论物业管理在城市建设及发展中的作用

论物业管理在城市建设及发展中的作用

论物业管理在城市建设及发展中的作用作者：佚名

时间：2008-10-14

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物业管理作为居地产业的重要组成部分,在促进房地产业的发展与完善,推动城市建设与发展方面具有不可替代的作用。因此,其必要性、重要性正在被业内人士广泛接受。

一、物业管理是促进城市房地产业健康发展的重要力量

房地产业是发达国家的支柱产业之一,其产值一般占国内生产总值的9-13%。房地产业的兴旺发达,在有力地促进国家经济增长的同时,也促进了城市的繁荣。在我国,房地产业同第三产业的其他行业一样,发展相对落后,房地产业的产值占国内生产总值的%。最近,国务院有关部门提出,“九五”期间,房地产业的生产总值要达到占国内生产总值的3-5%的水平,到2020年,达到10%左右的水平。这说明,我国房地产业的发展前景是十分广阔的。随着房地产业的繁荣和兴旺发达,物业管理业也将获得更大、更快的发展,并成为房地产业兴

旺发达的重要促进力量。

物业管理作为房地产开发的配套工程,是房地产经营的重要组成部分。在我国,伴随着房地产业的发展,物业管理也悄然兴起,并日益成为房地产业健康、稳步发展的支撑和促进力量。

物业管理作为房地产业的相关产业,对房地产业发展的支撑和促进作用主要表现在以下几个方面。

首先,物业管理可以促进城市房地产业增长方式的转变,实现房地产业的健康稳步发展。

在我国,房地产真正作为一个产业来发展,是始于80年代初期,由于受当时的条件所限,房地产业一开始就呈现出起伏波动的发展态势,致使房地产业自1992年从高峰跌落下来以后,历经几年仍不能走出“谷底”。纵观我国房地产业发展的历史可以清楚地看出,房地产业同我国的其他产业一样,也

是走了——条以数量扩张为主的粗放式的增长路子。80年代末90年代初,从南到北刮起的狂炒房地产之风,在加剧了我国经济泡沫化的同时,也使房地产业偏离了健康稳步发展的方向。重振房地产业的雄风,就大的方面来说,离不开改革的深化及各项政策措施的配套、完善。就房地产业内部来说,则离不开增长方式和经营方式的转变。房地产业增长方式和经营方式转变的内容之一就是加强物业管理。实践已经证明,良好的物业管理,是房地产业增长方式和经营方式转变,步人良性循环,实现健康稳步发展的必由之路。

房地产作为一种生产要素和不动产,其运行固然有着自己特有的规律性,但作为商品,房地产开发、经营也应遵循商品经济的一般规律,这就是产品必须及时完成自己的形态变化,即由房地产实物向货币形态的转变。要及时、顺利地实现由实物形态向货币形态的转变,房地产商品必须具有质优、价廉、售后服务完善、配套设施齐全、环境优雅等特点,这就要求房地产开发、经营部门转变经营方式,即由主要注重量的增长,向数量、质量、效益并重转变,可以说,由只注重房地产开发、建设,到既注重开发、建设,又注重以物业管理为主要内容的售后服务的转变,是我国房地产业经营观念的一次质的飞跃。

努力实现这一飞跃,是房地产业走出困境,实现健康稳步发展的关键。其次,物业管理有利于提高房地产开发、经营商的信誉,改变企业形象,增强在房地产营销中的竞争力。物业管理的目的,就是通过对房屋等建筑物为主体的房产进行有效的管理及配套设施的维护保养,对公共设施、环境的管理,对房屋居住人提供各种可能的服务,为业主或租户提供一个安全、舒适、安静、清洁卫生的居住、工作成学习环境,保障业主或租户的利益,提高业主的投资回报率,使房地产这种不动产得以充分有效的利用和不断升值。物业管理目的的这种社会性质,使物业管理成为房地产开发、经营商的一种十分有效的宣传促销手段。良好的物业企管理作为一种无形资产,一方面可以增强社会各方面和各阶层对房屋购置、租赁的信心,另一方面则可以为房地产开发、经营商树立良好的企业形象。

随着人们消费心理的日渐成熟,人们的消费理念也在发生根本性变化。人们在注重商品品牌和内在质量的同时,也越来越注重商品的售后服务。现代营销理论认为,服务作为整体产品的构成要素之一,是企业在产品售前、售中和售后,运用

企业自身的生产、技术、资金、信息等条件和优势,向购买者提供的一种追加的、有保证的利益。随着我国社会主义市场经济的发展和企业竞争意识的增强,“以质量求生存,以品种求发展,以服务求信誉”的观念已被越来越多的企业所接受。在买方占主导地位的市场格局中,消费者不但要求企业在产品销售的前后提供各种服务,而且还

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时间：2008-10-14

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二、物业管理是延长物业经济寿命,最大限度地实现保值增值的重要手段

房屋及附属设施等物业同其他露天存放的物品一样,会因自然、物理、化学等因素的影响,缩短其存在和使用的时间。如果能够对其进行科学的管理和及时保养与维修,则可以使物业始终保持良好的存在、运行状态,延长其经济寿命。有关统计资料表明,全国现有存量房产,如果经营管理得好,使其经济寿命延长一年,就等于新建5000万平方米以上的房屋,可以节省基本建设资金70-80亿元。如果把其他附属设施计算在内,节省的资金可达100亿元以上。从经济学意义上说,物业经济寿命的延长,等于延长了业主对物业的所有权和收益权的期限。假定一幢价值20万元的经营性房产的有效使用期限为20年,每年按5%的折旧率提取折旧,20年就可以收回全部投资,如果房产完好无损并可以继续使用,那么业主仍然可以按10%的折旧率提取折旧。

这说明,从第21年开始,房产实际上已同水力、风力等自然力一样,为业主无偿的提供服务。如果这幢房屋从第21年开始出租绘他人使用,那么业主每年所得的租金就是投资收益,房屋寿命越长,其投资收益就越多。由土地的有限性所决定,在国外房地产是自有财产保值和增值的主要选择对象之一。

在我国,城镇居民虽然尚未达到投资房地产,实现个人财产的保值增值的水平,但一些精明的房产购买者在购买房产时,已经把房产的升值能力或未来转手的易难程度作为选择房产的主要因素。一般来说,房产升值的快慢和大小,与房产所处的地理位置、周围环境及条件有着直接联系。物业管理虽然无法改变房产的地理位置,但却可以改变房产周围的环境和条件。近几年,城市居民生活小区的成片、连片开发,在物业管理部门的积极参与下,与居民生活息息相关的各种配套设施也不断完善,居民购物、儿童人托、上学都得到了很好的解决,在这种情况下,小区内的房产价值也就自然而然的升值了。

三、物业管理可以提高城市的服务功能和城市的现代化水平

相对集中和发达的第三产业是城市服务功能完善的主要标志。相对于农村来说,城市的各种服务业、文化娱乐设施比较齐全,公共交通发达、便利,学校教育水平较高,居民居住条件较好,生活便利、舒适,这一切都得益于城市服务功能的完善。从总体上看,我国城市的8匠务功能还不完善,城市服务的社会化程度也比较低。造成这种状况的原因固然是多方

面的,但物业管理业发展滞后是一个十分重要的原因。因此,加快物业管理业的发展,就成为扩大城市服务范围,完善城市服务功能,提高城市服务的社会化水平和城市的现代化水平的重要途径。

首先,物业管理可以拓宽城市服务的领域,增加服务内容,使城市整体的服务功能得以提高。物业管理按其行业属性来说是属于社会服务行业,为城镇居民提供多方位的服务,是物业管理的出发点和归宿。由于物业管理涉及房地产、市政、园林绿化、公安、工商管理、商业、城市规划、邮电通讯、水、电、热、煤气等若干专业部门,如果由业主或房屋租用者自己去同这些部门打交道,办理各种证件、手续及缴费等事项,将是一件十分繁琐而又费心;费力、费时的事情。由物业管理部门统一协调业主或租者与这些部门的管理、服务关系,既可以提高各种专业管理的社会化水平,提高管理、服务效率,又可以避免业主或租用者多方跑腿,多方拜“佛”,多方缴费而占用大量的工作、学习、休息或娱乐时间。这说明,物业管理部门以自己多方位的服务,起着连结、协调业主或租用者与各有关部门之间的管理、服务关系的中介作用,这种作用的范围越大,对业主或租用者和各有关部门就越方便、有利,城市服务的社会化水平也就越高,服务功能越完

善。

可以预期,随着城市居民小区的大面积开发与建设,城市人口的居住将越来越集中,物业管理部门的服务对象将越来越多,服务范围将越来越大,对城市服务功能的完善和社会化程度的提高所起的作用也将越来越大。其次,物业管理可以促进城市市容市貌的美化,提高城市的文明程度和现代化水平。物业管理的重要内容之一,是对公共设施的管理,包括对周围环境的清洁、绿化及管理范围内车辆

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浏览量：的停放等,这些看似乎常的事情,对城市的市容市貌影响很大。物业管理在居民住宅区、工业区、大厦、宾馆、酒店、车站、码头等场所全方位推行的结果,必然改善整个城市的形象,使城市向环境优美、卫生清洁、生活方便、秩序井然和文明安定购方向发展。可见,物业管理可以在社会效益、生活环境效益等多方面体现出其存在和发展的社会价值。

四、物业管理可以搞宽劳动就业领域,吸纳较多的城乡剩余

城市的发展离不开第二产业的发展与发达,城市的繁荣则离不开以第二产业为基础的第三产业的兴旺与发达。世界各国经济发展的历史和现实都证明,第三产业的增加值已占当年国内生产总值的65%左右,发展中国家也已达到40%以上的水平,而我国只有30%左右。从劳动力就业结构看,发达国家在第三产业领域就业的人数占全部就业人数的?0%左右,而我国只有25%左右。这说明,在我国解决城乡剩余劳动力就业问题的主要途径和措施就是大力发展第三产业。物业管理是城市服务业的组成部分,作为第三产业的一个部门,在吸收城乡劳动力就业方面可以起到十分重要的作用。首先,物业管理服务范围的扩大,拓宽了劳动力的就业领域,物业管理涉及的范围很广,物业的管理及附属设施的维修、养护本身就需要大量的劳动力,与物业管理相联系的社区建设更为劳动力就业开辟了广阔的天地。如一些居民小区的物业管理部门坚持“物业管理没有份外事”的服务宗旨和原则,在对物业实行现代化管理的基础上,还把服务的触角伸向了代购粮油食品、家电维修、订送报刊、接送儿童上学、入托以及大件物品的搬运等领域,在大大方便了社区范围内居民生活的同时,也为更多的城乡劳动力提供了就业机会。

其次,以物业管理部门为中心的社区服务体系的建立,在提高了服务的社会化、组织化水平的同时,也为更多的劳动力创造了新的就业机会。现在,在一些物业管理搞得较好的城市,以物业管理部门为核心,成立了内容有别、形式多样的服务组织,如物业维修、室内装饰、户外环境卫生清洁、厨房用具清洗,等等。这些服务组织虽然都是坚持以便民、服务为宗旨,但因服务范围广泛,服务对象众多,所以其经济效益也是十分可观的,因此而吸引了大量的农村剩余劳动力和城市下岗职工前去谋职,使服务队伍不断扩大。可以预期,随着人们择业观念的改变和城市居民生活水平的不断提高,以物业管理为核心,以便民服务为宗旨的服务组织会越来越多,队伍越来越大,成为吸收城乡剩余劳动力,扩大劳动就业的主要部门之一。

总之,物业管理在城市建设与发展中的地位和作用是不可替代的。因此,采取有效措施,促进城市物业管理业的迅速发展,是城市建设与发展中的一项紧迫而又十分重要的任务。