@房地产开发各阶段存在的风险因素以及预防和解决措施

房地产开发各阶段存在的风险因素以及预防和解决措施

1.我国房地产开发的现状

我国对于风险问题的研究是从风险决策开始的，起步很晚。目前就房地产开发风险管理来说，我国仍是一个薄弱环节，风险意识不强，风险管理机制还不健全，没有真正形成项目动态项目管理的机制与模式。

我国现在房地产项目风险管理上主要存在以下问题：①项目经理在企业管理中地位偏低，没有实际的权利，不能独立、迅速地做出决策，不利于项目管理中目标的控制，作为项目直接的参与者和指挥者虽然有丰富的现场工作经验，但是与其他国家的职业项目经理相比，还是缺乏先进的管理思想与方法。②项目大多数时候还进行的是“事后控制”，不能做到对风险发生前进行“预演”，把风险降低到最低。③项目的管理者不能进行全面的风险管理，容易顾此失彼，很难形成一个系统的管理体系。

所以就我国房地产开发风险管理的形式来看，同其他发达国家还是有一定差距的，需要更好的去学习和研究。

2.房地产开发项目风险管理的概念

所谓房地产开发风险，是指在房地产开发活动过程中存在影响开发利润的多种因素，而这些因素的作用难以或无法预料、控制，使得企业实际开发利润可能与预计利润发生背离，因而使企业有蒙受经济损失的机会或可能性。房地产开发项目风险管理是指在房地产开发过程中，为降低项目的风险并更好的完成任务而对各个过程进行管理。从房地产开发项目的生命周期看，房地产开发风险应包括全过程所发生的风险，主要有：

1.项目投资决策阶段。这个阶段是房地产开发过程中一个最重要的环节。本阶段的任务是通过对国家、地区和地方的政治、经济和社会发展趋势的研究，综合考虑市场的供应、需求等经济环境，制定自己的房地产开发策略，以确定房地产开发经营的区域、类型和时机，即决定在何地、何时、开发何种房地产。因此本阶段的风险主要存在与以上这些方面，做好这些方面的风险识别和监控是至关重要的。

2.项目方案设计阶段。在进行完可行性研究，通过分析、研究等环节，项目就可以进入设计阶段了，能否制定一个合理的设计方案，直接影响到项目后期的工作正常开展，进而给整个项目带来一定的影响。

3.工程的实施阶段。实施阶段是项目风险的多发阶段，这几段不仅要考虑到材料风险，技术风险，人员风险，还应重视工程中带来的质量，进度和成本风险，所以在风险问题的处理上应及早的识别、防范，尽可能避免风险的发生。

4.工程完工后阶段。项目开发完毕后，开发商面临的主要风险是房屋出租还是房产出售，才能尽快实现投资的回收，并获得利润。同时，还存在着市场竞争，价格决策和合同等一系列风险。

3.房地产开发项目风险管理规划

3.1.1风险规划的概念

风险规划就是项目风险管理的一整套计划，主要包括定义项目组及成员风险

管理的行为方案及方式，选择适应的风险管理方法，确定风险判断的依据等，用于对风险管理活动的计划和实践形式决策。它的结果将是整个项目风险管理的战略性的和寿命期的指导性纲领。

3.1.2风险规划的主要内容

1.方法

确定风险管理使用的方法、工具和数据资源，这些内容可随项目阶段及项目评估情况作适当的调整。

2．人员

明确风险管理活动中领导者、支持者及参与者的角色定位、任务分工及其各自的责任、能力要求。

3.时间周期

界定项目生命周期中风险管理过程的各运行阶段及过程评价、控制和变更的周期或频率。

4.类型级别及说明

定义并说明风险评估和风险量化的类型级别。明确的定义和说明对于防止决策滞后和保证过程连续是很重要的。

5.基准

明确定义由谁以何种方式采取风险应对行动。合理的定义可作为基准，衡量项目团队实施风险应对计划的有效性，并避免发生项目业主方与项目承担方对该内容理解的二义性。

6.汇报形式

规定风险管理各过程中应汇报或沟通的内容、范围、渠道及方式。汇报与沟通应包括项目团队内部之间的沟通及项目外部与投资方等项目利益相关者之间的沟通。

7.跟踪

规定如何以文档的方式记录项目实施过程中风险及风险管理的过程，风险管理文档可有效用于对当前项目的管理、监控、经验教训的总结及日后项目的指导等。

3.1.3项目风险规划技术和工具

1.风险管理图表

风险管理图表时将输出转变为输出的过程中所应哟偶那个的技巧和工具，它包括在风险管理计划中，以帮助人们能清楚地看到风险信息的组织方式。风险管理的三个重要图表是风险核对表、风险管理表格和风险数据库模式。

2．项目工作分解结构

工作分解结构图（WBS）是奖项目按照其内在结构或实施过程的顺序进行逐层分解而形成的结构示意图,它可以将项目分解到相对对立的、内容单一的、易于成本核算与检查的工作单元，并能把各工作单元在项目中地位与构成直观地表示出来。

3.2 房地产开发项目风险管理识别

3.2.1风险识别的概念

项目风险识别是一项贯穿项目全过程中的项目风险管理工作。这项工作的目标是识别和确定出项目究竟存在哪些风险，这些项目风险究竟有哪些基本特征，这些项目风险可能会影响项目的哪些方面等等。

3.2.2项目风险识别的依据

1.风险管理计划

项目风险管理计划是规划和设计如何进行项目风险管理的过程，它定义了项目组织及成员风险管理的行动方案及方式，指导项目组织选择项目管理方法。项目风险管理计划针对整个项目生命周期制定如何组织和进行风险识别、风险评估、风险量化、风险应对及风险监控的规划。

2. 项目规划

项目规划中的项目目标、任务、范围进度计划、费用计划、资源计划、采购计划及项目承包商、业主方和其它利益相关方对项目的期望值等都是项目风险识别的依据。

3.历史资料

项目风险识别的重要依据之一就是历史资料，即从本项目或其它相关项目的档案文件中、从公共信息渠道中获取对本项目有借鉴作用的风险信息。

4.风险种类

风险种类指那些可能对项目产生正面或负面影响的风险源。一般的风险类型有技术风险、质量风险、过程风险、管理风险、组织风险、市场风险及法律法规变更等。

5.制约因素与假设条件

项目建议书、可行性研究报告、设计等项目计划和规划性文件一般都是在若干假设、前提条件下估计或预测出来的。这些前提和假设在项目实施期间可能成立，也可能不成立。因此，项目的前提和假设之中隐藏着风险。

3.2.3项目风险识别方法

1.系统分解法

这是一种利用系统分解的原理，将一个复杂的项目分解成一系列简单和容易认识的子系统或系统元素，从而识别项目各子系统、系统要素和整个项目中的各种风险的方法。

2.流程图法

流程图可以帮助项目识别人员分析和了解项目风险所处的具体环节、项目各个环节之间存在的风险以及项目风险的起因和影响。通过对项目流程的分析，可以发现和识别项目风险可能发生在项目的哪个环节，以及项目流程中各个环节风险影响的大小。

3.头脑风暴法

头脑风暴法又叫集思广益法，它是通过营造一个无批评的自由的会议环境，使与会者畅所欲言，充分交流、互相启迪，产生出大量创造性意见的过程。头脑风暴法以共同目标为中心，参会人员在他人的看法上提出自己的意见。它可以充分发挥集体的智慧，提高风险识别的正确性和效率。

4.情景分析法

情景分析法就是通过有关数字、图表和曲线等，对项目未来的某个状态或情况进行的描述和分析，从而识别引起项目风险的关键因素及其影响程度的一种风

险识别方法。

3.3 房地产开发项目风险管理估计

3.3.1风险估计的概念

风险估计又称风险测定、测试、衡量和估算等，通过对项目所有不确定性和风险要素全面系统地分析风险发生的概率和对项目的影响程度。风险估计的对象是项目的单个风险，而非项目的整体风险，以加深对风险以及风险后果的认识，进一步帮助人们管理不确定性因素。

3.3.2风险估计过程

确定性风险是指那些风险出现的概率为1，其后果完全可以预测的，由精确、可靠的信息资料支持的羡慕风险估计问题。确定性风险估计主要以下两种方法：盈亏平衡分析、敏感性分析法。

2.随机型风险估计

随机型风险是指那些不但他们出现的各种状态已知，而且这些状态发生的概率也已知的风险。随机型风险估计一般按照期望收益值最大或期望效用值最大来估计。

3.不确定型风险估计

不确定型风险是指那些不但他们出现的各种状态发生的概率未知，而且究竟会出现哪些状态也能完全确定的风险。在估计中有以下准则：等概率准则、乐观准则、悲观准则、最小后悔值准则。

4.贝叶斯概率法

贝叶斯概率法是通过对项目进行更多、更广泛的调查研究或统计分析后，再对项目风险进行估计的方法，是利用概率论中的贝叶斯公式来改善对风险后果出现概率的估计。

3.4 房地产开发项目不确定性分析

3.4.1 盈亏平衡分析

1.盈亏平衡分析的基本原理

盈亏平衡分析是指在项目达到设计生产能力的条件下，通过盈亏平衡点（Break Even Point，简称BEP）分析项目成本与收益的平衡关系。盈亏平衡点是项目的盈利与亏损的转折点。

2.房地产开发项目的盈亏平衡分析

房地产项目的盈亏平衡分析，主要是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到利润为零时的盈亏平衡点。

3.4.2 敏感性分析

1.敏感性分析的涵义

敏感性分析是房地产开发项目评价中应用十分广泛的一项技术，用以考察项目所涉及的各种不确定性因素对项目基本方案经济评价指标的影响，找出对投资项目经济效益指标有重要影响的敏感性因素，分析、测算其对项目经济效益指标的影响程度和敏感性程度，进而判断项目承受风险的能力。

2.敏感性分析的方法

（1）单因素敏感性分析。

（2）多因素敏感性分析。

（3）“三项预测值”敏感性分析。

3．房地产开发项目敏感性分析的步骤

（1）确定不确定性因素。

（2）确定不确定性因素可能的变动范围。

（3）确定用于敏感性分析的经济评价指标。

（4）计算不确定性因素变动时，评价指标的相应变动值，并计算相应评价指标变动的临界点。

（5）通过评价指标的变动情况，找出较为敏感的不确定性因素，提出控制敏感性因素的建议。

3.5 房地产开发项目风险分析

3.5.1 不确定性分析与风险分析的区别与联系

1.不确定性分析与风险分析的联系

通过对拟建项目具有较大影响的不确定性因素进行分析，找出最敏感的因素及其临界点，可以预测项目可能承担的风险。不确定性分析找出的敏感因素又可以作为风险因素识别和风险估计的依据。

2.不确定性分析与风险分析的区别

通过不确定性分析不能代替风险分析。通过风险分析可以得到不确定性因素发生的可能性以及给项目带来经济损失的程度。

3.5.2 房地产开发项目风险分析的方法

1.专家调查法

专家调查法凭借专家的经验对项目各类风险因素及其风险程度做出定性估计。

2.层次分析法

运用层次分析法解决实际问题一般包括五个步骤：

（1）建立所研究问题的递阶层次结构；

（2）构造两两比较判断矩阵；

（3）由判断矩阵计算被比较元素的相对权重；

（4）计算各层元素的组合权重；

（5）将各子项的权重与子项的风险概率分布加权叠加，即得出项目的经济风险概率分布。

3.概率分析方法和蒙特卡洛分析方法

在房地产开发项目风险分析的方法中，还有概率分析方法和蒙特卡洛分析方法，为了保持阅读的方面性，下面对其单独介绍。

3.5.3 概率分析

1.概率的确定方法

（1）客观概率（估计）是根据大量的试验数据，用统计的方法计算某一风险因素发生的可能性。

（2）主观概率（估计）主观概率是当某些事件缺乏历史统计资料时，由决策人自己或借助于咨询机构或专家凭经验进行估计得出的。

2.房地产项目评价的概率确定方法

在实践中，项目开发前期的风险估计最常用的方法是由专家或决策者对事件出现的可能性做出主观估计。

3.概率分析的步骤

（1）列出需要考虑的各种风险因素，如投资、经营成本、销售价格等；

（2）设想各种风险因素可能发生的状态，即确定其数值发生变化个数；

（3）分别确定各种状态可能出现的概率，并使可能发生状态概率之和等于1；

（4）分别求出各种风险因素发生变化时，方案净现金流量各状态发生的概

率和相应状态下的净现值

NPV；

()j

（5）求方案净现值的期望值（均值）()

E NPV；

（6）求出方案净现值非负的累计概率；

（7）对概率分析结果作说明。

3.5.4 蒙特卡洛模拟法

1.蒙特卡洛模拟法的概念

蒙特卡洛模拟法的实质是按一定的概率分布产生随机数的方法来模拟可能出现的随机现象。

2.蒙特卡洛模拟法的实施步骤

（1）确定风险随机变量。

（2）确定风险随机变量的概率分布。

（3）为各随机变量抽取随机数。

（4）将抽得的随机数转化为各输入变量的抽样值。

（5）将抽样值组成一组项目评价基础数据。

（6）选取经济评价指标，如内部收益率、财务净现值等，根据得到的基础数据计算出一种随机状况下的评价指标值。

（7）重复上述过程，进行多次反复模拟，得出多组评价指标值。

（8）整理模拟结果所得评价指标的期望值、方差、标准差和它的概率分布及累计概率，绘制累计概率图，同时检验模拟次数是否满足预定的精读要求。根据上述结果，分析计算项目可行或不可行的概率。

3.蒙特卡洛模拟法的应用现状

目前在我国房地产开发项目风险分析的实际运用中尚不普遍。

3.6房地产开发项目风险管理评价

3.6.1项目风险评价的概念

风险评价是对项目风险进行综合分析,并依据风险对项目目标的影响程度进行项目风险分级排序的过程。它是在项目风险规划、识别和估计的基础上,通过建立项目风险的系统评价模型,对项目风险因素影响进行综合分析,并估算出各风险发生的概率及其可能导致的损失大小,从而找到该项目的关键风险,确定项目的整体风险水平,为如何处置这些风险提供科学依据,以保障项目的顺利进行。

3.6.2风险评价的依据

(1)风险管理计划。

(2)风险识别的成果。已识别的项目风险及风险对项目的潜在影响需进行评估。

(3)项目进展状况。风险的不确定性常常与项目所处的生命周期阶段有关。在项目初期,项目风险症状往往表现得不明显,随着项目的实施,项目风险及发现风险的可能性会增加。(4)项目类型。一般来说,普通项目或重复率较高项目的风险程度比较低；技术含量高或复杂性强的项目的风险程度比较高。

(5)数据的准确性和可靠性。用于风险识别的数据或信息的准确性和可靠性应进行评估。

(6)概率和影响程度。用于评估风险的两个关键方面。

3.6.3项目风险评价方法

风险评价方法一般可分为定性、定量、定性与定量相结合三类,有效的项目风险评价方法一般采用性和定量相结合的系统方法。对项目进行风险评价的方法很多,常用的有主观评分法、决策树法、层次分析法、模糊风险综合评价等。

1.主观评分法

主观评分法是利用专家的经验等隐性知识，直观判断项目每一单个风险并赋予相应的

权重，如0-10之间的一个数。

2.决策树法

决策树法既能反映项目风险背景环境，同时又能描述项目风险的概率、后果以及项目风险的发展动态。它比其它的评价方法更直观、清晰，便于项目管理人员思考和集体探讨，因而是一种形象化和有效的项目风险评价方法。

3.层次分析法

层次分析法又称AHP法，是一种在经济学、管理学中广泛应用的方法。它可以将无法

量化的风险按照大小排出顺序，把它们彼此区别。