历年案例分析真题培训资料

历年案例分析真题

1、案情：楼上业主在房屋的储藏室内擅自安装了电动抽水马桶、洗脸盆，改变废水立管的下水三通，致使楼下业主王某储藏室内的储柜及物品受损。物业管理部门两次向顾某发出整改通知，责令其拆除私装物，未果。问题：顾某能否在自己的房屋内添装卫生设备？为什么？应如何处理？

答：1）顾某不能在自己的房屋内添装卫生设备。（3分）2）依据：按有关法律，住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面同意，并报区、县房地产管理部门审批。（3分）3）房屋所有人使用其房屋时，必须遵守有关的法律法规，不得擅自改变房屋的使用性质和功能。顾某擅自在自己房屋的储藏室内私装抽水马桶和洗脸盆，转换了废水立管的下水三通，使储藏室成了卫生间，改变了房屋的使用性质，使得楼下业主王某的房屋渗水，因此，有关部门依法应责令顾某拆除电动抽水马桶、洗脸盆，按房屋的原始结构图，将废水立管的下水管恢复原状，并应当承担民事赔偿责任。（4分）

2、欣欣花园前期物业管理到期后，新成立的业主大会选聘了天祥物业公司接替原有发展商的物业公司管理小区，并与其签订了《物业服务合同》。小区共有业主850户，其中23户以未出席业主大会、未投票选择该公司、也未与新企业签订《物业服务合同》以及新公司服务水平尚不及老公司为由，一直拒交物业服务费。试分析这些业主的理由是否成立，并作出解释。

答：业主的理由不能成立。（2分）因为像选聘物业管理企业一类事项业主大会的决定只要2/3以上投票权的业主同意即可生效，毋需每一位业主同意。（1分）少数业主不出席业主大会，不造成业主大会的决定，并不影响业主大会决定的效力，业主大会通过的决议、决定，每一位业主都有义务遵守、执行。（1分）

少数业主也不能以未签物业服务合同为由拒交物业服务费。（1分）因为，第一，物业服务合同属于集体合同，是物业管理公司与业主的代表委员会签订的，法律法规并未规定要与每一位业主签订。业主委员会所代表的是一种集合的意志，不可能代表所有业主或使用人的意志。（2分）第二，物业公司为小区公共部位和共用设施设备提供维修养护以及提供安全、保洁、绿化等方面的服务，已与欠费业主形成了事实上的合同关系，欠费业主理当履行交纳管理服务费的义务，并应承担欠费利息、滞纳金等费用。（1分）

少数业主也不能以新公司服务水平不及老公司为由拒绝交费。因为不能以少数人的主观判断，作为否定物业公司服务质量的依据。若物业公司的服务确实有严重问题，这些业主应联合其他业主共同提议物业公司改进或提请业主大会解聘不能提供合格服务的物业公司，但不交物业服务费的做法是错误的。（2分）

3、王女士：我在某小区买的房子，装修后一直没去住，空调也没开。前两天小区物业通知我说，我家空调室外机着火烧毁了。我认为这是物业公司保安人员失职造成的，要求他们赔偿，可他们说责任不在他们。请问他们到底有没有责任？

答：要分清责任，首先要弄清楚空调外机着火的真正原因。分两种情况：

第一，如果空调外机自身的质量问题引起的自燃，根据《合同法》和《消费者权益保护法》的相关规定，业主可以找购买空调的商场或生产空调的厂家进行维修或退换；如果该事故给自己或他人造成损害，可以要求商场或厂家承担相应的赔偿责任，商场和厂家是承担相互连带责任的。（4分）

第二，如果不是质量原因而是外界原因造成外机着火，除法定的不可抗力的情况外，小区的物业公司应当承担相应的责任。因为业主和物业公司之间是平等主体的服务合同关系，空调外机是属于业主私有财产，但又由于本身所具有特殊性，促使它要放置在公共的空间里，所以它必然是物业公司保护业主财产安全的重点。如果由于物业公司的保安人员没有尽其工作职责，而使第三方对外机造成损害的话，物业公司就应该承担相应的赔偿责任。（4分）

第三，物业公司在赔偿业主后，可以向第三方行使追索权。因此，如果您有确实的证据证明着火的原因是第三方人为的，并且小区的保安也没有尽看管的义务，您完全有权利要求物业公司承担损害赔偿责任。物业公司要是拒绝的话，可以向人民法院提起诉讼，维护自身的合法权益。（2分）

4、吴某是某市A小区的业主，2006年8月其将在小区一套单元出租给苏某居住。试以《物业管理条例》为为分析吴某房屋出租后的物业服务费由谁承担？假设发生欠交服务费的情形，物业公司应该向谁追收？苏某能否代替吴某参加业主大会？苏某不是业主，是否可以不受小区业主公约的约束？

答：1）业主吴某房屋的物业服务费应由吴某与承租人苏某在承租合同中约定由谁交纳；（2.5分）2）出租欠交服务费的情形，若约定由苏某缴纳，物业公司应先找苏某，若苏某拒绝或逃匿，则找吴某追收。（2.5分）3）苏某得到吴某的委托授权后可以代替吴某出席业主大会，否则不能。（2.5分）。4、苏某不是业主，但依然要接受小区业主公约的约束。（2.5分）

5、一天下午，罗先生将一辆轿车停在小区住宅楼下，楼上掉下一个花盆将车的挡风玻璃砸坏。罗先生找到物业管理公司，物业管理公司称是屋主的花盆砸坏的，与其无关。罗先生找到屋主，屋主说花盆是台风吹下来的，属于不可抗力，他不应当赔偿。那么，试问：（1）台风将花盆吹下来是属于不可抗力？（2）谁应该承担赔偿责任？（3）法律依据是什么？

答：（1）将花盆吹下来不属于不可抗力。因为“不可抗力”是指不能预见、不能避免的情况。台风的到来是可预见的，台风将花盆吹下来也是能避免的。（3分）（2）首先我们要看罗先生将轿车停在小区的住宅楼下是否属于停车的区域。如果不是停车的区域那么屋主和管理处只需负小部分责任；如果属于停车区域就要负赔偿责任，而管理处负连带责任。（4分）（3）法律依据是《民法通则》有关规定：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。（3分）

6、一客商拟在天延会展中心布展，他提出要根据他的商品专门布置展位，会展中心办公室同意他的要求，但展位与会展中心已布置好的展位的展位费一样。客商请来装修工人布置展位。装修中心要用电，装修人员就近直接将电动工具的插头插在会展中心已有的插座上用电。负责天延会展中心物业管理的物业管理员发现了装修人员的用电情况，要求客商按临时用电办理。客商不同意，他认为他的展位费与会展中心已布置好的展位的展位费一样，因此，他布置的用电费不应另收。你认为客商是否按临时用电办理？如果按临时用电，应如何办理？

答：（1）是否按临时用电办理，应由客商与会展中心办公室协商，若客商的展位费含布置展位的用电费，那么，可直接电用；若不然，则应按临时用电办理。（4分）（2）临时用电①用户应向物业管理公司主管部门提出临时用电申请。（1.5分）②经批准后，用户自行敷设用电线路，经物业管理公司主管部门检查符合用电安全后送电。双方共同确认电表读数，并填写电表启用单。（1.5分）③电用终止，用户应通知物业管理公司的主管部门，断电拆线，确认电表读数，并填写电表停用单。（1.5分）④临时用电计费应依据电表每月计费一次，不足一月按拆表时用电量计费；无电表，可按负荷量和用电时间估算。（1.5分）

7、某大厦刚竣工开业，入住的用户不多，其中一家是某银行的分理处。一天下午多部电脑死机，丢失大量数据，严重影响了工作效率，并造成电脑等设备损坏。该银行要求管理公司认真改善供电管理，给其一个明确的解释，并赔偿由此而带来的一切经济损失。请分析本案例。

答：（1）立即与供电部门取得联系，请供电部门提供停电及未知事先通知的解释函。（2分）（2）凭供电部门的解释函，向分理处解释突然停电的原因，以获得分理处的谅解。（2分）（3）物业公司应加强与供电部门的联系，及时掌握供电部门的供电情况，以便遇到有停电及时通知用户。（2分）（4）设置大厦应急电源或备用电源，在供电部门停电时，能立即启动发电机供电。（2分）（5）物业公司应建议使用电脑较多的用户配备UPS稳压电源，以免因突然停电丢失数据。（2分）

8、一天清晨，某车主找到某物业管理公司大厦停车场，称其前晚放在大厦消防通道的机动车辆出入口处的一辆红色跑车不见。停车场的值班人员查阅了车辆登记本，没有发现该车前一天在停车场停放的任何记录，于是就让车主自行去公安机关报案。10个多月之后，物业管理公司接到人民法院的传票以及保险公司的起诉书副本，称保险公司已经将红色跑车赔给了车主获得了代位索赔权，车主在车辆丢失前已经购买了一年的停车场停放管理费，车主与停车场构成保管合同关系，要求物业管理公司承担车辆丢失的赔偿责任。试问：（1）物业管理公司应就车辆丢失承担责任吗？法律依据是什么？（2）保管合同关系何时成立？

答：（1）物业管理公司不承担车辆丢失的责任。（3分）依据：寄存人擅自改变保管场所。（2分）按《中华人民共和国合同法》有关规定：保管人员应当妥善保管保管物。当事人可以约定保管场所或方法。除紧急情况或为了维护寄存人利益的以外，不得擅自改变保管场所或方法。（2分）（2）依据《中华人民共和国合同法》有关规定：保管合同自保管物交付时成立，但当事人另有约定的除外。（3分）

9、某住宅小区的物业服务公司为了解决区内车辆乱停乱放的状况，在住宅小区的空地建起了一个车辆保管站，要求业主把车辆停放在保管站内。除自行车免费保管外，物业服务公司每月向摩托车、汽车的车主收缴一定的费用。由于部分业主认为乱停乱放虽然不好，但保管站的面积在购房时分摊到各业主头上，且业主每月向物业服务公司缴交管理费，物业服务公司向业主收取机动车辆保管费是侵犯部分业主的权益。要求物业服务公司停止收取机动车辆的保管费。请问：该物业服务公司对机动车收取保管费是否合理？若合理，应如何向业主解释收费的合理性？答：（1）合理。（2）可以向业主细心解释：①物业管理公司收取的是保管费，并不是保管站用地分摊到车主头上的土地使用费；②物业管理公司收取的公共服务费中，并不包含车辆保管费；③物业管理公司至少应收取车辆保管的成本费；④本公司收取车辆保管费的标准是经过物价部门核准的。

10、物业管理处管理员收到物业管理公司经理的通知，说住在8栋101的住户投诉其楼上的住户在天来都往厨房的窗口扔菜头、菜叶，现已发臭，要小王及时处理。请问小王要做些什么？

答：1）联系清洁工（公司）立即清除垃圾，并向清洁工（公司）提出警告。（4分）2）调查扔垃圾的住户并提出告诫。（3分）3）若不能查出扔垃圾的住户，则向1单元的所有住户通报，要求各住户注意公德。（3分）

11、某小区里，一位姓李的先生做出违规行为，物业公司对他作出了罚款的处理，请分析本案例。

答：（1）物业公司罚款行为无效。（2分）因为物业公司不享有行政处罚权。（2分）我国行政处罚第15条规定：“行政处罚由具有行政处罚的行政机关在法定职权范围内实施”。而物业公司不是行政机关，也不符合行政处罚规定的受行政机关委托可以实施行政处罚的组织，所以无权实施包括罚款在内的任何行政处罚行为，其无权对李某进行罚款。（2分）（2）物业公司应对李先生的违规行为发出整改通知予以制止，如李某不听劝阻，则应向有关行政管理部门报告，由有关行政管理部门对其进行处理。（4分）

12、业主李某经过其所住的商住楼大堂时，因潮湿地滑而摔倒在地，造成骨折住院一个多月花费医药费数千元。李某认为其摔倒主要是因为地滑，因此物业公司应负担一定责任，物业公司应当补偿其医药费、误工费和精神损失费。请问：此事物业公司是否需承担责任？谈谈你的看法。

答：根据第47条，物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。如果物业公司在潮湿时，做了防潮措施，并且有树起防潮警示牌，责任则不在物业公司，是业主自身原因导致，物业公司不应承担责任。

根据《物业管理条例》第36条，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。如果是物业公司没有做好防潮措施，或者做了防潮措施而没有树警示牌的话，物业公司视情节轻重承担相应责任。

13、某业主违反业主公约的规定，在楼顶搭建一间小棚，物业管理公司将棚子破坏。问：（1）物业管理公司的做法是否得当？为什么？（2）物业公司如何处理才合适？（3）如果物业管理公司在实施强行拆除时，发现楼顶损害，需要修理，该修理费应如何承担？

答：（1）物业管理公司的做法是欠妥的，因为根据《物业管理条例》第36条，物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。（2）根据《物业管理条例》第53条，物业管理企业应当将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。让业主自行拆除。如果业主不听，再经由业委会来采取相应措施。（3）如果物业管理公司在实施强行拆除时，根据《物业管理条例》第36条，以及48条，物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和业主公约的有关规定。物业使用人违反本条例和业主公约的规定，有关业主应当承担连带责任。修理费由物业公司和业主共同负担。

14、甲小区某号602室由被告华某承租，502宏观世界由原告王某承租。因被告某物业服务公司未在该号楼顶平台落水管道进口处按规范要求设备防护网，被鸟钻进管道内筑巢，致使管道堵塞。被告华某在装潢602室房屋时，未经物业公司同意擅自将602室阳台处的排水口封死。一天，遭遇大雨，因落水管道堵塞，雨水从楼顶落水管道接口处流进602室阳台，因该阳台排水口已封死，积水无法排出，沿602室周围墙角深入502室，致使原告王某装潢的