浅谈房地产建设项目质量成本管理与控制研究
浅谈房地产建设项目质量成本管理与控制研究
摘要:项目质量成本分析与管理水平是房地产企业质量经营的关键，也是其质量管理有效性的标志。本文从房地产开发过程中各个阶段的成本构成入手，对如何在房地产开发过程中进行成本管理与控制进行了阐述，为房地产企业提高质量成本管理水平提供可行的方法与参考依据。
关键词:房地产；质量成本；管理控制
abstract: the quality cost analysis and management level is the key of quality operation of real estate enterprise, and also the effective signs of quality management. in view of the cost structure of each phase of the real estate development, this paper expounds how to manage and control the cost in the development, which provides feasible method and the reference for real estate enterprises to improve the quality cost mangement level.
keywords: real estate; quality cost; mnagement and control 中图分类号:f552.3文献标识码：a 文章编号：
0引言
随着我国房地产行业的发展和住房制度改革的深入，房地产开发企业要想适应激烈的市场竞争并取得良好的经济效益，就必须合理地安排其产品和服务质量的投入产出，重视成本控制并提高成本管
万科房地产项目成本控制研究--毕业论文
万科房地产项目成本控制研究 摘要 (2) Abstract (2) 第1章绪论 (4) 1.1研究背景及研究意义 (4) 1.2 国内、外相关研究综述 (5) 第2章房地产项目成本控制相关理论 (7) 2.1房地产项目成本控制概述 (7) 2.2房地产项目成本控制方法 (7) 2.2.1 投标、签约阶段成本控制 (7) 2.2.2 施工准备阶段成本控制 (8) 2.2.3 人工、材料、机械及现场管理费控制 (8) 第3章万科房地产项目的成本控制概况 (8) 3.1万科八阶段成本控制 (8) 3.1.1立项成本控制 (8) 3.1.2 规划环节 (9) 3.1.3 招投标环节 (9) 3.1.4 施工环节 (10) 3.1.5 材料及设备采购环节 (10) 3.1.6 销售环节 (10) 3.1.7 工程预决算 (10) 3.1.8 物业管理成本 (11) 3.2 万科各个管理部门在成本控制中的作用 (11) 3.2.1项目发展部 (11) 3.2.2设计部 (11) 3.2.3工程管理部 (11) 3.2.4项目部 (12) 3.2.5营销中心 (12) 3.2.6 财务管理部 (12) 第4章结论与展望 (12) 致谢 (12) 参考文献 (12)
摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively
房地产企业如何从造价的角度进行成本控制
房地产企业如何从造价的角度进行成本控制 牢牢把控造价成本命脉——房地产企业如何从造价的角度进行成本控制 导语： 众所周知，工程成本是房地产开发过程中进行成本控制的重点。房地产企业在项目运作过程中，如何运用工程造价管理的理论与办法，做好项目的工程造价控制与管理？如何对造价形成过程的一切费用，进行科学的分析与管理手段，保证项目目标的顺利实现？ 一、成本控制的含义以及房地产开发各阶段 1、成本控制应以工程成本控制为重 研究房地产企业成本，其实质就是对房地产项目开发成本的分析研究。总体而言，一个项目的开发成本大体可以分以下六大部分： 1、土地成本； 2、前期费用； 3、工程成本； 4、营销成本； 5、 管理成本；6、财务成本。 从成本的属性来看，土地成本、管理费及财务成本在项目初期即可大部分确定，其波动幅度微小，可控性相对较小；前期费用、工程成本、营销成本则会因为项目本身情况、涉及复杂因素众多等而出现前后测差异较大的情况，如采取有效措施，则可压缩性（可控性）
较强。因此，工程成本、营销成本是项目开发过程中进行成本控制的重点，尤以工程成本为重。
2、认识全过程造价成本控制 一个项目的工程成本，就是一个项目建设全过程所支付的费用的总和，因此，从广义上说，工程造价管理也可理解为项目成本管理。在20世纪80年代和90年代初，我国提出了全过程造价管理的思想，它的核心思想就是要求造价成本的计算与控制必须从项目立项开始 直到工程竣工交付使用，进行全过程管理。 3、涉及造价成本控制的十二个阶段 就房地产项目而言，其造价成本控制就是从项目前期工作抓起，在可行性研究、投资决策的基础上，对建设准备、勘察设计、施工、竣工验收、交付使用等全过程进行规划、协调监督和控制，以保证项目质量、进度、投资目标的顺利实现。 二、十二个阶段造价成本控制策略 1、可行性研究阶段 一般情况下，可行性研究阶段涉及造价成本控制的情况不多，但是项目现场情况、七通一平情况、可能的地质情况、冬雨季时间、工期等等，都会对工程造价产生影响，可行性研究中预备费和不可预见费都与造价有关。注意以上因素将能更好地进行造价成本控制。
地产项目成本控制建议方案
地产项目成本控制 建议方案 江苏久盛房地产开发有限公司 成
本 控 制 建 议 方 案 部门：工程部 编制人：蔡顺红 审核人： 审批人： 大丰海洋经济综合开发区湖心美域项目部 二〇一二年八月八日 目录 一、前言 (3) 二、投资决策阶段 (3)
1.决策阶段首期工作 (3) 1.1组织优秀的项目团队 (3) 1. 2投资决策市场调研 (3) 2.决策阶段的难题和对策 (4) 三、成本控制前期估算 (4) 1.土地出让金估算 (4) 2.前期工程费用估算 (4) 3.建筑安装工程造价成本估算 (5) 4.区管网、配套设施、小区智能化 (5) 5.园林环境工程费 (5) 6.三通一平工程费用 (5) 四、规划设计阶段 (5) 1. 根据项目定位确定合理的容积率 (5) 2. 做好设计方案的评审 (5) 3. 实行限额施工图设计 (6) 4. 成本控制设计监理制度 (6) 五、勘察设计和前期工程费办理阶段 (6) 六、招投标与合同洽商阶段 (6) 1.招标 (7) 1.1做好招投标工作的几个主要措施 (7) 1.2招标阶段控制造价的主要方法有： (7) 2.合同 (7)
2.1合同管理体系中的成本控制 (8) 七、销售阶段 (8) 1.时间控制 (8) 2.避税节税能力的控制 (8) 八、结算阶段的成本控制 (8) 九、其它费用管理 (9) 1.销售费用 (9) 2.财务费用 (9) 1.1财务费用的全面监视管控 (9) 1.2.不可预见费及风险分析 (9) 3.税金 (10) 4.管理费用控制 (10) 十、成本控制的分析 (10) 十一、补充内容：征地、立项、设计、报建等前期阶段 (11) 十二、安排合理的融资方案 (12) 江苏久盛房地产成本控制建议方案
房地产企业的成本管理与控制
房地产企业的成本管理与控制 摘要：近年来我国出台了一系列的房价调控政策，作为房地产企业面对国家的宏观调控，将面临前所未有的挑战，企业要谋求生存和发展，就必须在开源和节流方面着手，加强成本意识，树立起现代企业成本管理的观念，是整个房地产行业内部急待解决的问题关键词：房地产成本;造价控制;管理 abstract: in recent years, china has issued a series of house prices control policy, as a real estate enterprise to meet the country’s macro control, will face unprecedented challenges, the enterprise to seek survival and development, it must in the open source and throttling to strengthen cost consciousness, setting up modem enterprise cost management idea, is the real estate industry internal to be desired keywords: real estate cost; cost control; management 中图分类号：f293.33文献标识码：a 文章编号： 一、加强房地产企业成本管理的必要性 目前国家在极力推进房价的调控措施，在激烈的市场竞争环境下，如何合理有效地控制项目的成本，从而减少或有效规避风险，使有限的资金创造出更大的经济效益，就显得至关重要。“利润＝销售收入－成本费用”这一众所周知的简单公式，充分反映了成本管理的重要性。，在相等的房价销售上，哪个企业的内部成本较低，它就为企业创造更多的利润。同样，企业成本越低，在竞争中就越
万科房地产项目成本控制研究
万科房地产项目成本控制研究 摘要：近些年来，我国为了追求片面的经济发展，将房地产产业作为我国经济支柱产业进行发展。在不断的发展与完善过程中已经形成了一整套发展规则与产业布局。随着我国经济发展的不断转型与完善，现阶段由于房地产市场带动的GDP 产业受到社会各界的诟病。在这样的背景下，我国相继的出台了一系列限制房地产发展的政策。从宏观的角度抑制了房地产行业的发展，同时也加剧了房地产行业的业内竞争。 本文的研究具有理论与实际方面的双重意义。在理论意义方面：本文系统的
梳理了成本管理在房地产项目管理中的重要意义。并提出了基于成本管理的项目管理框架的可行性。同时，运用理论工具对某房地产项目执行过程中可能存在的成本控制方面的问题进行了总结，并提出了相应的解决方案，对后续的项目成本控制方面的研究提供了必要的理论基础。 在实际方面本文展开了具有针对性的实证研究，对研究对象某房地产项目执行过程中的成本控制进行了系统的分析。以其执行过程中的成本控制现状为一手的研究资料。基于成本管理对项目核心竞争力的提升以及其对项目销售利润空间的提高为目的，分析了其在具体执行过程中存在的宏观与微观问题。同时，基于其存在的问题给出了可行的解决方案。对该公司下的其他项目运营与成本控制提出了建设性意见。同时也为其他企业的同类项目中的成本管理提供了决策参考。关键词：房地产；成本控制；经济；发展 Abstract:In recent years, our country in the pursuit of economic development, the real estate industry as a pillar industry of China's economic development. In the process of continuous improvement and development has formed a complete set of rules and the development of industrial layout. With the development of the economy in China and the transformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market driven by the community. In this context, China has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but also intensified the competition of the real estate industry. Has the double meaning of theory and practical aspects of this research. In terms of theoretical significance: This paper reviews the important significance of cost management in the project management of the real estate. And put forward the feasibility of the project management framework of cost management based on. At the same time, the use theory tools of a real estate project execution may exist in the process of cost control problems are summarized, and put forward the corresponding solutions, provide necessary theoretical basis for subsequent project cost control research. In practical terms this paper has an empirical study on the cost control in the process of implementation of the research object of a real estate project is analyzed.
房地产公司项目开发目标成本管理流程
一、目的 提高公司成本管理水平，建立先进合理的目标成本管理体系。 二、围 本实施细则适用于****地产所属各项目公司。为公司所属各项目公司制订目标成本和实施目标成本管理提供相应依据和规。 三、职责 （一）*****地产成本合约部与企管部负责本实施细则的制订、修改、指导、解释与检查落实，公司成本合约部负责有关具体对接事宜。 （二）*****公司负责贯彻实施。 四、方法与过程控制 （一）目标成本释义 1、目标成本是公司基于市场状况，并结合公司的经营计划，根据预期售价和目标利润进行预先确定的，经过努力所要实现的成本指标。应体现公司“以经济合理性最大的成本提升产品的竞争力，并形成行业成本优势”的成本管理宗旨。 2、目标成本文件分为三个部分：《目标成本测算表》、《目标成本控制责任书》、《动态成本月评估》。 3、《目标成本测算表》是反应项目的总目标成本和分项目标成
本的金额。建设项目的总目标成本是建设项目成本的控制线，由各分项目标成本组成。各分项目标成本包括各专业工程造价指标及各种费用指标。 4、《目标成本控制责任书》是对各项目费用的责任部门及其主要职责的说明，包括控制容、控制要点和手段，需要注意的已完工程的失败教训。 5、《动态成本月评估报告》反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。 （二）目标成本管理原则 1、市场导向原则：目标成本管理以市场为导向，确保目标利润的实现。 2、准确严谨原则：目标成本指标应科学准确，每项来源都要有充分依据，保证目标成本的权威性。 3、事前控制原则：目标成本管理贯穿于建设项目的每一阶段，凡事做到事先控制为主，事中事后控制为辅，在立项、设计、施工之前发现问题，减少无效成本。 4、动态管理原则：建设项目的动态成本要及时与目标成本进行比较并纠偏，确保建设项目总成本在目标成本控制围。 （三）目标成本科目的分类：详附件《目标成本科目分类》 （四）目标成本文件制订的步骤及时间要求 1、项目定位阶段：在投资分析和概念设计阶段，根据可行性研究报告，以及开发、营销、设计、成本、工程、财务等相关部门互动
房地产企业成本管理控制存在的问题和解决对策
房地产企业成本管理控制存在的问题和解决对策 虽然当前我国房地产领域发展十分迅速，但是在快速发展中房地产领域的市场竞争压力也在逐年加大，为了进一步提升房地产企业的市场竞争能力，房地产企业就必须加强成本管理工作，减少企业支出，提高经济效益。房地产成本管理工作是房地產公企业管理工作中的重点内容。文本对阵当前房地产领域发展的实际情况，成本管理进行了分析研究，指出了当前房地产成本管理中存在的普遍问题，并提出了相应的解决措施。 标签：房地产；成本管理；措施 近十年来，随着房地产领域一路走高，很多资金都投入到了房地产领域，众多房地产企业不断涌现出来，政府已经有意识的对该领域进行规范，导致房地产领域市场竞争进一步加剧，对企业的成本控制成为了房地产企业提升市场竞争能力的有效途径之一。当地产企业在加强成本控制工作中，必须不断创新工作措施，提升企业实力，适应市场需求。 1、房地产企业成本管理中存在的普遍问题 1.1成本核算对象的设立不规范 为了提高成本管理的有效性，就必须认识到管理的内容是什么，确定管理工作目标，实施有效的管理措施。房地产企业成本的核算对象要按照施工各项目的核算内容来确定相应的核算对象。例如，在建设商品房的时候，可以根据签订合同和工程的成本科目中设置不同的核算目标或者对象，而在当前很多房地产企业实际工作中，经常会将一个工程项目分解为很多小项目进行成本核算工作，这样不仅提高了核算工作人员的工作任务，还导致一些成本核算不符合工程的实际情况，核算之后的成本数据失去准确定和科学性，影响企业领导的决策方向，不能够发挥核算成本的作用。 1.2无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本 当前很多房地产企业都是等到工程完全结束之后才开战进行核算工作，虽然这种核算方式能够更加准确的计算出工程的实际成本支出，但是却不不能够随时反映出工程开发的动态成本支出情况，很难在工程进行过程中发现成本控制问题并且加以解决，只能够在工程结束之后才能够发现问题，只能够做到总结经验，避免此类问题的出现。 1.3账物不一致 房地产企业在经营中涉及到很多方面，尤其是在施工过程中更加复杂，因此企业内部的财务管理工作十分重要，必须建立一套健全的管理制度对财务工作进行一步规范。在实际经营中很多企业在购买、自建拆迁用房和商品房内部划转或
房地产项目成本控制的关键
房地产项目成本控制的关键 《陕西建筑杂志》2016年第三期 摘要： 控制项目效率的成本关键是在项目投资决策阶段。 关键词： 房地产成本控制；决策阶段；招投标阶段；施工阶段 随着我国经济的大力发展，各族群众生活水平的显著提高，房地 产演艺事业得到蓬勃发展。于此同时，我国房地产行业、企业多、发 展时间短，所以也面临着巨大的挑战。新形势下，要求房地产应以本 土市场为导向，向整个市场提供质量尽可能高，功能尽可能完善，科技、绿色、智慧的产品和服务，增大投资，不可避免。同时，房地产 商在激烈的竞争中还要力求发展，取得利润，那么，房地产项目成本 控制的提升就控管显得尤为重要，迫在眉睫。房地产的项目成本控制 就是在开发项目实施的地产各个阶段，组织工作根据企业的总体目标 和项目的具体要求对项目成本需要进行有组织有系统的预测、计划、 决策、实施、控制、跟踪、分析和考核等连串科学管理公益活动活动，以超越强化经营管理，完善管理成本管理制度，提高成本核算水平， 降低工程成本，实现目标利润，创造良好经济效益的过程。本文从以 下几个方面房地产项目成本控制的关键。 一、项目投资决策阶段 研究资料表明，项目投资决策阶段影响项目造价的可能性为30%～75%，而在实施阶段影响项目造价的可能性只有5%～25%，可见，控制 项目成本的关键是在控制风险项目风险控制阶段。房产开发商在拿到 项目后，先要依据政策、法规、市场调研等做出项目的可行性研究分析，确定项目的功能、规模，样式、布局等，简言之，就是给项目定位，明确知道要什么。这个时期，房地产商要树立成本效益观念，不
是一味地、片面的为降低成本而力求避免某些以求费用的发生，只强 调节约和节省。应该使用价值工程的理念，保证高雅建筑功能的前提 下合理安排成本。生产品类就是要销售，迎合市场就可以走俏，就可 以快速回收部分资金，就可以节约成本。正确的决策是良好的开端， 是成功的一半。房地产开发商应在这个期苦痛下功夫，有能力的自己 组织团队做策划，没人采用经验的可以采用公开招标的形式，吸引有 资质有实力优秀的设计单位依据项目自身特征和实际情况，进行适合 的方案设计。结合技术、概算进行多方案可以选择、比较，优化，最 终确定合理、优秀、高质量的方案。最忌有的开发商，减少为缩短建 设周期和减缓贷款利息，不惜牺牲方案设计和优化罔顾的过程，在没 有方案设计的前提下直接进入方案设计的设计。没有统筹，没有方向，想到哪改到哪，以至于今天推断出确定的今天就又要调整。这些其实 并并无减少造价，反而会带来许多持续走低消极的拖累，减少中国经 济和社会效益，得不偿失。 二、设计阶段 选择优秀的设计团队是开发产品节约成本的基本保障。好的施工 图造出的产品结构合理，经济适用，科学绿色，智慧舒适。设计者要 从本项目的实际出发，依托地形、环境、气候、人文等潜心设计，而 不是生搬硬套，东拼西凑。图纸一旦设计定型，工程量也就基本确定，建筑成本也就概略不差一二了。所以开发商一定要在这个阶段确定好 设计任务书，要求快捷设计院从生活便利的角度出发，合理科学研究 的安排户型，从市场需求的侧面出发，适量符合实际的选择面积，从 健康节能的角度出发，优质高能的采用材料，从轻质节能的角度出发，限额限量的丰泓计算。这样设计的建筑产品不仅结实耐用、美观大方、造价合理、极少变更，而且最主要是经济政策实惠，起到控制成本的 作用。 三、招投标阶段 这个阶段对房地产商来说能影响造价的就是不容许工程量算的准 不准，清单项目列的全不全，人材机市场价摸得透不透，消耗量定额
房地产企业成本管理的特点
房地产企业成本管理的特点 一、房地产企业的成本特点 房地产企业的成本主要包括三部分：土地、土建、设备费用，配套及其他收费支出，管理费用和筹资成本。下面将针对这三大成本进行分析。 1、土地、土建、设备费用 这是房地产开发成本的主体内容，大致占总成本的80％。其中最重要的是土地费用。土地费用的大小是评价一个房地产开发项目是否可行、是否有预期利润的最主要经济指标。土地费用主要包括土地出让金、置换成本、批租费用、动迁费用、拍卖佣金、契税等。房产商在决定是否开发一个项目前，都必须将预计的土地费用通过土地面积和容积率的换算，计算出未来所开发的每平方米商品房所占的土地成本（俗称楼面地价），以此来进行项目的可行性评估。 2、配套及其他收费支出 主要是指水、电、煤气、小区绿化和道路、大市政和公建配套费。学校、医院、商店等生活服务性设施也是不可缺少的。其他收费项目中有些虽然属于押金性质，如档案保证金、绿化保证金等，但由于种种原因，企业大多难以全部收回。这类收费项目种类繁多、标准不一，许多收费项目由垄断性经营企业或事业单位执行，任意性很强，标准普遍偏高。配套及收费项目是房地产开发成本中受外界因素影响最大的一块费用支出，一般占项目总投资的10%~15％。房地产开发商通过各种途径，
运用各种方法减少这部分费用支出，是降低开发成本取得经营效益的一项重要手段。 3、管理费用和筹资成本 房地产开发与其他一般行业相比，具有建设周期长、投资数额大、投资风险高等特点。因此，大多数开发企业必须通过银行贷款来解决资金需要，这样就产生数额较大的利息支出。如何把这部分费用核算好，对合理控制开发成本、体现经营成果，将起到非常重要的作用。 二、房地产企业加强成本管理的措施 1、针对不同房地产企业特点进行成本管理 根据我国房地产企业经营业务的繁杂程度可以分为综合型、精细型、积极型和简化型四种类型，每类房地产企业经营的业务不同，导致成本管理的内容和特点有很大区别，这就要求视不同房地产企业成本特点而进行相应的成本管理。 （1）综合型房地产企业。企业特色以房地产开发的管理为主，覆盖了房地产开发的所有环节，涉足设计、施工、装修、园林、酒店、学校、旅游等。该类企业资金集中统一管理，物资集中供应管理。其成本管理包括：一是采取低地价，大规模的投资策略。二是控制设计成本。三是物资集中供应管理，大宗物资都通过集团采购中心进行集中采购，降低材料成本。四是以低价换周转，项目价格经常是周围可比项目一半，批次日均销售率达到78%，年度平均积存率仅为2.5%。五是对业务链条
房地产项目开发成本控制措施[1].doc
房地产项目开发成本控制措施 前言 随着经济的发展和房地产市场的开放，房地产建设市场的竞争越来越激烈。国家宏观调控也在进一步加强，在开发项目过程中，以最低的成本获取最大的社会效益和经济效益成为房地产开发企业走向成功的关键。房地产开发项目成本管理与控制的目的是：在确保工程质量、开发周期的前提下以合理的最佳成本完成一个特定的建筑产品，其管理必须是全过程、全方位的，排除多种干扰因素进行全面成本管理与控制。怎样有效地控制成本，我想从以下方面进行浅述： 一、成本控制的意义 房地产开发项目的基本特点是：产品的一次性、多变性和不确定性。所谓一次性是指每次开发的项目均有不同的地域环境，风格类型和使用要求，一次设计仅适用于一个特定开发项目。而就一个特定的环境和项目而言又有多种风格的建筑和结构类型可供选择，形成多变性和不确定性。因此要使开发项目的成本达到最低，其成本管理则是一个十分复杂系统的工程。要完成这个系统工程必须由信息工程、专业技术、营销策划、经济分析造价控制、统筹各方协同配合方能实现。 房地产项目的开发一体化程序为：选址、征地、策划、设计、工程、销售、售后服务六个阶段；但就项目开发建设分四个阶段：一是策划阶段；二是设计阶段；三是施工阶段；四是保修服务阶段。 二、房地产项目的主要成本构成 房地产企业虽不同于一般企业，但也有其共同点。下面就具体分析一下房地产开发项目的成本构成。 1．项目前期阶段的成本。 这一阶段主要是在市场调研的基础上，对项目进行可行性研究分析，综合论证和决策。具体工作包括房地产项目的构思与定位、目标设计、可行性研究和报批立项，这期间直接发生的各项支出，对于整个项目来说是基础性阶段，非常重要。但是这一阶段的成本占总成本的比例较低，一般不会超过4％。此阶段的成本主要是指项目开发前的市场调研、可行性研究等开发费用，为了保证项目的成功，应加强此阶段的工作。2．土地、土建、设备费用。
房地产开发企业成本控制研究
房地产开发企业成本控制研究 发表时间：2018-10-16T15:45:44.090Z 来源：《基层建设》2018年第27期作者：刘健 [导读] 摘要：我国坚持走可持续发展道路，坚持人与自然和谐相处，严格要求各个行业在追求利益的同时，要贯彻落实节约成本理念，特别是与人们生活密切相关的房地产行业，更应该将该理念贯彻于发展的始终。 淄博金泽房地产开发有限公司山东淄博 255100 摘要：我国坚持走可持续发展道路，坚持人与自然和谐相处，严格要求各个行业在追求利益的同时，要贯彻落实节约成本理念，特别是与人们生活密切相关的房地产行业，更应该将该理念贯彻于发展的始终。任何一个企业的最终目标都是获得最大化的经济效益，直接来讲，企业经济效益就是产品价格与产品成本之差。鉴于产品的销售受到自身价格弹性和市场供求关系的影响，即使寻求到最高价位，也是有一定限度的。 关键词：房地产开发；成本控制；问题；措施 引言 商品住宅在其性质上属于一种比较特殊的商品，在一些基本的组成元素中已经被市场选择，因此，现在的房地产行业已经得到了有效的规范，价格竞争将是房地产开发企业主要的发展方向。房地产开发企业成本管理的严格性在一定程度上将直接关系到企业的获利情况，这就需要相关企业加强对成本控制工作的研究力度，针对目前成本管理中存在的问题进行有效的解决。 1房地产企业成本控制的意义 近些年来，房地产企业发展的速度非常快，与此同时，获得的企业受益也很高。房地产业在我国的市场经济中占有很大的比重，而房地产开发企业的成本控制对于房地产企业的管理和发展来说很重要。房地产企业的成本控制因素，是企业能否合理健康发展下去的关键所在。因为，我国房地产项目的开发周期时间比较长，成本控制在每一个具体的环节都是需要企业格外重视的，这有利于节省成本。所以，房地产企业在发展中，要做到脚踏实地的工作，向集约化经营管理模式转型，加强企业的成本控制，为企业的发展奠定结实基础。房地产企业作为我国国民经济中重要组成部分，在面对国家宏观调控和市场经济时，房地产企业若想要做到健康发展，对企业内部的成本控制管理问题就要合理的解决。为了在激烈的市场竞争中得到很好的发展，房地产企业要在经营的过程中对成本进行控制管理，节省企业的成本支出，促使企业利益最大化，增强企业的综合竞争力。因此可以看出，房地产企业的成本控制对企业的发展具有很深的有意义和作用。 2房地产开发企业成本控制存在的问题 2.1缺乏成本控制意识，观念落后 首先是由于在21世纪的第一个十年，中国的房地产开发企业经历了发展的黄金时期，盲目地进行商业规模的拓展已经成为房地产开发企业的惯性行为，然而历经数十年的发展，中国房地产行业已经逐渐凋零，市场环境发生了巨大的改变，但是相关企业还是没能从旧的思维模式下转换出来。其次，在过去房地产开发企业选择的成本控制方法一般都是将事后核算作为工作的重心，这样的成本控制办法实行起来十分的有效，但是相关行业如果只是从这样的一个静态的角度进行成本控制的考量工作，那么这种工作方法必然会造成企业成本控制工作的缺失。再次，房地产行业还缺乏新的成本控制观念，工作的目的仅限于节约开发成本，很少在成本控制工作中利用先进的科学手段、理论技术，房地产行业的项目周期比较冗长。随着时间的推移，市场发展形势的变化，如果我们只是依靠前期的合约来进行成本的界定与控制，那么势必就无法根据实际情况对成本控制做最基本的调整，从而导致在市场竞争如此激烈的现代经济体制下缺乏正确的成本控制观念。 2.2对目标成本的测算不具备规范性 房地产开发企业本身涉及到的内容比较多，并且施工周期较长，具有一定的繁琐性。面对房地产项目中众多的生产环节，管理人员并没有实现对整个流程的优化和完善，也没有对产品的销售以及物业管理环节引起足够的重视。因为每个环节的工作内容不同，产生的费用也存在差异，可能会对总体成本费用产生影响，在对目标成本进行明确的过程中还存在不规范性，这将对成本管理工作的有效开展造成影响。 3房地产开发企业加强成本控制的对策 3.1提升成本控制意识，贯彻先进观念 完善房地产开发企业的成本控制首先要提升企业的成本控制意识，贯彻先进观念。提升房地产开发企业的成本控制意识，贯彻先进的管理理念应当归属于企业文化建设的范围，这是因为在企业中，只有深刻贯彻企业文化，才能使成本意识得到有效的提升，因此，提升成本控制意识就应该从企业文化建设着手，从企业整体建设和员工思想建设两个方面进行成本意识的提升。从企业整体层面来说，房地产开发应该正视当前的社会经济环境，改变过去的盲目拓展发展方式，这是因为房地产开发的环境周期已然过去，如果不能及时的回笼资金，做好成本控制，那么企业的利润空间就会大幅度的缩减，影响企业的长足发展。在这里笔者建议，我们必须要让相关的企业领导认识到进行成本控制工作的重要意义，进而完善企业成本控制，做好企业文化建设，进而提升企业市场竞争力、内部向心力，从而促进企业发展。在员工层面，进行成本意识的提升，先进观念的贯彻就应该细化员工的日常工作，针对各个环节做有效的考核，进而提升员工的工作积极性，进而提升企业整体成本控制意识，促进企业的长足发展。 3.2编制有效的成本目标 房地产开发企业在对成本目标进行编制的过程中，首先应该对成本管理目的进行规范，在目前测算流程基础上进行不断的完善和优化，使测算的准确性得到明显的提升，实现项目数据信息的有效共享，通过对相关数据的合理分析，可以完善目前成本控制工作中存在的缺陷和不足；其次，对于相关的领导小组而言，应该建立出完善的规范方法，对目前的成本结构进行不断的优化，对企业开发项目特点进行全面的了解，从而为成本控制工作的开展提供良好的参考依据；最后，将成本测算作为主要内容，结合工程设计、施工以及竣工等各方面的资料，对工程进行统一把控，将采购以及施工业务活动作为成本费用管理的重要依据。 3.3提升员工成本控制的理论思想 完善房地产开发企业的成本控制还应该提升员工成本控制理论思想。想要完善房地产企业的成本控制，光是依靠领导层的正确决策是不够的，我们必须提升员工的成本控制理论思想，进而集思广益，实现企业成本控制体系的构建，更好地控制成本，促进企业的长足发展。另外，企业的中层对于企业成本控制建设具有极其重要的作用。笔者建议，企业领导可以根据实际情况进行适当的权利上的放松与分
绿城房地产集团成本控制研究
绿城房地产成本与控制研究 摘要：成本管理与控制是企业抵御内外压力，在行业内持续发展的主要 保障。随着房地产行业的不断发展，房地产企业日趋增多，在如此激烈的 竞争，要使绿城集团获利并占有一定的市场份额，企业的成本管理战略尤 为重要。房屋质量的提高，必然带来成本的提高，如何进行成本的调配， 使得房地产企业利润与市场份额达到一个满意的均衡点，是绿城集团乃至 整个房地产行业的问题所在。 本文以绿城集团为研究对象，通过对绿城集团成本控制的分析，找出 绿城集团成本控制体系中存在的问题进行分析评价，寻找解决该问题的优 化方案，并对此现状提出相应的对策。从而通过绿城集团的案例分析，使 其能为整个房地产行业带来较好的成本控制效果。 关键词：房地产；绿城集团；成本控制 Cost Management Research on Greentown Real Estate Group Abstract: Cost control and management have been the main indemnification for enterprises to sustain development within the industry, and to withstand internal and external pressure. Along with the continuing development of the real estate industry and the increasing number of real estate enterprises, cost management strategy has become particularly important for the Greentown Group to gain profit and maintain certain market share, under such intense competition. As the improvement of housing quality would inevitably lead to a increase in cost, how to deploy the cost, how to reach a satisfactory equilibrium point between profit and market share, therefor, has become the key issue for Greentown Group, and even the whole real estate industry. Taking the Greentown Group as the research object, this paper will firstly identify the existing problems through analysis and evaluation of Greentown`s current cost management system, and then looking for a optimization program and corresponding countermeasures towards the status quo.
房地产公司的成本控制体系如何建立
房地产公司的成本控制体系如何建立 *＊＊＊*工作职责**＊** ?你按照下面所说的供应（采购）部的职责、结合自己的房地产开发企业的实际状况研究一下吧：?供应部工作职责和工作标准?一、目的作用: 1.1可作为供应部开展工作的规范依据。 1．2可作为公司领导考核供应部工作业绩的衡量依据。? 1.3可作为供应部人员工作中相互监督与协作配合的依据。 二、管理归口?总经理是供应部的上级直接领导。 供应部的工作直接对总经理负责。 1、采购计划的编制?负责根据生产、 三、工作职责? 总务、设备及检验等各部室物品需求计划，编制与之相配套的采购计划,并组织具体的实施，保证经营过程中的物资供应。?2、物资供应:? 2.1负责原辅材料、中药材、包装材料、备品、备件、办公用品、检验用品及燃料等的采购供应工作。? 2.2认真做好市场调查和预测。掌握物资供应情况。 2.3及时采购物资采购计划中提出的各类物资,做到既要价格合理,又要保证质量。? 2.４负责各类采购合同的签订与管理、落实工作，并制订相应的管理制度。 2.5严格执行企业制定的物资供应制度,按照采购原则进行采购作业，根据生产安排做好物资供应的进度控制,实现物流的优化管理。 3、采购物资的入库与结算:? 3.１负责办理购进物资的到货后的相关手续的办理工作。? 3.2对不合格产品及时退货。?4、供货单位的质量审核：? 4.1参加对供货单位进行质量管理体系的审核工作。?４.2加强物资供应档案的管理，做好物资信息情报的工作,建立起牢固可靠的物资供应网络，并不断开辟和优化物资供应渠道。 4.４建 4．3负责制订物资采购工作各项管理制度。? 立可靠的物资供应基地,会同质量管理部等有关部门做好供应商评估、优化选择、关系处理等工作。使之按时、按质、按量进行物资供应。?5、负责企业外委托加工的出入库业务。 ６、与企业内各部门加强沟通配合,处理好生产经营过程
房地产开发项目全过程成本控制
房地产开发项目全过程成本控制 发表时间：2008-12-17T11:25:40.920Z 来源：《中小企业管理与科技》供稿作者：李扬1，2 林日新1， [导读] 摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。 摘要：随着中国房地产市场逐步发展，竞争进一步加剧，近几年宏观调控政策力度逐渐加大，对房地产开发项目的赢利水平产生了重要影响。要保持正常的开发赢利，就必须从房地产开发项目的成本控制入手。本文依照价值链的分析方法对房地产开发项目全过程成本控制进行分析，并提出相应的控制措施。在分析过程中，认为项目决策与规划设计阶段的成本控制最为关键，应该在全过程成本控制中更加注重项目的决策与规划设计。 关键词：成本控制价值链并行工程全过程 对于房地产开发项目成本的有效控制是房地产开发企业生存和发展的关键，是一个复杂的系统的工程，需要全过程、全方位的控制与跟踪管理。在房地产开发企业间竞争日趋激烈，同时国家又出台一系列抑制房价过快上涨，防止出现房地产过快膨胀等政策措施的大背景下，房地产开发项目的成本控制显得尤为重要。 本文使用价值链分析法（VCA）对房地产开发过程的各个环节进行分析，站在开发项目全过程的高度，针对价值链各个环节成本控制的特点，实施房地产开发项目全过程控制。房地产开发项目价值链分析图如图1所示。 按照以上的价值链分析，本研究将房地产开发项目的成本控制分为：开发项目投资决策阶段（包括投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取）、规划设计阶段、施工与竣工验收阶段、租售阶段（租售阶段对项目成本变动影响微乎其微，下面不在单独介绍）。 在进行全过程成本控制分析前，先对项目各阶段经济性影响进行分析。根据建设项目各阶段对项目经济性影响程度图（如图2所示）可以看出，影响项目成本最大阶段在总建设周期前1/4工作阶段，即技术设计结束前的工作阶段。至初步设计结束，影响项目成本的程度为95%；至技术设计结束，影响项目成本的程度为75%；而在施工阶段，通过技术组织措施节约项目成本的可能性只有5%～10%。很显然，控制项目成本的关键在于施工以前的决策和设计阶段，而在项目作出决策后，控制项目成本的关键在于设计阶段。 1 投资决策阶段的成本控制 投资决策阶段的成本控制包括对投资机会选择、项目策划与投资决策、土地获取等方面的工作，直接关系到项目投资的成败。该阶段的成本控制首先要建立科学的决策机制，在充分的市场调研和可行性研究的基础上，以动态的观点观察市场，充分估计市场、政策、资金、经营等方面的风险，以现实的观点去选择市场、选择进入时机。在严密、科学的论证基础上，进行决策。项目的决策不仅要通过公司内部的讨论和论证，而且要经过市场专业咨询单位客观、公正的可行性研究，以此作为项目决策的基础。 在实际的应用操作中，房地产开发项目的投资决策要通过前期详细的市场调查，对影响开发项目的宏观环境因素、区域环境因素和微观环境因素进行分析，对开发项目周期内的需求因素和供给因素进行调查，并运用回归分析等方法对项目的市场前景进行预测；房地产开发项目规划评价要考虑项目的可使用土地面积、建筑密度、容积率、绿地率、停车泊位、市政配套、公共设施配套和交通等因素，分别分析各个因素对项目将来成本的影响；房地产开发项目设计方案评价要从项目性价比和经济性出发，考察项目的采光、通风、环保、节能、品位以及与周围环境的协调等因素；房地产开发项目市场定位评价是在前期市场调查和市场预测的基础上，结合项目地块和所处区域进行定位，并针对项目将来商业和住宅的租售价格、租售对象和租售率进行分析；项目的经济评价是整个项目投资的重点，决定着项目将来实际发生成本和利润空间，主要从项目的财务、盈亏平衡、敏感性和风险方面进行评价。该阶段的成本控制可以简单汇总如下： 2 规划设计阶段的成本控制 结合大量房地产开发项目测算，设计费在开发项目建设全过程费用中所占比例较少,一般只占建安成本2%～3%，投资主要花费在施工阶段，这使得房地产开发商普遍存在一种认识，他们认为只要加强此阶段的监控，就可大量节约成本。但是正如前面的建设项目各阶段对项目经济性影响程度图所示，实际情况恰恰相反。规划设计方案一旦确定，项目施工成本也就随之确定，但规划设计方案质量的高低，对项目施工成本和功能要求的影响是巨大的，对项目建设周期、建设成本和质量以及项目将来的是否能获得市场的认可并获得较好的经济效益都起着决定性作用。由此可见，规划设计阶段的成本控制是必要的而且是行之有效的，同时在此阶段控制造价也能起到事半功倍的效果。 在具体的房地产开发项目中，我们可以采取一下措施对规划阶段的成本进行控制： （1）采用并行工程（CE）的思想进行规划设计。 不同于传统的规划设计完全由设计人员单独进行设计（串行过程），并行工程的思想是由与新开发项目有关的建设单位、设计、建造、销售、物业管理等人员组成一个多学科的规划设计工作小组。项目的规划设计应综合考虑各方意见，广泛交流，所设计的产品应满足技术上可行、经济上合理、适合客户需求等方面的产品特性。这样在设计阶段就能考虑项目生命周期中的所有约束条件，设计过程和其他过程的集成有助于新楼盘在设计阶段就发现问题并马上予以解决，这样当最后的设计被验证以后，该新楼盘就是技术上、经济上、市场等方面具有很高品质的项目。 （2）对规划设计方案进行招标优选 对规划设计进行设计招标，引进竞争机制，迫使设计竞争者对建设项目的规模、功能方案、投资控制等作全面周密的分析、比较，树立良好的经济意识，重视建设项目的投资效果和建设成本。 （3）推行限额设计 按照批准的设计任务书和初步投资估算进行设计，并逐步进行施工图设计和分步分项设计，而且各步各项都有自己的设计投资限额，最后保证总成本不超过总投资额。（4）规划设计的合同管理 合同管理与设计单位签订设计合同，针对设计中出现的问题和成本要求在合同中有具体的条款，并对违约责任进行明确。 总之，规划设计阶段是项目实施前的最后一步，对项目成本的影响具有关键的作用，必须加强规划设计阶段控制，避免或减少规划设计不合理甚至失误所造成的成本增加甚至投资损失浪费。 3 施工与竣工验收阶段的成本控制 房地产开发项目的施工阶段是依据规划设计方案和图纸，利用原材料、半成品和各种设备建设房屋的过程，是整个项目过程中资金投入最大，占据很长的阶段，因此施工阶段的成本控制是非常复杂的。这一阶段对工程造价的影响程度可达5%～10%。这个阶段一定要做好“三控两管一协调”工作。具体可以从以下几个方面进行成本控制：编制成本计划，确定成本控制的目标；审查施工组织设计和施工方案；控制工程款的动态结算；控制工程变更。 在具体的房地产开发项目中，应该采用以下做法和手段进行成本管理。 （1）强化“成本”意识，加强全面管理。对参与此项目的每个部门甚至每一个工作人员，强化“成本”意识，加强各部门之间的协调和沟通。在听取现场管理人员建议的基础上，制定切实可行的成本计划，并在实施的过程中，密切关注现场施工管理人员的反馈，及时对反馈在需要的时候作出调整和修改。 （2）确定成本控制的对象。在项目实施之前，项目组对项目所要发生的费用首先进行大致分类，主要分为主要费用和次要费用、固定费用和变动费用，并在此基础上再进行详细分类，形成图表的形式，由现场成本管理人员进行及时记录，以便在将来项目的实施过程中，时刻关注每项费用发生具体情况，并对其进行有效的控制。 （3）加强合同管理，严格控制合同变更。从项目立项，就成立合同管理小组，主要负责此项目发生的主要合同关系，并对合同进行研究和管理。针对施工阶段的合同管理，主要是要明晰合同内容和范围以及合同文件的组成，对施工合同、监理合同和材料合同的条款进行严密审查，作到资料齐全、文字严密，避免含糊其词和条款的前后矛盾。对合同履行过程进行跟踪检查和监督，提高合同执行的效率，对发生的合同变更，严格其审查和批准程序，有效地控制工程造价。 （4）严把材料、设备的质量和价格。对材料和设备的质量，应由专业检验人员进行检验，出具检验报告并负相关责任；价格方面，施行认证制度，并对材料采购和设备选