南京市商品房认购,销售合同网上备案和登记办法

南京市商品房认购,销售合同网上备案

和登记办法

篇一：商品房买卖合同上备案登记程序

商品房买卖合同上备案登记程序

1.开发公司提交

开发公司凭密码登录岳阳市房屋管理局产权市场处“上办公平台”，将已经签字生效的商品房买卖在上提交。

提交工作不受时间地点限制，随时可以提交。

2.产权市场处确认

产权市场处对开发公司在上提交的商品房买卖合同进行核对，无误后进行确认，生成合同备案登记号。

备案工作时间为工作日的上班时间。

3.开发公司填写备案登记号。

开发公司将合同备案登记号填写在商品房买卖合同封面相应位臵，合同备案登记完成。开发公司应将合同正本一本交给买受人。如果买受人贷款购房，开发公司应在办理完抵押登记等手续后，将合同正本一本交给买受人。

4.打印并报送合同备案登记表

开发公司根据已经登记备案的商品房买卖合同，填写“岳阳市商品房买卖合同登记表”，打印，加盖公司公章，一式两份报送至产权市场处。

登记表报送的时间为星期一、三、五上午。

买卖合同登记表的格式与目前使用的登记表相同。登记表可以到产权市场处领取，也可以在产权市场处页首页“处室职能”内下载。

5.产权市场处盖章

产权市场处对开发公司报送的登记表进行核对，无误的，在登记表上加盖“岳阳市房屋管理局商品房买卖合同登记专用章”，一份存档，一份交还开发公司。

开发公司可凭盖章后的登记表及已经登记的商品房买卖合同到岳阳市房地产交易管理中心办理抵押登记等手续。

商品房买卖合同注销登记程序

由于买受人退房、合同终止、合同内容变更等原因需注销合同的，请持下列资料到我处办理合同注销手续：

1.合同注销登记表（加盖公章）；

2.全套商品房买卖合同。

关于商品房买卖合同上签约备案等普遍存在问题的回复

一、入住几年来到现在房产证还是遥遥无期，该怎么办

按照商品房买卖合同中所签订的违约责任来进行处理。

二、已办理大证的楼盘是否需要建立楼盘表，如不需建立，预售证延期、合同签定等应该如何办理

办过大证的楼盘不需要在办理商品房预售许可证，所以也就不用在创建楼盘表，用老合同来签订合同。

三、合同内容有误，变更申请交到市场处后，是自己改还是市场处改，我们下一步该怎样做

由市场处工作人员来进行商品房买卖合同的修改；修改好以后开发商须把之前打印出并出现错误的那页取出，然后把修改好的那页从上打印下来并装订进去即可。

四、有的楼盘没办预售证房子都卖出很多

没有办理商品房预售许可证对外出售房屋是属于非法销售，所签订的合同属无效合同，但有的公民明知道这种房手续不全还是要买，属个人自愿，建议没有取得商品房预售许可证的房屋不要购买。

五、由于不小心把合同封皮当做合同纸给打印出来了，该如何处理

1、此合同封皮的合同编号如没有用过，可自行作废，另外，作废的这张合同封皮上打印出来的合同内容，用正式合同纸再打印出一页即可；

2、如此合同编号已填在上的合同摘要里，那么要写变更申请表，把合同编号换成另外一个未用过的，到市场处做合同变更，把变更好的合同再用合同纸打印出一页即可。

六、现在买房都是上签订合同并从上打印下来，但有的开发商为什么还用老合同来签

首先问清楚要买的这个房是预售商品房还是已经办过大证的房，如果已办过大证就不用在办理预售许可证，也就

说不用在上进行商品房买卖合同备案了，直接用老合同即可。

七、想在某个地方买房，但不知道开发商手续全不全，敢不敢买。无论在哪个地方买房，首先要弄明白两个问题：1、开发商是否有商品房预售许可证；2、开发商是否有大证或房产证。两个有其中一个就说明这个房手续没问题，可以购买。

八、在上签订合同时系统提示买售人年龄无效应如何处理。这是由于为了便于统计的需要在合同正文的基础上增加了合同摘要内容，因此在合同正文录入完毕检查无误后应再次填写合同摘要内容，根据合同摘要的提示录入买售人年龄即可。

九、上签订商品房买卖合同流程

1、合同上签订经检查无误并保存后即可进行草拟合同的打印，买卖双方对打印出的草拟合同再次进行确认，如存在异议仍可进行上修改，经确认无误后买卖双方签字盖章。

2、签字盖章后的合同须上提交进行合同备案登记，一旦提交将视为合法有效的合同且不得修改。合同备案登记通过后系统即生成备案登记号，合同须再次打印，合同内页右上角将随机打印生成备案登记号。

十、房间内的房屋用途填写错误导致合同无法签订

在创建楼盘表时要求各开发商填写各房间的详细信息，其中包括房屋用途一项，该房屋用途是指该套房的用途，而

不是该幢楼的用途。有大量的开发商在输入房屋用途时录入综合、商住等含糊不清的房屋用途标识，导致了合同无法签订。遇到此类情况应及时同产权市场处联系，更正房屋用途后再行签订合同。

十一、房产证在房屋交付使用日起365日内给付业主是否合理按照国家规定是房屋在交付使用日起90日房产证交付给业主。但现实是按照商品房买卖合同上买卖双方协商所签订的交付日期，如开发商违约按照合同上的违约责任来处理。

十二、开发商因手续不齐全，他们手里就没有正式合同，只有协议合同，协议合同是否有效

该合同无效，不受法律保护。

十三、开发商收取的认购、订购、预购定金该怎样认定根据最高人民法院的解释和合同法的规定：出卖人通过认购、订购、预购等方式向买受人收取的定金，并签订定金合同，才能确认为购房定金。若只开收据注明定金，而未签订定金合同（认购、订购、预购合同），则不认为是购房定金。

十四、开发商在交房时有关质量保证书、使用说明书、及开正式发票问题

开发商在给购房人交房时应该给购房人提供质量保证书、使用说明书及开据正式发票，否则，购房人可以拒绝收

房，如不开据正式发票可向当地税务部门举报。

十五、房屋面积如何鉴定

房产面积测量目前是依据国家标准《房产测量规范》，其中对公摊面积有明确规定。岳阳市房产面积测量部门是“岳阳市房产测量事务所”，办房产证时买受人可向开发商查阅测量成果表。面积差异处理办法一般在合同中都有约定，但未约定公摊面积差异处理办法，应由双方自行约定。

十六、房屋容积率

房屋容积率是指地上建筑物的建筑面积与土地面积的比值。

篇二：商品房预售合同备案登记制度

商品房预售合同备案登记制度

摘要：1995年我国以立法的形式规定了商品房预售合同登记备案制度,但由于立法没有明确该制度的性质,并且对该制度法律条款设计得过于简单,从而引起理论层面不同的理解和实践层面对该制度操作的地方差异。本文试结合纠纷现实,从基本内涵、制度现状以及完善等方面论述商品房备案登记制度。

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一、商品房预售合同备案登记制度的基本概说

（一）商品房预售合同备案登记制度的概念

商品房预售合同登记备案制度是指政府行政管理部门

针对房地产开发公司(预售方)与商品房预购方就商品房预售交易达成的明确双方权利与义务关系的合同进行登记备案的法律制度。

（二）商品房预售合同备案登记制度的法律基础

1、《城市房地产管理法》第44条第2款规定“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”。

2、《城市商品房预售管理办法》第10条规定“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续”。第13条还规定：“开发企业未按本办法办理预售登记，取得商品房预售许可证明预售商品房的，责令停止预售、补办手续，没收违法所得，并可处以已收取的预付款1％以下的罚款”。

3、《城市房地产开发经营管理条例》第27条第2款规定“房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上人民政府房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案”。

从对备案登记制度现实意义与法律源渊两方面的分析可知，商品房预售合同登记备案属于一种特殊的不动产登记。商品房预售合同一经备案，开发商虽然保留预售房的所有权，

但其所有权的四项权能占有、使用、收益和处分，就仅限于占有权能，其他三项权能尤其是处分权能已经丧失。未经预售人的同意，径行向第三人出售该预售房或者金融机构抵押贷款的行为无效。

（三）商品房预售合同登记备案制度的优点

虽然商品房预售合同登记备案制度存在上述缺陷和漏洞，但是该制度的立法也有进步的一面。法律规定，开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。此制度有以下优点：

1、预售项目只有符合法律规定的预售条件，预售合同才能进行登记备案。登记备案前，登记部门会对开发商所售房屋的相关材料进行全面查阅，这是对开发商和预售项目合法性审查的一道屏障。

2、同一套房屋已出售并且已办理了预售合同登记备案手续，如果开发商再将该房屋出售给第三人，则后一合同不能办理登记备案手续，今后也就不能办理房产证。这就防止了开发商的一房二卖。

3、预售合同未办理登记备案手续的，不能办理房屋产权权属变更手续。预售合同备案登记作为前置程序，一定程度上保证了交易安全。

（四）商品房预售合同的登记备案制度意义及要件

1、登记备案的意义

商品房预售合同的登记备案是其生效要件之一，确立登记备案制度，从立法的原意来说，主要目的在于从行政管理的角度和试图规范整个商品房预售市场所做出的规定。

从实践来看，商品房预售合同登记备案只具有行政意义。预售合同备案的法律性质是国家对商品房预售行为的行政管理行为和措施。当然，经过法律本身的不断发展，同时也由于经济的不断发展，商品房预售合同登记的法律意义也在发生变化。其已经由一种行政管理效力向确立一种法律权利，尤其是赋予该登记以

一定的物权效力发生转变。

2、登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力

根据民法的一般原理，以及根据合同法及相关司法解释的规定，法律行为的效力是否以登记为准，应以法律规定为准;在法律没有明确规定合同没有登记，合同无效的，登记本身并不影响到合同的效力。法律对于商品房预售都要求进行登记，但同时又都明确指出登记只是备案，同时并未明确规定登记与否是否影响到合同的效力。也就是说，商品房预售合同登记只是从行政管理的角度，要求备案，合同的效力是另外一个问题。

最高人民法院的有关司法解释中，体现了这样一种精神，

即设立商品房预售合同登记备案制度的核心目的在于加强对商品房预售的行政管理，商品房预售合同的效力与登记备案是相分离的。《最高人民法院关于适用《合同法》若干问题的解释(一)》第九条规定“……法律、行政法规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理登记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。”依据该条，凡法律、行政法规规定了合同应当办理登记手续但未同时规定合同登记后才生效的，如果当事人没有依照法律、行政法规定办理登记手续的，合同效力不因此受到影响，即如果合同除未登记外都合法，那么合同生效。

关于商品房预售登记与预售合同本身的效力关系问题，最高人民法院颁布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释[XX]7号)

第六条的规定，很显然明确了二者相分离，登记与否不影响合同效力的问题。如果因预购人没有办理预售合同备案，就导致预售合同无效，就不能保障双方当事人的合法权益。实践中，假如因开发企业违法不能办理预售合同备案，预购人就要承担合同无效的后果，对预购人不利;或者因预购人原因不能办理预售合同备案，开发企业也要承担合同无效的后果，则对开发企业不利。所以，预售合同是否办理备案不应影响合同效力。

我们判断商品房预售合同是否生效的主要标准，应是上

文谈到的四个生效条件，而不应该把商品房预售登记看作商品房预售合同的生效要件。登记备案与预售合同本身的效力相分离，登记与否并不影响预售合同的效力。

3、登记是商品房预售合同的对抗要件

商品房预售合同的登记是合同的对抗要件，而不是有效要件。因为从法律的规定来看，《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》都规定，预售方应当将预售合同报有关部门登记备案。这就十分明确地说明，商品房预售合同签订在先，登记备案在后，而登记机关只能对有效的商品房预售合同予以登记备案;其次，在商品房预售合同中，预购方处于比较弱的地位，面临的风险比预售方要大得多。所以，如果认为登记备案是商品房预售合同的有效条件，那么没有经过登记备案的预售合同就是无效合同。这样，一旦商品房预售合同设有登记备案，预售方就不会受合同的约束，可以任意将商品房再预售第三人，预购方也就无法追究预售方的违约责任，这极不利于保护预购方的利益。所以，登记备案不是商品房预售合同的有效条件，而应当是对抗要件。

二、商品房预售合同登记备案制度的现状

（一）我国商品房预售市场发展到现在，仍处于尚未成熟的初步发展阶段，伴随着的是商品房预售市场的初步形成和相应法律制度的逐步完善。

从上个世纪九十年代开始，随着我国国有土地有偿使用

制度和城镇住房商品化制度的推行，房屋预售作为商品房买卖合同的一种新的、特殊销售形式，在最早实行改革开放政策的经济特区和沿海城市出现，并逐步扩展到全国其他地区。十多年来，商品房预售经营在整个商品房交易市场中，占有了越来越大的比例和份额。商品房预售的经营方式对于搞活房地产经营，广泛筹集建设资金，活跃房地产市场，促进商品房消费和促进房地产业健康发展等具有积极的意义。对购房消费者来说，能以比现房较低的价格买到合适的房屋，也未尝不是件好事。从我国房地产开发市场和商品房销售市场的发展状况来看，商品房预售经营的方式还会稳步发展，至少在今后相当长的一个时期内存在。但是，在建商品房的预售毕竟不同于商品房现房买卖，政府部门管理不善，房地产开发商违规经营或蓄意诈财、偷工减料、延迟交房或中途倒闭等损害消费者合法权益现象等大量存在。为此，我国相继公布了《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律法规和规章，对什么

是商品房预售，商品房预售的条件，商品房预售合同的登记备案制度，商品房预售所得款项的专款专用制度，预售商品房的再行转让等，都做了比较明确和具体的规定。最高人民法院公布的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，就商品房预售合同的效力及其有关纠

纷处理，也做出了相关的司法解释。但是，由于目前我国的商品房预售市场仍处于起步发展阶段，尽管国家的有关法律、法规和行政规章已公布和实施近十年，但我国商品房预售制度和预售市场中的经营方式仍未定型、管理方法和监督手段还不够成熟，原有的商品房预售法律制度及其配套的监督管理体制也显得不够完善。众多的购房消费者对商品房预售的法律制度还不甚了解，购卖预售房的风险意识和依法维权意识明显不强，面对商品房预售开发商不断变化的违法、违规经营形式或手段，以及合同出现的问题束手无策，往往处于被动状态。据我国南方某市的一个中级人民法院去年的不完全统计，商品房预售合同纠纷案件增长幅度很大，已占该中院房地产开发合同纠纷案件的64%.其中，开发商为被告的占90%；开发商败诉的竞占到80%.充分表明，开发商的信用和守约意识仍较淡薄，房地产开发企业侵犯购房者利益的情况更为突出。购房者作为群体性诉讼的案件也越来越多。因此，我国目前的商品房预售经营市场，尤其是对商品房预售经营市场的监督管理形势仍很严峻，形势不容乐观。对此现状，我们必须有充分估计和冷静的预测。

（二）我国有关商品房预售的法律制度仍不够完善。

尽管在十年前我国就公布和实施了《中华人民共和国城市房地产管理法》及其《城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》、《城市房地产开放经营管理条例》等法律

法规，但是，作为商品房预售及其市场规范化管理的一项法律制度来讲，显然存在不少缺陷。尤其是最近几年商品房预售市场发展出现的许多新情况和新问题，更凸现了市场经济发展变化的超前性与法律法规的滞后性。虽然最高人民法院公布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，在一定程度上对于及时有效地处理房地产纠纷，发挥了重要的作用。但是，仍难以适应商品房预售市场在发展中的变化。如我国《城市房地产管理法》第四十四条第二款规定：“商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案”，但对于商品房预售的

篇三：上海市商品房销售合同上备案和登记办法

上海市商品房销售合同上备案和登记办法

第一条为了提高商品房交易信息的透明度，规范商品房销售行为，方便房地产登记，依据《城市房地产开发经营管理条例》和《上海市房地产登记条例》，制定本办法。

第二条本市行政区域内新建商品房的销售（包括预售和现售，下同），均应按本办法规定进行合同上备案和登记。

第三条市房地资源局负责商品房销售合同上备案和登记的组织实施及其相关管理工作。

市房地产交易中心（与市房地产登记处合署）具体负责商品房销售合同上备案和登记的实施工作。

第四条区（县）房地产管理部门在审批商品房预售许可证时，应当将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理上用户认证。未经预售直接现售商品房的，区（县）房地产登记机构应当在受理新建商品房所有权初始登记时，将房地产开发企业的识别卡提交给市房地产交易中心办理上用户认证。

第五条房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证的，市房地产交易中心应当通过上操作系统，即时公布下列信息：

（一）商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证；

（二）商品房物业管理区域的规划平面布置图、建筑分层平面图；

（三）商品房的楼盘表，包括总的单元（套）数，以及每单元（套）的部位、结构、面积等测绘结果；

（四）房地产抵押、查封等权利限制情况；

（五）商品房销售合同的示范文本；

（六）商品房拟销售的价格。

第六条本办法第五条第（五）项规定的商品房销售合同的示范文本，由市房地资源局和市工商行政管理局联合制定。

房地产开发企业需要使用自制的商品房销售合同格式条款（包括补充的格式条款）的，应当向市工商行政管理局备案后，提交给市房地产交易中心即时变更上的合同文本。

第七条本办法第五条第（六）项规定的商品房拟销售的价格，由房地产开发企业在领取商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证时，向市房地产交易中心申报。

房地产开发企业需要调整其商品房拟销售的价格的，可以向市房地产交易中心办理上即时变更手续。

第八条凡已在上公布的可供销售的商品房，购房人要求购买的，房地产开发企业不得拒绝。

在取得商品房预售许可证前，房地产开发企业不得以预订、预约等方式进行销售活动。

第九条商品房销售的当事人双方应当根据上公布的示范合同文本，协商拟订合同条款。

商品房销售合同经当事人双方确认后，由房地产开发企业通过上操作系统，将合同文本传送至市房地产交易中心办理备案和进行房地产登记申请。

购房人应当在商品房销售合同文本上输入相关的个人信息，并设置密码。

第十条市房地产交易中心应当即时完成上传送的商品房销售合同文本的核校，给予合同编号和房屋代码，并通过上操作系统，发送合同备案证明和房地产登记申请受理书。

市房地产交易中心应当在发送合同备案证明和房地产登记申请受理书的同时，通过上操作系统，在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房已销售。

第十一条房地产开发企业应当打印已取得备案证明的商品房销售合同和房地产登记申请受理书，并与购房人共同在书面合同上签名（盖章）。第十二条商品房预售的购房人在办理合同上备案和登记申请的7日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领预告登记证明。商品房现售的购房人在办理合同上备案和登记申请的20日后，可以持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构申领房地产权证。

第十三条在申领预告登记证明或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要变更商品房销售合同条款的，应当按照本办法第九条、第十条和第十一条的规定，通过上操作系统办理相关手续。

第十四条在申领预告登记证明或者房地产权证前，当事人双方经协商一致，需要解除商品房销售合同的，应当持房地产登记申请受理书、取得备案证明的书面合同、解除合同的书面协议和其他规定的登记材料，向房屋所在地的区（县）房地产登记机构办理注销合同备案和撤回登记申请的手续。

发生前款所列情形的，市房地产交易中心应当通过上操作系统，及时在商品房的楼盘表内注明该单元（套）商品房销售合同已解除。

第十五条房地产开发企业取得商品房预售许可证或者新建商品房房地产权证后，依据《中华人民共和国担保法》的规定，与购房人达成定金合

同的，应当参照本办法办理定金合同的上备案。具体实施办法由市房地资源局另行制定。

第十六条市房地产交易中心应当定期汇总、分析和发布全市新建商品房的交易信息，并提供上公开查询服务。

第十七条本办法的具体应用问题，由市房地资源局负责解释。第十八条本办法自XX年3月30日起施行。

篇四：南京市商品房预售合同(乙方办理登记手续专用) 南京市

商品房预售合同 (乙方办理登记手续专用）

宁房预售合字号

签约须知

一、本合同文本适用于南京市行政区域内（不含两县）国有土地范围内取得商品房预售许可证的商品房预售，经济适用房的预售不适用本合同文本。

二、除甲、乙双方签署栏和登记机关登记栏外，本合同其它空白处均应当通过南京市上房地产系统打印填写。

三、在本合同中的【】内打“√”表示选择，打“×”表示不选择。本合同空格部分若为空白句，应以“以下空白”字样注明。

四、本合同文本为“乙方办理登记手续专用”文本，专项用于乙方办理各项登记手续；该专用文本在乙方办理房屋所有权转移登记后由房屋权属登记机关存入房产档案馆。

五、本合同文本内容仅为满足乙方办理各项登记手续的基本需要设置，甲、乙双方之间的其它权利义务关系需以非专用文本的内容为准。

《

预售人（下称“甲方”》：

预购人（下称“乙方”）：

》商品房预售合同 (乙方办理登记手续专用)

甲方已领取_____________________号《国有土地使用证》，依法享有南京市______区__________________________地块的国有土地使用权；该宗地块地号为_______________。

甲方已领取宁房销第________________号《南京市商品房预售许可证》，依法可以预售相应商品房。

根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》以及建设部（城市商品房预售管理办法》、《商品房销售管理办法》等规定，甲、乙双方就商品房预售事宜，经协商一致，订立合同如下。

第一条合同标的基本情况

一、甲方预售给乙方的商品房（下称“该商品房”〉

为上述《南京市商品房预售许可证》证载范围中的________________________________，该房号为【】公安审定编号【】工程暂定编号。该商品房所在楼幢的总平面位置见附件1总平面图，套型及分层平面位置图见附件2。

二、该商品房所在楼幢的主体建筑结构为______________，主体建筑层数

为_________层，其中±米以上________层，±米以下______层，该商品房位于【】±米以上【】±米以下第_______层

三、该商品房设计用途为___________。

四、该商品房的建筑面积_______平方米，其中套内建筑面积_______平方米，共有共用分摊建筑面积_________平方米。计入上述共有共用分摊面积的

建筑部位见附件3

五、该商品房占用范围内的国有土地使用权，其土地使用权面积在乙方办理

国有土地使用权登记时，由政府主管部门核定。该商品房的土地用途为______ ，土地使用年限自_________起至_________止。

第二条该商品房的权利瑕疵

甲方告知乙方，该商品房存在下列权利瑕疵：

【】其占用范围内的土地使用权已设定抵押，抵押权