万科环境与未来战略分析

经济学院

2008级商学院工商管理专业企业环境及战略分析—万科集团指导老师：晔

学生：泽

学号：8

目录

第一部分背景介绍

1.1万科简介 (2)

1.2万科成长历程 (2)

1.3我国房产发展历史 (3)

第二部分：万科外部环境分析

2.1 万科企业宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析） (4)

2.2万科中观环境分析（行业分析） (8)

2.3 万科微观环境分析 (11)

第三部分万科部环境分析

3.1企业基本情况 (14)

3.2万科发展战略演化历程 (15)

3.3 万科近年公司经营活动状况 (15)

3.4 万科竞争力分析(SWOT) (16)

第四部分：万科的未来发展战略 (17)

第五部分结语 (18)

第一部分背景介绍

1.1万科简介：

万科企业股份成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。公司致力于通过规、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。

目前万科集团董事会主席：王石总裁：郁亮。

2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。

截至2010年12月1日公司累计实现销售面积830.7万平方米，销售金额1000.6亿元。这也就意味着，万科率先成为全国第一个年销售额超千亿的房地产公司。2010年全国房地产业市场占有率继续稳居第一，达5.6%。

近年来，虽然万科一直稳居市场第一，但在很多领域逐渐被强力的竞争对手所逼近。像中海地产、中方地产、绿城地产等发展也很快。

1.2万科成长历程

万科1988年进入房地产行业。1991年的万科已经有四大支柱产业:贸易、工业、房地产和文化传播.万科又将其细化为出口、零售、房地产、投资(包括证券)、影视、广告、饮料、印刷、机械加工、电气工程等10个行业.。1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2009年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2009年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。

万科1991年成为证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。

经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一

个客户关系组织。同时也是国第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。

自创建以来，万科一贯主“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2009年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2009年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。

1.3我国房产发展历史

1987年至今年，中国房地产市场大致分为个阶段：

第一阶段 1987 —1991 年起步阶段。

第二阶段 1991年—1997年房地产业快速发展阶段。

第三阶段 1998年-2003年房地产市场从计划经济向市场经济过渡，房价快速上涨阶段。

第四阶段 2003年-2007年投资过热，房价上涨过快，每年以20%的速度增长，政府多次出台调控政策。

第五阶段 2007年-2008年9月政府调控房地产行业，抑制供给和需求。第六阶段 2008年9月—2009年底逐渐走出金融危机阴影，房价快速上涨。

第七阶段 2009年底至今房价快速上涨，政府出台严厉调控政策，市场观望情绪浓厚。

第二部分：万科外部环境分析

市场多变性和环境不稳定性的趋势，使得在任何场合，企业的资源都不足以利用它所面对的所有机会或规避它所受到的所有威胁。企业外部运营环境分析致力于识别和评价超出企业控制能力的外部发展趋势与事件，揭示企业所面临的主要机会与威胁，从而可以使管理者采用适当的战略，充分利用机会、规避或远离威胁的影响。

2.1 万科企业宏观环境分析（ＰＥＳＴ分析）

（一）政治环境因素分析

我国的房地产行业是在计划经济向市场经济转变的过程中发展的，因此受政府政策的影响特别大。

中国房地产市场与欧美国家的根本性差异，欧美国家房地产市场形成有几百年历史，是与工业化进程同步发展的渐进历程。而我国的房地产市场，是在计划经济向市场经济过渡的背景下，快速城市化进程中发展的。特别是1998年我国住房货币化改革以来，房价总体快速发展。因此我国的房地产市场受政策影响特别大。政策决定了房地产市场的兴衰和未来的发展趋势，也决定了地方政府通过房地产市场的手段发展地方经济。

2003年以来，由于房地产市场投资规模过大，供应结构不合理，市场秩序比较混乱；市场需求不合理，市场投机活动增加。由于供给和需求矛盾日益突出，导致房价上涨过快。国家采取了一系列宏观调控政策。如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地的管理；出促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉住房制度。下面是我国2003年以来主要房地产政策：

第一阶段（2003年-2007年）调控以抑制供给为主。

第二阶段（2007年-2008年9月）调控以抑制供给和需求为主。2007年以来央行连续5次加息、10次提高存款准备金率，采取紧缩的货币政策。

第三阶段（2008年9月—2009年底）在金融危机的影响下，我国政府调控重点是政策扶持，拉动经济，抵御全球金融危机。实行积极的财政政策和适

度宽松的货币政策，政府4万亿元的庞大投资计划，楼市的一系列救

市政策，鼓励住房消费。

第四阶段（2009年底至今）为了房地产市场的健康稳定，国家在2010年1月10日出台“国十一条”， 4月14日出台“新国四条”，4月17日出台“新

国十条”，2010年9月29日出台“929新政”等措施，限制投资投机购房

需求，支持自住需求，调控住房的消费结构，加大住房保障力度。政策

从抑制供给和需求转变为增加供给和减少需求。抑制不合理住房需求、

加住房有效供给、加快保障性安居工程建设、加强市场监管成为宏观调

控的重点。

（二）经济环境因素分析

（1）国民经济

目前我国宏观经济层面总体向好，但也出现了很多问题。2010年我国的全年GDP增长速度将达10%左右，经济总量首次超过日本，已成为世界第二大经济体。进入2000以来，我国人居收入水平持续快速提升。2009年城镇居民人均可支配收入17175元，农民人均可支配收入5153元，大大增强了居民的购买力。我国国民储蓄额也将在2015年左右迎来拐点，届时消费能力会逐渐释放。

虽然我国已成为世界第二大经济体。但我国总还不是经济强国，国际货币基金组织2010年4月公布的数据显示，我国人均GDP是3678美元，排第100位。现在我国经济发展到了转折关头，迫切需要转变发展方式。

（2）通货膨胀

2010年11月CPI再创历史新高并且突破5%,预计12月份将达到5.1%。明年也将在4%左右。美国实行宽松的货币政策，国外游资不断涌入。我国的通货膨胀压力也逐渐增大。对此国家也相继出台了多项金融政策来抑制通货膨胀。2010 年 12 月 20 日起，我国大型银行的存款准备金率将达 18.5﹪，中小银行达 16.5﹪。10月20日央行时隔34个月再次加息。金融机构一年期存款基准利率上调0.25个百分点，由现行的2.25%提高到2.50%；一年期贷款基准利率上调0.25个百分点，由现行的5.31%提高到5.56%；除活期存款利率未调整外，其他各档次存贷款基准利率均相应调整。

（3）部分城市房价虚高，将趋于理性。

2011年我国也将实施积极的财政政策和稳健的货币政策。这意味着我国将继续限制市场货币投放量，房地产企业贷款将会更加困难。

随着房地产市场的非理性上涨，尤其是京沪广这样的特大城市已经出现房价