房地产业六大环节30个涉税风险
房地产业六大环节30个涉税风险
房地产行业六大环节30个涉税风险点的分析连续12年被税务机关列为专项检查对象。一个行业涉及10项税收。在整个流程的六个主要环节中，隐藏着多达30个涉税风险点。房地产行业一直被业界称为涉税高风险行业。对于房地产企业来说，如何在项目前期做好足够的税收工作，以避免可能的涉税风险，最大限度地降低涉税成本，是行业面临的一个突出问题。涉税风险成为房地产行业的“第七大风险”。房地产行业在税收问题上面临“三个多”。一是税务检查较多，房地产业连续12年被税务机关列为年度税收专项检查的重点检查领域。第二，涉及到许多税收，包括10项房地产税。涉税风险很多，每个环节都有涉税风险。因此，对于房地产企业来说，如何规避税收风险是摆在我们面前的一个突出问题。
年6月8日，在北京举办的“XXXX年中国房地产老板如何管理税收”沙龙上，主办方中国房地产税收筹划网总裁、深圳智慧源企业管理咨询有限公司总经理李明军表示:“房地产项目开发周期长，业务环节多，税收风险高，但只要在决策前做好足够的税收筹划作业，不仅可以有效规避企业的税收风险，还可以合理合法地降低企业的税收成本。”“
据统计，XXXX全国房地产企业上缴税收1.3万亿元，其中契税2874亿元，房产税1372亿元，营业税4051亿元，土地增值税2719亿元，企业所得税。从XXXX到XXXX的12年中，房地产行业是唯一连续12年被列为年度专项检查的行业。在这些文件中，一些年度房地
产税被列为强制性检查项目，一些年度税被列为指导性检查项目。有些年份要求专注于房地产销售，而其他年份则要求专注于建筑和安装。有些年份侧重于检查房地产行业的营业税或所得税等个别税种，而其他年份则将房地产行业涉及的所有税种列为检查对象。为什么税务机关对房地产行业如此关注？李明军说，这一行业的税收确实存在许多违规行为。每年都有很多问题。如果没有检查，将会有更多的问题。他说，根据国家税务总局的要求，直辖市地方税务局对全市房地产行业进行了专项检查。检查发现，被检查的58家企业中有96%存在问题。“房地产行业在涉税问题上被视为高风险行业，这可能是国家税务总局连续12年将房地产行业列为专项检查对象的原因”他说房地产行业的税收风险是什么？它藏在哪里？一般来说，房地产项目在时间流程上主要包括六个环节:征地、规划设计、融资、建设、房屋预售、项目清算。“在每一个环节，房地产企业都会或多或少地存在这样那样的税收问题和风险，只是程度不同而已”李明军说
李明军表示，根据他们多年的行业服务经验，房地产企业在上述六个环节中至少涉及以下30个风险点
在征地过程中有四个风险点:
1。佣金和其他费用未取得正式合法发票，导致利润虚增和税负加重；2.签订土地房屋权属转移合同后10日内未申报契税的；
3。虚增安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税；
4。通过股权收购取得的土地使用权，溢价部分不能计入土地成本。
规划设计过程中有三个风险点:
5。总体规划设计未考虑财税因素对成本、税收和现金流的影响；
6.骗取规划设计费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的；
7.境外规划设计费未代扣代缴融资过程中有六个风险点:
8。纳入非金融机构(包括企业和个人)的高利息资金的利息支出不能正式开具发票，从而导致利息支出不记入账户。9.信托或基金公司以“知名股票和真实债务”形式支付的利息往往无法获得合法入账的证据。10.小金库中的现金通常不足以支付利息或其他费用；11.支付的利息可能涉及代扣代缴税款，但未兑现；
12。由于与股东和其他关联方的资本交易未支付利息，存在逃税问题；
13。对于借给自然人股东超过一年的贷款，确定被视为分红派息并需要支付XXXX年销售额的类似房地产的平均价格；(2)由主管税务机关参照当地房地产市场价格或当年评估值
在这种情况下，如果退还的3000万元相当于被拆迁房屋土地增值税认定的收入，房地产开发企业应按3000万元的售房收入缴纳土地增值税。
家企业缴纳1万元土地出让金，全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。(二)返还金额大于返还房屋土地增值税认定收入的部分
土地出让金返还协议如果约定返还金额大于被拆迁房屋土地增值税认定的收入部分，并用于其他事项，可根据实际情况确定土地增值税。土地出让金返还协议如无具体用途，返还金额大于返还房屋土地增
值税确认收入的部分，应冲抵房地产开发成本中的征地拆迁补偿金额。(三)返还金额少于返还土地增值税认定的收入部分
根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条:“条例第二条所称收入包括转让房地产的总价款及相关经济利益。”
如果退还的3000万元少于被拆迁房屋的土地增值税，房地产开发企业应计算并缴纳全部退还的3000万元土地增值税。
，根据国税发〔2006〕187号《土地增值税暂行条例》第九条的规定，属于房地产销售的土地增值税收入的确认方法和顺序。纳税人有下列情形之一的，按照房地产评估价格征收: (三)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，且无正当理由的
和《土地增值税暂行条例实施细则》第十三条:《条例》第九条所称房地产评估价格，是指由政府批准的房地产评估机构对同一地段、类似房地产进行综合评估的价格。
在这种情况下，开发商收到了3000万元的土地出让金退款。如果低于被拆迁房屋土地增值税认定的收入部分，将计算征收土地增值税。199企业缴纳的1亿元土地出让金全部计入开发成本中的征地拆迁补偿金额。4.契税根据《中华人民共和国契税暂行条例》第八条的契税义务发生时，为纳税人签订土地和房屋所有权转移合同的当天，或纳税人取得其他与土地和房屋所有权转移合同同一天的性质证明
因此:企业缴纳土地出让金时，将按1亿元的计税基数缴纳契税。此外，根据《中华人民共和国契税暂行条例》第九条，“本条例所称成交价格，是指土地和房屋所有权转移合同中确定的价格。”包括金钱、
实物、无形资产或接受者应该提供的其他经济利益。”
土地出让金返还低于被拆迁房屋契税成交价格的，按照规定缴纳契税作为契税的计税依据。5 .会计处理
土地出让金返还用于建设安置房，企业应做如下会计处理收到退款后:
贷款:银行存款3000贷款:预付款3000贷款:营业税和附加165贷款:
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安全风险评估报告 一、基本情况： 忻府区北关小学校现有在校生2400余人，教学班42个，在职教师120人。所有班级均不开展补课，正常开展各项教学活动，时间周一至周五；小学校早上至8：00为到校时间，下午5：00为放学时间。学校现有专职保安3人，夜间门卫1人，兼职安保人员5名。 综合上述评估，忻府区北关小学校安全风险等级：为低。 二、威胁评估： 1、涉恐活动。忻府区北关小学校，未发生过恐怖袭击和人为破坏事件。威胁等级：低。 2、政治性和附非政治性不安定因素。经排查，忻府区北关小学未发现矛盾激化和群体性事件，也未发现有恶意破坏活动。威胁等级：低。 3、治安问题：忻府区北关小学校与周边地区建立有良好的关系，我校在校门口设立禁止机动车停放护栏，有交巡警在上学和放学时间巡逻，确保校园师生的安全。学校周边社会治安状况总体较好。威胁等级：低。 4、假期安全问题：忻府区北关小学校平时注重对学生安全意识培养，尤其是对用电、防火防震及游泳方面的安全意识教育；同时在
假期期间通过家校平台对学生家长进行安全提示，以保障学生在假期当中的人身安全。威胁等级：低。 综合上述评估，忻府区北关小学样安全风险等级：低。 三、脆弱性评估： 忻府区北关小学位于新建路前进街，为我市主要街道，人流量、车流量比较集中。学校均只有一个出入口，校门处设有保安室和门卫室，部分学校内设有安装图像监控系统，安装有入侵报警系统。 忻府区北关学校都已制定处置突发公共事件的应急预案，有相应的安全防范制度。 忻府区北关小学校 2017.9
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004 往来账的常见五大涉税风险,需小心!
往来账的常见五大涉税风险，需小心！ 您知道纳税评估案头分析、约谈举证、实地核查一般都要核查哪个会计科目吗？——往来科目！ 这是为什么呢？曾经听到有的会计说：“往来是个筐，什么都可以往里面装！”但这样装会有啥风险呢？今天以相关的实战经验与你说说！ 往来账的常见涉税风险 一、延期做收入 看看案例： OK公司是一家商贸企业，为一般纳税人，对A公司持股30%，为关联企业。该公司在2016年与甲公司签订购销合同，合同约定100万元的货款（不含税，成本80万元）于2016年12月1日发货，甲公司于当年的12月31日前支付货款，由于甲公司逾期未支付货款，OK公司也就未向其开具发票，同时未将该笔收入在相应会计期间进行申报。2017年2月1日，OK公司收到甲公司发出的117万元货款，同时向其开具增值税专用发票，并于当期申报该笔收入。 解析
OK公司按照发票开具时间确认收入是对还是错？根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十九条第一款“销售货物或者应税劳务，为收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。其中，采取赊销和分期收款方式销售货物，为书面合同约定的收款日期的当天。”所以OK公司应在2016年12月按规定申报该笔收入。（赊销是以信用为基础的销售，卖方与买方签订购货协议后，卖方让买方取走货物，而买方按照协议在规定日期付款或分期付款形式付清货款的过程） 正确的会计分录为： 2016年12月1日 借：发出商品 800,000 贷：库存商品 800,000 2016年12月31日 借：应收账款 1,170,000 贷：主营业务收入 1,000,000 应交税费——应交增值税（销项税额） 170,000 这里请各位会计注意！延期做收入不是小事，不单违反了相关规定需重新更正申报，还得加收滞纳金，严重者将被处以罚款。
房地产企业100个涉税风险点
房地产企业100个涉税风险点 1.取得土地使用权时，房地产企业实际付款金额是否与土地出让（转让）合同的金额一致； 2.房地产企业取得土地使用权，是否按照土地出让金（买价）全额和适用税率计算缴纳了契税； 3.采用协议方式取得土地使用权的，土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费是否计入契税计税依据计算了缴纳契税； 4.招拍挂方式取得土地使用权，配建回迁安置住房或公共配套设施无偿交付政府的，是否按照规定将支付给动迁户或回迁户及其他补偿费用作为契税计税依据计算缴纳契税； 5.采用分期付款方式取得土地使用权，是否按照全部价款和适用税率计算缴纳了契税； 6.改变土地用途补缴土地出让金及其他费用是否按照规定申报缴纳了契税，土地出让金减免的手续是否齐全；土地出让金减免的情况下，是否冲减了契税计税依据。 7.取得土地使用权时的土地使用权受让合同是否按照规定计税并贴花。 8.城镇土地使用税：申报的占用土地面积、适用税额是否正确；
9.城镇土地使用税：纳税义务发生时间和终止时间是否正确，是否按照规定时限及时足额申报纳税。 10.向贷款方支付的与该笔贷款直接相关的投融资顾问费、手续费、咨询费等费用是否多抵扣进项税额。11.规划设计阶段签订的勘察设计合同、广告制作合同、建筑安装承包合同、借款合同、购销合同等是否按规定缴纳了印花税； 12.监理合同不属于印花税范围的是否多缴了印花税；13.规划设计及施工阶段支付给境外设计费是否及时代扣所得税及增值税； 14.房地产开发阶段缴纳的市政设施配套费是否计入契税计税依据及时足额缴纳契税 15.分期开发土地是否按照配比原则归集产品成本，项目分期的判断依据是否充足，成本的分摊原则（占地面积法、建筑面积法，其他合理方法等）是否合理； 16.征地、拆迁支出是否按照配比原则归集产品成本；17.取得土地使用权时缴纳的耕地占用税是否按照配比原则计入产品成本； 18.公共配套设施建造费用分摊是否合理； 19.市政设施配套费分摊是否合理； 20.拆迁补偿费列支和分摊是否合理；
房地产企业税收筹划
房地产开发企业税收筹划 -----------**地产 纳税筹划是纳税人为达到减轻税负和规避税务风险的目的，而在税法允许的范围内，通过经营、投资、理财、组织、交易等各项交易活动进行事先安排的过程。通过对**项目进行税收提前筹划，而不是事后的补救，以达到减轻公司税负和规避税务风险的目的。 【唐山房地产企业应纳税税率】 行业税负：房地产开发企业的整体税负率为10%左右。 【主要税收筹划方法】 一、利用税收优惠 二、收入分散法
三、 增加扣除项目金额法 【筹划方法在各阶段的运用】 一、总包施工单位、监理、造价咨询、跟踪审计单位招标 1、 确定施工、监理、造价咨询、跟踪审计单位 2、 拟定、签订合同 税收筹划（增加扣除项目金额法）： 签订工程合同时：尽量争取“甲方供材”，既可以保证项目质量，又可以在合理范围内合同中虚增材料金额提高项目成本（避免项目最后不能核定征收所得税及土地增值税时成本过低税负过重）。“甲供材料”有两种流程：如下图： 模式一：合同内甲供（即甲控） 在签订工程合同内注明，乙方委托甲方代购材料，销货方将发票开具给乙方（建筑安装企业），并由甲方将该项发票转交给乙方。甲方为乙方代购材料，乙方将甲代购材料应全额计入工程造价，一并计征增值税开具“建筑业”发票。 在签订工程合同内注明，建筑材料由甲方提供，销货方将材料发票开 具给甲方，甲方提供的材料价款不包括在工程合同内。乙方承包工程在开具发票时“甲供材料”价款不能作为发票开具金额。 “甲供材料”的缺点是增加了甲方材料的资金投入和资金支付压力，
需提前做好融资安排。 二、招标合同备案 1、根据住建局要求进行合同备案 三、建设工程施工许可证办理 1、办理《建设工程施工许可证》 四、施工组织 1、施工组织 五、办理《商品房预（销）售许可证》 六、销售 1、项目营销筹备期 税收筹划（收入分散法）： 为了缓解资金压力，未取得《商品房预售许可证》的情况下，可采取诚意金、意向金方式收取准业主款项，以满足开发项目建设的资金需要。房地产企业收取的“诚意金”，不是按照合同约定收取的，仅仅是按照《订房单》（或类似凭据）约定收取的，它不受《合同法》约束。 2、项目预热期 3、项目开盘前准备 税务筹划（收入分散法）： 成立装饰装修公司或找一家资质高的装饰装修联营，在合理范围内分出一部分收入，这样既可以节省土地增值税又可以节省 增值税税金及附加（分出收入部分对应的5%土地增值税可节省；
几个常见涉税风险提示
几个常见涉税风险提示 1、新税法实施后补计2008年之前发生的收入或冲销2008年之前列支的支出，未按照当期适用税率进行核算。 核查建议： 核查企业是否将2008年前应作收入推迟到2008年及其以后年度作收入，以及2008年及其以后年度应计费用提前至2008年之前扣除。 2、总部期间费用纳税申报时全部分摊到高税率的东部地区扣除，未在适用优惠税率的西部地区摊销。 核查建议： 核查企业2008年共同负担的期间费用是否在不同税率的东、西部企业合理分摊。 政策依据： 《企业所得税法实施条例》第一百零二条规定：企业同时从事适用不同企业所得税待遇的项目的，其优惠项目应当单独计算所得，并合理分摊企业的期间费用；没有单独计算的，不得享受企业所得税优惠。 3、在销售费用中折扣额与销售额不在同一张发票的,未作纳税调整。 核查建议： 核查销售费用等科目，对列明折扣额的进一步审核销售发票、销售合同，不符合税法规定的应作纳税调整。 政策依据： 折扣额与销售额在同一发票上注明方可抵减应税额 有部分地区反映，纳税人采取折扣方式销售货物，虽在同一发票上注明了销售额和折扣额，却将折扣额填写在发票的备注栏，是否允许抵减销售额的问题。国家税务总局于近日下发了《国家税务总局关于折扣额抵减增值税应税销售额问题通知》（国税函[2010]56号，下称通知），就有关问题作出进一步明确。 通知指出，《国家税务总局关于印发〈增值税若干具体问题的规定〉的通知》（国税发[1993]154号）第二条第（二）项规定：“纳税人采取折扣方式销售货物，如果销售额和折扣额在同一张发票上分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税”。纳税人采取折扣方式销售货物，销售额和折扣额在同一张发票上分别注明是指销售额和折扣额在同一张发票上的“金额”栏分别注明的，可按折扣后的销售额征收增值税。未在同一张发票“金额”栏注明折扣额，而仅在发票的“备注”栏注明折扣额的，折扣额不得从销售额中减除。 4、不合规抵扣凭证，未作纳税调整。 核查建议：
房地产开发全程财税处理与涉税风险防范
房地产开发全程财税处理与涉税风险防范 Newly compiled on November 23, 2020
单项选择题（共1题） 1. 根据国税发[2009]31号，下列说法错误 的是（）。 开发产品销售收入的范围为销售开发产品过 程中取得的全部价款，包括现金、现金等价 物及其他经济利益 未纳入开发产品价内并由企业之外的其他收 取部门、单位开具发票的，可作为代收代缴 款项进行管理 采取一次性全额收款方式销售开发产品的， 应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权 利)之日，确认收入的实现 企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福 利、奖励、对外投资等行为，免征所得税判断题（共1题） 2. 房地产开发企业在项目调研阶段的费用 不应计入开发成本。（） 错误 正确 单项选择题（共1题） 1. 项目开发前期发生的水文地质勘察、测 绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地 通平等前期费用是指（）。 基础设施建设费 建筑安装工程费 拆迁补偿费 前期工程费 判断题（共1题） 2. 符合条件的居民企业之间的股息、红利 等权益性投资收益，免征企业所得税。 （） 错误 正确 单项选择题（共1题）
1. 根据国税函【2008】875号，下列说法错 误的是（）。 销售商品采取预收款方式的，在收到预收款 时确认收入 销售商品需要安装和检验的，在购买方接受 商品以及安装和检验完毕时确认收入 销售商品采用支付手续费方式委托代销的， 在收到代销清单时确认收入 销售商品采用托收承付方式的，在办妥托收 手续时确认收入 判断题（共1题） 2. 采用售后回购方式销售商品的，有证据 表明不符合销售收入确认条件的，如以销售 商品方式进行融资，收到的款项应确认为负 债，回购价格大于原售价的，差额应在回购 期间确认为利息费用。（） 错误 正确 单项选择题（共1题） 1. 关于融资性售后回租业务的处理，下列 说法错误的是（）。 承租方出售资产的行为，不征收增值税 资产所有权相关的风险和报酬并未完全转移 承租方出售资产的行为，应确认销售收入 对融资性租赁的资产，仍按承租人出售前的 原账面价值计提折旧 判断题（共1题） 2. 履约成本，是指租赁期内为租赁资产支 付的各种使用费用，如技术咨询和服务费、 人员培训费、维修费、保险费等。（） 错误 正确 单项选择题（共1题） 1. 根据《房产税暂行条例实施细则》，下 列说法不正确的是（）。
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策
房地产行业税收管理中存在的问题及对策 一、房地产行业税收管理中存在的主要问题 1、房地产行业企业纳税意识不强。目前，大多数房地产行业企业是地方政府通过招商引资开办的，这些企业曲解地方的优惠政策，甚至有的认为自己是招商引资企业，在税收方面享有优惠、得到“照顾”理所应当；部分房地产开发企业对自己的纳税义务和有关税收政策不清楚，特别是对预收房款、以房抵顶工程款、代收款项等特殊税收政策更是知之甚少。以高唐县为例，该县共有房地产开发企业7家，其中，高唐本地企业仅有1家，其他均为招商引资的外来企业，这些企业在高唐的累计经营期限都超过了180天，按规定均应到国税部门办理税务登记手续，但是，除本地一家企业外，没有一户主动到国税部门申报办理税务登记手续，经国税部门多次上门催办，目前已4家企业办理了税务登记手续，另2户企业仍在催办过程中。 2、房地产行业企业财务核算不健全。一是财务制度混乱。帐务不全，有的甚至根本没有帐。二是收入不实。有的房地产开发企业采用预收售房款的形式，因未开具正式发票，预收款长期挂在帐上，不作收入，有的甚至无账可查。三是虚列成本。多数房地产企业由于工期长，与建安施工企业结算不及时，成本核算未严格执行权责发生制、遵循配比原则，有的仍然按收付实现制即对成本采取支付多少，就列支多少；对未售房面积，收入未转但成本已提前列支，造成收入、成本不配比，因而无法核实其真实成本，也就无法真实反映企业盈亏情况。有的按预计数开具收款收据入帐，造成成本虚增，同时存在大量的不合法凭证或没有取得凭证。 3、房地产行业流动性强。流动性强是房地产行业的共同特点，目前高唐的6家外来房地产开发公司都是外地的固定业户，往往以回总公司汇总纳税为由，不愿接受经营地税务机关管理，但按照国家政策的规定，他们中无一符合回总公司汇总纳税的条件，并且在高唐累计经营期限都超过了180天，应该接受经营地税务机关管理。流动性强的特点给税收管理带来一定困难，稍有疏松，极易形成漏征漏管。 4、易造成其他偷逃税行为。很多房地产开发企业的供货商无固定经营场所，无营业证和税务登记证，开具虚假发票行为严重，经营行为隐蔽、流动性大，如果对房地产行业税收管理不到位，这些供货商偷逃税更有了可乘之机，造成国家税款流失。
房地产企业常见税务风险
房地产企业常犯的5个纳税风险点分析_税务稽查 一、未完工开发产品“预收账款”少申报营业税 对于房地产公司销售未完工开发产品收到购房人的“预收账款”如何申报缴纳营业税？营业税的纳税义务时间是什么？《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令第540号)第十二条规定：“营业税纳税义务发生时间为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。国务院财政、税务主管部门另有规定的，从其规定。”基于此规定，房地产公司销售未完工产品，与购房者签订《商品房销售合同》，将取得的销售或预售收入先全部通过“预收账款”科目归集，确认收入实现的部分转入“销售收入”，每月按“预收账款”贷方累计发生额申报缴纳营业税。 可是，实践操作中，有些房地产公司在发生销售未完工开发产品时，总是存在销售未完工项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表反映的营业税计税依据不一致，出现账表不符，有的月少申报、有的月多申报。这显然没有将销售未完工开发产品而取得“预收账款”全部依法缴纳营业税，是一种延期缴纳营业税的行为，将面临税务稽查的风险。 例如，某房地产公司先后开发了A、B、C、D四个大型住宅小区，前三项目已经完工，D项目尚未完工。该房地产公司所开发的4个项目分别在三个区，营业税每月分别向三个区的税务机关申报和缴纳。税务机关对该房地产开发有限公司2011年至2013年的纳税情况进行了检查，税务检查人员通过电子表格，将该房地产公司每月“预收账款”贷方发生额与营业税纳税申报表进行比对，发现该公司D项目申报的营业税计税依据与账面记载的应税收入不一致，即：账表不符，有的月少申报、有的月多申报，到2013年12月累计少申报计税收入4700万元。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》的规定，税务机关追缴该房地产公司少申报计税收入的营业税及附加，并按《中华人民共和国税收征收管理办法》及其《实施细则》的有关规定加收滞纳金。
房地产业税收风险分析.doc
房地产业税收风险分析 房地产业税收是地方财政收入的主要来源。2014江西省地税局房地产业税收实现征收数为412.4亿元，占地税全部总收入的比重达到33.4%，房地产业税收在地方财政收入中可谓举足轻重。而与之同步增长的是近年来，房地产业税务违法、违章越来越多，金额越查越大。究其原因，与很多因素有关，既有房开企业由于销售不景气资金紧张,为达到延迟纳税的目的或企业为了追求利润最大化而形成的税收风险，又有税务人员惰于怠政而形成的执法风险。那么房地产业到底有哪些税收风险点？一般来说，一个房地产项目在时间流程上主要包括土地获取、规则设计、融资、建筑施工、房屋销售、项目清算六大环节，笔者结合税收工作实践，对房地产企业这六大环节之中，主要存在的风险点予以归纳和分析。 一、在土地取得环节存在的主要风险点 1、以收购股权方式取得的土地使用权，根据评估价值入账的风险。房开企业通过股权收购方式获取土地使用权，税务机关应重视收购后土地成本的计量。从账务处理来看，土地评估增值部分无法在股权交易过程中得到账面确认，交易行为属于股权投资，而非土地使用权交易。因此，账务处理上，溢价支出仅能计入相关投资成本，而不能将溢价支出计入土地成本。也就是说如果房开企业按经评估确认后的价值确定有关资产的成本，将无形资产评估增值部分计入土地成本，就会存在少缴土地增值税和企业所得税的风险。 2、虚增拆迁安置费，逃避缴纳土地增值税和企业所得税的风险。拆迁款这种不要发票的成本容易造出来，正是出于这种原因，房开企业多采用虚列拆迁补偿费，虚增成本的方法达到少缴税款的目的。主要手法是虚增拆迁户数，多列拆迁补偿费或虚增补偿金额存在较大风险。例如有新闻媒体报道，某地百余官员联手拆迁户借全运会套取3亿补偿款。违规抢建房屋，“空挂户”造假，变更用地性质……在大规模农村土地征收拆迁过程中，一些基层领导干部、公职人员
雨季安全生产风险提示
雨季安全生产风险提示 为了确保雨季安全生产，结合项目部生产实际，安全环保部针对雨季特点做如下风险提示： 一、雨季搬迁风险提示 1、雨季作业小班搬迁应尽量安排在白天运行，特殊情况在保证安全的情况下可以夜间搬迁，否则夜间严禁搬迁。 2、搬迁前作业队领导或现场调度应提前对搬迁路线道路、道路上方及两侧和井场进行踏查，通向井场道路必须满足修井机、活动板房安全通行条件，行驶中一切车辆严禁过于压路肩，防止下陷，发生翻车事故；施工现场必须满足井架立放条件，已被水淹的，应及时排出积水或与有关部门联系整理井场，达到上修条件后，方可搬迁。 3、搬迁时，作业队领导或现场调度应全过程进行跟踪，特殊情况时安全环保部也应委派安全人员到现场监督指导。 4、驾驶员驾驶车辆时严格遵守各项交通管理规定，行车时严禁接打手机、吸烟、打闹等不良行为，作业机不得超过2人，其它车辆不得超员，板房内不得乘人。 二、雨季施工前及施工中风险提示 1、作业班组搬迁到位后，作业队、班组两级安全管理人员按照开工验收标准及时组织开工验收，对雨季安全措施逐一落实，对达不到开工条件的，立即督促整改，跟踪检查验收后方可施工。
2、井架基础要保持平整、坚固，对于井架基础松软的井场，必须垫实井架底座基础，打好掩木，防止井架下沉、塌陷和滑动。 3、绷绳地锚、作业机千斤脚等要打实打牢，严禁将地锚打在容易坍塌和积水之处（如；泥浆坑边、水渠边缘、排污坑边、池塘等）。 4、打驴头等登高作业应系好安全带并采取防滑措施，防止高空坠落和滑落。 5、抬运重物时大家要注意配合，物件要捆牢，搬运方式安全合理。防止人员滑到和物件脱落伤人。 6、值班房、消防器材、用具等摆放应避开易受雨水冲淹的低洼地带，防止雨水上涨淹没；板房严禁停放在高压线下和变压器旁；一切电缆要完好并绝缘架空，过道电缆做好掩埋；板房打好接地线，接地线要规范。 7、排污坑要做好警戒线，防止发生人员、牲畜淹溺事故。 8、雨季生产，油管杆桥摆放位臵的选择要合理，做好防倒塌措施，确保地基坚实；遇到新井投产、老井补压等地基比较松软的井场，可以选择增加管桥等方式。 9、起下作业施工，井口必须使用防滑工作台，拉、送油管场地人员行走位臵要采取相应防滑措施，防止跌倒。 10、雨季生产过程中，现场人员至少每2小时进行一次巡回检查，主要针对四角地锚、油管杆桥、排污坑、井架底座、电源箱、电源线等进行重点安全检查若发现问题立即整改，严禁带隐
增值税进项税常见涉税风险
增值税进项税常见涉税风险 1、非油气田企业的非增值税应税劳务取得的进项不得 抵扣，未作进项转出。如接受技术服务、装卸、含油污泥处理和废催化剂处理等劳务，取得的增值税进项税额不得抵扣。 核查建议核查应交税金-进项税等科目，审核相关劳务合同等资料，对不属于增值税劳务范围内的其他劳务抵扣的进项税不得抵扣。 2、购进材料用于不动产在建工程，不得抵扣，未作进项转出。如新建、改建、扩建、修缮、装饰加油站所购进的彩钢瓦、涂料、地砖、铝塑板、卫生洁具、墙面漆等货物的进项税额不得抵扣。 核查建议核查应交税金等科目，审核erp系统的“ps模块”(在建工程)核算的材料领用情况，将应作进项税转出而实际未转出的材料费进行归集。 政策依据： 《增值税暂行条例》.第十条下列项目的进项税额不得从销项税额中抵扣：
（一）用于非增值税应税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物或者应税劳务； （二）非正常损失的购进货物及相关的应税劳务； （三）非正常损失的在产品、产成品所耗用的购进货物或者应税劳务； （四）国务院财政、税务主管部门规定的纳税人自用消费品； （五）本条第（一）项至第（四）项规定的货物的运输费用和销售免税货物的运输费用。 《增值税条例实施细则》 第二十一条条例第十条第（一）项所称购进货物，不包括既用于增值税应税项目（不含免征增值税项目）也用于非增值税应税项目、免征增值税（以下简称免税）项目、集体福利或者个人消费的固定资产。 前款所称固定资产，是指使用期限超过12个月的机器、机械、运输工具以及其他与生产经营有关的设备、工具、器具等。
第二十二条条例第十条第（一）项所称个人消费包括纳税人的交际应酬消费。 第二十三条条例第十条第（一）项和本细则所称非增值税应税项目，是指提供非增值税应税劳务、转让无形资产、销售不动产和不动产在建工程。 前款所称不动产是指不能移动或者移动后会引起性质、形状改变的财产，包括建筑物、构筑物和其他土地附着物。 纳税人新建、改建、扩建、修缮、装饰不动产，均属于不动产在建工程。 3、以建筑物或者构筑物为载体的附属设备和配套设施，取得的进项不得抵扣，未作进项转出。政策依据：《财政部国家税务总局关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》(财税〔2009〕113号)。 核查建议核查应交税金-进项税额、固定资产等科目，审核安装合同等，对于不符合税法抵扣规定的，应作纳税调整。政策依据： 财政部国家税务总局（财税[2009]113号）《关于固定资产进项税额抵扣问题的通知》
[风险提示] 风险提示书
[风险提示] 风险提示书 生产加工制造业涉及的税种最常见的风险点：一、企业所得税常见涉税风险点（一）收入项目常见涉税风险点1、收入计量不准。2、隐匿实现的收入。3、实现收入入账不及时。 4、视同销售行为未作纳税调整。 5、销售货物的税务处理不正确。（二）成本费用项目常见纳税风险点1、利用虚开发票或人工费等虚增成本。2、资本性支出一次计入成本。3、将基建、福建等部门耗用的料、工、费直接计入生成成本等以及对外投资发出的货物，直接计入成本、费用等。4、擅自改变成本计价方法，调节利润。5、收入和成本、费用不配比。 6、原材料计量、收入、发出和结存不正确。 7、周转材料不按规定的摊销方法核算摊销额，多计生产成本费用。 8、成本分配不正确。 9、人工费用的核算不准确。（三）费用项目常见的风险点1、费用界限划分不清2、管理费用的列支问题3、销售费用的列支问题4、财务费用的列支问题（四）税金及附加的涉税风险1、应资本化的税金税前扣除2、将补提补缴的以前年度税金直接税前扣除3、将企业所得税额和应由个人负担的个人所得税额进行了税前扣除。（五）损失的涉税风险1、虚列财产损失2、已作损失处理的资产，有部分或全部收回的，未作纳税调整。3、发生的损失应审批的不审批，自作账务处理。（六）其他业务成本的涉税风险点1、销售材料的成本结转不正确2、出租财产的成本结转不正确3、计提的不符合税法规定的各项准备金未做纳税调整（七）营业外支出的常见涉税问题1、不符合条件或超过标准的公益救济性捐赠未作纳税调整2、违法经营的罚款、被没收财物的损失、各项税收的滞纳金、罚金和罚款及各种赞助支出、与收入无关的支出，未作纳税调整3、非正常损失未扣除个人负担或保险公司的赔款。（八）固定资产常见的涉税风险点1、虚增固定资产计税价值。2、属于固定资产计税价值组成范围的支出未予资本化。3、计提折旧范围不准确。4、折旧计算方法及分配不准确。5、固定资产处置所得未并入应纳税所得额。（九）无形资产涉税风险点1、无形资产计量、摊销不准确2、自行扩大加计扣除无形资产成本的范围。3、无形资产处置所得未并入应纳税所得额。二、个人所得税常见涉税风险点1、未通过“应付职工薪酬”科目发给职工的奖金、实物以及其他各种应税收入，是否足额、准确代扣代缴个人所得税。2、以发票报销方式或定额发放交通补贴、误餐补助、加班补助、通信补贴等，是否代扣代缴个人所得税。（交通补贴、通信补贴如果所在省制定了税前扣除标准的，在标准限额内的部分可免征个人所得税）。3、为职工购买的商业保险、补充养老保险、企业年金等是否按规定代扣代缴了个人所得税。4、是否以发票报销的方式套取现金，支付给个人奖金、回扣、提成等，未代扣代缴个人所得税。5、支付给无用工手续的临时工工资，是否代扣代缴个人所得税。三、房产税1、经营自用的房屋，是否按规定缴纳房产税。2、出租房屋的租金收入是否按规定缴纳房产税。3、对房产进行改造、扩建，增加的房产原值是否按规定缴纳房产税。4、同房屋不可分割的附属设施是否计入房产价值，按规定缴纳房产税。5、是否按规定将相应的土地价值计入房产原值据以征收房产税。
房地产业税收风险识别模型与案例
房地产业税收风险识别模型与案例 一、行业介绍 行业定义： 房地产开发与经营业务 行业现状： 国民经济主导行业 税收占比高(地税） 宏观调控 企业类型： 按经营内容和方式,分为房产开发企业、房地产中介服务企业、物业管理企业按经济性质，分为股份制、私营、外资企业等 按经营范围,分为房地产综合企业、房地产专营企业、房地产项目企业 工艺流程(营销方式）: 房地房产开发流程主要分为： 房地产开发准备、房地产开发实施、房地产营销、项目结束清算四个阶段 (各阶段事项流程复杂,涉及国土、建设、环保、供电、供水等多个部门和行业——第三方信息来源） 房地产企业营销方式分为: 开发商自行销售、委托代理代销或包销,一般分为现房销售和期房销售两种销售形式,这也是房地产行业区别于其他行业的显著特征之一。 经营规律: 需要大量资金投入（房地产开发经营是资金密集型行业) 项目开发周期长(两三年） 涉及部门多(土地招拍、项目立项、涉及审核、规划审批、施工招标、竣工验收、产品预售——国土、规划、建设、房管、电力、供水、供气、通信、销售代理等) 风险大、高回报(受国家政策、市场环境影响大） 涉税管理难点： 企业采取各种手段，故意隐瞒利润逃避税收。 少计收入（少开不动产销售发票金额)，多列成本(阴阳合同、虚开建安发票）,延期核算（预收款和银行按揭款不记账或长期挂往来) 财务水平影响财务核算规范性、全面性和准确性。 (对会计制度和税法差异理解有误，乱用会计科目，随意结转成本费用，少计收入) 涉及专业协作单位多，税务机关专业性知识不了解，影响管理时效性。 (建筑、供水、供电、通信、项目审计等,税务机关难于掌控各专业项目成本构成，事后真实性核查难度大) 二、主要税收风险领域 １、风险领域识别 准备阶段: 房地产开发企业从成立和取得土地开始,到整备结束进行实质开发的时间段。 通过对国土部门的土地“招、拍、挂”信息进行分析,可能存在土地转让契税、印花税涉税风险和未及时、足额申报缴纳土地使用税的涉税风险。 开发阶段： 房地产开发企业对项目进行建筑施工阶段。 该阶段突出对建筑业项目的登记管理,结合本地区各时期的建筑业成本预警值,对建筑
安全风险预警提示
塔桅 通用： 1.铁塔安装高空作业人员必须具有登高证书，并定期进行健康检查。作业区域 现场需设立安全员。饮酒人员、身体不适或服用相关药品后等不宜上塔的人员不得上塔作业。 2.遇到下列气候环境条件时严禁上塔施工作业: a.地面气温超过40℃或低于-20℃时; b.五级风及以上; c.沙尘、云雾或能见度低; d.雷、雨、雪天气; e.杆塔上有冰冻、霜雪尚未融化前。 3.施工现场竖立警示明显标识以提醒施工无关人员远离施工现场，并在一定范 围内设置防护围栏。以塔基为圆心，以塔高的1.05倍为半径的范围为施工区，应进行圈围，非施工人员不得进入。以塔基为圆心，塔高的20%为半径的范围为施工禁区，施工时未经现场指挥人员同意并通知塔上作业人员暂停作业前，任何人不进入。 4.登高作业必须使用符合技术要求的安全帽、安全带、防滑鞋等安全防护器具， 必要时设置防护板、安全网。安全防护器具在使用前必须检查其是否处于合格状态，确保安全可靠,安全防护器具要穿戴整齐，裤角要扎住，不准穿光滑的硬底鞋、拖鞋或赤脚上塔作业。 5.安全带要牢系在人体上方坚固的建筑结构件上或金属结构架上，不准系在活 动物件上。扣好安全带后，应进行试拉，确认安全后，方可施工,如身体靠近塔身，安全带松驰，应随时检查挂钩是否正常，确认正常后方可继续作业。 6.塔上使用的所有可能滑落造成塔下人员伤害的器具须做安全处理，对暂不使 用的工具、金属安装件等应及时装入工具袋，工具袋随用随封口,上下塔时手中不得拿物件，并必须从指定的路线上下。不得在高空投掷材料或工具等物。不得将易滚易滑的工具、材料随意放置塔上。作业完毕应及时将易坠落物件清理干净，以防止落下伤人。
税务风险提示
税务风险提示 根据相关税务政策，结合账务处理实际情况，本着有则改之、无则加勉的原则，为尽量降低税务风险，向各单位提示以下几点，望密切关注： 1、自行清理银行存款一般账户，如开立了一般账户，但未纳入会计核算，请按规定及时补缴税金。税务检查时已将查询账户开立情况作为一项检查程序。 2、每月要及时打印各账户银行对账单，以便于及时核对银行存款日记账，编制余额调节表，对调节不符金额及时作出处理。要绝对保证入账的银行存款账户明细与银行核对相符。 3、要严格检查发票来源，杜绝虚开发票和取得虚开的发票。对取得的发票进行初步查验，询问对方发票真假情况，自觉杜绝假发票，假发票包括发票本身是假的和发票的来源是假的（即没有真实的交易而虚开进来冲账的发票）。我们在入账环节也会继续在网上核验发票本身的真假。 4、银行支票付款时，收款单位和发票开具单位要保持一致。杜绝以“劳务费、备用金”等各种名义将单位银行存款以转账支票或网上银行方式转入私人账户，否则，在税务检查时将作为公司对个人支付“劳务报酬所得”征收个人所得税，如确需支付，请对方在税务所开具“劳务费零份发票”。 企业所得税实行核定征收的单位，材料费要有发票或收据，人工费要有工资表。 5、严格规范股东个人向公司借款，已借款要及时归还或进行报销冲账，否则，超过纳税年度税务检查时要视为“分配利润”征收个人所得税。 6、每月提供真实的工资表。工资表中领工资人员必须签劳动合同，劳动合同后附职工身份证复印件。所有工资表必须是工资人员本人签字领取，拒绝代签工资表。 7、收入、成本、费用要及时提交票据入账。
收件单位（盖章）：，年月日 松开的记忆，飘落的莫名的尘埃，像起伏的微风，拂过脑海，留下一份情愁。一条街，没有那些人，那些身影，却能来回徘徊穿梭。街，行走时，纵然漫长，漫长，有时只为听一颗流动的心的呓语。沉默，倔强，回望，忘记，记住，一切像断了的弦，有时希望生活简单就好，有时却又莫名的颓废其中。 有些路，只能一个人走；有些事，只能一个人去经历。粗读加缪、萨特的存在主义，它告诉我，人就是非理性的存在。光秃秃的枝桠、清寂的清晨、流动的阳光，飘落于心，或快意，或寂寥，映照心境，然而，有时却只属于那一刻。总之，一切只是心情。 人生的画面一幅幅地剪辑，最后拼凑出的是一张五彩斑斓的水彩画，有艳丽的火红色，凝重的墨黑以及一抹忧郁的天蓝色。人的记忆很奇特，那些曾经的过往，就像一幅幅的背景图，只有一个瞬间，却没有以前或以后。比如，只能记得某个瞬间的微笑，只能在记忆的痕迹寻觅某时刻骑着单车穿过路口拐角的瞬间，却都不知晓为何微笑，为何穿过街角。 一切，有时荒诞得像一场莫名情景剧。然而，这就是生活。 曾经的梦，曾经的痛，曾经的歌，曾经的热情相拥，曾经的璀璨星空。 也许，多年以后，再也见不到的那些人，和着记忆的碎片飘荡而来，曾经伴着我们走过春华秋实。天空蔚蓝，杜鹃纷飞，飞过季节，曾经萍水相逢，欢聚一堂，蓦然回首，唯歌声飘留。让人忆起《米拉波桥》里的诗句：夜幕降临，钟声悠悠，时光已逝，唯我独留。
安全风险预警提示
塔桅 通用: 铁塔安装高空作业人员必须具有登高证书,并定期进行健康检查。作业区域现场需设立安全员。饮酒人员、身体不适或服用相关药品后等不宜上塔得人员不得上塔作业。 2.遇到下列气候环境条件时严禁上塔施工作业: a、地面气温超过40℃或低于-20℃时; b、五级风及以上; c、沙尘、云雾或能见度低; d、雷、雨、雪天气; e、杆塔上有冰冻、霜雪尚未融化前。 施工现场竖立警示明显标识以提醒施工无关人员远离施工现场,并在一定范围内设置防护围栏。以塔基为圆心,以塔高得1、05倍为半径得范围为施工区,应进行圈围,非施工人员不得进入。以塔基为圆心,塔高得20%为半径得范围为施工禁区,施工时未经现场指挥人员同意并通知塔上作业人员暂停作业前,任何人不进入。 登高作业必须使用符合技术要求得安全帽、安全带、防滑鞋等安全防护器具,必要时设置防护板、安全网。安全防护器具在使用前必须检查其就是否处于合格状态,确保安全可靠,安全防护器具要穿戴整齐,裤角要扎住,不准穿光滑得硬底鞋、拖鞋或赤脚上塔作业。 安全带要牢系在人体上方坚固得建筑结构件上或金属结构架上,不准系在活动物件上。扣好安全带后,应进行试拉,确认安全后,方可施工,如身体靠近塔身,安全带松驰,应随时检查挂钩就是否正常,确认正常后方可继续作业。 塔上使用得所有可能滑落造成塔下人员伤害得器具须做安全处理,对暂不使用得工具、金属安装件等应及时装入工具袋,工具袋随用随封口,上下塔时手中不得拿物件,并必须从指定得路线上下。不得在高空投掷材料或工具等物。 不得将易滚易滑得工具、材料随意放置塔上。作业完毕应及时将易坠落物件
清理干净,以防止落下伤人。 塔上作业人员不得在同一垂直面同时作业。上、下塔时必须按规定路线攀登,人与人之间距离应不小于3米,行动速度宜慢不宜快。 高空电焊时,除相关人员外,其她人员均应下塔并远离铁塔。凡焊渣飘到得地方,禁止人员通行。焊接人员必须穿绝缘鞋,带防护眼镜与手套,电焊机外壳应接地。 上下大型物件应采用可靠得起吊机具。吊装物件时,必须系好物件得尾绳,不得碰撞塔体。牵拉尾绳得作业人员应密切注意指挥人员得口令,松绳、放绳应平稳。 电动卷扬机、手摇绞车得稳装位置必须设在施工区外。架设拉线塔时,临时拉线或正式拉线没有卡好之前,不允许上塔作业。 11.指挥人员应密切关注塔上作业人员得工作状态,发现违章行为应立即进行制 止,任何时候都不得离开现场。 12.建议在铁塔改造施工前对铁塔进行垂直度测量,并更换锈蚀得构件或螺栓。 13.施工现场有两个以上施工单位施工时,建设单位应明确各方得安全职责,对 施工现场实行统一管理。 14.施工中需做好防登高坠落、防物体下坠等措施。 15.工程完成后应按照建设单位要求在显著位置悬挂警示标识。 杆塔结构需定期维护,确保安全;检查内容包括所有螺栓、焊缝连接节点及防腐层、杆塔得垂直度、杆塔底座与基础得连接就是否牢靠等,每经八级或八级以上大风、六度以上地震等情况,应及时对杆塔进行安全检查。 17.未经设计同意或技术鉴定,不得改变杆体使用环境与用途,严禁超范围使用。楼顶塔: 1)楼顶塔施工时往楼上吊件时,支架一定要固定牢固。安装过程中,一定要有专 人注意楼下行人车辆等得安全。 楼顶塔架安装施工前,务必仔细检查现场房屋有无安全隐患,有无高压线等危险源,做好安全防护,若有异常情况,如墙体或楼板开裂,屋面渗水需及时通知设计、监理等相关单位做相关处理,施工过程中应全程有监理现场监督。
最新房地产企业主要涉税风险点提示
房地产企业主要涉税风险点提示
房地产企业主要涉税风险点提示 房地产企业开发经营过程中主要涉及的税种包括营业税、企业所得税、土地增值税、个人所得税、契税、土地使用税、印花税、房产税等，存在的主要税务风险点总结如下： 营业税 （1）销售开发产品收取的价款和价外费用未按规定入账，少计收入。 ①在开发产品完工前，取得的预售收入（包括定金）没有全部计入“预收账款”进行申报缴纳税款；将预售收入计入“预收账款”以外的往来科目，长期挂账不申报纳税； ②将售房款冲减成本、费用或直接转入关联单位，未按规定入账；将售房款打入个人储蓄账户或信用卡账户，存在账外收入等情况； ③总机构没有将分支机构的未完工开发产品的销售收入合并计入； ④私改规划，增加销售面积的收入未按规定入账； ⑤销售阁楼、停车位、地下室以及精装房装修部分单独开具收款收据，取得的收入没有按规定入账；
⑥拆迁补偿收入未按规定确认收入，没有按补偿标准面积的工程成本价与超出补偿面积部分的差价款之和计算缴纳营业税； ⑦与包销商签订一个价格较低的包销合同，按约定的包销价格开具发票，高于包销价格的房款由包销商收取并开具发票或收据，未计入收入； ⑧收取的定金、违约金、诚意金等，未按规定确认收入； ⑨向对方收取的手续费、基金、集资费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收费，未按规定确认收入。 （2）开发项目完工后，将收入挂在“预收账款”等科目，长期不结转收入。 （3）按分期收款合同约定的时间应收取而未收取的销售款未及时申报纳税。 （4）采取委托销售方式销售开发产品，不及时收取售房款，或者部分售房款由中介服务机构收取并开具发票或收据，开发企业未计入收入。 （5）以银行按揭方式销售开发产品，开发企业在收到首付款，银行按揭贷款到账后，未按规定计税；将收到的按揭款项以银行贷款的名义记入“短期借款”账户，不做收入。 （6）对将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售资产确认收入。对将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款未按租金确认收入，出售时未按销售开发产品确认收入。
八十个常见涉税争议热点问题及风险规避
税企之间常见的涉税争议热点问题（案例） 处理与法律风险规避讲义 一、税法运用常见纳税争议问题（案例）处理与法律风险规避（一）企业所得税常见纳税争议问题（案例）与法律风险规避 1、新准则“慎重原则”运用的纳税争议问题（案例） ★差不多案情——风险销售案例： 2007年12月份，A企业向B企业销售一批商品，以托收承付结算方式进行结算，并开具了一般发票，但货款未收取。A企业在销售时已知B企业资金周转发生临时困难，难以及时支付货款，但为了减少存货积压，同时也为了维持与B企业长期以来建立的商业关系，A企业将商品销售给了B企业。该批商品差不多发出，并已向银行办妥托收手续，但直到2008年5月底之前，货款仍未到帐。 A企业依据新准则“慎重原则”和新会计制度的“权责发生制原则”，当时未申报纳税，意在延期而非隐瞒，但当地税务局检查发觉时，却要坚持依法按有意偷税论处。 ★涉税争议——纳税人未申报，有规可循；税务局要处罚，有法可依。同样是“权责发生制原则”下操作，为何其处理的结果正好相反？熟是熟非？ ★法规依据1——新会计制度及新会计准则相关规定： 差不多会计准则规定：第九条企业应当以权责发生制为基础进行会计确认、计量和报告。第十八条企业对交易或者事项进行会计确认、计量和报告应当保持应有的慎重，不应高估资产或者收益、低估负债或者费用。第三十一条收入只
有在经济利益专门可能流入从而导致企业资产增加或者负债减少、且经济利益的流入额能够可靠计量时才能予以确认。 新会计制度规定：在进行销售商品的账务处理时，首先要考虑销售商品收入是否符合确认条件时，才能予以确认：（一）企业已将商品所有权上的要紧风险和酬劳转移给购货方；（二）企业既没有保留通常与所有权相联系的接着治理权，也没有对已售出的商品实施操纵；（三）与交易相关联的经济利益能够流入企业；（四）相关的收入和成本能够可靠地计量。 符合条件，企业应及时确认收入，并结转相关销售成本；否则，不能确认收入。不符合确认条件但商品差不多发出的情况下，应将发出商品通过“发出商品”等科目来核算。 ★法规依据2——新企业所得税法及条例相关规定： TL第九条企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用；不属于当期的收入和费用，即使款项差不多在当期收付，均不作为当期的收入和费用。本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。 TL第二十三条企业的下列生产经营业务能够分期确认收入的实现： （一）以分期收款方式销售物资的，按照合同约定的收款日期确认收入的实现； （二）企业受托加工制造大型机械设备、船舶、飞机，以及从事建筑、安装、装配工程业务或者提供其他劳务等，持续时刻超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确
自然人股权转让涉税事项风险提示
自然人股权转让涉税事项风险提示 随着公司法的实施，企业的股本多为自然人投入，近年来，由于经营和投资的频繁变化，一些有限责任公司的投资人开始转让股权。转让股权形式居多。一般有：零转让、净资产价值转让、原始投资股本转让、溢价转让、低于净资产价值转让等等。无论怎样转让，对于自然人股权转让涉税事项主要是个人所得税，印花税。 2009年5月国家税务总局下发《关于加强股权转让所得征收个人所得税管理的通知》（国税函[2009]285号），提出加强对自然人股东股权转让所得个人所得税的征收管理，提高征管质量和效率，堵塞征管漏洞的具体措施。 要求股权交易各方在签订股权转让协议并完成股权转让交易以后至企业变更股权登记之前，负有纳税义务或代扣代缴义务的转让方或受让方，应到主管税务机关办理纳税（扣缴）申报，并持税务机关开具的股权转让所得缴纳个人所得税完税凭证或免税、不征税证明，到工商行政管理部门办理股权变更登记手续。也就是说，当转让方和受让方达成转让协议或合同时，就要考虑涉税事项，先完税后变更。 看看发下几种转让形式的涉税事项. 一、零转让 这种转让形式一般发生在继承上，如果股权持有人死亡或其他原因，需要将股权无偿转让给子女、亲属（有继承权的人），这种转让行为不涉及个人所得税。目前国家还没有开征遗产税。但，涉及印花税（以下都涉及该税）。 二、净资产价值转让 投资人将资本投入到企业后，股权会发生变化。可能投入每股1元，经过几年后每股净资产变成了0.80元或1.50元，这时进行股权转让时就有两种情况： A、低于面值1元转让，以净资产0.80元转让，不涉及个人所得税。 B、高于面值1元转让，以净资产1.50元转让，多出的0.5元就是财产转让所得。 转让人可减除转让过程发生的合理费用后，按20%的税率计征个人所得税。 三、原始投资股本转让 投资人投入原始股本每股1元，转让时仍以1元转让，这时，税务机关要核实企业净资产。国税函[2009]285号规定：“对申报的计税依据明显偏低（如平价和低价转让等）且无正当理由的，主管税务机关可参照每股净资产或个人股东享有的股权比例所对应的净资产份额核定。”以上例分析，如果面值1元，企业净资产1.5元，税务机关可以确定转让所得为0.5元。同样减除转让过程发生的合理费用后，按20%的税率计征个人所得税。 四、溢价转让