免不利于项目的情况发生，使项目沿着预期的方向良性发展，以取得较好的综合效益。项目提出的理由与过程

海棠湾位于海南岛南端、三亚市东部，距市区28公里，与亚

龙湾、大东海、三亚湾、崖州湾并列三亚五大名湾，具有较好的

旅游区位条件。海棠湾地区的西北多为山地，东南为较宽平坦的

河流冲积地和滨海平原，区内旅游资源丰富。规划范围总用地面

积平方公里，现状人口约万人，海岸线总长公里。

海棠湾远景预测可容纳居住人口规模约为25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。

目前海棠湾基础设施及周边附属建筑已逐渐完善，急需建设

一个大型停车场，以满足区域内停车需求，根据三亚海棠湾整合

规划，三亚市海棠湾开发建设有限公司拟在海棠湾F路与2号路交

叉口处新建一个地下停车场。

（二）项目概况

项目拟建地点

三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程拟新建于三亚市海棠湾F路和2号路相交处，北侧藤桥河口，西侧为国家海岸湿地公园，南

侧为酒店用地，交通便利，水电等基础设施配套正趋于完善。项目是集社会停车及人防为一体的面积为地下停车库。

项目建设规模与目标

三亚市海棠湾椰洲公共地下停车场工程，总共两层，建筑面积为，其中负一层，负二层，楼梯口建筑面积1000m2。地下室建筑面积中人防面积：（1）、人防工事核六级甲类二等人员掩蔽所建筑面积；（2）、人防工程物资库建筑面积。

停车场地面总用地面积为38242m2，其中占地面绿化面积为18910m2，占2号路面积为537m2，占F路面积为15355m2，占水系总面积3440m2。

本次项目建设的目标包括土建及装饰工程、电气照明工程、给排水工程、暖通工程、消防工程、综合布线工程、弱电安防工程、人防工程、电梯工程、交通工程及其他配套工程等。

主要建设条件

海棠湾位于三亚的东南面，距三亚市28km，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及东环铁路均在此区域通过，交通十分便捷，建设条件较为便利。项目工程建设所涉及的通讯、电力、水源、交通等条件均已在施工之中，2008年5-6月份完成海棠湾一线地块的“六通一平”（通水、通电、通路、通讯、排污、通排水和土地平整）的基础设施条件，即可保证本项目在下半年的动工建设实施。

项目投入总资金及效益情况

（1）、投资估算

本项目投资估算总金额为万元，其中工程费用万元。见下表。

投资估算汇总表

（2）、资金筹措

本项目建设采用BOT “建设—经营—移交”的投资方式进行，承包方自主筹集全部建设资金，完成投资建设后即享有经营权，收回成本后，经营权移交业主。

经过国民经济财务分析，此项目全部投资经济内部收益率为% ，经济净现值亿元，经济动态投资回收期为年。

主要技术经济指标

（1）、总用地面积: 平方米

（2）、总建筑面积: 平方米

其中：

地上总建筑面积:1000平方米

地下总建筑面积: 47313.5平方米

（3）、建筑基底面积: 平方米

（4）、机动车泊位设置标准:800辆

（三）问题和建议

问题

（1）、项目建设初期场址的基础配套设施尚未完全完成，会对工程正常施工造成一定影响。

（2）、海南省是雨水与台风多发地区，台风、雨季将影响工程施工，使工期延长，成本提高

（3）项目建设需要启动建设资金，并需要各级政府批复。

建议

（1）、本项目的其他附属工程应同时设计，同时施工，同时交付使用，以确保施工质量及使用、管理等达到设计预期的良好效益。

（2）、环境保护是我国的一项基本国策，应做好环境保护设计资料的调查工作，使工程设计与沿线地形、地貌及环境相协调，尽量减少工程对环境的破坏。

（3）、项目建设具有显著的社会效益，建议有关部门给予支持，促成其早日建成投入使用。

第二章项目提出背景和建设必要性

（一）项目建设背景

海棠湾是三亚五大名湾之一（其他四个是：亚龙湾、大东海湾、三亚湾、崖州湾），由于远离城市，与亚龙湾、大东海相比，这里少了城市的喧嚣与繁闹，多了份原始生态的美与安宁。海棠湾海岸线长公里，区域内除海水，沙滩，风情，民俗，温泉及岛屿外，还有总长公里长的原生态和水系。站在这里的沙滩远眺，还能看到蜈支洲岛。

海棠湾位于海南省三亚市东北部海滨，地处三亚市海棠镇与陵水黎族自治县英州镇交界处。海棠湾其实只是“半湾”，因为行政区划的原因，本来一个完整的海湾一分为二，属于三亚境内的一半取名海棠湾，属于陵水境内的那一半海湾名称为土福湾，三亚这边就叫海棠湾。两处“半湾”岸线合计总长25公里。

海棠湾内有“神州第一泉”珠江南田温泉、铁炉港、伊斯兰古墓群、蜈支洲岛、椰子洲岛等美景、古迹、名胜，还有的型原创歌舞剧《海棠.秀》，再加上世界级品牌的滨海酒店，这里是旅游度假的天堂。

在海南建设国际旅游岛的大背景下，海棠湾远景预测可容纳居住人口规模约为25万人。其中，过夜游客14万人左右（包括酒店和度假公寓），服务人员7万人左右，原住民4万人左右。

目前海棠湾基础设施及周边附属建筑已逐渐完善，急需建设一个

大型停车场，以满足区域内停车需求，根据三亚海棠湾整合规划，三亚市海棠湾开发建设有限公司拟在海棠湾F路与2号路交叉口处新建一个地下停车场。

本项目正是在这样的背景下提出本项目建设。

（二）项目建设必要性

（1）、节约土地资源，完善公共服务设施

充分利用地下空间，建设停车场设施，将有效地节约土地资源，保证土地的集约化利用。缓解海棠湾国家海岸土地资源紧张的局面，符合集约利用土地的政策，促进可持续发展。

本项目位于规划中沙坝酒店内，该区域是世界级酒店及海滩公共设施集中区，项目的建设是完善公共服务设施的需要。

（2）、平战结合，满足人防建设的需要

本项目考虑到战时防空的需要，保障国家和人民生命财产安全，又考虑平时经济建设、城市建设和人民生活的需要，充分解决交通问题。

（3）、完善交通设施，解决“停车难”的问题

根据规划，本项目所处地段车流、人流较多，建设停车场，能有效地解决“停车难”问题，并促进土地综合开发利用。

（4）、改善道路通行能力

随着海棠湾旅游区的逐步建成及周边酒店的建成营业，交通量与日俱增，散落停泊着各式大小汽车，既严重影响了海棠湾旅游区形象提升，又严重妨碍了旅游区的交通运行，所以该项目建设有利于缓解

交通压力，改善周边道路的交通状况。

综上所述，本项目建设是十分必要的、适时的。

第三章项目选址及建设条件

（一）地理位置

海棠湾位于三亚的东南面，距三亚市28km，与著名的亚龙湾相邻，东线高速公路、海榆东线公路及东环铁路均在此区域通过，交通十分便捷。

本项目位于海棠湾F路和2号路相交处，北侧藤桥河口，西侧

为国家海岸湿地公园，南侧为酒店用地。随着该地区周边生活配套

的逐步完善，现在拟设计社会停车及人防为一体面积为地下停车库。

（二）用地及建设状况

项目选址于海棠湾“国际海岸”旅游度假区一线海景13#、14#、15#号酒店商业规划用地，北临椰洲国家湿地公园，西临海棠湾海

滨路，南紧临洲际酒店项目。

（三）交通现状

1、现状道路

本项目对外交通主要有东线高速公路和海榆东线国道从北部边缘通过，海榆东线公路直进海棠湾，场地内部由海棠湾5号市政道路、4号道路等进入海棠湾滨海路。海棠湾市政道路工程建设进展顺利，海棠湾地区已完成6号、5号、4号、3号、2号路、海棠大道、滨海景观大道的施工图编制和施工工作。

2、现状交通

东线高速公路和海榆东线国道有大量的交通量，其他道路基本上都是内部交通道路，交通量比较大。

（四）气象条件

三亚市属典型的热带海洋气候，按气象带的划分指标，三亚市属中热带，也是我国唯一属于中热带气候的城市。三亚市年平均气温为℃，月最高气温25℃～36℃，月最低气温在10℃以上，年平均日照时数为小时，年辐射总量为cm2。三亚年晴日300天以上，但年降水量在丰富，年均降水量，雨季出现在5～10月份，月平均降水量在～，旱季出现在11月份到来年4月份，月平均降水量在～，干旱季分明。（五）地形地貌

海棠湾为一开口东南的耳形海湾，属海蚀—海积型港湾，海岸地貌类型为沙坝泻湖海岸和沙质海岸构成。沙滩分布沿岸呈“L”型，朝向东南，沙滩连绵长达18km，沙滩洁白，沙滩后缘为高大沙坝，

海岸地形平坦。海棠湾至蜈支洲岛海区水深最大为18m，为浅海区，地形较平缓，其东部由蜈支洲岛岸边向西北海域的方向倾斜，坡度20～25%：西部由大灶村岸边向东南海域的方向倾斜，坡度15～20%,在中部偏东位置形成一深槽。海棠湾主体为沙质海岸，岸线较平直，潮间带为沙滩，由中砂、细砂构成；后海山、铁炉礁和蜈支洲岛东南部海岸为岩岸，海岸在海浪的冲蚀作用下略有后退，海蚀槽沟发育。

（六）地质

1、区域地层概况

根据区域地质资料报告，在拟建区域内，无不良地质作用，未发现全新世以来活动性断裂。区域稳定性较好，可作本工程项目的建筑场地。

拟建停车场项目路基土为第四系全新统海成沉积层（Qhm）。根据本次勘察钻探深度所获资料，工程地质层划分9层：①层素填土（Q4ml）；②层级配良好中砂（Qhm）；②-1层沙滩岩；②-2层淤泥质中砂；③层级配良好粉砂（Qhm）；④层级配良好粗砂（Qhm）。

2、地层结构及岩性特征

各层土的地质特征分述如下：

①层素填土：全路段分布，灰黄、深灰色，湿，松散，土质较均匀，以细砂为主，夹少量植物根系，多为种植土，部分为植物层。该路段均有分布，厚度～，平均，该层的力学强度较差，路基施工时应清除。

②-1层沙滩岩：在海边零星分布。中粗粒结构，值稍硬，锤击易碎。埋深较大，不影响路基施工。

②-2层淤泥质中砂：灰黑色，松散，饱和，粒度不均匀，淤泥含量较低。工程性能较差，路基施工时应专门处理。

②层级配良好中砂：基本全路段分布。浅黄、灰白色，稍湿～饱和，稍密，粒度较均一，石英质，磨圆较好，夹少量贝壳碎屑。揭露厚度～，平均，该层顶界面埋深～，标高～。实测标贯击数7～18击，平均击。天然含水率（ωo）＝～％，天然重度（γo）为m3，渗透系数经验值（K）＝9～10×10-3 cm/s。

③层级配良好粉砂：灰白、黄褐色，饱和，稍密～中密，石英质，粒度较均一，含细砾。揭露厚度～，平均，顶界面埋深～，标高～。埋深较大处，伏于②层之下。实测标贯击数14～18击，平均击。

④层级配良好粗砂：浅灰、灰白色，饱和，稍密，粒度较均一，夹少量贝壳碎屑。主要分布于F路K0+700～K3+路段，揭露厚度～，平均，层顶界埋深～，标高～。实测标贯击数14～21击，平均击。

3、地震概况及液化

本项目地区基本地震烈度为6度，设计基本地震加速度，设计特征周期为。按6度设防时可不考虑饱和砂土或粉土液化的影响。场地类型划分为中软场地土，场地类别为II类，建筑抗震分类属可进行建设的一般场地。

4、场地的稳定性和适宜性

本次勘察范围内及周边地区，未发现滑坡、危岩、崩塌、地面沉降及影响场地稳定性的活动断裂等不良地质作用和地质灾害，场地地基稳定。场地内未发现埋藏的河道、沟浜、墓穴、防空洞等对工程不利的埋藏物。适宜进行本工程的建设。

（七）水文

项目范围内无明显河流。路基土干湿类型多为稍湿～湿。道路区内地下水土层主要含水层为②层级配良好中砂、③层级配良好粉砂，透水性较强，主要含孔隙潜水。勘察期测得该路段地下水位埋深～，依地质条件分析，地下水总体流向为由西向东径流，向海排泄。主要受降水垂向渗入补给及侧向地下水径流补给；据附近明井调查及区域水文地质资料，水位年变幅～。初步判定该场地内地下水、土及地表水对钢筋混凝土及钢筋混凝土结构中的钢筋均无腐蚀性。

（八）供水供电条件

供水工程分为两大部分：一为海棠湾水厂供水工程，由水厂进水管线工程、海棠湾水厂工程和水厂供水管线三部分组成；二为赤田灌渠补水工程，主要是对一条已有灌渠（赤田灌渠）进行改建。输水管线地埋已在施工之中。净水厂厂址位于三亚市海棠湾西北，在南田温泉度假区东南；赤田灌渠从藤桥东河新民坝穿过三道农场、南田农场，与赤田灌区输水渠道汇合。海棠湾水厂供水总规模为10万m3/d，分二期建设，每一期建设规模都为5万m3/d，可满足2020年远期用水需要。