样板间设计与精装修设计

样板间设计与精装修设计

样板间与精装修住宅的关系

精装修住宅的造价成本

精装修住宅的设计要点

精装修住宅的设计预留空间

结语

曾经，房地产开发和房屋装修是两个互不相扰的行业，拥有各自的行业规则和操作模式。但随着中国房地产行业的规范化和市场化，房地产开发商们终于放下过去的高姿态，而开始与装修公司联手，共同打造高性价比的产品。如今，“精装修”已经成为开发商的主要销售卖点之一。

一、样板间和精装修住宅的关系

1. 精装修住宅的特点

精装修住宅的出现及迅速推广是因为其迎合了部分客户群的消费心理，对于投资者而言，将房屋的装修款计入购房款中，可降低置业的难度；对于精明的中产阶级和忙碌的上班族来说，集体式的采购模式和省心省力的职业模式，能让他们得到更多的实惠和便利；而对于一些追求生活个性和注重生活品味的人群来说，由于可选择的余地较小，所以一般不会选择精装修住宅。

对于房地产开发商来说，精装修住宅可以整体提升项目的档次，增加产品的附加值，进而推动价格上调，增加项目的卖点。但是，其相应的管理运营成本也会大幅增加。从合作单位的选择到方案的确定，从材料的进场到施工管理、质量监控和售后服务，开发商需要制定严密的管理体系和掌控全过程，并明确各个合作单位之间的权责范围，使其有效地配合，不要出现拉皮现象。这对开发商是个严峻的考验。

2. 样板间的形式和特点

样板间是住宅项目的门面，是开发商展示给购房者的“理想的家”。目前常见的样板间有三种形式；一是没有任何装修的毛坯房，购房者看到的是实实在在的户型、墙体、管道及地面等；二是交房样板间，即按照交房标准进行一些简单的装修和装饰，一般没有复杂的家具、灯饰和墙面修饰；三是豪华装修的样板间，

也叫创意样板间，通常配有精美的家具、灯饰和装饰品等。

豪华装修的样板间着重强调其展示性和设计者的创造性，可适当淡化房间原有的功能性，主要以其夸张性和视觉冲击力来感染购房者，并借助设计手法来制造一些产品的亮点和记忆点，在参观过程中令客户感觉愉悦，从而引发他们的购买冲动。但是精装修住宅的交房样板间则不一样，它必须严格按照现房的尺度、结构来进行设计，甚至连卫生间管井、厨房烟道等细节都不容忽视，以免误导购房者，在设计方面，也更强调功能的实用性。

3.样板间与精装修住宅的区别

样板间和精装修住宅的差异，就如同时装与服装的差异，简单的说，就是“作品”与“产品”的关系。经过豪华装修的样板间更接近于作品，有极强的艺术性，侧重体现设计师的个性；而精装修住宅是个大众化的产品，面对的是广大消费者，着重体现的是产品的共性。当然个性与共性并非水火不容，因为任何设计理念无不体现设计师的个性，同时任何优秀的设计作品又无不揭示了人的共性需求，因此设计者必须准确把握好两者的关系。

二、精装修住宅的造价成本

一般说来，按照销售面积计算，单位装修部分的造价与精装修住宅的售价比例应在1：8-1：10之间。比如，售价在4000-5000元/平方米的开发项目，开发商对精装修的投入应该在500元/平方米左右。

如何让客户觉得装修后的产品物超所值是设计师和开发商共同面临的一个现实问题，解决此问题的关键是设计师和开发商对主要装修材料（简称主材）的选择。材料的品牌固然重要，但更重要的是品质，且应注意不同材料间的相互映衬。如橱柜、洁具等功能性较强的主材应该尽可能选择知名品牌；而墙砖、地砖等材料，因表面差异不大，所以只要是耐磨性高，硬度强的产品都可选择，不必刻意追求品牌。

另外，开发商还要准确掌握所选材料的工程价和市场零售价。在实际的购房过程中，客户往往会要求开发商把主材的单价明码标注，然后自行去建材城询问该材料的零售价和批发价，衡量装修成本是否合理。所以，在装修环节，开发商

应通过与供应商的战略合作来降低成本，发挥大面积精装的优势，而避免和客户玩价格游戏。

三、精装修住宅的设计要点

1.定位大众化和艺术性的临界点

对于设计师而言，无论其水平高低，都希望自己的设计方案有独特的风格；但对于真正的居住者而言，特别是精装修住宅的居住者，考虑更多的是产品的品质和实用性。特点太鲜明的室内空间，肯定会得到一部分购房者的特别青睐，但同时也会令一部分购房者无法接受。但是，一个太大众化、太平庸的空间，又引不起购房者的兴趣和欲望。所以，设计师在进行精装修住宅的设计时，必须把握好设计的分寸、锁定一个适宜的可平衡大众化和艺术性的临界点。可以说，被大众广泛接受的精装修产品必然准确定位了大众化和艺术性的临界点。

2.定位成本控制和品质感的临界点

开发商在对待精装修住宅时，最重要的不是对装修风格的操作，而是对装修工艺的改良，从而提高产品的质量和实用性。所以，在精装修方案的实施过程中，尽可能地组合优化资金，合理定位成本控制和质感应用平衡的最高临界点。

同样采用800元/平方米的装修标准，由于设计师和开发商对资金分配的比重不同，最终获得的装修效果就会不同。一般来说，产品的高品质和内在品味不仅仅是由高价决定的，设计师对装修部品的选择也很重要的一个因素。例如对地砖、涂料、地板等材料可以选择一些非知名品牌，通过精良的施工工艺和合理的色彩搭配等手段，同样可以取得极佳的视觉效果和营造出极高的生活品味。另外，对房间中比较明显的位置或客户平时使用率极高的部分（如开关面板、门锁、橱柜、洁具等），以及在参观样板间时客户会下意识的触动的部分（如滑轨、拉门等），设计师一定要充分考虑如何体现出产品的品质感，因为这些设计细节往往直接反映项目的品质。

3.人性化的无障碍设计

在精装修项目中，设计师应当充分考虑到特殊人群（如老人、残疾人及儿童）的需求，体现出“以人为本”的设计理念。比如在电梯的后壁装设镜子，方便坐轮椅者不用回头就可以从镜中看见楼层号；在房间里，注意开关位置的高低；在

房间之间设计过门条等，都可表现出无障碍的设计原则。

4.精装修设计介入工程项目的时间

目前，国内的房屋精装修市场普遍存在着建筑设计与室内设计脱节的现象。许多建筑设计单位出于行业规范的限制，在户型布局、水电布线、暖气留位的设计上都很少考虑对室内装修的影响，这对精装修住宅的项目来说很可能是致命伤。其实，最好的项目在建筑方案设计阶段，室内装修设计师就应介入，并且与建筑师及时的交流、沟通。北京某精装修楼盘曾出现过这样的问题，由于建筑与设计缺少沟通，造成房间中没有预留安放洗衣机的位置，安置家具后，餐厅的灯偏向餐桌的一侧。如果重新铺设水。电管路，每平方米要增加100元左右的费用，但如果不该，则无法满足客户的使用要求，使得开发商进退维谷。

四、精装修住宅的设计预留空间

在精装修住宅的设计过程中，是否给客户留下装修材料的选择余地是“销售”与“工程”的矛盾。如果预留的余地较大，就等同于菜单式的装修，会消耗开发商与装修公司大量的人力、物力；如果不留选择的余地，开发商的销售压力又会很大。位缓解这个矛盾，设计师可采用预留部分主材供客户选择的方式。

例如，北京某精装修项目，我公司经过与开发商的销售部门和工程部门反复沟通、协调，最终确定了三项主材供客户选择。

一是客厅和餐厅的地砖。设计师采用的玻化砖，并给客户预留两种可选的颜色。这样做对施工造成的影响较小，在规格选择，造价控制和材料招标方面也较方便；

二是橱柜的台面、门板。设计师和开发商确定了三种可选择的颜色，但考虑到如果客户随意交叉选择的话，工作量仍会很大，所以设计师将三种台面和三种门板作了一对一的色彩搭配设计，只留给客户三种选择；

三是成品门。因为成品门也是由厂家统一提供的，预留太多选择就无法订货，所以设计师在不改变门的式样的前提下，在油漆的处理方面给客户留下两种选择：一是使用清油，二是使用混油。只要销售人员在一定的时间内将客户的选择结果统计出来，对开发商的材料招标和供货都不会有太大影响。

五、结语

随着我国房地产行业的迅猛发展和产品差异性的增大，住宅的功能已不再局限于遮风挡雨上，住宅的舒适、美观已日渐成为购房者追求的一种消费潮流，而迎合这一潮流的精装修住宅也必将成为房地产市场的主流产品，而大行其道。在不久的将来，越来越多的质量优、价格宜、样式多的精装修住宅会涌现出来，给房地产市场掀起一股精装修的风暴。