万科企业股份有限公司合并与公司现金流量表
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万科企业股份有限公司合并及公司现金流量表2008 年1-12 月
项目注
释
2008年1-12 月2007年1-12 月合并公司合并公司
一、经营活动产生的现
金流量
销售商品、提供劳务收
到的现金42,783,256,973.5
4 306,557,095.58 44,712,799,355.37 2,155,833.40
收到其他与经营活动有
关的现金1,478,587,995.65 23,592,769,693.42 1,251,115,826.87 14,418,306,195.4
7
经营活动现金流入小计44,261,844,969.1
9 23,899,326,789.00 45,963,915,182.24
14,420,462,028.8
7
购买商品、接受劳务支
付的现金30,218,067,735.4
2 - 46,171,068,846.22 -
支付给职工以及为职工
支付的现金2,319,451,074.60 1,158,856,528.47 1,107,413,005.50 549,907,474.84 支付的各项税费7,863,126,723.18 41,188,637.54 4,864,723,045.32 37,923,470.63
支付其他与经营活动有
关的现金3,895,351,266.39 27,115,602,214.97 4,258,426,101.00 31,658,480,343.9
经营活动现金流出小计44,295,996,799.5
9 28,315,647,380.98 56,401,630,998.04
32,246,311,289.3
7
经营活动产生的现金流
量净额4
3 (34,151,830.40) (4,416,320,591.98)
(10,437,715,815.80
)
(17,825,849,260.
50)
二、投资活动产生的现
金流量
收回投资收到的现金1,040,323,958.60 1,976,174.57 60,714,270.46 156,473,934.99 取得投资收益收到的现
金76,414,614.40 3,820,491,210.13 88,698,832.24 1,287,364,444.35
处置固定资产、无形资
产和其他长期资产
收回的现金净额5,687,793.90 7,358.00 1,008,580.78 13,459.00
处置子公司或其他营业
单位收到的现金净额3,547,677.00 - 70,715,899.33 -
收到其他与投资活动有
关的现金298,441,056.08 297,141,335.52 167,527,344.24 257,614,715.64 投资活动现金流入小计1,424,415,099.98 4,119,616,078.22 388,664,927.05 1,701,466,553.98 购建固定资产、无形资
产和其他长期资产
所支付的现金215,283,734.68 3,859,734.12 257,897,785.32 10,916,811.04 投资支付的现金1,366,213,599.63 190,900,000.00 536,167,214.80 1,258,200,000.00 取得子公司及其他营业
单位支付的现金净额2,687,055,197.58 - 4,198,635,152.12 290,927,475.38 投资活动现金流出小计4,268,552,531.89 194,759,734.12 4,992,700,152.24 1,560,044,286.42 投资活动产生的现金流
量净额(2844137431.91) 3,924,856,344.10 (4,604,035,225.19) 141,422,267.56 三、筹资活动产生的现
金流量
吸收投资收到的现金472,936,458.90 - 11,949,769,155.72 9,936,601,701.22 其中: 子公司吸收少数
股东投资收到的现金472,936,458.90 - 2,013,167,454.50 -
取得借款收到的现金14,325,980,945.7
1 12,034,000,000.00 18,558,699,204.56
13,335,091,578.1
1
发行公司债券收到的现
金5,759,981,650.00 5,759,981,650.00 - -
筹资活动现金流入小计20,558,899,054.6
1 17,793,981,650.00 30,508,468,360.28
23,271,693,279.3
3
偿还债务支付的现金11,690,595,100.08,487,660,000.00 7,156,929,770.90 3,140,000,000.00
7
分配股利、利润或偿付
利息支付的现金3,001,963,332.53 2,355,750,486.70 1,990,536,759.07 1,509,831,339.23 其中: 子公司支付给少
数股东的股利、利润170,052,296.35 - 98,092,627.48 -
筹资活动现金流出小计14,692,558,432.6
0 10,843,410,486.70 9,147,466,529.97 4,649,831,339.23
筹资活动产生的现金流
量净额5,866,340,622.01 6,950,571,163.30 21,361,001,830.31 18,621,861,940.1
四、汇率变动对现金及
现金等价物的影响(56,270,014.09) (306,712.68) (16,441,403.10) (388,105.41) 五、现金及现金等价物
净增加额 6 2,931,781,345.61 6,458,800,202.74 6,302,809,386.22 937,046,841.75
加：年初现金及现金等
价物余额 6 17,046,504,584.3
1 5,742,894,789.0
2 10,743,695,198.09 4,805,847,947.27
六、年末现金及现金等
价物余额 6 19,978,285,929.9
2 12,201,694,991.76 17,046,504,584.31 5,742,894,789.02
万科企业股份有限公司
合并及公司现金流量表
2009 年1-12 月
项目附注七2009 年1-12 月2008年1-12 月一、经营活动产生的现金流量
销售商品、提供劳务收到的现金57,595,333,545.50 42,783,256,973.54 收到其他与经营活动有关的现金46 1,889,792,191.43 1,478,587,995.65 经营活动现金流入小计59,485,125,736.93 44,261,844,969.19 购买商品、接受劳务支付的现金34,560,212,561.89 30,218,067,735.42 支付给职工以及为职工支付的现金1,197,521,164.61 2,319,451,074.60
支付的各项税费6,537,312,459.48 7,863,126,723.18 支付其他与经营活动有关的现金46 7,936,728,231.40 3,895,351,266.39 经营活动现金流出小计50,231,774,417.38 44,295,996,799.59 经营活动产生的现金流量净额47 9,253,351,319.55 `(34151830.40) 二、投资活动产生的现金流量
收回投资收到的现金210,421,893.79 1,040,323,958.60 取得投资收益收到的现金392,060,350.54 76,414,614.40 处置固定资产、无形资产和其他长期资产142,450,545.00 5,687,793.90 收回的现金净额
处置子公司或其他营业单位收到的现金净额119,164,800.00 3,547,677.00 收到其他与投资活动有关的现金46 304,714,390.00 298,441,056.08 投资活动现金流入小计1,168,811,979.33 1,424,415,099.98 购建固定资产、无形资产和其他长期资产806,062,156.74 215,283,734.68 所支付的现金
投资支付的现金1,577,467,490.52 1,366,213,599.63 取得子公司及其他营业单位支付的现金净额2,975,942,928.47 2,687,055,197.58 投资活动现金流出小计5,359,472,575.73 4,268,552,531.89
投资活动产生的现金流量净额(4,190,660,596.40) (2844137431.91) 三、筹资活动产生的现金流量
吸收投资收到的现金829,084,667.00 472,936,458.90 其中:子公司吸收少数股东投资收到的现金829,084,667.00 472,936,458.90 取得借款收到的现金20,731,516,740.82 14,325,980,945.71 发行公司债券收到的现金_ 5,759,981,650.00 筹资活动现金流入小计21,560,601,407.82 20,558,899,054.61 偿还债务支付的现金21,640,510,970.25 11,690,595,100.07 分配股利、利润或偿付利息支付的现金2,948,745,658.43 3,001,963,332.53 其中: 子公司支付给少数股东的股利、利润127,633,676.98 170,052,296.35 筹资活动现金流出小计24,589,256,628.68 14,692,558,432.60 筹资活动产生的现金流量净额(3,028,655,220.86) 5,866,340,622.01
四、汇率变动对现金及现金等价物的影响(9,546,494.83) (56,270,014.09)
五、现金及现金等价物净增加额47 2,024,489,007.46 2,931,781,345.61 加：年初现金及现金等价物余额47 19,978,285,929.92 17,046,504,584.31 六、年末现金及现金等价物余额47 22,002,774,937.38 19,978,285,929.92
万科企业股份有限公司
合并及公司利润表
2008 年1-12 月
项目注
释
2008 年1-12 月2007年1-12 月合并公司合并公司
一、营业总收入35 40,991,779,214.96 333,724,838.31 35,526,611,301.94 79,248,565.40
二、营业总成本34,855,663,288.39 605,350,375.63 28,059,491,714.41 224,983,945.27 其中: 营业成本35 25,005,274,464.91 2,069,918.44 20,607,338,964.44 956,079.85 营业税金及附加36 4,533,872,994.46 49,599,350.46 4,115,772,993.85 29,334,682.07
销售费用36 1,860,350,084.01 - 1,194,543,702.00 -
管理费用1,530,799,165.46 526,892,194.86 1,763,765,823.49 567,131,534.08 财务费用/(净收益) 37 657,253,346.42 125,373,501.49 359,500,074.40 (372,420,430.60) 资产减值损失38 1,268,113,233.13 152,162,413.36 18,570,156.23 (17,920.13) 加: 公允价值变动收
益/(损失) 39 19,262,232.00 - (22,252,783.90) -
投资收益40 209,411,393.50 1,856,299,860.12 208,030,696.10 1,873,362,300.38 其中: 对联营企业和
合营
企业的投资收益209,735,864.65 41,500,616.95 128,643,366.50 43,322,804.25
三、营业利润6,364,789,552.07 1,584,674,322.80 7,652,897,499.73 1,727,626,920.51 加: 营业外收入57,455,149.70 8,950.00 31,457,800.24 364,931.61 减: 营业外支出99,959,075.74 2,663,510.45 42,749,614.64 370,583.61
其中: 非流动资产处
置
净损失2,336,423.46 138,751.45 675,525.30 70,583.61
四、利润总额6,322,285,626.03 1,582,019,762.35 7,641,605,685.33 1,727,621,268.51 减: 所得税费用42 1,682,416,473.30 - 2,324,104,867.51 -
五、净利润4,639,869,152.73 1,582,019,762.35 5,317,500,817.82 1,727,621,268.51 归属于母公司所有
者的净利润4,033,170,027.89 4,844,235,494.21
少数股东损益606,699,124.84 473,265,323.61
六、每股收益50
(一) 基本每股收益0.37 0.45
(二) 稀释每股收益0.37 0.45
万科企业股份有限公司利润表
项目附注七2009 年2008年
一、营业总收入36 48,881,013,143.49 40,991,779,214.96
二、营业总成本41,122,442,525.36 34,855,663,288.39
其中：营业成本36 34,514,717,705.00 25,005,274,464.91
营业税金及附加37 3,602,580,351.82 4,533,872,994.46
销售费用38 1,513,716,869.35 1,860,350,084.01
管理费用1,441,986,772.29 1,530,799,165.46
财务费用39 573,680,423.04 657,253,346.42
资产减值损失40 (524,239,596.14) 1,268,113,233.13 加：公允价值变动净收益41 2,435,350.77 19,262,232.00 投资收益42 924,076,829.10 209,411,393.50 其中:对联营企业和合营企业
的投资收益42 541,860,864.68 209,735,864.65
三、营业利润8,685,082,798.00 6,364,789,552.07
加：营业外收入43 70,678,786.74 57,455,149.70 减：营业外支出44 138,333,776.65 99,959,075.74 其中：非流动资产处置损失1,577,638.38 2,336,423.46
四、利润总额8,617,427,808.09 6,322,285,626.03
减：所得税费用45 2,187,420,269.40 1,682,416,473.30
五、净利润6,430,007,538.69 4,639,869,152.73 归属于母公司所有者的净利
润5,329,737,727.00 4,033,170,027.89 少数股东损益1,100,269,811.69 606,699,124.84
六、每股收益
（一）基本每股收益48 0.48 0.37
（二）稀释每股收益48 0.48 0.37
七、其他综合收益49 62,370,848.23 39,354,390.32
八、综合收益总额6,492,378,386.92 4,679,223,543.05 归属于母公司所有者的综合
收益总额5,392,108,575.23 4,072,524,418.21 归属于少数股东的综合收益
总额1,100,269,811.69 606,699,124.84
2007 2008 2009
流动比率 1.956628 1.75755 1.914878
速动比率0.593752 0.426895 0.591228
资产负债率0.661125 0.674441 0.670017
负债权益比 1.95094 2.071639 2.030457 利息保障倍数69.3064 38.63472 72.67321 存货周转率0.534453 0.477211 0.542608 应收账款周转
率41.07678 12.96995 68.53837 流动资产周转
率0.728393 0.3613 0.375075 总资产周转率0.354931 0.343785 0.355218
万科企业股份有限公司
万科企业股份有限公司
————————————————————————————————作者：————————————————————————————————日期： 2
万科企业股份有限公司 （一）企业年销售额： 2012营业收入：103,116,245,136.42 销售收入： 1412亿 利润： 21,013,040,794.06 2011营业收入： 71,782,749,800.68 销售收入： 1215亿 利润：15,763,216,697.19 2010营业收入： 50,713,851,442.63 销售收入: 1081亿 利润： 11,894,885,308.23 2009营业收入：48,881,013,143.49 销售收入：634亿 利润：8,685,082,798.00 房地产企业执行房屋预售制度，很多房屋已经售出但未交工或未办清手续，可以不确认收入，收的房款先计入“预收账款”，等手续办清后再转入营业收入。 这样就造成了很多房地产企业的销售收入与营业收入不同
（二）整体架构 主要分公司架构
北京分公司 事业部：唐山事业部——朝阳事业部 项目组：（12个）假日风景项目经理部——红狮项目经理部——四季花城项目部——望泉家园项目部——金隅万科城项目部——金阳公寓项目组——北京赢嘉项目经理部——北京田家园项目经理——公安局公租房项目经理部——公园五号项目经理部——蓝山项目经理部——中粮万科长阳经理部 大连分公司 事业部：普湾事业部 项目组：溪之谷项目部——魅力之城项目部 福州分公司 事业部：金域榕郡项目管理部——金域华府项目管理部 杭州分公司 总经理 办公室 成本管理部、营销管理 部、项目发展部、财务部、 设计管理部、工程管理部 客户关系中心、工程与采购管理部、 人力资源部 商业地产发展部、业务信息组、酒店管理部、 项目事务部、风险与流程管理部、客户体验中 心 基本都有较少或 极个别
合并现金流量表的编制方法
合并现金流量表的编制方法 1.内部以现金投资或收购股权 当母公司与子公司、子公司相互之间当期以现金投资或收购股权时，会引起现金从投资方流入被投资方，它属于集团内部的现金转移，应当将其抵销，借记“投资支付的现金”项目，贷记“吸收投资收到的现金”项目。 2.内部收付现金股利、利润或利息 当期母公司与子公司、子公司相互之间因股权投资或债权投资而以现金支付股利、利润或利息的，实质上只是整个集团的现金内部流动，因而在编制合并现金流量表时，应当予以抵销，借记“分配股利、利润或偿付利息支付的现金”项目，贷记“取得投资收益收到的现金”项目。 3.内部以现金结算债权与债务 集团内部以现金结算的是属于母公司与子公司、子公司相互之间的应收账款（或应收票据、预付账款）和应付账款（或应付票据、预收账款）的，应当在合并现金流量表时，编制抵销分录，借记“购买商品、接受劳务支付的现金’’项目，贷记“销售商品、提供劳务收到的现金”项目。
如果以现金结算的是母公司与子公司、子公司相互之间的其他应收款和其他应付款的，应当编制的抵销分录为，借记“支付其他与经营活动有关的现金”项目，贷记“收到其他与经营活动有关的现金”项目。 4.内部以现金购销商品 母公司与子公司、子公司相互之间当期以现金购销商品的，其现金流量应当抵销，借记“购买商品、接受劳务支付的现金”项目，贷记“销售商品、提供劳务收到的现金’’项目。 5.内部以现金购销固定资产、无形资产和其他长期资产 母公司与子公司、子公司相互之间以现金购销固定资产、无形资产和其他长期资产的，应当将出售方收到的现金净额与购买方支付的现金相互抵销，借记“购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金”项目，贷记“处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额”项目。 6.内部相互借款 母公司与子公司、子公司相互之间借款产生的现金流量应当抵销，借记“投资支付的现金”项目，贷记“取得借款收到的现金”项目。内部借款归还时产生现金流量的抵销，应借记“偿还债务支付的现金”项目，贷记“收回投资收到的现金”
万科企业股份有限公司成立于
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公民”称号。 万科（Vanke）申报单项——最佳人力资源管理战略典范 人力资源的三个战略角色 万科在1984年成立时就提出，人才是万科的资本。由于资源、背景与竞争对手不同，万科在发展过程中始终强调，万科唯一依靠的是人才。2001年，万科对人力资源部进行了重新定位，提供相应支持帮助公司实现战略：1）管理者的战略合作伙伴；2）企业内部变革的推动者3）方法论的专家。万科人力资源管理角色由“行政事务导向”转变为“战略业务导向”、由“秘书”角色成功转型为“业务伙伴”角色，成为万科的现实需求。战略人力资源体系的建立，即把公司战略宣导、文化沟通、干部打造、员工培训等方面在集团层面完成统一。不仅如此，万科集团还赋予人力资源一项特殊的权力——一票否决权。在整个万科集团包括董事长在内，只有解冻拥有这样的权力。如果在开设新项目时，人力资源负责人认为没有与之相匹配人力资源，那么他就可以有权否决这个项目。 2004年万科提出新一轮的十年目标：继续领跑中国房地产，实现精细化和有质量增长的目标。到2014年，万科的目标销售额将由2003年的63亿达到1000亿元，利润收入100亿元，全国住宅市场的份额从目前的1%增长到3%。在“做千亿元企业”的目标下，万科人力资源管理者又有了三个新的战略目标：1）寻找和培养到未来千亿元级的万科的团队领袖；2）组织结构调整和业务流程的重组，保持万科核心竞争力，保持领先同业10%~20%的距离；3）保持和调整企业的文化使之能够随着时代的进步而进步 1．集团的组织建设符合公司的战略趋势。 随着公司规模的扩大，万科需要考虑改变经营方式。以往一个公司管理三五个项目，基本每个项目配置一个项目经理、8个工程师，当公司拓展到需要管理十几个以上项目时，传统架构不再合适，公司将不再按照项目管理，而更倾向于按品类管理。新的组织结构分为四条主线：产品线、运营线、管理线、监控线。产品线负责从产品的客户分析，规划设计，到工程管理，营销的全过程；运营线负责融资、财务安排，运营管理，企业发展战略规划；管理线包括人力资源、物业、客户服务、总裁办公室等；监控线则负责公司的内部审计、风险防范以及党务工作。另外董事会办公室负责投资者关系，媒体关系和研究工作。 2008年，万科战略与投资管理部和麦肯锡合作做了中长期战略修订，之后人力资源部又和麦肯锡合作，并接受了麦肯锡提出的战略理念，开始对麦肯锡提出的战略进行相应的组织架构的调整。如万科由“3+X”模式（即珠三角、长三角、环渤海湾区域和X城市）变为城市群模式；关于绿色、工业化、精益生产等问题，万科都会对组织架构进行调整。 2．人员的引进和培养方向与战略紧密结合。 人才战略随形势变化而改变。前两年房地产发展迅速，为了实现股东价值最大化，万科在战略上选择更多地获取土地资源，因而需要融资。在人才引进上，更偏向引进融资方面的人才，例如来自投行、基金的人才。而2008年开始，房价上涨停滞，房地产行业需要依靠产品和服务来议价，设计、销售等专业服务人才成了万科寻找的目标。 企业规模的变化也会引起人才需求的变化。2007年，万科的销售额达到523亿，规模的扩张使企业需要引进管理过千亿级企业的高管。他们通常都来自跨国公司，深谙千亿级企业的管理之道。由于来自房地产之外的行业，因此他们的引进调整了万科看问题的角度。例如房地产流程，以前万科是站在房地产的角度看流程，现在则需要站在流程的角度看房地产，也因此万科引进宝洁的CIO，从流程管理的角度、按流程管理的方法去管理流程，得到很多新的收获。
(整理)合并现金流量表的编制.
?合并现金流量表的编制 ?合并会计报表是由企业集团母公司根据纳入合并范围的成员企业的个别会计报表编制的综合反映,披露企业集团整体的财务状况、经营成果和现金流量情况的会计报表。按合并会计报表反映的具体内容不同,合并会计报表分为合并资产负债表、合并利润表、合并利润分配表、合并现金流量表等。 一、合并会计报表的编制原则 编制合并会计报表,必须在统一会计期间、统一会计政策的前提下,遵循以下原则: 1. 以个别会计报表为基础。以个别会计报表为基础,在合并月的以后各期编报合并会计报 表时需要在合并会计报表工作底稿中对“期初未分配利润”项目进行调整。 2. 一体性原则。在编制合并会计报表时对集团内部交易和事项要予以抵销。 3. 重要性原则。对合并会计报表项目可以进行适当的取舍,对集团内部交易或事项可根据 需要决定是否全部予以抵销。 二、合并现金流量表的编制 合并现金流量表,主要应掌握两个方面内容,一方面是采用什么方法编制合并现金流量表,另一方面是企业集团少数股东与子公司之间的现金流动应如何披露。合并现金流量表是由母公司编制的,反映企业集团整体报告期内现金流入、现金流出数量及其增减变动情况的合并报表。合并现金流量表有两种编制方法:第一种方法是根据合并资产负债表、合并利润表和合并利润分配表及其他有关资料,按个别现金流量表的编制方法编制;第二种方法是根据集团内部成员企业(母公司及纳入合并范围的子公司) 的个别现金流量表,通过抵销成员企业之间的现金流入和现金流出,采用合并会计报表的一般编制程序编制。 (一) 合并现金流量表的编制方法 1. 个别现金流量表对经营活动产生的现金流量采用直接法填列正表,间接法填列补充资 料。对于合并现金流量表主表而言采用第二种方法比较简便、合理,可操作性强。首先,第二种方法便于检验编表过程是否正确。个别现金流量表中“现金净增加额= 期末现金余额- 期初现金余额”,合并现金流量表中“合并现金流量净增加额= 期末合并现金余额- 期初合并现金余额”。第二种方法调整、抵销的正是纳入合并现金流量表范围的企业之间的内部现金流动,如果调整、抵销过程正 确,则必须得出“合并现金流量净增加额= 期末合并现金余额- 期初合并现金余额”的结果。 其次,第二种方法需要的资料比较少。因此,在采用第二种方法的情况下,有关成员企业在提供个别现金流量表的基础上,主要提供与其他成员企业的现金流动记录资料;母公司将个别现金流量表加总以后,合并现金流量表编制程序中的关键就是抵销内部现金流动。因此,合并现金流量表主要部分应采用第二种方法。 2. 合并现金流量表的补充资料部分。由于补充资料部分将对不同的项目分别根据个别现金 流量表和合并资产负债表、合并利润表及有关资料编制,因此补充资料部分应采用第一种方法。 (二) 合并现金流量表主表部分的编制原理
万科集团简介公司简介
万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2002年底，公司总资产82.16亿元，净资产33.81 亿元，拥有员工6055名，全资及关联公司43家。公司于2000及2001年两度分别入选世界权威财经杂志《福布斯》全球最优秀300家和200家小型企业，公司的良好业绩、企业活力及盈利增长潜力受到市场广泛认可。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。 1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B 股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，为本集团的发展奠定了稳固基础。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务的发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。 公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。 公司于1988年介入房地产领域，目前已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发。凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 ◆公司大事记： 1988年12月，公司发行中国大陆第一份《招股通函》，公开向社会发行股票2800万股，集资2800 万元，开始涉及房地产业。 1991年1月，公司A股正式在深圳证券交易所挂牌交易，配售和定向发行新股，集资1.3亿元人民币。 1993年，公司发行4500万股B股，募集资金4.5亿港元，主要投资于房地产开发，为集团发展奠定
万科企业股份有限公司投资价值分析
万科企业股份有限公司投资价值分析 小组成员： 09工商管理学院创业教育实验班 龚雪儿谢小琴胡安妮周婧丹 1.引言 万科,作为中国股市最早上市的股票之一，其在股市中的地位是不可代替的，其投资价值早已得到公认。自1991年至2004年，万科营业收入复合增长率达25％，净利润复合增长率达31％；同期上市的企业，像万科这样持续十三年盈利增长的已堪称绝无仅有。这只著名的指标股发展到如今，其突出表现还会继续存在吗？如何衡量其现在的投资价值？这是投资者们现在所面临的问题。 本文将通过对房地产行业介绍、万科基本情况介绍，以及对其经营情况、财务状况分析，并通过对国家以及其个人发布的信息进行分析，将对万科的投资价值做出一些可行的分析。 2 万科基本情况 2.1万科基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2007年公司完成新开工面积776.7万平方米，竣工面积445.3万平方米，实现销售金额523.6亿元，结算收入351.8亿元，净利润48.4亿元，纳税53.2亿元。 以理念奠基、视道德伦理重于商业利益，是万科的最大特色。万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工欢迎，最受会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续五年入选“中国最受尊敬企业”，连续第四年获得“中国最佳企业公”称号。 万科1988年进入住宅行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2007年末，万科全国市场占有率为2.1％，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的二十九个城市。当年共销售住宅4.8万套，销售套数位居世界前茅，跻身全球最大的住宅企业行列。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费
第78讲_合并现金流量表的抵销(1)
第三节—第六节（因这几节关联度大，一并讲解） ★★★考点2.合并财务报表抵销分录的编制 七、合并现金流量表的抵销 基本思路： 借：现金流出 贷：现金流入 1.企业集团内部当期以现金投资或收购股权增加的投资所产生的现金流量的抵销处理 借：取得子公司及其他营业单位支付的现金净额 贷：吸收投资收到的现金 2.企业集团内部当期取得投资收益收到的现金与分配股利、利润或偿付利息支付的现金抵销处理 借：分配股利、利润或偿付利息支付的现金 贷：取得投资收益收到的现金 3.企业集团内部以现金结算债权与债务所产生的现金流量的抵销处理 （1）现金结算的债权与债务属于母公司与子公司、子公司相互之间内部销售商品和提供劳务所产生时：借：购买商品、接受劳务支付的现金 贷：销售商品、提供劳务收到的现金 （2）现金结算的债权与债务属于内部往来所产生时： 借：支付的其他与经营活动有关的现金 贷：收到的其他与经营活动有关的现金 4.企业集团内部当期销售商品所产生的现金流量的抵销处理 借：购买商品、接受劳务支付的现金 贷：销售商品、提供劳务收到的现金 5.企业集团内部处置固定资产等收回的现金净额与购建固定资产等支付的现金的抵销处理 借：购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金 贷：处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额 【例题·单选题】2019年12月5日，甲公司向其子公司乙公司销售一批商品，不含增值税的销售价格为2000万元，增值税税额为260万元，款项已收存银行；该批商品成本为1600万元，不考虑其他因素，甲公司在编制2019年度合并现金流量表时，“销售商品、提供劳务收到的现金”项目应抵销的金额为( )万元。 A.1600 B.1860 C.2000 D.2260 【答案】D 【解析】甲公司在编制2019年度合并现金流量表时，“销售商品、提供劳务收到的现金”项目应抵销的金额为内部交易发生的现金流量；所以抵销的金额=2000+260=2260（万元）。 总结：抵销分录 1.投资抵销： 借：实收资本/股本 资本公积 其他综合收益 盈余公积 未分配利润——年末 商誉（同控无） 贷：长期股权投资 少数股东权益 借：投资收益 少数股东损益
万科企业股份有限公司财务报表分析
万科企业股份有限公司财务报表分析 姓名：章晨 班级：08级电子商务 学号：200810450122 指导老师：孙万欣黄丽萍 毛剑峰万洁 聂铭洁 日期：2010.6.28
目录 一、公司简介 (3) 二、资产负债表和利润表的纵向分析和横向分析 (4) 三、比率分析 (5) （一）偿债能力分析 (5) （二）营运能力分析 (6) （三）获利能力分析 (7) 四、分析结论 (8)
万科企业股份有限公司财务报表分析 一、公司简介 （一）公司基本情况 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2008年公司完成新开工面积523.3万平方米，竣工面积529.4万平方米，实现销售金额478.7亿元，结算收入404.9亿元，净利润40.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》（亚洲版）“中国十大最受尊敬企业”。 （二）公司经营范围 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2008年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的31个城市。当年共销售住宅42500套，在全国商品住宅市场的占有率从2.07%提升到2.34%，其中市场占有率在深圳、上海、天津、佛山、厦门、沈阳、武汉、镇江、鞍山9个城市排名首位。 （三）公司行业分析 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2001年起，万科每年委托第三方顾问公司对全体职员进行员工满意度调查。 公司努力实践企业公民行为。万科从2007年开始每年发布社会责任报告。由公司出资建设的广州“万汇楼”项目被广东省建设厅列为“广东省企业投资面向低收入群体租赁住房试点项目”，并于08年年中正式实现入住。08年12月31日，由公司全额捐建的四川绵竹遵道镇学校主教学楼及卫生院综合楼交付仪式在四川遵道正式举行，成为震后首批企业捐建的永久性公共建筑。 未来，房地产市场将迎来一个崭新的发展期，住宅企业在绿色建筑的研发、制造方面的能力，在绿色社区的营造、维护方面的能力，都将成为产品竞争力中越来越重要的一部分；并可能在其他产品、服务日益同质化的情况下，成为未来市场竞争的核心要素。
万科基本情况分析
一、万科基本情况介绍： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2003年12月31日止，公司总资产105.6亿元，净资产47.01亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域发展。1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。1993年3月，本公司发行4,500万股B股，该等股份于1993年5月28日在深圳证券交易所上市。B股募股资金45,135万港元，主要投资于房地产开发，房地产核心业务进一步突显。1997年6月，公司增资配股募集资金人民币3.83亿元，主要投资于深圳住宅开发，推动公司房地产业务发展更上一个台阶。2000年初，公司增资配股募集资金人民币6.25亿元，公司实力进一步增强。公司于2001年将直接及间接持有的万佳百货股份有限公司72%的股份转让予中国华润总公司及其附属公司，成为专一的房地产公司。2002年6月，万科发行可转换公司债券，募集资金15亿，进一步增强了发展房地产核心业务的资金实力。公司于1988年介入房地产领域，1992年正式确定大众住宅开发为核心业务，截止2002年底已进入深圳、上海、北京、天津、沈阳、成都、武汉、南京、长春、南昌和佛山进行住宅开发，2003年万科又先后进入鞍山、大连、中山、广州、东莞，目前万科业务已经扩展到16个大中城市凭借一贯的创新精神及专业开发优势，公司树立了住宅品牌，并获得良好的投资回报。 二、万科A偿债能力分析 （一）短期偿债能力分析
合并现金流量表(consolidated statement of cash flow)
合并现金流量表（consolidated statement of cash flow） 反映企业集团在某一时期内营业活动、投资活动和筹资活动所产生的现金流入、现金流出和现金净变化情况的会计报表。与个别现金流量表一样，合并现金流量表中的现金流量也分为营业活动现金流量、投资活动现金流量等筹资活动现金流量三类。合并现金流量表的编制与单个企业现金流量表的编制，在原理和程序上完全相同。但合并现金流量表的编制也有一些特殊问题，包括以下几方面： 在按间接法计算营业活动现金流量时，固定资产折旧和无形资产摊销费用仍应加回到合并净收益，少数股东收益也应加回到合并净利润，少数股东损失则从合并净利润中减去。在按购买法处理企业合并时，折旧费用和摊销费用要按合并日子公司资产的公允价值计算，属于少数股东的子公司净利润也应纳入营业活动现金净流量，因为所有子公司的全部现金均饮食在合并资产负债表中。 从企业集团来看，只有母公司所支付的现金股利和子公司支付给少数股东的现金股利才可以列为筹资活动的现金流量。子公司支付给母公司的现金股利对合并现金没有任何影响，因为这仅仅是企业集团各成员企业间现金的内部转
移。若子公司支付线少数股东的股利为数较大，也可在合并现金流量表中单独列示或用托弧披露。 母公司直接用现金从子公司购入增发的普通股并不改变合并现金的数额，所以在合并现金流量表中不需报告，而母公司从子公司少数股东购入增发的股份则减少了合并现金数。历此，这种购入股份在合并现金流量表中报告为投资活动的现金流量。 母公司向证券市场出售部分子公司股份所得的现金，增加了合并现金，从而在合并现金流量表中列为投资活动现金流量，出售股份的损益则表示在计算营业活动净现金流量时对母、子公司合并净利润的调整。 通常，合并现金流量表是以合并利润表和合并资产负债表为基础编制的，而不是以母、子公司单个企业的利润表和资产负债表为基础编制的。此外，尚需其他与合并现金流量表编制有关的母公司和子公司账上的明细资料。与个别现金流量表编制一样，合并现金流量表的编制方法有间接法和直接法两种。 我国财政部在《合并会计报表暂行规定》中没有规定编制合并现金流量表，而是要求企业集团编制合并财务状况变动表。由于财政部制订的会计准则中包含了现金流量表具体会计准则，没有财务状况变动表准则，从发展趋势上看，合并现金流量表将代替合并财务状况变动表。事实上，我国有
万科公司简介
万科公司简介 万科简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2014年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售金额亿元，营业收入亿元，净利润亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 万科1988年进入房地产行业，1993年将大众住宅开发确定为公司核心业务。至2014年末，业务覆盖到以珠三角、长三角、环渤海三大城市经济圈为重点的40个城市。2014年在《欧洲货币》评选的“全球最佳房地产开发企业”榜单中，万科获得全球住宅类开发企业第一名。 万科1991年成为深圳证券交易所第二家上市公司，持续增长的业绩以及规范透明的公司治理结构，使公司赢得了投资者的广泛认可。公司在发展过程中先后入选《福布斯》“全球200家最佳中小企业”、“亚洲最佳小企业200强”、“亚洲最优50大上市公司”排行
榜；多次获得《投资者关系》等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。 经过多年努力，万科逐渐确立了在住宅行业的竞争优势：“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批iso9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。 自创建以来，万科一贯主张“健康丰盛人生”，重视工作与生活的平衡；为员工提供可持续发展的空间和机会，鼓励员工和公司共同成长；倡导简单人际关系，致力于营造能充分发挥员工才干的工作氛围。2014年，在全球人力资源咨询公司翰威特组织的“2014年中国最佳雇主”评选中，万科成为10家上榜企业中唯一的房地产企业。 ） 公司致力于不断提升产品品质。至2014年，万科共有19个项目获得“詹天佑大奖优秀住宅小区金奖”，其中天津公司水晶城、广州公司四季花城、中山公司城市风景项目先后获得“中国土木工程詹天佑大奖”。 公司持续推进住宅产业化。2014年，万科北京假日风景项目b3#、b4#楼被授予“北京市住宅产业化试点工程”称号。东莞市万科
万科公司基本面分析
万科公司基本面分析 万科企业股份有限公司是中国大陆首批公开上市的企业之一。公司主要从事兴办实业 (具体项目另行申报)；国内商业；物资供销业 (不含专营、专控、专卖商品)；进出口业务 (按深经发审证字第113号外贸企业审定证书规定办理)；房地产开发等业务。截止2010年末，公司累计已进入了46个城市市场，并确定了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海湾区域为中心的三大区域城市群带发展以及其它区域中心城市的发展策略。2010年，万科荣登“2010最受赞赏的中国公司全明星榜”，在“房地产开发”行业榜中位列第1位；在中国证券报评选的“上市公司金牛百强奖”中，万科位列百强榜第4位，房地产公司第一位，并且获得“我心目中的金牛上市公司前十强”第一名；在证券时报社主办的“中国主板上市公司价值百强”评选中，公司获得“中国上市公司价值百强”、“中国主板上市公司十佳管理团队”、“中国最具社会责任上市公司”。 万科企业股份有限公司(“本公司”)原系经深圳市人民政府深府办(1988)1509号文批准，于1988年11月1日在深圳现代企业有限公司基础上改组设立的股份有限公司，原名为“深圳万科企业股份有限公司”。1991年1月29日，本公司发行之A股在深圳证券交易所上市。1993年5月28日，本公司发行之B股在深圳证券交易所上市。1993年12月28日经深圳市工商行政管理局批准更名为“万科企业股份有限公司”。 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务 是中国大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净资产83.7 亿元。 1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交易所挂牌交易。 1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。 1992年底，上海万科城市花园项目正式启动，大众住宅项目的开发被确定 为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。 市场地位： 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。2009年公司完成新开工面积560.9万平方米，竣工面积536.4万平方米，实现销售金额634.2亿元，营业收入488.8亿元，净利润53.3亿元。 万科认为，坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续七次获得“中国最受尊敬企业”称号。 同行业间的竞争： 由于地产行业的超额利润，许多企业蜂拥而至，行业内企业竞争激烈，就目前而言，与万科
【实用文档】合并现金流量表概述,编制合并现金流量表需要抵销的项目
第十二节合并现金流量表的编制 ◇合并现金流量表概述 ◇编制合并现金流量表需要抵销的项目 一、合并现金流量表概述 合并现金流量表是综合反映母公司及其子公司组成的企业集团，在一定会计期间现金流入、现金流出数量以及其增减变动情况的财务报表。现金流量表要求按照收付实现制反映企业经济业务引起的现金流入和现金流出。 二、编制合并现金流量表需要抵销的项目 编制合并现金流量表时需要进行抵销处理的项目，主要有： （1）母公司与子公司、子公司相互之间当期以现金投资或收购股权增加的投资所产生的现金流量； （2）母公司与子公司、子公司相互之间当期取得投资收益收到的现金与分配股利、利润或偿付利息支付的现金； （3）母公司与子公司、子公司相互之间以现金结算债权与债务所产生的现金流量； （4）母公司与子公司、子公司相互之间当期销售商品所产生的现金流量； （5）母公司与子公司、子公司相互之间处置固定资产、无形资产和其他长期资产收回的现金净额与购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金等； （6）母公司与子公司相互之间当期发生的其他内部交易所产生的现金流量等。 【例题·多选题】2×17年，甲公司与其子公司（乙公司）发生的有关交易或事项如下：（1）甲公司收到乙公司分派的现金股利600万元；（2）甲公司将其生产的产品出售给乙公司用于对外销售，收到价款及增值税585万元；（3）乙公司偿还上年度自甲公司购买产品的货款900万元；（4）乙公司将土地使用权及地上厂房出售给甲公司用于其生产，收到现金 3 500万元。下列各项关于甲公司上述交易或事项在编制合并现金流量表时应予抵销的表述中，正确的有（）。（2017年回忆版） A．甲公司经营活动收到的现金585万元与乙公司经营活动支付的现金585万元抵销 B．甲公司投资活动收到的现金900万元与乙公司筹资活动支付的现金900万元抵销 C．甲公司投资活动收到的现金600万元与乙公司筹资活动支付的现金600万元抵销 D．甲公司投资活动支付的现金3 500万元与乙公司投资活动收到的现金3 500万元抵销 【答案】ACD 【解析】乙公司偿还上年度自甲公司购买产品的货款900万元，甲公司和乙公司均属于经营活动，应将甲公司经营活动收到的现金900万元与乙公司经营活动支付的现金900万元抵销，选项B不正确。 【例题·多选题】甲公司20×1年度涉及现金流量的交易或事项如下： （1）因购买子公司的少数股权支付现金680万元； （2）为建造厂房发行债券收到现金8 000万元； （3）附追索权转让应收账款收到现金200万元； （4）因处置子公司收到现金350万元，处置时该子公司现金余额为500万元； （5）支付上年度融资租入固定资产的租赁费60万元； （6）因购买子公司支付现金780万元，购买时该子公司现金余额为900万元； （7）因购买交易性权益工具支付现金160万元，其中已宣告但尚未领取的现金股利10万元； （8）因持有的债券到期收到现金120万元，其中本金为100万元，利息为20万元； （9）支付在建工程人员工资300万元。 下列各项关于甲公司合并现金流量表列报的表述中，正确的有（）。 A.投资活动现金流入240万元 B.投资活动现金流出610万元 C.筹资活动现金流入8 120万元 D.筹资活动现金流出740万元 【答案】ABD
万科企业股份有限公司总经理工作条例
万科企业股份有限公司总经理工作条例 总经理工作条例 第一章总则 第一条为进一步完善公司治理结构，按照《中华人民共和国公司法》、《万科企业股份有限公司章程》和有关规定，特制定本条例。 第二条本条例适用于万科企业股份有限公司（简称本公司）。 第三条本公司设置总经理一名，由董事长提名，董事会聘任或解聘。总经理主持公司日常生产经营和治理工作，组织实施本公司董事会决议，对董事会负责。 第二章总经理的任职资格与任免程序 第四条总经理任职应当具备下列条件： （一）具有较丰富的经济理论知识、治理知识及实践体会，具有较强的经营治理能力； （二）具有调动职员主动性、建立合理的组织机构、和谐各种内外关系和统揽全局的能力； （三）具有一定年限的企业治理或经济工作经历，熟知本行，把握国家政策、法律、法规； （四）年富力强，有较强的使命感和主动开拓的迸取精神。 第五条有下列情形之一的，不得担任本公司总经理：（一）无民事行为能力或者限制民事行为能力； （二）因犯有贪污、贿赂、侵占财产、挪用财产罪或者破坏社会经济秩序罪，被判处刑罚，执行期满未逾五年，或者因犯罪被剥夺政治权益，执行期满未逾五年； （三）担任因经营不善破产清算的公司、企业的董事或者厂长、经理，并对该公司、企业的破产负有个人责任的，自该公司、企业破产清算完结之日起未逾三年；
（四）担任因违法被吊销营业执照的公司、企业的法定代表人,并负有个人责任的,自该公司、企业被吊销营业执照之日起未逾三年; （五）个人所负数额较大的债务到期未清偿。 本公司违反前款规定委派、聘任的总经理，该委派或者聘任无效。 第六条国家公务员不得兼任本公司总经理。董事可受聘兼任总经理、副总经理或者其他高级治理人员，但兼任总经理、副总经理或者其他高级治理人员职务的董事不得超过公司董事总数的二分之一。 第七条本公司副总经理由总经理提名，公司董事会聘任。 第八条本公司副总经理的解聘，由总经理提出理由，董事会决定解聘。 第九条董事会聘任的总经理每届任期为三年，可连聘连任。 第三章总经理的权限 第十条总经理行使下列职权： （一）组织实施董事会的决议，全面主持公司的日常生产经营与治理等工作，并向董事会报告工作； （二）拟订公司中长期进展规划、重大投资项目及年度生产经营打算； （三）拟订公司年度财务预决算方案、公司税后利润分配方案、补偿亏损方案和公司资产用于抵押融资的方案； （四）拟订公司增加或减少注册资本和发行公司债券的建议方案； （五）拟订公司内部经营治理机构设置方案； （六）拟订公司职职员资方案和奖惩方案； （七）拟订公司差不多治理制度，制订公司具体规章； （八）提请董事会聘任或解聘副总经理及财务负责人； （九）决定公司应由董事会聘任或者解聘以外的治理人员的任免； （十）决定公司职员的聘用、升级、加薪、奖惩与辞退； （十一）审批公司日常经营治理中的各项费用支出； （十二）非董事总经理列席董事会，有提议召开董事会临时会议的权益，但在董事会上没有表决权；
万科企业股份有限公司成立于1984年51
万科地产的客户关系管理分析 一．万科集团简介 万科企业股份有限公司成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业。万科坚守价值底线、拒绝利益诱惑，坚持以专业能力从市场获取公平回报，是万科获得成功的基石。公司致力于通过规范、透明的企业文化和稳健、专注的发展模式，成为最受客户、最受投资者、最受员工、最受合作伙伴欢迎，最受社会尊重的企业。凭借公司治理和道德准则上的表现，公司连续六次获得“中国最受尊敬企业”称号，2008年入选《华尔街日报》(亚洲版)“中国十大最受尊敬企业”。“万科”成为行业第一个全国驰名商标，旗下“四季花城”、“城市花园”、“金色家园”等品牌得到各地消费者的接受和喜爱；公司研发的“情景花园洋房”是中国住宅行业第一个专利产品和第一项发明专利；公司物业服务通过全国首批ISO9002质量体系认证；公司创立的万客会是住宅行业的第一个客户关系组织。同时也是国内第一家聘请第三方机构，每年进行全方位客户满意度调查的住宅企业。在由中国民政部主办的2008年度中华慈善大会颁奖典礼上，万科荣获“中华慈善奖——最具爱心内资企业”称号。 二．万科的客户关系管理分析 随着房地产行业的发展的发展，房地产行业之间的竞争越来越激烈。科技的进步、网络的普及让客户的视野变得广阔、他们不再受地域上的限制而有了了解更多企业、产品和选择的机会。在对设备、土地、资金的获得已不再是神话的今天，客户资源作为一种重要的市场资源，就对房地产公司具有重要价值。因此，为了保证自己的竞争力，传统以产品为中心的经营思路必然会被以客户为中心的经营理念所代替，所以房地产企业应当进行从产品型企业到服务性企业观念的转变。主要表现在以下几个方面： 1.客户细分 根据社会、人口等发展趋势和特点，万科将所服务的客户分为五大类。 （1）社会新锐 ?基本状况： 1. 这类家庭占总体的29%。家庭主要成员比较年轻，但是学历较高，收入仅次于成功家庭。 2.没有孩子的比例高于其他家庭，很多家庭孩子年龄较小。 ?生活形态：
万科企业股份有限公司20072009财务表表分析
万科企业股份有限公司2007-2009年度财务报表分析 一、万科公司简介 1.公司法定中文名称：万科企业股份有限公司 英文名称：CHINA VANKE CO., LTD. (缩写为V ANKE) 2.法定代表人：王石 3.公司简介：万科企业股份有限公司成立于1984年5月，以房地产为核心业务，是中国 大陆首批公开上市的企业之一。至2005年12月31日止，公司总资产219.9亿元，净 资产83.7 亿元。1988年12月，公司公开向社会发行股票2,800万股，集资人民币 2,800万元，资产及经营规模迅速扩大。1991年1月29日本公司之A股在深圳证券交 易所挂牌交易。1991年6月，公司通过配售和定向发行新股2,836万股，集资人民 币1.27亿元，公司开始跨地域房地产业务的发展。1992年底，上海万科城市花园项 目正式启动，大众住宅项目的开发被确定为万科的核心业务，万科开始进行业务调整。 万科企业股份有限公司被巴菲特杂志、世界企业竞争力实验室、世界经济学人周刊联 合评为2010年（第七届）中国上市公司100强，排名第53位。 二、企业盈利能力分析 （一）资产经营和资本经营盈利能力分析 1、资产经营盈利能力分析 （1）资产经营盈利能力指标： 总资产报酬率=（利润总额+ 利息支出）/ 平均总资产* 100% 2008年：总资产报酬率变化： 总资产周转率影响：（37.379%-47.364%）* 22.521% = -2.249% 销售息税前利润率影响：（17.027%-22.521%）*37.379% = -2.054% 2009年：总资产报酬率：7.157%-6.364%= 0.793% 总资产周转率影响：（38.063%-37.379%）*17.027%= 0.116% 销售息税前利润率影响：（18.803%-17.027%）*38.063%= 0.676% 水平分析： 2008年总资产报酬率较2007年下降4.303%，是由于总资产周转率下降2.249%，销售息税前利润率下降2.054%。 2009年与2008年相比，总资产报酬率上升0.793%，由于总资产周转率上升0.116%，销售息税前利润率0.676%。 2、资本经营盈利能力分析 （1）资本经营盈利能力指标
万科企业股份有限公司的战略分析报告
万科企业股份有限公司的战略分析报告 班级：会计11-1 姓名：田臻 学号：201108041104
目录 引言 (3) 集团简介 (3) 一、影响组织的一般环境分析（PEST分析） (3) 二、影响组织的特殊环境因素分析（波特的五力模型） (5) 三、影响组织的内部环境因素分析 (7) 四、环境综合分析（SWOT分析） (8) 五、行业分析（波士顿举证分析） (9) 六、竞争策略分析（价值链分析） (13) 七、竞争战略优势和劣势 (16)
引言： 房地产是人类生产和生活的最基本要素，一种特殊的商品。房地产业在国民经济中属于基础性、先导性的产业，是国民经济的重要组成部分。房地产业发展的好坏直接影响着整个国民经济发展水平的高低，随着我国经济体制改革的不断深入，房地产业逐渐地被纳入市场经济运行的轨道。我国房地产业发展十分迅速，房地产业已经成为我国国民经济的支柱性产业。 近年来，随着房地产业市场化程度的不断提高和国家宏观调控力度的不断加大，来自于宏观环境、市场供求、全球化竞争和新技术不断涌现的风险，正威胁着各房产公司的正常发展。对于房地产开发企业来说，必须充分认识和了解房地产业的特点、发展历程和发展趋势，并充分考虑国家政策、经济增长、运行模式等因素对企业发展的影响。 万科集团简介: 万科集团成立于1984年5月，是目前中国最大的专业住宅开发企业，也是股市里的代表性地产蓝筹股。总部设在广东深圳，至2009年，已在20多个城市设立分公司。2010年公司完成新开工面积1248万平方米，实现销售面积897.7万平方米，销售金额1081.6亿元。营业收入507.1亿元，净利润72.8亿元。万科2010年正式进入商业地产，多地成立商业管理公司，2011年正式宣布三大产品线，近两年，万科虽然一直强调以住宅开发为主，但其在商业地产领域却是动作频频。截止目前，万科已经形成万科广场、万科红、万科大厦、万科2049四大商业产品线，在全国在建、规划18个购物中心项目，商业面积达150 万平方米。 一、影响组织的一般环境因素分析（PEST分析） 1.政治环境分析 房地产行业的特殊性决定了它对国家宏观政策比较敏感。近几年来，由于房地产市场投资规模过大，房屋价格上涨过快，需求偏大、供应结构不合理，市场秩序比较混乱等问题愈发突出，国家采取了一系列的宏观调控措施。 一系列调控政策的接踵而至，如专项整治房地产市场秩序，治理“捂盘惜售”；加强国有建设用地管理；促进节约集约土地，合理安排住宅用地，优化住宅用地结构；建立健全的廉租房、经济适用房制度等多种因素集体效力，都从外部考验着房地产开发企业的耐力。
编制合并现金流量表时应进行抵销处理的项目
编制合并现金流量表时应进行抵销处理的项目 在以个别现金流量表为基础计算的现金流入和现金流出项目的加总金额中，包含有重复计算的因素，需要将这些重复的因素予以剔除。 (l)企业集团内部当期以现金投资或收购股权增加的投资所产牛的现金流量的抵销处理。母公司直接以现金对子公司进行的长期股权投资或以现金从子公司的其他所有者处收购股权，在母公司个别现金流量表作为投资活动现金流出列示。子公司接受这一投资时，在其个别现金流量表中反映为筹资活动的现金流入。因此，应当在母公司与子公司现金流量表数据简单相加的基础上，将母公司当期以现金对子公司长期股权投资所产生的现金流量予以抵销。 (2)企业集团内部当期取得投资收益收到的现金与分配股利、利润或偿付利息支付的现金的抵销处理。，母公司对子公司进行的长期股权投资和债权投资，在持有期间收到子公司分派的现金股利或债券利息，在母公司个别现金流量表中作为取得投资收益收到的现金列示。子公司向母公司分派现金股利或支付债券利息，在其个别现金流量表中反映为分配股利、利润或偿付利息支付的现金。因此，应当在母公司与子公司现金流域表数据简单相加的基础上将母公司当期取得投资收益收到的现金与子公司分配股利、利润或偿付利息支付的现金予以抵销。 【例7-6】假设鑫源有限公司本期向其母公司支付现金股利420000元， 其母公司应编制如下抵销分录： 借：分配股利、利润或偿付利息支付的现金420000① 贷：取得投资收益收到的现金420000②
(3)企业集团内部以现金结算债权与债务所产生的现金流量的抵销处理。母公司与子公司、子公司相互之间当期以现金结算心收账款或应付账款等债权与债务，在各自的个别现金流量表中表现为现金流入或现金流出，但是并不引起整个企业集团的现金流量的增减变动。因此，应将母公司当期以现金结算债权与债务所产生的现金流量予以抵销。 【例7-7】假设鑫源有限公司本期向其母公司支付上期应收账款l260000元，其母公司应编制如下抵销分录： 借：购买商品、接受劳务支付的现金l260000③ 贷：销售商品、提供劳务收到的现金l260000④ (4)企业集团内部当期销售商品所产乍的现金流量的抵销处理。母公司向子公司当期销售商品(或子公司向母公司销售商品或子公司相互之间销售商品)所收到的现金，在母子公司个别会计报表中分别列示为现金流入和现金流出。因此，应当将母公司与子公司、子公司相互之间当期销售商品所产生的现金流量予以抵销。 【例7-8】假设益泉公司(子公司)向长岭股份有限责任公司(母公司)销售商品，价款为4200000元，长岭股份将其作为固定资产使用并核算。长岭股份当年向益泉公司铕售商品l044000元，益泉公司将其作为存货核算。以上业务均通过银行存款核算，长岭股份应编制如下抵销分录： 借：购买商品、接受劳务支付的现金1044000⑤ 购建固定资产、无形资产和其他长期资产支付的现金4200000⑥ 贷：销售商品、提供劳务收到的现金5244000⑦