土地资源管理学

土地资源管理学

1.1 土地资源：土地作为自然要素，于现在或可预见的将来，能为人们所利用并

能产生经济效益的那部分土地。

1.2 土地资产：是指土地财产，即作为财产的土地。

二者关系：土地具有资源和资产的双重内涵，前者是指土地作为自然资源，是人类生产和生活的根本源泉；后者是指土地作为财4产，具有了经济（价值）和法律（独占权）意义。

1.3 土地功能：负载（生物和非生物负载）；养育（使各种生物生存、繁殖）；仓

储（矿产、能源资源）；提供景观（自然景观.）；储蓄和增值（价格上身趋势）。

1.4 土地特性：土地是自然的产物、土地面积的有限性、土地位置的固定性、土

地质量差异的普遍性、土地利用的永续性。

1.5 土地管理概念：1）土地管理的主体是国家；2）客体是土地以及土地利用中

产生的人与人、人于地、地于地之间的关系；3）土地管理的基本任务是维护在社会中占统治地位的土地所有制、调整土地关系和监督土地利用；4）综合运用行政、经济、法律、技术等方法管理土地；5）管理的职能是计划、组织与控制；6）土地管理的目的和特点受社会环境的制约，主要受社会制度和土地制度的制约。

1.6 土地管理学

基本任务：应用土地管理学的原理和方法，研究和阐明一定的社会生产方式下调整土地关系，监督调控土地利用的规律性，以达到平衡土地供求矛盾，取得尽可能大的生态效益，经济效益，社会效益。

内容：原理；内容和方法；案例分析；操作实务

内容：1）包括地籍管理（管理）、土地权属、土地利用；土地市场；2）四部分是相互联系，相互依赖的共同构成完整的土地管理内容体系；地籍管理是基础，土地权属、土地市场管理是手段，土地利用管理是核心。

2.1 土地管理原理:人本原理、系统原理、动态原理、效益原理

3.1 政府对土地实施宏观管理的必要性：1）土地是人类生存不可缺少的自然资

源，同时又是稀缺资源；2）公有制土地的存在；3）土地利用外部性的存在（土地利用中一个经济主体的行为，不通过影响价格而直接或间接地影响另一经济主体的经济环境和经济利益的现象）；4）土地市场存在失灵现象（公有土地资源和公有产品的存在；土地利用的外部性；不完全竞争和不完全信息；不确定性；土地投机行为）。

3.2 政府失灵原因：公共决策失误（信息不充分、不完全，政策的“时滞”）；政

府庞大行政机构运行的低效率和“内部效应”（职责重复，部门内部层次多、职责不清）；寻租活动（权钱交易，行贿、受贿）。

对策：1）强化政府对土地的公共管理职能；2）加强公共决策科学化、民主化；

建立良好的地方政府和中央政府的互动合作关系；3）强化监督机制和反馈机制；4）建立健全土地法律体系和加大执法力度。

3.3 政府在土地管理中的行为模式：1）保障土地市场机制的正常运行；2）作为

公共利益的代表，对社会提供公共产品和公共服务；3）消除土地利用的外部

性；4）协调个土地使用者之间的利益，保障土地配置的公平和效率

3.4 土地管理的任务和原则：

任务：1）坚持“一要吃饭，二要建设”的方针，努力实现土地，特别是耕地供求的动态平衡；2）控制“土地供给闸门”，参与宏观经济调控；3）加强土地资源的调查评价和科学规划；4）加强土地资源信息系统建设；5）深化改革，建立适应社会主义市场经济的管理新体制，新机制；6）健全法制，依法行政，实现土地管理秩序的根本好转。

原则：正确处理国家、集体、个人之间关系的原则；坚持生态、经济、社会三效益统一的原则；坚持依法、统一、科学滴管理土地的原则。

3.5 土地管理方法：行政方法（命令、指示、规定、通知等）；经济方法（地租

地价杠杆，财政杠杆，金融杠杆，税收杠杆）；法律方法（贯彻执行法规，调整关系，规定准则）；技术方法（GPS GIS RS）.四种方法各具特色，又有局限，只有综合利用才能事半功倍。

5.1 土地制度：一定的社会经济条件下土地关系的总和，是关于土地这一基本生

产资料的所有、使用的制度。它反映着因利用土地而发生的人与人、人与地之间的经济关系。主要包括土地所有制度和土地使用制度。

土地所有制度：是法律所有权，占有、使用、处分、收益的权利；是整个土地制度的核心，是土地关系的基础。

土地使用制度：占有、使用、收益的权利。

前者决定后者，后者反映和体现前者，是实现和巩固前者的一种形式和手段。

5.2 我国现阶段土地所有制及其形成：社会主义公有制，分为全民所有制和劳动

群众集体所有制两种形式。

农村：土地改革、农业合作化、人民公社化。

城市：接管、没收，赎买，土地征收，立法等形式确立。

5.3 土地产权的基本特性：具有排他性；客体必须具备可占用性和价值性；土地

产权必须经过登记，才能得到法律的承认和保护；土地产权相对性。

5.4 我国国有土地所有权主体、客体和内容：

主体：国家；客体：一切国家所有的土地，包括：城市市区的土地；依照法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地；依照法律规定国家征收的土地；依照宪法规定属国家所有的荒山、荒地、林地、草地、滩涂及其他土地。

5.5 土地权属管理内容：依法确认土地权属；依法管理土地权属变更（土地所有

权、使用权的变更）；依法调查、处理土地权属纠纷。

5.6 城镇国有土地使用权出让管理：

概念：是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地出让金的行为。

两种情况：根据国家建设需要和根据公共利益需要

特征：受让主体广泛性；有偿性；计划性

基本原则：所有权和使用权分离原则；平等、自愿、有偿、诚信原则；国家主权神圣不可侵犯原则；充分合理利用土地原则。

年限：居住70年；工业50年；科教文卫体50年；商业、旅游、娱乐40年；

综合或其他50年。

方式：以协议方式出让；以招标方式出让；以拍卖方式出让。

5.7 城镇国有土地使用权转让管理：

概念：是指以出让方式取得的国有土地使用权在民事主体之间再转移的行为，是平等民事主体之间发生的民事法律关系。

基本形式：出售、交换和赠与。

特征：1）是发生在平等民事主体之间的民事法律行为，是当事人之间进行的民事活动，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用、不损害公共利益等民事活动基本原则；2）只是转让一定年限的国有土地使用权，所有权仍属于国家；

3）土地所有权转让时，原受让人同时转让了该土地使用权出让合同中规定的权利和义务，新的受让人成为出让合同规定的权利和义务的新的承受者。

转让内容：权利和义务转移；建筑物、附着物转移；使用年限；转让价格。5.8城镇土地使用权出租管理：

概念：是指合法取得国有土地使用权的民事主体将土地使用权及地上的建筑物、其他附着物全部或部分提供给他人使用，承租人为此支付租金的行为。

法律特征：土地使用权出租是一种民事法律行为，与土地使用权转让一样，遵循平等、自愿、等价有偿、诚实、信用等民法原则；土地使用权出租是出租人在保留土地使用权的前提下，把部分土地使用权能租赁给他人使用，并收取租金，不发生作为物权的整个的转移；出租地块必须是合法取得且法律允许出租的地块；土地使用权出租后，出租人扔需要继续履行出让合同规定的义务；土地使用权出租主体是通过出让或者转让而取得土地使用权的受让人，不同于土地所有人——国家或代表的出让主体，这也是土地使用权出租的法律特征之一；土地使用权出租，必须将出租土地上的建筑物、其他附着物连同土地使用权一并出租，而民法上的财产租赁合同无此限制。

5.9 土地征收：国家为了公共利益的需要、依法将农民集体所有土地变为国有土

地的行为。

特征：公益性、强制性、有偿性、程序的合法性。

补偿费构成：土地补偿费；青苗费；地上附着物补偿费；安置补偿费；社会保障费用；新菜地开发建设基金；拆迁补偿费

6.1 土地利用影响因素：自然因素，社会经济因素，人的文化素质

6.2 土地利用管理概念：是国家按照预定的目标和土地系统运行的自然、经济规

律，对土地的开发、利用、整治和保护所进行的计划、组织、控制等工作的总称。土地利用管理是土地管理的核心。

6.3 级差地租：是指那些利用生产条件较好的土地所得到的超额利润。

绝对地租：是指由于土地所有权的垄断，任何一块土地，即使最劣等地，也绝对必须支付的地租。

6.4 耕地利用特点：利用周期较短；对自然条件要求严格；集约利用程度较高；

具有永续利用性能。

6.5 基本农田：按照一定时期人口和社会经济发展对农产品的需求，依据土地利

用总体规划确定的不得占用的耕地。

基本农田保护区：经国务院有关主管部门或者县级以上地方人民政府批准规定的粮、棉、油生产基地内的耕地；有良好的水利和水土保持设施的耕地，正在实施改造计划以及可以改造的中、低产地；蔬菜生产基地；农业科研、教学实验田。

6.6 建设用地特点：利用的非生态性；位置的特别重要性；高度集约性；稳定性；

扩张性。

6.7 提高建设用地集约利用程度措施：确定城镇合理用地规模和布局，严格控制

城镇盲目扩张；充分挖掘建设用地内部潜力（首先，要鼓励旧城改造；其次，进行土地置换，提高土地利用效益；再次，实施有利于建设用地内部挖潜的政策）；逐步缩减农村建设用地规模。

6.8 土地用途管制：国家为了保证土地资源的合理利用，通过编制土地利用规划、

依法划定土地用途分区，确定土地使用限制条件，实行用途变更许可的一项强制性管理制度。

目标：土地利用整体效率最大化；协调“吃饭”和“建设”的矛盾；消除土地利用中不利的外部性影响，保护环境，实现土地的可持续利用。

7.1 城市土地市场层次结构：

一级市场（是指城市土地所有者将土地使用权在一定期限内让与城市土地使用者而形成的市场，反映的是土地所有者与土地使用者之间的经济关系。出让（协议、招标、拍卖、挂牌出让）、出租和入股）；

二级市场（是指城市土地一级市场的土地使用权受让者将剩余年期的土地使用权出让予其他土地使用者而形成的市场，反映的是土地使用者与土地使用者之间的经济关系。转让、转租、抵押和入股）。

城市土地一级市场和城市土地二级市场是相互联系、相互作用的，它们共同构成整个土地市场。1）一级市场的土地供给和土地价格对二级市场的土地供给和价格具有决定性的作用，若一级市场运行不规范，二级市场运行无序就不可避免；2）二级市场的供需状况和价格高低又会反馈到一级市场，从而调节一级市场的供需和价格。这样就形成了城市土地使用权流动和信息传导的闭合系统。

7.2 城市土地市场管理：

原则：整合性利益原则；平等对待原则；控制与弹性管理原则；依法管理原则内容：宏观管理：（是指国家从社会经济发展的总体和长远目标出发，通过经济手段和行政手段，对城市土地市场进行干预，以达到抑制土地投机、维护土地市场稳定、优化土地资源配置、合理分配土地收益的目的。包括两方面：城市土地市场供需管理，城市土地市场价格管理）。

微观管理：（是指国家通过法律手段和行政手段，对城市土地市场主体、客体和交易程序进行管理，保证土地市场公平交易和平等竞争，以发挥土地市场机制的正常调节功能）。

7.3 城市土地供需不平衡四种情况：

S1h ＞D1h：一级市场土地供过于求，城市中有大量未开发的闲置土地

S1h ＜D1h：一级市场土地供不应求，城市内没有未开发的闲置土地，且建筑密度和建筑容积率极高

S2h ＞D2h：二级市场土地供过于求，大量的土地未脱售而空置

S2h ＜D2h：二级市场土地供不应求，居民住房和营业性用房极为紧张

7.4 城市土地储备制度的意义：1）有利于充分发挥政府对土地市场的宏观调控

作用；2）有利于盘活城市存量土地资产，提高土地资源利用效率；3）有利于土地利用总体规划和城市规划的实施；4）有利于推行土地招标拍卖制度，建立公开、公平、公正的土地市场。

7.5 城市土地收购储备制度运作程序：

三个阶段：土地收购、土地储备、土地供应

土地收购，是指土地储备机构根据城市总体规划的要求、社会经济发展的需要，城市政府的授权以及土地储备计划，收购集体土地所有权和国有土地使用权的活动。

收购方式：土地征收（国家为了公共利益，依照法定程序将集体所有土地变成国家所有土地，并给与原土地权利人一定补偿的一种行政行为）、土地收回（土地储备机构代表国家依法收回闲置的、逾期未开发的土地使用权）、土地置换（土地储备机构对部分使用不合理的工业用地，利用市场机制，采取差价补偿的方式，实现不同位置的土地使用权置换、从而取得待开发土地的使用权，以达到重新配置土地资源的目的）、土地购买（土地储备机构对于那些地段好、价值高，但使用不合理的土地或者在土地转让过程中价格明显偏低的交易地块，政府通过市场机制，从原土地使用者手中购回土地使用权）。

土地储备：土地进行开发和再开发（使生地、毛地变成熟地）；储备：（储备时间的长短根据城市发展对土地的需求情况以及土地储备中心的经济承受能力而定。）

土地供应：根据城市发展需要和土地供应计划，采取竞争性的出让方式（拍卖、招标和挂牌）向用地者供应土地。

7.6 地价管理作用：1）调节土地供求关系，抑止土地投机，保证土地市场均衡、

平稳发展；2）促进土地资源合理配置，充分有效地利用土地；3）为土地市场管理提供依据；4）规范土地市场中交易各方的行为；5）规范土地估价方法，培养土地估价人才；6）防止国有土地收益流失；7）通过地价管理，合理分配社会财富。

7.7 我国城市土地市场价格管理制度：土地使用权协议出让实行最低限价制度；

土地价格定期公布制度；提前收回土地使用权的补偿制度；土地价格申报制度；政府对土地使用权转移有优先购买权；政府对地价上涨可采取必要的行政手段进行干预；征收土地增值税；规范土地使用权出让收支管理；土地价格评估制度；土地估价人员资格认证及土地估价机构资格评级制度。

7.8 地价指数：反映土地价格随时间变化的趋势与幅度的相对数，是反映一个城

市各类土地价格变化及其总体综合平均变化趋势的相对数。

定基地价指数是将各报告平均地价与基期平均地价相比较而得的相对指数。

环比地价指数是将各报告期平均地价逐期比较而得的相对指数，它所反映的是某年低价相对于前一年的变化方向和幅度。

8.1 土地信息：是指与土地相关的信息，包括描述一块土地的空间特性、自然属

性、经济属性和权属属性以及这些属性之间相互联系的信息。