房地产行业涉及的行业
房地产行业涉及的行业
房地产行业涉及大的行业37个，因此，很多都是依托房地产求生存，我这里提供这些主要行业，你可以根据你自己掌握的资源选择进入：
一、工程设计类
1、概念规划设计
2、修建性详规设计
3、建筑单体初步设计、施工图设计
4、室内装修设计
5、园林景观方案设计、扩初设计、施工图设计
6、玻璃幕墙设计
7、智能化设计
8、照明设计
9、市政管线设计
10、道路设计
11、基坑支护设计
12、张拉膜设计
13、雕塑设计
14、音乐喷泉设计
二、工程承包类
1、土石方开挖
2、护坡、降水
3、桩基础工程
4、房屋建安工程
5、精装修工程
6、预应力工程
7、玻璃幕墙施工工程
8、铝合金玻璃窗
9、保温工程
10、变配电工程
11、市政给排水工程
12、燃气工程
13、消防工程
14、采暖工程
15、热水工程
16、结构加固工程
17、玻璃拦板工程
三、试验类
1、室内环境检测
2、结构检测
3、桩基检测
4、门窗检测
四、土建材料类
1、钢筋
2、商品混凝土
3、钢型材、板材
4、不锈钢型材、板材
5、水泥、沙石
6、原木、方木、板材
7、户门、防火门、装饰木门、防盗门
8、砖砌块
9、五金配件
10、防水材料
11、玻璃
五、装修材料类
1、天然石材、人造石材
2、瓷质地砖、墙砖
3、油漆、涂料
4、木制饰面材料
5、墙纸
6、木制地板
7、家具
8、橱柜、橱具、家电
9、灯饰、水龙头、面盆、洁具及其配件
10、门窗五金配件
六、水、电、采暖、通风材料
1、 PVC、UPVC、PP-R、PE、复合管、热镀锌钢管、球墨铸铁管等室内外给排水管
2、电线电缆母线槽、PVC线槽
3、开关、插座
4、水泵（含控制柜）
5、消防栓（箱）
6、变频控制器
7、交接箱
8、游泳池设备
9、通风机、消声器
10、玻璃钢风管
11、非远传式智能水表
12、排水管道井铸铁井盖
13、气熔胶灭火装置
14、高低压配电柜、箱
15、高低压开关
16、电缆桥架
17、小型断路器
18、等电位接线箱
19、干式变压器
20、柴油发电机组
21、非远传式智能电表
22、车辆道闸装置
23、电子巡更装置
24、空调
25、智能家居布线箱
26、可视对讲设备
27、监视器
28、球形摄象机（含云台、支架等）
29、硬盘录象机
30、多画面切换器
31、红外对射探头
32、消防广播系统设备
33、智能化系统设备
34、热水设备
35、散热器
七、园林绿化类
1、园林景观施工
2、雕塑、小品、假山
3、背景音乐工程、音箱
4、植物
八、营销类
1、广告代理公司
2、楼盘现场包装及制作
3、楼盘效果图绘制
4、楼盘模型制作
5、公关活动策划及组织
6、影视广告投放、礼品制作
7、展位设计及制作
8、样板间配饰
9、三维动画制作
10、楼书设计及印刷
九、其他类
1、专业培训机构
2、专业印刷机构
3、专业礼仪公司
4、企业咨询顾问机构
5、办公设备及耗材
6、文具用品
房地产企业实用法律法规大全-法律法规-737DOC
房地产企业实用法律法规大全-737DOC
房地产法规
一、综合10
中华人民共和国城市房地产管理法（1994.7.5）10
国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知（2003.8.12）18
关于整顿和规范房地产市场秩序的通知（2002.5.23）21
关于进一步做好整顿和规范房地产市场秩序有关问题的通知（2002.8.7）26
二、房地产用地27
（一）一般规定27
中华人民共和国土地管理法（1998.8.29）27
中华人民共和国土地管理法实施条例（1998.12.27）40
（二）土地取得47
中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例（1990.5.19）47
城市国有土地使用权出让转让规划管理办法（1992.12.4）50
招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定（2002.5.9）52
协议出让国有土地使用权规定（2003.6.11）55
关于严格实行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让的通知（2002.8.26）58
国土资源部关于已购公有住房和经济适用住房上市出售中有关土地问题的通知（1999.9.22）60
划拨土地使用权管理暂行办法（1992.2.24）63
国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定（1998.2.17）67
上海市房屋土地资源管理局关于《上海市土地使用权出让办法》第三十一条适用范围的解释（2003.2.26）70
上海市土地使用权出让办法（2001.5.14）71
市政府关于批转市房地资源局等四部门制订的《上海市土地使用权出让招标拍卖试行办法》的通知（2001.7.26）77 关于商业等六类内资项目用地实行土地使用权出让有关问题的通知（1995.1.1）82
关于土地使用权拍卖有关问题的函（1999.9.15）84
关于依法收回国有土地使用权后停止办理该地块房地产转让登记的通知（2002.8.26）86
（三）土地权属86
土地登记规则（修正）（1995.12.28）86
关于土地使用权抵押登记有关问题的通知（1997.1.3）96
国家外汇管理局关于外商收购境内土地使用权外汇登记有关问题的批复（2002.7.4）98
关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知（1995.3.11）100
土地权属争议调查处理办法（2003.1.3）106
（四）土地开发、建设110
外商投资开发经营成片土地暂行管理办法（1990.5.19）110
新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法（1999.8.4）113
关于调整新增建设用地土地有偿使用费征收等别的通知（2002.12.20）115
闲置土地处置办法（1999.4.28）116
建设用地计划管理办法（1996.9.18）118
建设用地审查报批管理办法（1999.3.2）120
建设项目用地预审管理办法（2001.7.25）124
（五）相关司法解释126
最高人民法院关于能否将国有土地使用权折价抵偿给抵押权人问题的批复（1998.9.1）126
最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复（2002.10.11）126
最高人民法院关于土地被征用所得的补偿费和安置补助费应归被征地单位所有的复函（1995.1.16）127 三、房地产开发128
（一）一般规定128
中华人民共和国城市规划法（1989.12.26）128
关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见（2002.8.26）133
关于规范房地产开发企业开发建设行为的通知（2002.2.25）136
（二）房地产开发138
城市房地产开发经营管理条例（1998.7.20）138
《城市地下空间开发利用管理规定》的决定（2001.11.20）145
房地产开发企业资质管理规定（2000.3.29）150
房地产开发经营企业交费登记卡试行办法（2003.5.30）156
四、房地产建设157
（一）一般规定157
中华人民共和国建筑法(1997.11.1) 157
国务院办公厅关于进一步整顿和规范建筑市场秩序的通知(2001.10.30) 166
上海市建筑市场管理条例(1997.11.3) 170
关于修改《上海市建筑市场管理条例》的决定 (2003.10.10) 179
（二）房地产建设技术标准规定180
实施工程建设强制性标准监督规定(2000.8.25) 180
（三）建筑工程项目招标、投标182
中华人民共和国招标投标法(1999.8.30) 182
工程建设项目招标代理机构资格认定办法(2000.6.30) 190
房屋建筑和市政基础设施工程施工招标投标管理办法 (2001.6.1) 193
工程建设项目施工招标投标办法(2003.3.8) 202
招标公告发布暂行办法(2000.7.1) 216
评标委员会和评标方法暂行规定(2001.8.1) 218
建设部关于进一步加强工程招标投标管理的规定 (1998.8.6) 227
上海市建设工程施工招标投标管理暂行办法(1988.6.17) 231
（四）建筑工程项目勘察、设计239
建设工程勘察设计管理条例(2000.9.25) 239
建设工程勘察设计市场管理规定 (1999.1.21) 244
建设工程勘察质量管理办法(2002.12.4) 251
建筑工程设计招标投标管理办法(2000.10.18) 254
工程建设项目勘察设计招标投标办法(2003.8.1) 258
建设工程勘察设计企业资质管理规定(2001.7.25) 264
工程勘察设计收费管理规定(2002.1.7) 269
外商投资建设工程设计企业管理规定(2002.9.27) 271
《外商投资建设工程设计企业管理规定》的补充规定(2003.12.19) 274
上海市建设工程设计招标投标管理暂行办法 (1988.12.28) 275
上海市国外设计施工单位承接建设工程管理规定(1985.11.25) 279
（五）建筑业企业管理281
建筑业企业资质管理规定(2001.4.18) 281
建筑业企业资质管理规定实施意见(2001.5.28) 287
外商投资建筑业企业管理规定(2002.9.29) 296
《外商投资建筑业企业管理规定》的补充规定(2003.12.19) 300
关于印发《建设部关于外商投资建筑业企业管理规定中有关资质管理的实施办法》的通知(2003.4.8) 301 关于做好在中国境内承包工程的外国企业资质管理有关工作的通知(2003.9.28) 304
建设工程安全生产管理条例(2003.11.24) 306
（六）建筑工程施工316
建筑工程施工许可管理办法 (1999.10.15) 316
建设工程施工现场管理规定(1992.1.1) 319
建筑工程施工发包与承包计价管理办法(2001.11.5) 324
房屋建筑和市政基础设施工程施工分包管理办法(2004.2.3) 327
关于培育发展工程总承包和工程项目管理企业的指导意见(2003.2.23) 330
建筑施工企业项目经理资质管理办法(1995.7.1) 333
上海市建设工程承发包管理办法(1996.12.30) 338
（七）建筑工程项目质量管理343
建设工程质量管理条例(2000.1.10) 343
房屋建筑工程质量保修办法(2000.6.26) 357
上海市建设工程材料管理条例 (1999.11.26) 359
上海市建设工程施工安全监督管理办法(1996.8.16) 364
上海市建设工程质量监督管理办法(1997.12.19) 370
（八）建筑工程监理377
建设工程监理范围和规模标准规定(2001.1.17) 377
工程监理企业资质管理规定(2001.8.23) 379
工程监理企业资质管理规定实施意见(2001.11.14) 386
房屋建筑工程施工旁站监理管理办法（试行） (2002.7.25) 391
工程建设监理规定(1996.1.1) 399
上海市人民政府关于修改《上海市建设工程监理管理暂行办法》的决定(2003.8.1) 403
关于印发《上海市建设工程监理管理暂行办法实施细则》的通知(1999.10.1) 404
（九）建筑工程项目验收411
房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法(2000.4.7) 411
建设项目竣工环境保护验收管理办法(2001.12.11) 413
建设部关于贯彻执行建筑工程勘察设计及施工质量验收规范若干问题的通知(2002.8.12) 416
关于加强房地产测量及房屋面积计算管理工作的通知(1999.3.12) 418
商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定(1998.9.1) 420
上海市建设工程竣工备案实施细则(2001.1.8) 421
最高人民法院关于房地产案件受理问题的通知(1992.11.25) 433
最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复(2002.6.11) 433
五、房地产买卖434
(一)一般规定434
城市房地产转让管理规定(2001.8.15) 434
城市商品房预售管理办法(2001.8.15) 439
商品房销售管理办法(2001.4.4) 441
上海市房地产登记条例(2002.10.31) 448
上海市房地产登记条例实施若干规定(2003.4.23) 461
关于印发《实施＜上海市房地产登记条例＞的补充规定（一）的通知 (2003.6.24) 465
上海市房地产转让办法 (1997.4.30) 468
关于商场和办公楼分割转让问题的通知(2004.1.9) 479
（二）住房公积金、商品房贷款481
《住房公积金管理条例》(2002.3.24) 481
住房公积金会计核算办法(2000.1.1) 487
住房公积金会计核算办法补充规定 (2000.6.13) 500
中国人民银行关于降低个人住房公积金贷款利率的通知(2002.3.1) 500
建设部关于降低住房公积金存、贷款利率的通知(2002.3.6) 501
商业银行自营住房贷款管理暂行规定(1995.7.31) 501
中国人民银行个人住房担保贷款管理试行办法(1999.9.30) 503
中国人民银行个人住房贷款管理办法(1998.5.9) 507
中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知(2003.6.5) 510
保险公司个人住房抵押贷款保险等业务会计处理规定(2000.12.20) 513
（三）商品房面积与价格513
《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》 (1995.12.1) 513
关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知(2002.3.27) 515
商品住宅价格管理暂行办法(1992.8.10) 516
（四）房屋买卖519
最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(2003.3.24) 519 已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法(1999.4.19) 523
关于规范住房交易手续费有关问题的通知(2002.1.31) 525
关于印发《上海市实施〈城市商品房预售管理办法〉细则》的通知 (1995.6.4) 527
关于加强商品房预售管理若干问题的通知(1997.9.26) 531
市政府批转市计委等六部门关于本市内外销商品住房并轨的若干意见的通知(2001.7.16) 535 上海市人民政府关于同意调整商品房预售应达到的工程进度标准的批复(2000.9.18) 537
关于严格执行商品房预售新标准的通知(2000.11.29) 537
关于规范房地产开发企业商品房预订行为的通知(2001.2.26) 539
关于预售商品住房交付时建筑面积增减处理办法的通知 (2002.5.27) 540
关于规范商品房销售行为若干问题的通知 (2003.3.25) 541
关于印发上海市房屋建设工程转让试行办法的通知(1998.7.31) 542
关于房屋建设工程转让不再单独审批有关问题的通知(2002.7.8) 544
(五)房地产广告中介机构规定545
房地产广告发布暂行规定(1996.12.30) 545
关于进一步加强房地产广告管理的通知(2002.3.25) 548
关于在房地产销售广告中标注忠告性用语的通知(2002.6.4) 549
城市房地产中介服务管理规定(2001.7.23) 550
房地产经纪人员职业资格制度暂行规定(2001.12.18) 554
城市房地产市场估价管理暂行办法 (1992.9.7) 557
关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知(1995.6.23) 560
国家计委、国家国有资产管理局关于明确国有资产评估中房地产评估收费问题的通知 (1996.8.22) 560 建设部关于房地产价格评估机构资格等级管理的若干规定(2003.3.4) 561
六、房屋租赁、抵押563
(一)房屋租赁563
城市房屋租赁管理办法(1995.5.9) 563
关于调整住房租赁市场税收政策的通知(2000.12.7) 569
上海市房屋租赁条例 (2000.7.1) 570
上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（一）(2000.6.27) 576
上海市房屋土地资源管理局关于贯彻实施《上海市房屋租赁条例》的意见（二）(2000.6.28) 579
上海市房屋土地资源管理局关于废止商品房预租等房屋租赁规范性文件的通知(2001.1.22) 583
（二）房屋抵押583
城市房地产抵押管理办法(1997.6.1) 583
住房置业担保管理试行办法(2000.5.16) 590
建设部关于重申房地产抵押登记必须由房地产行政主管部门办理的紧急通知(1996.7.18) 592
上海市房地产抵押办法(2000.1.1) 593
关于贯彻《上海市房地产抵押办法》若干问题说明 (1995.1.19) 607
七、房屋拆迁609
（一）一般规定609
城市房屋拆迁管理条例(2001.6.13) 609
（二）拆迁工作管理613
城市房屋拆迁单位管理规定(1991.7.4) 613
国家物价局、财政部关于发布城市房屋拆迁管理费的通知(1993.1.18) 614
房屋拆迁证据保全公证细则(1993.12.1) 615
建设部关于印发《城市房屋拆迁估价指导意见》的通知 (2003.12.1) 616
城市房屋拆迁估价指导意见(2004.1.1) 617
上海市城市房屋拆迁管理实施细则(2001.10.29) 620
关于印发《上海市房屋拆迁评估管理暂行规定》的通知 (2002.2.5) 631
上海市房屋拆迁评估管理暂行规定(2002.2.24) 631
（三）相关司法解释634
最高人民法院关于受理房屋拆迁、补偿、安置等案件问题的批复 (1996.7.24) 634
八、房产管理635
(一)房屋权属管理635
城市房屋权属登记管理办法 (1997.10.24) 635
建设部关于颁布全国统一房屋权属证书的公告(1997.11.12) 638
建设部对“关于适用《城市房屋权属登记管理办法》规定有关问题的请示”的答复(1998.1.1) 639
城市房地产权属档案管理办法(2001.8.29) 639
建设部对“关于适用《城市房屋权属登记管理办法》规定有关问题的请示”的答复(1998.1.1) 645 （二）物业管理645
物业管理条例(2003.6.8) 645
建设部关于印发《前期物业管理招标投标管理暂行办法》的通知 (2003.6.26) 654
前期物业管理招标投标管理暂行办法(2003.6.26) 655
建设部关于印发《业主大会规程》的通知(2003.6.26) 660
业主大会规程(2003.6.26) 661
物业管理企业资质管理试行办法(2000.1.1) 666
城市新建住宅小区管理办法 (1994.3.23) 667
国家发展改革委、建设部关于印发物业服务收费管理办法的通知 (2003.11.13) 669
上海市居住物业管理条例(1997.5.28) 672
上海市人民政府批转市房地资源局关于上海市实施《物业管理条例》若干意见的通知(2003.9.9) 679
上海市实施《物业管理条例》的若干意见 (2003.8.20) 679
关于本市居住房屋交易期间物业管理服务费支付等问题的通知 (2002.8.5) 681
九、房地产税费规定682
（一）一般规定682
中华人民共和国房产税暂行条例 (1986.9.15) 682
中华人民共和国城市房地产税暂行条例 (1951.8.8) 682
财政部、国家税务总局关于住房公积金管理中心有关税收政策的通知(2000.9.1) 685
国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策规定的通知 (2003.7.15) 685
关于工程勘察设计单位体制改革若干税收政策的通知(2000.3.24) 686
（二）土地税费规定686
中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例 (1988.9.27) 686
中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则 (1995.1.27) 687
关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定(1988.10.24) 690
关于土地使用税若干具体问题的补充规定 (1989.12.21) 692
关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行办法 (1992.9.21) 693
关于＂土地使用权转让及出售建筑物＂和＂经济权益转让＂税目若干征税问题的通知(1990.8.28) 694
国家税务总局、国家土地管理局关于土地增值税若干征管问题的通知(1996.1.10) 695
关于土地增值税一些具体问题规定的通知 (1995.5.25) 696
转发财政部《印发〈中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则〉的通知》及本市的补充规定(1995.7.14) 698 转发财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》及本市具体补充规定(1995.12.4) 699 关于贯彻实施土地增值税征收管理的补充规定(1995.11.13) 700
关于土地增值税若干具体征收问题的规定(1997.3.28) 701
（三）契税规定703
中华人民共和国契税暂行条例(1997.7.7) 703
中华人民共和国契税暂行条例细则 (1997.10.28) 705
财政部国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复(1998.5.29) 707
国家税务总局关于离婚后房屋权属变化是否征收契税的批复(1999.6.3) 707
国家税务总局关于出售或租赁房屋使用权是否征收契税问题的批复(1999.7.8) 708
国家税务总局关于抵押贷款购买商品房征收契税的批复(1999.9.16) 708
财政部、国家税务总局关于公有制单位职工首次购买住房免征契税的通知(2000.11.29) 708
税务总局关于办理期房退房手续后应退还已征契税的批复(2002.7.10) 709
国家税务总局关于以项目换土地等方式承受土地使用权有关契税问题的批复(2002.12.18) 709
财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知 (2003.8.20) 710
国家税务总局关于股权变动导致企业法人房地产权属更名登记不征契税的批复 (2002.8.16) 711
上海市财政局关于本市贯彻《中华人民共和国契税暂行条例》的若干意见(1997.12.31) 711
关于国有土地使用权出让契税问题的批复(2002.3.19) 712
关于动拆迁后重新承受土地、房屋权属征免契税问题的通知(2001.6.6) 713
（四）所得税规定713
国家税务总局关于企业住房制度改革中涉及的若干所得税业务问题的通知(2001.4.6) 713
国家税务总局关于外商投资房地产开发经营企业所得税管理问题的通知 (2001.12.20) 715
国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知 (2003.7.9) 716
关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知(1999.12.2) 719
（五）营业税规定721
财政部、国家税务总局关于对消化空置商品房有关税费政策的通知(2001.4.19) 721
国家税务总局关于经营房地产收入纳税义务发生时间的通知(1994.4.7) 722
关于营业税增设＂土地使用权转让及出售建筑物＂和＂经济权益转让＂税目的通知(1990.8.22) 722 国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知(1996.11.22) 723
国家税务总局关于中外合作开发房地产征收营业税问题的批复(1994.12.6) 723
国家税务总局关于个人从事房地产经营业务征收营业税问题的批复(1996.12.12) 724
（六）外资企业税费规定724
国家税务总局关于从事房地产业务的外商投资企业若干税务处理问题的通知(1999.12.21) 724
关于外商投资企业征收城市房地产税若干问题的通知(2000.3.8) 725
房地产行业特征分析
房地产行业特征分析 我国房地产业发展到今天，经历了一个较为曲折的发展历程，从最初的粗放型发展逐步趋向于合理和成熟。房地产业也是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产行业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。 一、竞争特征 区域性较强，企业竞争不完全。我国房地产呈现出地域分布不均衡性，中国房地产行业整体竞争水平较弱；华东、华北和中南三大区域呈鼎足之势，广东、上海、北京、浙江四省市垄断行业发展，中西部地区房地产企业则比较少；万科、恒大、保利引领行业发展。另外我国房地产企业还呈现出较强的区域性，某一地区的市场，外地房地产企业很难打入。 二、供求特征 由于我国人口众多，相对土地较少，房地产业行业受土地、资金的高度制约，造成了供不应求的结果。
如图，2011年全年房地产行业销竣比呈现“倒U型”走势，全年商品房累计销售面积为8.96亿平方米，而竣工面积仅有5.93亿平方米，11月销竣比为1.51，较10月1.60有所改善。2011年全国销竣比依然延续2005年以来大于1的巨大差距，显示出全国商品房市场供不应求，供求矛盾非常突出。 三、技术特征 资本密集型。2011年万科的销售业绩主要得益于以中小户型为主，以装修房为主面向自住客户的产品定位，其产品特征在弱市中优势凸显，销售状况明显好于整体市场。 四、增长特征 万科对土地拓展一向采取“宁可错过，不可拿错”的谨慎原则，2011年房地产行业一片寒冬，土地市场的溢价幅度持续缩小，流拍率进一步上升，低价成交日益普遍。万科在此背景下依然采取谨慎态度，土地拓展并不激进，但与此同时，万科在判断调控政策下土地市场变化
(完整版)房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有：
房地产开发企业涉及到的税收优惠政策主要有： 营业税： 企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征营业税。 将土地使用权转让给农业生产者，用于农业生产的行为，免征营业税。 房地产企业自建自用建筑物，免征营业税。 土地增值税： 建造普通住宅增值率未超过20%，则免征土地增值税。 因国家建设需要，依法征用收回的房地产，免征土地增值税。 以房地产进行投资联营，联营方以房地产作价入股或作为联营的条件，将房地产转到所投资的联营企业中，免征土地增值税。 一方提供土地，一方提供资金，合作建房，建房后按比例分房自用的行为，对于房屋所产生的土地增值，免征土地增值税。 房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免征土地增值税。 在兼并企业中，对于被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的行为，免征土地增值税。 房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有： （1）在建项目整体转让 （1）合理分解租金收入 （2）变房屋出租为对外投资 （3）分解商品房销售价格 （4）变房屋出租为承包业务 （5）合作建房的纳税筹划 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
[例1]在建项目整体转让的税收筹划 某房地产企业A，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本3500万元，经与另一房地产公司B协商，A企业以6000万元转让该项目。那么，A企业应如何进行纳税审报根据房地产企业纳税经常发生的情况，A、B企业均可以归纳为以下两种方案。 出售方选择方案1 直接转让该项目，需要缴纳的各种税收为： 营业税金及附加：6000×5.5%=330万元 土地增值税：A企业取得转让收入6000万元 减：已发生在建工程成本3500万元 减：加计扣除3500×20%=700万元 减：营业税金及附加330万元 增值额：1470万元 增值率：1470÷3500=42% 土地增值税：1470×30%=441万元 企业所得税：（6000-3500-330-441）×33%=570.57万元 出售方选择方案2 转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。 在转让股权的情况下，只有在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税。若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。 企业所得税：（6000-3500）×20%=500万元 ----------------------------精品word文档值得下载值得拥有----------------------------------------------
房地产各阶段税收
房地产各阶段税收政策房地产企业的特点：资金密集型企业，企业员工不多，资金需求大，产品生产周期长（经常跨年），单位产品的价值高，涉及政府管理部门较多，经营风险高，利润也大。 房地产行业涉及的地方税种多，内资企业要缴纳营业税（在房屋销售环节，房地产开发企业销售房屋以营业额为计税依据，按照5%的税率缴纳营业税。其他单位销售或转让其购置的房屋或受让的土地使用权，以其全部收入减去房屋或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。）、城建税、教育费附加（国税和地税之分？地方教育税？）（城市维护建设税、教育费附加随营业税征收，计税依据为纳税人实际缴纳的营业税，城市维护建设税税率分别为：纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地在农村的，税率为1%；教育费附加率为3%，纳税人在农村的不征。），耕地占用税（在取得土地环节，房地产开发企业占用耕地建房，必须在经土地管理部门批准占用耕地之日起30日内，以实际占用的耕地面积为计税依据，按照规定的税额标准缴纳耕地占用税。耕地占用税的应纳税额＝纳税人实际占用的计税面积（以平方米为计算单位）×适用税额（地方？）。）、土地增值税（房地产开发企业销售房屋，以转让房地产取得的增值额为计税依据。增值额为房地产开发企业转让房地产所取得收入减除规定扣除项目金额后的余额。其收入包括货币收入、实物收入和其他收入。规定的扣减项目包括，取得土地使用权所支付的金额，开发土地的成本、费用，新建房及配套设施的成本、费用，与转让房地产有关的税金，财政部规定的其他扣除项目。土地增值税实行四级超率累进税率。增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；增值额超过扣除项目金额部分、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%。应纳税额＝∑（增值额×适用税率）。从事房地产开发的纳税人按照取得土地使用权所支付的地价款、国家统一规定缴纳的有关费用和开发土地和新建房及其配套设施的成本之和加计20%的扣除额；房地产开发企业建造普通住房出售，增值额未超过各项规定扣除项目金额20%的，可以免征土地增值税。）、房产税（没开始征收）（房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。由于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税；但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。）、城镇土地使用税（在销售房屋前的保有环节，内资房地产开发企业在取得土地使用权后按照土地面积和规定的单位税额计算缴纳城镇土地使用税。除经批准开发建设经济适用房的用地外，各类房地产开发用地一律不得减免城镇土地使用税。城镇土地使用税的具体税额标准由各省、自治区、直辖市人民政府根据本地的情况，分土地等级在国家规定的税额幅度内确定。）、印花税（房地产开发企业销售商品房，与卖房人签订售房合同，买卖双方按合同金额，适用产权转移书据
房地产公司各环节税收筹划
房地产项目公司各环节税收筹划要点 1、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 2、合作项目合作方式的筹划 3、土地取得涉及税种及要点 2、项目设计建造阶段 1、项目分期及户型选择的筹划 2、各项成本的归集与控制及合同的订立执行 3、涉及税种及关注要点 三、项目销售阶段 1、销售合同订立的筹划 2、涉及税种及关注要点 四、项目竣工结算阶段 1、工程结算的筹划 2、涉及税种及关注要点 五、项目清算阶段 1、土地增值税清算 2、企业所得税清算 房地产项目公司按照各阶段经营管理的内容，对其流程大致可以划分为：项目设立与项目公司组建；土地使用权的取得；房地产建设工程项目规划和审批；项目工程的施工管理；取得预售许可证后开始销售管理；项目工程竣工；项目公司清算。这七个阶段包括了房地产项目从投资决策、设计施工、销售、竣工结算和清算整个过程的内在事物发展规律和对公司的组织制度的阐述。现结合房地产项目各开发阶段的特点在以下五个节点对房地产业纳税筹划进行分析。 一、项目设立阶段 1、项目公司组织形式的筹划 房地产企业在选定的投资区域建立项目公司时，首先要进行税务筹划的问题就是内部组织形式的选择。是选择母子公司的形式还是总分机构的形式，需要企业进行比较，因为企业一旦通过工商注册成立，很多问题就是与生俱来的，无论以后各期如何筹划，也改变不了其性质。 子公司：具有独立法人资格，而分公司不具备独立法人资格，无法对外
承担法律责任和义务，只能由其总公司来承担。由于子公司的独立法人资格，在所设地区被视为纳税人，承担纳税义务； 分公司由于不具备独立法人资格，在所设地区不被视为纳税人，要汇总到总公司进行纳税。根据《国家税务总局关于印发<跨地区经营汇总纳税企业所得税征收管理暂行办法>的通知》国税发[2008]28 号文件规定：企业实行“统一计算、分级管理、就地预缴、汇总清算、财政调库”的企业所得税征收管理办法。其计算方法为总机构和分支机构应分期预缴企业所得税，50%在各分支机构间分摊预缴，50%由总机构预缴。 企业选择组织形式时需要考虑的因素主要有： （1）我国地域间税率差异较大，但这种差异随着内外企业所得税法的统一逐渐减少，目前还是存在，如各自贸区存在差异等；对于个别地区，会有区域对企业落户实行奖励政策，或者税款返还政策。这些对企业所得税有优惠的地方，选择子公司还是分公司，哪种形式能给企业带来更大的税收成本的节约，也要看项目公司和总公司的具体情况而定。（2）国家或者地方针对房地产企业的优惠政策较少，若没有优惠政策和税率，需要考虑分支机构的盈亏能力，如果是长期亏损，分公司形式能减少盈利的总公司和盈利的其他分公司的应纳税所得额，节约了税收成本。若是短期亏损，子公司的组织形式更适合企业在当地的发展。（3）对于法律责任而言，由于分公司无独立法人资格，在出现债务或者法律纠纷时，会对总公司影响程度较大，而子公司可以以其出资额对其债务承担有限责任。 在公司长期亏损的情况下，运用分公司的组织形式能更好的降低集团的税收成本。但成立公司的目的是为了获得利润，如果公司长期亏损则在剧烈的市场竞争下存在的可能性也很小，所以如果是暂时的亏损，子公司具有独立法人，在公司经营的很多问题上会具有更大的优势。2、合作项目合作模式的筹划 房地产公司最基础也是最初始的业务就是获取土地，不同的取得土地方式决定了房地产运营的两大关键点：一是主体问题，也就是运作平台问题，运作平台是利益平台，也是涉税平台和风险平台；二是土地交易本质问题，土地交易本质决定了房地产开发企业同土地提供方的利益分割和涉税纠纷。 目前国内获得土地的市场分为两个，一是土地交易一级市场，此市场由政府垄断，土地交易的主要形式为招、牌、挂。二是土地交易二级市场，土地交易的主要形式为企业之间土地使用权转让。 目前国内房地产交易有多种操作模式，根据不同土地的交易形式我
(整理)房地产市场发展历程
中国房地产市场发展历程回顾 发布时间：2009-01-08 文章来源：投稿文章作者：Ranbo 一、中国地产发展30年回顾 从1978年的土地相关法规的调整算起，中国的房地产业已经伴随着改革开放经历了30年的风雨历程，但是，即便如此，国内的房地产市场仍不是一个完全竞争的市场，而是一个以政策为主导的政府市场。 2003年以来，随着中国与世界经济的联系越来越紧密，国内房地产市场的发展也逐渐处在一个更为广阔的政治、经济、人文环境之中，中央与各地政府、企业与金融机构，以及各级市场在不断博弈中发展和成熟。 1、房地产发展的四个阶段 1978～1991年的理论突破与起步阶段 土地法、规划法的制定与实施，为房地产的发展提供了法律依据； 深圳（罗湖区）房地产开发经验的示范作用，开始逐渐向全国推广。 1991～1995年非理性炒作与调整阶段 以邓小平南巡为标志，中国南方掀起了房地产开发的高潮，其中炒作最为严重的包括海南、大亚湾、北海等地，而随后急速的“硬着陆”，使这些地区的房地产市场随后经历了一个漫长的低迷期。 1995～2003年相对稳定的协调发展阶段 整体说来，这一阶段是中国房地产市场发展得最好得一个时期，整体表现稳健，市场价格与销售量平稳增长，各地市场全面稳步地成长，中国得房地产业进入一个稳步上升的通道。 1995年，在经历了之前的炒作与调控之后，国内的房地产市场处在一个萎缩的状态。随着中国的福利分房制度改革的深入，政府需要全面启动商品房市场以完成分房制度的转化。处在改革前沿的深圳市，随即推出一系列的措施，以刺激房地产行业的发展，其中最为主要的就是蓝印户口制度，之后这一政策在上海、大连等地得到推广。 2000年初，中国的福利分房制度终止，货币化分房方案全面启动，住房制度改革继续深化并稳步发展，这同时也直接刺激了商品房市场的发展。 2003～2007年，调控、反调控与总体反思阶段 2003年中后期，国内部分地区的房地产市场开始出现过热的现象，政府为了稳定市场发展，开始进行全面的宏观调控，而2005～2006年则是政策出台最为密集的阶段。 在这一时期，政府先后出台了10多项政策措施，从土地、信贷、经济适用房、房价、产品结构，以及外资管理等多方面，来全面反思国内的房地产行业发展。由于中央与地方政府之间存在较大的利益冲突，因此，当诸多的政策落到实处之后，常常不是被夸大，就是被缩小。 2006～2007年，热钱、炒作、人民币升值等因素的影响下，国内房价开始出现爆发式的增长，政府随即开始不断紧缩信贷，以期为“高热”的楼市降温。 2007年～2010年，房地产行业全面调整的阶段 2007年第四季度开始，信贷紧缩政策的影响逐渐显露，不断升温的房价开始快速回落，伴随这一回落的还有商品房的成交量。 2008年，国际经济环境的全面衰退迹象逐渐明显，国内经济也受到较大的影响，在持续紧缩的信贷政策下，房地产行业发展减速明显，行业内调整的深度与广度加大，资源整合的力度加强，整个行业伴随经济调整进入新一轮的全面调整期。
房地产的税种及税率
房地产的税种及税率 一、营业税 （一）、应税范围：根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。（1）销售建筑物或构筑物销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。（2）销售其他土地附着物 （二）涉及税种房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。 营业税1、销售不动产的营业税计税依据根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定：（1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。（2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。（3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定：纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额：①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定；③按下列公式核定计税价格：计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率）上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下：（1）根据《转发国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》的规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业―代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。（2）对合作建房行为应如何征收营业税根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：第一种方式是纯粹的“以物易物”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互:)。具体的:)方式也有以下两种：①土地使用权和房屋所有权相互:)，双方都取得了拥有部分房屋的所有权。在这一合作过程中，甲方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；乙方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。对甲方应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税；对乙方应按“销售不动产”税目征税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方（或任何一方）将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。②以出租土地使用权为代价换取房屋所有权。例如，甲方将土地使用权出租给乙方若干年，乙方投资在该土地上建造建筑物并使用，租赁期满后，乙方将土地使用权连同所建的建筑物归还甲方。在这一经营过程中，乙方是以建筑物为代价换得若干年的土地使用权，甲方是以出租土地使用权为代价换取建筑物。甲方发生了出租土地使用权的行为，对其按“服务业―租赁业”征营业税；乙方发生了销售不动产的行为，对其按“销售不动产”税目征营业税。对双方分别征税时，其营业额也按《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定核定。第二种方式是甲方以土地使用权、乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房。对此种形式的合作建房，则要视具体情况确定如何征税（3）根据《转发国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）的通知》规定：以“还本”方式销售建筑物，是指商品房经营者在销售建筑物时许诺若干年后可将房屋价款归
房地产企业各环节涉及的税收分析-原稿
1、印花税合同签订原则（含税不含税） 2、精装修房子的签订环节 3、销售合同交房期限签订 4、立项阶段不同项目组合立项原著中 5、土地取得环节和返还环节 6、样板房的费用 7、利息的合同 8、建安合同的预提 9、绿化合同的签订及养护环节 10、不动产租赁和动产租赁的选择签订 11、地下车位的出租或出售合同 12、甲供采购的环节 13、 一、企业拿地阶段重要税务问题与纳税筹划 1、企业以路换地、以桥换地的税务问题解析与纳税筹划
2、企业以BT项目拿地的税务问题解析与筹划 3、企业通过合并方式拿地的税务问题解析与筹划 4、企业通过债务重组拿地的税务问题解析与筹划 5、企业通过分立方式拿地的税务问题解析与筹划 6、企业通过资产、项目收购方式拿地的税务问题解析与筹划 7、企业通过股权收购方式拿地的税务问题解析与筹划 8、计划划拨土地转性的税务问题与筹划 9、定向增资，植入土地或房产等资产的税务问题与筹划 10、三旧改造拿地的税务问题与筹划 11、纯商业性拆迁的税务陷阱（征地赔偿款的税务难题）
12、企业取得土地返还款的财税处理 13、拿地中支付的土地开发成本如何计缴契税 14、与政府签署土地合同应关注的时间要点 15、个人取得的拆迁补偿款如何缴纳个税 16、如何解决无法取得发票的税务难题 二、企业开发经营阶段的重点税务问题与筹划 1、合作开发的重要税务问题与筹划 2、拆迁还房的税务处理，别缴了冤枉税 3、代建工程筹划难点 4、内部劳务规避营业税的处理（组织形式套利是关键） 5、自建规避营业税的筹划 6、甲供材料的税务问题及筹划 7、铝合金门窗和电梯的税务故事
中国房地产行业的发展历程
288浅谈中国房地产行业的发展历程汤超 唐山市国文建筑有限责任公司 摘 要：中华文明自古以来已有五千年的历史，在远古时期，人类主要依靠天然洞穴，野外群居，在以后的生活中学会了钻木取火，学会了种植作物，伴随着文明的不断进化，人类懂得了如何搭建房屋遮风避雨，随着封建社会的建立，中国社会逐渐出现了大量房屋建设，宫殿林立，统治阶级的产生注定了权力的私有化，物质的私有制，所以渐渐地出现了房屋买卖和占有。 关键词：房地产；发展历程；买卖；私有制 我国房地产行业源于人类文明的初始，到西汉时期才产生比较正规的房屋买卖，当时人们并不怎么在意这个行业，但这却是一个萌芽的开端，封建社会制度转为专制，到了唐宋时期房屋买卖才得到比较广泛的发展，许多达官显贵开始通过自己占有房屋的面积大小来显示自己的身份地位，以致出现现今残存的所谓古代庄园，现在的庄园其实都是古代达官显贵的府邸。近代社会以后，常年战乱不断，以致房地产行业几近灭绝，因为战乱年代无法保障资金的财产，更多的商人和官员将眼光转移到金银和首饰之上，新中国建国以后，随着国家政权的巩固，领导阶级幻想创造一个公有制的国家，人人均等，人人平均，在新建的律法之中，严格规定废除房地产私有制，严禁个人买卖房屋或者对外租赁，所以房地产行业在法律制度下逐渐消失，随着改革开放以来，房地产中介行业渐渐苏醒，有了复苏的迹象，目前我国房地产中介行业已达到快速发展的阶段，接下来我简单描述一下我国房地产行业的发展历程： 1 房地产中介（经纪）公司的产生 房地产中介公司其实就是在房屋买卖过程中的一个枢纽，起到了承上启下的作用，在房地产行业中起到了提高市场交易效率，降低房屋交易过程中的成本，使房屋买卖更加有保障性，从而维护了买卖双方的共同利益，所以房产中介公司才可以在房地产市场中存活下来，房地产交易过程中包含房屋买卖、租赁、互换、抵押物品等多种交易，房屋买卖伴随着房地产中介的产生，两者相伴而生，相辅相成。 2 我国房地产行业的几个发展阶段 随着我国改革开放以来，经历了将近 30 多年的岁月里城，在社会经济发展城市改建、乡镇改造的国内大形势下，我国房地产行业经历了四个主要阶段，分别为经济复苏、房地产初步发展、房地产行业初具规模、房地产行业高速发展等四个阶段。 2.1 房地产行业的复苏 建国以后随着经济的逐渐复苏，人民经济得到很大改善，1980 年以后，国家对于居民城镇住房进行了一系列的改革，国家开始允许个人房屋自由买卖，但是土地依旧公有制，政府正式出台了土地有偿使用、个人建房、房地产建设综合开发等政策，中共十三大《沿着有中国特色的社会主义道路前进》报告中指出社会主义市场包括房地产市场，这明确宣告了从此我国房地产市场的诞生。 自从法律制度健全以后，全国 80% 以上的房屋所有人基本颁发了房产所有证，符合广大人民群众的利益，这为房地产市场中出现不正当交易创造了条件，做好了铺垫。 2.2 房地产的初步发展 房地产的初步发展主要表现为房地产中介公司的产生和民间个人交易的形成。初步发展时期的房地产中介服务主要大体分为三类：第一类是由政府各个事业部门事业单位性质建立的房屋交换站、房屋交易所和民间房地产交易市场，这类官方承办的房地产公司机构承担了当时社会人民交易服务的职责，人们手里多余的房产可以通过正当渠道自由买卖了，第二类是工商部门批准的房产中介企业，90 年代中后期，全国各大城市均出现大大小小的房地产中介，第三类是民间自由买卖房屋的个人，这类人或许以前从事过房地产行业，熟知房屋信息，懂得房屋交易过程中的相关法律，但是他们的基本文化不高，所以常常遭到同行人士的蔑视，通常被人称为“房纤手”、“房虫子”，虽然在房地产市场中挣到了一些钱，但大多数人还是没有大的发展。 2.3 房地产市场初具规模 随着少数人群的房屋自由买卖，渐渐地房地产中介公司被人们所接受，虽然在改革开放之前，房屋买卖并不被允许，但现今却成为一种模式，随着国家经济制度的改革，经济活动的权限也被慢慢房款，随之社会上便出现一部分经济条件好的人群开始以个人名义购买多套房屋，等待房屋价格上涨之时，以高价卖出，巨大的利润诱惑了太多的人，这时房地产行业已初具规模。 2.4 房地产行业的高速发展 进入 21 世纪以来，国民经济较之国外还是有很大差距，人民依旧是将自己的钱存至银行，每年只是吃利息，从而导致货币流通不畅，国内消费水平低下，政府为了鼓励国民消
房地产开发公司需要交税有哪些_分别是什么税
房地产企业涉及的税费共有11种（11税1费） 税：营业税、增值税、土地增值税、房产税、城镇土地使用税、契税、耕地占用税、企业所得税、个人所得税、印花税、城市维护建设税。 费：教育费附加 一、营业税 1.转让不动产 销售房屋要按销售不动产缴纳营业税，赠送的空调、家具视同销售缴纳增值税。若房屋包括空调等附属设施，则空调包括在房款内，不需要单独计缴增值税。 2.房屋租赁（出租） 属于服务业——租赁业 3.房地产销售公司买断商品房出售 超过买断价格外的收入作为手续费收入，按“营业税--服务业” 缴纳营业税 4.单位将不动产或土地使用权无偿赠与他人 视同销售不动产 5.销售不动产时连同不动产所占土地使用权一并转让的行为 比照销售不动产征收营业税 6.纳税人自建后销售房屋 自建自用的房屋不纳税；如纳税人将自建的房屋对外销售，其自建行为应按建筑业缴纳营业税，再按销售不动产征收营业税。 二、增值税 销售房屋的同时赠送空调、家具要视同销售缴纳增值税。 三、土地增值税 （一）一般规定 1.出售——征 包括三种情况： （1）出售国有土地使用权； （2）取得国有土地使用权后进行房屋开发建造后出售； （3）存量房地产买卖 其中对于（2）新建房地产转让（出售）的扣除项目： ①取得土地使用权所支付的金额； ②房地产开发成本 ③房地产开发费用 ④与转让房地产有关的税金 ⑤财政部规定的其他扣除项目 对于（3）对于存量房地产转让的扣除项目 ①房屋及建筑物的评估价格。 评估价格＝重置成本价×成新度折扣率 ②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用。 ③转让环节缴纳的税金。 2.房地产抵押 （1）抵押期——不征； （2）抵押期满偿还债务本息——不征；
房地产行业税种及税率
房地产行业税种及税率 一,房产行业会计核算比制造业难吗?它的特点是什么?如何进行成本核算,它与制造业在核算上有何不同? 二,房地产行业要交哪些税种,税率各是多少? 三,房产行业的会计科目与制造业的会计科目一致吗?主要有哪些科目? 一、首先，房地产企业和工业企业（制造业）在会计核算上是不同，从成本核算：制造业生产成本周期短，产品在很短的时间内就可完成生产成本的制造；而房地产企业开发成本周期长，房屋开发建设一般跨年度才可完工。所以，这是两个不同行业的会计核算，还有很多不同之处，在此，就不一一介绍了。 二、房地产企业涉及的税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、个人所得税以及契税等。 （一）营业税:计税依据:为纳税人向对方收取的全部价款和价外费用。应税劳务主要涉及以下几个方面： 1、转让土地使用权，应按“转让无形资产”税目中的“转让土地使用权”子目征税； 2、销售不动产，税率为5%； 3、土地使用权出租以及房地产建成后出租的，按“服务业―租赁业”征税。计算公式=营业额×适用税率 （二）城市维护建设税和教育费附加： 以下内容需要回复才能看到 以营业税为计税依据，依所在地区分别适用7%、5%、1%征城市建设维护税，依3%计征教育费附加。 （三）土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和规定的适用税率计算征收，纳税人转让房地产所取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额，为
增值额。它采用四级超率累进税率，应纳土地增值税=土地增值额×适用税率－速算扣除额×速算扣除率。 其中：土地增值额=转让房地产总收入－扣除项目金额。 计算扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地和新建房及配套设施的成本；开发土地和新建房及配套设施的费用；旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；加计扣除。 （四）房产税：是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内，对拥有房屋产权的内资单位和个人按照房产税原值或租金收入征收的一种税。它以房产原值(评估值)为计税依据,税率为1.2%。年应纳税额=房产原值(评估值)×(1-30%)×1.2%。出租房屋税率12%。 （五）城镇土地使用税:是在城市、县城、建制镇和工矿区范围内,对拥有土地使用权的单位和个人以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额、按年计算、分期缴纳的一种税。年应纳税额=∑(各级土地面积×相应税额)。房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税和房产税。 （六）印花税：是对在经济活动和经济交往中书立、领受印花税暂行条例所列举的各种凭证所征收的一种兼有行为性质的凭证税。分为从价计税和从量计税两种。应纳税额=计税金额×税率,应纳税额=凭证数量×单位税额。 土地使用权出让转让书立的凭证（合同）暂不征收印花税，但在土地开发建设，房产出售、出租活动中所书立的合同、书据等，应缴纳印花税。凡进行房屋买卖的，签定的购房合同应按产权转移书据所载金额0.05%缴纳印花税，房地产交易管理部门在办理买卖过户手续时，应监督买卖双方在转让合同或协议上贴花注销完税后，再办理立契过户手续。在办理房地产权属证件时，应按权利许可证照，按件交纳印花税五元，房地产权属管理部门应监督领受人在房地产权属证上按件贴花注销完税后，再办理发证手续。 （七）契税： 契税是以土地使用权出让、转让以及房屋买卖的成交价格作为计税依据，适用税率为3～５％。征收范围包括国有土地使用权出让、土地使用权转让（包括出售、赠与和交换）、房屋买卖、房屋赠与和房屋交换。计税依据主要是成交价格、核定价格、交换价格差额和“补
深圳房地产业的发展研究报告
深圳房地产业的发展 □尤福永我国房地产业现状从发展历程上看,与2０世纪20、30年代美国房地产业的状况基本相同，其共性表现主要是房地产市场的不稳定性,都出现了前所未有的大起大落，房地产金融体制亦尚处在探索中的不完善阶段。尤其深圳房地产市场的周期性变化，在阶段上,同美国有特别相似之处。１993年底，深圳因“圈地运动”和“炒地皮过热”出现了商品房价格偏高、空置率上升,从而导致房地产市场迅速下滑，而且连续4年直至近期仍呈萎缩疲软之态势。无独有偶,美国1９２9年房地产市场因股市骤然下跌也曾出现过连续4年持续低迷濒临崩溃的形势,两地情况非常相似,都不同程度地出现了一方面商品住房大量积压滞销,而另一方面缺房户无力购买的供求畸型现象。美国当时由于房地产业已开始走向衰落而严重地影响到了社会经济的发展,这种状况促使美国联邦政府在这个时期先后出台了一系列法规政策并通过金融机构的重组和房地产金融体制的深化改革,才使美国房地产业于20世纪３0年代
后期开始逐渐复苏,随之社会经济发展也开始逐步有所好转。 实践证明,房地产金融体制的改革完善，在一定程度上决定了房地产金融业和房地产业的发展方向和根本出路,而且对于促进国民经济实现良性循环,建立良好的投资环境，加速城市国际化建设,保障社会稳定和城市居民的安居乐业都会产生至关重要的影响。 一、构建新型房地产金融体制的可行性 （一)房地产及房地产金融业发展的客观需要和现实的必然要求 目前，我国和深圳商品房空置依旧维持在较高的水平，全国6６24万平方米,深圳３2８万平方米，其中商品住宅的比率都在7０%以上，这是不容回避的客观现实。坦率地讲,由于供过于求，商品房积压严重，不可避免地会出现开发经营性贷款不能如期偿还,造成银行回笼资金困难,周期运转不畅,负担沉重。这种连锁式的不良反应,使得资源和资金得不到有效利用和合理使用，因而严重地阻碍了房地产业和房地产金融业的健康持续发展。究其原因，是我国现行的房地产金融体制还不够成熟,体系也不完善，甚至可以说存在着一些弊端,主要表现为购房贷款和经营性贷款的融资渠道或资金来源受房地产
房地产开发企业涉及哪些税种
房地产开发企业涉及哪些税种? 答：房地产开发企业主要涉及的税费有11种：营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、土地使用税、印花税、企业所得税、耕地占用税、个人所得税以及契税等。 1.营业税 (1) 税目与税率 营业税涉及转让无形资产和销售不动产(包括销售建筑 物或构筑物、销售其他土地附着物)两个 (2) 特殊规定 转让不动产有限产权或永久使用权，以及单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。(《营业税暂行条例实施细则》第四条) 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转 让的行为，比照销售不动产征税。 以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。2002年12月《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)对这种行为
征税办法重新作出规定，自2003年1月1日起，对以无形资产、不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。 土地租赁和不动产租赁，不按转让无形资产和销售不动产纳税，而是按照租赁业税目纳税。 土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征营业税。 在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 (3) 纳税地及纳税时间 纳税人销售不动产、转让土地使用权，向土地房屋所在地主管税务机关申报缴纳营业税。 营业税的纳税义务发生时间，为纳税人收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。单位赠与不动产的，纳税义务发生时间为不动产所有权转移的当天。 (4) 抵减问题
房地产开发企业各环节涉税
房地产开发企业各环节涉税 一、在房地产开发过程中，获取土地使用权是房地产开发的第一步。在此阶段涉及的主要纳税税种为契税（承受方缴纳的税款）、印花税、耕地占用税（占用用于种植农作物的土地或3年内曾种植农作物的土地需纳税）。呼地税发（2008）16号。 契税的税率为3%，计税依据为土地使用权出售成交价格。如购买土地时支付土地出让金为5000万元，需要缴纳契税=5000万元*3%=150万元；自签订土地使用权属转移合同之日起10日内缴纳。 签订土地使用权出让合同需缴纳印花税，按签订合同的总金额的0.5‰计算印花税。5000万*0.5‰=2.5万元；另土地证贴印花税票5元。 二、开发建设阶段主要涉及纳税税种为土地使用税（财税［2006]56号）、印花税。 土地使用税以实际占用的土地面积为计税依据，单位面积的纳税额按土地等级级别差别计税；按年计算分期缴纳。如购买30000平方米土地，在开发未销售前需缴纳土地使用税=30000*12元/平方米（二级地）=36万元；实现部分销售的时按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。 此阶段涉及各种合同的签订都需缴纳印花税：有采购合同、广告合同、加工承揽合同、勘察、设计合同、建筑安装工程承包合同、测绘合同等。 三、销售阶段主要涉及纳税税种为营业税、城建税、教育费附加、地方教育费附加、水利建设基金、土地增值税、企业所得税、印花税营业税的计税依据为营业额（包括代收代付的各项费用，如定金、天
然气、有线电视安装费，办理产权费用，但代收的维修基金免征营业税）内地税发（2005）36号，国税发（2004）69号；按5%税率计算缴纳营业税。 按营业税税额的7%缴纳城建税、营业税税额的3%缴纳教育费附加、营业税税额的2%缴纳地方教育费附加；按营业额的0.1%缴纳水利建设基金（内政发[2007]92号）。 土地增值税实行预征，按不同的销售单价实行不同的预征比率 企业将房屋用于职工福利、对外投资、分配给股东、抵偿债务、换取其他单位的非货币性资产等应视同销售，需缴纳相关税费； 当已转让的建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例未达到85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的应进行土地增值税清算。 土地增值税实行四级超率累进税率； 土地增值税=（收入-扣除项目）*税率-扣除项目*速算扣除系数 可扣除项目包括： ①、取得土地使用权支付的金额 ②、房地产开发成本（不含资本化利息的成本）
房地产开发企业应该交纳哪些税费
房地产开发企业应该缴纳哪些税（费）？ 一、营业税 （一）、应税范围： 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定，房地产开发企业，发生营业税应税劳务时主要涉及以下两个方面： 1、转让土地使用权：是指土地使用者转让土地使用权的行为，土地所有者出让土地使用权和土地使用者将土地使用权归还给土地所有者的行为，不征收营业税。土地租赁，不按本税目征税。 2、销售不动产：是指有偿转让不动产所有权的行为。 不动产，是指不能移动，移动后会引起性质，形状改变的财产。本税目的征收范围包括：销售建筑物或构筑物、销售其他土地附着物。 （1）销售建筑物或构筑物 销售建筑物或构筑物，是指有偿转让建筑物或构筑物的所有权的行为。以转让有限产权或永久使用权方式销售建筑物，视同销售建筑物。 （2）销售其他土地附着物 ①销售其他土地附着物，是指有偿转让其他土地附着物的所有权的行为。 ②其他土地附着物，是指建筑物或构筑物以外的其他附着于土地的不动产。 ③单位将不动产无偿赠与他人，视同销售不动产。 ④在销售不动产时连同不动产所占土地的使用权一并转让的行为，比照销售不动产征税。 ⑤以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税。但转让该项股权，应按本税目征税。 ⑥不动产租赁，不按本税目征税。 （二）涉及税种 房地产开发企业主要涉及的税种有营业税、城建税、教育费附加，土地增值税、房产税、印花税以及契税等。
1、销售不动产的营业税计税依据] 根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》的规定： （1）纳税人的营业额为纳税人销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用。 （2）单位将不动产无偿赠与他人，其营业额比照《营业税暂行条例实施细则》第十五条的规定确定。对个人无偿赠送不动产的行为，不应视同销售不动产征收营业税。 （3）营业税暂行条例实施细则第十五条规定： 纳税人销售不动产价格明显偏低而无正当理由的，主管税务机关有权按下列顺序核定其营业额 ①按纳税人当月提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ②按纳税人最近时期提供的同类应税劳务或者销售的同类不动产的平均价格核定； ③按下列公式核定计税价格： 计税价格=营业成本或工程成本×（1+成本利润率）÷（1—营业税税率） 上列公式中的成本利润率，由省、自治区、直辖市人民政府所属税务机关确定。 2、其他具体规定如下： （1）根据《国家税务总局关于房产开发企业销售不动产征收营业税问题的通知》规定，在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业?代理业”征收营业税；在合同期满后，房屋未售出，由包销商进行收购，其实质是房产开发企业将房屋销售给包销商，对房产开发企业应按“销售不动产”征收营业税；包销商将房产再次销售，对包销商也应按“销售不动产”征收营业税。 （2）对合作建房行为应如何征收营业税 根据《国家税务总局关于印发营业税问题解答（之一）》规定：_ 合作建房，是指由一方（以下简称甲方）提供土地使用权，另一方（以下简称乙方）提供资金，合作建房。合作建房的方式一般有两种：
房地产开发各环节税收政策详解之设计
房地产开发各环节税收政策详解 拿地阶段业务 从事房地产开发的企业，应按规定向主管地方税务机关缴纳营业税、企业所得税、土地增值税、城市维护建设税、土地使用税、房产税、车船税、印花税、个人所得税、教育费附加等地方税收（费）。同时房地产开发存在土地取得、前期规划、施工、销售、竣工等环节，各个环节的税收问题存在不同的侧重点，笔者以房地产开的各环节为线索，详解房地产企业的税收政策，以供纳税人参考。 一、拿地阶段 房地产开发企业在项目开发前，通过各种途径获得国有土地使用权，涉及到的地方税种主要有：契税、耕地占用税、印花税、城镇土地使用税。 （一）契税 1、直接取得国有土地使用权成为纳税义务人 契税的纳税义务人是境内转移土地、房屋权属，承受单位和个人。即境内土地使用权、房屋所有权发生转移时，承受的企业、事业单位、国家机关、军事单位、社会团体、其他组织和个体经营者以及其他个人为契税的纳税人。因此，房地产企业在项目开发前，通过各种方式直接取得国有土地使用权，必然发生权属转移，成为契税的纳税义务人。 2、征税范围 《中华人民共和国契税暂行条例》（国务院令第224号）第二条规定可知，国有土地使用权出让、土地使用权转让，包括出售、赠与、和交换均属于转移土地权属的范畴。 《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定，下列转移方式，视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税：以土地、房屋权属抵债或者作价投资、入股的；以获奖、预购、预付集资建房款或者转移无形资产方式承受土地、房屋权属的；建设工程转让时发生土地使用权转移的；以其他方式事实构成土地、房屋权属转移的。 因此，房地产企业通过出让、受让、抵债、接受投资、受赠等直接取得土地使用权，就属于契税的征税范围。 3、计税依据 《财政部、国家税务总局关于契税征收中几个问题的批复》（财税字[1998]96号）第一条关于计税价格问题规定，根据《中华人民共和国契税暂行条例》（以下简称条例）第四条第（一）款及《中华人民共和国契税暂行条例细则》（以下简称细则）第九条的规定，土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖的计税依据是成交价格，即土地、房屋权属转移合同确定的价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。因此，合同确定的成交价格中包含的所有价款都属于计税依据范围。土地使用权出让、土地使用权转
中国房地产经纪业产生与发展的历史
中国房地产经纪业产生与发展的历史 来源：时间：2007-8-8 14:09:00 作者：编辑：黄文才 (一)1949年以前的中国房地产经纪业 中国房地产经纪业的历史源远流长，其兴起可以追溯到很早以前。早在宋代就有“典卖田宅增牙税钱”的记载(《宋史》一七九卷第一三二志)。据元《通制条格》卷十八《关市》记载的内容，在元代就大量存在从事房地产经纪活动的人，当时从事房地产经纪活动即房屋买卖说合的中介被称为“房牙”。这一称谓一直沿用到清代。 1840年鸦片战争之后，在我国一些随着通商口岸城市，如上海，出现了房地产经营活动，于是房地产掮客应运而生。房地产掮客活动的范围十分广泛，有买卖、租赁、抵押等。在上海，房地产掮客大致分为两大类，一为挂牌掮客，以“房地产公司”、“房地产经租处”、“房地产事务所”挂牌。挂牌掮客一般在报纸上刊登房地产出卖或空屋出租出顶广告，待顾客前来固定经营场所询问，成交收取若干佣金。第二类为流动掮客，没有固定的办公场所，而以茶楼作活动场所，交换信息，撮合成交，收取佣金。掮客对于活跃房地产市场，缓解市民住房紧张，促进住房商品流通，起过一定的作用。但多数经营作法不正，投机取巧，又加上旧政府管理不严，放任自流，也在一定程度上加剧了房地产市场的混乱。 (二)1949年以后中国内地房地产经纪业的发展 解放初期，民间的房地产经纪活动仍较为活跃。当时整个房地产经纪活动比较混乱，一部分不法房地产经纪人员用欺骗、威胁等手段，对房东、房客或房屋主、卖主进行敲诈，索取高额费用，并哄抬房价。在20世纪50年代初，政府加强了对经纪人员的管理，采取了淘汰、取缔、改造、利用以及惩办投机等手段，整治了当时的房地产经纪业。 随后直到1978年改革开放前，由于住房作为“福利品”由国家分配，整个社会的房地产资源配置并不是通过市场交易，因此，在这一时期房地产经纪活动基本消失了。 自改革开放以后，随着城镇国有土地使用制度改革和住房制度改革的逐步推进，特别是1992年邓小平同志南巡讲话之后，中国房地产市场得到了快速发展。 在中国房地产市场快速发展中，房地产经纪作为房地产市场的一个重要环节，发挥了重要的作用，成为活跃房地产市场的一个重要方面。特别是1995年1月1日《中华人民共和国城市房地产管理法》和1996年2月《城市房地产中介服务管理规定》(2001年8月5日修改)颁布施行后，房地产经纪行业的地位逐步为社会所承认。据不完全统计，到1996年底，全国注册登记的房地产经纪机构已近万家，同时从事中介、代理、咨询服务的专职、兼职房地产经纪人员有几十万人，而且房地产经纪企业和经纪人员的数量还在迅速增加。 当然，从全国范围来看，房地产经纪业的发展是不均衡的，一些经济较发达的地区发展得较早、较快，而一些经济相对落后的地区则发展较晚、较慢。深圳早在1988年就成立了“深圳国际房地产咨询股份有限公司”，仅1993年一年批准成立了近70家房地产中介服务机构。上海自1993年12月出现了首家房地产经纪机构——“新民经纪人事务所”，到2005年4月底，已有房地产经纪机构9800家，其中分支机构9060家，从业人员23842人。