不动产租赁开具发票要点

吃一堑，长一智

1.纳税人无论开具的是增值税专用发票还是普通发票，都应在备注栏注明不动产的详细地址。

2.无论是自行开具还是税务机关代开，都应在备注栏注明不动产的详细地址。

3.未在“备注栏注明不动产的详细地址”的发票，都属于不不符合规定的发票。

4.不符合规定的发票，存在不得抵扣增值税的风险、同时也有不得税前扣除的涉税风险。

1、《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》（国家税务总局公告2016年第23号）规定，出租不动产，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，应在备注栏注明不动产的详细地址。

2、《国家税务总局关于增值税发票开具有关问题的公告》（国家税务总局公告2017年第16号）规定，不符合规定的发票，不得作为税收凭证。

3、《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税…2016?36号）附件1营业税改征增值税试点实施办法规定：纳税人取得的增值税扣税凭证不符合法律、行政法规或者国家税务总局有关规定的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。增值税扣税

凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和完税凭证。4、国家税务总局公告2018年第28号《企业所得税税前扣除凭证管理办法》第十二条规定：企业取得私自印制、伪造、变造、作废、开票方非法取得、虚开、填写不规范等不符合规定的发票（以下简称“不合规发票”），以及取得不符合国家法律、法规等相关规定的其他外部凭证（以下简称“不合规其他外部凭证”），不得作为税前扣除凭证。

融资租赁企业税收筹划

龙源期刊网 https://www.360docs.net/doc/ec10760933.html, 融资租赁企业税收筹划作者：何振杰来源：《全国流通经济》2018年第33期摘要：融资租赁企业作为我国五大金融业务形式之一，对于我国众多中小企业的发展具有极其重要的作用。融资租赁公司借助于税收政策的变化，积极进行税收筹劃，在合理合规合矩的前提下实现企业纳税的减负，减轻公司运营负担，有益于提高资金运转率，提升公司经济效益。关键词：纳税筹划；融资租赁企业中图分类号：F125文献识别码：A文章编号：2096-3157（2018）33 -0101-02 一、融资租赁及其税收筹划概述融资租赁行业在我国起步较晚，最初发展较为缓慢，但随着其制度的成熟，其已然成为我国金融业务形式之一。融资租赁行业简单来说作为一个中介机构，根据承租人的要求，从租赁标的物出售处购入承租人所需物资，并按照分期收取款项的方式将其出租给承租人，出租方从中赚取差价的行业。此行业的出现对于众多中小企业的发展具有较为重要的影响，在一定程度上解决了中小型企业资金不足，产业结构无法调整的状况。融资租赁行业近些年发展速度如此之快，得益于我国2012年开始所试点的“营改增”政策，使得融资租赁企业的税负得到一定程度的减轻，融资租赁行业恰是营改增政策试点的第一批行业。在新的纳税政策实施后，一方面，融资租赁企业可以根据自身发展状况进行纳税筹划，以期在合法合规合理的状态下最大化的减少纳税金额，减轻企业的纳税负担，提升企业资金流转稳定性，减少纳税对于企业的运转影响。另一方面，纳税政策的实施同时规范了融资租赁行业的纳税行规，保证了纳税的公平公正性。二、融资租赁企业税收现状分析 1.短期内税收负担较重为了降低重复纳税率，减轻企业纳税负担，提升其经济效益，国家特推行新的纳税政策即营改增。但对于融资企业来说，短期内其税收负担并没有因此而减轻。在对纳税公司进行分类时，包括一般规模和普通纳税类，在政策改革的短期内融资租赁公司的税收率由5%左右上升到17%，税率得到明显的提高，增加了企业的税务支出，使得融资租赁行业的发展受到了较大的冲击。另外，虽然国家对于税收进行营改增的政策调整，没有取消即征即退的优惠政策，但对其却有一定的冲击力，使得无法进行及时有效的落实。一方面，按照现行税负的计算方法，即征即退的优惠政策无法在企业中得到落实，大多数的企业无法得到退税的优惠。另一方面，即征即退体现了立刻也就是及时的意思，表示的是时间上的优势。对于融资租赁企业来说，时

营改增之不动产经营租赁(简易计税方法)

不动产租赁纳税申报示例不动产租赁--经营租赁老项目—简易计税方法（一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产）案例一：某一般纳税人，机构所在地为合肥市庐阳区，将其2016年2月5日取得的位于肥东县的写字楼对外出租，7月取得房租105万元。购进消防设备，取得增值税专用发票，发票上注明的金额为10万元，税额为1.7万元相关政策：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。该案例中纳税人于2016年2月5日取得写字楼，适用于5%的征收率，且用于简易计税项目的进项税额不得抵扣。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照上述计税方法向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），应该在肥东县进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应该于8月申报期

内在肥东县国家税务局预缴税款：预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元向合肥市庐阳区国家税务局进行纳税申报时，应纳税额计算：应纳税额=105÷（1+5%）×5%-5万元（已在肥东预缴税额）=0元报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》，在肥东县进行预缴税款。纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息：1．第1列“销售额”：填写纳税人跨县（市）提供建筑服务取得的全部价款和价外费用(含税)。在此案例中该纳税人于7月取得租金为105万，因此第1列“销售额”应为105万； 2．第2列“扣除金额”无需填写； 3．本例中该纳税人应按照5%的预征率，因此第3列“预征率”填写为5%。 4．第4列预缴税额=105÷（1+5%）×5%=5万元（二）申报期内申报表的填写

浅论承包经营与租赁经营的税收筹划

浅论承包经营与租赁经营的税收筹划◆严渊航天通信控股集团股份有限公司【摘要】近年来纳税筹划问题成为了理论研究的热点，专家们按照不同税种或者企业注册登记、筹资、投资、生产经营和利润分配等环节总结了一系列纳税筹划方法。本文采用实际案例充分认识这一问题将有利于企业决策和降低企业税务风险。【关键词】纳税筹划租赁经营承包经营增资一、引言税收筹划又称节税，是指纳税人在既定的税法和税制框架内，从多种纳税方案中进行事前选择和规划，使自身税负得以减轻或延缓的一种活动。税收筹划是市场经济的必然产物，是国家允许的合理合法行为。在当今市场经济条件下，企业作为独立的经济主体，将追求自身经济利益以实现股东财富最大化作为其最重要的目标。企业通过纳税筹划减少纳税支出，通过合理的税收筹划，在企业生产经营、利润分配等环节中尽可能地减轻税负或延缓纳税，以实现企业价值的最大化，是企业增强盈利能力的重要手段之一。二、企业承包经营与租赁经营的概念及纳税方面的差异我国现行的承包经营与租赁经营的规范定义，见之于国务院1988 年 2 月27 日发布的《全民所有制工业企业承包经营责任制暂行条例》和1988 年6 月5 日发布的《全民所有制小型工业企业租赁经营暂行条例》。承包经营与租赁经营二者之间有着明显的差异: 承包经营是一种以责任制为核心的企业经营管理制度; 企业( 或单位，下同) 本身没有根本性的改变，是原有企业经营的继续，只是明确了经营责任的主体是承包人。所以企业的名称不变，公章印鉴不变，企业原有的账簿、票据仍可继续使用。租赁经营是一种以交纳租金为前提的资产经营方式; 承租人是在全新的条件下( 清理企业的债权债务和亏损、重新确定企业的经营方向等) 从事经营的。租赁经营不管是否还使用原来企业的公章印鉴，承租前后则是两个完全不同的经济实体或法人单位。三、综合纳税筹划方案设计范例甲乙公司处于同一地区，甲公司( 简称甲方) ，主要经营业务为羊毛的洗涤; 乙公司( 简称乙方) ，主要经营羊毛加工业务，甲公司业务在产业链中为乙公司上游企业。由于羊毛洗涤环保要求高，属限制发展行业，其现有的环保资质在当地已不再新批，而乙公司由于业务扩展，业务量受制于羊毛的洗涤，为了解决业务发展的瓶颈，乙公司拟加强与甲公司的合作。现甲乙公司就甲方拥有的洗毛企业所需的场地、设备、排污等资源的经营达成合作协议草案。基本条件: 甲方同意以厂地、设备、排污资质等资源与乙方合作，甲方每年从此项业务中获得的收益不少于500 万。为了风险共担，甲乙双方共同投资2000 万新购设备用于经营，其中甲方出资400 万，乙方出资1600 万。合作经营方案必须坚持减少税务支出，符合财税等法律法规。合作经营方案必须实现甲乙双方价值最大化。根据以上甲乙双方的条件，为了规避相关财税风险，更好地发挥资产的经营效益，以实现企业价值的最大化，经过细致分析，我们设计了三个不同的纳税方案。方案一: 合作构想: 鉴于甲方拥有洗毛企业所需的场地、设备、排污等资源，乙方以新购设备出资1600 万对甲方进行增资，占有甲方60% 以上的股份，从而达到使用甲方所拥有的场地、设备及排污资源。合作存在的问题: 甲方开价过高，乙方难以接受。如果增资成功，就会给乙方增加一家下级单位，但乙方控股股东

营改增实务“不动产经营租赁服务”

不动产经营租赁服务”专题知识一、财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1中关于销售服务、无形资产、不动产注释对租赁服务税目是这样规定的：二、税率国家税务总局公告【2016】16号《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》规定 1、一般纳税人 (更新一) 一般计税办法税率10% 简易计税办法征收率5% 2、小规模纳税人简易计税方法 5% 纳税人（除其他个人）提供不动产经营租赁服务，不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，

向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税 . （1）其他个人出租不动产均由所在地地税部门负责征收。（2）除其他个人外的纳税人通过《增值税预缴税款表》在不动产所在地国税部门预缴异地出租税款，并在不动产所在地国税部门代开增值税专用发票。" （3）纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。三、纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用？财税【2016】 47号规定1：纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。规定2：（简易计税+差额扣除）纳税人转让2016年4月30日前取得的土地使用权，可以选择适用简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用减去取得该土地使用权的原价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算缴纳增值税。区分：转让土地使用权——销售无形资产（自然资源使用权）

规定3：（简易计税）一般纳税人2016年4月30日前签订的不动产融资租赁合同，或以2016年4月30日前取得的不动产提供的融资租赁服务，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算缴纳增值税。四、出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等是否属于出租不动产范围？不动产范围，按照36号文所附的税目注释执行。出租附着在土地或不动产上的空位、楼面、屋顶给他人安装竖立广告牌等，按照出租不动产处理。 PS:车辆停放服务、道路通行服务（包括过路费、过桥费、过闸费等）按照不动产租赁服务缴纳增值税。五、对于在4月30日前“租入”不动产开展转租业务的、“取得政府部门特许”开展公共道路停车业务的，是否属于“取得”，适用简易计税办法？国家税务总局公告【2016】16号明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。这里的取得，包含“租入”“取得政府部门特许”的各种形式取得。

营改增后最新增值税税率表

2016年营改增后最新增值税税率表营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：

其他事项一、关于5%征收率：以下应税行为按5%征收率简易计税方法计算应纳税额，除此以外简易计税应按3%征收率计算。 1、销售不动产 ⑴一般纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑵小规模纳税人（非房地产企业）销售（准确讲叫转让）其取得的不动产（不含个体工商户销售购买的住房和其他个人销售不动产），按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择简易计税方法，按5% 的征收率计算应纳税额。 ⑷房地产开发企业中的小规模纳税人，销售自行开发的房地产项目，按5%的征收率计算应纳税额。 ⑸其他个人（自然人）销售取得（不含自建）的不动产（不含其购买的住房），按5%的征收率计算应纳税额。

2、不动产经营租赁服务 ⑴一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择简易计税方法，按5%的征收率计算应纳税额（公路经营中试点前开工的高速公路通行费，减按3%计算应纳税额） ⑵小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑶其他个人出租其取得的不动（不含住房），应按5%的征收率计算应纳税额。 ⑷个人出租住房，应按5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 3、劳务派遣服务，一般纳税人可以选择简易计税，并按差额征收的，按5%计算应税额。 4、中外合作开采原油、天然气。二、其他相关问题： 1、营改增后，增值税征收已从传统的销售及进口货物，加工、修理修配劳务，扩展到销售应税服务，销售无形资产和销售不动产。 2、税法与会计口径的“固定资产”内涵已发生了变化。税法规定的固定资产不包含不动产（指不能移动或移动后性质形状发生改变的建筑物、构筑物），而会计口径的固定资产包含不动产；税法规定与生产经营有关的固定资产进项可一次抵扣，而与生产经营有关的不动产进项只能分期抵扣；而且增值税纳税申报表已将二者分别反映。 3、采用一般计税方法的差额征税问题。 ⑴金融商品转让，按照卖出价扣除买入价后的余额为销售额。 ⑵经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或行政事业性收费后的余额为销售额。 ⑶融资租赁和融资性售后回租业务，以取得的全部价款和价外费用，根据不同情况，可扣除承租方本金、借款利息、发行债券利息、车辆购置税等后的余额为销售额。 ⑷航空运输业，可扣除代收的机场建设费和代售其他航空运输业企业客票而代收转付的价款。 ⑸客运站场服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除支付给承运方运费后的余额为销售额。 ⑹旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付的其他单位和个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他旅游企业的旅游费

税务-租赁如何税收筹划精品

租赁如何税收筹划【09/16/20XX信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。租赁可分为两种形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。2．融资性租赁(也称金融租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型的筹资方式。出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的

规格、型号、性能等条件提供设备，以改善承租企业的生产能力和财务状况。融资租赁具有以下特点①出租人在租赁期满时将资产的所有权转移给承租人；②承租人有优先承购权；③租赁期间不短于租赁资产有效经济寿命的75％；④最低租赁偿付款的现值不低于租赁资产公平时价的90％。租赁对出租人和承租人都可以带来利益。对承租人来说，一是承租人只需按期支付租金便可得到所需设备使用权，不必为长期拥有机器设备先垫支资金，避免因短期资金集中支付给企业资金平稳周转造成冲击，以及资金被占用或经营不当时承担风险；二是承租企业支付的租金可以从成本中扣除，具有抵税效应。对出租人来说，由于其拥有较为充裕的资金，从事租赁业务可以获得租金收入，实现资本的增值。此外，当出租人与承租人同属一个企业集团时，在不违反税法规定的前提下，通过租赁可队直接、公开地将资产从一个企业租给另一企业，实现利润、费用等转移，最终达到整个集团税负减轻的目的。

2017营改增后最新增值税税率表

2017年营改增后最新增值税税率表营改增全面试点于2016年5月1日全面推开，此次税改将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业纳入试点范围。其中，建筑业和房地产业税率确定为11%，金融业和生活服务业则确定为6%。按照方案要求，营改增后要确保所有行业不增负。具体的营改增税率表如下：

个人房屋租赁税率【最新版】

个人房屋租赁税率自2019年起，住房租金允许在计算个人所得税时扣除了，租房发票可能会成为个税扣除的依据。那么开具租房发票需要花费多少成本呢?这是由交多少税决定的。在住房租赁市场，个人出租占据着大部分市场，而个人出租房屋要交哪些税呢?税率又是多少? 个人出租房屋涉及的税费一般包括:增值税及附加税费、房产税、城镇土地使用税、个人所得税和。一、增值税及其附加税费《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号 )《附件2:营业税改征增值税试点有关事项的规定》第一条第九款第六项规定:个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。个人包括个体工商户和其他个人，也就是个体工商户同样适用上述条款。《国家税务总局关于发布的公告》(国家税务总局公告2016年第16号)第八条规定:其他个人出租不动产，按照以下公式计算应纳税款:

(一)出租住房: 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5% (二)出租非住房: 应纳税款=含税销售额÷(1+5%)×5% 税收优惠: (一)自然人: 《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)规定，其他个人(指自然人)采取预收款形式出租不动产，取得的预收租金收入，可在预收款对应的租赁期内平均分摊，分摊后的月租金收入不超过3万元的，可享受小微企业优惠政策。 (二)个体工商户: 只有小规模纳税人的个体工商户有免征优惠:《国家税务总局关于小微企业免征增值税有关问题的公告》(国家税务总局公告2017年

第52号)规定，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，自2018年1月1日起至2020年12月31日，可享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。二、城市维护建设费《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》规定:城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的消费税、增值税税额为计税依据，分别与消费税、增值税同时缴纳。税率如下: (一)纳税人所在地在市区的，税率为7%; (二)纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%; (三)纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。个人出租住房应缴纳城市维护建设税=出租房屋应交增值税额×7%(或5%、1%)。三、教育费附加《征收教育费附加的暂行规定》规定:教育费附加，以各单位和

不动产租赁服务

不动产租赁服务不动产租赁服务仓储是指为他人储藏、保管货物的业务。租赁是指在约定时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务。如何区分这两者，要视不同情况而定：一是看其交易的目的和合同具体内容。如果目的是存储货物或其合同内有货物贮存这项内容，则为仓储业服务;二是看仓库实际运营管理方。如果仓库实际运营管理方属于受托方，那么此项为仓储业服务;三是看哪方负有保管义务和安全责任。如果受托方负有保管义务、合同货物贮存的安全责任是由受托方全权负责的，那么此项交易也属于仓储业范围。仓储业代开增值税发票的征收率为3%，相比代开租赁发票要低2个百分点。以某代开仓储服务增值税的企业为例，涉及的含税服务费用为231085元，如开具租赁发票，需缴纳11554.25元的营业税，但如果开具仓储业务发票，只需缴纳6730.63元增值税，两者相差4823.62元，且增值税发票受票方还可以将6730.63元作为进项税金进行抵扣(这里暂且不考虑涉及的所得税问题)。纳税人要注意，一是不能打着存储货物的旗号经营其他应税业务。二是委托方虽用其仓库存储货物但实际运营管理方不属于受托方，

或货物贮存的安全责任由委托方全权负责或负主要责任等。三是由于仓储业一般纳税人税率为6%，低于货物销售17%的基本税率，兼营仓储服务的一般纳税人企业不能人为虚增仓储服务的开票金额，同时缩小应税销售开票金额。不动产经营租赁的征税范围纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产(以下简称“出租不动产)，还包括：将建筑物、构筑物等不动产的广告位出租给其他单位或者个人用于发布广告;车辆停放服务;道路通行服务(包括过路费、过桥费、过闸费)。不动产租赁服务税率税款缴纳(一)税率和征收率一般纳税人适用一般计税方式，按11%税率申报缴税;一般纳税人选择适用简易计税方式以及小规模纳税人，按5%征收率申报缴税。个体工商户和其他个人出租住宅，按5%征收率减按1.5%计税。 (二)征收管理一览表(不适用道路通行服务)

现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划(下)

现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划（下）现代服务业如何从税率的视角进行税收筹划（下）利用税率差异的筹划利用税率差异进行筹划主要通过以下几种方式：（一）利用货物运输代理服务6%低税率的筹划货物运输代理服务，是指接受货物收货人、发货人的委托，以委托人的名义或者以自己的名义，在不直接提供货物运输劳务情况下，为委托人办理货物运输及相关业务手续的业务活动。营改增以后，交通运输业适用11%税率，物流辅助服务适用6%税率，两者有5个百分点的税率差异。因为货物运输代理服务税负低，从事交通运输业的企业可单独成立代理公司，将非核心业务采用代理的方式提供服务，降低增值税税负。（二）通过物业服务转移部分不动产租赁收入的筹划目前，出现专門从事房屋租赁的公司，既出租房屋也负责为出租房屋提供物业管理服务。由于物业服务收费按6%的税率缴纳增值税，相较于11%的不动产租赁税率明显更低。因此，可以利用物业管理合同降低税负，即出租人提高物业服务的收费，降低房屋租赁的价格以达到少交税的目的。（三）通过仓储业务代替租赁业务的筹划仓储业务属于物流本文由收集整理辅助业务，适用6%的增值税税率，明显低于不动产租赁11%的增值税税率。但在一般计税方法下，纳税人还需就预收款按3%的预征率纳税。需要注意的是，这个业务

转化是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，且出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任，这也将给企业带来一定的经营风险。（四）利用租赁税率与房产税税率差异的筹划根据我国目前的租赁情况来看，很多企业租赁的同时连房屋内部的设备（如机器、家具等）一同租赁，例如将车间、厂房、宾馆、门面房等房产一同租赁，设备房屋一同租赁的现象更为普遍。考虑到房产税的存在，对企业出租房屋需从租计征，按12%的税率缴纳房产税。若租赁合同中将设备和房屋租金共同计入，相当于房屋内的设备也缴纳了房产税。根据我国税法规定，对租赁房屋的内部附属设施并没有要求征收房产税，因此，房产租赁企业在出租时要将设备和厂房分开租，写入两份合同，这样可以减少应纳税额，从而达到降低税负的目的。（五）利用技术研发与技术培训的筹划营改增之前，单位和个人（包括外商投资企业、外商投资设立的研究开发中心、外国企业和外籍个人）从事技术转让、技术开发业务和与之相关的技术咨询、技术服务业务取得的收入，免征营业税。技术培训按照“文化体育业”征收3%的营业税。营改增后，包括研发服务、技术转让服务和技术咨询服务在内的现代服务业按照6%的税率征收增值税。根据这一政策改变，可以通过“定向开发”模式与“卖软件产品”模式的选择进行税收筹划。“定向开发”则明确划为技术研发的范畴，合同约定

财税-房屋出租增值税怎么计算

其实租赁房屋也同样需要缴纳税费，因为租赁房屋所得的财产也是个人财产，所以需要缴纳个人所得税。房屋出租增值税怎么计算?下面来介绍房屋出租增值税的计算公式。 1、税率一般纳税人：一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税，适用税率11%。小规模纳税人：单位和个体工商户出租不动产(不含个体工商户出租住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。个体工商户出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。其他个人出租不动产(不含住房)，按照5%的征收率计算应纳税额。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。 2、预缴税款和纳税申报一般纳税人;一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款计算公式：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%，一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应按照3%的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。应预缴税款计算公式：应预缴税款=含税销售额÷(1+11%)×3%，一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产适用一般计税方法计税的，按照上述规定执行。

3、小规模纳税人单位和个体工商户出租不动产，不动产所在地与机构所在地不在同一县(市、区)的，纳税人应向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县(市、区)的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。除个体工商户出租住房外，应预缴税款计算公式：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×5%，个体工商户出租住房，应预缴税款计算公式：应预缴税款=含税销售额÷(1+5%)×1.5%，其他个人出租不动产，向不动产所在地主管地税机关申报纳税。虽然每个城市的政策不一样，收取房屋出租增值税的比例也不相同，但可以根据房屋出租增值税的计算公式轻松地计算出来的。汇桔网助力企业，让创业变得简单。汇桔网的公司财税服务给您业务可靠的支持。工商注册，公司变更，财务报表，代理记账，出纳服务，法律咨询等服务需求，我们全力满足您的需求，给您专业的服务。

不动产租赁协议

不动产租赁协议本协议由以下双方于—年—月—日在—签署: 出租方：法定代表人：职务: 地址：邮政编码: 电话：传真: 承租方：法定代表人：职务: 地址：邮政编码: 电话：传真: 鉴于甲方已向乙方充分披露了租赁标的物存在或可能存在的瑕疵与风险，并在确定租金价款时,充分考虑上述因素，乙方确认其已于本协议签订前对该租赁标的物进行自认为必要的调查，自主决定签署本协议，并自愿承担因该等瑕疵与风险所造成的一切后果，乙方承诺不因该等瑕疵与风险追究甲方的任何责任? 为进一步明确双方权利义务关系，根据《中华人民共和国合同法》及其他有关法律规定，甲、乙双方在平等、自愿的基础上，经友好协商，就乙方租赁甲方

的不动产事宜达成如下协议，供双方共同遵守。第一条租赁标的物 1.1不动产为房屋 1.1.1不动产地址：_________________________ ，建筑面积：______ 平方米, 间数：_，房屋结构：_________ （以下与附属设施设备统称“该不动产”。 1.1.2附属设施设备： _________________________________ （可另附表）。 1.1.3不动产用途： ____________________________________ 。 1.2不动产为土地 1.2.1不动产地址： _________________________ ，土地面积： _平方米, 用途：______________________________ 。 1.2.2不动产地上建筑物： ____________________________ 。（注：租赁物若不单独出售，就需要对承租人的权利进行限制，要在本条予以明确。）第二条租赁期限 2.1 租赁期限自 _____ 年_月_ 日起至_________ 年_月_ 日止。 2.2租期届满三个月前，乙方如需续租的，应向甲方提出书面申请，同等条件下享有优先承租权。如果甲方未收到乙方的书面续租申请，或双方未能在租期届满前二个月内就续租条件达成一致并签署续租协议，则甲方有权在租期届满后将该不动产出租给任何第三方第二条租金及支付期限、方式 3.1该不动产的租金标准为人民币________ 万元/年，租金总额为_____ 万元, 上述租金包含/不包含物业管理费、能源费等其他费用。

租赁如何税收筹划

租赁如何税收筹划【09/16/2002信息】企业进行税收筹划，可分为两种方式：一是围绕税种类别进行，如增值税、消费税、营业税、企业所得税筹划等；二是围绕经营活动的不同方式进行，如企业融资、证券投资、财产信托筹划等。在实践中，企业一般将两种筹划方式融合在一起，围绕不同的投资决策与不同的经营活动方式，对涉及的有关税种尤其是主体税种进行税收筹划，并选择最有利的经营活动方式，实现企业税收负担最小化，使企业获取最大的利益。租赁作为一种特殊的筹资方式，是指出租人以收取租金为条件，将其资产出租给承租人使用的一种信用业务，主要用于设备和其他真实资产的融资。租赁可分为两种形式：1．经营性租赁(也称服务租赁)，即传统的设备租赁，由出租企业购进设备、工具等，供用户选择使用，出租企业一般收取较高的租金。2．融资性租赁(也称金融租赁)，在现代市场经济中运用日益广泛，是融通资金与融通物资相结合的特殊类型的筹资方式。出租企业对承租企业以提供类似信贷资金的方式，按承租企业所要求的

企业出租房屋税收相关政策

企业出租房屋税收相关政策时间：2018年09月03日一、增值税企业出租房屋取得的收入按“现代服务-租赁服务”缴纳增值税。一般纳税人适用税率为10%。小规模纳税人按5%征收率计算缴纳增值税。一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产，可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照3％的预征率在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。小规模纳税人出租其取得的不动产（不含个人出租住房），应按照5%的征收率计算应纳税额。纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产，应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后，向机构所在地主管税务机关进行纳税申报。 2018年12月31日前，公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房，免征增值税。军队空余房产租赁收入，免征增值税。二、房产税企业出租房屋，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税。 2016年1月1日至2018年12月31日，对公共租赁住房免征房产税。根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）文件规定，对出租房产，租赁双方签订的

营改增纳税申报指引(二十)：不动产经营租赁

不动产经营租赁（一般计税方法）纳税申报新项目—一般计税方法（一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产）例1.某企业为一般纳税人，机构所在地为北京市东城区，纳税人以其2016年6月7日在河北省保定市高开区取得的不动产对外出租，2016年7月共取得租金收入111万元（含税），为了对外出租更换照明灯200个，购买照明灯取得增值税专用发票，发票上注明的销售额为10万元，税额为1.7万元。相关政策：一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的不动产，适用一般计税方法计税。该案例中纳税人于2016年6月取得不动产，因此按11%的税率计算税额。不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应按照3％的预征率向不动产所在地主管国税机关预缴税款，向机构所在地主管国税机关申报纳税。不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人应向机构所在地主管国税机关申报纳税。该纳税人机构所在地与不动产所在地不在同一县（市、区），因此应该在河北省保定市高开区进行预缴。纳税人出租不动产，需要预缴税款的，应在取得租金的次月纳税申报期或不动产所在地主管国税机关核定的纳税期限预缴税款。该纳税人2016年7月取得租金，应

该于8月申报期内在河北省保定市高开区国家税务局预缴。报表填写：（一）纳税人在不动产所在地预缴时该一般纳税人出租与机构所在地不在同一县（市）的不动产时，应填写《增值税预缴税款表》。纳税人在“预征项目和栏次”部分的第3栏“出租不动产”行次填写相关信息： 1、第1列填写纳税人出租不动产取得全部价款和价外费用(含税)；在该案例中该纳税人于7月取得租金为111万，因此第1列“销售额”111万元 2、第2列“扣除金额”无需填写； 3、本例中该纳税人应按照3%的预征率，因此第3列“预征率”填写为3%。 4、该纳税人2016年8月应在河北省保定市高开区国家税务局预缴的税额为：应预缴税额=111÷（1+11%）×3%=3万元。第4列预缴税额为3万。（二）申报期内申报表的填写 1、该一般纳税人出租不动产并且按规定预缴的增值税，应填写

房屋出租的税收筹划方案

房屋出租的税收筹划方案要点提示： 1、正确划分房屋与非房屋的出租价值，非房屋的租金部分不需交纳房产税。 2、单纯为存放货物的房屋租赁，可改为仓储保管收入； 3、利用物业合同规避房产税； 4、低价出租给关联公司，再由关联公司市价出租，可规避所有权12%和出租1.2%的房产税； 2011-10-26 11:54读者上传【大中小】【打印】【我要纠错】在我国房地产市场蓬勃发展的同时，房屋租赁市场也特别活跃。对于房产租赁中涉及的房产税问题，根据《中华人民共和国房产税暂行条例》的规定，自用房屋的房产税是依据房产原值计算缴纳的，税率只有1.2%，而房屋出租的房产税是依据房屋租金计算缴纳，税率是12%。出租房屋的房产税税率是自用房屋的10倍，而且12%的房产税税率相对于营业税5%的税率也是明显偏高的。因此，部分房屋出租人对于房屋出租过程中，如何合理进行税收筹划避税也是特别关注。这里我们简单介绍一下目前房屋出租过程中房产税税收筹划的主要方法，以及相关的筹划风险。一、正确划分房屋和非房屋租赁的价款根据相关规定，房产是以房屋形态表现的财产。房屋是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储存物资的场所。独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池、油柜、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰以及各种油气灌等，不属于房产。筹划要点：出租人在签订房产出租合同时，对出租标的物中不属于房产的部分应单独标明，而达到少缴房产税的目的。比如，出租人既出租房屋也出租场地，既出租房屋也出租机器设备，如果出租人在租赁合同中能分别列明房屋租赁价款和非房屋租赁价款的，只要就房屋租赁价款部分按12%缴纳房产税。筹划风险：主要纳税人是实事求是地进行价款划分，是正当的税收筹划行为，不存在风险。但是，出租人可能从少缴房产税的目的出发，刻意提高非房屋出租的价款，压低房屋出租的价款以达少缴房产税的目的。对此，部分地方税务机关已经联合物价、房产部门根据地段出台的房屋最低租金计税价格，如果出租人房屋租金明显偏低且无正当理由的，必须按照地税机关的足底租金计税价格缴纳房产税。二、出租变仓储房屋出租这是指在约定的时间内将房屋转让他人使用的业务。仓储是指利用仓库、货场或其他场所代客储放、保管货物的业务。房屋出租由出租人按租金缴纳房产税。而仓储由保管人按房产原值缴纳房产税。筹划要点：在房产税从价计征的税负明显低于从租计征的情况下，出租人可以变房屋出租为仓储保管合同，而达到少缴房产税的目的。当然，这个筹划是有前提条件的，即承租人租赁房产的目的是用来堆放、储存物品，如果不是这个目的，一般是不能按这个思路进行筹划的。筹划风险：该筹划从税务角度是不存在风险的，但从出租变仓储就为出租人带来了新的经营风险，即出租人在仓储合同下必须承担货物的保管责任，发生损失要承担赔偿责任。因此，一般承租人拟储存的货物

不动产租赁增值税税率是9%吗

不动产租赁增值税税率是9%吗答:营改增后出租不动产增值税税率为11%.(自2018年5月1日起改为10%)和5%的征收率. 《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)规定: 1、2016年5月1日起,不动产租赁服务税率为11%. 2.一般纳税人出租其2016年4月30日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5%的征收率计算应纳税额.纳税人出租其2016年4月30日前取得的与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照上述计税方法在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报. 3.一般纳税人出租其2016年5月1日后取得的、与机构所在地不在同一县(市)的不动产,应按照3%的预征率在不动产所在地预缴税款后,向机构所在地主管税务机关进行纳税申报.

房屋租赁的具体税率答:1、对于个人出租住房应缴纳以下税款:个人所得税:对个人出租住房取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税.财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额.免征城镇土地使用税、印花税. 2、营业税:3%税率的基础上减半计算缴纳;、房产税:以租金收入4%计算缴纳;城市维护建设税及教育费附加:以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳.

3、对于个人出租非住房:个人所得税:按财产租赁所得,每次收入不超过4000元的,减除费用800元;4000元以上的,减除20%的费用,其余额为应纳税所得额,税率是20%;印花税:按财产租赁合同租赁金额的千分之一贴花.税额不足1元,按1元贴花. 4、城市维护建设税及教育费附加:房产税:12%;营业税:5%;房产税:12%;营业税:5%;以实际缴纳的营业税税额乘以城建税率(按纳税人所在地不同适用7%、5%、1%三档税率)和教育费附加率3%计算缴纳.

营改增讲解不动产经营租赁服务

营改增讲解生活服务篇——不动产经营租赁服务（不含其他个人出租）一、纳税人自 2016年5月1日起，在中华人民共和国境内提供不动产经营租赁服务的单位和个人，为增值税纳税人。注释：纳税人以经营租赁的方式出租其取得的不动产，是指在约定时间内将不动产转让他人使用且租赁物所有权不变更的业务活动。取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。二、纳税人分类增值税纳税人分为一般纳税人和小规模纳税人。纳税人年应征增值税销售额(以下称应税销售额)超过500万元的为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人。注释：年应税销售额超过500万元的小规模纳税人，应向主管税务机关申请登记为一般纳税人，未超过500万元的为小规模纳税人，如果会计核算健全，也能够申请登记成为一般纳税人, 但一经登记为一般纳税人，不得转为小规模纳税人。三、税率和征收率一般纳税人提供不动产经营租赁服务，税率为11%;符合政策规定的，按照5%征收率征收。小规模纳税人提供不动产经营租赁服务，征收率为5%。注释：一般纳税人出租4月30日后取得的不动产，按照11%适用税率计算应纳税额;出租4月30日前取得的不动产，按照5%的征收率计算应纳税额。四、计税方法 (一)基本规定增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。一般纳税人发生财政部和国家税务总局规定的特定应税行为，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税。 (二)一般计税方法的应纳税额一般计税方法的应纳税额，是指当期销项税额抵扣当期进项税额后的余额。应纳税额计算公式：应纳税额=当期销项税额-当期进项税额