镇区控制性详细规划说明书

镇区控制性详细规划说明书

第一章概述................................................... - 1 -

一、规划背景.................................................. - 1 -

二、总体规划解读.............................................. - 2 -

三、任务理解.................................................. - 3 -

四、规划重点.................................................. - 4 - 第二章现状分析............................................... - 5 -

一、规划范围.................................................. - 5 -

二、用地现状.................................................. - 5 -

三、建筑质量................................................. - 10 -

四、人口分布................................................. - 11 -

五、道路交通................................................. - 11 - 第三章发展规划.............................................. - 13 -

一、规划依据................................................. - 13 -

二、发展分析................................................. - 13 -

三、规划构思................................................. - 17 - 第四章用地布局规划.......................................... - 20 -

一、用地规划概况............................................. - 20 -

二、居住用地规划............................................. - 21 -

三、公共管理与公共服务用地规划............................... - 22 -

四、商业服务设施用地规划..................................... - 24 -

五、工业用地规划............................................. - 25 -

六、物流仓储用地规划......................................... - 25 -

七、道路交通规划............................................. - 26 -

八、公用设施规划............................................. - 29 -

九、绿地与广场规划........................................... - 29 -

十、景观系统规划............................................. - 30 - 十一、旧城改造............................................... - 31 -

十二、移民安置............................................... - 33 - 第五章专项规划.............................................. - 35 -

一、平面定位与竖向规划....................................... - 35 -

二、公用工程设施规划......................................... - 35 -

三、综合防灾规划............................................. - 44 -

四、环境保护规划............................................. - 46 -

五、环卫设施规划............................................. - 48 - 第六章规划导控.............................................. - 51 -

一、地块划分................................................. - 51 -

二、分区导控................................................. - 55 -

三、“四区”控制............................................. - 58 -

四、“五线”控制............................................. - 59 -

五、分期建设................................................. - 62 -

第一章概述

一、规划背景

（一）区域发展协调的需要

2012年《中国农村扶贫开发纲要(2011-2020年)》被国务院批准发布，为所在的大别山片区扶贫攻坚与区域发展带来了重大战略机遇。2013年湖北省政府批准实施了《湖北省大别山片区区域发展与扶贫攻坚实施规划（2011-2020年）》，被定位为大别山片区重点发展的中心镇之一。该规划要求在大别山片区以生态环境保护为前提，加快发展步伐，不断提高经济增长质量和城乡居民收入水平。进一步调整经济结构，不断提高资源利用效率和劳动生产率，协调推进新型工业化、城镇化、信息化和农业现代化，提高可持续发展能力。作为重点发展的中心镇，是实践新“四化”、协调区域发展、实现老区扶贫攻坚、保护生态环境的重要着力点之一。

（二）城镇产业发展的需要

多年来传统的农业发展模式，使得当前产业发展存在传统产业规模小、层次不高、空间布局较为混杂的局面，这已经成为制约城镇产业集聚和升级的发展瓶颈。近几年，依托大别山的优质景观资源和生态环境优势，吴家山国家森林公园、吴家山国家级自然保护区、湖北大别山主峰风景区、湖北大别山（黄冈）国家地质公园先后在北部建成，旅游业的强势发展的同时特色农业、中药材加工、跨省商贸等产业也得到长足发展，但基础设施建设却相对滞后，一定程度上制约了产业发展和升级。因此，迫切需要编制镇区控制性详细规划落实总体规划意图，科学调整镇区空间布局，提高土地利用效率，为城镇产业拓展新的发展平台。（三）城镇科学管理的需要

曾于2002年编制了首轮城镇总体规划，由于编制时间仓促、近年城市化进程加速等各方面原因，上轮总体规划已很难满足现状发展需要。同时，由于的发展阶段和规划发展规律等各方面因素，区一直没有编制控制性详细规划。在这种情况下造成了城镇建设失去了有效的规划引导和控制。在此背景下，2012年组织了新一轮的城镇总体规划和镇区控制性详细规划的编制，其中总体规划现已获

得审批。因此，继续编制镇区控制性详细规划，进一步落实总体规划意图，为城镇建设发展和规划管理提供依据成为当期城镇规划工作的重点。

（四）宜居城镇建设的需要

不断增加的人口规模、不断扩展的建成区面积以及传统家庭作坊的分散经营模式给整个城镇的管理、污染物的处理造成不利的影响。随着石材加工等产业规模的持续壮大和城镇建设的多年无序蔓延，给有限的生态环境容量带来了极大压力，河网水体污染、垃圾围城、居住品质下降等问题不断出现并有加剧趋势。因此，如何优化镇区空间布局，合理布置绿地及环境卫生基础设施，提升城镇居住环境品质是建设宜居城镇的客观要求，这也是本次控规的出发点之一。

（五）近期项目落实的需要

控制性详细规划是城镇建设管理的基本依据，随着《城乡规划法》的颁布，其法定地位和重要性得到进一步的提升。而镇区由于控制性详细规划编制工作的滞后，导致多项近期建设项目难以顺利实施。因此本次规划的编制和实施，是落实近期建设项目空间，确保城镇建设顺利进行的前提和依据。

二、总体规划解读

2012年10月-2013年7月人民政府组织编制了《湖北省黄冈市总体规划〔2013-2030〕》（下文简称《总体规划》），并获得通过，成为引领镇域健康有序发展的有力保障，镇区发展和镇区控制性详细规划编制也不例外，都应遵循《总体规划》的指引。

（一）规划概要

1．性质定位

鄂东优质云雾茶主产镇、蚕桑产业发展示范镇、大别山地区中药材集散中心镇、鄂皖边际经济贸易重点镇、湖北小城镇建设先进镇、中部地区生态旅游明星镇。

2．城镇规模

规划近期（2017年），镇区常住人口2.1万人，城镇建设用地1.71km2，人均城镇建设用地达到80.4m2/人；规划远期（2030年）镇区常住人口3.2万人，

城镇建设用地3.1km2，人均城镇建设用地控制在97.8m2/人。

3．规划结构

镇区东部：用地以林地、一般农田为主，用地条件好，适合镇区扩展开发。

镇区南部：用地为一般农田和基本农田，用地条件好，有一定扩展空间，且临近S201省道，发展引力大，条件好。

镇区西部：用地为山地，扩展要跨越西河，用地空间狭小，发展门槛高，阻力大。

镇区北部：用地主要是林地、一般农田和园地，用地条件较好，交通便利、且邻近规划的县级旅游服务集散中心，存在较大发展空间。

4．道路交通

规划形成“三纵六横”的道路网状结构。“三纵”包括天柱路、S201省道、河西大道，“六横”包括石南一路、二程路、大鹏路及其延长线、毕坳路及其延长线、石北一路、石北二路。

（二）指导意义

1．功能构成

以城镇性质为依据，《总体规划》明确了轻工业、旅游产业、商贸、居住四大功能。其中商贸功能基本集中规划于老镇区及周边区域，规划在原有基础上改造、充实、提升；同时S201省道以东大鹏路以南机场北路以北区域发展相应的商贸服务功能。在产业功能方面，通过对老镇区内零散企业的迁并，将镇区轻工业集中布置于窑湾村东部，旅游产业相关接待设施布置于程璋河西部。居住功能在优化现有用地结构和功能的基础上，合理布置和分区，以形成良好的居住环境。本次规划将以《总体规划》确定的总体功能结构为指导，细化量化用地布局。

2．空间布局

在遵从《总体规划》中镇区总体空间结构规划前提下，本次规划将继续深化其相应功能区块的内部空间，并完善相关配套设施。

三、任务理解

由于本次控制性详细规划是紧接于《湖北省黄冈市总体规划（2013-2030）》进行编制的，其规划思路有着很好的延续性和一致性，因此本次控制性详细规划

主要根据《总体规划》成果、当地建管部门提供的相关资料以及数次实地踏勘获取的一手资料，结合相关城市规划技术管理规定，深化并落实总体规划意图，落实近期建设项目，形成控制性详细规划成果，为的建设发展和城镇管理提供法定依据。

四、规划重点

（一）深化城镇总体规划方案

以城镇总体规划为依据，深化用地分类、道路系统、空间布局，落实近期建设项目，进行平面定位，确定各个地块控制指标，以此落实总体规划意图。（二）量化各类建设用地规模

从规划内涵看，城镇总体规划的内涵在于战略层面的规划引导，而控制性详细规划的内涵则在于操作实施层面的控制和指引，这就要求在本次规划中将总体规划结构性的、定性描述的内容进行量化。其重点内容是对包括居住、各类公共设施、市政设施等用地规模的确定，确保相应功能能够满足城镇发展的需求。（三）科学制定规划控制指标

规划控制指标是控规的核心内容，控制指标的科学与否直接关系到规划的前瞻性和操作性。城镇建设存在诸多不确定因素，规划控制指标的确定也是控规的主要难点。本次规划在维护公共利益的前置原则的基础上，重点研究近期建设项目的控制指标，确保近期建设项目落实，给予地块指标一定的弹性，以应对市场的不确定因素，同时也给未来的建设发展预留合理的空间。

第二章现状分析

一、规划范围

本规划范围为《湖北省黄冈市总体规划（2013～2030年）》确定的镇区控制规划范围，主要包括东至饼子铺村、南至冯家畈村、北至周家畈村、西至毛家坳村之间的区域，规划范围总面积7.1km2，规划远期（2030年）城镇建设用地3.1km2。（详见图2-1）

图2-1 本规划范围

二、用地现状

规划区现状建设用地为86.1公顷，主要包括居住用地（R）、公共管理与公共服务用地（A）、商业服务设施用地（B）、工业用地（M）、物流仓储用地（W）、公用设施用地（U）、道路与交通设施用地（S）等几种类型。规划区现状各类建设用地构成情况见表2-1和土地利用现状见图2-2：

表2-1 现状建设用地构成表

图2-2 规划区土地利用现状图

（一）居住用地（R）

规划区现状居住用地42.68公顷，占规划区城镇建设用地总量的49.57%，人均居住用地水平约为35.57 m2/人。由于规划区自然环境和地形条件复杂，同时缺乏统一的规划引导，区各地块用地功能混杂，没有形成空间界线明确的居住小区。现有居住用地主要以镇政府为中心，沿S201省道、天柱路、大鹏路、河西大道等主要道路呈带状分布。

镇区内普遍存在着居住、经营“二合一”的生产生活组织模式，造成了规划区居住用地形成了“户户临街，家家面巷”的街坊式沿街布局形态。此外规划区的住宅的建设和组织形式则多采用商住混合式，尤其是临街居民修建的多层住宅。规划区居民多从事家庭作坊式工商业生产活动，住宅底层往往作生产之用，或发挥产品展示和交易功能，二层及更高层则作起居之用。总的来说，现状居住用地普遍存在以下问题：

1．居住用地占总建设用地比例的比例较大，绿地、公共服务设施用地及公

用设施用地很少甚至缺失，表明规划区的城镇建设相对处于自发建设状态，缺乏规划引导。

2．临街的居民住宅的商住混合方式布置和建造，带来了严重的占道经营现象，增加安全隐患的同时，造成了内部交通的通行效率低下。

（二）公共管理与公共服务用地（A）

规划区现状公共管理与公共服务用地为11.64公顷，占城镇建设用地的13.52%，人均公共管理与公共服务用地水平约为15.03 m2/人。规划区现状公共管理与公共服务用地主要包括四类，分别为行政办公用地（A1）1.78公顷、文化设施用地（A2）0.49公顷、教育科研用地（A3）8.71公顷、医疗卫生用地（A5）0.66公顷。现状体育用地（A4）方面，规划区内除各级学校设有相应的体育设施之外，没有独立的体育用地类型。

1．行政办公用地（A1）

规划区行政办公用地主要集中分布于大鹏路及天柱路两侧，包括镇政府、居委会、镇粮管所、财政所、工商行政管理所、税务所、派出所等机构。现状行政办公用地总计1.78公顷，占城镇建设用地总量的2.07%。

大致来看，规划区行政办公用地呈现集中与分散相结合的分布特点。集中主要指以大鹏路和天柱路交口处的镇政府为中心，沿两条主要道路布局；分散是指各行政机构之间保持一定的距离。这种布局方式一方面保证居民能够在相对集中的空间范围内，方便快捷地了解政务信息和与各职能机构沟通处理相应事务；一方面可以避免政务活动带来的人车流在高峰段过于集中，同时还有利于提高行政机构周边地区的治安水平和运行效率。

此外，从现状建设质量来看，规划区各行政机构建筑年代较为久远，办公设施设备不足，亟待更新和补充。

2．文化设施用地（A2）

规划区现状文化设施用地较为缺乏，主要包括文化站和电影院，二者皆处于设备落后且数量短缺的局面，不能满足居民文化生活的需要。现状文化设施用地总计0.49公顷，占城镇建设用地总量的0.57%。

3．教育科研用地（A3）

规划区内现状教育科研用地约8.71公顷，占城镇建设用地总量的10.12%。

相应教育机构主要包括二程希望中学、初级中学、中心小学以及幼儿园。各教育机构都具有独立用地范围，二程希望中学为镇区南部，背山面水周边环境较为优良；镇初级中学和镇小学分别布局在镇区的东北角、东南角，远离过境交通，且背靠山坡，环境优美、安全安静。

4. 医疗卫生用地（A5）

规划区现状医疗卫生用地总计0.66公顷，占城镇建设用地总量的0.77%。相应机构主要包括卫生院和福利院，两者的用地规模都比较狭小，其设施设备陈旧，无论在数量还是质量上都难以有效提供保质保量的医疗卫生服务，需要积极升级拓建。

（三）商业服务设施用地（B）

规划区现状商业服务设施用地格局大致为以天柱路、S201省道和府前路交汇地区为中心，沿S201省道和天柱路向南北两个方向扩展。现状商业服务设施用地合计6.41公顷，占城镇建设用地总量的7.45%，用地比例较小。

其商业设施主要包括便利店、小型超市、杂货店、理发店、餐馆、旅店等类型，沿S201、天柱路、呈带状分布，主要服务于镇域居民，一般规模较小、卫生状况不大理想，考虑到未来发展需要整合升级。

商务服务设施主要包括中国农业银行石咀分行和中国邮政局石咀支局等，该类设施提供服务类型较少层级较低，难以满足未来规划区产业发展和本地居民不断增长的相关需求，有必要增加建设。

集贸市场是农村地区重要的物质交换场所，也是城镇发展中的重要商业服务设施。规划区内现状没有规范成型的集贸市场，仅在镇政府附近的天柱路与府前路交汇处自发形成了零散的不规范的临时性农贸产品摊点，规划区亟待规划建设规范的集贸市场。

（四）工业用地（M）

规划区工业基础薄弱，多属于初级加工工业，且业态较单一，主要有石材加工、中药材加工、茶叶加工等几类。同时现状工业用地分布较为零散，主要分布在S201省道南段、河西大道北段和大鹏路西段等区域。主要工业企业包括板材厂、小型的大理石切割加工厂、砖厂等，规模较大的企业有新星板材厂、北京同仁堂湖北中药材公司药材加工厂等。现状工业生产设施用地5.14公顷，占城镇

建设用地总量的5.97%，用地比例较小。

（五）绿地（G）

规划区位于大别山主峰南麓，西河从镇区中心贯穿而过，山水相映、周边生态环境优良，为其提供了良好的生态本底。但由于城镇建设和发展阶段的制约，规划区内目前还没有为居民生活服务的独立设置的公共绿地，也即现状规划范围内绿地为0公顷。同时，居住区绿地、单位附属绿地、工业区防护绿地、道路绿地等其他形式的绿地也很少，且绿化结构简单、水平较低。

目前，规划区仅有的一处烈士陵园背山面路，自然环境优越，却未得到应有的重视与开发。

（六）物流仓储用地（W）

规划区内现状物流仓储用地主要包括位于镇区北部的国家储备粮库以及一些小型中药材仓库等，其用地总计6.35公顷，占城镇建设用地总量的7.38%。除国家级的储备粮库之外，其他仓储物流设施规模较小，设备简陋。

（七）公用设施用地（U）

规划区内公用设施用地主要包括水利水保中心、变电站、镇电信局和镇消防站，其中消防站位于镇政府内，设施陈旧简陋，无法满足的消防需要。现状公用设施用地总计0.81公顷，占城镇建设用地总量的0.94%，城镇市政公用设施建设非常滞后。

三、建筑质量

经现场勘查分析，规划区现状建筑按承重构件材料和建筑质量可分为三种类型（详见表2-2）：一类建筑是指混凝土结构建筑，大多建于2000年以后，结构完整、外观良好，抗震性能好，占现状总建筑的51%；二类建筑是指砖结构混凝土结构混合使用的建筑，主要建于1990年代，现虽已较为陈旧，但坚固程度和建筑质量较好，占现状总建筑的47%；三类建筑是指砖结构建筑，建于上世纪90年代以前，外观破损且存在较大安全隐患，占现状总建筑的2%。

表2-2 规划区建筑质量现状分析

四、人口分布

规划区现状人口涉及1个居委会和8个建制村，即居委会、徐家套、毛家坳、程早冲、田家畈、窑湾、程璋河、饼子铺和周家畈，规划范围内常住人口总数约12000人。人口主要集中分布在镇区中心，即沿天柱路从大鹏路到毕坳路之间的区域；其余人口大部分沿西河两岸分布，即S201省道东侧和河西大道西侧的区域；此外，山前冲积平原处也有少量人口呈带状分布。总地说来，规划范围区人口分布特点是集中分布与零散分布相结合，集中分布地区成团块状布局，分散分布地区沿河流或道路呈带状布局。

五、道路交通

（一）对外交通

现状对外交通能够联系安徽省金寨县和霍山县、湖北省罗田县以及域其他乡镇。其中南北向对外交通主要通过S201省道，向北通达安徽，向南通达城，现状路面宽度12米；东西向对外交通主要有大鹏路，联系的另外一个副中心城镇——杨柳镇以及雷家店镇，现状路面宽度6米。此外，通过若干乡、村道路联系镇域范围的其他村庄以及吴家山国家森林公园、吴家山国家级自然保护区、湖北大别山主峰风景区、湖北大别山（黄冈）国家地质公园等旅游景区。

（二）镇区内部交通

规划区内现状城镇内部道路与交通用地13.07公顷，占城镇建设用地的15.18％，人均10.89 m2/人。

1．路网

规划区主要道路已基本形成以干道为支撑，以支路、街巷为辅助的方格网状道路系统（表2-3）。干道以东北－西南向的S201省道、天柱路，西北－东南向

的大鹏路、毕坳路、河西大道为主，交通组织方式为以车为主的人车混行模式；支路和街巷则主要以干道为骨架，担负着联通局部区块之间及地块内部的任务，是居民日常通勤的主要通道，且主要承载步行和自行车等非机动车出行方式。

从通行效果来看，镇区东北－西南向道路等级较高、路况较好，且贯穿整个镇区，通达性较好。南北向由于现状建筑以及自然山体和河流的阻隔，道路短小且曲折不畅。在局部地段尤其是靠近旧镇区的区域，道路通行能力难以满足日常通行需求，时常出现交通拥堵。

表2-3 现状主要道路一览表

2．广场和停车场

规划范围内尚未设置独立的广场和停车场用地，未建成任何形式的广场和停车场，车辆随处停放，占用道路现象普遍存在。

3．城镇公交

规划区内目前由兴和客运公司运营多条客运线路，每天有多趟汽车发往县城和周边乡镇，但镇域内部的交通主要依靠个体小汽车甚至摩托车承担，尚未形成独立有效的公共交通系统。

第三章发展规划

一、规划依据

1.《中华人民共和国城乡规划法》（2008）

2.《中华人民共和国土地管理法》（2009）

3.《城市规划编制办法》（2007）

4.《村镇规划编制办法》（试行）

5.《城市用地分类与规划建设用地标准》（GB50137-2011）

6.《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2010）

7.《镇规划标准》（GB 50188-2007）

8.《湖北省城乡规划条例》（2011-08）

9.《湖北省控制性详细规划编制技术规定》(2006)

10.《湖北省大别山片区区域发展与扶贫攻坚实施规划（2011-2020）》（2013.03）

11.《黄冈市农村建房规划和用地法规知识问答汇编（2009.06）》

12.《城市总体规划（2004-2020）》

13.《经济和社会发展第十二个五年规划纲要》

14.《湖北省农村河道综合整治规划》

15.《湖北省黄冈市总体规划（2013-2030）》（2013.05）

16.《土地利用总体规划（2010-2020）》

17.《社会经济统计年报（2009-2011）》

18.国家、湖北省及黄冈市相关规划建设标准和技术规范

二、发展分析

（一）机遇

1. 区位优势

地处鄂皖边界，与安徽省的霍山、金寨两县接壤，鄂皖公路、大别山腹地公路纵穿全镇，是湖北省百名重点中心镇和边贸口子镇之一，同时是两大副中心镇之一，区位条件优越。

2. 政策优势

（1）国家发展政策

国家最近几年陆续推进“中部崛起”战略、“新型城镇化”战略、大力倡导建设小康社会和生态文明。国家发展政策为社会经济的发展带了重要的战略契机，指引了城镇化和社会经济的发展方向。

（2）区域发展策略

武汉城市圈“全国资源节约型和环境友好型社会建设综合配套改革试验区”的建设、湖北省“两圈一带”发展战略的实施、“湖北省大别山片区区域发展与扶贫攻坚实施规划”的提出、湖北省脱贫小康试点，这一系列的区域政策则为的发展提供了更加现实的机遇。

3.资源优势

（1）资源丰富多样

还具有得天独厚的资源优势，比如其气候条件良好、茶园果园大量分布，可以发展生态旅游业；林木繁盛、山地自然风光独特，可以发展特色旅游业和生态旅游业；石材资源丰富，可以发展石材加工业。丰富多样的资源能够为规划区的产业发展提供有力的支撑。

（2）生态环境良好

生态环境良好，具有很好的后发优势。之前由于地理区位原因，经济发展一直较为缓慢，这客观上保障了规划区生态环境没有受到较大破坏。促使其保持了优良的生态环境和优美的风貌景观，经济后发劣势转变为明显的生态环境优势，为的发展提供了新的砝码。

4. 区域经济的带动

（1）黄冈市经济发展势头良好

据相关统计公报，2011-2012年黄冈市国民经济保持平稳较快发展，各项社会事业取得新的进步，实现了“十二五”时期良好开局。区域经济发展势头良好，经济结构进一步优化，社会经济发展进一步协调，区域发展内在活力和动力进一步增强。

（2）社会经济稳步发展

近些年来，经济呈平稳发展态势。农业生产形势良好，工业经济快速增长，固定资产投资稳定增长，消费市场需求平稳，外贸出口恢复性增长，社会民生继

续改善，旅游开发步伐加快，2012年工农业总产值达到11.16亿元。作为中心镇之一为县域经济发展做出贡献的同时，也受到县域经济平稳增长的辐射和带动。

（3）交通区位的改善和提升

各级政府一直致力于交通条件的改善，规划区所在地的交通基础设施建设也有了质的飞跃。武英高速通车和S201“红色旅游公路”的打造。使的交通区位大大改善，并明显形成交通优势，加入到了“武汉城市圈”的辐射范围；同时镇域内部的村组公路等道路也在不断建设和发展。交通区位的提升促使的商贸业、旅游业不断繁荣，镇域内部生产生活条件不断改善，地处山区的经济社会都取得了较大进步。

（二）挑战

1. 发展基础薄弱

（1）经济实力薄弱

是一个革命老区和省际边区，处于大别山国家级贫困连片特殊困难地区，经济发展相比同类乡镇较为缓慢；同时它作为国家级贫困县一个镇区，经济发展也滞后于其他地区。

（2）产业基础薄弱

地处大别山主峰南麓，镇域范围内多山地沟谷，可供农业垦殖和工业发展的成片地块较为稀缺。农业以茶叶、桑园、板栗、中药材的种植和初加工为主，尚未向精深加工的产业化方向发展，发展形式单一；工业主要较为低级的石材初加工为主，工业基础薄弱。

（3）基础设施建设滞后

给排水设施、公共设施、休闲设施、电力设施等基础设施建设的混乱滞后和不完善，不仅不利于镇区的空间形态优化，还在一定程度上影响了产业发展基础的提高。

2. 自然环境限制

（1）气候

属于长江中下游北亚热带湿润季风性气候，降水集中且量大，容易带来洪水

威胁，同时也给日常给排水系统造成压力。

（2）地形

地处大别山主峰南麓，地形地貌变化多样，以山地沟谷为主，地势高低起伏，加上西河河流的分割，建设用地面积有限。

（3）地质环境

地质环境较为脆弱，易受到自然和人为活动的影响，一旦破坏较难恢复；滑坡、泥石流等地质灾害影响面较广。

3．城镇建设空间混乱

（1）居民点临街随意布置

居民住宅沿交通线路随意分布，布局散乱无序，造成居民点空间分布零散和破碎，土地利用效率不高。

（2）居住用地无序扩张

房屋分散布局，存在着多栋房屋围合包围农业用地的情况，这造成农业用地分散影响耕作的同时，造成了城市空间的破碎化，给城镇空间形态发展带来较大的消极影响。

（3）房屋间距过小

居民房屋之间的间隔太小，不仅造成房屋局部密度过大，而且造成了街景凌乱的现象。

（4）居住用地对其周围用地的影响

居住用地的随意性临街布局，致使居住用地后方的土地成为主要的纳污、垃圾场所，不仅影响到生态环境，还造成土地利用的浪费。

4. 资源利用瓶颈

资源利用状况相对比较单一，除茶叶、中草药等传统特色资源外，其他资源赋存很少或者开发有限，需要发掘新的优势资源或对现有资源进行深度开发和利用，以突破现有的资源瓶颈。

5. 思想文化落后

当地新农村建设局面良好，但大部分居民的思想意识并没有与时俱进，得到明显的提升，思想文化状态大大落后于规划区现状发展进程，比如居民在住房建设上表现出较强随意性、镇区居民“离土不离乡”在规划区继续从事生猪养殖、生活垃圾直接向河道倾倒等现象普遍存在。此外，安土重迁、小农思想等思想文

化层面的因素也成为规划实施的阻碍之一。

三、规划构思

（一）规划理念

1．区域协调发展理念

坚持空间一体化和区域协调发展理念，加强老镇区与周边地区功能的协调及与基础设施、生活配套设施的相互衔接，同时强化以水系和山体为景观风貌特色的共同塑造。

2．生态环境优先理念

在生态环境方面虽然具有较好基础，但是也存在诸如无序建设与生态环境保护不和谐的行为挑战着规划区的生态环境后发优势。因此，本次控规首先遵循可持续的发展理念，追求社会利益、经济效益和环境效益的统一，创造与水、山相融的绿色产业发展空间和人居环境

3．规划布局弹性理念

市场环境和外部政策环境的可变性为规划区未来的发展带来了不确定要素，因此本次控规努力维护规划的前瞻性，坚持以市场为导向，注重规划的弹性，在控制指标的刚性与弹性、用地功能的适度混合性、空间布局结构的灵活性和可伸展性等方面慎重对待。

（二）规划结构

1．规划构思

（1）梳理产业关系，调整功能布局，优化空间结构，引导人口分布，整治环境卫生，改善人居环境；

（2）厘清旅游业接待服务和镇区内部日常生活服务的关系，减少二者的相互干扰，在日益提升旅游接待能力和质量的同时，促进本地居民生活条件和生活质量的改善；

（3）明确镇区的发展方向，建立镇区建设有序的控制和引导，提高土地利用效率；

（4）完善公共服务配套设施，提升公共服务功能，改善镇区居住环境品质，营造良好的居住环境；

（5）完善交通体系，重点解决道路规划和路况质量问题，完善基础设施，形成镇区便捷高效的主干道系统。同时处理好交通功能与景观塑造之间的关系，建立与水网相结合的道路系统；

（6）工业以轻工业（石材、中草药、茶叶及其他农特产品）为主，以“生态工业园”理念为指导建立石材、中药材和茶叶加工园区，促进工业入园集中管理的同时，加强环境管理减少污染物排放；

（7）在保护现有河川和山体资源的基础上，整治污染河段和破坏山体，一方面营造景观形象，一方面提升生态功能。

2．规划结构

规划区形成“内外分明、一轴两心三区四片”的空间布局结构（详见图3-1）。

“内外分明”——基于旅游业发展的现实和预期，在镇区空间形态的发展上逐步形成对外服务游客、对内服务居民，内外互不干扰、和谐共生的基本格局，这一基本宗旨和格局具体体现在“一轴两心三区四片” 的空间布局中。

“一轴”——即沿西河和S201省道的城镇拓展轴，一方面依托S201省道向南北辐射引导城镇空间扩展和产业空间发展，一方面以依托西河河道形成镇区的生态轴线和景观轴线。

“两心”——即镇区北部旅游中心和镇区南部商贸中心。镇区北部县级旅游集散中心及其周边旅游接待和商贸设施形成镇区北部旅游中心，主要以游客集散、旅游接待和旅游商贸等旅游消费为主，主要服务以旅游为目的的外来游客，为的旅游产业提供支撑；

在机场南路-二程路之间的区域着力打造商业街、农特产品市场、酒店服务设施、休闲广场及商住综合项目，以形成镇区南部商贸中心，主要服务本地居民和经常往来的商旅人士，为内部居民便利，为石材加工、中药材加工及其他商贸产业提供支持。

“三区”——指工业发展区、旅游产业区、公共服务区。其中工业发展区位于窑湾东部，规划建设石材加工园区项目、中药材和茶叶的加工、仓储和贸易园区项目。公共服务区位于镇区中心的天柱路与大鹏路、府前路交汇区域，这里是旧时的镇区中心，镇政府、工商税务管理部门、派出所、卫生院、邮电部门、中小学校等行政管理和公共服务部门均集中分布于此。旅游产业区位于程璋河-饼