主力店 次主力店区分
主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。
二、次主力店
（一）、次主力店发展状况
随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。
次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。
（二）．次主力店的主要业种及品牌
常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌：
1、快速餐饮：
麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源
2、个人护理：
屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎
3、咖啡饮品：
星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座
4、家电：
顺电、苏宁、国美、生活本色
5、服装：
海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福
6、运动休闲：
SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑
7、书店：
贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心
8、珠宝：
周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝
9、数码通讯：
易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯
10、娱乐休闲：
汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX
11、纤体美容：
玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳
12、健身会所：
13、家居饰品：
家福特、特力屋
14、中式餐饮：
陶然居、湘江老厨、鼎泰丰、潮江春、新梅园、漓江又一轩、湘江老厨、民间瓦罐、毛家饭店、巴蜀风、老院子
15、便利店：
万店通、百里臣、7-11
购物中心主力店与次主力店划分
购物中心主力店与次主 力店划分 The document was finally revised on 2021
购物中心主力店与次主力店划分 ? 商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分 本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩 讲师简介：杨泽轩，万达集团(,)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。 以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。 关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。
主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 所以主力店一般对大家来讲比较清晰。但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。 第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。 租户在购物中心的功能角色分析 下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
(店铺管理)重要大型主力店的选址要求及开店要求
大型主力店的选址要求及开店要求 主力店是从美国传来的，英文叫做ANCHOR。ANCHOR是什么意思呢？是船的锚。一个船没有锚就飘浮不定，有了锚就可以稳定住船、定准位置。如果一个购物中心里面没有主力店，那么商场的定位就做不出来。 主力店签约的租期一般时间很长，可能20年，也可能30年。主力店其实有很多种，百货主力店：如；新世界百货、西武、连卡佛、等。超市主力店：如；沃尔玛、家乐福、欧尚、百安居等这些业态，另外还有软商业，包括餐饮娱乐、生活家居、建材家居等等次主力店。 主力店有很多要求，它们对购物中心起着关键性的作用。主力店提出的要求可能跟开发发商原来开发定位确实有很大的距离。国内外有很多大型的购物中心和MALL项目，他们都有2——3家的主力店作为总的商场形象、定位。 第一种主力店是百货 目前我国传统的百货店大多数已经演变成了一个小型的购物中心，而且这类微型的购物中心逐年递增。在一个购物中心里，百货是很有集客力的。现在百货业态也变得多样化，除了一般综合型的百货店（深圳茂业），还有时尚百货（0101）、高端百货店（香港恒隆广场），国外的很多百货也有一些新的形态考虑进来中国大陆。现在国际百货基本已经进入国内一线城市，一线城市越来越饱和了。 大多数都在进军一线城市的成熟商业中心，丰富了消费空间，加大了商业容积率从而也会导致“商业竞争”！政府应该将区域内的百货整合在一起来，形成差异化经营。 一般百货店选址面积都要3－4万以上（建筑面积），这也是一个瓶颈。现在开发商招商同时都面临一个很大的难题和矛盾，就是最好的位置一般都给了百货，占的面积很大，百货店的品类招商与MALL的招商相互抢资源是必免不了的。第二个问题，百货店给的租金比较低，签约租期时间长，百货店谈判难度是比较高的。在国内基本上一大半以上都是以综合百货为主。像主题百货、精品百货、时尚百货选择不多。还有外资百货进入国内，像连卡佛、新世界、香港的恒隆、他们进入的并不多，招商的时候遇到很多的难题（很多发展商的项目定位都是——国际顶级品牌的百货，首先从定位上就会形成——资源紧张的竞争）。发展商谈判的时候很难争取到比较好的条件。有很多发展商现在为了解决这个问题，打算将这块变成自己做，这个案例在国内很多地区都有（成功的很少）。跟百货店合作的模式不单纯是租赁，反过来需要百货店营运商（铜锣湾、燕莎等都在从事着二房东的角色）输出管理，由业主方投资。因为你是单店独户，你的风险是非常高的，发展商要深入考虑，成功的机会坦白说不是很高。所以发展商在百货主力店招商上要考虑仔细，财务上的预测要做的很准确。
主力店的功能与作用分析
主力店的定义及功能分析 □秀才前些日子看到一些商业的朋友在讨论对主力店的看法，我也来谈谈自己的观点。 个人认为，主力店应是购物中心中能独立依靠自身的特点吸引消费者，对整体或者局部商业起到吸引客流的作用，并对其他店铺产生重要影响的一个或多个店铺，从而对购物中心起到至关重要的作用。从某种角度讲，主力店存在于每一个商业物业。 我们先看看主力店的作用，举几个例子来说明。 上海是走在国内商业前沿的城市，商业的繁华程度非常高。正大广场坐落于上海浦东陆家嘴黄金地段，总建筑面积接近25万平方米，地上10层、地下3层，超过250家店铺，日均人流量达18万人次。客流量比较大的店铺有B2的卜蜂莲花超市、1F的ZARA、2F的H&M和C&A、3F的无印良品、4F的玩具反斗城、5F的名店运动城、麦当劳和KFC、8F的冰场等。这些店铺吸引了相当一部分前来购物中心的消费者，甚至许多消费者专程来这些店铺消费。也正是由于这些店铺的存在，为正大广场提供强有力的客流支撑。 北京的金源燕莎购物中心位于北京西三环与西四环之间，总建筑面积68万平方米。金源燕莎购物中心集中了休闲、娱乐、餐饮、购物等多种业态，
容纳超过1600个品牌。金源燕莎购物中心成为北京西边最重要的商业场所，吸引周边区域及海淀区的消费者前去光顾。金源燕莎购物中心的主力店铺有居然之家、燕莎商城、贵友百货、卜蜂莲花超市、星美影院等。这些店铺满足了大部分消费者的消费需求，每天能吸引巨大的消费群体前往购物中心消费。 从这两个例子可以看出，类似超市这样的店铺，几乎是消费者每天都会光顾的场所，这样就会形成一些固定的客流。另外，KTV、影院、冰场、健身房等娱乐业态的存在，让消费者延长了停留于购物中心的时间。这样一来，不但使得整个项目的客流得到有效保证，还有利于增加消费者产生消费的几率。 我们都知道，购物中心是通过租金等收入获得利润，购物中心想要赚取高额租金必须先让商户赚取高额的销售额。销售额除了产品价格等因素之外，最重要的是需要客流量的支撑。这是一个好的盈利模式，也是商场与商户取得双赢的最佳模式。如果一个购物中心没有客流，商户自然赚不到钱。商户亏本的结局就是商户退租，购物中心关门。当然，购物中心大可以招新的品牌经营，但无论是哪一种业态或某个品牌，都需要有客流量的支持。品牌方选址的重要因素之一就是客流。因此，购物中心在招商规划时就需要考虑清楚，需要什么样的业态及品牌？以及如何组合各类型的店铺，才能吸引消费者光顾。前面提到的超市是吸引消费者最重要的业态之一。这样的店铺存在，能吸引消费者成为忠实消费群体。需要注意的是，不同的业态有不同
主力店与次主力店的区别
主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 所以主力店一般对大家来讲比较清晰。但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。 第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。 租户在购物中心的功能角色分析 下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
租户在购物中心的功能角色分析 第一类是人流贡献型的购物中心。这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。但是这一类租户一般都有一个特点，就是租金承受能力比较低。 第二类，我们叫品牌引领型租户。举个简单的例子，很多品牌，业内人士在招商过程中会发现，如果另外一个品牌进来我就进去。他所说的另外一个品牌，我们就指这种引领型租户。不管是翠微商场化妆品的改善，包括新中关，也都是这样，因为一个引领型的租户导致了招商的顺利进行。 比如像大家耳熟能详的zara，比如像快餐里的必胜客，他们的承租能力，有的比较高，有的比较低。相对来讲不太一样，主要是看购物中心的客流、交通、地段等情况来判定。 第三类，就是租金贡献型租户，有的业内人士也叫“寄生型租户”。这一类租户自身吸纳能力并不强。在整体过程中它起到一个总体的租金收益额。大家可以在这一类租户中看到一些品牌，所以它同时也可能是租金贡献型租户。另外，还有一些专卖店、品牌快餐，还有一些临时性的租户。我们购物中心里有时候叫“花
主力店、次主力店区分
一、主力店 主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 二、次主力店 （一）、次主力店发展状况 随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。 次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。 （二）．次主力店的主要业种及品牌 常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌： 1、快速餐饮： 麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源 2、个人护理： 屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎 3、咖啡饮品： 星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座 4、家电： 顺电、苏宁、国美、生活本色 5、服装： 海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福 6、运动休闲： SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑 7、书店： 贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心 8、珠宝： 周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝 9、数码通讯： 易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯 10、娱乐休闲： 汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX
购物中心次主力店成调整切入点
购物中心次主力店成调整切入点 随着各地购物中心、MALL建设高潮的不断升级,”扎堆”、”过剩”的担忧也随之出现。开发商、投资者、经营商户及市场之间的矛盾也显现出来,总体的经营效率低下、规模和结构存有偏差、专业化程度不足等问题制约购物中心和MALL的健康发展。有专家认为,如果能引进具有鲜明特点和个性的次主力店将更容易使购物中心实现差异化,有利于发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。 据《中国商报》分析,尽管不断有购物中心、MALL逐步进入经营期,但”以往认为购物中心就是选址、规模加主力店的简单思路目前看来有点简单化了,在业内次主力店的重要性越来越显示出在购物中心发展中的作用。”一位业内人士说,”通常情况下,主力店拿到了购物中心70%的面积,而交30%的租金;其他次主力店拿购物中心30%的面积,却交70%的租金。” 次主力店价值全面显现 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利说,商业地产和购物中心的发展必须以保证经营效率为前提,使竞争能力和生存能力得到提升。目前,中国购物中心主力店资源相对有限并且单一,如果能引进具有鲜明特点和个性的次主力店将更容易使购物中心实现差异化,从而形成吸引力,有利于发展商获得稳定的租金来源和更高的租金收入。因此,强化次主力店在购物中心里的功能和作用可能是购物中心在商业组合方面进行调整的重要方向。 据业内专家分析,大型商业项目主要是做三个方面的事,开发、资产管理和运营。对于大体量的商业项目,特别是十万平方米以上面积的MALL项目,至少要三至五年的培育期,目前国内的绝大多数此类项目经营都还比较困难,因此运营问题显得非常突出。而运营的关键很大程度上又是业态组合问题,业态组合要因地制宜、因时而宜,现在做的业态要考虑几年后是否适宜。在大型商业项目招商定位上,商业无大户就不稳,无小户则不活。大户指的就是主力店,小户可以理解为次主力店。 所谓次主力店,是相对主力店而言的,一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言,单店承租面积为中等的店铺。涉及的业种也十分广泛,可以是零售类、餐饮类、娱乐类,也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目,它可能是快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。 次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高,一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。目前次主力在开发商眼里比主力店更重要,在聚客能力、租金贡献、经营活力等方面优势尤其突出。 次主力店的作用首先表现在聚客能力上,具有成为购物中心和MALL的人气中心的潜质,特别是如麦当劳、肯德基等快餐店往往人潮如织,给购物中心和MALL带来人气的同时带来大量的生意机会。在租金贡献方面,在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下,次主力店能给购物中心和MALL带来不低的租金收入,租金回报远高于主力店。而在经营能力上,次主力店各有特色,不完全依赖主力店的带动就可表现得不比主力店逊色,加上次主力店的利润率一般比主力店高出很多,所以在营业额远远低于主力店的情况下,纯利润不一定比主力店低。 加上在营业时间、管理成本、经营灵活性等方面比主力店占有优势,而且在自己经营的专业领域,占有与主力店同等的品牌优势。因此在购物中心中,某些次主力店的经营能力已经超过主力店。 而且,次主力店对物业的适应性相比主力店也要强许多。由于物业条件、经营面积、区位、竞争、人流等的影响,主力店在选址要求相对较高,加上停车和交通的要求,以及占用面积过大不利于分割销售等,一般物业很难满足主力店的要求。但次主力店的情况恰恰相反,由于对物
次主力店的关键作用
次主力店将成购物中心调整切入点 随着各地购物中心、MALL建设高潮的不断升级，“扎堆”、“过剩”的担忧也时隐时现。据了解，在北京金源新燕莎MALL周边5平方公里范围内，已经落成和即将开张的大型购物中心有四五家，规模最小的也超过5万平方米；而广州天河商圈随着中怡时尚、丽特百货加入竞争，商圈再度扩容，天河路商业地产已超100万平方米；在长沙，尽管平和堂、王府井、百联东方、新世界百货等商业巨头早已盘踞五一商圈，而上河国际商业街、中信新城Super MALL项目、新河三角洲MALL计划等还在不断推高长沙建MALL的热潮…… 尽管不断有购物中心、MALL逐步进入经营期，但开发商、投资者、经营商户及市场之间的矛盾也在显现出来，总体的经营效率低下、规模和结构存有偏差、专业化程度不足等问题制约这购物中心和MALL的健康发展。“以往认为购物中心就是选址、规模加主力店的简单思路目前看来有点简单化了，在业内次主力店的重要性越来越显示出在购物中心发展中的作用。”一位近年一直在购物中心业态“摸爬滚打”的人士这样告诉记者。“通常情况下，主力店拿到了购物中心70%的面积，而交30%的租金；其他次主力店拿购物中心30%的面积，却交70%的租金。” 次主力店价值全面显现 中国购物中心产业资讯中心主任郭增利也表示了对次主力店的肯定，他认为，商业地产和购物中心的发展必须以保证经营效率为前提，使竞争能力和生存能力得到提升。目前，中国购物中心主力店资源相对有限并且单一，如果能引进具有鲜明特点和个性的次主力店将更容易使购物中心实现差异化，从而形成吸引力，有利于发展商获得稳定的租金来源和更高
的租金收入。因此，强化次主力店在购物中心里的功能和作用可能是购物中心在商业组合方面进行调整的重要方向。 据业内专家分析，大型商业项目主要是做三个方面的事，开发、资产管理和运营。对于大体量的商业项目，特别是10万平方米以上面积的MALL项目，至少要3至5年的培育期，目前国内的绝大多数此类项目经营都还比较困难，因此运营问题显得非常突出。而运营的关键很大程度上又是业态组合问题，业态组合要因地制宜、因时而宜，现在做的业态要考虑几年后是否适宜。在大型商业项目招商定位上，商业无大户就不稳，无小户则不活。大户指的就是主力店，小户可以理解为次主力店。 所谓次主力店，是相对主力店而言的，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，单店承租面积为中等的店铺。涉及的业种也十分广泛，可以是零售类、餐饮类、娱乐类，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是电影院、快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。 次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。目前次主力在开发商眼里比主力店更重要，在聚客能力、租金贡献、经营活力等方面优势尤其突出。 次主力店的作用首先表现在聚客能力上，具有成为购物中心和MALL的人气中心的潜质，特别是如麦当劳、肯德基等快餐店往往人潮如织，给购物中心和MALL带来人气的同时带来大量的生意机会。在租金贡献方面，在目前主力店租金相对较低甚至长时间免租的情况下，次主力店能给购物中心和MALL带来不低的租金收入，租金回报远高于主力店。而在经营能力上，次主力店各有特色，不完全依赖主力店的带动就可表现得不比主力店逊色，加上次主力店的利润率一般比主力店高出很多，所以在营业额远远低于主力店的情况下，纯利
次主力店的招商策略
次主力店的招商策略文档编制序号：[KKIDT-LLE0828-LLETD298-POI08]
次主力店的招商策略 次主力店的招商策略 一．次主力店的发展状况 随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。 次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。 二．次主力店的主要业种及品牌 常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌： 快速餐饮： 麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源 个人护理： 屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎
咖啡饮品： 星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座 家电： 顺电、苏宁、国美、生活本色 服装： 海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福 运动休闲： SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑 书店： 贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心 珠宝： 周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝 数码通讯： 易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯 娱乐休闲： 汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX 纤体美容： 玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳 健身会所： 中航健身会 家居饰品： 家福特、特力屋 中式餐饮：
购物中心主力店与次主力店划分
购物中心主力店与次主力店划分 商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分 本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩 讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。 以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。 关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。 主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 所以主力店一般对大家来讲比较清晰。但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。我后来想明白了，这可能是
主力店的选择
主力店的选择本身就是项目定位的直接表现，不同的主力店代表着完全不同的项目定位。一、主力店招商是一场博弈吗？或者主力店本身和商业项目产权方（开发商）是一种什么关系？主力店和开发商的应该是一种双赢的合作关系。当然双方也存在着矛盾的利益，但是这些应该不能上升为双方的合作的主流。利益过多倾向于主力店，项目的其他部分不能受益于主力店，主力店的作用就丧失了，项目失败的风险会大大提高，并且最终可能殃及主力店自身。利益过多倾向于开发商，对主力店的经营过份不利，最终主力店的经营困难等问题导致的最直接的受害者就是整体项目自身。因此，双方合作时，为自己的利益争取时，应该适可而止，有个长远的大局的观念，也才较容易取得项目的整体成功而双赢。鉴于主力店对项目整体的重要性，为了提高项目的成功率，以及其他目的，有些项目开发商选择主力店直接自营，这是一把双刃剑，需要量力而行。如果成功，可以获取更多环节的利润，如果自身不具备主力店的经营能力，这样只会加大项目失败的风险。像上海龙之梦购物中心，曾经走过这样的弯路。二、选择主力店时，哪些因素是开发商要考虑的。项目的整体定位：选择主力店不是选择主力店的名气和规模，因此不是世界500强就一定好，也不是规模越大的主力店就越好，选择主力店首先应该划定一个范围，这个范围就是主力店的定位要和自身项目的定位完全吻合。否则就不要考虑了，除非决定改变项目定位。 租金水平或者方式：主力店和开发商合作的方式是多种多样的，可以固定租金、联营、或者租金+联营，甚至更复杂的方式，不同的方式使开发商承担了不同的经营风险，当然也可能分享过多的经营利润。此外，也有一些特殊的合作方式，比如直接免租金，不承担任何成本，这其实是一种病态的合作方式，不予考虑。但是总而言之，在租金水平上，要对主力店有所照顾，以让其稳定经营为首。楼层安排：如果说在租金问题上可以对主力店有所照顾，在楼层安排上，就不能轻易退让了。相同的主力店，不同的楼层，可能出现完全不同的结果（人气、以及项目整体收益的差别）。楼层的安排一定要按照已规划好的业态方案执行，否则就要全盘重新考虑，推倒再来。不同的楼层涉及到两个问题：一个是主力店对整体项目的带动作用。一个是项目其他部分的收益水平。出入口的设置：即使主力店放在同一个楼层，不同的出入口位置也可能产生完全不同的结果。这个问题和楼层问题类似，可以综合考虑。面积大小：主力店面积并不是越大越好，也不是越小越好，要因地制宜的考虑。这个问题和主力店的楼层安排，出入口的设置是同一类型的问题，开发商必须早作规划，而不能轻易改变，必要时以租金的退让换取这三个方面的坚持。 其他部分是租是售：其他部分是租是售，这个问题直接导致了开发商对以上5个方面所采取的不同态度。对于出售产权的开发商，以上的5个方面意义就不大了。对于只租不售的开发商，其他部分的安排（另外的主力店、次主力店、一般店铺的安排、租金和收益测算等都需要同时做好计划，然后有序招商）其他服务（如外立面广告），开发商可能给予主力店租金优惠之外的一些其他优惠，比如外立面的墙体广告等，这些都是可以考虑的，根据双方的合作细谈。主力店招商时间点：主力店招商的时间点很重要，也很巧妙。接触主力店之前可以事先做好项目的定位和业态方案，也可以边试探接触边形成和完善这些方案，但是这些方案一旦形成，便不要轻易根据主力店的要求而更改了，当然，也有例外情况，不一概论。此外，建筑方案和现场施工之前，则最好与主力店签订正式的入驻合同，对其约束。如果只是意向书等，则在建筑方案中要考虑物业专用性和通用性的平衡，降低该主力店不能入驻时的风险。如果物业已经
主力店的设置与动线的布局
主力店的设置与人流引导的布局 一、多主力店原则，层层都有核心主力店，有的购物中心每层甚至于有数个主力店 香港购物中心对主力店的运用，可谓到达极致。香港购物中心商场都是多层，最高有15层之多，如何运用主力店达到吸引人流，推动人流的目的，香港购物中心的经营者用尽了心思。其中的一个重要特点就是多主力店原则。香港购物中心通过多主力店的设置，使购物中心的人流拉动力达到最强。 二、将主力店设置于购物中心的两端，将一般商户设置于购物中心的中部 购物中心内部的人流动线规划是购物中心规划的灵魂。内部人流动线设计的基本要求是尽量引导人流经过每一间店铺，使每一间店铺都拥有足够多的人流，使每一平方米的室内空间都能成为购物者创造愉悦的体验，使每一间店铺都创造尽可能多的营业额。 购物中心的人流动线规划与地块形状有关，与出入口的设置有关，与主力店的位置安排有关。在地块形状已确定，在出入口位置已确定的情形下，更合理地安排主力店的位置，能达到合理安排人流路径，促进一般承租户经营的目的。 三、将主力店设置于购物中心中间，一般商户围绕主力店分布 香港购物中心的这种动线规划原则的精髓在于：将主力店设置在中央地带，就能形成一个平面的商业核心，同时积极利用这个核心的人流吸引作用，达到人流聚集、发散的效果，不仅促进了一般承租商户的经营，也促进了主力商家的经营，使购物中心商业元素之间实现良好的整体互动。 四、设置多个地铁出入口，全方位引导人流，使购物中心与地铁站融为一体 多个地铁出入口的设置，有利于促进购物中心的整体经营。青衣城在同一平面上设置两个地铁出入口，太古城中心则在2F和GF层均设有地铁出入口，这样的设计至少有两大作用：１）在地铁到站后，有利于疏导人流。实践证明，当人流过于拥挤时，则消费者购物率不高，多出入口的地铁设计，有利于合理分散人流，提高购物机率。２）不同平面，不同区域的地铁出入口设计，在方便了消费者乘坐地铁及进出地铁站的同时，还能引导人流购物，在一个购物中心造就了两条地铁大街，两个地铁同层，使更多街道上的商户、更多平面上的商户，能享受到地铁所带来的人流和商机。
主力店和次主力店的标准
主力店和次主力店的标准？ 商业地产专业讲台第17期：购物中心主力店与次主力店划分 本期讲师：万商俱乐部主任杨泽轩 讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。 以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。 关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。 主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 所以主力店一般对大家来讲比较清晰。但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。 第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。 租户在购物中心的功能角色分析 下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。 租户在购物中心的功能角色分析 第一类是人流贡献型的购物中心。这类业态主要以吸引客户为主，比如一些电玩、冰场、影院等等。但是这
主力店和次主力店的标准
主力店和次主力店的标准？ 万商俱乐部主任杨泽轩 讲师简介：杨泽轩，万达集团(企业专区,旗下楼盘)商业地产研究部副总经理，社会职务有：万商俱乐部主任、中国城市商业网点建设管理联合会学术委员会学术委员、中国步行商业街工作委员会专家委员、商务部全国社区商业示范社区评审专家。有着数年零售业从业经历，历任知名商业集团店铺总经理、集团营运经理、集团招商经理、总裁助理等职务。 以下是本次专业讲台的精彩图文视频实录： 杨泽轩：各位朋友，大家好！我是来自万商俱乐部的杨泽轩，今天在这里跟大家分享一下主力店与次主力店的区分问题。关于主力店和次主力店，业内日常用的比较多，但在实际过程中大家对于一个购物中心的同一个商户，有的叫主力店，有的叫次主力店。到底主力店和次主力店的区分在哪里？一直是业界比较模糊的话题。今天我们在这里也和大家分享一下我们万商俱乐部通过业内一些专业人士研讨得出的一些结果。 关于这个话题的引起，还是要感谢我们圈子里的业内人士潘好龙先生，这个话题最早是由他引起的。我们在万商俱乐部第83期和84期沙龙进行了研讨，结论现在通过研讨已经比较清晰了，下面我们和大家一起分享。 主力店、次主力店定义之惑 提起主力店，关于主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店 ”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 所以主力店一般对大家来讲比较清晰。但是在我们做研讨之前也查了很多国际资料，发现次主力店国际上没有这个说法。这个词就是我们中国的发明，而且是我们大陆的独特发明。我后来想明白了，这可能是咱们老祖宗中庸之道的说法。由主力店到一般租户中间肯定有个过渡，于是诞生了这个次主力店。今天我们通过下面三方面的研究，跟大家分享一下主力店和次主力店到底区分在哪里。 第一部分，我们先跟大家探讨一下在购物中心里租户到底有哪些类别，或者在购物中心里租户都有哪些角色。接下来，我们知道购物中心里肯定有租户和核心租户，我们看一下核心租户的定义是什么。搞清楚核心租户的概念，我们再把主力店和次主力店加以区分。 租户在购物中心的功能角色分析 下面，我们跟大家探讨第一部分，就是租户在购物中心的角色。可能这个话题业内一些人士没有专门的说法。但在实际过程中有一个惯例，我们分为六类。
主力店次主力店区分
主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 二、次主力店 （一）、次主力店发展状况 随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。 次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。 （二）．次主力店的主要业种及品牌 常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌： 1、快速餐饮： 麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源 2、个人护理： 屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎 3、咖啡饮品： 星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座 4、家电： 顺电、苏宁、国美、生活本色 5、服装： 海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福 6、运动休闲： SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑 7、书店： 贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心 8、珠宝： 周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝 9、数码通讯： 易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯 10、娱乐休闲： 汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX 11、纤体美容： 玛花纤体、NB自然美、雪姬美素、自然堂、依贝佳 12、健身会所：
主力店次主力店区分
主力店次主力店区分 SANY标准化小组 #QS8QHH-HHGX8Q8-GNHHJ8-HHMHGN#
一、主力店 主力店这个概念，大家比较清晰。因为这在国际上都有专门的定义，大家一般叫它为“锚店”或者核心租户。因为它对购物中心的整个客流和品牌引领具有相当大的作用，使得整个购物中心的稳定发展起到了很好的作用。 二、次主力店 （一）、次主力店发展状况 随着主力店招商难度的增大，近年来次主力店越来越受到业界的重视，次主力店的作用越来越大。 次主力店，一般是指对于整个购物中心或者商业物业而言，具有品牌号召力，比专卖店大，比主力店小的店铺。涉及的业种也十分广泛，次主力店不是超市、百货，可以是电器、玩具、建材、家具家居等，也可以是运动类、休闲类。因此对于不同的项目，它可能是连锁品牌，如快餐店、个人用品店、数码城、运动城、书店、服装店、电游中心、家电等。次主力店在购物中心和MALL中的地位越来越高，一方面是因为次主力店自身的迅速发展,另一方面也在于它们给开发商带来的实实在在的利益。次主力店，具体可概括为门槛相对较低，但品质不低；面积不是最大，但价值较大；涉及面较广，但含金量较高。次主力店短小精悍，渗透性强；而且品质感强，内涵丰富。它改变了主力店一统江湖的态势，由单边走向多边，由单一走向丰富；由阵地战走向运动战，由强攻改为穿插，化整为零提高了招商的纵深层次，有力于广泛吸纳创新业态。 （二）．次主力店的主要业种及品牌 常见的大型购物中心的次主力店业种及品牌： 1、快速餐饮： 麦当劳、肯德基、永和大王、真功夫、味千拉面、九百碗、必胜客、棒约翰、塔可钟、大家乐、大快活、面点王、集集小镇、蒙自源 2、个人护理： 屈臣氏、万宁、统一康是美、千色店、莎莎 3、咖啡饮品： 星巴克、仙踪林、名典咖啡、上岛咖啡、两岸咖啡、迪欧咖啡、一茶一座 4、家电： 顺电、苏宁、国美、生活本色 5、服装： 海澜之家、美特斯邦威、优衣库、ESPRIT、ITAT、三福 6、运动休闲： SPORT100、NOVO、名店运动城、领跑 7、书店： 贝塔斯曼、博库、大众书局、永正购书中心 8、珠宝： 周大福、周生生、通灵翠钻、润金店、VVA珠宝 9、数码通讯： 易天通讯、中域通讯、颐高数码、百脑汇、赛博、宏图三胞、协亨、大地通讯10、娱乐休闲： 汤姆熊、天线宝宝、好乐迪、中视音像、大地影院、IMIX 11、纤体美容：
商业地产项目主力店组合及面积规划
商业地产项目主力店组合及面积规划 1、主力店的面积占比 成功的商业结构研究表明：在一个正常运营的商业项目中，主力店所占的比例应为总体经营面积的30%～50%。主力店面积越大（高于50%），所占比例就越高，则商业经营的结构越稳定，但整体租金收入却较少；相反主力店面积越小（低于30%），所占比例就越少，则商业经营的可变性越大，但预期来自经营散户的租金收入却相对较高。主力店不是多多益善，一个大型项目有3～5个为合适，而且主力店要与城市区域特征相结合，如在市中心可以是百货的，而次中心的不妨建超市，郊区则可以作建材市场等。 2、主力店与非主力店业态组合定位的常用手法 一般来说，面积在30万平方米左右的一个购物中心，通常会由主力店、次主力店以及一些辅助业态共同构成。其中，主力店以百货、超市为主，次主力店主要是一些专业店为主，辅助业态则可能包括餐饮街、电影城、网球馆等。 据最新的一项统计数据表明：消费者进入购物中心，近50%以上是为了娱乐、休闲，而只有40%的人是专为购物而来。而且这个数字还在进一步向前者倾斜。如广州的中泰国际广场在最近重新进行功能组合定位时，就放弃了天河区的商厦以购物为主、饮食休闲为辅的普遍做法，在七层购物楼中，每层均辟出近50%的面积经营饮食、健身休闲配套，配合消费者以休闲娱乐为主的心理，并以此带动购物消费。那么，具体操作过程中，我们该如何操作呢？ 手法1：选择大型综合（量贩）超市、大型百货店为核心主力店 在社区型购物中心的商业规划中，量贩超市是购物中心商业规划的首选业态。量贩超市是零售业发展的方向之一，其销售的是大从化生活必需品，面向最广泛的消费群体，对区域分布的限制少，与项目开发中规划的不同规模的购物中心易于结合，带旺地段人流和商圈升值。
购物中心主力店选择的战略分析
购物中心主力店选择的战略分析 据有关资料统计，我国40多个大中城市每年新增购物中心数量约100家。如此众多的购物中心投入市场，但品牌主力店的数量却很有限，因此，不少商业地产购物中心项目不惜牺牲自身利益，甚至牺牲其他中小店铺的利益，来换取主力店进驻，将最好的黄金位置“无私奉献”给了这些主力店，这也为购物中心后期“去主力店化”埋下了隐患。 由于主力商店已经是市场的强势品牌，在多年的运营实践中已经形成了自己的标准化管理体系，它们也并没有把自己当成购物中心的一份子来经营。因此，国内大多数主力店基本呈现出一种与购物中心完全没有关系的经营个体的业态。 作为购物中心最主要的承租商，主力店与开发商项目运营的矛盾越来越突出。购物中心的开发商或运营商究竟该如何科学地选择符合自身差异化定位与经营特色的主力店，便愈加引人关注。 选择主力店先看定位 选择主力店要注意项目所处的城市、区域、地区的市场因素，例如百货商店不适合定位于社区型购物中心的主力店，而区域性的购物中心一般应选择大卖场、百货店为主力店;一二线城市成熟商圈中的购物中心多以年轻时尚或高档精品的主题来选择主力店的定位，而城市新兴商圈或郊区中的购物中心项目则多以家庭娱乐、和生活配套的主题来选择主力店的定位。 主力店的选择本身就是项目市场定位的直接表现，不同的主力店代表着完全不同的项目定位。因此，在引进主力店前，首先必须要明确购物中心的定位主题，根据该定位确定需要什么类型和档次的主力店来支撑，是否需要组合几家主力店满足一站式消费，以及该主力店的客流是否能被其他店铺共享。 不同的主力店对物业设施都有着不同的软硬件要求，如荷载、高度、卸货、进深、面宽等。比如：建材超市要求荷载4吨，普通超市和书店为1吨，普通百货荷载为500公斤;物业层方面，生活超市层高5米、仓储超市一般为9米，电影院则会要求为10米。因此，只有先认真测评项目的定位和物业条件是否与选择的主力店匹配，以及进行技术对接，才能成功引进购物中心所需要的主力店。 此外，要特别注意的是，在选择与引进主力店的过程中，如果利益过多倾向于主力店，项目的其他部分不能受益于主力店，主力店的作用就丧失了，项目失败的风险也将大大提高，并且最终可能殃及主力店自身。而利益若过多倾向于购物中心运营商，对主力店的经营又不利，最终也会导致主力店经营艰难，从而伤及项目自身。
最新整理主力店、次主力店区分教学文案
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