项目代建管理工作实施程序

项目建设前期工作实施程序

二、工程项目建设前期管理程序（见下图）

三、项目代建管理中的各项工作程序

1、制定项目建设管理工作计划程序

1）做好编制项目的可行性研究报告的资料准备工作；

2）在本合同签订后一个月内，向招标人、使用方提交正式详细的、由项目指挥部组织编写的《项目代建管理方案》；

3）根据批准的《项目代建管理方案》开展工作。

2、初步设计文件的编制、报批报审工作程序

1）按招投标制度、合同管理制度的规定，与中标的勘察、测量、方案设计单位签订工程地质勘察、地形测量、初步设计合同。招标地质勘察、工程测量单位进行勘察、测量工作、招标设计单位进行初步设计文件的编制。

2）初步设计不得超过已批准的建设规模、标准和内容，并详列各单项工程或单位工程的规模与标准、征地规模、主要材料和设备选型等。

3）跟进勘察、测量、设计工作、审核勘察、测量成果报告，审核初步设计文件及项目总概算。

4）将初步设计文件报建设主管部门和计划主管部门进行审批。计划主管部

门负责审核建筑项目的总投资、建设规模和主要内容，建设主管部门根据计划主管部门批准的项目建设规模和总投资审查初步设计和施工图设计。

5）将项目总概算报招标人、使用方有关部门组织审核，审查后的投资总额不得超过已批准的总投资，若超过，需要修改初步设计。

6）跟进落实初步设计文件审查批复意见。

3、项目年度资金计划编制工作程序

1）新开工项目的初步设计已经批准，项目总概算已经核定，项目资金已经落实，方可编制项目投资年度计划和项目投资年度计划。

2）在建项目需结转下一年度的，在每年第三季度未编制下半年项目资金计划。

3）项目投资计划，报招标人、使用方审批并下达。

4、施工图设计文件编制、审查工作程序

1）按工程招标投标制度、合同管理制的规定，招标设计单位进行施工图设计并编制项目预算；

2）根据设计单位要求，按工程招标投标制度，合同管理制度的规定，招标地质勘察单位进行地质详勘，招标工程测量单位进行满足设计精度要求的工程测量。

3）跟踪地质勘察报告、工程测量成果，并将地质勘察报告、工程测量成果提供给设计单位，审查落实设计文件的编制并进行初步审核。

4）将施工图设计文件报送建设行政主管部门审查。

5）跟进落实施工图设计文件审查批复意见。

5、工程报建程序

1）申领《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》

①资料准备：

●建设用地申请报告

●建设项目选址意见书

●用地规划总平面图、地形蓝图

●市国土房管局用地项目预审文件等有关文件

②到市规划局建设用地管理处申领《建设用地规划许可证》

③到市国土房管局申领《建设用地批准书》

2）申领《建设工程规划许可证》

①持建设项目的有效批准文件向市规划局提出申请；

②市规划局提出建设工程规划设计要求；

③将建设工程设计方案报送市规划局审定；

④按审定的设计方案报送建设工程施工设计图，经市规划局审查同意后核

发《建设工程规划许可证》

3）申领《工程类别核定书》

①到造价管理站领《工程类别核定申请表》并填写有关内容：

②将《工程类别核定申请表》、项目施工图交造价站核准；

③领取《海南省建设工程类别核定书》。

6、工程人防、消防、环保申报程序

1）工程人防申报程序

①资料准备：

●立项批文；

●市规划部门批准的用地红线图、设计要点、设计方案；

●总平面图及面积指标（初步设计蓝图及必要的设计说明）；

●《民用建筑工程防空地下室审批表》；

②报人防办公室审核；

③领取审批意见。

2）工程消防申报程序

①资料准备：

●建设立项批准书；

●建设用地规划许可证；

●建设工程规划许可证；

●建设用地批准收；

●成套设计图纸和设计说明；

●填写《建筑消防设计防火审核表》或《建筑内部装修防火审核申报表》

和《自动消防设施设计防火审核申报书》；

②报市消防部门审核；

③领取审批意见。

3）工程环保申报程序

①资料准备：

●申报报告；

●环境影响报告书；

●市发展计划委员会立项批文；

●规划工程许可证；

●总平面图、初步设计说明书；

●《建筑施工（噪音）排放许可证》；

②报市环保部门审核；

③领取审批意见。

7、工程质量安全监督、施工许可证申报程序

1）工程质量安全监督申报程序

项目代建方必须在领取施工许可证前按规定管理权限分别向市、区监督站办理建设工程质量安全监督登记手续。

①资料准备：

●建设工程报建审核书；

●施工单位项目经理资质证书；

●余泥渣土排放证；

●工程地质勘探及水文地质资料；

●全套施工图；

●施工组织设计；

●施工单位中标通知书和设计概算；

●按建设行政主管部门要求及工程规模、特点需提供的其他资料。

②填写《建设工程质量安全监督登记表》，到市监督站办公室办理审核登

记手续；

③领取已安排监督人员的“登记表”，监督站开始实施质量安全监督工作。

2）建筑工程施工许可证申报程序

①资料准备：

●规划部门下发的定点文件，规划许可证；

●施工图设计文件审查意见；

●已确定施工的建筑施工企业证件；

●按照规定应该招标监理的工程已招标监理；

●已列入年度投资计划，建设资金已落实的资料；

●已按有关规定办理建设工程质量安全监督登记手续；

●法律、法规规定的其他条件资料；

②向市建委建筑业管理处提出申请；

③领取市建委签发的施工认可证。

项目代建中的不定性因素

一、由不可抗力事件造成不定性因素

由于不可抗力事件发生频率不高，一般的施工承包合同对该条款未作详细约定，以致事件发生后，可操作性不强。

本工程位于海口市内，该地区每年的7月～11月是台风、暴雨季节，近年来该区域时常遭受雷电、狂风暴雨等自然灾害的袭击，今年就连续出现了特大暴雨袭击，由此而引发的不可抗力款赔事件时有发生，包括经济损失索赔及工期索赔。由于本工程施工可能跨越3个雨季，因此对因风、雨等自灾害而引发不可抗力事件的管理十分必要。解决措施如下：

1、在合同专用条款要对风、雨等自灾害而引发不可抗力进行详细约定，并对不可抗力发生时，索赔项目（包括经济、工期方面）及相应比例应预以明确。

2、分散不可抗力事件所产生的风险所应采取的方法、措施和策略：工程保险、要求施工单位在报价中承担、招标人、使用方自身承担等。

3、与施工单位签订承包合同过程中以及进场后，必须向施工单位明确其所承担的风险，要求施工单位采取必要的预防措施和防治手段。

4、不可抗力事件后，监理方总监理工程师、项目指挥部负责人应要求施工单位立即采取措施，尽可能减少损失，并在24小时内向建设招标方、使用方代表通报工程受损情况，并督促施工单位按协议条款约定的时间向代建方报告损失情况和清理、修理的费用。并由代建方同招标方、使用方协商处理。

5、如果对不可抗力事件已进行保险，合同管理工程师应积极协助招标人、使用方进行理赔和提供证据工作，并按照保险合同规定的时限要求，向保险公司提供书面报告。

6、当不可抗力事件持续发生时，合同管理工程师应督促施工单位按照合同规定向招标人、使用方报告损失情况，直至不可抗力事件结束。

二、管理矛盾造成的不定性因素

本工程的代建管理是本工程项目的建设过程全方位管理，难免会造成不定性的管理矛盾，预见和解决方案如下：

1、处理好与政府职能部门的关系

矛盾预见：政府职能部门希望项目代建方能主动提前办理项目的各项报批手续，保证工程实施的合法性，不希望找上门解决问题，更不希望出现先做后报的违法违规情况发生。

解决方案：项目代建方指挥部既要了解政府职能部门的办事风格，又要非常熟悉工程实施阶段各类证件办理的程序，提醒招标方和使用方，并协助及时办理各类证件。对政府职能部门做到早沟通，建立良好的人际关系，避免违法违规情况的发生。

2、处理好招标方和使用方、承包方、设计方之间的关系

矛盾预见：一方面，招标方和使用方希望得到真实、独立、专业的高质量服务；

另一方面，承包商或设计方希望代建方能对合同条件有一个公正合理的解释。

解决方案：项目指挥部管理人员应善于处理各种人际关系，既要严格遵守职业道德，礼貌而坚决地拒收礼物、免费服务、减价物品等，以保证行为的公正性，也要利用各种机会增进与各方面人员的友谊与合作，以利于工程的进展。

3、处理好与各承包方的关系

矛盾预见：承包方希望项目代建方管理人员公正，通情达理并善于理解别人；希望项目代建方管理人员发出明确的批示，对其询问的问题给予明确的答复；希望项目代建方管理人员的指示能在他们工作之前发出，而不是在工作之后。

解决方案：项目代建方管理人员应该非常清楚地掌握承包方的心理，既要懂得坚持原则，又要善于理解承包方的意图，工作方法灵活。

4、处理好工程质量问题

矛盾预见：工程完成或接近完成的情况下发现局部质量问题，要求承包方“推倒重来”对承包方来说很难接受。

解决方案：项目代建方管理人员应该请承包方的项目经理一起来检查，使承包商项目经理自然意识到自己的失误，同时与承包方的项目经理讨论可能采取的补救办法，并随时准备接受能够解决问题的合理变通方案。当然，维护工程质量是项目代建管理人员的重要职责，所以绝不能冒险采用可能导致最终造成工程质量隐患的办法。

5、处理好对承包方的处罚问题

矛盾预见：对承包方的某些违约行为进行处罚是一件慎重而又极难避免的事件，这就要求项目代建方管理人员首先对承包合同中的处罚条款必须十分清楚。当承包方采取不适当的方法进行施工，或采用不符合同规定的材料施工时，项目代建方管理人员除了立即给予制止并采取相应的处理措施之外，还应考虑该种处理措施是否属于本身的权限范围。

解决方案：项目代建方管理人员发现由于承包方的项目经理或工地工程师的失职，造成承包方徒耗资金和时间而工程毫无进展时，应认真观察一段时间，待掌握足够的证据后，项目代建指挥部负责人向承包商发出警告。万不得已时，也可以要求撤换承包方项目经理或工地工程师。

6、处理好施工扰民与民扰问题

矛盾预见：施工一旦开始，必然会对周围环境产生影响，打扰周围单位、居民的正常工作与生活，特别是夜间施工必定会产生很大的噪声等，引起附近单位和居民的矛盾。

解决方案：项目代建方在施工前提前与周围相关单位和居民主管部门沟通，说明施工将会给他们带来一定的影响，并保证尽量避免夜间施工，征求相关单位和主管部门的意见，提出一定的解决方案，得到谅解与同意。

处理好政府职能部门之间的关系

政府职能部门是指项目所在地的工商行政管理机关、市容监察部门、税务部门、

公安交通部门、规划部门、国土部门、电力部门、质量安全监督站、消防管理部门、市政园林部门等。在项目实施过程中，做到自觉接收政府职能部门的依法监督和指导，随时了解国家和政府的有关方针、政策，掌握近期的市场信息，遵守相应的法规和惯例。通过经常性的上门咨询和信息发布等形式，沟通与政府部门间的关系。做到：

1、加强与国土城建部门协调，配合有关部门根据设计文件等有关资料，深入基层了解情况，组织做好项目规划范围内的征地、拆迁、安置等工作，及时提出用地进度计划，办理用地的有关手续。

2、积极主动与城管、交通等部门联系，办理申请夜间施工手续。

3、在各承包方进场时，项目代建方要发挥自身熟悉情况的特点，积极帮助施工单位解决实际问题，如租地、水电报装等问题，在施工过程当中，承包方与地方出现某些矛盾，主动进行协解工作，努力为工程建设的稳定进行创造良好条件。

4、主动与质检站和安监站联系，得他们对于工程质量和施工安全的指导与认可。

5、接收公安交通部门的惯例，合理进行施工期间的交通组织，落实施工现场的治安和消防措施。