土地一级开发融资路径法律分析

土地一级开发融资路径法律分析

一、引言

土地一级开发是指政府在出让土地前，对土地进行整理、投资和开发，将生地变为熟地的过程。其目的是“生地做熟、毛地做净”，使土地具备可建设的条件，具备高投入的属性。由于政策环境不完善，项目开发链条较长、涉及面较广，资金投入大，土地一级开发风险很大，从而使得融资问题已经成为土地一级开发的瓶颈。

二、土地一级开发融资渠道

从土地一级开发市场现状来看，土地一级开发的资金来源可分为三部分：金融机构贷款、财政资金和其他资金。其中，财政投入和银行贷款仍然是土地一级开发的主要资金来源。而随着金融市场的发展，企业债券、中期票据等直接融资工具，资产证券化产品以及股权融资方式在土地一级开发中发挥的作用逐渐增大。

（一）金融机构贷款融资

金融机构贷款是目前土地一级开发资金的最主要来源。银行贷款融资，是指借款人为满足自身建设和生产经营的需要，同银行签订贷款协议，借入一定数额的资金，并在约定期限还本金并支付利息的融资方式。按贷款的用途不同，可将贷款分为流动资金贷款、固定资金贷款和专项贷款等。

金融机构贷款融资分两类：

1、综合授信贷款

即以企业为主体的土地一级开发，可以依靠企业的综合实力和信用，获得授信额度贷款。

综合授信业务是银行根据符合对外授信条件的法人客户的书面申请，综合评价法人客户的全面情况及提供的担保状况，确定该客户在一定期限内可使用的信用额度，并与之签订授信合同。

2、担保贷款

即通过抵押或其他担保方式获得银行贷款。例如将土地未来收益作为质押给银行，取得银行贷款，但从目前来看，土地未来收益能否作为权利质押客体，各地银行态度不一。

3、项目融资

即项目的发起人（即股东）为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，以项目公司本身的现金流量和全部收益作为还款来源，并以项目公司的资产作为贷款的担保物。

该融资方式一般应用于投资规模大、具有长期稳定预期收入的建设项目。贷款一般期限较长，大都为中期（一年以上，五年以下）或长期（五年以上）。

（二）财政资金支持

土地一级开发资金需求量大，周转时间长，政策性较强，尤其涉及拆迁安置补偿等业务，需要强化财政政策的支持。政府给予土地开发主体一定的财政补贴，以保证土地一级开发的顺利进行。支持方式有：

1、财政资金作为资本金注入土地开发主体

土地一级开发企业的最低自有资金比例要求为30%-35%，政府可将财政资金以资本金的方式注入企业，以满足相关要求，并为后续银行贷款等融资方式提供保障。

2、贷款贴息

土地一级开发企业通过银行贷款等方式融得资金，同时承担了巨额财务成本，加大了土地一级开发的压力。政府可以通过贷款贴息的方式减轻主体压力，保证土地开发顺利进行。

3、保底承诺或收益分成

土地一级开发主体资金压力大，且收益无法保障，尤其是在土地招拍挂出让后，阻隔了一二级联动的开发方式。可以通过合同约定的方式，保障开发主体的最低收益。

（三）其他融资方式

1、委托贷款

委托贷款，系指由政府部门、企事业单位及个人等委托人提供资金，由贷款人（即受托人）根据委托人确定的贷款对象、用途、金额期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款。贷款人（受托人）只收取手续费，不承担贷款风险。委托贷款中所涉及到的业务费用主要是手续费和合同印花税、利息收入所得税。

通过委托贷款的方式，保障了项目建设的顺利进行，并带动了银行间接融资，及时解决了项目建设所需的资金，起到有效的资金放大作用。

2、企业债券融资

即企业依照法定程序公开发行并约定在一定期限内还本付息的有价证券。包括依照公司法设立的公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券。

目前，上市公司发行的公司债券由证监会审批，非上市公司发行的公司债券和其他企业发行的企业债券由发改委审批。

3、短期融资券和中期票据

短期融资券，是指具有法人资格的非金融企业在银行间债券市场发行的，约定在1年内还本付息的债务融资工具。

中期票据，是企业在银行间债券市场发行的一般性债务，无需担保、资产支持或其他复杂交易结构。企业在主管机构注册一定发行额度后，可以按需分期发行。

短期融资券期限在1年以内，中期票据期限为1年以上（以3-5年为主）。

4、信托融资

发行信托计划是目前除了银行信贷以外，介入土地一级开发领域最多的一种融资途径。

信托产品在做土地一级开发贷款的时候有更多的创新，如土地证抵押模式、政府担保模式、优先收益权模式，以及先募集专项基金再贷款和股权投资等模式。

5、政府的土地储备基金

土地储备基金不同于一般的基金，它既是投融资体系建立的基础，同时也是顺利进行城市建设和土地一级开发所需资金的基本保证。可以通过土地二级市场回款成立土地储备基金，为一级土地开发提供银行贷款担保，或者直接参与资金短缺的项目。

土地储备基金应是专款专用的一种基金，其来源和使用都应有明确的规定。主要来源：土地收益（包括土地出让金和土地增值部分）；财政拨款；法律法规允许范围内的公共基金的有偿使用；政策性银行对土地开发所需资金的有偿支持等。

6、社会投资的土地一级开发基金

土地基金是指由政府设立土地基金及其管理机构，通过发行以土地未来收益为担保的土地收益权证，向社会大众募集基金。所募集资金交由土地储备机构进

行城市土地的经营，而储备土地的出让、出租等相应收益则进入土地基金，并由投资者根据土地收益权证进行收益分配。

政府主导的土地储备基金可以以引导基金的形式，撬动更多社会资金，用于土地开发及基础设施项目建设。

由政府投入部分启动资金，吸纳各类可以利用的社会资本，实行专业化管理，实现土地经营资金内部循环机制。

三、土地一级开发融资渠道分析

（一）三种债券融资方式的比较

1、金融机构贷款融资利弊分析

利：融资手续简单，速度快，融资成本较低弹性好。

弊：财务风险较大，限制条件较多。

2、企业债券融资利弊分析

利：可以在较长期限内（5～10年）锁定成本，降低利率风险。

弊：审批制度较为繁琐，债券发行难度较大；资金用途只与确定项目相匹配。

3、短期融资券中期票据融资利弊分析

利：申请程序简单，融资成本较低；募集资金用于生产经营，没有固定的使用限制；一次注册，分期发行，具有一定灵活性

弊：期限较短，利率风险及发行风险大。