全国综合体数据
全国购物中心面临阶段性过剩数量已达3100家摘要：尽管经历着严峻的考验，中国的购物中心在2012年依然以超出人们预期的速度在“奔跑”着。
据《第一财经日报》报道，尽管经历着严峻的考验，中国的购物中心在2012年依然以超出人们预期的速度在“奔跑”着。
2012年12月初，由上海购物中心协会和中国购物中心产业资讯中心共同倡导和发起的TOP20中国购物中心领袖企业峰会在上海召开2012年会，包括万达、崇邦、绿地、百联等在内的主流企业参加了这次会议。令这些购物中心“操盘手”们忧虑的，是迅速变化的市场所带来的运营和回报的压力。
而在新型城镇化的推进过程中，目前已经阶段性过剩的购物中心，依然要面对继续增量放大的市场格局。
阶段性过剩
在这次年会上，中国购物中心产业资讯中心主任郭增利称，2012年全国新增购物中心数量超过300家，从而使全国购物中心总量达到3100家。
“结合城镇化和消费率增长两大指标，预计到2025年之前，中国购物中心都处于增量阶段，届时中国购物中心总量将突破10000家，成为全球购物中心商业建筑面积最高的国家。”郭增利说。
城镇化是购物中心开发的重要动力源（600405），而购物中心的开发又反过来推动城镇化进程，并提高城镇化的发展水平。
伴随着城镇化的快速推进，中国的购物中心从1990年诞生第一家到2011年的2812家，购物中心累计商业建筑面积1.77亿平方米，购物中心保持着年均25％的增长速度，大大超出其他发展中国家的发展水平，成为全球购物中心发展速度最快的国家。从区域分布来看，中国的购物中心也在从一线和二线强城市向二线弱和三线城市扩张。
城镇化之外，另一个导致购物中心迅猛发展的因素，则来自于近年来一直强力推进的房地产宏观调控。
在宏观调控下，限贷限购导致住宅市场萎缩，更多的资金进入商业地产领域。德勤和中国连锁经营协会近日共同发布的《2012中国购物中心与连锁品牌合作发展报告》指出，住宅市场萎缩后，地方政府倾向利用商业地产提升当地税收、就业和城市形象进而化解“土地财政”难题，同时打造升值潜力更大的商圈，提升周边地价。
数据显示，2008年以来，中国商业地产投资一直保持15％以上的增长态势，特别是2010年住宅调控政策颁布后，商业地产投资增速达到30％，高于房地产行业平均投资增速。2011年全年商业地产投资7424亿元人民币，同比增长31％；2012年商业地产投资略有放缓，但增幅依然高达25％。
郭增利说，阶段性过剩是不能回避的既定事实。
未来发展空间何在？
在新一轮的经济增长中，城镇化又被视作中国最大的内需潜力。这对目前已经阶段性过剩的购物中心而言，到底意味着更大的发展空间，还是更惨烈的厮杀？
郭增利称，目前三类典型定位的购物中心（高端奢侈定位、时尚定位和大众生活定位）所受影响明显不同，其中高端奢侈品定位的购物中心销售额增长明显放缓，对今年的形势也相对悲观；时尚定位购物中心在一线与二三线城市出现明显分化迹象，二三线城市时尚购物中心业绩增长低于预期；大众生活定位的购物中心则继续保持稳中有增局面。
尤其让人纠结的，是二三线城市的市场。
深国投商用置业（集团）有限公司首席运营官竺海群就表示，虽然该公司旗下12个购物中心去年的营业额保持上升势头，但奢侈品消费部分受到很大影响，位于马鞍山、常熟、江阴的购物中心整体表现也不太好，只有印象城作为主体产品，强劲上升。
鹏欣房地产集团副总裁丁宏伟称，好的城市地价难以承受，要投资成本低一点，就要到三线城市，但那里消费能力的培养又出现问题，“所以进退两难”。
即便在一线城市，市场也在分化，上海仟果企业管理有限公司（爱茜茜里）董事总经理韩兆林说，目前上海业绩最好的是中环板块和郊县板块购物中心的门店，城市中心由于人流下滑，业绩并未上涨。
上海友谊集团股份有限公司副总经理钱建强也称，2012年百货业进入比较困难时期，位于上海市中心的百货店，包括大店、名店，其业绩下降的程度都出人意料。“中心区域的客流下降，尤其是南京路客流下降明显；但是郊区客流上升明显，基本能做到当年开业当年盈利。”
数据显示，2012年中国各大城市购物中心的空置率都有不同程度上升，莱坊房地产经纪公司调查称，受内地消费品零售增长放缓影响以及网络购物带来的冲击，二线城市的平均空置率为10.5％，高于2011年的10.2％，一线城市的空置率也从2011年的7.9％增加至2012年的8.4％，而三线城市则尤为严重。就城市而言，沈阳和成都购物中心空置率分别为17％和16.2％；广州的空置率达到10.2％，而2011年还只是刚刚超过4％。
韩兆林称，公司在外地的业务，会跟着连锁化的购物中心走，对单体的购物中心，尤其运营商是由从房地产转型过来的购物中心，持谨慎态度。
“城镇化与购物中心发展的关系，这个话题我们已经作为一个企业战略在研究。但也要非常当心，尤其是在三线城市打造购物中心。”竺海群说。
洗牌大趋势
不仅如此，电商的爆发，也给购物中心带来了巨大的冲击。
淘宝和天猫2012年前11个月销售额突破1万亿元，相当于2012年前11个月我国社会消费品零售总额18.68万亿元的5％。2012年的11月11日，天猫和淘宝更是实现了191亿元创纪录的销售额。
在最近一次活动上，郭增利表示，出于体验和个性化的需求，购物中心的零售渠道并不会被电商所替代。“但是我觉得电商的打击，客观上对购物中心市场的降温确实起到一定的作用。”郭增利说。
郭增利称，国外购物中心的发展是基于零售业快速发展形成的需求，但中国是相反的，中国购物中心的发展速度明显快于零售商的成长速度，因此还会出现招商不均衡。此外，中国购物中心的细分市场是缺失的，有些消费者需求并没有得到充分的满足。而目前无序的规划，很容易导致购物中心之间的恶性竞争。
在巨大的运营压力下，购物中心的转型升级已经成为常态。为了避免在品牌引进和业态组合上的同质化竞争，一些购物中心向体验式业态转型，减少零售业态。但也有业内人士称，这种创新其实很容易被模仿，因此购物中心要真正做到差异化，非常困难。
对于购物中心的未来，没有人继续保持纯粹的乐观，转型、并购、洗牌，成为大家的共识。
平安信托有限责任公司物业投资事业部商业物业总监杨敬玉称，购物中心在经营方面创造奇迹已经很难，未来资本对收益率的回报要求，会有一个强制性的下降，而并购也会慢慢多起来。
丁宏伟也表示，目前房地产行业的资金成本较高，购物中心的租金回报并不能完全覆盖，估计要有一轮好好洗牌。“很多资金进入商业地产，我们觉得还是挺危险的。”
很关键的问题是，目前并没有办法对购物中心的经营状况做行业性的评估。由于包括客流量、销售额、租金等数据都掌握在单个运营商手中，因此除了总量和建筑面积的上升，并没有相对公开的具体数字来佐证这个行业到底是冷是热，以及哪儿冷哪儿热。
九洲远景（上海）投资管理有限公司董事长王敬称，由于缺少外部比较数据，运营商们在制定购物中心的年度增长计划时，无论将增长率定为5％还是15％，都缺乏理性依据。自然，这种“说不清道不明”的状况，就使得新入市的项目面临着更大的压力。
也正基于此，郭增利在此次年会上倡议：推动主流企业参与到购物中心的数据交换中来。“相对准确的行业数据也将对政府在政策制定时起到积极的参考作用，例如市场总量是否过剩，政府在进行行业划分时也会有充分的依据。”王敬说。
百货零售业谨防购物中心过剩风险
购物中心, 商业地产, 零售业, 开发商, 惠东
一个小小的惠东，购物中心总面积就超60万平米，随着城市扩张，更多的购物中心也正规划建设中，13亿人口究竟需要多少购物中心?问题还没有找到答案之前，建设狂潮已扑面而来。在一线的开发商们感受最为强烈。
“选址的风险十分高。”5月16日，阳光新业地产有限公司总裁助理李睿表示，“或许你正在集中精力打造一个社区商业购物中心，但不远处马上就会有体量巨大的购物中心冒出来，带来恶性的竞争。”
住宅被“限购”，投资商们将热情倾注到了商业地产的建设上，尤其是一些大型购物中心。理性的思考者们，已经开始担忧衔枚突进的恶果。
大跃进
据前瞻产业研究院了解，全球面积最大的3个在建购物中心都在中国，此外，在建购物中心规模排名前十的城市中，中国占了8个。
天津在购物中心建设方面是全世界最繁忙的城市。天津目前约有16个在建的购物中心项目，面积总和达245万平方米，相当于20个北京的新光天地，大于巴黎和莫斯科外其他任何一个欧洲城市现有购物中心的面积总和。
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218万平方米。
成都是全球第三大忙于建设购物中心的城市。据前瞻产业研究院了解，2011年底，成都的商业综合体项目已突破100个，大多数体量都在10万平方米以上;未来两年，成都还将有1000万平方米以上的商业项目入市，以成都加上周边区县的1000多万人口，光新建的商业项目，人均就达一平方米。
成都零售商协会、成都理工大学商学院共同发布的《2011年成都零售业发展报告》显示，2011年，成都1万平方米及以上大型卖场增加明显，达53.3万平方米，增幅达23.3%。成都已形成六大商圈：它们分别是春盐盐圈、金沙光华商圈、建设路商圈、沙湾商圈、红牌楼商圈和天府新城商圈。其中，春盐商圈以聚集22个5000平方米以上大型卖场。
不光是省会城市，这样的建设狂潮还在一些小城市里上演。广东惠州，一个常住
人口仅115万的城市里，大型购物中心的总建筑面积超过了60万平方米。这
意味着平均两个人要支撑起一平方米的购物中心面积。并且，随着城市外扩和旧城改造的启动，还有多个新购物中心在规划或建设之中。
“可能风险就在眼前。同一个商圈，即使是城区公认最好的商圈，有的购物中心生意红火，有的门庭冷落，有的购物中心几经折腾，仍然在亏损线挣扎。”李睿说，“光有钱建设是不够的，投资者必须对建成后的运营管理风险有足够的评估。”
疯狂的推动者
尽管网购大潮汹涌，新首富万达集团董事长王健林很看好体验式消费中心在未来的发展，这亦是支撑万达近些年来快速扩张的基础理念。擅于把握宏观经济形势的王健林看到，国家“十二五”规划提出，从2011年到2015年，中国消费零售总额要从15万亿增长到30万亿，年均增长15%以上，大大高于GDP增长速度。“这么大规模的增长靠什
么实现?完全靠原有消费模式肯定不行，要创造新的消费热点，大力发展体验型消费。”王健林说。
万达的扩张速度已不可复制。据前瞻产业研究院了解，2012年，万达将在全国新开业18个万达广场。由于万达广场是商业综合体，每建一个万达广场都包含百货商场。
高纬环球中国区董事总经理张良军也提到，住宅限购导致投资者投资热情转移。诸如万科、首创、保利、华润等品牌房企，纷纷加大或转战商业地产领域。万科集团高层曾公开表示，未来5年，在商业地产领域的投资比例将是20%。
高和资本董事长苏鑫在参加“寻找高和睿，寻找投资价值洼地”房地产投资趋势论坛时表示，“2008年以后，所有国家治理经济衰退的方法就是一条，不断地印钞票。而中国城市化的动力，推动了人口和资金的聚集，这是对房地产最大的支持，而且是长期的。”
另外，资金要寻找出口，商业地产便是泄洪的出口。
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年中国个人护理用品连锁行业深度调研与投资战略规划分析报告更大的推手是地方政府。一业内人士称，出让商业用地所带来的附加值更高，但许多商业地产并非开发商主
动要求建设。一位外地开发商与北京某郊区谈判土地事宜，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。
总投资达70亿元的天津银河国际购物中心的投资商是天津城投集团。该集团的负责人曾无奈地说，公司此前并无太多商业地产运营经验，但“天津市政府很重视这个项目，主动找到城投公司，作为国企，必须做好。”
过剩隐忧
如果正在建设的购物中心大潮，主要不是源于消费需求快速增长的推动，而是更多受地方政府、投资者主观判断的影响，过剩隐忧是否在所难免?
国际知名的某商业地产代理机构对此提出疑虑。该机构去年底发布的一份报告称，中国部分区域的零售物业(包括购物中心)，已初露过度建设迹象。而物业方可能通过招揽普通商户来填补空缺，将对其他商户造成毁灭性打击。
这份题为《聚焦中国零售商业2011》的报告直言，购物中心“大未必佳”。报告提到，中国二线城市每个购物中心的平均面积约为80000平方米，比一线城市近68000平方米的平均体量高出18%以上。重庆和哈尔滨的购物中心平均面积更是分别达到了99724平方米和95540平方米。香港只有6个购物中心面积超过100000平方米，且大都是分期开发。
供过于求最直接的影响，是空置率的上升和租金下滑。根据最新发布的《2012年第一季度中国房地产市场报告》，天津和北京由于大量新增供应，商业地产空置率分别上升至13.5%和12.6%，沈阳、西安、重庆的租金均小幅下滑。高力国际报告称，一季度广州市大型购物中心空置率上涨至11%，首层租金则环比下降1.4%。
在一线做商业运营的开发商们，感受到的压力来自于招商环节，及商业地产人才的短缺。李睿说，由于购物中心扩张太快，一些商场开业初期不惜用低租金的方式吸引一些品牌的进驻。类似于ZARA、优衣库、HM在国外不是很强势的快时尚品牌，在国内却表现强势。而商业地产的人才也频频面临被挖角的过程。“一个成熟的、能独当一面的商业地产人才，往往需要5年才能培育出来，但是还没到5五年，许多人就已经被挖走了。”李睿对此表示无奈。
不过，一业内人士说，乍一看全中国在建项目的数量似乎是过剩建设的“可怕”征兆，但
仔细审视会发现，这是在长期不足之后的追赶。与京沪和其他大城市相比，中国二线城市购物中心稀少。目前的开发速度将使中国人均零售面积追平其他亚洲城市，仍落后于国际标准。
张良军认为，虽然从总量上看，中国仍需要大量的购物中心，但由于过于集中建设，且缺乏完善的前期市场研究，后期的招商也不尽人意，这可能导致一些项目因为招租不善而造成失败。亦可能出现一些烂尾项目。
前瞻产业研究院房地产分析师许大金也认为，“过于集中的供应量，对市场带来的波动再所难免。”他举例说，奥运会之前，北京的商业地产集中供应，结果空置率大幅增加，市场用了3年时间才逐渐消化。许大金和李睿共同指出了沈阳购物中心面临着过剩的局面。李睿认为，这些城市将会是开发商谨慎选择进入的城市。
乐天玛特西南区超市拓展总监李泽韬表示，韩国乐天集团很看好中国的市场，但在选址时发现，如位于成都的一些商业物业，虽然打着城市综合体的旗号，实际的商业面积却很小，部分开发商所作的项目并不符合租户的需求。
直到现在，仍有一些失败的商业地产在挣扎中。2008年开业的沈阳百联购物中心，开业4年仍十分冷清。北京五棵松地区的华熙乐茂，5年前就已建成并招商，但时至今日仍未改变大面积空置的命运。位于东直门地区的国盛时尚购物中心，曾多次宣布开业时间表，但目前仍处于停业状态。购物中心狂潮里，有人喜，有人悲，总有一些投资者难逃溃败的命运，不管如何，结局总在那里等着你。
对于广州这一轮的造MALL潮，业内人士认为是住宅限购导致投资者投资热情转移，一些地产商也纷纷加大或转战商业地产领域，尤其是一些大型购物中心。但总裁黄华军认为，住宅被限购而倾注到了商业地产的建设上只一个诱因。更大的推手是地方政府。
“许多商业地产并非开发商主动要求建设，地方政府提出的要求是，商业要占一半的面积。”黄华军表示，近几年来，政府提出的“三旧改造”、腾笼换鸟、转型升级，大体量的商业项目建设也提上日程来。一家国有投资集团负责人无奈表示，公司此前并无太多商业地产运营经验，但政府很重视这个项目，作为国企，必须做好。黄华军指出，政府的扩大内需出发点是好的，但购物中心是否要全面开花，建造同样的东西，是否要以“高大全”作为衡量标准？目前建造的购物中心动辄就是十几甚至几十万平方米，造成重复建设资源浪费，政府更应该从源头上把好关。
摒弃
“江湖郎中”思维
2011年中央政府相继出台的限贷、限购、限价令后，整个房地产重新“洗牌”，在整个大市场环境的影响下，住宅地产处于一个相对低迷的时期，房地产开发商四处寻求一个突破口，而商业地产正是房地产开发商不可回避的一大难题，在对商业地产的开发模式、营销模式及地块属性缺乏专业、科学的判断时，商业代理公司的介入应该是保证房地产商业项目开发成功的重要环节，商业代理公司的介入越早，对项目未来的成效就越好。
2011年12月25日南亚风情园的整体项目的竣工，标志着昆明的第一个城中村项目正式落成。从这个项目来看，一方面35万平米的商业体量史无前例。另一方面南亚风情园从项目规划到商业业态的布局，包括招商，应该来说都取得了不错的业绩，也云集了大量品牌，这些操作手段是商业公司和地产商在项目中总结出来的很好的经验。当然，一个项目的成功并不标志着在未来所有城市运营此类项目都不会有问题，商业公司的专业水准是未来城市综合体项目很重要的一个环节，如何来理解地块属性、如何来研判项目，是摆在每个开发商和每个商业公司面前的一道难题。
过去我们从自由形成商业的时代到商业运营的时代，差异在于，在我们的专业规划下，市场成熟期变短、物业价值得到有效的提升，但是随着项目的不断增加，物业同质化，业态同质化，就会不断地出现一些新问题。因此这样的环境当中，我们如果再去效仿南亚风情园或是像过去比较成功的商业项目，到最后必定是无路可走。
每个项目由于区域不同、地段不同、开发规模不同，它在城市起到的作用也就不同，现在很多人喜欢追求以前CBD式的中央商务中心，本来这种概念的结构运作起来已经非常危险了，一个城市的多样化，只会有一个CBD，不会出现若干个同质化的商业中心，这就要求我们商业公司和开发商，拿到地之后，要对自己项目做充分的市场调研、土地研判，从而找到真正适合这个项目的属性。除了所谓的CBD,还有很多新型商业中心，如RBD、CBC。
昆明现在就缺少很多有个性、有特色的消费市场，或者是某一个主题的主题市场。要做好一个项目，不仅仅是大卖场的堆积和复制，更重要的是我们这里的消费人群的梳理，消费档次的区分，无论是哪种商业形式，我们都应该考虑到消费人群，年龄阶层，消费习惯，消费能力，更重要的是要找到商业中心的个性。就像昆都和翠湖都是休闲商业中心，但是所呈现出来的商业气息完全不同，他们有着不同的消费群体。这需要我们开发商的耐心和我们商业代理公司的恒心，我们要的是认真的态度，而不是炒作市场。
现在昆明大多数的商业代理公司大部分都是“江湖郎中”，因为做过几个项目，就按照同样的方式去做，这是极不负责认的行为，真正要做好商业地产，需要对商业发展趋势有一定独到见解与预见性，整合资源，组合创新，才能成功。
事必达商业地产专业机构董事长李力认为，昆明的商业地产，城市综合体未来应该呈现多样化、不同特色、有自己鲜明个性的项目。就目前来说，事必达商业地产专业机构也为此作出了努力，短短三年我们已经成功服务了二十几个项目，其中包括经典双城“百万平米矩阵商业公园”，目前也在晋宁、文山、瑞丽、腾冲等地都在为很多项目服务。
希望通过同行共同的努力，为昆明成为国际城作出更多的贡献。
专家讲台
城市综合体开始崛起
拭目以待未来发展
林岚
2010年起昆明城区内各类不同“综合体”项目层出不穷，从城中村
改造、旧城改造等拿地指标，房产商项目市场亮相等方面来看，不禁使市场产生感觉——“满城尽是城市综合体”。但是否事实真如表象所示，则需对城市综合体进行定义。
“城市综合体”就是将城市中的商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱和交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率的综合体。
昆明城市综合体基本上满足从纯粹建筑形态上的组合需求，但能够达到各类形态相互依存、相互助益的能动关系，最终达到多功能、高效率的综合体的要求者却屈指可数。目前昆明大多数的综合体尚未开发完毕，仅处于前期规划、招商阶段，实际正在市场上进行完善运营的项目不多。从该方面而言，综合体的声势影响是高于其实质为昆明提供实质的服务内容。
2009年以前，新型的综合体商业在昆明而言属于新鲜事物，而2010年进入以来，据有关报道显示，目前昆明开发的商业体量已经接近达到2米/人，相对于昆明目前的人均GDP、人均消费力，明显过剩。而从昆明
目前实际的商业运营而言，昆明消费群体对于消费的多元化需求逐步增加，在供给商品的丰富度，品牌引入等多方面昆明与同为二线城市的省会城市仍有一定的距离。长远的过剩与目前的紧缺形成了新的机会点。
2011年昆明市场有几个新综合体项目的运营情况不一而足。其中新螺蛳湾国际商贸城、南亚风情·第壹城、顺城等以其强大的资源配合、招商运营首先在一轮商业运营市场中脱颖而出，成为昆明新一轮商业占位、布点的佼佼者。
作为综合体的成功运营，昆明中原地产资源中心认为应基本达到以下几个要求：
明晰的综合体驱动定位。城市综合体仅为一个汇总的名称，但针对到个案，是以产业驱动、商务驱动、商业驱动、住宅驱动还是以会展驱动是不同的发展模式，以其中1个为主，还是多元组合为主，需进行清晰定位。对于新螺蛳湾国际商贸城的以产业驱动为主的综合体运营模式，则在该方面界定明晰，使其运营过程中对于目标产业人群具有强大的吸附能力。
定位下的产品打造。目前昆明的绝大多数发展商开发综合体项目难以达到全权持有，也较少出现全部销售，而是以部分出售部分持有为主。发展商在项目开发之际，需针对公司战略发展方向、资金情况、资源整合能力等多方面进行考虑，确定可售、自持物业比例及位置，根据不同的目的进行产品的打造。以南亚风情·第壹城为例，其将住宅部分用于出售实现资金流，商业部分自持部分销售，并与招商同行，将产品进行不同需求划分打造。在其产品销售进入尾声之际，其招商配合之下的使项目在整体运营下处于可控状态。
地段、时机把控。商业的打造与住宅不同，对于地段的要求明显高于住宅，且商业的占位对于商业项目的发展尤为重要。地段不是指简单的处于城中心即为唯一判别标准，而应与交通枢纽可达性、城市CBD区、新开发区中心、商业街区集群、大型新型交通设施聚集区、旅游风景区，在这几类区域中，城市综合体的存活性会大大提高。以新螺蛳湾国际商贸城为例，虽其位置远离主城区，但交通枢纽、大型交通设施集聚该片区，使其成为新的黄金地段，同时由于老螺蛳湾的拆迁，大量商户需求新的交易场所，地段与时机双者同时具备。
资源整合能力、商业运营能力。随着昆明商业市场的逐步发展，本土及原有的商业品牌处于逐步饱和甚至过剩状态，同片区内可能出现多个类似超市甚至同品牌超市的境况已经开始出现，而新的综合体的招商运营崛起与出路，应该在于能否引入新品牌商家，同时引入具有丰富经验的品牌运营商进入昆明市场进行良性竞争，促进整个昆明商业市场的健康发展。如顺城随着如星巴克等影响力较大新品牌的资源引入，逐步形成影响力综合体，缩短商业培育期，同时也奠定了顺城在昆明商业商圈的地位。
以上仅为城市综合体的成功运营的基本要素，昆明中原地产资源中心认为成功运营是各种不同因素的共同作用，“天时、地利、人和”均要同时达到。目前昆明的城市综合体仅为一次招商下的运营成果展现，而要论断其最终是否成功，则需拭目以待各综合体的二次、多次招商，能否与时俱进，在新的综合体层出不穷之际，保持项目的先进性，走在发展的前头。
而后续开发待运营项目，则需要在产品规划之际具有前瞻性，招商运营考验能力及资源。（作者系昆明中原地产资源中心经理）
城市商业综合体项目的风险规避研究
我国城市商业综合体项目的风险规避研究 ——以“绿城?温州鹿城广场项目”为例 一.大型城市综合体在我国的发展 1.激变时代我国城市建设开发的一个重要趋势 “中国的城市化与美国的高科技发展将是深刻影响21世纪人类发展的两大主题”，从1990年到2010年，我国的城市化从18.96%将提高到45%以上，这一迅猛进程使城市建设开发进入一个激变时代，要求紧凑型、节约型城市的合理解决方案，涵盖房地产全部开发链的城市综合体业态（City Mall）正是这一发展阶段的特定产物。它实现了将城市运营、区域运营与泛地产有机结合的区域性综合，已成为当前我国城市开发的重要趋势之一。 城市综合体，具体指都市中的居住、商务办公、出行购物、文化娱乐、社交游憩等各种城市物业功能复合、相互作用、互为价值链空间的高度集约型街区群体。它通过街区实现与外部城市空间的有机结合，并与交通系统有效联系，成为城市功能混合使用中心，延展城市的空间价值。 2.当前我国城市综合体项目的发展及其面临的风险 （1）我国城市综合体项目发展的两面性 十多年来，我国城市综合体项目对带动城市经济和提升城市的形象品质起到一定作用，香港铜锣湾时代广场、北京华茂中心、深圳的华润万象城、上海恒隆广场等地标项目已成为一张张耀眼的城市名片。 然而并非所有的城市综合体都能带动区域经济。作为一种城市价值系统的运营模式，大型城市综合体资源配置的综合性，开发技术和投资决策的复杂性远远高于单纯地产或房产开发，意味着综合体开发必然承受巨大风险。区域经济环境把握不到位、行业市场环境巨变、项目规划定位失误、资金链断裂、开发商经营操盘能力不足、后期运营不利……，诸如此类等等因素造成几乎每个城市都有综合体的失败案例。综合体开发对区域资源的配置具有不可逆性；因此失败造成的不仅仅是项目本身的损失和开发企业的重创，而且影响到整个区域系统发展的进程和秩序，很多城市为此付出了巨大的代价。 （2）影响我国综合体项目开发的重要风险因素 影响综合体项目成功与否的重要风险因素来自于两大方面，一方面是对区域环境开发条件的要求，包括城市综合经济能力、地段、交通、商圈等；另一方面是对开发商的要求，包括资金实力、开发节奏、配套资源、人才团队、经营能力以及项目风险承受能力等。 当前，我国北京、上海等一线城市，城市综合体发展日臻成熟。但是对于其他城市而言这
我国城镇化的发展及方向
浅谈中国城镇化的发展及方向 摘要：城镇化作为一种历史过程，不仅是一个城镇数量与规模扩大的过程，同时也是一种城镇结构和功能转变的过程。我国城镇化的发展道路一直是跌宕起伏，自深圳从一个小渔村开始蜕变，中国的城镇化建设已经进行了30余年，但与美国相比，中国的城市化率仅达到了美国20世纪20年代的水平，这还是按照统计局52%的标准进行比较的。从此可以比较出我国的城镇化水平还不是很高。在发展的道路上，问题一直都是存在的，这就需要我们去思考、解决。 关键字：发展过程；问题；方向 正文： 一．城镇化的概念 城镇化就是由传统的农业社会向现代城市社会发展的自然历史过程，表现为人口向城市的集中以及城市的数量的地曾加，规模的扩大和城市现代化水平的提高，是社会经济结构发生根本性变革并获得巨大发展的空间表现。简言之，城镇化就是指农村人口不断向城镇转移。 二．我国城镇化的进程 根据城镇人口的变化特点，可将中国城镇化阶段大体分为如下几个阶段。 1.恢复和起步时期（1949～1957年） 这一时期是中国城镇化发展较快时期,城镇人口从1949年的5765万人增长到1954年的9949万人,年平均增长率达7%,是总人口年平均增长率2.2%的3倍多。这一时期可再细分为两个时期：①1949～1952年的3年恢复时期。该时期城市经济迅速恢复，安排了大量失业人口，从农村迁入城市的人口较多，1951～1953年间年均人口净迁入率为33.1‰,城镇人口年增长率为7.5%。②是1953～1957年的第一个五年计划时期,这也是中国工业化的起步时期。为满足工业建设项目的需要，“一五”期间从乡村进入城镇的人口达1500万之多，加上城镇人口的自然增长，至1957年，城镇人口增加了2400万,年均增长7.0%左右，成为城镇人口发展最快的时期之一。 2超高速城镇化阶段（1958～1960年） 这一时期强调赶英超美,提出了以钢为纲。全民大办工业的总路线,致使出现了爆发性的工业化过程和超高速城镇化过程,3年间新设城市33座,城镇人口年平均增长率达到9.5%。 3停滞时期（1961～1976年） 这一时期又可细分为两个时期：①1961～1965年的经济调整时期；②1966～1976年的文化大革命时期。由于盲目大跃进，至1961年时中国出现了经济发展的大滑坡,中央政府不得不大力调整工业结构，通过提高设市设镇标准而大量精简城市人口。其结果,城市数由1961年的208座下降到1965年的171座,同时期内的城镇化率也由24.7%下降到18.0%，出现了城镇化的大回落。文化大革命期间，中国出现强烈的政治动荡，经济濒临崩溃的边缘，出现了第二次城镇化的大回落，其显著特征是大量的知识青年上山下乡，大量的城市干部被下放到农村。在工业建设方面，过份强调国防意识，导致“三线”企业的布局过于分散，阻滞了基建投资对城镇建设的促进作用，造成城镇迁出人口大于迁入人口。这一时期城镇人口的增长完全由城镇人口的自然增长所致。 4城镇化增长阶段（1977～1983年） 这一时期,随着改革开放政策的实施,国家开始重新重视城镇的发展，并适时适度地在1979年前后实施了一系列新的政策,如允许知青回城、允许下放干部返城等，从而使城镇机械人口、特别是大城市的机械人口增长加快，出现了城镇化水平的整体提高。 5城镇化高速增长阶段（1984～1995年） 1984年,中央政府颁布了新的户籍管理政策,允许农民自带口粮进镇务工经商和进镇落户,同时又修正了1960年代以来的市镇建制标准，从而使全国城镇数量迅猛上升。1984年,全国设市城市数为300个；到1994年底,设市城市数即增加到622个,平均每年增加32个。按第四次人口普查口径,城镇化水平也由1984年的23.01%上升至1993年的28.14%。 三．我国城镇化的特征及存在的问题
城市建筑综合体设计分析
城市建筑综合体设计分析 发表时间：2018-11-20T14:23:25.923Z 来源：《建筑学研究前沿》2018年第22期作者：吴道贤[导读] 由于社会的发展，城市综合体也随之产生，它是时代的产物。安徽星辰规划建筑设计有限公司安徽芜湖 241000 摘要：随着社会经济的发展，城市建筑也进入到了一个全新的领域。相比较传统的多功能建筑，城市综合体建筑综合了多个功能建筑数量和种类方面的特点，且不会引发新系统的出现。在现阶段城市中应用十分广泛。因此，分析研究城市建筑综合体设计具有重要的现实意义。 关键词：城市建筑；综合体；设计 引言 由于社会的发展，城市综合体也随之产生，它是时代的产物。城市综合体建筑的发展是建立在社会经济与人民生活的基础上，依靠科学发展，随着社会不断的进步，产生的一种新型建筑。城市综合体的出现，不仅满足了人们对建筑的要求，还为建筑行业的发展开辟了新道路。 1城市建筑综体特点；类型概述 1.1特点 城市建筑综合体实际上就是将多种功能混合组织在同一建筑体内（如图1）。其特点就是具有高可达性、高度复合性、空间尺度大、复杂系数高、活跃城市景观与巨大的社会效应等特点。 图1城市综合体功能框架 1.2城市建筑综合体的主要类型 1）按地理位置分为商圈型城市建筑综合体、CBD型城市建筑综合体、城市副中心型城市建筑综合体、交通枢纽型城市建筑综合体、城郊型城市建筑综合体。 2）按建筑面积分为大型城市建筑综合体、中型城市建筑综合体、小型城市建筑综合体。按使用性质分商业综合体、办公综合体、旅游综合体、生活综合体、交通综合体与酒店综合体。 3）按建设标准分为高端奢侈型与中档生活型。 2城市综合体建筑的设计要点 2.1建筑容积率设计要点 对于建筑容积率这个问题，投资商肯定希望在有效的土地上，尽可能增加建筑面积，但在我国的法律当中，这是不可以的。由于城市人口不断的增多，人们对土地的需求也不断的增多，从而使土地价格不断上涨。为了满足商家与法律的要求，我们可以借鉴优秀案例的经验，对一部分建筑公共场所进行开放，在没有办法提供交通、休息等公共区域时，可以稍微提高建筑容积率，从而有效的利用了建筑空间，满足商家对综合体建筑面积的增加的要求，又满足了城市居民对建筑功能的要求。 2.2造型设计要点 综合体建筑设计过程中，其里面的造型不仅体现了建筑设计的美感，而且要符合当前时代发展的特点，确保设计出来的建筑造型符合其理念和地域特点。现阶段，随着建筑规模的不断扩大，建筑体块的整体度越来越高。再对建筑造型设计过程中，尤其要注意建筑色彩上的设计，充分考虑灯光对色彩的影响，同时在设计过程中，还应从总体的角度考虑整个建筑的风格统一性。因此，再对建筑综合体的立面造型进行设计过程中，要尤为注意贴合地方特点和人们对美观的追求。 2.3建筑的空间形态设计要点 建筑的空间形态是指平面空间的造型与三维中空间的体型。由于城市综合体复杂的功能分区，在进行功能分区时，不仅需要在平面布局上来合理的设计，而且还要在立体空间上进行合理分区。一般是做好竖向的功能分区，不仅包括商业、办公、停车等不同的竖向分区，还包括建筑内部的分区，这些是通过楼板进行分区的，在这一过程中，各个部分的使用以及对声音的要求，在分区时都有很大的限制。 2.4复合业态设计要点 零售商业、餐饮休闲、办公、居住、文化娱乐。 2.5综合交通整合设计要点 轨道交通、城市公交、私家车、物流支持车辆、行人系统、非机动车。 3城市建筑综合体的规划布局 3.1合理整合设计 由于城市综合体的多功能性，在进行规划布局过程中，需要重视对各个分区之间的联系设计，确保实现分区之间有效的衔接，提升资源共享、信息互通的目的。常见的整合设计过程中，采用系列型、主从型、互补型和比较竞争型等多个组和类型，这些不同类型的组合方式根据实际用户需求的不同进行选择性的应用。
城市综合体的发展过程分析
理论探讨 随着时代前进与经济发展，城市建设已由原来的简单聚集、粗略规划、简单分散的建设模式，转向有序规划、产业聚合、功能互补的综合模式［１］。亦即集多种城市功能于一体的城市综合体，又称ＨＯＰＳＣＡ，是将商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市功能之间的三项以上进行组合，并与城市的交通、环境、发展相协调的一种开发模式。可以说，城市综合体是城市发展到一定阶段的产物。 一、西方城市综合体的发展 （一）城市综合体的起源：建筑综合群 从城市产生之时起，城市化进程就已经开始。然而，农耕时代的本质决定了早期的城市主要是小商小农和少数的手工业者在城市空间的聚集，导致城市产业结构简单，城市规模普遍较小，城市性质、功能单一，对外辐射能力较弱，人口聚集能力不快。在早期城市化进程这一漫长的历史过程，仅在某些较为先进的大城市，出现了一些类似于现代都市综合体的建筑群，如古希腊的阿索斯广场、古罗马的卡拉卡拉浴场。 （二）现代城市综合体的雏形：单功能综合体 １８世纪６０年代，工业革命从英国开始。工业化所要求的人力、资本、技术的聚合，使城市这种最适合的发展模式脱颖而出。至此，传统城市以家庭经济为中心的城市格局被打破，城市结构和规模都发生了急剧的改变。 同时，由于城市中拥有较多的就业机会，较好的社会服务保障制度，较高的薪金待遇，这一切都吸引着来自乡村的农民大量涌进城市寻找机会，随之而来的便是城市人口的急剧膨胀。由此住房紧张、交通拥挤、环境恶化、犯罪率上升等一系列被称之为“城市病”的问题开始浮现。为了根治“城市病”，１９世纪末以功能主义和机器美学原理为基础的城市理论应运而生。到２０世纪２０年代，在国际现代建筑协会（ＣＩＡＭ）的倡导下，城市逐步脱离古典主义传统，向功能主义形体化方向迈进［７］。 城市开始出现功能分区的综合体： （１）大型公寓或住宅区的出现。由于城市的扩张速度远远赶不上城市居民的增加速度，人们对住房的需求不断上升，再加上当时功能主义形体规划观为主流思潮的影响，西方社会开始出现“邻里单位模式”，以改变工业革命后住宅街坊中的拥挤、恶劣的居住环境，典型如法国马赛公寓。 （２）工业办公区的出现。这是由工业化的快速发展对工厂数量的需求增加导致的，以芝加哥的办公区为典型。这种办公综合体多是大楼的底层和裙楼做商业零售，塔楼部分是宾馆和办公用房，将多种功能和形式结合在一栋建筑中，满足市中心工作人员和游客的购物、餐饮和住宿等要求。 功能分区原则虽然能很好地协调各部分的比例，防止城市功能的混乱，却易使城市发展偏向单一化，导致了当时城市发展计划中贬低“高密度、传统街坊和开发空间的混合使用”，从而破坏了城市的多样性。不同空间的单一化分割，相互间缺少内在的必要联系，不但没有创造出新的城市空间秩序，反而在很大程度上造成了城市整体的混乱，对城市的可持续发展和自我更新产生严重制约。 （三）二战结束后城市综合体的缓慢发展 １９４５年二次大战后，由于工业化和商业的迅速发展，相应的城市化速度也日益加快，许多发达国家城市化水平平均达６０％以上。“城市病”更加严重，市中心区聚集了大量的低收入者，人们开始认为城市特别是市中心区不再适合居住。另一方面，汽车工业得到长足发展，中产阶级普遍拥有私人汽车，大量高速公路的修建也使驾车出行十分方便快捷。同时婴儿潮也使得人口迅速增加，人们不得不到城市中心区之外寻找新的居住地点，这时环境幽雅开阔、空气清新、交通便利的城市郊区成为首选。西方许多大城市开始出现郊区化趋势。 郊区化趋势对城市的发展产生了一系列的影响，如大批企业开始到郊区投资建厂、零售业外迁、城市空心化现象等，但最主要的还是开始出现了商住结合型综合体，由于中产阶级搬到郊区居住后，强烈要求从各方面提高生活舒适度，城市郊区的综合体开始与步行商业街结合起来，如美国的休斯顿长廊（Ｔｈｅ Ｇａｌｌｅｒｉａ Ｈｕｓｔｏｎ）。 然而，由于大量的城市高收入人口外流，分散到城市周边，却并没有形成一个中心区或城市新区，同时还带走了城市的商业和服务业，城区中主要居住者都是低收入阶层，这些在一定程度上都致使了城市的衰落，对城市的发展产生了严重阻碍。 另外，“邻里单位模式”也开始出现弊端。这种模式虽然简化了居住空间的组织要素，抽取了组织结构中最有效的表象成分，却忽略或舍弃了与人的居住生活对应的含混复杂的内在机理［６］。当社会从满足量的需求转变为提高质的水平时，这种简化所带来的种种弊端就鲜明地显现出来。因此，１９６０年以来，西方学者不断反思功能主义城市规划理论以及在这一理论背景下产生的诸多理念，并进而倡导以社区理论取代邻里单位模式作为居住空间塑造的理论依据。社会开始出现了顺应人生活的复杂性与多样性，讲求城市结构的多重性、功能的复合性、适当的高密度和功能混合等思潮。 总之，这个阶段的经济发展、建筑成熟、价值思考为城市综合体后来发展的盛行奠定了基础。 （四）现代城市综合体的盛行：２０世纪７０年代至今 ７０年代的石油危机引发了西方国家在社会、政治、经济、文化、心理等多方面新的矛盾与冲突。人们开始反思城市复兴与城市中心区的价值。西方发达国家相继出现了多样性城市回归的潮流，主要形式如购物中心、早期历史建筑的改建开发、组合多功能的城市综合体、城市区域的重新规划等。许多城市的中产阶级也开始重新回到市中心。城市对繁荣与活力的追求，成为城市综合体开发建设的催化剂。 另外，第三次科技革命的兴起使得劳动密集型生产逐渐被知识密集型生产所代替，这为城市生产、生活、居住的空间融合奠定了物质基础。市中心大量集中的第三产业人口为城市综合体提供了持久的支持力。 与此同时，技术的进步也提高了整个社会的劳动生产率，从根本上将人们从长时间繁重的劳动中解放出来，现代人由此获得了较过去高２－３倍的闲暇时间。因此，人们开始追求丰富多彩的游憩空间及内容，如求知型的图书馆、业余学校，娱乐型的影剧院、音乐厅、体育场，服务型的商场、餐馆、美容室，休闲型的公园、画廊等。这也为城市综合体的出现提出了客观要求。 居住空间的构建模式也发生了根本变化，在国外大城市中大量出现了混合居住区、整体式小区等，即在居住空间中融入多种城市职能，比如办公、小型工业、多种服务设施，同时将多种功能立体化地进行组织。 城市综合体开始在西方国家大量兴起，例如法国巴黎的拉德芳斯、加拿大多伦多的伊顿中心、日本东京的六本木等。 二、中国城市综合体的发展 按照特定的历史背景，中国的城市化可分为以下四个阶段［４］： （１）１９４９年前。我国城镇体系职能组合结构自古是以行政中心城市为基础，另外，几千年自给自足的小农经济，也决定了此时期的中国只能是缓慢的城市化。 （２）１９４９年至１９７８年，中国的城市化滞后于工业化和农村集镇发展萎缩。 （３）１９７８年改革开放以来，随着我国城乡户籍制度等政策的调整，工业化进程的加快，特别是乡镇企业的“异军突起”，吸纳了一部分农村剩余劳动力向二、三产业转移，带动了小城镇的迅速发展，中国的城市化水平有了较大提高。 （４）２０００年后，中国的城市化进程开始迈入快速发展阶段，并成为带动中国经济乃至世界经济增长新的动力，目前我国的城市化率已接近４６％。 然而，由于中国城市化进程整体的缓慢，城市综合体的出现大大晚于西方发达国家。 （一）中国早期的建筑综合体 城市综合体的发展过程分析 曾 月 中海物业管理有限公司 【摘 要】城市综合体是城市发展到一定阶段的必然产物。近几年来，城市综合体已在我国很多大城市开始盛行。本文以城市化历程作为背景，分别追溯了西方国家和中国的城市综合体的起源和发展，揭示了产业革命、城市化和城市综合体之间的逻辑发展关系，以及城市综合体对城市发展的重要性。 【关键词】城市综合体 城市化 发展过程 ２０１１． ０１２４１
中国城镇化发展阶段
中国城镇化发展阶段、趋势和特点 一、中国城镇化发展阶段 虽然我国城镇建设历史悠久，并且在古代很长时期，我国城市发展都居于所处时代的前列，而且出现过当时享有世界盛誉的大都市，但随着近代以来饱受外国入侵和殖民掠夺，我国社会发展严重滞后，近现代城镇建设和城镇化进程基本上被扼杀。新中国的成立标志着我国近现代史上真正意义的城镇化的开始。综合有关研究，可以将建国以来的城镇化进程简单划分为以下几个阶段（见图1，2，3）。 1.城镇化起步发展阶段(1949～1957年) 随着遭受战争严重破坏的国民经济逐渐得到恢复（1949～1952年）以及其后“一五”计划的顺利完成（1953～1957年），我国经济建设取得了较大进展，城镇化水平得到稳步提高。这一阶段我国城镇化发展较快，具体表现为：新建了一批工矿业城市并且扩建和改造了一批重点城市，城市数量从1949年的136座增加到1957年176座，年均增加5座，城镇人口也增长较快，从5765万增加到9949万，城镇化水平由10.64%提高到15.39%，相当于年均提高0.59个百分点。总体而言，这段时期的城镇发展及城镇人口增长与国民经济发展基本适应。 2.城镇化剧烈波动阶段（1958～1965年） 由于对经济发展形势的估计过于乐观，我国经济发展在此后开始盲目追求高速度，受“大跃进”思想的影响，经济发展起伏波动大，城镇化发展也表现出大起大落。其中，在1958～1960 年三年“大跃进”时期，由于受急于求成和主观随意性强的经济建设指导思想影响，我国工业化违背了经济发展的基本规律，在脱离了农业发展的基础上高速推进，一大批工业项目盲目上马，致使农村人口大规模涌入城镇，3 年内城镇人口净增2352 万，年均约新增城市8座，城镇化水平迅速提高到19.75%（年均提高1.45个百分点）。但这种由“跃进”式国民经济建设所导致的超越经济社会发展的“虚假城镇化”并不持续。从1960年起我国国民经济进入困难时期，特别是国家在1961年对整个经济实行“调整、巩固、充实、提高”方针后，我国城镇化进入了1961～1963年的三年调整时期，期间停建和缓建了一大批工业项目，政府动员大量城镇人口回农村，一部分新设市恢复到县级建制而一部分地级市则降级为县级市，3年间城市总数合计减少25座（1963年一年就撤销城市24座），城镇化水平也骤降2.46 个百分点为16.84%，出现了极不正常的“逆”城市化现象。而在随后的1964～1965 年，由于经济形势有所好转，城镇化开始呈现回升态势，到1965年底全国城镇人口缓慢增加到13045万，城镇化水平也恢复到18%附近（17.98%）。 3.城镇化徘徊停滞阶段(1966～1978年) 上世纪60年代中期我国国民经济开始出现的全面好转并带动城镇化发展逐步恢复并未持续多久，更未能促使我国城镇化从此步入健康发展的轨道。随着“文革”的开始以及国家在其后政治经济领域的一系列重大失误，殃及刚刚有所起色的城镇化进程，我国城镇化发展进入了徘徊停滞阶段。整个“文革”十年以及受其影响的随后两年中，全国大约有3000 多万城镇青年学生、干部和知识分子到农村去劳动和安家落户，而且以备战为目的的“三线”建设使得基建投资在很大程度上与原有城镇脱节从而导致城镇建设大大滞后， 许多小城镇日益衰败。从1966年到1978年虽然城镇总人口从13313万增加到17245万，但由于全国总人口也基本保持了同样的增速（从74542到96259万），总体城镇化水平仅从17.86%缓慢提高到17.92%，整个13年间全国城市总数只增加了21个。 4.城镇化恢复发展阶段(1979～1992年) 随着1978年中国共产党第十一届三中全会的召开，全国工作重点开始转向以经济建设为中心的社会主
全国与宁波城市综合体发展的趋势特点
全国与宁波城市综合体发展的趋势特 点 发布处室：重项办发布日期：2011-11-01 点击数：1405 【字体：大中小】保护视力色： 城市综合体是指具有商贸、商务、居住、酒店、展览、会议、休闲、娱乐、文教、交通、产业等城市功能三项以上，各功能之间有机联系、相互助益，规模体量大、交通衔接好，且保持一定比例物业统一经营和整体管理的多功能、高效率建筑群落。从缘起来看，这一城市建设开发方式起源于西方国家，在我国兴起和发展的时间并不长，但近年来发展迅速，呈现出大规模开发建设、多样化发展的特点和态势。 一、全国城市综合体发展的基本状况与趋势特点 （一）从发展阶段来看，我国城市综合体正处于迅速扩张阶段国外的发展实践表明，当城市人均GDP达到4000美元时，城市综合体处于起步发展阶段，而达到或超过1万美元时则是城市综合体快速发展并逐步成熟阶段。目前，我国主要城市的经济发展水平均已经达到城市综合体起步或快速发展阶段的要求，城市综合体开发越来越受到各地城市管理者和地产开发商的青睐，许多大中城市甚至是一些三、四线城市都在积极开发建设城市综合体。如杭州、济南、合肥等城市政府就明确提出未来要以城市综合体开发为主来推动都市化和新型城市化进程。而且，随着我国新型城市化进程的快速推进，将会有越来越多的三线、四线城市甚至是县城加入到城市综合体的开发浪潮中去。因此，在某种意义上，我国的城市发展已进入到城市综合体“唱主角”的时代。 （二）从实践进展来看，我国城市综合体发展水平的层次性比较明显根据《2009年中国城市综合体开发调研报告》和《2010年中国城市综合体专业研究报告》，目前国内城市综合体发展可以分为四个层次：一是走向成熟型。北京、上海、深圳等一线城市综合体发展走在了全国前列，它们早在20世纪90年代就建起了国内第一批城市综合体，如北
论中国城市化发展的三个阶段
论中国城市化发展的三个阶段 据国家建设部《2003年城市建设统计公报》显示，至2003年末，我国设有城市660个，城市人口近3.38亿，城市面积39.9万平方公里，城市化水平为33%左右。世界城市化的平均水平1998年为55%。在工业革命之后，中国的城市化之所以长期处于落后的状况，是因为一个半世纪以来，中国城市发展的进程走的是一条十分曲折，时而又不断反复的艰难道路 一、中国城市化进程的第一个阶段 近代史之前的中国城市化，因为它对中国今天城市化的发展不具有现代化意义上的启示作用，因此本文不予涉及。自1840年鸦片战争以来至1949年中华人民共和国成立的这100年内，我们可以把它看作是具有近、现代意义上的中国城市化进程的第一个阶段。它的发展呈现出这样一些特点： 城市化的发展十分不平衡。东南部城市化进程较快，而中西部地区则远不如 东南沿海，这一现象一直延续到今天。 城市工业化特征差距悬殊。比如东南沿海的大连、天津、青岛、上海、广州 等城市不仅在城市规模上迅速扩张，而且其工业化进程也较迅速。而中西部地区的一些城市甚至不处在工业化进程之列。东南沿海城市的建筑、通讯、工厂、商业、交通已与世界资本主义经济体系有了相当程度的联系。譬如上海外滩一条街的高楼大厦，青岛的洋楼区。而其他不发达地区城市则不具备这些工业化的明显特征。 城市的商业化功能不显著。有一种说法，西方资本主义的每个城市都是以市 场为中心的，而中国城市是以官府、衙门为中心的，象北京，紫禁城是它的中心。而市场则散布在四周，比如菜市口、花市、瓷器口都在边上而不在中心。这一阶段的城市中心是属于官府，城市的政治、军事的特征和意义更为显著和重要，也就是说，中国城市形态上商业化的功能不占主导地位。 城市文化畸形发展。由于列强的入侵，东南沿海的一些城市已经受到了西方 文化较大的影响。同时，由于长期的封建文化的熏陶，中华民族的一些风俗、传统习惯、戏剧、本土文化也占有一定的空间，这二种不同的文化在同一个城市空间里共存，相互影响但又并行发展着，实在是半殖民地半封建社会的一种奇特现象。例如：这一阶段的上海已经与传统的中国城市距离很远，西方的文化随处可见，并且占主流地位，但中国的传统文化又顽强地在这个城市中生存着。如沪剧、越剧这些地方剧种也拥有大量的观众，这种文化畸形发展的现象令人十分费解，不过，人们认为这个现象与上海日后形成的海派文化却有着千丝万缕的联系。 二、中国城市化进程的第二个阶段 这个时期大约是1949年~1980年左右，这30年间，中国的城市化道路走得非常艰难，某种意义上来说，是处在一种“反城市化”的状态。例如：对农村与城市在户口的管理上实行二元分割的社会结构模式，限制农民向城市的流动，甚至出现过大规模地把城市的人口向农村转移的现象，这些做法在客观上使中国的城市化进程长期处于停滞、缓慢，有时甚至是倒退的
城市商业综合体策划书详解
城市综合体设计策划书 姓名： 班级： 学号： 日期：
城市商业综合体策划书目录 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1)区位格局 2)交通格局 3)区域环境 4)商业层次 （二）项目地块现状调研分析 1）建筑调研 2）商业调研 (三）现状分析后发现的问题以及可能的解决方案第二章项目商业定位概念 （一）项目开发的基本经济数据指标 （二）项目商业整体定位 （三）项目商业的功能定位 （四）项目商业业态分析 （五）项目的形象定位 （六）项目商业开发建议 第三章项目建筑设计概念 （一）项目地块规划设计理念 （二）项目地块建筑设计概念
策划内容 第一章项目地块现状研究 （一）项目地块与太原城市关系分析研究 1）区位格局 基地位于太原老城区中心位置，总面积约为28350平方米，南北总长约为270m，东西最窄处约80m，最宽处约120m。基地南侧为交通广场——五一广场，北侧，东侧被居住区包围，西侧分布有文赢公园以及建筑历史文物——纯阳宫。 A、基地南侧的五一广场虽为交通类广场，但可以说是太原市一个地标性的广场，为许多人熟知。随着太原市的发展，五一广场也日新月异，如今它成为了许多市民休闲的好去处：老人们在广场组织跳舞、唱歌等多种文娱活动；儿童可以在空旷的广场尽情的玩耍或者去鸽子屋喂食鸽子；年轻人则会选择去广场附近太原影都看场浪漫的电影，在广场散步。同时，由于距离火车站很近，许多暂停游客会选择去五一广场初步了解太原。五一广场还有一个很重要的地下商业区——老鼠街，在太原也具有一定的商业影响。所以五一广场是一个吸引人流的重要场所，如何建立五一广场与综合体的联系，如何巧妙地将老鼠街商业与综合体商业融合对接，这些问题对于综合体规模及后续发展都有着很重要的影响。 B、基地及基地周围存在众多历史建筑与建筑文物。北有皇华馆，南为五一大楼，东侧是五一路老邮局，西侧是著名道教圣地纯阳宫。基地被不同时期的古建环绕，充满浓重的历史文化气息。可以说这一带是太原的城市文脉所在，昭示着这里一直延续着历史文明。综合体建于历史建筑包围之中，在考虑到历史建筑要求保留改造，因此综合体的风格必须兼容所有不同时期建筑的风格，弱化建筑之间风格差异性的强烈对比，使其与综合体达到和谐统一。 C、基地周边存在多个高层建筑，西侧山西饭店为一个大型仿古木构建筑，体量巨大，用色鲜艳，非常抢眼，对综合体西立面的处理会有一个相当大的影响。
城市综合体的概念及发展历程
城市综合体的概念及发展历程 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性” 层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程 八十年前，19 栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6 平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC 都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20 世纪90 年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。 直到上世纪90 年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：
1. 雏形阶段（20世纪90年代初期） 中国城市综合体的出现始于上个世纪 90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个 能称得上是城市综合体的项目。 在1990年开业的北京国贸中心与上海商城 （波特曼），可以 视作中国城市综合体的雏形。 尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来， 尤其是北京、上海等高速发展 的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。 雏形阶段城市综合体特点： 地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多 以城市核心区域为主。 规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于 10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段 （21世纪初） 伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张， 城市的承载能力亟待提高， 城市化发展必须走集约型发展之路； 与此同时，随着城市居民生 活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合 商务成本，也更青睐于集办公、 餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土 地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、 舒适的高品质生活的迫切需求， 激发了城市综合体 的早期开发。21世圮初 2008年始 数呈帥 刼樟增加创数I 力 突中布一线城市 大规榄汗笈 护秋剖二三御宙市 规楼墙大 一线城市城市化迥帥政府I 日城改造：車亡 快 雜宗合休盂求囂加 开发畜主动岀击 政府敢"目标 城市&屣新动卅 経城市综台体观橫增 大、数呈喑參 上海恒瑾广肠 」腺千複乐方广场 二和副中 万b 场 二三线城市収 斷 区综台体騎 华润万象城 中a 憶城 20阻纪9D 年代 数量极少 现接10-20 h 仅在北京、上海 际上誨中心人口 激增、L 地泡和 工戸国辽屮」 上甄商城
中国城镇化的发展方向
中国城镇化的历程与未来 摘要：城市化或城镇化是指第二、第三产业在城镇集聚,农村人口不断向非农产业和城镇转移集中以及由此引起的产业就业结构的非农化重组, 是现代化过程的主要内容和重要表现形式。我国的城镇化进程大致经历了曲折发展快速发展和科学发展的过程当前, 我国正处于工业化城镇化发展的关键时期, 推进城镇化既面临难得的机遇,也面临严峻的挑战我们必须在深刻总结经验,客观认识国情, 准确把握发展条件和机遇的基础上, 探索出一条符合中国国情的城镇化道路。 关键词：城镇化学者观点发展历程 中国的城镇化历程 中国在改革开放以前的很长一段时期里,城镇化理论由建国初期的新兴的研究热点变成了长达近20年的研究禁区,一些有见解的观点或论著也被束之高阁。对中国城镇化进行广泛而深入的研究是在改革开放以后。在最近20多年里,中国城镇化理论研究获得了空前的发展,为推进改革开放和促进城镇化发展作出了积极的贡献。总的来看,50多年来中国城镇化理论研究大致经历了以下三大发展阶段： 第一阶段:工业化起步时期的城镇化研究阶段(1949~1957年)。1949~1952年,国家对过去半殖民地半封建社会条件下形成的城市进行了改造,整顿了城市社会秩序,强化了城市生产功能,生产迅速恢复,使城镇吸收劳动力能力在恢复的基础上得到了扩展。1953~1957年,国家实施发展国民经济的第一个“五年计划”,由于156项重点工程在各大中城市的布点和实施,大大推动了城市化的健康发展,还诞生了11座新城市。这个时期城镇化理论研究的突出特征是围绕着“城市领导农村”与“城市恢复重建”展开。 第二阶段:人民公社时期的城镇化研究阶段(1958~1977年)。1958年的“大跃进”狂潮,引致大量农民涌进城市,特别是“大炼钢铁”的推进,更进一步加速了城镇化的发展步伐。到1960年,城镇人口已高达13073万人,年均超1000万人,新设城市33座,造成城市本建设规模过度膨胀,国民经济比例严重失调。1961年,国民经济开始进行调整,全国压缩城镇人口3000多万,精简职工2000万左右,出现第一次逆城镇化现象。1966年“文化大革命”开始后,大批知识青年上山下乡,不少干部被下放到农村,导致城市经济明显衰退,城市人口机械增长已成负值,出现第二次逆城镇化现象。值得一提的是,在农村人民公社成立前后,城市人民公社也开始萌芽:1958年9月,河南省在全国率先成立了城市人民公社,到1960年7月,全国各大中城市基本上实现了城市人民公社化。这种从形式上强行推行经济体制城市化的做法,其结果反而延迟了城镇化的进程。 第三阶段:改革开放时期的城镇化研究阶段(1978~2000年)。1978年,中共十一届三中全会及时作出了全党工作重心转移到社会主义现代化建设上来的战略决策。随着农村改革的逐步推进,城市改革也开始起步。1984年,小城镇发展问题第一次受到中央政策的肯定与支持,其标志是同年1月的5中共中央关于1984年农村工作的通知6和10月的5国务院关于农民进集镇落户的通知6,至此,与乡镇企业发展相匹配的城镇化战略渐次走进人们的视野。从1984年中共十二届三中全会以后,到1992年中共十四大召开以前,以城市改革为重点的经济体制改革推动着城镇化的发展。1998年10月,中共中央在5关于农业和农村工作若干重大问题的决定6中,第一次提出了“小城镇，大战略”问题。2000年6月,“小城镇大战略”,被5中共中央国务院关于促进小城镇健康发展的通知6进一步具体化,特别是11月党的十五届五中全会把积极稳妥地推进城镇化列为当前及“十五“期间必须着重研究解决的战略问题,使
环境大数据综合应用平台建设方案
第一章概述 (2) 第二章现状分析 (3) 2.1 环保相关系统 (3) 2.1.1 环境信息发布系统 (3) 2.1.2 环境监控监测系统 (3) 2.1.3 环境管理业务系统 (4) 2.1.4 高清视频监控 (6) 2.1.5 指挥中心 (6) 2.2 系统应用情况 (6) 第三章建设方案 (7) 3.1 平台要求 (7) 3.2 平台特点 (7) 3.3 建设原则 (8) 3.4 建设目标 (8) 3.5 建设内容 (9) 3.6 接口方式 (10) 第四章环境大数据综合应用平台介绍 (11) 4.1 平台功能介绍 (11) 4.1.1 云数据处理中心 (11) 4.1.1.1 数据交换目标 (11) 4.1.1.2 环保数据交换 (11) 4.1.2 统一用户管理系统 (12) 4.1.3 综合应用管理系统 (12) 4.1.3.1 环保信息查阅 (13) 4.1.3.2 环保信息分发 (13) 4.1.3.3 日程管理 (14) 4.1.3.4 我的工作台 (14) 4.1.4 办公自动化系统 (15) 4.1.4.1 我的工作台 (15) 4.1.4.2 公文管理 (16) 4.1.4.3 会议管理 (17) 4.1.4.4 车辆管理 (17) 4.1.4.5 接待管理 (18)
4.1.4.6 通讯录 (18) 4.1.4.7 工作交流 (19) 第五章相关技术 (20) 5.1 基于SOA技术架构 (20) 5.2 采用J2EE技术 (20) 5.3 遵循XML标准 (21) 5.4 采用组件化的设计方法 (22) 5.5 Web Service接口 (22) 第一章概述 近年来，国内环保信息化收到政府和环境保护部门的重视，环境保护事业进入新的发展阶段。为全面深化生态文明体制改革，2月份《关于推进环境监测服务社会化的指导意见》、6月份的《环境监测数据弄虚作假行为处理办法》和8月份的《生态环境监测网络建设方案》等国家政策的出台，全面放开了服务性监测市场，环境自动监测、第三方运营维护和智慧环保领域将出现快速增长。抓住当前国家大力发展大数据产业的政策时机，随着信息技术日益完善普及，环境相关信息及数据的价值将得到显现，将成为推进环境治理体系和治理能力现代化的重要手段，促进环保产业实现智慧化转型。 推进智慧环保建设，是把环保现代化推向新阶段的战略举措，是提升环保执法能力、加快节能减排的目标、提高公共管理服务水平的战略举措。智慧环保建设一方面要认真贯彻《2006-2020年国家信息化发展战略》和《国家综合业务OA 总体框架》，另一方面要按照《国务院关于落实科学发展观加强环境保护的决定》关于“完善环境监测网络，实现‘智慧环保’，加快环境与核安全信息系统建设，实行信息资源共享机制”的要求，全面建立适应经济社会发展和环境保护工作需要的环境信息化体系。
城市综合体的概念及发展历程
一、城市综合体的概念及发展历程 中国城市化、城市国际化已成为整个中国未来发展的必然趋势，推进中国的城市化进程，房地产尤其是商业地产是最具前导性和拉动性的行业力量。随着房地产市场的阶段性调整和相对饱和，资产型、经营型商业地产特别是城市综合体无疑成为刺激消费带动投资的发动机，也成为中国城市化的主力引擎和城市形象名片。 1、城市综合体概念 城市综合体是从“城市性、开放性和集约性”层面切入城市发展本质，把城市功能与城市发展之间的内在逻辑通过城市建筑实体与城市空间有机结合的一种城市实体，利用建筑空间复合化、集约化和开放化，满足城市的商业、办公、居住一、旅游、展览、餐饮、会议、文娱等城市功能空间需求，并建立一种相互依存、相互助益的空间能动关系，从而形成多功能、高效率的经济聚集体。 2、城市综合体发展历程 八十年前，19栋建筑组成的洛克菲勒中心给了纽约和世界各国的大都市一个全新的概念，其公共空间的创新和商业功能的融合，让其成为全世界仰慕的财富象征。此后，亚洲人对于这一概念表现出了由衷的热爱，从东京11.6平方公里的“城中城”六本木，到香港中环的国际金融中心IFC，都展现了融合当地城市文化的商业精华。然而，城市综合体在中国的进程并非一帆风顺，中国在20世纪90年代前，城市的购物、酒店和办公等功能都处于各自分开的状态。 直到上世纪90年代初，中国才出现了城市综合体的雏形，至今也只有短短二十几年的发展史。为了更清晰地了解我国城市综合体的发展演变过程，我们将它的发展历史划分成雏形、早期开发、大规模孕育、快速扩张四个阶段：
1. 雏形阶段（20世纪90年代初期） 中国城市综合体的出现始于上个世纪90年代初期。在这个阶段，中国只有极个别几个能称得上是城市综合体的项目。在1990年开业的北京国贸中心与上海商城（波特曼），可以视作中国城市综合体的雏形。 尽管经过了改革开放，我国许多城市都高速地发展起来，尤其是北京、上海等高速发展的大都市，其核心区域的发展为城市综合体的开发提供了机会。 雏形阶段城市综合体特点： 地理位置：这一阶段，城市综合体基本局限在北京、上海等城市，且所处地段大多 以城市核心区域为主。 规模特点：该阶段的城市综合体体量不大，基本介于10-20万平方米之间。 2. 早期开发阶段（21世纪初） 伴随着中国城市化进程的加快，我国一线城市人口急剧增加、城市建设用地日趋紧张，城市的承载能力亟待提高，城市化发展必须走集约型发展之路；与此同时，随着城市居民生活水平的不断提高，人们对便利、便捷、舒适的高品质生活需求旺盛；商务人士为降低综合商务成本，也更青睐于集办公、餐饮、商业等功能于一体的高容积率的综合建筑群；城市土地的饱和、人口的激增以及居民对便捷、舒适的高品质生活的迫切需求，激发了城市综合体的早期开发。
企业级一站式大数据综合平台白皮书
Transwarp Data Hub (TDH)企业级一站式大数据综合平台 白皮书星环信息科技（上海）有限公司
Transwarp Data Hub (TDH) 企业级一站式大数据综合平台 Transwarp Data Hub (TDH) 企业级一站式大数据综合平台 01 2015 TRANSWARP 星环科技 大数据时代的来临为众多企业带来了更多全新的发展机遇。星环科技基于Apache Hadoop 为企业开发了一站式大数据综合平台Transwarp Data Hub （简称TDH ）， 通过提供从数据存储、分布式计算、数据分析挖掘以及数据可视化的整套支持，帮助企业建立一个统一的数据和计算平台。企业用户可以在星环科技TDH 一站式大数据综合平台上采集、存储、分析、搜索、挖掘海量数据及其内在价值。TDH 一站式大数据综合平台涵盖： TDH 一站式大数据综合平台是国内首个内嵌Apache Spark 计算框架的大数据平台软件， 也是国内外领先的高性能大数据分析平台。TDH 包含四个组成部分： Transwarp Hadoop 基础版、TranswarpInceptor 分布式内存分析引擎、Transwarp Hyperbase 分布式实时数据库和Transwarp Stream 流处理引擎。 一站式数据存储平台： TDH 通过内存计算技术、高效索引、执行计划优化和高度容错的技术，使得一个平台能够处理从GB 到PB 的数据，并且在每个数量级上都能提供比现有技术更快的性能； 企业客户不再需要混合架构，不需要孤立的多个集群。TDH 可以伴随企业客户的数据增长而动态不停机扩容，避免MPP 或传统架构数据迁移的棘手问题。 一站式资源管理平台： TDH 在统一存储上建立资源管理层，提供企业用户统一的计算资源管理、动态资源分配、多部门之间的资源配置和动态共享等功能，使多部门多应用可以灵活地在统一平台上平滑运行。一站式数据分析平台： TDH 支持批处理统计分析、交互式SQL 分析、在线数据检索、R 语言数据挖掘、机器学习、实时流处理、全文搜索和图计算，为企业客户提供广泛的计算支持能力，客户无需切换平台或架构即可完成复杂的任务。 一站式管理平台： TDH 作为企业级解决方案，开发了用户友好的管理界面、提供了系统安装、集群配置、安全访问控制、监控及预警等多方面支持，在可管理性方面优势显著。 系统可线性扩充存储容量或提高处理性能，只需要简单地向集群中增加机器，无需停机。有效解决企业由于数据增长导致的处理性能缓慢或频繁迁移数据的问题。满足新一代数据管理需求的TDH 一站式大数据综合平台改进的YARN 资源管理框架，可在同一份数据集上运行多种计算框架，动态创建SQL 统计、数据挖掘、机器学习、流处理等计算集群，满足企业多部门数据和计算资源统一管理的需求。Inceptor 交互式内存分析引擎，同时支持SQL 2003和R 语言，满足数据交互式分析和挖掘需求，加快企业决策速度。内置改进后的Apache Spark ，SQL 执行性能比Apache Hadoop 快10倍左右。 Hyperbase 实时数据库支持结构化、半结构化 、 非结构化等多种类型数据的在线存储、OLTP 事务、OLAP 检 索、全文搜索 、图分析和批处理统计业务等全方位 需求。Stream 分布式实时流处理引擎提供强大的流计算表达能力，可支持复杂的实时处理逻辑，满足企业实时告警、风险控制、在线统计 和挖掘等应用需求。采用普通商用服务器构建集群，最大程度降低成本；内置Erasure Code 先进编码技术，提供两倍存储效率和两倍容错能力；高效支持内存/闪存/硬盘混合存储，可提供最佳性价比存储配置。 无限水平扩展 统一数据处理平台 高速数据分析 灵活数据处理 实时流计算 超高性价比