房地产开发企业关联方资金拆借的涉税方案研究

房地产开发企业关联方资金交易的涉税筹划

[摘要] 房地产开发企业与下属项目子公司之间、与股东之间、以及各项目子公司之间往往存在着大额的资金拆借状况，而现行的税收法规对关联方间的资金交易有着诸多限制，因此如何规避资金交易过程中的涉税风险显得尤为重要。

关键字：房地产开发关联方资金交易涉税筹划

近十年来我国的房地产业得到了迅猛发展，房地产开发企业对资金需求不断膨胀，但由于金融市场结构目前尚不完善，加之前期在国家宏观调控之下，企业要取得银行贷款变得越来越困难，因此众多房地产开发企业不得不通过内部挖潜以解决资金问题。

房地产企业一般是一地一项目公司，滚动开发的经营模式，项目公司注册资金不足以支付土地出让金，因此支付土地出让金一般资金来源有两种，股权和债权，而债权资金来源存在这大量的关联资金交易。

关联资金交易是税收法律法规规定的关联交易的一种，《所得税法实施条例》第一百零九条及《征管法实施细则》第五十一条所称关联关系，主要是指企

业与其他企业、组织或个人具有下列之一关系：

（一）一方直接或间接持有另一方的股份总和达到25%以上，或者双方直接或间接同为第三方所持有的股份达到25%以上。若一方通过中间方对另一方间接持有股份，只要一方对中间方持股比例达到25%以上，则一方对另一方的持股比例按照中间方对另一方的持股比例计算。

（二）一方与另一方（独立金融机构除外）之间借贷资金占一方实收资本50%以上，或者一方借贷资金总额的10%以上是由另一方（独立金融机构除外）担保。

（三）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员是由另一方委派，或者双方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）或至少一名可以控制董事会的董事会高级成员同为第三方委派。

（四）一方半数以上的高级管理人员（包括董事会成员和经理）同时担任另一方的高级管理人员（包括董事会成员和经理），或者一方至少一名可以控制董

事会的董事会高级成员同时担任另一方的董事会高级成员。

（五）一方的生产经营活动必须由另一方提供的工业产权、专有技术等特许

权才能正常进行。

（六）一方的购买或销售活动主要由另一方控制。

（七）一方接受或提供劳务主要由另一方控制。

（八）一方对另一方的生产经营、交易具有实质控制，或者双方在利益上具有相关联的其他关系，包括虽未达到本条第（一）项持股比例，但一方与另一方的主要持股方享受基本相同的经济利益，以及家族、亲属关系等。

第十条关联交易主要包括以下类型：

（一）有形资产的购销、转让和使用，包括房屋建筑物、交通工具、机器设

备、工具、商品、产品等有形资产的购销、转让和租赁业务；

（二）无形资产的转让和使用，包括土地使用权、版权(著作权)、专利、商

标、客户名单、营销渠道、牌号、商业秘密和专有技术等特许权，以及工业品外

观设计或实用新型等工业产权的所有权转让和使用权的提供业务；

（三）融通资金，包括各类长短期资金拆借和担保以及各类计息预付款和延

期付款等业务；

（四）提供劳务，包括市场调查、行销、管理、行政事务、技术服务、维修、

设计、咨询、代理、科研、法律、会计事务等服务的提供。

按照现行各类税收法规的规定，关联方间的资金拆借存在如下涉税问题： 1.实务中，普遍存在关联方无偿出借资金的现象。根据《企业所得税法》第四十一条规定：企业与关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其他关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。另据国税发[1995]156号文件规定：不论金融机构还是其他单位，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为，按金融保险业税目征收营业税。因此出借资金方存在少缴企业所得税和营业税的问题。

2.房地产开发企业在项目开发前期，资金需求量大，其向关联方借得的款项往往超出了其取得的权益性投资的2倍，而根据《财政部、国家税务总局关于企业关联方利息支出税前扣除标准有关税收政策问题的通知》(财税[2008]121号)规定，在计算应纳税所得额时，企业实际支付给关联方的利息支出，其接受关联方债权性投资与其权益性投资比例不超过2∶1，超过的部分不得在发生当期和以后年度扣除。

3.房地产开发企业在支付关联方利息时往往不能取得对方开具的合法票据，而据企业所得税税前扣除办法的规定，利息支出必须取得合法凭据，否则在汇算清缴时一律不得税前扣除。因此房地产开发存在关联资金交易资金成本转移调整的问题，完全从税法税收法律法规角度解决这个问题非常困难，但单从以下几个途径可以减轻：

方案一：统借统还方式

根据新颁布的《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)规定，建立统借统还资金管理模式，即由集团公司或其成员企业向金融机构统一借款后转借集团内部其他企业使用。具体操作过程中，要求能出具从金融机构取得借款后统一调度使用的证明文件，且借入与转借的利率保持一致，借入借出的路线要清晰，并建立各企业间利息合理分摊的明细台账。

例如：某房地产开发集团公司下设多家项目子公司，其集团公司本级仅系管理总部(无融资能力)，下属项目公司开发所需资金主要是通过集团公司的法人股东(一家实体企业)向银行贷款后取得。现根据该公司实际状况，建立自上而下的统借统还模式。

方案一利弊分析：

优点1：借入方出具从金融机构取得借款的证明文件后，可在使用借款的企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除；

优点2：根据《财政部国家税务总局关于非金融机构统借统还业务征收营业税问题的通知》(财税字[2000]7号)规定，在保证借入与转借的利率一致的前提下，无需缴纳营业税。

缺点1：在具体操作中，要使得借款协议、借款利率、借款期限以及利息分摊等多项要素符合统借统还模式的规定，需要取得股东单位、集团公司及各项目子公司的配合方能实施；

缺点2：一旦建立统借统还模式后，整个集团内本部与各家子公司之间不宜

再发生相互间随意的资金拆借，特别是进入开发后期、预收款多的项目子公司其资金有可能会出现闲置状况；

缺点3：假设存在少数股东，当在出借资金给项目子公司时仍以银行贷款利率计息，可能引起少数股东的不满；

缺点4：集团内企业间利息收付要达到所得税的税负平衡，必须是资金拆借双方均为盈利企业。一旦借入资金的项目公司常年亏损，则集团内整体税负的平衡关系也可能被打破。

方案二：房地产开发公司对于销售之后的资金用于长期股权投资，将债权投资转化为股权投资

鉴于现行税法的相关规定，权益性投资(长期股权投资)是无需缴纳营业税和企业所得税的。因此为了规避上述因债权性投资所引起的涉税风险，可根据各项目子公司房产开发进度，逐步增资以解决其资金问题。

方案二利弊分析

优点1：不再受关联方间拆借资金所引起的涉税风险困扰，并可规避汇算清缴需纳税调增的问题；

优点2：投资方无论是资金投入时还是取得资金回报(系税后取得)时，都无需缴纳营业税。

缺点1：对出借资金方而言，以借款形式可尽早取得利息收入；同时借入资金方支付利息支出只要票据合法，即可当前税前扣除。而若以股权投资形式，则出借资金方需要等被投资的项目子公司自身产生利润后，才能以税后分红的形式取得补偿。加之房地产行业运作周期一般较长，因此投资方收回资金收益的时间跨度较长。此外一旦出现项目子公司亏损的情况，投资方将无法取得资金回报；

缺点2：从法律风险角度而言，假设项目子公司出现巨亏等情况，根据破产法等规定，债权人收回款项的顺序先于股东，一旦出现资不抵债情况，股权投资损失往往大于债权投资；

缺点3：若项目子公司不是集团公司百分之百控股，一旦集团公司进行增资扩股，势必会稀释其他少数股东的股权，因此大股东与少数股东之间如何平衡利益，值得公司管理层考虑；

缺点4：要根据项目子公司房产开发进度及对资金的需求状况，逐步增资，在操作上较繁杂，需要办理验资、工商变更登记等一系列手续。

方案三：根据国税发（2009）2号文第三十条规定，实际税负相同的境内关联方之间的交易，只要该交易没有直接或间接导致国家总体税收收入的减少，原则上

不做转让定价调查、调整。

总之，随着税务机关对关联方交易问题的日趋关注，房地产开发企业更应尽早地对资金拆借作出合理的安排，以确保企业自身的涉税风险降至最低。^