高层住宅工程监理大纲共

（1）施工准备阶段、施工阶段、工程质量保修期阶段的进度、质量、投资控制，安全环境文明施工管理，合同、信息管理以及协调工作等。

（2）工程施工竣工资料审核、竣工结算初审。

（3）协助委托人做好施工及材料设备采购、服务等招投标工作。

（4）协助委托人做好工程资料的归档工作。

5、监理工作目标

监理工作主要是对本工程项目进行目标控制，以期全面实现工程项目的质量目标、进度目标和投资目标。通过风险管理，项目目标规划和项目目标的动态控制，使本工程项目的实际投资不超过计划投资，实际建设周期不超过计划建设周期，实际质量达到预期的质量目标和标准。

（1）项目监理总目标：符合国家验收规范、标准；合同条款履约率100%；质量投诉处理率100%；进度控制满要求；安全监督无安全生产事故的发生；让业主满意。

（2）质量控制目标：在规定工期内完成，质量合格（符合相关技术规定）。

工程质量监理使项目实施过程的质量形成过程始终处于受控状态，最终形成符合设计及规范、标准要求、满足项目使用功能、业主满意的产品。

（3）进度控制目标：以建设单位和承包单位签订的工程承包合同确定的总工期作为进度控制总目标。

在总进度目标下建立分阶段进度目标控制，通过进度动态控制获得总进度目标的实现。

（4）投资控制目标：以建设单位和承包单位签订的工程承包合同价作为投资控制总目标。

明确总投资目标并建立分部或单位工程投资控制目标，争取工程造价不突破工程计划投资；采取预防措施，减少潜在的工程索赔。

（5）安全控制目标：杜绝重大安全生产事故的发生。

安全问题是监理工作的重点，本工程的安全目标是施工全过程无安全事故的发生，确保周围道路、管网的安全，实现合同规定的各项工程内容。

本工程项目的监理工作范围除对项目施工阶段进行全过程、全方位监理外，并同时可根据建设单位要求，适当参与设计管理与协调工作，在对设计图纸进行认真审核的基础上，适时向建设单位提出优化设计的合理化建议。

6、监理服务期：自工程实际开工日至工程竣工通过验收止（含保修期监督）。

7、监理工作依据

（1）国家、地方工程建设法律、法规、采用的技术规范及标准、中华人民共和国建筑法、建设工程质量管理条例等。

（2）合同：工程建设监理合同；工程施工承包合同；有关材料、配件、设备购销合同；施工分承包合同等等。

（3）勘测、设计文件：工程项目地质勘测报告；工程施工图设计文件；有关标准图及设计修改通知等。

（4）现行验收规范、标准（主要但不限于）：

《建筑地基基础工程施工质量验收规范》

《混凝土结构工程施工质量验收规范》

《砌体工程施工质量验收规范》

《屋面工程质量验收规范》

《建筑给排水及采暖工程施工质量验收规范》

《通风与空调工程施工质量验收规范》

《建筑地面工程施工质量验收规范》

《建筑装饰装修工程施工质量验收规范》

《建筑电气工程质量验收规范》

《工程测量规范》

《建筑工程施工质量验收统一标准》

《电梯工程施工质量验收规范》

《民用建筑工程室内环境污染控制规范》

《给排水管道工程施工及验收规范》

《建设工程文件归档整理规范》

施工有关的其它标准、规范将在相关专业的监理细则中明确。

第二节质量控制的目标、措施及质量控制点

一、质量控制的目标

1、质量控制的目标

本工程质量控制目标：在规定工期内完成，质量合格（符合相关技术规定）。

2、质量控制目标分解、质量控制要点及控制手段

（1）质量控制目标分解详见下表：

序号分部（子分部）工程名称分部工程质量目标单位工程质量目标

1

地基与基础工程 合格 在规定工期内完成，质量合格（符合相关技术规定） 2

主体工程 合格 3

装饰工程 合格 4

屋面工程 合格 5

门窗工程 合格 6

楼地面工程 合格 7

给排水工程 合格 8

通风与空调 合格 9

电气安装工程 合格 10

消防工程 合格 11

电梯安装工程 合格 12 节能保温工程 合格

注：以上监理目标的实现必须在施工承包合同的相应款中予以明确规定，并得到承包商、业主的大力支持。

本工程质量要求高，我公司将采取多种有效措施进行质量控制。

（2）主要分部（项）工程质量控制要点及控制手段

主要分部（项）工程质量控制要点及控制手段一览表

序号

工程项目 质量控制要点 控制手段

1

土石方工程 开挖范围及边线（从中线向两侧量测高程） 测量、量测 2

基础工程

位置（轴线及高度）、外形尺寸、强度、与柱连接钢筋型号、直径、数量，测量、现场检查、审核配合

混凝土、地下管线预埋比、审核试验报

告、量测

3 钢筋混凝土

主体结构工

程

轴线、高程及垂直度，截面尺寸，钢

筋的数量、直径、位置、接头，砼的

浇筑、振捣、以及施工缝的处理、预

埋件、预埋管线位置

测量、旁站

混凝土强度、配

合比、坍落度、

强度，现场制作

试块、审核试验

报告

4 砌体工程砌承重、填充墙砂浆强度等级（配合

比），灰缝、门窗孔位置，预埋件及

埋设管线，砂浆配比试验

旁站、量测、

现场检查

5 装饰工程

材料配合比、室内抹灰厚度、平整度、

垂直度、室内地坪厚度、平整度

要求作样板间6 门窗工程

木门窗位置、尺寸，铝合金或塑钢门

窗嵌填、定位、安装、关闭

检查量测

7

屋面防水工

程找平层：厚度、坡度、平整度、防

裂纹

保温层：厚度、平整度

防水面层：填嵌、粘结、平整

水落管：安装、接头、排水

观察测量

8 室内给排水、

管道安装工安装位置及坡度、接头，管道连接、

位置接头，水压试验，水表、消火栓、

观察测量

程卫生洁具、器具自动喷洒、水泵安装位置、标高、排水系统通水试验、通

球试验

9

室内电气

安装工程变配电设备安装：位置、标高，线路

连接，以及屏柜附件及线路安装，绝

缘：接地

观察测量

10 电信工程

设备安装：位置、标高、线路连接，

线路及附件安装

观察测量

11

电梯安装工

程导轨：位置、标高、线路连接

轿箱、层门：垂直度、平层精度、开

关

电气系统安装牢固、线路连接

控制系统高度

量测

观察、量测

观察、量测测试

12

安装管线及

道路工程管线位置：标高，坡向，坡度，管道

安装，接头阀闸、量表安装位置接头，

道路，路基，路面，挡土墙位置、尺

寸、强度

观察测量

13

建筑节能工

程墙体节能的基层、保温材料、饰面层；

幕墙节能的隔热、保温材料、遮阳设

施、幕墙玻璃；屋面节能的保温隔热

层、保护层、防水层；门窗节能的玻

璃、遮阳设施等

量测

观察、量测测试

观察——指以目视、目测进行的检查监督。

旁站——指现场巡视，观察及量测等。

量测——指用简单的手持式量尺、量具、量器（表）进行的检查监督。

测量——指借助于测量仪器、设备进行的检查。

试验——指通过试件、取样进行的试验检查，或通水、通电、通气进行的试验等。

二、质量控制的依据

1、合同条件：所有的质量责任、处理程序、费用支付等均符合合同条件的规定。

2、设计图纸：所有工程应与设计图纸符合，并符合工程设计变更要求。

3、技术规范、标准：所有用于本工程的材料、成品、设备及施工工艺等，均应符合现行施工技术规范和标准的要求。

4、质量标准：所有工程质量均应符合合同文件中列明的质量标准及设计要求。

三、质量控制的基本原则

质量控制的基本原则是以事前控制为主、做好事中控制及事后控制。

1、强调事前控制，强化事前预控。重视工程开工前、工序开始前的质量预控工作。主要包括：

（1）对承包商的资质进行审查确认，尤其是专业分包商的资质，得到总监理工程师的确认后方可进场施工。监理工程师对承包商的项目组织实施动态监控，对承包商项目组织的主要人员核查，以保证承包商在投标文件中承诺的或在施工合同中规定的项目组织中的主要人员在实施中得到落实。

（2）督促承包商建立完善的质量管理体系，检查其管理架构是否合理，人员是否能真正到位。如果怀疑承包商人员资质不符合要求，可以组织专项考核，考核合格者方可上岗。

（3）加强施工图及设备工艺图的审核及会审。

（4）审核施工组织设计。

重要的施工组织设计由公司总工室组织审核，一般施工组织由项目监理部组织审核，审核意见得到落实并经工程部经理批准后组织实施。复杂的施工组织设计邀请专家组参与审核论证。承包商除需要编制施工组织总设计之外，对重要的分部分项工程还应编制单独的施工组织设计。具体需要编制的内容需要根据设计情况确定，我公司ISO9001 体系中已作出较为具体的规定。

（5）加强施工技术方案的审批。

对承包商开工前的施工技术方法、工艺、程序等，监理工程师必须认真审核。审核的重点主要包括：施工程序安排的合理性；主要项目的施工工艺、施工方法的可行性、可靠性；技术组织措施的科学性、针对性；施工总平面布置的合理性；材料设备物资管理、施工主要机械配备及计量、测量器具配备情况等。监理工程师督促承包商严格按经批准的施工组织设计组织施工，跟踪技术方案的交底、落实情况。

（6）需要审核的施工技术方案及要点包括：基坑开挖工程方案、预制桩施工方案、地下室及主体混凝土结构工程（钢筋、模板、混凝土等）施工方案、防水工程施工方案、外装修工程施工方案、内装修工程施工方案、给排水工程施工方案、电气工程施工方案、通风与空调工程施工方案、电梯工

程施工方案、消防工程施工方案、设备安装工程施工方案、保温节能施工方案、质量通病防治方案等。

（7）检查设备准备及性能。主要是检查数量、质量方面是否足够，是否满足工艺要求。

（8）控制好原材料的选样、定样、送检工作。这是重要的工作环节。对质量影响大的材料必须进行严格控制，需要送检的进行见证送检。

（9）设置工序控制点。

（10）事前合理安排相关工序的开展等。

2、做好事中控制，实施全过程的质量控制。

主要根据《监理细则》的要求进行巡视检查、平行检查、旁站监理等工作。发现问题及时处理，作好工序移交工作。

（1）严格进行物料质量的控制。

（2）严格进行工序质量控制，对未经监理工程师验收合格同意进行下一道工序施工的，监理工程师发出“监理通知单”勒令其整改，必要时做出适当的处罚。

（3）严格执行隐蔽工程验收程序。

（4）加强分部分项工程验收和中间验收。

（5）对施工中采用的新技术、新工艺、新材料等，应组织特殊检验与试验。

（6）加强设备进场检验以及设备安装的中间检验与验收。

3、做好事后控制，坚持分部分项工程的验收移交制度。

每一工序验收合格后方可进行下一道工序的施工。我公司制定了关于工

序交接、工作面管理责任移交的具体管理办法。

四、质量控制的基本方法

1、质量控制应以事前控制（预防）为主。

2、按监理规划的要求对施工过程进行检查，及时纠正违规操作，消除质量隐患，跟踪质量问题，验证纠正效果。

3、采用必要的检查、测量和试验手段，以验证施工质量。

4、对工程的关键工序和重点部位施工过程进行旁站监理。

5、严格执行现场有见证取样和送检制度。

6、有权建议撤换承包商不称职的人员及不合格分包单位。

7、要求施工单位推行全面质量管理，建立全面质量保证体系，建立材料取样、送检、抽查、工序检查和隐蔽验收等工作程序并严格执行。

8、对工程质量进行事前、事中及事后控制，并着重抓好事前控制，坚持以预防为主，防患于未然，把质量问题消灭在萌芽状态。

9、熟悉施工图及有关设计说明资料，了解设计要求，明确土建与设备安装相关部位及工序之间的关系。

10、主动与质监站联系，争取质监站的配合与帮助。

11、经常深入现场，检查施工质量和保证质量技术措施的落实情况，并及时做好现场验收签证工作。

12、对现场质量验收要做到规范化、程序化。每道工序完成后先由施工单位进行自检，并进行分项评定，填写工程报检单，监理工程师进行检查验收，坚持“上道工序未经检查验收合格，不得进行下道工序施工”的原则，达到层层把关，保证工程质量。

13、督促施工单位严格按照设计图纸、施工规范和工程质量验收标准进行施工，及时填写质量评定表。

五、质量控制的基本手段

1、旁站监理。即在施工过程中监理工程师对重点工序（或部位）的施工全过程在现场监督完成，如：混凝土浇灌、防水施工、打压试验、接地测试、重要构件安装等。

2、平行检查。

3、巡视检查。

4、实测：通过测量手段对施工放线放样、关键工序、构件尺寸等进行检查验收，对不符合要求的要求整改或返工。

5、试验：这是监理工程师确认各种材料、成品、半成品质量的主要依据。除用承包商的正常检验数据外，还应按照相关规范的要求进行随机抽样检验。

6、见证送检：按照质量监督站的要求抽取样品并亲自送质量检测机构，对结果进行跟踪和处理。送检的频率按照规范规定执行。

7、文字指令：以书面形式发布技术要求、整改意见。