总成本估算

总成本估算
总成本估算

在项目财务分析中,为了对运营期间的总费用一目了然,将管理费用、财务费用和营业费用这三项费用与生产成本合并为总成本费用。

成本是指企业为生产产品、提供劳务等发生的费用,可归属于产品成本、劳务成本。费用是指企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出,主要是管理费用、财务费用和营业费用这三项。

成本与费用(cost)的种类:成本与费用按其计算范围可分为单位产品成本和总成本费用;按成本与产量的关系分为固定成本和可变成本;按会计核算的要求有生产成本或称制造成本;按财务分析的特定要求有经营成本。

(1)总成本费用构成

总成本费用是指在一定时期(如1年)内因生产和销售产品发生的全部费用。总成本费用的构成和估算通常采用以下两种方法。

1)生产成本加期间费用估算法

从总成本费用的形成过程来看,总成本由生产成本和期间费用构成,即:总成本费用=生产成本+期间费用

其中,生产成本=直接材料费+直接燃料和动力费+直接工资及福利费+其他直接支出+制造费用

即,生产成本=直接费用+制造费用。制造费用是指企业各生产车间为组织和管理生产所发生的各项费用。

期间费用=管理费用+财务费用+营业费用

期间费用是指一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用、财务费用、营业费用等。

管理费用是企业行政管理部门为管理和组织经营活动发生的各项费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。营业费用是企业在销售产品和提供服务过程中发生的费用。

① 制造费用包括生产单位管理人员工资和福利费、折旧费、修理费(生产单位和管理用房屋、建筑物、设备)、办公费、水电费、机物料消耗、劳动保护费,

季节性和修理期间的停工损失等。但不包括企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动而发生的管理费用。为了简化计算常将制造费用归类为生产单位管理人员工资及福利费、折旧费、修理费和其他制造费用几部分。

② 管理费用包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、排污费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、矿产资源补偿费、技术转让费、研究与开发费、无形资产与其他资产摊销、职工教育经费、计提的坏账准备和存货跌价准备等。为了简化计算,项目评价中可将管理费用归类为管理人员工资及福利费、折旧费、无形资产和其他资产摊销、修理费和其他管理费用几部分。

① 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括生产经营期间的利息净支出、汇兑净损失、调剂外汇手续费、金融机构手续费以及筹资过程中发生的其他财务费用。

② 营业费用包括应由企业负担的运输费、装卸费、包装费、保险费、广告费、展览费以及专设销售机构人员工资及福利费、类似工程性质的费用、业务费等经营费用。为了简化计算,项目评价中将营业费用归为销售人员工资及福利费、折旧费、修理费和其他营业费用几部分。

③ 其他费用:包括其他制造费用、其他管理费用和其他营业费用三部分。

2)生产要素估算法

总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+人工工资及福利费+折旧费+摊销费+修理费+利息支出+其他费用

两种方法下总成本费用的构成分别如下图所示:

① 折旧。固定资产由于使用,不断磨损,逐渐丧失使用价值,企业为了将来更新固定资产,逐年从总成本费用中提取磨损部分价值,补偿固定资产价值的损耗。这种补偿固定资产价值损耗的方法称为折旧。这就不是一个简单的企业行为,企业应遵循国家的折旧制度。

② 摊销。无形资产和其他资产的原始价值需要在规定的年限内,转移到产品成本中,这种从成本费用中逐年提取部分资金补偿无形资产(专利权、商标权等)和其他资产(生产准备费、开办费等)价值损失的做法,即摊销。企业通过逐年计取摊销费,回收无形资产和其他资产的原始价值。

③ 其他费用包括其他制造费用、其他管理费用、其他营业费用三大部分。其他制造费用是指由制造费用中扣除生产单位管理人员工资及福利、折旧费、修理费后的其余部分;其他管理费用是指管理费用中扣除工资及福利、折旧费、修理费后的其余部分;其他营业费用是指营业费用扣除工资及福利、折旧费、修理费后的其余部分。

(2)经营成本

经营成本是项目总成本费用总扣除折旧费、摊销费和利息支出以后的成本,反映产品生产经营和管理过程中的物料、能源动力和人力消耗,真是体现企业经营管理水平高低,故称为经营成本。

经营成本=外购原材料费+外购燃料及动力费+工资及福利费+修理费+其他费用

经营成本=总成本费用-折旧费-摊销费-利息支出

总成本费用=经营成本+折旧费+摊销费+利息支出

在项目经济分析的现金流量表中,采用经营成本而不是使用总成本,主要是因为在现金流量表中已经将建设投资作为现金流出,所以折旧和摊销计入现金流出,否则就重复计算了。另外由于融资前项目投资现金流量分析是从项目投资总获利能力角度考察项目方案设计的合理性,因此财务分析的现金流量与融资方案应该剔除利息的影响,所以采用不含利息的经营成本作为现金流出,而不是总成本费用。

按照生产成本加期间费用法估算的总成本费用,编制如表3-3-2所示的总成本费用估算表。

注:1. 本表适用于新设法人项目与既有法人项目的“有项目”、“无项目”和增量总成本费用的估算。

2. 生产成本中的折旧费、修理费指生产性设施的固定资产折旧费和修理费。

3. 生产成本中的工资和福利费指生产性人员工资和福利费。车间或分厂管理人员工资和福利费可在制造费用中单独列项或含在其他制造费中。

4. 本表其他管理费用中含管理设施的折旧费、修理费以及管理人员的工资和福利费。

(3)固定成本与可变成本估算

固定成本指成本总额不随产品产量变化的各项成本费用,主要包括工资或薪酬(计时工资出外)、折旧费、摊销费、修理费和其他费用等。长期借款利息应视为固定成本。

可变成本指成本总额随产品产量变化而发生同方向变化的各项费用,主要包括原材料、燃料、动力消耗、包装费和计件工资等。

例题1:生产总成本费用估算时,按生产成本法不计入生产成本的是( )

A.其他直接支出

B.制造费用

C.管理费用

D.财务费用

E.营业费用

答案:CDE

解题要点:该题考核总成本费用估算的生产成本加期间费用估算法的内容。此方法按费用的经济用途将其分为直接材料、直接工资、其他直接支出、制造费用和期间费用,其中前四项计入产品生产成本,最后一项不计入产品成本;期间费用即管理费用、财务费用、营业费用。

例题2:下列属于可变成本的是( )

A.修理费

B.外购原材料、燃料费

C.按月支付的工资和福利费

D.利息支出

答案:B

解题要点:该题考核可变成本的概念。可变成本指成本总额随产品产量变化而发生同方向变化的各项费用,主要包括原材料、燃料、动力消耗、包装费和计件工资等。长期借款利息应视为固定成本。

例题3:【2007年真题】在进行生产成本估算时,下列费用中,既属于经营成本组成项又作为固定成本组成项的是( )。

A.修理费

B.摊销费

C.计件工资及福利费

D.维简费

答案:A

解题要点:该题考核成本与费用的估算。固定成本包括计时工资及福利费、修理费、其他费用、折旧费、摊销费、利息支出,经营成本=外购原材料费+外购燃料及动力费+工资及福利费+修理费+其他费用,可见

修理费是既属于经营成本组成项又作为固定成本组成项的。

(4)投资借款还本付息估算

⒈ 建设投资借款还本付息估算。根据国家现行财税制度的规定,贷款还本的资金来源主要包括:

l 可用于归还借款的利润、固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销费和其他还款资金来源。

1)利润。用于归还贷款的利润,一般应是经过利润分配程序后的未分配利润。

2)固定资产折旧。可以使用部分新增折旧基金作为偿还贷款的来源之一,但是最终,所有被用于归还贷款的折旧,应由未分配利润归还贷款后的余额垫回,以保证折旧从总体上不被挪作它用,在还清贷款后恢复其原有的经济属性。

3)摊销费。摊销费是按现行的财务制度计入项目的总成本费用,但是项目在提取摊销费后,这笔资金没有具体的用途规定,具有“沉淀”性质,因此可以用来归还贷款。

l 还本付息额的计算。主要包括等额还本付息和等额还本、利息照付两种方式。

①等额还本付息:每年的还本额、付息额及还本付息总额的计算公式如下:

1).计算建设期末的累计借款本金与资本化利息之和Ic。

2). 根据等值计算原理,采用资金回收系数计算每年等值的还本付息额度A。

3). 计算每年应付的利息。

每年应支付的利息=年初借款余额×年利率

其中年初借款余额= Ic-本年之前各年偿还的本金累计

4). 计算每年偿还的本金。

本年偿还本金=A-每年支付利息

② 等额还本、利息照付:每年的还本额、付息额及还本付息总额的计算公式如下:

1). 计算建设期末的累计借款本金和未付的资本化利息之和Ic。

2). 计算在指定偿还期内,每年应偿还的本金A

A= Ic/n

其中n为贷款的偿还期(不包括建设期)。

3). 计算每年应付的利息额。

年应付利息=年初借款余额×年利率

⒋ 计算每年的还本付息额总额。

年还本付息总额=A+年应付利息

注意:要把书上例题搞懂,并记住计算公式,理解公式含义。

⒉ 流动资金借款还本付息估算:流动资金借款在生产经营期内只计算每年所支付的利息,本金通常是在项目寿命期最后一年一次性偿还,也可在建设投资借款偿还后安排。利息计算公式为:

年流动资金借款利息=年初流动资金借款余额×流动资金借款年利率

⒊ 短期借款还本付息估算:项目财务评价中的短期借款系指运营期间由于资金的临时需要而发生的短期借款,短期借款的数额应在财务计划现金流量表中得到反映,其利息应计入总成本费用表的利息支出中。短期借款利息的计算与流动资金借款利息相同,短期借款本金的偿还按照随借随还的原则处理,即当年借款尽可能于下年偿还。

例题1:【2008年真题】某建设项目,建设期贷款本金总额为1 000万元,建设期贷款利息总额为200万元。按照贷款协议,采用等额还本、利息照付的方式分5年还清。若年利率为8%,则项目投产后的第3年应还本金和第3年应付利息分别是( )。

A. 200万元,97.6万元

B.200万元,64.0万元

C.240万元,57.6万元

D. 240万元,38.4万元

答案:C

解题要点:该题考核等额还本、利息照付的计算。第3年应还本金

A=IC/5=1200/5=240万元,第3年应付利息=2年末借款余额×年利率

=(1200-240-240)×8%=57.6万元

例题2:【2008年真题】根据国家现行财税制度的规定,用于偿还固定资产投资贷款的资金有( )。

A. 销售收入

B.未分配利润

C.固定资产折旧

D.无形资产摊销

E.大修理费

答案:BCD

解题要点:该题考核建设投资借款还本付息的资金来源。考核的关键是贷款还本的资金来源主要包括可用于归还借款的利润、固定资产折旧、无形资产和其他资产摊销费和其他还款资金来源。未分配利润主要指用于偿还固定资产投资借款及弥补以前年度亏损的可供分配利润。

例题3:已知某建设期末贷款本息和为800万元,按照贷款协议,运营期第2~4年采用等额还本付息方式全部还清。已知贷款年利率为6%,则该项目运营期的第3年应偿还的本息和是( )万元。

A.214.67

B.299.29

C.317.25

D.333.55

答案:C

解题要点:该题考核等额还本付息方式的计算。本题需要注意的是,贷款归还的时间是三年,第一年产生了贷款利息,故而第二年年初的贷款本利和为800×(1+6%),这将作为第2~4年的IC值。此时再套用公,

IC=800×(1+6%),n=3,得出答案为317.25万元。

项目成本费用估算表构成明细

1、土地使用权出让金:地价款; 2、征地补偿费:适用于划拨地; 3、拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地; 4、土地交易费:契税,按地价的3%计收; 二、前期工程费: 1、地籍测绘费: 按土地面积元/平米左右计;(可忽略不计) 2、总体规划设计费: 经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出) 3、地质勘察费: 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右; 4、建筑设计费: 有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米15元计取;(普通住宅18~25元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低) 5、工程招标代理咨询费: 有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的‰~‰; 6、质量安全监督费: 根据文件规定收取; 7、工程监理费: 有物价局的定价标准,市场通行打五折,通常工程监理费:建安造价的%~%;总造价越大,费率越低。 8、建设综合配套费: 在北京市为元/平米; 9、人防费: 人防异地建设费:如果项目自身确无法建人防面积,则应按应建人防面积,每平米1640元左右(各地人防办有专门计价标准)缴纳异地建设费;(有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右) 10、施工图审查费: 建筑面积2元/平米;

11、报建费: 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中,但因需要提前缴纳,故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用;北京市主要有以下几项: A.散装水泥专项资金:元/平米; B.新型墙体材料专项基金:8元/平米; C.电气防火检测费:元/平米(普通住宅) D.避雷装置检测费: 元/平米(普通住宅) 三、建安工程费:(均按北京概算取全费估算,费率26%左右) 1、小高层住宅(8层~13层):1720~1820元/平米,其中: 土建1450元/平米;[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装315元/平米;[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 2、高层住宅(13层~33层):1850~2150元/平米,其中: 土建1520元/平米[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装385元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 3、底层商业建筑(框剪结构):3100~3500元/平米,其中: 土建2000元/平米[含结构、公共区域精装、营业部分初装] 安装1100元/平米[含电气、自动扶梯、给排水、采暖通风、中央空调、消防、智能综合布线] 4、学校等其他公用建筑(4层框架)2050~2200元/平米,其中: 土建1750元/平米[含结构、室内外简装] 安装300元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 5、会所等公用建筑(框剪):3800~4200元/平米,其中: 土建3000元/平米[含结构、初装] 安装800元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 四、其它建安设备费: 1、电梯设备费:(电梯安装费:设备费的10%); 电梯主要根据载重吨位、时速以及品牌和配置不同,价位差别较大,通常时速提高一档,价格提高较多;市场上通用的品牌,如西奥、富士达、广日等价位基本同,以上述品牌电梯为例: A. 800kg~1000kg,s~s,30万元/台左右; B.1000kg,2m/s,23层23站,45万元/台;

(项目管理)项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用

项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用? 项目成本费用估算表中可变成本包括哪些费用?具体费用应该用什么基数计算? 固定资产投资估算方法 (一)静态投资部分的估算方法 1.单位生产能力估算法 计算公式为: C2=(C1/Q1)*Q2*f C1—已建类似项目的投资额; C2—拟建项目投资额; Q1—已建类似项目的生产能力; Q2—拟建项目的生产能力; F—不同时期、不同地点的定额、单价、费用变更等的综合调整系数。 单位生产能力估算法估算误差较大,可达±30%。此法只能是粗略地快速估算,由于误差大,应用该估算法时需要小心,应注意以下几点: (1)地方性。建设地点不同,地方性差异主要表现为:两地经济情况不同;土壤、地质、水文情况不同;气候、自然条件的差异;材料、设备的来源、运输状况不同等。 (2)配套性。一个工程项目或装置,均有许多配套装置和设施,也可能产生差异,如:公用工程、辅助工程、厂外工程和生活福利工程等,这些工程随地方差异和工程规模的变化均各不相同,它们并不与主体工程的变化成线性关系。 (3)时间性。工程建设项目的兴建,不一定是在同一时间建设,时间差异或多或少存在,在这段时间内可能在技术、标准、价格等方面发生变化。 2.生产能力指数法 生产能力指数法又称指数估算法,它是根据已建成的类似项目生产能力和投资额来粗略估算拟建项目投资额的方法。其计算公式为:C2=C1(Q2/Q1)X*f 式中 X-生产能力指数。 其他符号含义同前。 上式表明,造价与规模(或容量)呈非线性关系,且单位造价随工程规模(或容量)的增大而减小。在正常情况下,0≤x≤1.不同生产率水平的国家和不同性质的项目中,x的取值是不相同的。比如化工项目美国取x=0.6,英国取x=0.66,日本取x=0.7. 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大,Q1与Q2的比值在0.5-2之间,则指数x的取值近似为1. 若已建类似项目的生产规模与拟建项目生产规模相差不大于50倍,且拟建项目生产规模的扩大仅靠增大设备规模来达到时,则x的取值约在0.6-0.7之间;若是靠增加相同规格设备的数量达到时,x的取值约在0.8—0.9 之间。 指数法主要应用于拟建装置或项目与用来参考的已知装置或项目的规模不同的场合。 生产能力指数法与单位生产能力估算法相比精确度略高,其误差可控制在±20%以内,尽管估价误差仍较大,但有它独特的好处:即这种估价方法不需要详细的工程设计资料,只知道工艺流程及规模就可以;其次对于总承包工程而言,可作为估价的旁证,在总承包工程报价时,承包商大都采用这种方法估价。 3.系数估算法 系数估算法也称为因子估算法,它是以拟建项目的主体工程费或主要设备费为基数,以其他工程费占主体工程费的百分比为系数估算项目总投资的方法。这种方法简单易行,但是精度较低,一般用于项目建议书阶段。系数估算法的种类很多,下面介绍几种主要类型。 (1)设备系数法。以拟建项目的设备费为基数,根据已建成的同类项目的建筑安装费和其他工程费等占设备价值的百分比,求出拟建项目建筑安装工程费和其他工程费,进而求出建设项目总投资。其计算公式如下:C=E(1+flpl+f2p2+f3p3+.。。。。。) +I 式中C-拟建项目投资额;

总成本费用的构成

总成本费用的构成 总成本费用由生产成本和期间费用两部分构成 (一)生产成本的构成 生产成本亦称制造成本,是指企业生产经营过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。 1.直接材料 它包括企业生产经营过程中实际消耗的原材料、辅助材料、设备配件、外购半成品、燃料、动力、包装物、低值易耗品以及其他直接材料。 2.直接工资 包括企业直接从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴。 3.其他直接支出 包括直接从事产品生产人员的职工福利费等。 4.制造费用 制造费用是指企业各个生产单位(分厂、车间)为组织和管理生产所发生的各项费用(包括生产单位附厂、车间)、管理人员工资、职工福利费、折旧费、维简费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、劳动保护费、水电费、办公费、差旅费、运输费、保险费、租赁费(不包括融资租赁费)、设计制图费、试验检验费、环境保护费以及其他制造费用。 (二)期间费用的构成 期间费用是指在一定期间发生的与生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用、财务费用和销售费用。期间费用不计入产品的生产成本,直接体现为当期损益。 1.管理费用是指企业行政管理和组织经营活动发生的各项费用 包括:公司经费(工厂总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销以及其他公司经费)、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事会费、咨询费、顾问费、交际应酬费、税金(指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等)、土地使用费(海域使用费)、技术转让费、无形资产摊销、开办费摊销、研究发展费以及其他管理费用等。 2.财务费用 财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用,包括企业生产经营期间的利息净支出(减利息收入)、汇兑净损失、调剂簿记手续费、金融机构手续费以及筹资发生的其他财务费用等。 3.销售费用 销售费用是指企业在销售产品、自制半成品和提供劳务等过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项经费,摊销以及其他经费包括应由企业负担的运输费、包装费、委托代销费、广告费、展览费、租赁费(不包括融资租赁费)和销售服务费用、销售部门人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品等。三、总成本费用的估算 为便于计算,在总成本费用估算表中,将工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、利息支出进行归并后分别列出,“其他费用”是指在制造费用、管理费用、财务费用和销售费用中扣除工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、维简费、利息支出后的费用。 总成本费用=外购原材料+外购燃料动力+工资及福利费+修理费+折旧费+维简费+摊销费+利息支出+其他费用 (一)外购原材料成本的估算 原材料成本是总成本费用的重要组成部分,其计算公式如下 原材料成本=全年产量×单位产品原材料成本 式中,全年产量可根据测定的设计生产能力和生产负荷加以确定,单位产品原材料成本是依据原材料消耗定额及单价确定的工业项目生产所需要的原材料种类繁多,在进行项目评估时,可根据具体情况,选取耗用量较大的、主要的原材料为估算对象(耗用量小的并入“其他原材料”估算),依据国家有关规定和经验数据估算原材料成本。 (二)外购燃料动力成本的估算 燃料动力成本=全年产量×单位产品燃料动力成本 公式中有关数据的确定方法同上,有关测算内容如下表所示

总成本费用估算表

总成本费用估算表 辅助报表4 单位:万元序年份合计 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 号项目外购原材料 439(5 1 7650 325.5 765 765 765 765 765 765 765 765 外购燃料及动力 2 64 3 3.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 6.4 工资及福利 3 820.00 82.00 82.00 82.00 82.00 82.00 82.00 82.00 82.00 82.00 82.00 修理费 4 56 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6 5.6 折旧费 5 1480 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 148.15 摊销费 6 88.00 8.80 8.80 8.80 8.80 8.80 6.80 6.80 6.80 6.80 6.80 其他费用 7 5543 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 554.32 销售费用 7.1 2088 208.80 208.80 208.80 208.80 208.80 208.32 208.80 208.80 208.80 208.80 其他制造费用 7.2 215.20 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 21.52 其他管理费用 7.3 3240.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 324.00 其他财务费 7.4 总成本费用 8 244700000 5884.44 7451.53 9002.27 8955.40 8945.31 8943.31 8943.31 8943.31 8943.31 8943.31 其中:1、固定成本 1250 1154.31 1144.68 1118.71 1071.84 1061.75 1059.75 1059.75 1059.75 1059.75 1059.75

项目成本费用估算表构成明细

项目成本费用估算表构成明细 一、土地费用: 1、土地使用权出让金:地价款; 2、征地补偿费:适用于划拨地; 3、拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地; 4、土地交易费:契税,按地价的3%计收; 二、前期工程费: 1、地籍测绘费: 按土地面积0.3元/平米左右计;(可忽略不计) 2、总体规划设计费: 经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出) 3、地质勘察费: 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右; 4、建筑设计费: 有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米15元计取;(普通住宅18~25元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低) 5、工程招标代理咨询费: 有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的1.8‰~2.5‰; 6、质量安全监督费: 根据文件规定收取; 7、工程监理费: 有物价局的定价标准,市场通行打五折,通常工程监理费:建安造价的0.8%~1.2%;总造价越大,费率越低。 8、建设综合配套费: 在北京市为元/平米; 9、人防费: 人防异地建设费:如果项目自身确无法建人防面积,则应按应建人防面积,每平米1640元左右(各地人防办有专门计价标准)缴纳异地建设费;(有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右) 10、施工图审查费: 建筑面积2元/平米; 11、报建费: 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中,但因需要提前缴纳,故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用;北京市主要有以下几项: 散装水泥专项资金:0.69元/平米; 新型墙体材料专项基金:8元/平米; 电气防火检测费:0.5元/平米(普通住宅) 避雷装置检测费: 1.1元/平米(普通住宅)

总成本费用的估算

总成本费用的估算 为便于计算,在总成本费用估算表中,将工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、利息支出进行归并后分别列出,“其他费用”是指在制造费用、管理费用、财务费用和销售费用中扣除工资及福利费、折旧费、修理费、摊销费、维简费、利息支出后的费用。 总成本费用=外购原材料+外购燃料动力+工资及福利费+修理费+折旧费+维简费+摊销费+利息支出+其他费用 (一)外购原材料成本的估算 原材料成本是总成本费用的重要组成部分,其计算公式如下 原材料成本=全年产量×单位产品原材料成本 式中,全年产量可根据测定的设计生产能力和生产负荷加以确定,单位产品原材料成本是依据原材料消耗定额及单价确定的工业项目生产所需要的原材料种类繁多,在进行项目评估时,可根据具体情况,选取耗用量较大的、主要的原材料为估算对象(耗用量小的并入“其他原材料”估算),依据国家有关规定和经验数据估算原材料成本。 (二)外购燃料动力成本的估算 燃料动力成本=全年产量×单位产品燃料动力成本 公式中有关数据的确定方法同上,有关测算内容如下表所示 表7-8单位产品原材料、辅助材料、燃料动力成本估算表

(三)工资及福利费的估算 工资及福利费包括在制造成本、管理费用和销售费用之中。为便于计算和进行项目评估,需将工资及福利费单独估算。 1.工资的估算 工资的估算可采取以下两种方法 (1)按项目定员数和人均年工资数计算 年工资总额=项目定员数×人均年工资数 人均年工资数=人均月工资×12个月 (2) 按照不同的工资级别对职工进行划分,分别估算同一级别职工的工资,然后再加以汇总。一般可分为五个级别,即高级管理人员、中级管理人员、一般管理人员、技术工人和一般工人等。若有国外的技术和管理人员,要单独列出 2.福利费的估算 职工福利费主要用于职工的医药费、医务经费、职工生活困难补助以及按国家规定开支的其他职工福利支出,不包括职工福利设施的支出。一般可按照职工工资总额的14%计提。 (四)折旧费的估算 折旧费包括在制造成本、管理费用和销售费用中。为便于进行项目评估,需将折旧费单独估算和列出。 所谓折旧,就是固定资产在使用过程中,通过逐渐损耗(包括有形损耗和无形损耗)而转移到产品成本或商品流通费中的那部分价值。 计提折旧是企业回收其固定资产投资的一种手段。按照国家规定的折旧制度,企业把已发生的资本性支出转移到产品成本费用中去,然后通过产品的销售,逐步回收初始的投资费用。 根据国家有关规定,计提折旧的固定资产范围为:企业的房屋、建筑物;在用的机器设备、仪器仪表、运输车辆、工具器具;季节性停用和修理停用的设备;以经营租赁方式租出的固定资产;以融资租赁方式租入的固定资产。 结合我国的企业管理水平,可将企业固定资产分为3大部分,22类,按大类实行分类

成本费用预算编制方法(DOC 6)

成本费用预算编制方法(DOC 6)

成本费用预算编制方法 1 基本要求 1.1 成本费用预算是一项综合性预算,它的编制工作一定要在遵循成本效益原则的前提下,充分体现从严、从紧,处处精打细算,量入为出,勤俭节约的原则。成本费用预算的编制应以目标成本费用为依据,并与预算年度内其它各有关专业紧密衔接,与成本费用计算、控制、考核和分析的口径相一致。 1.2 年度生产预算主要指在年度内完工的商品产品产量预算,它是编制商品产品成本预算的基本依据。人工预算和技术组织措施预算等资料是编制成本费用预算的重要依据。 1.3 先进合理的消耗定额是编制成本费用预算的重要基础。 1.4 为提高企业产品在市场上的竞争能力和占有率,成本费用的高低将是企业能否生存的关键。因此,降低成本费用是编制成本费用预算的基本要求,降低成本费用的措施是编制成本费用预算的保证。 1.5 预算年度内一切成本费用支出,包括预算期内商品生产(含根据预算安排和管理上的需要,在预算年度内期初、期末在产品、自制半成品数量的增加或减少)和非商品生产所需的成本费用,都应纳入年度成本费用预算。 1.6 成本费用预算的编制方法应根据企业经营管理情况加以选择。在各项消耗定额费用预算和有关资料齐全的情况下,可按企业成本费用计算的方法,采用直接计算法编制。在各项消耗定额、费用预算和有关资料不很齐全的情况下,可以增产节约措施预算作为调整计算的依据,采用因素测算法编制。 1.7 实行一级成本核算,车间不计算成本,也不进行成本指标考核的企业,由企业成本费用预算主管部门按一级核算的要求直接编制全公司的成本费用预算。实行分级成本费用核算,分车间计算成本的企业,可分两级编制成本费用预算,由车间、部室分别编制成本费用预算后,由企业财务部门汇总编制全公司的成本费用预算。 2 用直接计算法编制成本费用预算 2.1 集中编制成本费用预算。即由成本主管部门直接编制成本费用预算。 2.1.1 分项目进行成本预算。 2.1.1.1 原材料、自制半成品项目。根据企业制定的各种产品的原材料、辅助材料、半成品消耗定额,结合计划节约的措施要求,按照年度生产产量预算计算其消耗定额,编制“单位产品原材料、辅助材料、燃料、半成品成本预算表”。 2.1.1.2 燃料和动力项目。根据设备动力部门的外购及自制动力计划和产品生产工艺过程中耗用的燃料和动力消耗定额,结合预算期内所采取的节约措施要求,计算预算期消耗总量和总金额,编制“单位产品原材料、辅助材料、燃料、半成品成本预算表”和“动力费预算表”。

房地产开发项目成本费用估算表

费用项目计费标准与依据总价单价 一.土地费用1.土地出让地价款2.征地费3.拆迁安置补偿费4.土地转让费5.土地投资折价6.土地租用费 二.前期工程费 1.地质勘测测绘费设计概算的0.5%左右元2.规划设计费建安工程费的3%左右3.可行性研究费占总投资的1%-3%4.道路费5.供水费6.供电费7.土地平整费 三.基础设施建设费1.供电工程2.供水工程3.供气工程4.排污工程5.小区道路工程6.路灯工程7.小区绿化工程8.环卫设施 四.建安工程费1.单项工程多层800 2.单项工程小高层1300 3.单项工程高层1800 五.公共配套设施建设费1.居委会2.派出所3.托儿所4.幼儿园5.公共厕所6.停车场 六.开发间接费 七.管理费用约为前五项的3%左右 八.销售费用销售收入的4%-6% 九.财务费用年贷款40%,贷款利率% 十.开发期间税费1.固定资产投资方向调节税2.土地使用税3.市政支管线分摊费4.供电贴费5.用电权费6.分散建设市政公用设施建设费7.绿化建设费8.电话初装费 十一.其他费用1.临时用地2.临建图3.施工图预算或标底编制费4.工程合同预算或标底审查费5.招标管理费6.总承包管理费7.合同公证费8.施工执照费9.工程质量监督费10.工程监理费11.竣工图编制费12.工程保险费 十二.不可预见费前十项之和的3%-7%合计上述十二项之和

房地产开发项目投资可行性研究及融资方案编制一种编制房地产项目可行性研究报告、融资方案、项目建议书的方法与技术,这种方法集方便、快速、速成、安全等优点的房地产可行性研究或融资软件:房地产经济评价可行性研究及概预决算管理系统:房地产投资分析软件(房地产投资估算软件、房地产投资专家系统、房地产项目评估软件、房地产投资项目可行性研究与分析决策软件)可实现房地产项目投资成本分析、房地产投资收益分析、房地产投资经营分析、房地产经济分析与评价、房地产项目投资决策分析与评价、房地产投资可行性分析与评价、房地产项目投资风险分析与决策,包含投资成本测算、经营成本测算、经营收入测算(销售收入、租赁收入)、投资计划(含分期投资计划、投资分类计划)、资金筹措计划(融资分析)、房地产项目财务分析和房地产项目财务评价(销售收入与经营税金及附加表、租赁收入与经营税金及附加表、还款付息表、损益表、现金流量表、资本来源与应用表、资产负债表、投资分类损益表)、非土地拍卖和土地拍卖多方案经济分析、临界点分析(含盈亏平衡分析)、敏感性分析、概率分析快速电算化,并可撰写房地产项目可行性研究报告、房地产项目建议书和房地产商业计划书,为房地产开发或固定资产置业投资企业(单位)的项目投资决策,房地产预可行性研究、预项目实施过程中成本核算、成本控制和项目竣工后的财务决算、房地产项目后评价提供依据,是实现房地产项目管理中的投资分析、房地产项目投资决策分析、房地产投资项目评估,编制房地产项目策划书(报告)、房地产项目投资可行性分析研究报告、房地产项目建议书(报告)、房地产项目评估书(报告)、房地产项目贷款评估书(报告)及土地拍卖土地报价研究报告的好助手,也是房地产市场分析的不可缺少的工具,也可方便使用于投资领域的房地产行业分析。是房地产项目投资咨询师、房地产策划师的助手。目前该系统已形成三大版本(标准版、专业版、企业版),为了合适大众化需要开发的标准版并以几百元/套超低价格入市,并附送正版光盘及成功的操作方案并包教会初学者编制房地产可行性研究报告。

房地产开发项目总成本费用构成估算

房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算 (1)土地使用权出让金 土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。 (2)土地征用及拆迁安置补偿费 新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额与所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。 (3)土地转让费 土地转让费就是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其她合法使用者。 (4)土地租用费 土地租用费就是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。 (5)土地投资折价 非常常见的合作开发项目的模式。 2、前期工程费

前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 (1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0、1%—0、3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0、5%左右。 (2)“三通一平”等土地开发费用,主要包括地上原有建筑物、构筑物拆除费用、场地平整费用与通水、电、路的费用。这些费用的估算可根据实际工作量,参照有关计费标准估算。一般为设计概算的0、35%。 3、基础设施建设费 基础设施建设费又称为红线内外工程费,就是指建筑物2米以外与小区规划红线以内的各种管线与道路等工程的费用,主要包括供水、供电、道路、绿化、供气、排污、排洪、电讯、环卫等设施的建设费用以及各项设施与市政设施干线、干管与干道的接口费用。 基础设施费通常采用单位指标估算法来计算。粗略估算时,则各项基础设施工程均可按建筑平方米或用地平方米造价计算。 4、建筑安装工程费 建筑安装工程费就是指直接用于工程建设的总成本费用,主要包括建筑工程费(结构、建筑、特殊装修工程费)、设备及安装工程费(给排水、电气照明、电梯、空调、煤气管道、消防、防雷、弱电等设备及安装)以及室内装修工程费用等。 5、公共配套设施建设费

项目成本估算方法、预测思路

项目成本估算及估算方法 预算成本测算的思路总结 项目成本估算及估算方法 进度计划是从时间的角度对项目进行规划,而成本估算则是从费用的角度对项目进行规划。这里的费用应理解为一个抽象概念,它可以是工时、材料或人员等。 成本估算是对完成项目所需费用的估计和计划,是项目计划中的一个重要组成部分。要实行成本控制,首先要进行成本估算。理想的是,完成某项任务所需费用可根据历史标准估算。但对许多工业来说,由于项目和计划变化多端,把以前的活动与现实对比几乎是不可能的。费用的信息,不管是否根据历史标准,都只能将其作为一种估算。而且,在费时较长的大型项目中,还应考虑到今后几年的职工工资结构是否会发生变化,今后几年原材料费用的上涨如何,经营基础以及管理费用在整个项目寿命周期内会不会变化等问题。所以,成本估算显然是在一个无法以高度可靠性预计的环境下进行。在项目管理过程中,为了使时间、费用和工作范围内的资源得到最佳利用,人们开发出了不少成本估算方法,以尽量得到较好的估算。这里简要介绍以下几种。 1.经验估算法 进行估计的人应有专门知识和丰富的经验,据此提出一个近似的数字。这种方法是一种最原始的方法,还称不上估算,只是一种近似的猜测。它对要求很快拿出一个大概数字的项目是可以的,但对要求详细的估算显然是不能满足要求的。 2.因素估算法 这是比较科学的一种传统估算方法。它以过去为根据来预测未来,并利用数学知识。它的基本方法是利用规模和成本图。如图4所示,图上的线表示规模和成本的关系,图上的点是根据过去类似项目的资料而描绘,根据这些点描绘出的线体现了规模和成本之间的基本关系。这里画的是直线,但也有可能是曲线。成本包括不同的组成部分,如材料、人工和运费等。这些都可以有不同的曲线。项目规模知道以后,就可以利用这些线找出成本各个不同组成部分的近似数字。 这里要注意的是,找这些点要有一个“基准年度”,目的是消除通货膨胀的影响。画在图上的点应该是经过调整的数字。例如以1980年为基准年,其他年份的数字都以1980年为准进行调整,然后才能描点划线。项目规模确定之后,从线上找出相应的点,但这个点是以1980年为基准的数字,还需要再调整到当年,才是估算出的成本数字。此外,如果项目周期较长,还应考虑到今后几年可能发生的通货膨胀、材料涨价等因素。 做这种成本估算,前提是有过去类似项目的资料,而且这些资料应在同一基础上,具有可比性。 3.WBS基础上的全面详细估算 即利用WBS方法,先把项目任务进行合理的细分,分到可以确认的程度,如某种材料,某种设备,某一活动单元等。然后估算每个WBS要素的费用。采用这一方法的前提条件或先决步骤是: ①对项目需求作出一个完整的限定。 ②制定完成任务所必需的逻辑步骤。 ③编制WBS表。 项目需求的完整限定应包括工作报告书、规格书以及总进度表。工作报告书是指实施

总成本及可变成本的计算

一、营业收入及税金得估算 (一)营业收入得估算 营业收入=产品或服务数量量×单位价格 (二)相关税金得估算 1.增值税 案例考试一般不考虑增值税得问题。所有价格均不含增值税。 2、营业税金及附加 营业税金及附加就是指包含在营业收入之内得营业税、消费税、资源税、城市维护建设税、教育费附加等内容。 考试时一般会简化,告诉计算方法,例如:以营业额为基数,营业税金及附加费率为10%。 (三)补贴收入 案例考试一般也会回避“补贴收入”,考了一定就会告诉您就是否计算所得税。 二、成本与费用得估算 (一)总成本费用估算 1.总成本费用构成与计算 (1)生产成本加期间费用估算法 总成本费用=生产成本+期间费用 其中,生产成本=直接材料费+直接燃料与动力费+直接工资+其她直接支出+制造费用 期间费用=管理费用+财务费用+营业费用 (2)生产要素估算法

总成本费用=外购原材料、燃料及动力费+工资薪酬+折旧费 +摊销费+修理费+利息支出+其她费用 式中其她费用包括其她制造费用、其她管理费用与其她营业费用这三项费用,就是指由制造费用、管理费用与营业费用中分别扣除工资或薪酬、折旧费、摊销费与修理费等以后得其余部分。 按生产要素法估算得总成本费用,其结果列入“总成本费用估算表”,见下表。 总成本费用估算表(生产要素法) 人民币单位:万元 序 号 项目合计 计算期 … n 1 外购原 材料

2 外购燃料及动力费 3 工资及福利费 4 修理费 5 其她费用 6 经营成本 (1+2+3+4+ 5) 7 折旧费 8 摊销费 9 利息支出

10 总成本费用合计(6+7+8+9) 其中:固定成本 可变成本 表总成本6+7+8+9 其中固定可变 上表中只有工资与福利费用,固定成本就是计时工资,可变成本就是计件工资,怎么区分固定成本=折旧+摊销+利息+计件工资+修理+其她就是不就是4+5+7+8+9项

附表1总成本费用估算表

公司理财 附表1 总成本费用估算表 项目名称 金额 (万元) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 生产负荷 0 50% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 原辅料 1474.750 737.38 1474.751474.751474.751474.751474.75 1474.751474.751474.751474.751474.75燃料及动力 1394 0 697.00 1394.001394.001394.001394.001394.00 1394.001394.001394.001394.001394.00工资及福利 280 0 140.00 280.00280.00280.00280.00280.00 280.00280.00280.00280.00280.00管理费用 483 0 241.50 483.00483.00483.00483.00483.00 483.00483.00483.00483.00483.00销售费用 644 0 322.00 644.00644.00644.00644.00644.00 644.00644.00644.00644.00644.00维修费用 0 80.50 161.00161.00161.00161.00161.00 161.00161.00161.00161.00161.00利息支出 161 0.00 47.60 94.29 94.29 94.29 94.29 94.29 94.29 94.29 94.29 94.29 94.29 固定资 产折旧 360.70 360.70360.70360.70360.70360.70 360.70360.70360.70360.70360.70 摊销费 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 总成本费用 0 2626.67 4891.744891.744891.744891.744891.74 4891.744891.744891.744891.744891.74固定成本 0 1192.30 2022.992022.992022.992022.992022.99 2022.992022.992022.992022.992022.99可变成本 0 1434.38 2868.752868.752868.752868.752868.75 2868.752868.752868.752868.752868.75经营成本 2218.38 4436.75 4436.75 4436.75 4436.754436.75 4436.75 4436.75 4436.75 4436.75 4436.75 盈亏平衡点 48.59% 第 1 页 共 4 页

项目成本费用估算表构成明细

一、土地费用: 1、土地使用权出让金:地价款; 2、征地补偿费:适用于划拨地; 3、拆迁安置补偿费:适用用拆迁用地; 4、土地交易费:契税,按地价的3%计收; 二、前期工程费: 1、地籍测绘费: 按土地面积0.3元/平米左右计;(可忽略不计) 2、总体规划设计费: 经验值:土地面积2元/平米左右;(注:通常规划设计与建筑设计均委托一家,又未采取方案招标的,此笔费用可不支出) 3、地质勘察费: 地勘均是根据钻点数及钻探深度来计取费用,每米单价根据土质情况及工程量大小不等(50-90元/米),无固定经验值,因总价较小,不对指标产生影响,地质较均匀的可按间隔25米至30米取1个孔,每孔深度平均可按20米估计,每米单价70元左右; 4、建筑设计费: 有设计收费标准规范,但实际市场因竞争都未按此计收;收费标准是按不同档建安造价按费率计取;通行按建筑面积每平米15元计取;(普通住宅18~25元/平米左右,小区内单体较雷同的,设计收费会更低) 5、工程招标代理咨询费: 有专门的计价标准,但市场通行打折较多,通常招标代理及编制标底费:建安造价的1.8‰~2.5‰; 6、质量安全监督费: 根据文件规定收取; 7、工程监理费: 有物价局的定价标准,市场通行打五折,通常工程监理费:建安造价的0.8%~1.2%;总造价越大,费率越低。 8、建设综合配套费: 在北京市为元/平米; 9、人防费: 人防异地建设费:如果项目自身确无法建人防面积,则应按应建人防面积,每平米1640元左右(各地人防办有专门计价标准)缴纳异地建设费;(有些地市会加收人防设计费按人防面积每平米30元左右)

10、施工图审查费: 建筑面积2元/平米; 11、报建费: 办理施工许可证时需建设单位缴纳的费用。但此笔费用实际已包括在建安工程预算成本中,但因需要提前缴纳,故有些估算表中考虑前期投入资金会列此笔费用;北京市主要有以下几项: A. 散装水泥专项资金:0.69元/平米; B. 新型墙体材料专项基金:8元/平米; C. 电气防火检测费:0.5元/平米(普通住宅) D. 避雷装置检测费: 1.1元/平米(普通住宅) 三、建安工程费:(均按北京概算取全费估算,费率26%左右) 1、小高层住宅(8层~13层):1720~1820元/平米,其中: 土建1450元/平米;[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装315元/平米;[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 2、高层住宅(13层~33层):1850~2150元/平米,其中: 土建1520元/平米[含结构、公共区域精装、户内粗装] 安装385元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 3、底层商业建筑(框剪结构):3100~3500元/平米,其中: 土建2000元/平米[含结构、公共区域精装、营业部分初装] 安装1100元/平米[含电气、自动扶梯、给排水、采暖通风、中央空调、消防、智能综合布线] 4、学校等其他公用建筑(4层框架)2050~2200元/平米,其中: 土建1750元/平米[含结构、室内外简装] 安装300元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 5、会所等公用建筑(框剪):3800~4200元/平米,其中: 土建3000元/平米[含结构、初装] 安装800元/平米[含电气、给排水、采暖通风、消防、智能综合布线] 四、其它建安设备费: 1、电梯设备费:(电梯安装费:设备费的10%); 电梯主要根据载重吨位、时速以及品牌和配置不同,价位差别较大,通常时速提高一档,价格提高较多;市场上通用的品牌,如西奥、富士达、广日等价位基本同,以上述品牌电梯为例:

项目成本费用估算

总成本费用的估算 一、总成本费用的构成 生产成本加期间费用估算法 总成本费用由生产成本和期间费用两部分构成。 1.生产成本的构成 生产成本也称制造成本,是指企业生产经营过程中实际消耗的直接材料、直接工资、其他直接支出和制造费用。 1)直接材料 它包括企业生产经营过程中实际消耗的原材料、辅助材料、设备配件、外购半成品、燃料、动力、包装物、低值易耗品以及其他直接材料等。 2)直接工资 直接工资包括企业直接从事产品生产人员的工资、奖金、津贴和补贴。 3)其他直接支出 其他直接支出包括直接从事产品生产人员的职工福利费等。 4)制造费用 制造费用是指企业各个生产单位(分厂、车间)为组织和管理生产所发生的各项费用,包括各生产单位车问、分厂管理人员的工资、职工的福利费、折旧费、维简费、修理费、物料消耗及低值易耗品摊销、劳动保护费、水电费、办公费、差旅费、运输费、保险费、租赁费(不包括融资租赁费)、设计制图费、试验检验费、环境保护费以及其他制造费用等。制造费用一般是间接计人成本,当制造费用发生时一般无法再接判定它所归属的成本计算对象,因而不能直接计入所生产的产品成本中去,而须按费用发生的地方先行归集,月终时再采用一定的方法在各成本计算对象间进行分配,计入各成本计算对象的成本中。 2.期间费用的构成 期间费用是指在一定会计期间发生的与生产经营没有直接关系或关系不密切的管理费 用、财务费用和销售费用。期间费用不计入产品的生产成本,直接体现为当期损益。 1)管理费用 管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动所发生的各项费用。包括公司 经费(工厂总部管理人员工资、职工福利费、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消 耗及低值易耗品摊销(以及其他公司经费)、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、董事 总成本费用 生产成本 期间费用 直接费用 制造费用——间接费用(分摊计入成本) 直接材料(含燃料、动力) 直接工资及福利费 其他直接支出 管理费用 财务费用 营业费用 直接计入成本

房地产开发项目总成本费用构成估算教程文件

房地产开发项目总成本费用构成估算

房地产开发项目总成本费用构成估算 1、土地费用估算 (1)土地使用权出让金 土地出让金的底价估算一般可参照政府同期出让的类似地块的出让金数额并进行时间、地段、用途、临街状况、建筑容积率、土地出让年限、周围环境状况及土地现状等因素的修正得到;也可以依据城市人民政府颁布的城市基准地价或平均标定地价,根据项目用地所处的地段等级、用途、容积率、使用年限等项因素修正得到。土地有偿出让的方式包括拍卖、招标与协议。 (2)土地征用及拆迁安置补偿费 新条例规定:拆迁补偿的方式可以实行货币补偿,也可以实行产权调换。货币补偿的金额,应根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素,以房地产市场评估价格确定;实行产权调换的,应计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格,结清产权调换的差价。 (3)土地转让费

土地转让费是指土地受让方向土地转让方支付土地使用权转让费。依法通过土地出让或转让方式取得的土地使用权可以转让给其他合法使用者。 (4)土地租用费 土地租用费是指土地租用方向土地出租房支付的费用。在房地产开发投资中不多见,但在房地产置业投资中(如购入酒店以作出租经营之用时)经常采用。 (5)土地投资折价 非常常见的合作开发项目的模式。 2、前期工程费 前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘测以及“三通一平”等土地开发工程费支出。 (1)项目的规划、设计、可行性研究所需的费用一般可按项目总投资的一个百分比估算。一般情况下,规划及设计费为建安工程费的3%左右,可行性研究费占项目总投资的0.1%—0.3%,水文、地质勘探所需的费用可根据所需工作量结合有关收费标准估算,一般为设计概算的0.5%左右。

总成本估算

在项目财务分析中,为了对运营期间的总费用一目了然,将管理费用、财务费用和营业费用这三项费用与生产成本合并为总成本费用。 成本是指企业为生产产品、提供劳务等发生的费用,可归属于产品成本、劳务成本。费用是指企业在日常活动中发生的会导致所有者权益减少的、与向所有者分配利润无关的经济利益的总流出,主要是管理费用、财务费用和营业费用这三项。 成本与费用(cost)的种类:成本与费用按其计算范围可分为单位产品成本和总成本费用;按成本与产量的关系分为固定成本和可变成本;按会计核算的要求有生产成本或称制造成本;按财务分析的特定要求有经营成本。 (1)总成本费用构成 总成本费用是指在一定时期(如1年)内因生产和销售产品发生的全部费用。总成本费用的构成和估算通常采用以下两种方法。 1)生产成本加期间费用估算法 从总成本费用的形成过程来看,总成本由生产成本和期间费用构成,即:总成本费用=生产成本+期间费用 其中,生产成本=直接材料费+直接燃料和动力费+直接工资及福利费+其他直接支出+制造费用 即,生产成本=直接费用+制造费用。制造费用是指企业各生产车间为组织和管理生产所发生的各项费用。 期间费用=管理费用+财务费用+营业费用 期间费用是指一定会计期间内发生的与生产经营没有直接关系和关系不密切的管理费用、财务费用、营业费用等。 管理费用是企业行政管理部门为管理和组织经营活动发生的各项费用。财务费用是指企业为筹集资金而发生的各项费用。营业费用是企业在销售产品和提供服务过程中发生的费用。 ① 制造费用包括生产单位管理人员工资和福利费、折旧费、修理费(生产单位和管理用房屋、建筑物、设备)、办公费、水电费、机物料消耗、劳动保护费,

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