银行个人住房按揭贷款操作流程模版

银行个人住房按揭贷款操作流程

个人住房按揭贷款是指贷款人向借款人发放的、用于其购买一手房、借款人以所购房产作为抵押物、开发商提供阶段性或全程保证的贷款。贷款操作流程包括房地产开发企业及按揭项目准入和个人住房按揭贷款发放两个阶段。

一、房地产开发企业准入

合作机构的调查由贷款经办行负责，贷款经办支行对合作机构准入实行双人调查制度，调查人对资料的真实性负责；合作机构的审查由贷款经办支行个人业务部门负责，并对资料的完整性和合规性负审查责任；经办支行审贷小组审批通过后报支行副行长、行长审批，审批通过后报总行个人业务部门审查后上报审贷会。

二、按揭项目准入

按揭项目准入调查由贷款经办行负责，贷款经办支行对行双人调查制度，调查人对资料的真实性负责；按揭项目的审查由贷款经办支行个人业务部门负责，并对资料的完整性和合规性负审查责任；经办支行审贷小组审批通过后报支行副行长、行长审批，审批通过后报总行个人业务部门审查后上报审贷会。

三、发放个人按揭贷款

贷款发放操作流程为：支行受理申请--贷前调查--审查、审批--签订借款合同--办理公证、担保等手续--发放贷款--资料归档--贷款分期偿还--贷后管理--清户撤押。

（一）受理申请

借款人向贷款行申请个人按揭贷款，所购房产应为已取得《商品房销（预）售许可证》的现房或期房。借款人应填写《个人按揭贷款申请审批表》并提供下列资料：

1、身份证件（居民身份证、户口簿或其他有效居留证件）；

2、婚姻状况证明（已婚的提供结婚证或婚姻登记机关出具的夫妻关系证明书，未婚的提供未婚证明）；

3、房地产主管部门统一印制的、具有法律效力的商品买卖合同；

4、财产共有人同意以所购房产作为抵押物的证明；

5、借款人家庭财产和经济收入证明（包括由借款人所在单位人事劳资部门

出具的个人收入证明或纳税凭证、银行存单、不动产证明、有价证券等）；如果属于借款人家庭成员共同还款，各成员要签订共同还款责任确认书，明确在一方无力偿还贷款的情况下，其他成员履行还款责任；

6、提供已缴纳首付款的证明（存入开发商在我行开立的账户）

7、我行要求提供的其他文件或资料。

（二）贷前调查

贷款行在收到借款人提交的资料，要及时安排调查员进行贷前调查，调查的主要内容包括：

1、登录人民银行个人征信系统，查询个人信用状况（包括是否为第一套自住按揭贷款，以前按揭贷款金额、期限、借款人及配偶身份证号码等）；

2、借款人是否已支付首付款，并存入开发商在贷款行开立的售房款专用账户上；

3、贷款年限加上借款人年龄是否超过国家规定的法定退休年限；

4、借款人当前及预期偿还贷款本息的能力；

5、借款人所购房屋的价格与当地同类物业的市场价格水平是否相符；

6、抵押担保是否足值有效，共有人是否出具同意抵押的合法文件；支行调查员根据调查情况填写《个人按揭贷款申请审批表》，在相

关栏目签署调查意见后连同相关资料报支行信贷审查部门审查。

（三）贷款审查、审批

审查人员在收到调查人员提交的有关资料后，主要从以下方面完成审查：

1、提交材料是否真实、完整、有效；购房行为的真实性；

2、所购按揭价格与当地同类物业的市场价格是否相当，必要时可委托具有房地产估价资质的机构进行价格评估；

3、共有人是否出具同意抵押的合法的书面意见；

4、借款人当前及预期还款能力。

经审查同意的，在《个人按揭贷款申请审批表》相关栏目签署意见，经有权审批人审批后，进入下一程序。

（四）签订借款合同

贷款经有权审批人同意后，贷款行、借款人、保证人签订《个人按揭借款合同》。

签订借款合同时，贷款行应主动向借款人、保证人提示需要注意的重要条款。

（五）办理房屋公证、担保手续

1、公证。贷款行必须要求借款合同办理有强制执行效力的公证，公证费用由借款人承担。

2、抵押（预）登记。以所购房产为抵押物的，贷款行和借款人凭借款合同到当地房地产管理部门办理房地产抵押（预）登记。

（六）贷款发放

贷款经办行协同借款人办妥房屋公证和抵押（预）登记手续、签署

《划（扣）款授权书》（房地产管理部门未开办抵押预登记业务的，借款人办妥房屋公证并将购房合同、首付款凭证等办理房屋产权证明的有关必备资料移交经办行保管）后，经办人员填写借据，经支行行长审核同意后发放贷款。

（七）资料归档

贷款行应在贷款发放后 10 个工作日内完成资料归档，房屋他项权利证书等重要凭证须按照会计制度有关规定入库保管，

（八）贷后管理

贷款发放后，贷款行要加强贷后管理，定期进行贷款检查。项目竣工验收合格后，督促开发商和借款人及时办理正式的抵押登记手续，贷款行每月进行一次贷后检查，掌握全行个人按揭贷款的资产质量状况。检查内容如下：（1）按时归还贷款本息情况；

（2）借款人有无骗取银行信用的行为；

（3）借款人职业、收入和住所等影响还款能力的因素变化情况；

（4）保证人保证资格和保证能力变化情况；

（5）抵押物保管及其价值变化情况；

（6）项目工程进度（期房贷款）；

（7）有关合同及相关资料的完整性与有效性，有无与法律、法规和制度相抵触，需要变更、修改和补充之处；

（8）其他可能影响贷款人债权实现和保障的内容。

支行信贷员根据检查情况登记贷款检查台帐，撰写贷后检查报告。

（九）贷款收回