楼市回暖库存尚多 房价反弹几率低——2012广州楼市中期盘点及下半年预判

2020年广州房地产政策最新

2020年广州房地产政策最新 2017年广州房地产政策：政策加码风险加剧 合富房地产研究院预计，2017年广州市(不含从化)新增供应8 万套，相比于2016年近19万套的新货供应出现大幅下降。中心五 区得益于近两年地市传导，预计新增供应达2万套，市场有望解渴，外围区域新增货量预计达4.7万套，相比2016年大幅减少。 2016年广州总库存下降22%，合富辉煌市场研究中心总监冯佩云分析，2017年广州个别区域房价将上涨，但价格上涨的幅度将放缓。 在土地出让减少，新房新增供应不足的情况下，将迫使部分购房需求流向二手房，部分区域的二手房成交将持续走高。 2016年黄埔区成交超过2万套，成交量仅低于不限购的增城。 据合富房地产研究院预计，2017年新增供应1.5万套，较2016年 减少15%，成交量将高位回落，预计个别项目将补涨，整体升幅将 放缓。 增城因不限购成为2016年成交大户，2017年供应紧俏，主力板 块新货供应减少20%，将持续卖方市场态势。 番禺区已经连续两年新增供应维持低位，供不应求矛盾突出。2016年1-11月新增供应85万平方米，同比减少5%;成交140万平 方米，同比下降11%;均价19073元/平方米，同比上升18%。2017 年新货供应预计不足1万套，结构性缺货将延续，加上地铁7号线 的开通，板块内的土地楼面价超3万/平方米，合富辉煌预计2017 年番禺区域楼价将维持较快增长。 同样位于外围的南沙、花都、从化等区域新增供应充足，在政策调控下，去库存是这些区域的主旋律。 从新增货量和需求来看，2017年广州楼市的分化还将持续，合 富辉煌预计2017年广州土地市场热度有所下降，整体房价稳中有升。

中国房价分两次崩溃 2013年必有一大跌(图)

中国房价分两次崩溃2013年必有一大跌(图) 2012年04月17日21:31:56 [财经新闻] 编者按：近日，关于未来中国房价是要大跌还是要报复性的上涨，两种观点大战起来。温家宝总理在4月13日国务院会议上说：“巩固房地产市场调控成果。坚持房地产调控政策不动摇，决不让调控出现反复。采取有效措施增加普通商品房供给。推进保障性安居工程建设，完善公租房、廉租房的配套设施。” 刘忠良：中国房价分两次崩溃 对此信息，有人理解为房地产报复性上涨的可能性很大，有人理解为中央会坚定房价调控导致房价下跌。 我依然坚持我以前的观点：由于中国房价泡沫严重，此泡沫必然破裂，房价必有一大跌，大约在2013年左右开始；由于“80后”和城市化的买房支撑及中国经济的较快发展，中国房价在近几年不会跌到底部，或许在大跌后有小幅反弹；等到2025年左右或更早，由于购房年轻人口大幅减少，此时中国经济增速已大为下跌，中国房地产将如日本一样跌入底部；中国房价会2013-2015年左右和2025年左右形成两次大跌，在后一次永不翻身，中国房价最终会呈现两次阶梯崩溃的局面；不要相信“以房养老”，已经购房准备“以房养老”的人尽量在2020年之前抛售房子。 根据这样的预计，我的建议是：对于房地产投资者和房地产商，在2012年18大前或最晚2013年“两会”前尽快售房，越快越好；对于准备购房者，建议2012年和2013年尽量不要买房。比如一套现价200万的房子，如果房价下跌5%那就节约

10万，下跌10%就节约20万，下跌20%就节约40 万，下跌50%就节约100万(如在偏远郊区和泡沫严重地区)！多等一两年节约N个万，你等不等？特别是，现在新房多在郊外，郊外房价下降空间最大，多等一两年甚至有可能省去一半钱。 比如鄂尔多斯，鄂尔多斯新城康巴什在2010年楼市均价为10000元，在2011年高利贷危机之后，康巴什房价至2011年11月底暴跌至3000多元，下跌六七成。如果说鄂尔多斯缺乏人居住，那外来人口云集的温州呢？2011年8-12月温州房价慢慢下跌了起来，今年正月过完，温州房价基本跌去30%-40%，许多房子价格跌去50%。 鄂尔多斯房价大跌，鄂尔多斯完蛋了吗？没有，除非鄂尔多斯的煤矿挖完了。温州房价大跌，温州完蛋了吗？没有，温州人照样生活，只不过是晚接手的投机客和买房房贷者大倒霉了。 房价大跌是有可能的，比如20%-30%左右或严重地区40%-50%左右。房价大跌也没有那么可怕。既然官方说中国银行业可以承受50%的房价大跌，那大跌20%-30%是不会有多大危害的。中国以国有大银行为主体，房价大跌根本不会像某些人说的那么可怕。 可怕的根本不是大跌，而是慢跌。在房价慢跌的情况下，房价仍较高，多数有住房需求的人仍买不起。购房出租的投资者而言，房地产投资仍缺乏意义。由于“买涨不买跌”的心里，在房价慢跌的情况下，无论是真正的房屋需求者和房地产投资者，还是投机者，多数都不愿出手买房。没有人买房，谁来愿意继续建房？不继续建房，那房地产的GDP、就业、税收、土地出让金哪里来？还怎么带动相关的行业？所以房价慢跌危害最大。政府所做的不应该在房价下跌的情形下去救市，而应该更有力度更有效果的推进房地产调控，一次性的将房价暴跌至合理位置(好处见下面的分析). 对于我认为2013年房价会大跌的观点，有些人认为我不懂中国经济。是的，中国经济问题向来不仅仅是经济问题，而是经济规律加政治需要。但经济规律终究是经济规律，政府或者说一些地方政府是拗不过经济规律的大腿的，地方官员也不会在中央要求把房价降低到合理水平的政策尺度下大越界。 有人问我，你知道房地产的后台老板是谁吗？土地出让金最高时(2010年)接近地方财政收入的7成，不少政府人员也直接是高房价获益者，据此有人认为地方政府就是房地产的后台老板。 不过我不这样认为，房地产的最终后台老板不是地方政府，而是中央。关于地方政府的财政收支问题，这最终还是中央政府的问题，因为地方政府如果无法偿还，中央总要承担一部分。土地出让金收入占地方财政收入比例过大，这跟中央与地方的收入项目分配相关，同样在支持方面也是中央和地方的支出分配不同罢了。房价大跌，银行坏账增加，这主要在国有银行，也是中央政府的问题。影响房价关键的土地政策，这主要也在中央要什么养的土地政策。在高房价高物价高民生压力及发展稳定方面与短暂房地产泡沫下的GDP增长、就业、财政收入，中央如何取舍，由此决定房价调控的力度与方式，这还是中央政府的问题。所以，中国房地产的最终后台老板是中央。 高房价对民生与经济社会发展危害极大。房价高，地价高，房租、租金高，那经济运行成本和居民生活成本必然高，危害经济社会健康发展、创新和经济的转型升级。 比如街道两旁的商店，房租高，商品价格被迫太高，同时利润和员工工资受到挤压，危害就业和民众收入增长，降低内需，拉大贫富差距。同样，租用写字楼的创业者或创新者，由于房租成本高，必然危害创业和创新。商店或写字楼后面的居民房，不是购房时价格高，就是租金高，提高民众生活成本且危害内需。由于过多资金流向房地产，房地产过多透支消费购买力，则危害经济的转型升级。高房价的必然结果是高经济运行成本、高创业创新成本、高生活成本、低就业、低收入、经济低端化和贫富差距的持续扩大。 高房价达到顶端，泡沫达到顶峰时，由于此时房价无法继续较快上涨，向下压力巨大，房地产在此时已经无法创造很多GDP、就业和财政收入了，且此时高房价已经达到危害最大化。比如2012年1月，京、沪、广三大一线城市土地出让金同比

广州市房地产市场调查报告

广州市房地产市场 调查报告

3月份广州市房地产市场调查报 一、房地产政策 1、广州拟从4月1日起提高低保标准 记者昨日从民政部门获悉，广州拟从4月1日起，提高城乡最低生活保障标准、低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准。据测算，此次调整标准，全市城镇平均低保标准为515.83元（平均提高10.44%），农村平均低保标准为445.71元（平均提高18.18%），提高低保标准后，农村平均低保标准为城镇平均标准的86.4%。 在市民政局网站上，《提高我市低保标准低收入困难家庭认定标准和孤儿养育标准方案》（征求意见稿，下称《方案》）正在公示，征求社会公众的意见。本次调整的低保标准、孤儿养育标准和低收入困难家庭认定标准自 4月1日起执行。 根据《方案》，城镇低保人员中“三无人员”的低保救济金，按当地低保标准上浮30%计算。同时，提高低收入困难家庭认定标准，低收入困难家庭认定标准从当地低保标准的1.2倍提高到 1.5倍。 2、调控波及广州十区商业地产广州"限外令"升级 3月7日有消息称，广州部分区域即日起暂停受理外籍人士及

港澳台胞购买非居住物业。根据黄埔区房管局相关负责人透露，今天的确收到相关文件，暂停外籍及港澳人士在该区购买非居住性物业，包括商业用地建起的酒店公寓。 之前“限外令”是外籍人士及港澳台胞不能买写字楼，现在是连商铺都不能够买。搜房网记者就此时随即致电了广州市房地产登记交易中心，对方表示其实新“限外令”实施区域为广州十区，她表示其实新政策在“限购令”出台时已经存在，只是细则没确定因此一直没出台，今天起将按照最新的“限外令”实施。 继广州市房地产登记交易中心之后，记者也随即致电了黄埔区房地产登记交易所，对方表示已在昨日接到正式通知，3月7日起正式执行最新的“限外令”。而在记者也就此事致电咨询天河区房地产登记交易中心时，对方就表示现在天河区还是执行之前“限外令”的规定，暂没收到最新通知。 荔湾区房地产登记交易所方面也表示现在都是执行新的商业地产“限外令”，限制境外人士购买非居住性物业，对在区域内居住满一年的境外人士只能购买一套住宅。白云区房地产登记交易所方面也表示，在3月之前就已经传出将执行新“限外令”的说法，正式执行是从3月1日起，境外人士除了符合一定条件可购买一套住宅外，已经限制购买非居住性物业。 黎文江:对商业地产影响不大

中国的房价历史与规律剖析房价涨了

中国的房价历史与规律剖析：房价涨了35年 目前许多人非常担心北京、上海、广州、深圳火爆的楼市、疯狂的房价、恐慌性的抢房现象，如果一直这样的“火”、“疯”下去，会不会直接导致一线率先楼市崩盘、房价泡沫破灭，会不会中国楼市重蹈日本覆辙。2004年-2016年中国房地产“崩盘论”、房价泡沫“破灭论”的言论，从来就没有停止过，但是却没有发生。最让人放心的，中国的市长到国家住建部，都出口驳斥的讲，中日国情与城镇化率及杠杆、市场不同，结果证明这是对的。但是对没买房的人来讲，最可怕、最悲剧的不是楼市崩盘了、房价泡沫破灭了，比这个更加悲剧、可怕的是房价一直总体上涨了35年[1987-2015年]，暴涨了多轮，最后你还是没有买房。事实证明，中国房价从来不会听专家、经济学家、学者、唱虚派的预测，完全是按照中国特殊的供需与经济运行规律，尽管是计划经济市场转入半市场经济，房价依然上涨。 第一是中国的房价历史与规律。1998年之前的房价，从官方统计的数据来看，到了1987年才有全国性的房价统计。1998年7月之前，虽然已有商品房，但鉴于绝大部分住宅仍是福利分配，其价格很难反映真实的市场供需，也就不是真正的

市场价格。鉴于1998年在房地产市场上的特殊性，且官方从1987年才有全国性的房价数据可查。1987年商品房销售面积2697万平方米，总量上似乎也不少，可相对于庞大的国民总数，实在太少，只能满足几十万人的居住需求。当年的全国平均房价是多少，才408元/平方米。看起来不高，但相对于当时的居民收入，也属于不可承受之重。一直到1992年，房价维持在单价千元以下，但每年的涨幅可观。1998年，在新中国短暂的房地产历史上是一个分水岭。在连续两年的北戴河会议酝酿之后，当年7月3日，国务院颁发《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，核心内容就是从当年下半年开始停止住房实物分配，实行货币化。从1999年开始，中央在全国范围内推行住房分配货币化制度。也就是在1998年，房价的单价跃上2000元。现在回过头来看，房地产市场化之后，房价应该大涨啊。但实际上没有，1998~2000年，房价维持不动甚至略有下跌。想来有很多人会懊悔为啥没有在那几年紧跟政策的脚步呢?当然，房价的3年原地踏步应该和当时遭遇东南亚金融危机也有关系。从今天回头看，房价在2001~2003年还是给足了很多人机会，小幅上涨。不过也就是在当时，市场上出现了房价泡沫的声音，现在想想，大有在股市2000点时就喊泡沫的意味。而从2004年开始，房价开始如脱缰之野马，再也不给希望下跌者以机会了。全国平均房价的单价一路跃过

2019年广州楼市新政解读

2019年广州楼市新政解读 广州市人民政府办公厅发布《关于进一步完善我市房地产市场平稳健康发展政策的通知》，表示为进一步完善广州市商品住房限购和差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，就有关事项进行通知。政策规定自20xx年3月18日起执行。下文是x收集的20xx年广州楼市新政，欢迎阅读! 20xx年广州市房地产新政通知全文 各区人民政府，市政府各部门、各直属机构，各有关单位： 为进一步完善我市商品住房限购和差别化信贷政策，促进房地产市场平稳健康发展，经市人民政府同意，现就有关事项通知如下： 一、进一步完善住房限购政策 本市户籍居民家庭继续执行限购2套住房(含新建商品住房和二手住房，下同)的政策;本市户籍成年单身(含离异)人士在本市限购1套住房。 非本市户籍居民家庭能提供购房之日前5年在本市连续

缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的，在本市限购1套住房，非本市户籍居民家庭不得通过补缴个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明购买住房。 从化、增城区按现行政策执行。 境外机构和个人购房，严格按照现行有关政策执行。 二、进一步完善差别化住房信贷政策 经省市场利率定价自律机制研究通过，对我市差别化住房信贷政策作以下要求： 居民家庭名下在本市无住房且无住房贷款(含商业性住房贷款和公积金住房贷款，下同)记录的，继续执行购房首付款比例最低30%的政策; 居民家庭名下在本市无住房但有住房贷款记录的，购买普通商品住房首付款比例不低于40%，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%; 居民家庭在本市拥有1套住房且无贷款记录的，或拥有1套住房且贷款已还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于50%;居民家庭在本市拥有1套住房且贷款未还清的，购买普通商品住房首付款比例不低于70%。居民家庭在本市拥有1套住房，购买非普通商品住房首付款比例不低于70%。

2004年广州楼市总结

2004年广州楼市总结 副标题： 作者：广州经纬房产咨询有限公司文章来源：本站原创点击数：219 更新时间：2005-01-29 2004年楼市总结 （撰文：广州经纬房产咨询有限公司市场调研部） 品质提高等因素推动2004年广州房价回升 在年初的一片"喊涨声"中，今年广州住宅价格终于"止跌回升"，迎来了久违的"春天"。广州原八区住宅成交均价一路走高，增长速度喜人。第三季度八区住宅成交均价更是突破5500元/平方米，比去年同期增长了10.4%。 在原八区住宅成交均价的带动下，广州市住宅的成交价格由第一季度开始一直保持稳定的增长势头。第三季度广州全市住宅成交均价为4825元/平方米，比去年同期增长16.8%。 今年楼价的一路走高在年头似乎已经有迹可寻。政策、市场需求、产品品质提升等因素，为今年广州楼价的增长提供了充分条件。 今年1月在二沙岛举行的房地产经济峰会上，八大发展商都不约而同地说"今年广州楼价一定上涨！"。率先提价的是越秀城建集团，合生、富力、保利、中海声言跟进，提价的主因是建材涨价和大发展商企业品牌的支撑；锦绣香江、广州雅居乐、星河湾、南奥等发展商也随之升价。在占市场份额超过1/3的品牌发展商的推动下，今年广州房价"果然"稳步上扬。此举不禁让人联想到品牌发展商联手托市，催谷市场。 今年一系列政策陆续实施，对广州楼价的上涨也起着推波助澜的作用。其中"2005年1月1日起土地出让金或地价须一次性缴清、\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'8.31\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\\'大限、9年来央行首次加息"三大政策对广州楼市影响较大。一次性缴清土地出让金或地价和"8.31"大限的政策相继出台后，在提高房地产开发的门槛的同时不少实力不济的发展商被"洗"出广州房地产市场，市场的优胜劣汰的发展趋势日益明显。而对实力较强的发展商来说，两大政策的出台无疑是增加了其开发成本。央行加息，加上之前银行紧缩银根，这对发展商提出更高的要求。三大政策的实施，间接推动广州房价上涨。 综观今年广州房地产市场，中高档楼盘占了大半江山，低档楼盘几乎"销声匿迹"。因此，中低价的住宅供应成交有所下降，而高档住宅的供应和成交则不断增长。中高档住宅市场成交活跃，拉动广州楼价的不断上升。 今年广州住宅产品市场无论是户型还是品质都有一定的提升。目前，带500-600元/平方米装修标准的住宅在广州住宅市场上已难见踪影，超过1000元/平方米装修标准的住宅随处可见。这"质"的提升，也是建筑成本的增加。而且年初建材价格的上涨，以至新建住宅成本上升。所谓"羊毛出在羊身上"，发展商为了确保利润，广州住宅的价格也随着成本上升而上升。 广州经济的持续向好，消费者购买力增强。申亚、地铁五号线的动工等各种利好消息不断，消费者的购房欲增强。而且国内目前部分行业出现投资过热的现象，投资物业需求旺盛。这也是广州住宅价格上涨的原因之一。

-越秀区片区楼市分析报告

越秀区商品房住宅市场楼市分析报告 调查人：黄洲学调查时间：2011.12.10~12.25 一：广州市越秀区概况 越秀区东起广州大道，与天河区接壤；南临珠江，与海珠区隔江相望；西至人民路，与荔湾区毗邻；北面到白云山山脚，与白云区相邻。是广州市老城区。2005年，越秀区总面积为32.82平方公里，下辖流花、东风、洪桥、六榕、广卫、光塔、诗书、北京、大新、人民、东山、农林、黄花岗、大东、大塘、白云、珠光、建设、华乐、梅花村、矿泉、登峰22条行政街道，总户籍人口为114万人，人口密度为34735人/平方公里。 合并后的越秀区不仅能够合理配置及共享原东山区的教育、名校优势,更加能把原越秀区的商业及政治中心的作用发挥出来,区域面积的增大不仅仅代表市民在老城区的房地产市场可选择的机会增多,其更大的意义是在越秀区置业的市民能集中享受到原来两个的老区的优势,越秀区的楼市前景无可限量。

农林街道、 黄花岗街 道为本次 调查的主 要区域。 农林街 道： 农林 街道位于 越秀区东 部，东以福 金为界，与梅花村相邻；南以中山路为界，与东湖街、大东街相邻连；西至烈士陵园东门，与大塘街相接；北以东风路为界，与黄花岗、华乐街接壤。面积1.08平方千米。辖内主要马路有东风东路、中山一路、中山二路、农林下路和执信南路等。全街设有中山二路、马棚岗、执信南路、竹丝岗、竹丝二、农林下路西、农林下路东、农林上路、东园新村、三育路、东风东路共12个社区居委会。2006年底常住人口13540户，约52729人。省人大办公厅、省机要局、省电信有限公司、省冶金建筑设计院、省汽车集团有限公司、省冶金工业总公司、省机械进出口公司、铁青旅游公司等单位驻街辖内。 广州市第16中学、东风东路小学等名校；中山大学附属一院等教育卫生配套驻辖区内；同时，广州3条主要商业街之一的农林下路商业街也尽在其中。 作为越秀区商业中心之一的农林街道，高端住宅、写字楼、商厦等现代化气息较浓的建筑是必不可少的，然而，农林街道随之也形成了一个商业氛围浓厚的 住宅市场。

某楼市总结与展望

2006年广州楼市总结与０7年展望 200６年广州楼市总结 2０06年的广州楼市充满悖论,业内总结出来的称呼也五花八门,“政策年”、“土地出让年”、“结构调整年”、“楼价飞涨年”等等不一而足，都或多或少地概括出今年楼市的运行特征。本应成为楼市“营销年”的20０6年,却鲜有营销创新,与去年相比亦逊色不少。综观全年，我们认为,楼市的整体表现可用“先扬后抑、变化调整”来形容。而促成这一总体特征形成的最大因素,就是“国六条”及其相关政策。 1. 土地一级市场精彩纷呈 土地供应量再创新高 表１:近几年土地一级市场公开出让情况

资料来源:经纬物业市场调研部 总用地面积、规划总建筑面积等同比数倍激增。今年1-11月，广州市共进行了14次国有土地使用权的公开出让,总出让宗数为３２宗。总用地面积突破1９0万平方米,高达１9０.05万平方米，是去年全年的４.6倍;规划总建筑面积为445.47万平方米，是去年全年的2.2倍。但从用地性质来看,截至11月共拍出商住用地只有16宗,总用地面积１43.01万平方米,占全市总的比例为7５.2％。 根据《20０６年广州市经营性国有土地使用权公开出让计划》，今年广州市(含增城、从化）经营性用地计划出让82幅地块，总用地面积850．9３万平方米；其中，全市十区计划出让62幅,总用地面积589.6７万平方米。年底前仍将有近４0万平方米的土地入市,届时全市十区的土地出让面积有可能突破２3０万平方米,约占出让计划的40％。从交易方式来看，“挂牌”仍占主导，有27宗地块采用此方式；但从9月份开始，“招标”开始大行其道，当月公开出让的5宗地块中就有4宗是通过招标来完成交易的。此外，广州市在今年11月首次在全国范围内使用“双限双竞”的出让方式。截至今年11月,发展商在拿地投入上已逾百亿元人民币，高达１2５.25亿元。 楼面地价仍居高不下

详细楼盘分析报告

_____（楼盘名称）市场分析报告 广州市 xxxx 房地产顾问有限公司 2011年6月

目录 1 区域环境状况分析 (3) 1.1 地理位置分析 (3) 1.2 交通便捷度分析 (4) 1.3 公共交通完善度分析 (4) 1.4 公共配套设施完善度分析 (5) 1.5 环境状况优劣度分析 (6) 1.5.1 自然环境状况 (6) 1.5.2 人文环境状况 (6) 2 楼盘内涵和产品价值分析 (6) 2.1 楼盘基地状况和内涵 (6) 2.2 楼盘开发公司组成分析 (7) 2.3 楼盘基本格局和房型面积分析 (8) 2.4 楼盘价格和付款方式分析 (8) 2.5 楼盘销售状况分析 (9) 3 楼盘综合评价 (10) 3.1 影响楼盘走势的因素评分 (10) 3.2 楼盘客户人群细分 (10) 3.3 小区配套与区域价值的关系分析 (11) 3.4 楼盘开发综合总结 (11) 3.4.1 本楼盘的成功点 (11) 3.4.2 本楼盘的失败点 (11)

_____（楼盘名称）市场分析报告 1 区域环境状况分析 1.1 地理位置分析 ____（楼盘名称）____位于___（地址）___，地处广州市____（区）___的__（方向）__部，整个小区东临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。南临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。西临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。北临____（标的物）___，邻近___路，向___路延伸。周边有_____（大型商场、酒店、楼盘小区、公园绿地等当地较著名的地物名称）等等。整个小区整体朝__（方向），整个小区的区域位置如下图所示： 图1 _____（楼盘名称）区域位置图 图2 _____（楼盘名称）区域实景图 （需要2-4张实地的照片，包括楼盘大门、主要设施以及反映道路和繁荣程度） 点评： 整个楼盘小区被____（道路名称）、___（道路名称）等众多交通次干道所环绕，道路四通八达，从____（楼盘名称）步行至重要的主干道的时间仅需要____分钟。整个区域呈现（什么方向高什么方向低）分布，周边绿化___（较多或较少），由于周边分布着____（导致环境好或环境差的地物分布）等，环境状况__（优越或恶劣）。周边人流来往（频密或稀疏），以____的人群为主。因此综合楼盘的景观、交通还是未来发展前景，整个项目的发展____（优越或较差）。

中国房价必然下跌的40个理由

中国房价必然下跌的40个理由 导读:本文介绍在房屋买房，房价的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。 近两年，关于中国是否存在房产泡沫的争论此起彼伏，莫衷一是，而房地产价格却持续上涨。 关注房价很久了，自然看到很多种说法。遗憾的是，不管是什么学者、教授、经济学家，或是些高级房产商，还有不少业内人士，写的东西看起来惨不忍睹，一大半的人，其实就是竹苞。（这是《诗经》中的一个词。据说和绅曾向纪晓岚要字，纪就写了这两个字给和，和很高兴，因为纪一向看不起他，这又是诗经中的词。和就拿来在刘镛面前炫耀，刘看了露出奇怪的笑容。刘说“竹苞”拆开，就是“个个草包”四个字，是在讽刺和绅。和大怒，为后来纪发配新疆埋下伏笔）。特别是一些所谓的经济学家，差不多就是用笔杆子杀人。详细论述，可参考本人博客中的《经济学家与房价谎言》。 毛泽东说：凡是敌人赞成的，我们就要反对。所以开发商的言论，不听也罢。（王石除外，任志强有些话很难听，不过最好能避免情绪化，认真分析，有些其实是有道理的）。真的要是如他们说的要大涨，何必要卖房子呢？拿在手里卖更高的价不好吗？

尤其人们都有个误区，看一种说法，首先看其是不是个有头有脸的人，而不是首先看有没有依据和道理。本人默默无闻，也不代表谁的利益，写了近20万字关于房价的文章，也没有什么直接的好处，只不过因为还有社会责任感罢了。 开发商如误入白虎节堂，看到这个文章，就此打住吧，不要往下看了。炒房人也是如此，你们不承担房价下跌的社会亏损，谁来承担？本文是给年收入５万以下，总资产２０万以下的人看的。 以下是本人总结出的促使房价下跌的４０个因素。要注意的是，在相同的需求下，供给增加；或在相同供给下，需求减少，都是促使价格下跌的充分条件。 １、价格由价值决定，同时受供求关系影响。上海房子的价值到底是多少不好判断，但是看看日本的例子，日本因为人多地少，所以举国上下认为日本的房子应该大涨特涨，结果在最高峰时，东京及周围三个地区的理论地价超过美国整个国家土地价值及在纽约证券交易所上市的所有公司的净资产值，日本天皇的皇宫地价超过加利福尼亚。在这样的气氛中，人不免狂热，失去应有的理智。所以恐怕不能因为上海的土地成本高就认为上海房子的价值就应该高达10000元/平方米以上，因为土地的价格并不代表价值。曾经的君子兰热中，一盆花卖到十几万元。目前中国有些兰花，卖到上千万元。凡高的一幅某医生的肖像画，在艺术品泡沫最盛

中国房价不可能跌的理由

中国房价不可能跌的理由 一、城市化进程拉动房价上扬 中国的城市水平只有百分之四十多此，而发达国家的平均水平是70%以上，中国离这个水平还有很大的差距，这就意味着还有大量的农民要进城，这些进城的农民需要住房，住房需求空间非常庞大。中国正处于经济调整增长中，城市化进程正在加速，城市化进程的加速，必然伴随大量非城市人口涌入城市。 要知道，中国是个农业大国，农村人口占了大多数，光进城的农民，就是住房消费中一个非常诱人的数字，除非城市化进程停滞，农民才不会进城。 二、中国城市正处于大拆大建的高速发展期 君不见中国的城市扩容简直就是加速度前进，今天的一个城市，几年前的城区范围还很小，三五年后，城区范围就成倍数扩大。城市的快速扩张，必然导致大拆大建，扩张后，需要大量的居住、工作人口相匹配。此外，大拆大建还导致大量的拆迁性需求，并且都是小房换大房，普通房换高档房。不可能城市扩张后，却无人进驻，而成为一座空城，事实证明，城市扩张到哪里，人口就填满哪里。 三、经济发展离不开房地产，支柱产业地位仍无法动摇 大城市在几年前，都是以房地产作为支柱产业来对待的，当下大城市的经济发展走上正轨，房地产的支柱产业地位虽然不明显，但仍然在起着举足轻重的作用。而在二、三、四线城市，房地产仍然是当之无愧的支柱产业，这就是为什么中央进行调控，地方政府却不配合的根源所在。对于二、三、四线城市来说，尤其是三四线城市，产业薄弱，城市造血功能不足，只有依靠房地产来带动经济的发展。房地产的开发，是城市方向的引领者， 房地产开发到哪里，城市就延伸到哪里。房地产的带动作用，是谁也不可低估的，几乎带动所有行业发展，比如服装、化妆品等看起来与房地产无关，实际上服装和化妆品业的发展也有房地产的功劳，开发的大量服装和化妆品主题商城及专业市场，无不在推动其发展的车轮。离开了房地产，各行各业都将受到不同程度的打击。 四、房地产成了地方财政的主要收入来源 房地产成了地方政府财政收入的主要来源，这已经是一个不争的事实，我们不说房地产对地方经济的拉动，单是房地产开发所需的土地供应，就是地方财政的支撑点，如果缺了土地收入，地方政府的腰包就会囊中羞涩，减少了财政收入，就会影响到地方政府的行政力量、职权力量。所以，无论中央怎么调控，地方政府自有算盘，拨打着自己的小九九，不能公开支持房地产，便在暗中支持，这也是中央调控成为“空调”的

19902017年广州这些年房价一次性看完-我后悔了!

19902017年广州这些年房价一次性看完-我后悔了!

1990-2017年广州这些年房价一次性看完,我后悔了! 每当房价上涨相信你总能听到这样的话▼ 对于那些常把“早知道”挂在嘴边的人们，不知道十多年前珠江新城房价卖8000元的时候，你...都在干些什么？现在8000元可是连佛山也难买到啊。 早知道，我当时就在珠江新城买一套，啥事不做，现在几千万身家？这听起来很美好，可问题就是——就算时间倒流回到房价8000元的时候，你真的会买房吗？ 今天小编想带大家一起回过眼去看看广州的房价“成长史”。如果历史再给你一次机会，你会买房吗？ 来，先带大家看看来自@广州地产仔曝光的一叠旧报纸，看完别奔溃↓↓“ 1998年▼1998年，金碧花园第三期，均价3325~4531 1999年▼江南乐居苑（宝岗大道）0首付，均价3680 ▼棠利大厦（中山大道西），5000首付▼中山八路的富力广场，4500可以入手 ▼雅致花园，工业大道与江燕路交界，32002002年 ▼洛桑美地均价5000，东山啊！是东山啊！如今翻了10倍不止了！！ ▼华南碧桂园（番禺南村万博地铁站附近），均价2500，1万定金入住

2003年▼华南新城，3080起 ▼天河北芳满庭园，首付30万2004年▼富力桃园，均价4400 2005年▼文昌雅居，均价6800 2008年▼凤凰城的凤曦苑（地处增城），别墅均价在 7000~8000左右。200多万元一套300m2的别墅，附送400m2的花园 2009年 ▼山水天河，均价9300（天河区黄村，奥体中心附近） ” 看到这里，小编表示 已泪目关于广州房价，谁的目光~犀利中带着忧伤~回顾过去~谁在房价上冰冷的绝望~1990年至今，广州房价都经历了些什么？ 1990年-1996年在1990年之前，广州的房地产还未得到很好的发展，因此房价并无详细记载。在全国有详细的统计数据是从1987年开始，表格上1987年全国商品房平均单价仅408元/㎡，这相较于当时的物价来说，还是蛮高的一个数字。据相关资料显示，广州房价增长驶上快车道是在1990年后，环市东淘金路一带的商品房如淘金花园等，价格已经超过6000元/㎡；之后，天河北的东方明珠苑等，针对港澳客户的售价也高达1.2万元/㎡。 1996年-1998年

中国房价什么时候才会真正的下跌

中国房价什么时候才会真正的下跌？ 房价已经成了老百姓最关心的问题，很多经济学家为了房价将来的走势争论的面红耳赤。甚至出现为房价走势打赌的人。以前很多预测房价将下跌的经济学家，预测一再失败。中国房价好像成了不解之谜。很多朋友问我房价究竟什么时候下跌。实际这个问题并不是太难预测。要判断房价什么时候下跌，首先我们必须先分析，中国的房价上涨的动力。 房价上涨的动力： 1、按揭加房贷加大实际购买力; 2、房价上涨预期加大投机炒作; 3、实体经济风险加大，利润大幅下滑。而房地产利润的不断上涨，增加实体经济的机会成本; 4、长期的负利率造成储蓄资金恐慌，大量储蓄资金进入房地产寻求保值; 5、贸易顺差和大量的热钱进入中国，造成外汇占款大量增加，导致基础货币不断增加。直接增加商业银行的贷款能力，商业银行大量资金寻求出路，正好为房地产提供大量资金; 6、地方政府财政对土地出售的依赖过大，以至于地方政府对抑制房价口是心非，以至于抑制房价的政策不能被有效执行; 7、2004年以后，房价越调越涨。人们对政策调控房价的信心丧失。特别是2008年房价下跌以后，政府拼命推高房价的行为，彻底改变了开放商和人们的预期，所有的市场参与者都坚定的认为，政府一定不会让房价下跌。所以开放商勇往直前，所以调控政策多购买者和开放商的心理预期作用越来越小。 8、宽松的货币政策和实体经济投资投资环境的恶化，再加上房价的不断上涨，用于经济刺激的部分资金间接进入房地产; 总结以上分析可以得出这样的结论：

1、房价上涨有巨大的资金支持。资金来源主要是：外汇的增加、实体经济的资金转移、储蓄资金的转移、经济刺激资金变相进入; 2、负利率造成大家意味房地产能保值; 3、房价不断上涨的现象，让人们对房价下跌风险遗忘; 4、政府对房地产的暧昧态度，让人们对政府托市期望无限; 所以，在房价不断上涨，政府不断加码调控力度，房地产价格已经非常惊人的情况下。房价依然如脱缰的野马。任何东西价格的上涨总有结束的一天。 如何判断中国房价逆转的时间呢?我认为需要从这几个因素分析： 1，资金 房地产之所以能长盛不衰，关键是有源源不断的资金进入。但是，房价现在要继续上涨，必须要有更多的资金去推动。原因是： 如此暴利的房地产开发，必定吸引越来越多的资金进入开发或囤积土地。大家才看见最近2年，很多企业纷纷进入房地产开发。这将不断的增加房屋的供应。2009年、2010年房地产开发投资不断大幅增加就是最好的证据。 供应不断增加，房价如果要继续上涨。必须出现供不应求的现象，意思是必须需要有更多的资金进入购房大军。所以，如果要维持房价继续上涨，必须要有越来越多的资金进入需求方。 所以，房价真正的转折点，必须是需求方后续资金出现问题的时候。 2、房价下跌预期

xxxx年广州市房地产市场年度分析报告_31页.doc

2010 年广州市房地产市场年度分析报告 经历了2009年房地产市场的高涨，2010年开年伊始广州市房地产仍承接其发展趋势，处于高位运行状况。尽管2010 年开年国家出台了一系列房地产土地调控政策，试图使高温发展的房地产市场缓慢降温，步入健康平稳的发展轨道，但由于近期国内经济表现稳定，且人民对未来收入预期的乐观，消费意愿强烈，为房地产交易奠定了良好的基础。通货膨胀、人民币升值等经济因素都推动了资产价格的上涨。在这种社会总体经济宏观背景下，房地产市场快速升温，量价齐升，创造了城市房价新的高点。为了遏制房地产市场价格的过快增长，国家出台了一系列政策打击投机、投资者，广州市1 0月份也出台了“限购令”，对新购商品住宅户籍及社保、缴税年限都有一定的限制，以及二套房、三套房贷款利率等的限制，力图减缓房地产市场快速上涨的势头。但从目前房地产市场的发展来看，房价仍处于快速上涨趋势，预计未来政府将会出台更加严厉的调控政策来遏制房地产市场的快速发展。 、2010年1?11月广州市十区商品房市场分析 1、2010年1-11 月各月供求情况 1 ）供求情况 2010 年1-11 月总新增供应量为864.83 万平方米，比2009 年同期减 少了5.08%；总成交量709.76 万平方米，同比减少了38.59%，总供求比为1.22， 整体呈现供过于求的局面。 从201 0年各月的新增供应情况来看，9月新增供应量达最高，5月、10 月单月新增供应也超过了1 00万平方米，主要是由于5月、9月和10月都是传统的推盘旺季，且2010 年房地产市场交投两旺，也是推盘旺季大幅度推盘的一个原因之一。2月主要是受传统春节的影响，供应面积有所减少，而11 月份受广州10月1 5日出台的“限购令”的影响，新增供应数量大幅度减少，部分开发企业放缓了推盘的速度，寻找更好的推盘时机。 成交量方面，从统计数据来看，每个月的成交量都较为平均，集中在60 万平方米左右，个别月份有所升高或降低，但升降幅度都不大。主要是由于2010

2019年粤港澳大湾区楼市分析报告

2019年粤港澳大湾区楼市分析报告 2019年2月

目录 一、粤港澳大湾区纲要落地，创新引领新一轮腾飞 (4) 1、大湾区地位持续攀升，跃居国家重大区域战略 (4) 2、大湾区规划纲要出台，区域有望再迎腾飞 (6) 二、区域楼市梯队明显，协同发展潜力犹存 (7) 1、楼市成交区域分化，广佛惠占据半壁江山 (7) 2、房价梯队特征显著，整体增速远超全国 (11) 3、区域土地资源错位，产业分工协同需求迫切 (13) 三、经济及人口汇聚、交通路网完善奠定楼市发展基石 (16) 1、区域经济基础良好，潜在增长空间犹存 (16) 2、人口持续净流入，由数量汇聚向质量提升迈进 (19) 3、交通路网日渐完善，为人口汇聚及产业协同奠定基础 (24) 4、潜在需求依旧旺盛，佛中江或更具潜力 (26) 四、大湾区规划带来的产业契机探讨 (29) 1、园区地产危机并存，产业升级及模式转型迫在眉睫 (29) 2、物流地产及产业基金有望迎发展良机 (30) 3、把握城市更新带来的开发及投融资契机 (32) 五、主要风险 (34)

2019年2月中共中央、国务院印发《粤港澳大湾区发展规划纲要》。 楼市现状：以广深为核心，梯队特征显著。2018年粤九城实现销 售面积8828万平，同比增长1.1%，占全国销售比重的 5.1%，其中广 佛惠贡献成交50%以上。2015年至今主要城市房价涨幅均超过50%，除珠海外粤九城房价以广深为中心呈现梯队辐射状，整体离港澳仍有 较大差距。未来在大湾区协同发展带动下，人均GDP与房价偏离较大 的佛山、中山、江门等节点城市，楼市或将迎来较好投资机遇。2018年粤九城整体土地成交 1.51亿平，其中商业及住宅类占比仅55.4%，广佛贡献50%的土地出让，肇庆、江门等地出让占比逐步提升。由于 持续开发建设，核心珠三角城市土地开发强度均已超国际30%警戒线，产业转移及升级需求迫切。 楼市机遇：经济及人口聚焦、交通路网完善奠定中长期楼市发展 基石。粤港澳大湾区占全国GDP10%以上，但人均GDP仍显著低于世界三大湾区。以科技创新为代表的旧金山湾区人均GDP遥遥领先，未来创新有望引领粤港澳大湾区经济实力再上台阶。区域人口密度为 1208人/平方公里，低于东京湾区、长三角及京三角；随着大湾区协 同发展加速，亦有望加快人口向大湾区城市圈汇聚。根据规划，未来 区域将拥有一批在全国乃至全球极具影响力的高校、科研院所，促进人口由数量汇聚向质量提升迈进。纲要规划构建现代化的综合交通运 输体系，在加强区域经济体协同发展同时，将进一步加速人口汇聚， 为区域楼市中长期健康发展奠定基础。 产业机遇：把握园区建设、物流地产及城市更新蕴含的发展契机。

五大证据表明中国楼市崩盘在即

五大证据表明楼市崩盘在即 文章称，新年回乡潮过后，回乡的游子感叹找不到家乡的感觉，到处是高楼林立，但漂亮整齐的街道没有行人，小区晚上的亮灯率也非常有限。三、四线城市“鬼城”的论调一浪高过一浪，再加上1月份的房价开始出现环比下降，尤其是房产方面的专家在不断的发出楼市危险的信号……这一切证明楼市已经开始崩盘，或者处于崩盘的前夜，有五点证据可以证明。 一是售房旺季楼市不旺。对比往年新年前后火热的楼市，各地楼市出现开年遇冷的现象。整体楼市交易显得十分冷清。 二是三四线城市的楼市已经有价无市，土地城镇化过快导致“鬼城遍地”。楼市建的多，售的少、入住率低成为了一些城市房价崩盘的导火索。发展到今年，甚至传出公务员被派售房任务，工资与售房多少挂钩，这足以证明楼市已经进入寒冬。 三是银行已经缩紧房产的银根。过去关系紧密的房地产和银行，因为“钱紧”的原因，已经开始出现了裂缝。银行收紧银根让房地产企业的融资能力越来越受到考验，房企可能会出现资金面断裂的危险。脱离市场实际的房价不可能支撑多久，房价全面下降的趋势已越来越紧张。 四是抛售房产的民间人士越来越多。据悉，因各种原因，那些囤积房产的民间人士最近已开始全面抛售房产，而且出价一个比一个低。 五是许多大亨纷纷撤资房地产。2013年，最典型的例子是华人首富李嘉诚撤资大陆房市，抛售410亿的大陆地产项目。

万科地产董事局主席王石随后表示：“精明的李嘉诚先生在卖北京、上海的物业，这是一个信号，小心了！”接着，万科抛售旗下杭州公司部份地产股权30亿元，经济学家吴东华表示，这意味着万科资金退出房地产已经开始行动，这是受到李嘉诚抛楼的启示，抛售房地产准备过冬。 文章称，李嘉诚撤资时还有许多老板不以为然，但现在看来，许多老板后悔莫及，因为楼市寒冬已经来临，已到了崩盘的时刻。 1月九成城市楼市成交量暴跌房价暴跌“悄然而至” 2014年1月份，楼市成交量一片萎靡，其中，北京、广州、深圳等一线城市的新房和二手房成交量均出现巨幅下滑，其中北京二手房成交同比降五成，深圳新房成交降七成，二手房成交量降两成。整体楼市交易显得十分冷清。 中指院对1月份包括北上广深四大一线城市在内的43个主要城市住宅市场交易情况的监测发现，超过九成城市楼市成交量环比下跌。具体来看，43个城市中蚌埠下跌幅度最大，为56.78%；其次是大连，下跌53.11%。此外深圳降幅为44.4%；北京为36.8%；上海为30.65%。伴随着成交量的巨幅下滑，大陆楼市“有价无市”的现象已经十分突出。随着房企资金周转的压力随之而来的是，房价暴跌已经“悄然而至”。 有报导称，恒大地产将在全国142个城市实行折扣优惠，通过恒大内部员工介绍可额外享受97折优惠。其中，恒大在郑州、合肥、沈阳的项目已经出现不同程度的优惠。

广州二手楼市遇冷 部分中介三天零成交

羊城晚报记者张爱丽在各项政策利好的作用下，刚刚回暖的广州二手楼市，五一成交却较冷淡。昨日，羊城晚报记者走访广州二手楼市了解到，一些中介三天仅促成一单交易，还有部分甚至零成交。对此，一些中介都表示，佛山取消限购吸引不少客户前往看房，而二手业主反价渐多也影响了市场人气。二手房看楼客不多五一期间，羊城晚报记者前往越秀区、海珠区、天河区及番禺区等地看楼发现，经营二手业务的房产中介门可罗雀。 “‘五一’市场人气虽然比2014年好了不少，但却明显不如上个月。”位于番禺南浦岛的一中介称，“五一”三天只带两波客人看了几套房，但是一套都没成交。位于海珠区新港西路一二手地产中介也透露，该店“五一”三天只促成一单交易。花都板块二手楼市同样惨淡，一家中介公司的老板朱先生告诉记者，在各项政策利好的作用下，今年春节后二手楼市一天比一天好，因此他放弃休假，在店里紧盯生意，结果却没做成一单。珠江新城的情况类似。记者走访发现，与花城广场上人潮汹涌形成强烈对比的是，这里的二手楼中介各门店内顾客甚少，店员们闲得“拍乌蝇”。由于业务清淡，偶遇看楼客，中介商一律按“贵宾”待遇接待。部分业主反价影响人气“‘五一’我打电话约客户来看房，发现有不少都跑去佛山看房了。”萝岗一中介透露。位于佛山禅城区的一中介负责人蓝先生则告诉记者，今年“五一”成交比平时上升三成。“有两个客人来自广州，其中一个原来没打算买，只是想来看看，结果发现这边的房子便宜环境好，就买了一套142平米的四居室。”蓝先生说。除了佛山取消限购这一因素外，五一部分业主反价也是广州二手楼市遇冷的重要原因之一。中原地产、满堂红、合富置业等一些中介门店工作人员反映，由于春节后楼市不断好转，部分业主心态也逐渐走强，反价现象随之出现，普遍在5万元左右。此外，有中介人士认为，三天假期吸引了不少市民外出旅游，这挫伤了二手楼市的销量。不过，业内人士分析，“五一”结束后二手楼市或会好转。“根据往年经验，一些在一手楼市没能挑选到合适房子的消费者，节后将会陆续回流二手楼市。”中城地产负责人刘小姐表示。