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保利财务分析报告

一、分析目的

随着我国证券市场区域规范和投资者的成熟，理性投资将取代庄家操作的国度投机行为，而理性投资则离不开良好的经营业绩和明朗的发展潜力的上市公司。作为一名投资者在进行投资时，首先应仔细分析上市公司的主要财务指标，如：盈利能力指标、经营效率指标、偿债能力指标、成长方面的指标等其他方面，综合全面的了解上市公司的整体状况，为投资决策提供科学依据。接下来我将分析保利地产GG年的财务状况。

二、公司简介

保利房地产(集团)股份有限公司是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，是中国保利集团房地产业务的运作平台，国家一级房地产开发资质企业。总部位于广州。GG年7月31日，公司股票在上海证券交易所挂牌上市，成为在股权分置改革后，重启IPO市场的首批上市的第一家房地产企业。

根据保利地产GG年半年报：“公司总资产亿元，净资产亿元，归属上市公司股东的净资产亿元。”

三、偿债能力分析

1.流动比率

GG年企业的流动比率较GG年度上升，一般认为比率为2较为适宜，GG 年保利地产流动比率约为，在整个行业平均值之上，算较强。公司流动比率越高，表明企业短期偿债能力越强，但是如果流动比率过高则表明企业流动资产占用较多，会影响企业的资金利用效率，进而降低企业的获利能力。2.速动比率本期公司速动比率为%，较上年有所降低，一般人物速动比率为1时时安全边际，速动比率较高说明公司不用动用存货，仅仅依靠速动资产就能偿还债务，偿还流动负债的能力较强，但是过高的速动比率也会造成资金的闲置，影响企业

的盈利能力。3.现金比率

本期现金比率从%降低到%左右。企业现金比率越高，表明短期偿债风险小，表明企业的直接偿付能力越强，信用也就越可靠。但是由于现金是企业收益率最低的资产，现金比率过高会影响企业的盈利能力。4.资产负债率

GG年度资产负债较GG年度略微下降，资产负债在40%-60%之间较为适宜，资产负债率较低，企业偿债越有保障。5.产权比率

产权比率币上期略微的下降，产权比率越高，说明企业偿还长期债务能力越弱。

总的来说，保利地产本地年短期偿债能力略微下降，长期偿债能力下降，应将进一步改善负债结构。

四、盈利能力分析

1.销售利润率

GG年度的销售利润率较GG年度有所下降，但是GG年总营业收入高于GG年度。销售额高而销售成本低，则销售利润率高，繁殖则销售额低而销售成本高，则销售利润率低。表明GG年度销售成本高于GG年度。2.成本费用利润率

该指标表明企业耗用所取得的经营效果。该指标越高利润越大，反映企业的经济效益越好。本期成本费用利润率低于上年度，表明本年度的经济效益低于上年度。

3.净资产收益率

本年度净资产收益率高于GG年度，该指标表明股东权益的收益水平，指标越高，说明投资带来的收益越高，并且该比率岁实践推移而增长。因而，该值合理。

4.总资产报酬率

本期资产报酬率较GG年度略微下降，如果该指标越高，表明资产利用效率越高，说明企业在增加收入、节约资金使用等方面取得了良好的效果。

综合以上方面，虽然各项指标有所下降但都保持在较高的水平上，表明保利地产依旧有较高的盈利能力。

五、运营能力分析

1.应收账款周转率

应收账款周转率较GG年度下降，周转天数上升，说明GG年度资产流动性较GG年度弱，若果企业赊账有可能比现金销售更有利，周转天数就不会越短越好。一般来说，企业的应收账款周转率越高，说明企业催收账款的速度较快，可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期偿;2.流动资产周转率;GG年度流动资产周转率与GG年度持平，单;本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良好，;总资产周转率与GG年度保持一致，周转天数比同;保利地产GG年度的营运能力有很的提高，其应收;六、成长能力分析;1.主营业务收入增长率;主营业务收入增长率可以用来衡量公司的产品生命周期可以减少坏账损失，而且资产流动性强，企业的短期偿债能力也会增强，在一定程度上可以弥补流动比率低的不利影响。若企业应收账款周转率过低，则说明企业催收账款的效率太低或信用政策十分宽松，会影响企业资金利用率和资金的正常周转。

2.流动资产周转率

GG年度流动资产周转率与GG年度持平，单GG年度流动资产周转天数较GG年度减少，说明企业的短期内营运能力有所提高，企业的流动资产得到有效利用。3.存货周转率

本期存货周转率有所上升，说明企业存货流动性良好，存货的周转天数下降，但是存货周转天数并不是越短越好，存货过多会良妃资金，存货过少不能满足流

转需要，企业应在特定的经营条件下保持一个最佳的存货水平。4.总资产周转率总资产周转率与GG年度保持一致，周转天数比同期有所减少，表明企业资产可供运营的机会越多，使用效率越高。同时，总资产周转率的提高也与本年存货的有效管理有必然关系，公司仍需关注存货的管理，做好资产的有效利用。

保利地产GG年度的营运能力有很的提高，其应收账款、总资产的营运能力都非常优秀。

六、成长能力分析

1.主营业务收入增长率

主营业务收入增长率可以用来衡量公司的产品生命周期，若果该指标低于5%，说明该公司的产品已进入谁退器，炒吃市场份额以及很困难了。本期增长率低于GG年度，但是还是保持着较高的增长率，属于稳定期。2.净利润增长率净利润增长率较GG年度有很大幅度的下滑，说明本年度净利润未有很大的增长，盈利能力一般，3.净资产增长率

净资产增长率反映了企业资本规模的扩张速度，是衡量企业总量规模变动和成长状况的重要指标。本年度该指标依旧低于当年度的指标额，在企业经营中，净资产收益率越高代表了较强的生命力，如果在较高的净资产收益率的情况下，又保持较好的净资产增长率，则表明企业未来法发展更加强劲。4.总资产增长率

本期的总资产增长率较GG年度有所下降，总资产增长率，是企业本年总资产增长额同年初资产总额的比率，反映企业本期资产规模的增长情况，也是企业偿还债务的保障。发展性高的企业一般能保持资产的稳定增长。

以上可知，保利地产GG年度成长能力弱于GG年度，但其数据普遍高与行业平均水平，依旧具有较强的成长性。

七、其他方面的分析——核心能力

动荡的环境，严格的调控，激励的竞争，多变的需求，是得地产成为高风险行业。保证基业常青，地产企业必须段创造出持续发展的能力——核心竞争能力。地产行业特征决定行业六大关键成功因素：战略远见、创新、资源整合、市场研究、资金运营、品牌建设。

保利地产具有三大核心能力：1)战略预见能力：保利地产抓住机会迅速扩张，02年实行股份制改革后开

始战略转型，进而晋升为中国房地产品牌价值五强。

2)资本实力雄厚：保利地产作为保利集团主要运作平台，拥有保利集团的

强大资金实力为后盾，集团深厚的军方背景，是得政府关系良好，能得到英航积极信贷支持。

3)市场研究能力：保利地产进入超过全国19个城市，辐射中、东部经济

发达区域，基本完成全国布局。因此，具有全国市场调研能力，几十把握市场变化情况，熟悉各区域地产市场特色，星辰个规模经济。

三大需要完善的能力：资源整合能力、创新能力(大部分产品以模仿为主，不能因地制宜，没有自己的产品特色)品牌建设能力(品牌形象模糊，需要拉近与客户之间的距离)

八、沃尔评分法

根据沃尔评分法得到的总分高于100，说明保利公司本年度财务状况良好。但是速动比率低于标准值，因此保利公司在未来还需调整好负债结构，提高偿债能力。

九、分析结论

保利地产公司具有优秀的营运能力和较强的成长性，房地产开发是资金密集型行业，保利地产在资金上，应要充分运用财务杠杆，加快货币资金的流动性，积极寻找战略合作机会，并进一步开拓融资渠道。

附注：

保利房地产(集团)股份有限公司

资产负债表GG年12月31日

一、我国房地产行业现状及保力地产的发展情况

(一)我国房地产行业发展的现状

20GG年，国内房地产调控持续收紧。一方面，通过限购、限价、开征房地产税、取消房产交易税收优惠等方式抑制投机和投资需求，延缓改善性需求，下半年首次购房贷款利率的上浮更是压制了部分刚性购房需求;另一方面，通过6次上调存款准备金率、3次加息收

紧货币政策，严控房地产开发信贷规模，收紧房地产企业资金链，行业政策环境日趋严峻。

受政策调控影响，20GG年房地产市场出现一定调整，过热势头得以遏制。全年商品房销售面积和金额分别为亿平方米和万亿元，同比保持小幅增长，但增速较GG年回落超过5个百分点且呈逐季放缓趋势，其中20GG年四季度销售面积同比下降近7个百分点。房价在市场持续调控的情况下开始松动。20GG年12月，全国70大中城市新建商品住宅价格环比回落的城市由年初的3个增加至52个。在销售和资金回笼速度趋缓、开发贷款总量同比大幅下降等因素综合影响下，房地产企业资金日趋紧张，投资热情减退，全年土地购置面积同比增速大幅回落23个百分点至%。

随着调控政策的持续深入，行业调控效果已逐步显现，房地产市场正朝着政府调控预期的方向发展。公司认为本轮调控的根本目的是抑制投机，促使房地产市场回归刚性居住需求和合理投资需求，促进行业的长远健康发展。

20GG年末至GG年“两会”期间，政府进一步明确了房地产调控决心，强调调控政策不放松。因此，公司认为GG年国内房地产调控不会转向，货币政策

将稳中有松;在政府对普通住宅、保障性住房、首次购房需求支持政策的刺激下，中小户型的刚需产品仍将作为市场成交的主流，并将成为房地产市场平稳发展的主要支撑。同时，政府为保持经济增长而对调控政策进行微调，将成为影响市场走向的不确定性因素之一，购房者将在多变的政策环境中出现观望和反复，这些因素都将导致GG年的房地产市场呈现波动调整格局。

(二)保利地产的发展现状

报告期内，面对复杂多变的市场形势，公司准确把握市场脉搏，坚持快速周转、以中小户型普通住宅开发为主的经营策略，取得了良好的经营业绩。

(1)以中小户型普通住宅迎合市场，实现销售业绩稳步增长。报告期内，公司商品房销售中住宅占比达78%，其中144平方米以下的普通住宅成交套数占比达90%。公司产品锁定主流刚性需求、适销对路，获得了市场的高度认可，全年实现销售签约金额亿元，同比增长%，销售签约面积达万平方米，年销售去化率超68%。

同时，公司规模化经营效益持续显现，市场份额稳步提升。20GG年，公司在广州地区销售额首次突破百亿元，在成都、佛山、北京、上海、天津等5个城市的销售额均超过50亿元;公司已进驻城市的市场占有率为%，其中当地市场占有率进入前三名的城市达15个。

(2)降本增效，持续提升盈利水平。报告期内，公司深入推进降本增效，继续保持良好的成本费用控制能力，将管理费用和销售费用占营业收入的比例控制在%和%的较低水平;房地产结算收入亿元，同比增长%，结算毛利率%，同比回升

个百分点;全年实现营业收入亿元，实现净利润亿元，同比分别增长%和%。

(3)等量拓展，稳步扩大经营规模。报告期内，公司坚持等量拓展原则，进一步完善区域布局，适时补充公司发展所必需的项目资源。全年新进入合肥、郑

州、石家庄、慈溪、德阳、通化等6个城市，新项目拓展23个，新增规划容积率面积933万平方米，新增权益

容积率面积677万平方米，新拓展项目平均楼面地价2582元/平方米。

(4)资金收支平衡，财务状况稳健。报告期内，公司完成房地产直接投资647亿元，实现销售回笼660亿元，新增借款369亿元，期末货币资金余额亿元，资金收支实现良好平衡。报告期末，公司资产负债率为%，较GG年下降了个百分点;期末负债总额亿元，其中预收账款亿元，扣除预收账款后，其他负债占总资产的比例为%，较GG年降低了个百分点。同时，公司负债结构合理，一年内到期的有息负债仅为亿元，占有息负债的%，财务稳健，短期偿债压力较小。

(5)商业地产租售并举，助力公司业绩提升。报告期内，公司抓住商业地产在市场调控中的销售机遇，实现商业物业销售签约额逾150亿元;同时公司商业物业经营初具规模，全年共实现物业租赁、展览服务、商场和酒店经营等收入超8亿元。截至报告期末，公司已拥有广州保利中心、广州保利中环广场、佛山保利水城、佛山保利洲际酒店、成都保利皇冠酒店、广州保利世贸中心等大型商业体投入运营，实际运营面积超50万平方米，为实现公司住宅开发与商业地产运营双轮驱动奠定了坚实的基础。

(6)品牌价值持续提升，巩固行业龙头地位。20GG年，公司积极投身保障房建设，注重同客户、股东、员工、合作伙伴等利益相关方共同成长，切实履行央企社会责任，赢得了社会的好评，“保利地产”品牌价值大幅提升至亿元，较上年度增长%，蝉联房地产行业领导公司品牌。同时，公司再度蝉联沪深房地产上市公司综合实力、财富创造能力、投资价值TOP10第二名，荣获“20GG中国主板上市公司最佳董事会(50强)”等荣誉，进一步巩固行业龙头地位。

(7)建立长效激励机制，完善治理结构。报告期内，公司启动了股票期权激励计划，通过向部分董事、高级管理人员和核心管理、技术人才授予股票期权，

进一步完善公司法人治理结构，建立健全公司长效激励机制，帮助公司管理层平衡公司发展过程中的短期目标与长期目标，吸引和保留优秀人才，激励持续价值的创造，促进公司长期健康发展。

二、保利地产的财务状况分析

偿债能力分析

从图和表中数据看出流动比率一直维持在2左右，是比较合理的。

由于是受大环境的限制，存货可能较多，从而使速动资产较少，从速动比例从09年的到11年6月的，说明企业短期偿债能力在逐渐减弱。到8月又有所回升，说明企业的发展势头还是比较好的。速动比率过低是与该行业的大环境有关系的。

资产负债率逐年上升，说明企业风险提高，但是适度的负债比率既能保证企业进行经营活动所需的资金，又能保证资金的安全性。

营运能力分析

存货周转率的快慢，不仅反映出企业采购、存储、生产及销售各环节管理工作状况的好坏，而且对企业偿债能力及获利能力产生决定性的影响。一般来说存货周转率越高越好。存货周转率越高，说明其变现的速度越快，周转额越大，资金占用水平越低。通过存货分析，还有利于找出存货管理存在的问题，尽可能降低资金占用水平。

盈利能力分析

由以上数据分析可以看出：保利公司盈利缺乏竞争性。将多元化、差异化作为长远战略的保利地产的主营业务成本率过高，在房地产这样规模经营的行业中，希望保持差异化的高利润率需要有更加高效的营销系统、财务系统来保障其销售利润，保利地产需在营销方面加大投资，从而找到扩大差异化渠道，取得高利润率的目标。

三、保利地产未来发展展望

上半年快速推货策略成效显著，5-6月推货量占比和前4月销售完成度均名列前茅。1)公司抓住了3月以来销售回暖而政策仍相对宽松的宝贵时间窗口，抢收成果丰厚。考虑到下半年市场走势未必不明朗，公司在年初就制定了上半年快速推货的方针,推盘尽量提前。公司3月推货量都即在100亿以上，2季度计划推货量达300亿，约占全年计划的1/3，在龙头中名列前茅，实际推货可能更多。这也使公司在下半年的推货上能够更加灵活从容。2)随着信贷边际改善带来的市场回暖，春节后的快销策略收效明显，前4月销售完成度高。2月启动“禧春”活动，加大推盘和促销力度，仅在2月就认购近70亿，签约36亿，远超预期。3、4月销售额也已接近万科水平。截至4月，公司销售额已达240亿，占我们预测的销售量的30%，为四家龙头公司中最高。目前公司销售状况稳定，新盘去化率基本维持在70%左右。继刚需持续释放后，部分改善性需求也开始启动。公司较大的供货量将使销售弹性充分。

公司推盘量充足，销售良好，业绩锁定度高，重申买入评级。公司上半年推盘集中，把握住了市场回暖的时间窗口，销售弹性充分，