荥阳市2018年上半年房地产市场运行情况分析

荥阳市上半年房地产市场运行情况分析

上半年，我市商品房投放减少4成，商品房销售面积同比增长逾3成，二手房交易成交面积减少近3成，房地产市场总体保持平稳健康发展态势。

一、上半年房地产市场运行基本情况

（一）房地产开发投资下降近3成。全市房地产开发投资额累计完成78.1亿元，同比下降34.1%。其中住宅投资56.8亿元，住宅投资占房地产开发投资的比重为72.7%，同比下降37.5%。

（二）商品房投放减少逾4成。新批准商品房预售面积90.07万平方米，同比减少45.77%；其中：新批准商品住房预售面积75.91万平方米，同比减少52.5%；新批准非住宅预售面积14.16万平方米，同比增长125.84%。房地产开发新开工

361.94万平方米，同比增长11.68%；竣工161.58万平方米，同比增长66.08%。

（三）商品房销售面积同比增长逾3成。商品房销售13924套，同比增长34.32%；面积151.34万平方米，同比增长37.63%；商品房销售额113.95亿元，同比增长43.73%。其中：商品住房销售12580套、同比增长47.98%，面积140.73万平方米、同比增长43.43%，商品住房销售均价7450.27元/平方米、同比上涨3.97%。非住宅销售1344套（间）、同比减少27.94%，面积10.61万平方米、同比减少10.46%，销售均价8584.29元/平方米，同比上涨13.3%。

6月份单月，商品房销售2170套，同比增长107.66%，环比减少24.55%；面积24.22万平方米，同比增长121.6%，环比减少25.86%；商品住房销售均价7605.92元/平方米，同比下降7.83%，环比上涨3.58%。

（四）域外人士购买率6成。域外人士购房8414套，占商品房销售总套数的60.43%，与2017年（58.87%）相比增加1.56个百分点。

（五）商品房库存面积减少1成。经统计，截至2018年6月底，我市已批准的商品房预售项目中尚未售出的商品房累计面积182.79万平方米，同比减少13.41%。其中：商品住房7444套、面积114.81万平方米，商业67.98万平方米。

（六）二手房成交面积减少近3成。二手房交易成交1171套，同比减少 2.58%；成交面积13.65万平方米，同比减少29.69%；成交金额5.48亿元，同比增长24.94%。

（七）房地产抵押贷款金额减少3成。房地产抵押登记（含商品房、二手房、在建工程）共办理5640宗，同比减少36.9%；抵押面积75.55万平方米，同比减少45.78%；贷款金额38.11亿元，同比减少32.55%。

（八）土地出让面积同比增长3成。房地产用地出让共54宗，面积108.72万平方米（合1630.79亩），同比增长31.88%。

（九）房地产行业税费征收增长21.01个百分点。我市房地产行业税费征收共计完成40.6亿元，同比增长21.01%。其中:房地产开发土地出让金成交金额23.41亿元；房地产行业地税收入共计完成8.36亿元，占地税总收入13.68亿元的

61.11%；房地产行业国税收入7.2亿元，占国税总收入15.79亿元的45.6%。房地产行业税收（15.56亿元），占全市税收收入（29.47亿元）的52.8%。

二、房地产市场运行情况分析

（一）上半年房地产市场运行呈现的特点

1．房地产开发投资连续3个月下降。1-2月份，我市房地产开发投资同比增长81.5%，增速比2017年末回落16.7个百分点；1-3月份同比增长32.7 %，增速比1-2月份回落48.8个百分点；1-4月份同比下降13.5%，增速首次出现同比下降；1-5月份同比下降28.6%；上半年同比下降34.1%。

2．商品房投放持续同比下降。一季度，我市商品房投放36.47万平方米，同比减少23.8%；上半年为90.07万平方米，同比减少45.77%。其中：商品住房投放75.91万平方米，位居郑州县（市、区）第6位、六县（市）第3位，同比减少52.5%，降幅比1-5月份收窄3.26个百分点。

3．商品房销售面积超过去年前7个月。受2017年5月3日起实施的商品住房限购政策影响，我市单月商品房销售面积连续10个月同比减少，3月份以来实现了单月连续同比增长；同时，1-4月份商品房销售面积降幅收窄至0.4%，1-5月份商品房销售127.13万平方米，超出去年上半年（109.96万平方米）17.17万平方米；上半年商品房销售151.34万平方米，超出去年1-7月份（128.55万平方米）22.79万平方米。其中商品住房销售140.73万平方米，位居郑州县（市、区）第2位，同比增长43.43%。

4．待售商品住房消化周期为4.77个月。截至2018年5月末，我市商品房累计可售面积180.38万平方米，其中商品住房111.91万平方米、商业68.47万平方米。若按前12个月商品住房月均消化面积24.09万平方米计算，我市待售商品住房消化周期为4.77个月，自5月份起，我市待售商品住房消化周期连续两个月低于供求平衡区间（6-12个月）。

5．商品住房销售均价总体平稳。1-3月份，我市商品住房销售均价7399.59元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨6.67%，涨幅比2017年末下降4.08个百分点；1-4月份为7447.24元/平方米，位居郑州县（市、区）第10位，同比上涨5.6%，涨幅比3月末下降1.07个百分点；1-5

月份为7419.81元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨5.22%，涨幅比4月末下降0.38个百分点；上半年为7450.27元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位，同比上涨3.97%，涨幅比5月末下降1.25个百分点。其中6月份商品住房销售均价为7605.92元/平方米，位居郑州县（市、区）第11位、六县（市）第2位，同比下降7.83%，环比上涨3.58%。

6．域外人士购买率小幅增长。今年以来，域外人士购买率稳步保持在5成以上，总体呈增长态势：1-2月份为57.71%；1-3月份为56.12%；1-4月份为57.33%；1-5月份为59.15%；上半年为60.43%，与2017年（58.87%）相比增加1.56个百分点。去年5月3日我市被列入商品住房限购区域，不符合条件的域外人士在我市限购商品住房，自去年8月份以来，域外人士购买率首次占到6成。

7．90-144平方米户型销售较好。上半年，我市商品住房共销售140.73万平方米，各类面积户型销售情况具体如下：①90平方米以下户型住房销售24.56万平方米，占商品住房销售总面积的比重（以下简称“占比”）为17.45%，比2017年末（13.9%）增加3.55个百分点，比一季度（20.33%）减少2.88个百分点；②90-144平方米户型住房销售100.66万平方米，占比为71.53%，与2017年末（73.73%）相比减少2.2个百分

点，比一季度（69.13%）增加2.4个百分点；③144平方米以上户型住房销售15.51万平方米，占比为11.02%，比2017年末（12.37%）减少1.35个百分点，比一季度（10.54%）增加0.48个百分点。

（二）房地产市场预测

2018年，国家坚持“房住不炒”定位，坚持调控目标不动摇、力度不放松。3月5日，李克强总理在全国“两会”作《政府工作报告》时指出：“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，落实地方主体责任，继续实行差别化调控，建立健全长效机制，促进房地产市场平稳健康发展。”5月19日，住房城乡建设部出台了《关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》，要求“坚持调控目标不动摇、力度不放松。毫不动摇地‘坚持房子是用来住的、不是用来炒的’定位，坚持调控政策的连续性稳定性，认真落实稳房价、控租金，降杠杆、防风险，调结构、稳预期的目标任务，支持刚性居住需求，坚决遏制投机炒房，因地制宜，精准施策，确保房地产市场平稳健康发展。”6月25日，为全面贯彻落实党中央、国务院关于房地产工作的决策部署，住建部等七部委联合发布《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为治理房地产市场乱象专项行动的通知》，决定于2018年7月初至12月

底，在包括郑州在内的30个城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，通过部门联合执法，重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。7月2日，省住建厅出台《关于进一步规范商品房销售行为的通知》，加强商品房预售许可管理；加强商品房销售现场管理；加强商品房销售行为监管，重点查处16种违法违规行为；规范房地产经纪机构服务行为，进一步规范全省商品房销售行为，维护房地产市场交易秩序，保护购房群众合法权益。表明国家、省市将持续遏制投机炒房。

受郑州市加快国家中心城市建设、地铁6号线和10号线等开工建设等利好因素影响，我市房地产市场在住房限购的形势下呈逐步回升态势，至5月底商品房累计销售面积实现限购以来首次同比增长，上半年商品房销售已超过去年前7个月销量。考虑到郑州市人民政府明确提出优先完成中牟、荥阳、新郑的撤县（市）改区；荥阳大力实施“四城联创”“百城建设提质工程”，着力提升城市综合承载力；加之限购政策在我市已实行1年有余，市场主体已适应调控常态，并积极、有序应对，预计接下来，我市商品房投放将进一步增加，商品房销售

将稳中有升，商品住房销售价格将总体平稳，全年商品房销售面积有望提前超过去年。

三、建议

（一）政府部门要持续加强市场监管。职能部门一是要进一步落实地方调控主体责任，具体落实地方政府稳房价、控租金的主体责任，促进房地产市场平稳健康发展。二是要切实提高中低价位、中小套型普通商品住房在新建商品住房供应中的比例；改进商品住房用地供应方式，建立房价地价联动机制，防止地价推涨房价。三是要按照住建部、省住建厅文件要求，开展打击侵害群众利益违法违规行为、治理房地产市场乱象专项行动，严厉打击投机炒房行为和房地产“黑中介”，治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告，进一步整顿和规范房地产市场秩序，健全房地产市场监管机制，切实维护人民群众合法权益。四是要加强舆论引导和预期管理，定期发布权威信息；加强政策解读和市场信息公开，及时澄清误读，正面引导舆论；严厉打击利用自媒体公众号等网络媒体炒作渲染房价上涨、散布虚假信息等行为，营造良好的舆论氛围，稳定市场预期。

（二）开发企业要持续稳控房价。开发企业一是要严格落实上级调控政策、“一房一价”“一套一标”等制度，合理定价，稳控房价，确保项目销售价格总体稳定。二是要加大荥阳城市品牌、开发项目宣传推介力度，并采取适当的优惠促销措施，促进商品房销售。

（三）开发企业要持续依法诚信经营。开发企业一是要精准调研市场、精心策划、精益求精做好产品，注重工匠精神和企业信誉度，进行房地产领域的供给侧改革，在生产经营、产品、信念上转型升级，要规模化服从于品质化。二是要认真落实住建部等四部委《关于维护住房公积金缴存职工购房贷款权益的通知》（建金〔2017〕246号）文件要求，积极与公积金管理机构对接、合作，为住房公积金缴存职工购房开辟通道，拓宽购房群体，促进商品房销售。三是要坚持销售与交付并重，充分考虑大气污染防治等各种因素，合理确定交房日期；严格执行国务院新修订《城市房地产开发经营管理条例》“房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用”之规定，按时按质向购房人交付房屋，并严格落实《商品住宅质量保修书》《商品住宅使用说明书》制度，持续提升开发品质。四是要积极响应行业倡议，坚持依法经营、诚信经营，及时清欠农民工工资，杜绝非法集资，及

时为购房人办理不动产权证，积极解决消费投诉，避免失信联合惩戒情形，自觉树立行业良好形象。

（四）缴存职工依法合规提取住房公积金。缴存公积金的购房人要积极响应《住房城乡建设部财政部人民银行公安部关于开展治理违规提取住房公积金工作的通知》（建金〔2018〕46号）精神，不伪造证明材料、虚构住房消费行为等手段违规提取住房公积金，杜绝提取住房公积金用于炒房投机，避免个人信用记录受到损失或惩戒。

（房地产开发管理科）