物业管理审核作业指导书
质量管理体系专业审核作业指导书 物 业 管 理
前 言
物业管理一般是指依照合同，对已竣工验收使用的各类房屋建筑和附属配套设备及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业的管理，并向住户提供多方面的综合性服务。
为保证本公司的审核员在审核时能够准确把握专业特点，使本公司的审核工作达到规定的水平，依据GB/T19001:2008标准，制订本专业的审核作业指导书。
本审核作业指导书侧重专业上的要求.
1范围
本审核作业指导书规定了按GB/T19001-2008标准，对物业管理组织认证审核的基本要求。
本指导书的适用范围是32金融中介、房地产、租赁类，对应的专业小类为3 2.08.02按单价或合同进行的房地产管理（包括物业管理）。
2引用文件
GB/T 19000-2008 质量管理体系----基础和术语
GB/T 19001-2008 质量管理体系----要求
3服务特点
3.1物业管理的作用
物业管理是一项对社会非常重要的支持性工作，其成败直接影响着都市人的经济活动及生活质素，因为目前人类的住宿、饮食、娱乐和各项经济活动都是在不同类型的楼宇中进行。
因而物业管理工作有两重责任或目的，其宏观责任为：
（1） 楼宇物业这一项社会资产的价值，尽量减低楼宇的折旧率，减轻大自然和人为因素对楼宇的损害。
（2） 使楼宇物业的功能可以尽量发挥，向社会提供适当的人类活动场所，以使社会得以发展，不受阻碍。
从微观的角度来说，物业管理工作的目的为：
（1） 加强楼宇物业的市值，保障物业投资者的利益。
（2） 向楼宇使用者提供舒适的工作及生活环境。
3.2物业管理的分类
物业管理包括委托服务型物业管理和自主经营物业管理两大类。若按接管的物业种类则分为住宅楼宇（包括多层、高层、别墅类或其混合）、公共商业楼宇以及工业大厦（厂房）三种基本类型的管理。但其过程基本相同，只是在日常物业管理中的内容及重点有所不同。
3.3 物业管理的基本环节
a.物业管理的策划阶段。
b.物业管理的前期准备阶段。
c.物业管理的启动阶段。
d.物业管理的日常运作阶段。
3.4 物业管理的日常运作阶段工作内容
a.建筑物管理，包括查勘鉴定和完好等级评定以及修缮施工管理。
b.公共设施管理：包括道路、绿化、车场车棚、娱乐场、下水道、灯光、
沟渠等的管理。
c.卫生管理：包括地面清扫、电梯清洁、地毯、玻璃清洗等。
d.治安管理：包括监视系统、报警装置、保安门、消防管理等。
e.财务管理：包括公共设施维修基金管理、物业管理服务费和特约服务以
及商业用户的经营收入的管理。
3.5常见物业管理服务特性
a.企业信誉良好，保证服务质量。
b.服务态度好。
c.服务人员统一着装、仪表整齐。
d.24小时保安服务、安全、可靠。
e.16小时保洁服务，自然环境干净整洁。
f.维修质量保证、及时、准时。
g.种类设施保养完好、运作正常。
h.收费准确、无差错。
i.泳池干净卫生、水质保证。
j.社区文化丰富、人文环境良好。
k.家政服务细致周到、及时、准时。
3.6物业管理的机构设置
物业管理公司的总体结构一般分为两级，即总部和各物业管理处，一般设立以下部门：
办公室：负责行政管理，人员培训，文件资料管理等。
财务部：负责财务、计划、经济核算、各类收费等。
工程部：是技术管理部门、负责房屋设备及公共设施的维修保养。
管理部：是业务主管部门，指导各物业管理处的管理工作。根据需要也可以下设保安部、清洁环卫部、绿化部等。
经营服务部：负责策划和从事各种经营项，为业主提供全方位的生活、办公服务。
3.7物业管理发展方向
a.在居住安全方面采取较先进的监控技术，实现住宅小区不再安装防盗网，
大大改变小区的面貌和观感。
b.改革“谁开发，谁管理”的模式，引入竞争机制，实行招标委托。
c.园林绿化上档次，上水平。
d.开展多种多样的有偿服务，满足各种业主的工作生活需求。
e.开展丰富多彩的社区活动，增加业主之间的交流，增强凝聚力。
f.物业管理公司素质在提高，大力推行ISO9000质量体系认证。
3.8物业管理的基本特征
a.社会化：在委托授权范围内集中实施社会化管理，克服各自为政，多头
管理，互相扯皮的旧体制弊端，提高社会效益、环境效益和经济效益。
b.专业化：专业化的管理公司，专业化的人员，专门的管理工具设备。
3.9主要顾客群
直接顾客和最终顾客都是业主，一般包括两种：一是指某个组织（公司、政府机关等），一是指居住的住户。
4．服务流程和关键质量活动
图1：物业服务流程图
图2：维修工作流程图
图3：清洁工作流程图
图4：绿化工作流程图
图5：保安工作流程图
图6：写字楼管理工作流程图
图7：小区服务组工作流程图 图1：物业服务流程图
图2：维修工作流程图
图5: 保安工作流程
图6:写字楼管理工作流程图
图7：小区服务组工作流程示意图
1 质量体系的
策划 5.4.2 最高管理者是否对质量管理体系进
行了完整的策划，以满足质量目标和质量
管理体系的要求（策划活动贯穿于物业管
理的全过程）物业管理的主要过程有：
1）物业的验收标准及入住条件
2）物业管理需求的确定和评审
3）物业的日常管理项目
a) 设备、设施管理
●水、电、气、热设备管理
●空调、电梯
●建筑物维护，公用设施管理
b) 环境管理
●清洁卫生管理
●绿化管理
c) 安全管理
d) 住户服务
●住户二次装修管理
●小区文化、娱乐设施管理
e) 服务分包管理
4) 文件和记录管理
●人力资源管理
5) 物业管理的评价和改进
a) 内部评价
●日常工作的检查和总结
●内部审核
●管理评审
b) 外部评价
●客户意见收集
●管委会的沟通
c) 纠正和改进
●不合格项处理
●客户投诉处理
d) 纠正措施
●确定为实现质量目标所需要的管理
过程及过程的输入、输出及活动。
●确定所需的资源配置。包括人员培训
计划
●定期对目标的实现情况进行评审。
●策划的结果应形成文件。
2 质量体系过
程的识别 4.1 1.物业管理组织无论规模大小，所管物业
的档次高低和属于哪种管理类型，其管理
和服务的内容基本相同，只是在管理的方
式方法上各有所区别或侧重。
2.审核物业管理组织贯彻GB/T19001—
2000标准实施质量管理体系时，应紧紧围
绕物业管理的行业特点，首先检查该组织
是否按标准的要求建立了质量管理体系，
形成文件并加以实施和保持。
●是否对质量管理体系所需要地过程
进行了识别，包括专业管理或服务的
过程（可用框图表示）
●过程之间的顺序和相互作用（能够反
映出输入，输出及接口关系）
●是否制定了控制过程有效运行的文
件。
注：上述内容不要求在手册中集中描述，
过程文件是否充分，应在现场审核中进一
步证实。
3 对标准的删
减 1.2 根据物业管理行业的特点和要求，一
般情况下不应删减标准中的条款
4 外包过程的
识别 4.1 可能的外包过程包括绿化、保安、清
洁、装饰装修、家政服务等。
●对外包过程是否进行了识别、控制，
并在文件中进行了说明。
●对外包按7。4的要求进行控制
5 文件的编制
和要求 4.2.1 物业管理组织的质量管理体系文件
的显著特点是规章制度，实施记录的种类
比较多，并且根据国家政策的变化，不断
的调整，审核中应该加深对国家政策的了
解和掌握。
质量管理体系的文件应包括：
●形成文件的质量方针和质量目标：
——质量方针的内容是否能反映出行业
特征和持续改进的内涵。
——质量目标是否具体可测量，是否具有
可实现性和先进性。（审核部门时还要检
附录A中第3、
4、23、24、30、
32条
查质量目标的分解落实）。 ● 质量手册
标准要求制定的程序控制文件（6个）
物业管理组织可根据自身管理的需要控
制程序文件的数量，不低于标准的要求。
● 为确保过程的实施、运行和控制所需
的文件，包括各种管理制度、办法、
工作标准、技术标准（法律法规，服
务规范、作业指导书、技术验收标
准）。
● 标准要求的质量记录（标准提示应形
成记录的有19处，物业管理组织的
运行记录种类比较多，审核中应加以
区分，哪些是标准要求的证实情况记
录，哪些属于经营管理记录）
4.2.2 质量手册
● 质量管理体系的范围（包括机构设
置，物业管理和服务的范围、依据、
法规等等）。
● 有无删减，其删减的合理性应予以说
明。
● 引用或包括的程序文件。
国家的行业要求可以引用。如《全国
优秀住宅小区管理标准》
对质量管理体系包含的过程、顺序和
相互作用进行的描述。
4.2.3 文件控制
● 文件控制程序是否符合标准控制的
要求。
● 物业管理组织制定一些管理制度，收
费办法，会在国家相关政策做出调整
时发生变化，因此在外来文件控制和
文件更改方面应是审核的关注点。
5 文件的编制
和要求 4.2.4
质量记录的控制
● 是否制定了质量记录的控制程序。
● 程序文件是否符合标准的要求
● 物业管理组织的运行记录种类较多，
与质量管理体系实施相关的记录应
有清单。
5.1 ● 物业管理组织的经营者，突出如何满足住户和业主的要求和遵守法律的重要性，审核时应多方面获取证据，
● 通过手册整体内容和实施记录来判
断，手册中有此方面的内容即算满足
要求。
5.2
● 物业公司的产品是服务，物业公司的
最高管理者以什么方式、什么渠道了
解业主，住户的需求以增强用户满意
为目标，
● 在提供合适、安全、清洁的居住环境
的前提下，物业管理公司在追求物业
的增值方面有何措施。，
本条内容要求手册中有描述，具备实
施内容可通过7.2.1和8.2.1的现场审核
加以判断，但应关注最高管理者获取信息
的渠道，是否制定了有关的文件。 5.3 ● 物业公司的质量方针除了符合标准
的要求外，是否体现了物业服务的特
点；
● 与外部评价活动的要求是否保持一
致，如优秀住宅小区管理标准或优秀
大厦标准等 6 质量方针和
质量目标 5.4 ● 物业公司的质量目标是在为业主和
住户提供各项管理和服务中达到或
争取达到的满足要求的专项指标，包
括小区或楼宇的保安、卫生、绿化、
清洁、设备、设施的维护保养、水、
电、汽、热的供应、社区文化，便民
措施等，还有考核工作质量的客户投
诉率指标，住户设备维修及时率指标
和收费服务项目的费用收缴率指标
等等。
● 审核时除检查指标是否具有可测量
性以外，还应检查指标是否得到分解
和落实，在支持性程序文件中是否落
实到具体部门和责任人。
附录A 中第24、30条
7 资源的配置
和人力资源
的管理 6.1
6.2
●重点检查实际的资源配置是否满足
标准的要求，包括：人员、信息、供
方、基础设施、工作环境等
●是否确定了从事影响质量工作的人
员及应具备的能力（能力的判断应从
教育、培训、技能和经历等方面考
虑）。是否编制了特殊岗位人员，如
物业公司经理、部门经理、管理员、
电气焊工、锅炉工、电梯工、驾驶员
等人员的能力管理规定。以上人员必
须按国家的有关要求持证上岗。
●识别能力需求，针对不同岗位实施培
训。
●评价培训措施的有效性。
●确保员工在能力、意识方面认识其重
要性。
●保存培训的记录。
附录A中第35
条
8 物业服务的
策划 7.1 识别服务过程后，按照图一物业服务
流程图予以确认，并确定每项服务的工作
流程和所需配备的资源及服务标准
●根据合同要求确认服务项目
●根据每项服务工作流程，确认部门、
岗位的职责以及人员的要求
●配备必要的资源，包括人力资源和基
础设施。
●制订服务规范、服务提供规范和服务
质量控制规范
附录A中第3、
18、32、35条
9 顾客要求的
评审 7.2 识别顾客的需求，包括明示的、隐含
的及法律、法规的要求
1.与产品有关的要求的确定。
a)在合同期限内，明确管委会与物业公司
的责、权、利关系。
b)与住户签订《管理协议书》并按管理承
诺履行管理职责和义务。
c)服务项目的收费标准必须符合国家政
策的规定。
2.与产品有关的要求的评审。
a)新的物业项目在合同中标，签约前是否
经过评审，内容是否符合标准的要求。
b)对业主、住户提出的服务要求，在满足
能力方面进行评审。
c)对住户设施提供维修服务前的评审。
附录A中第1，
2，26，31
9 顾客要求的
评审 d)评审的结果及措施的记录应保留。
e)评审的要求，方法按标准的要求处理。
f)评审的方式，根据内容的不同采用不同
的方式。
3.顾客沟通
a)管理、服务的内容，标准和责任应在
管委会或住户代表中得到确认。
b) 根据国家政策和业主对物业管理的要求，不断收集反馈的信息，并实施改进。
c) 对住户的投诉或应急事故应有完整的解决方案。
4.物业的合同包括：
a)《投标书》
b）与业主签订的《管理协议书》
c）与住户签订的《业主公约》
d）与租户签订的《房屋租赁合同》等
●对顾客要求是否明确，并加以识别；
●拟定投标方案前，是否提供了足够的
信息。
●物业管理合同的内容是否包括（物业
管理区域的范围和管理项目、物业管
理服务事项、物业管理服务的要求和
标准、物业管理服务的费用、物业管
理服务的期限、违约责任、合同终止
和解除的约定）等
●房屋租赁合同的内容是否包括（国家
法律、政策法规的规定、租赁房屋的
地址、建筑结构、层次部位、间数、
面积、用途、租赁期限、双方的权利
及义务）等
10 服务准备—
验收、接管和
入住过程 7.5 物业公司对住宅小区或单体物业项
目（写字楼、公寓）竣工交付应制订出验
收、接管的标准及入住条件，并符合国家
有关法律、法规的规定。
●验收的内容及有关资料，包括工程竣
工图纸、基础设施的完好、设备的使
用说明书等。
●未尽事宜的处理协议及有关记录。
●入住过程的管理控制要求，如车辆进
出、垃圾处理、电梯使用等
附录A中第12、
15、16、25、26、
27、28、29、33
条
10 服务准备—
验收、接管和
入住过程 ●二次装饰、装修的管理控制要求，包
括业主自装修和委托物业公司的装
修。
11 物业服务的
设计和开发 7.3 物业公司在社会化、专业化管理的方
案设计（物业管理方案的编制），对其辖
区内的绿地、停车场、文化娱乐场所和设
施的设计，对增加新的服务项目的设计
等，均应符合标准的要求
●管理项目的确定及各项制度的编制
●服务项目的确认及规范要求
●项目的进度安排，各项目负责人员的
职责和权限、专业人员的能力要求
●资源的配备、资金投入的预算
●有关评审、验证、确认的记录
5.5.1
5.4.1
7.5
8.2.4
8.3
8.5
物业服务提供过程包括采购、基础设
施管理、收费、绿化、保洁、保安、消防、
防疫、能源供应等等。对这些过程的审核
要遵循过程方法和PDCA方法，达到持续
改进的目的。
审核方法是从管理职责为切入点，检
查部门的质量目标是否形成文件以及测
量结果；为落实职责配备了哪些资源以及
资源的管理；了解顾客的需求，按照顾客
的需求作好服务工作；对服务工作的质量
进行考核和测量；对发生的不合格采取纠
正措施，以达到顾客的满意。
下面针对每个过程中的服务工作规
定其审核要点及取证方法
12 物业服务提
供过程
7.4 物业采购应分为三类采购：
1）设施采购
2）物资采购
3）外包过程
合格供应商应满足：
1）具备持续稳定合格产品供货渠道；
2）具有良好的供应物资业绩；
3）具有质量保证能力的证明（必要时）；
4）合格合理；
5）服务良好。附录A中第3、4、5、6、7、8、9、10、11、17、20、21、22、26、34、35条
12 物业服务提
供过程 7.4 ●组织的供方是供货商，应根据满足本
公司合同要求的能力评价和选择供
方。
●供方评价一般可采取：
a）现场考察；
b）以往业绩的认可（产品实物质量、价
格、履约率等）；
c）样品鉴定；
d）其它组织的推荐或证明。
●组织应明确对供方实行控制的方式
和程度。对提供不同物料的供方的控
制方式和程度可以有所不同。对于零
星采购物品应加强现场检验（或验
证）以保证买的东西是需要的合格物
品。若选择某个商场作为合格供应商
则应明确其究竟可以提供哪些品牌
及规格的物品，而不应笼统地说”五
金类、水电类
●组织应建立合格供方的清单，作为采
购物品服务的依据，并根据对分承包
方控制的结果实施合格的动态管理。
●组织应建立并保存合格供方的质量
记录。组织应编制采购文件，规定采
购物品的类别、规格、等级等必要时
可包括技术质量要求和验收方法，相
关的采购文件应经授权人员审批。
●物业采购的验证通常有如下方式
a) 由部门质量检查员进行进货检验；
b) 由业主或住户在本公司现场实施验
证；
c) 由本公司在供方现场实施验证（设施验
证可采用此方法）
d) 由业主或住户在供方现场实施验证
顾客的验证既不能免除物业管理公司提
供可接收产品或适当的责任，也不能排除
其后顾客的拒收。
12 物业服务提
供过程 6.3
7.5.1
7.5.2
1．基础设施管理
1）实现物业服务符合性活动所需的基础
设施包括：
a) 道路、绿地、地下管网，运行设施，工
作场所等；
b) 过程设备包括：计算机软、硬件、维
修器具设备；
c) 支持性服务（网络、通讯、运输、工程
材料等）
d) 支持性设备和工具（如维修设备工具）
e) 消防设施。
2）对于各类服务设施的管理根据《全国
优秀管理住宅小区标准》应做到：
a) 各类设施图纸、档案资料齐全，管理良
好；
b) 设施运行正常，有保养，检修制度；
c) 运行人员持证上岗，严格按照操作规程
执行；
d) 电梯按规定时间运行；
e) 居民生活用水、高压水泵、水池、水箱
有严格的管理措施。二次供水卫生许可
证、水质化验单、操作人员健康合格证齐
全；
f) 消防系统设备完好，可随时用。
●物业基础设施的配置是否能满足要
求；
●设施的管理制度是否符合规定要求
●特殊岗位人员有无上岗资格，如电梯
工、锅炉工、维修电工、清洁车辆驾
驶员；
●是否建立设备检查制度、设备盍是滞
正常？有无记录？
●设施、设备是否年检、是否处于合格
状态，有无标志？
●有无故障排除及维修保养计划及记
录？
●一次供水、二次供水有无水质化验？
是否达标？
12 物业服务提
供过程 2. 收费管理审核要点
●是否制订收费管理制度
●收费标准是否符合国家有关规定
●收费的记录
●顾客对收费意见的收集和处理
3. 绿化服务审核要点
●是否外包、外包控制的方法及控制的
实施
●组织承担绿化服务
——选择绿化所用草皮、树木；
——浇灌修剪花草、树木；
——打药、杀虫、施肥、植被保护；——有无记录。
4. 清洁服务审核要点
●是否制订清洁服务的管理制度
●清洁人员是否经过培训、是否持证上
岗，检查培训记录。
●清洁、清运的计划、实施；
●清洁、清运的检查；
●有无巡检制度。
5. 保安服务审核要点
●门卫、巡逻、处理突发事件；
●警卫、警用器材的管理与使用；
●小区出入登记制度；
●值班制度的执行情况（尤其是夜间值
班）；
●停车场所管理。
6. 消防服务审核要点
●消防人员是否经过培训、持证上岗；
●消防设备、器材是否齐全、完好；
●消防记录与排除处理记录；
●安全通道、消防梯是否通畅；
●有无中控室及技术设备监控情况；
●报警的处理及记录；
●有无定期检查制度及消防制度。
7. 防疫服务审核要点
●是否制订防疫服务的管理制度；
●对庞物进行登记，张贴对庞物的管理
要求；
●作好水的消毒和检验，保证供水质量
物业工程部作业指导书 体系文件
工程质量目标 客户对工程有效投诉少于5次/年员工上岗合格率100% 报修及时率95%以上 设备完好率95%以上
目录1 组织框架 2岗位职责 2.1总工程师职责 2.2暖通工程师职责 2.3弱电工程师职责 2.4强电工程师职责 2.5给排水工程师职责 2.6综合维修工岗位职责 2.7配电运行工岗位职责 2.8维修电工岗位职责 2.9空调运行工岗位职责 2.10弱电工岗位职责 2.11水工岗位职责 2.12中水站运行工岗位职责 3工程各岗任职资格 3.1总工程师任职资格 3.2各专业工程师任职资格 3.3各专业工程员工任职资格 4电梯的相关规定 4.1电梯使用安全规定 4.2电梯紧急故障处理规程 5配电系统的相关规定
5.1配电室交接班制度 5.2配电室设备巡视检查制度 5.3倒闸安全操作制度 5.4电工安全操作规程 5.5电气设备安全巡检制度 5.6电气设备维修管理制度 5.7高压变电室安全操作规程 5.8 高压变电室岗位责任制度 5.9高压变电室运行管理规定 5.10临时用电管理规定 5.11配电室门禁制度 5.12配电工作监护制度 5.13停电限电管理制度 5.14直流屏蓄电池维修保养制度 5.15工作票、操作票管理制度 6暖通系统相关规定 6.1空调机组设备巡视检查制度 6.2空调、新风机组安全管理制度 6.3燃气减压站巡视检查制度 6.4直燃机房管理制度 6.5直燃机房交接班制度 6.6直燃机房门禁制度 7给排水系统相关规定
7.1泵房管理制度 7.2消防水设备管理制度 7.3大厦用水、节水制度 8机房管理制度 8.1机房管理制度 8.2机房卫生管理制度 8.3机房安全防火制度 9设备保养制度 9.1工程大中修管理制度 9.2设备保养规程 9.3设备设施保养细则 9.4设备维护保养管理制度 9.5设备维修管理制度 10工具管理规定 10.1安全管理规定 10.2配电室安全用具的保管及使用规定 10.3电动工具安全操作规程 10.4手持电动工具的使用规定 10.5工具管理规定 11二次装修管理 11.1 二次装修管理规定 11.2 二次装修管理协议书 11.3 装修承诺书
最新xx大厦物业管理有限公司作业指导书
天马行空官方博客：https://www.360docs.net/doc/f21803537.html,/tmxk_docin；QQ:1318241189；QQ群：175569632 时代大厦物业管理有限公司作业指导书
1 目的 规定本公司文件资料的编写、批准、发布、更改、保存和作废等活动以及适用外来文件的控制要求，确保公司各项工作正常开展和保存必要的证据。 2适用范围 适用于本公司内部文件的编写、收发、控制及资料保管和外来文件的管理。 3职责 3.1 各职能部门负责工作文件的编写、收集和存档。 3.2 综合管理部负责业主档案的管理与控制。 3.3 办公室负责文件发放、存档、资料保管以及文件的处理。 3.4 办公室主任主管文件、资料管理工作的控制。 4相关文件 《文件控制程序》 Q/PH—QP—4.2.3 《质量记录控制程序》 Q/PH—QP—4.2.4 5工作程序和管理办法 5.1 文件的产生 5.1.1 各相关部门根据工作需求编写文件。 5.1.2总经理助理对文件进行审核。
5.1.3总经理审批通过的文件由办公室打印和发放，作为非受控文件生效。 5.1.4办公室对生效的文件印制，必须使用[印制文件登记表]（QR—WD01—02—01）。 5.2文件、资料的类别 5.2.1 受控文件 a) 内业资料； b）图纸资料； c) 按照质量体系的控制要求进行管理的文件； d)在质量体系中引用的法律、法规和外来文件； e)与服务过程有关的合同协议； f)业主档案（如：公共合约、用户登记表等，属于业主财产，由综合管理部管理与 控制，具体执行[顾客财产控制程序]Q/PH—QP—7.5.4）。 管理与控制具体执行[文件控制程序]（ Q/PH—QP—4.2.3）。 5.2.2非受控文件 与公司经营和服务工作范围相关的文件作为非受控文件管理，办公室应对其进行分类和编码，以便于归档，根据目前公司现有的非受控文件，可分为： a)内行文、外行文: 1
作业指导书的管理规定
作业指导书的管理规定 1 目的 采用PDCA/过程方法/基于风险的思维，规范作业指导书的管理，规定了作业指导书编制内容、有关部门人员管理职责及其要求。 2 适用范围 适用于工艺系统涵盖的生产过程（进货检验、组焊、精加工、装配过程等）。 3 定义 作业指导书：用于指导现场作业人员正确、安全、规范操作的工艺文件。 4 职责 4.1 编制部门（工程技术部、筛选车间、组焊车间） 4.1.1 负责本部门主管过程“作业指导书”的编制、审核，对作业指导书的适用性负责； 4.1.2 筛选车间/组焊车间负责组织、实施进货检验/组焊岗位培训，使员工能较快掌握和达到操作要求。 4.1.3 工程技术部负责进行精加工/装配岗位培训，使员工能较快掌握和达到操作要求。 4.2 品质管理部 负责对各部门所编制作业指导书工序管理及控制要求的符合性进行会签。 4.3 工程技术部部长 负责对各部门所编制作业指导书的批准。 4.4 各使用部门 4.4.1 负责组织对批准后的作业指导书进行宣贯，并按作业指导书要求执行。 4.4.2 作业指导书在操作岗位悬挂，维护其清洁。 5 工作程序 Q/1QAG112-11-2017 6 控制要求 6.1 作业指导书编制总则 6.1.1 要求作业指导书图文并茂、重点突出、可视化强，员工易学易懂；
6.1.2 作业要领一目了然，以期达到实操性强、易懂、工艺要求明确的目的。 6.1.3 编制作业指导书，执行Q/1QAG102《文件控制》。 6.2 作业指导书编制内容要点 6.2.1 组焊车间/精加分厂/装配分厂 6.4 作业指导书的更改 6.4.1 作业指导书的更改控制 附录1 精加工序作业指导书模板 附录2 装配工序作业指导书模板 附录3 筛选车间入检作业指导书模板 （G01）附录4 组焊工序作业指导书模板 7 相关文件 Q/1QAG102 文件控制 Q/1QAG112 生产过程控制 Q/1QAG102-03 工艺文件的有效管理规定 8 记录 附表1 112-11-J01 作业指导书更改单 9 附则 9.1 本办法由工程技术部提出。 9.2 本办法需宣贯到公司品质管理部、工程技术部、精加分厂、装配分厂、组焊车间、筛选车间等部门的相关人员。 9.3 本办法由工程技术部管理，并负责解释。 9.4 本办法自2017年8月1日起实施。
岗位职责和权限管理制度
1 目的 对各部门岗位的职责和权限进行明确规定，确保人人有事做、事事有人做，有章可依、有责可究。 2 范围 适用于组织结构图中各部门 3 职责和权限 3.1经理 3.1.1主持公司全面工作,制定颁布质量、食品安全、环境方针，批准质量、食品安全、环境目标指示和管理方案。 3.1.2作为企业产品质量、食品安全、环保第一责任人，确保对质量、食品安全、环境管理体系进行策划，对企业的产品质量、食品安全和环境负第一责任。 3.1.3落实组织结构，确保组织内的职责和权限得到确定和沟通；落实各级质量、环保、食品安全责任制，充实管理人员。 3.1.4保证为公司管理体系持续有效运行配备所需的资源和资金。 3.1.5贯彻国家方针、政策、法律、法规，主持公司重要的质量、食品安全、环保、安全生产等工作会议。 3.1.6指导、协调、监督和检查各部门的工作，对各部门工作中出现的问题进行纠正 3.1.7组织制订、修订公司各部门的质量、食品安全、环境、安全生产规章制度，并认真组织实施 3.1.8批准合格的供应商。 3.1.9一切对股东负责。
3.2财务部 3.2.1建立公司的会计、财务制度并实施。 3.2.1做好成本计算和核算，负责日常会计出纳工作,按时发放工作奖金,及时向经理汇报各类财务报表,反映公司资产状况、盈亏情况和资金流动状况，为公司各项决策提供及时准确的财务依据； 3.2.2严格执行财务制度，帐目清楚，单据齐全，杜绝出现坏帐、混帐，有特殊情况及时向经理报告。 3.2.3接受经理查询、监督，不得随意泄露财务机密。 3.2.4妥善处理各种突发性财务事件，协助经理协调公司内外各种财务关系，保障公司质量、食品安全和环境管理所需资金。 3.2.5对股东负责。 3.3销售部 3.3.1协助经理开展市场调研工作，收集、分析市场信息，研究市场对策，做好产品的市场定位和开拓工作。 3.3.2了解客户需求，建立客户档案并保存。 3.3.3负责产品交付并组织实施售后服务，将售后服务的信息反馈给有关部门 3.3.4对有业务关系的客户进行宣传公司的质量、食品安全、环境方针和管理情况。 3.3.3以最好的服务态度对待顾客，认真询问顾客要求，及时反馈顾客意见，尽量满足顾客合理要求，广交客户，创新营业额，提高公司盈利水平。 3.3.4做好公司机动车辆的年检和驾驶员的年审，做好车辆保养、清
物业工程部作业指导书汇编
物业工程作业指导书
一、工程部各岗位职责 1目的 为了确保园区建筑完好、各类机电设备安全正常运作，以达到“安全、清洁、优美、舒适、方便”的工作标准，更好地开展工作，明确岗位职责，落实责任到人，特制定本职责。2适用范围 本职责适用于XX工程部各岗位的工作。 3职责 3.1工程部经理职责 3.1.1直接对项目经理负责，汇报部门各项工作。 3.1.2检查总结当月工作，组织制定各项工作计划，安排并实施。 3.1.3制定设备设施维修维护改造计划和工程部全年费用计划。 3.1.4监督设备档案、库房物资的控制使用。 3.1.5主持每周工程部例会，安排本部门本周各项事务。 3.1.6配合其他部门落实大厦或园区文化活动及各项便民服务措施。 3.1.7制定并落实节能降耗措施。 3.1.8督导本部门主管的各项工作并进行绩效考评。 3.1.9参加项目突发事件应急预案的制定工作，并按照应急预案及时处理紧急情况及突发事件。 3.1.10检查投诉记录及处理情况，并及时处理重大投诉。 3.1.11负责组织员工的专业技能培训。 3.1.12检查员工着装及服务规范、礼节礼貌。 3.1.13协调合作单位工作关系，配合政府相关部门工作。 3.1.14完成上级领导指派的其它工作。 3.2工程部主管职责 3.2.1协助工程部经理工作，负责配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作的计划制定及组织、实施，在维修请示及预防性维修计划的实施下确保各项目的电气设备、机电系统始终处于最高的安全运行水平状态。
3.2.2确保任何时候都遵守指定的工程服务标准。 3.2.3协助所管辖的班组解决管理和技术上的疑难问题。 3.2.4每月对所管辖范围内的重点设备、设施的运行/技术状况进行检查，并将检查结果及改进方案上报上级。 3.2.5每月对所管辖工作范围内的材料消耗、能源消耗与配件领购的审批，并汇总上报。 3.2.6负责向部门提供年度、季度、每周的维修计划，并向上级落实及上报工作情况。 3.2.7定期对所属专业的员工进行培训。 3.2.8对所管辖的人员严格管理、并进行月度、年度考评，奖罚分明。 3.2.9对部门经理负责，及时将工作情况向部门经理汇报。 3.2.10负责编制园区配电供电系统、电梯设备、弱电系统、空调系统、锅炉设备、给排水系统、机械设备、排风排烟、装饰工程的安全运行维修、保养工作计划及费用预算，协助部门经理控制能耗及费用。 3.2.11监督新设备的安装、调试及验收工作。 3.2.12随时检查各所辖岗位员工的仪表、制服标准情况。 3.2.13时常保持机房/工作间/设备的清洁、整齐。 3.2.14负责编排其所属岗位员工工作值班表。 3.3工程部兼职行政管理员职责 3.3.1做好各种发文的登记，保管和上传下达工作，负责催办各工种系统，按时完成当月工作计划和临时性的工作任务。 3.3.2负责按时收集各种统计报表、报修单、考勤、工时、材料及天然气、水、电等的用量汇总统计工作。 3.3.3负责工程部年度计划和月工作计划编制工作和经济合同的起草工作。 3.3.4根据经理意图负责对内、外部职能管理部门，施工部门、合同单位的协调工作。 3.3.5协助经理组织本部门各类会议，并做好会议记录。 3.3.6负责辖区固定资产设备的统计、分类、编号、作帐。 3.3.7负责建立设备资产卡片、综合台帐、分类台帐。按照有关设备资产管理的规定，办理各种手续。 3.3.8每年进行清查，做到帐、卡、物一致。 3.3.9负责对辖区设备设施资料、图纸、档案进行正确立卷、分类、归档工作。 3.3.10负责保管的所有技术资料档案要确保其完整性、准确性，要分类存放、码放整齐、对
物业管理公司作业指导书
YT-ZG-QW-01作业指导书 文件编号：YT/WY 版本号： 受控状态： 拟制部门/人：批准人： 审核人： 会签审批表 部门姓名/日期部门姓名/日期 物管部质管部 客户服务部办公室 财务部 200×年月日公布 200×年月日实施
云南铜业地产物业治理有限公司 ZG-QW-03 1/3 质量检查作业指导书 为建立健全公司检查机制,督促各治理处做好服务工作、规范治理，特制定本作业指导书。 日常质量检查由各治理处质检员负责，公司检查由质管部负责。 一、公司检查 1、质管部质检员每周对各治理处进行一次服务质量检查，填写“服务质量检查登记表”。 2、对不合格项依照情节轻重予以口头批判、教育或下达“整改通知书”、“职员过失通知书”、“不合格报告”等等。 3、质检员对处理不了的问题，应及时上报部门经理。 4、对不合格项每月进行一次统计汇报，对处理的问题及时进行复查，跟踪执行。 二、对质检员的要求： 1、仪容仪表：
（1）检查时必须穿工作服，并保持洁净整洁。 （2）配戴工作牌，并统一佩戴在左胸前。 （3）头发梳理洁净，面部洁净清爽。 （4）指甲修剪整齐，不得留长指甲，不得涂有色指甲油。 （5）口气清新，无异味。 （6）对人谦虚礼貌，使用一般话。 2、劳动纪律、工作态度： （1）以身作则，自觉遵守劳动纪律，不迟到、早退、旷工，有病、有事先请假。 （2）上班时刻不得吃零食，办私事。 （3）严禁检查时刻串岗闲聊，非工作需要或急事，上班时不得打私人电话。 （4）熟悉掌握公司的各项检查标准和规章制度。 （5）对被检查人态度诚恳，不骄不躁；坚持原则，对检查的部门和人员，须持有公正、严谨的态度，不得包庇任何人。 （6）如质检员、治理员在工作检查中有包庇纵容等失职行为，一经查出，从严处理。 三、检查范围和标准 1、检查范围和区域：
作业指导书管理制度教程文件
文件编号：《作业指导书》管理制度 编制：日期： 审核：日期： 批准：日期： 济南华鲁实业有限责任公司
1. 目的及范围 本制度分别对《作业指导书》的编制、审批、执行及反馈等方面的工作做出规定，明确了《作业指导书》的内容：作业预备条件、主要施工方法和关键技术、安全措施、环保措施、作业过程的质量检查重点等。 本制度适用于公司承建工程的全部作业活动，包括主体工程、临建工程及其它辅助工程施工等。 2. 相关文件 《技术管理手册》 《工程质量管理制度》 《施工组织设计管理制度》 《施工图纸会审管理制度》 《施工技术交底制度》 《文件包管理制度》 《作业指导文件编码原则》 3. 管理职责 3.1. 在公司总工的领导下，公司工程技术管理部负责作业指导书管理的指导、 监督、考核工作。 3.2. 《作业指导书》编、审、批流转过程原则上在项目部实施，由项目部单项 工程师（或单项技术负责人）、专业工程师、总工进行编制、审核、批准工作。 3.3. 项目总工程师负责《作业指导书管理制度》在本项目部的控制实施；项目 部专业工程师负责《作业指导书》实施过程的监督和控制；单项工程师（或单项技术负责人）负责《作业指导书》的执行，并按要求对施工作业人员进行技术交底和过程监控。 3.4. 《作业指导书》中某些工序卡涉及特殊施工工艺或新技术、新工艺的内容， 编写执行后，由项目工程部专工报公司工程技术管理部专工，工程技术部专工负责审核，定期对公司工序卡库进行修改与更新，实现公司技术信息
共享。 3.5. 信息中心负责相关信息传递媒体的建立和维护；建立工序卡库并提供信息 界面；对已完工程《作业指导书》整理归档，建立模块。 4. 管理流程 4.1. 《作业指导书》目录建立 4.1.1.对具体的承建工程，各专业根据施工范围，将包含的单位工程列表、规 划主要《作业指导书》目录纳入施工组织专业设计中。(见《施工组织设 计管理制度》)。 4.1.2.按专业设计中规定的单位工程，单项工程师编制单位工程施工顺序方案 （见《文件包管理制度》），确立单位工程对应的所有《作业指导书》目 录，交项目部专业工程师审核后，由项目部总工批准。批准后的《作业 指导书》目录由项目工程部报公司工程技术管理部。 4.1.2.1. 《作业指导书》的编制对象，原则上是该单位工程中所含工序关联性 强的项目，也可以按分部或分项工程项目设立。 4.1.2.2. 同一项目的调试与安装工作必须分开编制《作业指导书》。 4.1.3. 按《作业指导书》编制目录，专业施工处根据施工计划，确定各《作业 指导书》的编制人员，报公司工程技术管理部专工（或施工处主任）、项 目工程部专工审批，对编制人员资格进行确认。编制人员必须具备一定 的技术经验或施工经验。 4.2. 《作业指导书》的编制、审核、批准： 4.2.1. 《作业指导书》由已批准确定的人员进行编制，项目工程部专业工程师、 安全工程师审核，项目部总工批准。 4.2.2.分系统调试《作业指导书》由项目工程部相应的机务专工编制，其他专 业专工配合提供对应资料。编制完成后，由项目工程部主任或分部试运 指挥审核，再交项目总工批准。 4.2.3.项目部认为有必要经总部副总或工程技术部专工复核的项目《作业指导 书》，由项目工程部专工报总部相关人员，总部相关人员提出指导意见，
作业指导书管理规定
目录 1目的和范围 2引用标准 3定义 4职责 5规定 6说明 7附表 8作业指导书审批流程
1目的和范围 为了规范施工作业指导书的编、审及控制步骤和方法，使作业指导书能真正起到指导施工作用，制定本规定。 本规定适用于公司所承担工程的施工作业指导书的编审管理活动。 项目施工中如甲方（业主和监理方）有特别要求统一归档格式的，应根据甲方要求格式编写。 2引用标准 下列标准、制度、规定等文件所包含的条文，通过在本规定中引用而构成为本规定的条文。在本规定出版时，所示版本均为有效。所有标准、制度、规定等都会被修订，使用本规定的各方应探讨使用下列标准、制度、规定最新版本的可能性。 国家电网公司《电力建设工程施工技术管理导则》 FJDJZD-002《文件管理制度》 FJDJZD-010《工程项目施工质量管理制度》 建质〔2009〕87号《危险性较大的分部分项工程安全管理办法》 3定义 本规定中采用下列定义。 重大工程项目 重大工程项目指工程安装中大型起重机械（最大起重量30t及以上）的拆装及负荷试验；施工临时用电组织设计、锅炉整体水压、汽轮机扣盖，厂用电受电；高塔组立（100m高度以上）、大跨越（档距1000m及以上）、跨越带电高压线路、跨越铁路、跨越高速公路和依据《建设工程安全生产管理条例》第二十六条所指的七项分部分项工程，并应当在施工前单独编制安全专项施工方案的危险性较大的分部分项工程等，其作业指导书/组织设计为重大作业指导书。 重要工程项目 重要工程项目指国家电网公司发布的《国家电网公司基建安全管理规定》（国家电网基建［2010］1020号）附录D中除上述重大工程项目以外的全部项目和变电工程受电，其作业指导书/组织设计为重要作业指导书。 一般工程项目 一般工程项目指除上述重大、重要工程项目以外的全部项目，其作业指导书为一般作业指导书。 4职责
物业管理作业指导书
第一章客服中心部门说明 一、客服中心部门职能简述 客服中心——作为物业的枢纽部门，承担着物业公司直接对客服务的主要工作，是体现公司服务档次，展示公司形象和企业文化，树立公司管理品牌的窗口，是实现优质服务的关键性职能部门。 客服中心的主要工作包括： ☆负责业主验楼、收楼，及跟进解决工程遗留问题等各项工作； ☆负责物业管辖区域内的公共设施、公共标识巡查，并确保其正常使用； ☆做好物业管辖区域内的保洁服务工作； ☆配合地产公司营销部做好业主参观样板间的接待服务工作； ☆对业主的答疑解惑、协调服务。 主要对内管理工作有： ☆值班巡查； ☆搜集并反馈业主信息； ☆部门及业主档案更新、完善； ☆保证服务质量，提高业主满意率指标； ☆协调公司内部各部门的工作，共同做好对客服务等工作。 “对客服务、组织协调、公共信息发布”是客服中心所具备的三个主要功能。为了实现这些功能，公司对客服中心的从业员工提出了在仪容风貌、品格心态、技能素质与职业道德方面必须与公司的管理理念、形象品牌及服务档次相适应的要求，特别是服务人员要具备高尚的职业道德情操，真诚的对客服务意识，公平、公正的待客心态，良好的人际交往能力，坚韧的思想意志品格，富于营造美好祥和气氛的创造性和善于洞察业主服务需求的感悟力。 客服中心以其高质量的管理，给予客服中心员工一个充分发挥自己、锻炼自己的机会，客服中心全体员工也将以不懈的努力使项目管理服务质量达到国际化的专业水平。 二、客服中心阶段工作任务 1.0 客服中心员工要与业主保持良好的沟通，通过与业主接触，收集、整理
业主反映的关于物业规划、房屋质量、物业管理等方面存在的问题和建议，并及时上报给有关部门或上级领导，作为工作指导和决策依据。2.0 协调各部门办理施工（装修）单位进入施工区域（维修）装修手续。并 对装修（维修）工程进行定时巡视及监管，并将在工作巡视中发现的问题及时汇总，通知工程维修部，以配合其更详细的了解、解决装修具体情况。
物业公司作业指导书模板
物业公司作业指导 书
顺景物业公司作业指导书
岗位职责 物业主管的职责 物业主管在物业服务中心主任的直接领导下, 对物业的费用、催费、记费、发单、社区文化, 来电来访、投诉处理、清洁、绿化等实施管理, 并对主任和用户负责, 具体岗位职责如下: 1、参加时事政治和业务学习, 严格执行物业服务中心的各项制度, 自觉遵守国家和地方性的法律法规、政策以及公司的各项规章制度。 2、熟悉物业结构、单元户数、居住人员情况、管理服务费、水电费及有偿服务的收费标准和计算方法, 负责各项费用的催收、记费、发单工作, 做到及时不重不漏。 3、根据制定的《社区文化工作计划》认真组织实施, 向顾客积极宣传本小区文明向上的精神面貌, 以树立应有的物业整体公众形象为己任。 4、热情接待业主、住户和来访客人, 对顾客户提出的建议、意见、投诉要认真倾听, 详细记录, 耐心解析, 及时处理, 投诉处理率达100%。 5、密切与用户友好联系, 定期上门征求用户意见与建议, 组织每半年一次的用户意见调查测评, 用户满意率达95%以上。 6、督促清洁、绿化人员, 做好物业的绿化、环境卫生工作, 负责对清洁绿化人员的每月业绩考核。
7、向用户宣传国家的方针、政策, 及时传达政府和公司的各项通知、规定, 配合有关部门搞好计划生育, 暂住人员管理工作。 8、完成物业服务中心主任交办的其它任务 物业管理员的职责 1、在物业主管的直接领导之下, 负责管理各栋房屋、公共设施、设备、治安、交通、绿化、清洁、宣传栏等方面的巡查工作。 2、遵守国家和地方性有关物业管理的法规政策, 以及公司的各 项规章制度。 3、熟悉小区结构、单元户数、管线走向、各类开关的位置, 住户类型、数量, 人员结构、数量。 4、热情接待来访的住户和客人, 对各类投诉要耐心, 并做好记录, 及时处理, 投诉处理率达到100%, 重要投诉应及时向主任汇报。 5、每天至少巡查所管辖区两遍, 监管各业主、住户的装修改造工程, 及时处理违规操作, 并做好每天的工作记录。 6、加强与各业主、住户的密切联系, 定期上门征求意见和建
施工作业指导书管理制度
施工作业指导书管理制度 第一条为进一步规范铁路工程施工作业程序，加快推进建设项目标准化管理，全面提高铁路建设管理水平，根据铁道部相关规定，制定本办法。 第二条办法适用于铁路大中型建设项目。 第三条本办法所称施工作业指导书，是根据分部、分项工程施工具体要求，针对特殊过程、关键工序向施工人员交待作业程序、方法及注意事项，落实各项验收规范和标准，指导现场施工作业、严格控制工程质量，确保施工安全，满足节能环保要求等需要制订的作业及工艺标准。 第四条施工作业指导书应按照标准化管理理念，将先进成熟的工艺工法、科学合理的生产组织与建设标准、质量目标、安全要求以及现场施工条件结合起来进行编制，做到图文并茂，简明易懂，可操作性强。 第五条新开工铁路大中型建设项目的分部、分项工程以及工艺复杂或技术难度大的工程，必须结合工程特点和实际情况编制施工作业指导书，并按照施工作业指导书组织施工；应编制而没有施工作业指导书的不得开工。 第六条施工作业指导书主要编制依据 1．国家和铁道部颁布的规范、验收标准和施工指南； 2．经审核合格的施工图设计文件； 3．合同及相关协议； 4．国家级工法和成熟的施工工艺；
5．《关于积极倡导架子队管理模式的指导意见》。 第七条施工作业指导书的主要内容 1.适用范围：明确施工作业指导书适用工程类别、地质、环境等作业条件。对特殊地质等条件有不适合情况时，应予说明。 2.作业准备：说明作业开始应具备的条件和应完成的工作，包括技术准备、人员配备、机械设备及工器具配备、材料、试验等。 3.技术要求：明确工程类别和项目应达到的技术指标、相应的技术标准。 4.施工程序与工艺流程：说明分部工程、分项工程的内部施工段落划分，各组成部分的作业程序和先后顺序。 5.施工要求：分解说明作业方法、采取的相关措施，需要控制的内容和参数。 6.劳动组织：说明建设项目的劳动力组织方式，完成施工项目需要的人员构成、数量、使用安排和作业指标。 7.材料要求：说明完成施工项目的材料种类、型号、数量和使用计划、相关技术要求。 8.设备机具配置：说明施工项目需要的设备、机具的型号、性能和数量。 9.质量控制及检验：明确施工项目的质量标准、控制要点、检查方法、验收程序及指标。 10.安全及环保要求：对危险源进行识别并按照级别进
维护作业指导书
广州电信终端维护项目作业指导书 天讯瑞达通信技术有限公司 二零零九年一月
一、 PC 系统安装 1． 使用常规安装盘安装系统流程图 1.1 普通版XP 操作系统安装具体步骤 第一步：BIOS 启动项调整 在 安装系统之前首先需要在BIOS 中将光驱设置为第一启动项。进入BIOS 的方法随不同BIOS 而不同，一般来说有在开机自检通过后按Del 键或者是F2键 等。进入BIOS 以后，找到“Boot”项目，然后在列表中将第一启动项设置为CD-ROM 即可（如图1所示）。关于BIOS 设置的具体步骤，请参考主板 说明书。 图1 调整BIOS 启动项 在BIOS 将CD-ROM 设置为第一启动项之后，重启电脑之后就会发现如图2所示的“boot from CD”提示符。这个时候按任意键即可从光驱启动系统。
图2 Boot from CD 第二步：选择系统安装分区 从光驱启动系统后，我们就会看到如图3所示的Windows XP安装欢迎页面。在这里按下Enter键来继续进入下一步安装进程。 图3 安装欢迎页面 接着我们就会看到Windows的用户许可协议页面了（如图4所示）。当然，这是由微软所拟定的，普通用户是没有办法同微软来讨价还价的。所以这里我们就老老实实的按“F8”来继续安装。
图4 用户许可协议 现在才真正到了选择系统安装分区的时候了（如图5所示），不过由于这里的硬盘还没有进行分区，所以首先要进行分区。当然，如果电脑上的硬盘是全新的话，也是要先进行分区的。按“C”键进入硬盘分区划分的页面。如果硬盘已经分好区的话，那就不用再进行分区了。 图5 选择安装分区
物业工程部作业指导书
深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号PR/GC-00 版本B/0 工程部作业指导书修改页页码1/1 序号修改摘要 修改后版 本/状态修改人审批人 生效 日期 深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-01版本B/0 工程部管理组织机构和岗位设置要求页码1/1
一、工程部管理组织机构和岗位设置要求 （一）组织机构： （二）岗位设置要求 按建筑面积配置维修工，4500平方米1人。物服中心设置一名维修主管负责设备设施管理的监督、指导，工作的安排和人员调配。 1、运行班长 ① 负责具体安排设备运行的实施及维护工作完成情况。 ② 负责维修工的考勤及考核。 ③ 负责编制设备运行及维护保养计划。 2、维修班长 ① 负责具体安排维修工作的实施及检查维修工作完成情况。 ② 负责维修工的考勤及考核。 ③ 负责维修材料、工具的采购计划编制及使用情况的检查。 3、运行技工 ① 执行设备运行作业标准，完成本职工作。 ② 遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。 ③ 服从运行班长的工作安排。 ④ 使用文明用语，礼貌待人。 深圳市普乐康物业管理有限公司 SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD. 编号 WI/GC-01 版本 B/0 工程部管理组织机构和岗位设置要求 页码 1/1 工程部主管 维修领班 运行领班 运行技工 维修技工
①执行维修作业标准，完成本职工作。 ②遵守各项规章制度，遵守工作时间，遵守劳动纪律。 ③服从维修班长的工作安排。 ④使用文明用语，礼貌待人。 深圳市普乐康物业管理有限公司SHENZHEN PULEKAN PROPERTY MANAGEMENT CO.,LTD.编号WI/GC-02版本B/0
作业指导书管理办法
佛山市晟禾电子科技有限公司Foshan SmartHard Electronic Technology co.,Ltd. 程序文件 文件名称：作业指导书管理办法 文件编号： 版本：A/0 生效时间：2017.10.30 总页数：6页 制订：__________________ 会签：_________________ 审核：_________________ 批准：_________________
佛山市晟禾电子科技有限公司文件编号： 版次：A/0 作业指导书管理办法 页次：1/6 生效日期：2017.10.30 版本 修订状况 记录 修订原因修订时间 A /0初次发放 2017.10.30
分发部门□制造中心□品质管理□研发工程□供应链管理 □综合管理□财务管理□市场部 佛山市晟禾电子科技有限公司文件编号： 版次：A/0 作业指导书管理办法 页次：2/6 生效日期： 2017.10.30
一、目的 为规范作业指导书的编审工作，提高生产作业质量和安全文明管理水平，特制定本管理办法。 二、适用范围 本管理办法适用于本公司各部门作业指导书的管理。 三、定义 作业指导书即 WI （ Working Instruction ）：为保证过程的质量而制订的作业操作规范，是对作业 者进行标准化作业的指导基准。 四、职责 4.1 工程部负责所有产品从原材料到成品出货完成作业指导书的制作、审核、批准、发行、更换、管 理、 归档及有效性的定期监控。 4.2 使用单位负责保存作业指导书（不得出现缺失、损毁，污脏等），作业时能及时张贴出正确清晰的作 业指导书。 五、工作流程 5.1 编制： 5.1.1 编制依据：作业指导书编制依据《文件控制程序》、《PFMEA》等相关要求进 行编制。 5.1.2 编制内容： 5.1.2.1 文件信息： 5.1.2.1.1 公司LOGO、文件名称、文件编号/版本、管理编号/版本。 5.1.2.1.2 工序名称：填写文件应用的生产工序。 5.1.2.1.3 文件页码：填写文件的页码数。 5.1.2.1.4 制订日期：填写文件的编制完成日期。 5.1.2.1.5 编制/审核/批准：由编制/审核/批准人员签名或盖章确认。 5.1.2.2 客户及产品信息： 5.1.2.2.1 客户名称：填写客户名称。 佛山市晟禾电子科技有限公司文件编号： 版次：A/0
物业工程部作业指导书样本.doc
嘉实物业工程作业指导书
目录 一、一、工程部架构组成 二、工程部物资配备 三、工程部主要工作职能 四、工程部管理制度 五、工程部岗位职责 六、工程部工作程序
一、工程部架构 1、架构图 2、岗位设置/人员配备 3、作息时间及班次运转安排 日班：09：00—17：30 值班：17：30—次日09：00 翻班：做五休二，依此类推。 4、工程人员任职条件 二、工程物资配备
三、工程部主要工作职能 1、制定所辖范围内各设备的安全操作规程及设备、设施维修、保养计划，并保证这些计划按预定的规范、要求按时/按质完成。 2、负责整个小区的日常维修、保养工作。 3、定期巡检小区内公共区域设备的运行情况，及时完成各种工作报表的记录与 整理工作。
4、负责小区内公共区域的水、电能耗统计工作，及时提出节能措施，争取最大 限度的减少公司的开支。 5、安排并跟进物业及设备安装的交接、验收工作，并建立完整的档案。 6、协助洽谈、评估、监督工程外判项目，并组织跟进质量验收。 7、配合其他部门做好日常的管理工作。 8、完成上级下达的其它工作指令。 四、工程部管理制度 （一）、上门维修文明守则 1、维修人员上门服务时，应着装整洁，举止言谈文明礼貌。 2、维修人员根据维修工作单的内容，按照业主预约的时间，准时到达。 3、维修人员到达业主家门时，要有间隙地按门铃，若三分钟后，无人应答时，可轻叩房门，若再过三分钟后，仍无人应答时，可用纸留言说明情况，塞入业主门缝内，回工程部后须告知值班长，以便及时和业主再联系。 4、维修人员上门时，须向业主出示服务胸卡，核对维修工作单的内容，得到业主同意后，在门口脱鞋换上自带鞋套，然后入室服务。 5、维修人员维修服务时，要多为业主着想，工具要轻拿轻放(使用维修工作布)，维修要保质保量，不留施工尾巴。 6、维修人员维修服务结束后，要及时清理维修场地，并将维修工作单交之业主签字，若业主提出额外的维修项目，可在力所能及的情况下，尽量满足业主的要求，然后补办维修工作单。 （二）、设备设施巡检规定 为保证小区的公共设备设施的正常运行，能早期发现设备设施的隐患和劣化程度，以便采取有效措施，及时加以消除，以延长其使用寿命，必须对设备设施进行定期定点巡视检查。 1、楼顶水箱 1.1变频增压泵 1.1.1变频增压泵运转声音是否正常，每隔半年利用清洗水箱间隙，进入水箱对变频增压泵及支架进行检查。 1.1.2变频增压泵控制箱：检查电压、电流、压力是否正常。 1.2水箱及附件 检查水箱管道及阀门是否渗水，每季度开关阀门一次，保证其灵活性。 2、屋顶泛光照明和航空障碍灯 2.1屋顶泛光照明 2.1.1检查泛光照明灯罩、灯泡是否完好，如有损坏，及时更换。 2.1.2检查泛光照明控制箱。 2.2航空障碍灯
物业公司职员培训管理作业指导书知识交流
物业公司职员培训管理作业指导书物业公司职员培训管理作业指导书提要：强化培训前，新职员须填写《新职员试用情况反馈表》，于强化培训时上交现场培训讲师，该记录由办公室妥善保管 物业公司职员培训管理作业指导书 1.目的 规范培训实施方法，通过有效的培训使职员在工作意识及工作技能方面满足岗位需求。不断提高职员素质及服务意识，以适应公司经营管理及业务发展需要。 2.范围 适用于公司全体职员（总经理、总经理助理的培训方法按地产公司要求执行） 3.定义 无 4.职责 部门/岗位工作内容 总经理审批公司年度培训计划及外部培训实施方案。 办公室共通性培训的需求调查并制定培训计划 组织各类员工入职培训、强化培训、专题培训、升任主管以上人员培训、经理在职培训、特殊人员培训、外送培训等。
保存培训记考核记录，并衡量评价培训效果。 管理处/部门经理负责审批管理处/部门内各项培训计划并监督实施，确保培训效果。 人事管理员负责组织本管理处/部门专业性培训计划的制定，跟进实施、评估效果及培训记录的归档保存 5.方法及过程控制 总则 每年12月办公室在公司范围内组织职员培训需求调查。 办公室根据各管理处/部门上年度绩效考核结果、本年度公司重点战略规划及职员培训需求调查结果，确定培训需求并制定公司年度培训计划，经总经理审批后实施，并知会各职能部门、各管理处主管级以上职员及人事管理员。 "年度培训计划"内容应包括： A培训目的 B培训方式 c培训类别及对象 D培训内容安排（培训模块/时间/内容/培训对象及预期达到的效果） 各管理处/部门根据本管理处/部门上年度总体工作状况，职员考核结果及所承接公司的重点工作，确定培训需求并制定本管理处/部门年度专业培训计划。专业培训计划经
作业指导书制定管理规定
XXXXXXXX有限公司 作业指导书制定管理规定 文件编号： 版本： 编制： 审核： 批准： XXXXX有限公司发布
作业指导书编制管理规定 1.目的 确保生产按操作规范作业，辅料、工具、物料的合理使用，保证产品质量及生产过程顺畅，和作业指导书的制作和管理。 2.范围 管理办法规定了制造生产现场作业指导书的编制原则、依据、结构内容、格式、文本要求及应用管理的基本内容。 本管理办法适用于制造中心现场管理的作业指导书的编制和管理，其它二级企业可参照执行。 3.规范性引用文件(无) 4.定义 4.1现场标准化作业 以企业现场安全生产、技术活动的全过程及其要素为主要内容，按照企业安全生产的客观规律与要求，制定作业程序标准和贯彻标准的一种有组织活动。 4.2全过程控制 针对现场作业过程中每一项具体的操作，按照技术标准、工艺标准、规程规定的要求，对制造现场作业活动的全过程进行细化、量化、标准化，保证作业过程处于“可控、在控”状态，不出现偏差和错误，以获得最佳秩序与效果。 4.3现场作业指导书 对每一项作业按照全过程控制的要求，对作业计划、准备、实施、总结等各个环节，明确具体操作的方法、步骤、措施、标准和人员责任，依据工作流程组合成的执行文件 5.作业指导书的编制原则 5.1体现对设备的全过程管理，包括设备验收、运行检修、缺陷管理、技术监督和反 措要求等内容；体现对现场作业的全过程控制。 5.2现场作业指导书的编制应依据工程部提供的流程图、控制计划、PFMEA、特殊特
性清单，防错计划书等工艺文件内容和技术标准内容，应施行刚性管理，变更应严格履行审批手续。 5.3应在作业前编制，注重策划和设计，量化、细化、标准化每项作业内容。做到作 业程序有要求，安全有措施，质量有标准，考核有依据。 5.4针对现场实际，进行危险点分析，制定相应的防范措施。 5.5应体现分工明确，责任到人，编写、审核、批准和执行应签字齐全。 5.6围绕安全、质量两条主线，实现安全与质量的综合控制。优化作业方案，提高效 率、降低成本。 5.7每工序的作业任务编制一份作业指导书。 5.8应规定保证本项作业安全和质量的技术措施、组织措施、工序及验收内容。 5.9以人为本，贯彻安全生产健康环境质量管理体系（XXXEQ）的要求。 5.10概念清楚、表达准确、文字简练、格式统一。 5.11每工序的作业任务应体现工程操作所需时间，应含宽放时间的设定体现。 5.12应结合现场实际由专业技术人员编写（IE），由相应的主管部门审批。 6.作业指导书的编制依据 6.1、流程图、控制计划、PFMEA、特殊特性清单，防错计划书、BOM清单、包装要求等工艺文件和技术指标，总成图等技术标准编制现场的作业指导书。 6.2.在流程图、控制计划、PFMEA、特殊特性清单，防错计划书、BOM清单、包装要求等工艺文件和技术指标，总成图等冻结后，开始编制作业指导书，编制作业指导书按照产品复杂程度不同所需时间也不同，时间范围一般在3-7天内完成。 7．现场作业指导书的应用与管理 7.1应用 7.1.1 各单位按照本导则，参照范本，结合现场实际，具体编写现场作业指导书。 7.1.2 作业指导书须进行专题学习，作业人员应熟练掌握工作程序和要求。 7.1.3 现场作业应严格执行指导书，逐项打勾或签字,并做好记录，不得漏项。 7.1.4指导书在执行过程中，如发现不符合实际、图纸及有关规定等情况，应立即停止
变更管理作业指导书
深圳百锐地产实业有限公司HEJUNREALESTATEDEVELOPMENTCO., LTD. 编号： 版号： A/0 变更管理作业指导书 （讨论稿） 编制日期 审核日期 批准日期 修订记录 日期修订状态修改内容修改人审核人批准人
项目部 销售中心 支持性文件 设计单位 经营成本中心 综合管理中心 技术中心总经理 技术中心 是否属于须测算范围 内部各专业审核（1个工作日）是否涉及工程结构、消防及 规划 审核并签发 《工程成本变更审批流程》（将修改为《工程成本变更审批作业指导书》） 暂时执行工程成本变更审批流程 成本核算部测算并填写《变更通知单附表》（2日）判断是否超出技术中心权限 Y 设计单位审核变更通知 Y 总工审核(1日) N Y Y N N Y 是否影响报 建 N 变更发放 按变更要求报 建 N 成本控制部（存档、录入） 发放监理、施工单位、项目指挥部备案 落实执行 建立《变更通知单结算明细台帐》 建立《变更通知单基础台帐 》 N N 专业工程师填写《变更通知单》及附表 N 暂时执行《销售项目部变更接收处理流程》 《销售项目部变更接收处理流程》（将修改为销售项目部变更接收处理作业指导书） 复印件发质监中心、监审中心、
项目部 销售中心 支持性文件 设计单位 经营成本中心 综合管理中心 技术中心总经理 技术中心 是否属于须测算范围 内部各专业审核（1个工作 日） 是否涉及工程结构、消防及 规划 审核并签发 《工程成本变更审批流程》（将修改为《工程成本变更审批作业指导书》） 暂时执行工程成本变更审批流程 成本核算部测算并填写《变更通知单附表》（2日） 判断是否超出技术中心权限 Y 设计单位审核变更通知 Y 总工审核（1日） N Y Y N N Y 是否影响报 建 N 变更发放 按变更要求报 建 N 成本控制部（存档、录入） 发放监理、施工单位、项目指挥部备案 暂时执行《销售项目部变更接收处理 流程》 落实执行 建立《变更通知单结算明细台帐》 建立《变更通知单基础台帐 》 施工单位或建设单位项目部填写《技术核定单》5份 监理审核(1日) N 项目部专业工程师审核并填写《变更通知单附表》（0.5个工作日） Y 项目经理审 核 N N N N 《销售项目部变更接收处理流程》（将修改为销售项目部变更接收处理作业指导书） 复印件发质监中心、监审中心、
某物业公司作业指导书
顺景物业公司作业指导书
岗位职责 物业主管的职责 物业主管在物业服务中心主任的直接领导下，对物业的费用、催费、记费、发单、社区文化，来电来访、投诉处理、清洁、绿化等实施管理，并对主任和用户负责，具体岗位职责如下： 1、参加时事政治和业务学习，严格执行物业服务中心的各项制度，自觉遵守国家和地方性的法律法规、政策以及公司的各项规章制度。 2、熟悉物业结构、单元户数、居住人员情况、管理服务费、水电费及有偿服务的收费标准和计算方法，负责各项费用的催收、记费、发单工作，做到及时不重不漏。 3、根据制定的《社区文化工作计划》认真组织实施，向顾客积极宣传本小区文明向上的精神面貌，以树立应有的物业整体公众形象为己任。 4、热情接待业主、住户和来访客人，对顾客户提出的建议、意见、投诉要认真倾听，详细记录，耐心解析，及时处理，投诉处理率达100%。 5、密切与用户友好联系，定期上门征求用户意见与建议，组织每半年一次的用户意见调查测评，用户满意率达95%以上。 6、督促清洁、绿化人员，做好物业的绿化、环境卫生工作，负责对清洁绿化人员的每月业绩考核。 7、向用户宣传国家的方针、政策，及时传达政府和公司的各项通知、规定，配合有关部门搞好计划生育，暂住人员管理工作。 8、完成物业服务中心主任交办的其他任务
物业管理员的职责 1、在物业主管的直接领导之下，负责管理各栋房屋、公共设施、设备、治安、交通、绿化、清洁、宣传栏等方面的巡查工作。 2、遵守国家和地方性有关物业管理的法规政策，以及公司的各项规章制度。 3、熟悉小区结构、单元户数、管线走向、各类开关的位置，住户类型、数量，人员结构、数量。 4、热情接待来访的住户和客人，对各类投诉要耐心，并做好记录，及时处理，投诉处理率达到100%，重要投诉应及时向主任汇报。 5、每天至少巡查所管辖区两遍，监管各业主、住户的装修改造工程，及时处理违规操作，并做好每天的工作记录。 6、加强与各业主、住户的密切联系，定期上门征求意见和建议，归纳整理并向主管汇报。 7、熟悉各项费用的标准和计算方法，做好各项费用的收缴工作。 8、配合辖区派出所、居委会搞好人口管理和计划生育工作。 9、完成上级领导交办的其他任务。