物业管理知识学习法规篇

物业管理知识学习-法规篇

物业管理知识学习-法规篇提要：

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001《城市新建住宅小区管理办法》是建设部1994年3月24日第33号令。并于1994年4月1日批准施行。

002深圳市物业管理的主要法律依据是“条例”及“细则”。

003《深圳经济特区物业管理行业管理办法》是经市政府二届第101次常务会议审议通过,于1998年7月20日发布并实施。

004“条例”是1994年6月18日深圳市第一届人民代表大会常

务委员会第二十三次会议通过,于1994年11月1日起施行。

005“条例”是1999年6月30日深圳市第二届人民代表大会常务委员会第三十三次会议修正。

006“细则”是深圳市政府二届三十五次常务会议通过。1996年9月20日由深圳市市长李子彬发布《深圳市人民政府令》第二十五号施行。

007“条例”是以住宅小区类物业为基础编写的。

008“条例”所称物业是指建成并投入使用的各类房屋及与之配套的公用设备、设施和公共场地。

009物业管理是指由专业机构或公司,按照合同或契约,接受业主的委托,按照市场经营方式,运用现代管理方法和技术,为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其

业主进行管理并提供综合服务。

*“条例”使用的概念是指对住宅区各类房屋及相配套的公用设施、设备、公共场地和住宅区的绿化、环境卫生、公共秩序等项目进行维护、修缮和整治,使之保持正常状态的行为。

010物业专营公司是指接受物业管理公司委托,承担住宅区的机电设备、清洁绿化、园林绿化、维修工程、保安服务等专项管理业务的机构。

011住宅区是指以住宅为主,并有相应配套公用设施及非住宅房屋的居住区。

012住宅区的范围由市政府住宅行政管理部门会同有关部门划定。

013业主是指住宅区内住宅和非住宅房屋的所有权人。

014入住是指入住人收到书面入住通知并办理完结相应手续。

015入住人在规定期限内未办理入住的视为入住,物业管理单位可从此时起收取相应的管理费。

016业生公约是指由业主承诺的,对全体业主具有约束力的,有关业主在住宅区使用、维护物业及其管理等方面权利义务的行为守则。

017自用部位是指用户门以内、毗连部位以外的全部自用部位、设施和设备,包括自用阳台、门、窗、防盗网,室内自用隔墙、墙面等。

018共用部位是指结构相连或具有共有、共用性质的部位、设施和设备,包括:房屋的承重结构部位、抗震结构部位、外

墙面、楼梯间、公共通道、门厅、屋面、本体共用排烟道、电梯、机电设备、本体消防设施等。

019毗连部位是指房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。

020住宅区的公共场所和公用设施的使用和维护是由全体业主、承租人和其他非业主使用人共同使用和维护。

021住宅区的物业管理采用业主自治与专业服务相结合,属地管理与行业管理相结合的模式。

022业

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主、承租人和其他非业主使用人的基本权利是依法参加住宅区物业管理。

023业主、承租人和其他非业主使用人的基本义务是合理使用房屋和公用设施,维护住宅区公共利益。

024业主委员会成立的条件是住宅区入住率达到50%以上或自第一个业主入住起满两年。

025业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事主体关系。

026分期开发的住宅区如何选举业主委员会:分期开发的住宅区,经已入住的过半数投票权的业主申请,区住宅主管部门可以召集临时业主大会,在分期开发期间成立临时业主委员会。临时业主委员会的权利、义务与业主委员会的权利、义务相同。

027业主大会由本住宅区的业主组成。

028业主大会召开的条件是须经由已入住的过半数投票权的业主出席才能举行。

029业主大会业主不能出席或业主未满十八岁的如何处理:书面委托代理人参加;法定代理人参加。

030业主大会每年至少召开一次。

031组织召开业主大会的程序是业主委员会负责在会议召开七天前将业主大会召开日期和内容送达每名业主。

032业主如何要求召开业主大会:经持有住宅区全体业主10%以上投票权的业主提议,业主委员会应在接到该项提议起20日内就该项提议召开业主大会。

033经提议而业主委员会不召开业主大会如何处理:在20日

内,业主委员会未召集业主大会,由提议的业主向区住宅主管部门申请,区住宅主管部门可以责令或限期业主委员会召集业主大会。

034业主大会通过的决议必须由出席会议的业主所投票数的过半数通过。

035业主大会表决可以采取投票方式或者其他方式,各类房屋按建筑面积每10平方米为1票;不足10平方米的,5平方米及5平方米以上的计算为1票,不足5平方米的不计票。

036业主大会的职权包括:1.选举、罢免业主委员会组成人员;2.监督业主委员会的工作;3.听取和审查业主委员会的工作报告;4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项;5.修改业主公约;6.改变和撤消业主委员会不适当的决定;7.批准业主委员会章程。

037业主委员会委员由业主大会在业主中选举产生;业主委员

会主任、副主任由业主委员会在其委员中选举产生;业主委员会可聘请派出所、居民委员会等有关单位的人员担任业主委员会委员;业主委员会可聘请执行秘书1至2名,负责处理业主委员会日常事物;

038业主委员会章程的制定业主委员会章程经业主委员会委员一致同意制定,并经业主大会批准。

039业主委员会实行差额选举方式。

040业主委员会委员的人数一般为11人至17人,经业主大会决定可适当增减,但最低不得少于5人。

041入选业主委员会委员的人员应热心公益事业、责任心强、有一定的组织能力和必要工作时间。

042业主委员会每届任期三年。

043业主委员会换届选举业主委员会委员可连选连任。

044业主委员会成员的工作性质委员为兼职,主任可专职。

045业主委员会会议由业主委员会主任根据工作需要召集,并应在会议召开7天前将会议通知书及有关材料送达每位委员。

046业主委员会召开会议时,可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参加会议。

047业主委员会向业主大会负责并报告工作。

048业主委员会的职权有:1.召集和主持业主大会;2.审议和决

定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用;3.采取公开招标方式聘请物业管理公司对住宅区进行物业管理,并与其订立、变更或解除委托管理合同;4.审议物业管理公司制定的对本住宅区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目;5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准;6.监督物业管理公司对本住宅区的物业管理工作。

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p;049业主委员会的职权中,其中项规定的事项须报业主大会批准.

050业主委员会的义务包括:1.执行业主大会各项决定;2.遵守和履行物业委托管理合同;3.不得从事各种投资和经营活动;4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。

051业主委员会不可以从事以盈利为目的的经营活动.

052业主委员会表决的原则是采取少数服从多数的原则。

053业主大会和业主委员会应接受市、区住宅主管部门的指导和监督;业主大会的决定等不得与宪法、法律、法规和规章相抵触。

054物业公司根据住宅区物业委托管理合同对住宅区统一实施管理.

055物业委托管理合同应包括的内容:委托管理事项;管理标准;管理权限;管理期限;管理费收支;利润及风险、监督检查;违约责任及其他权利义务条款。

056住宅区物业委托管理合同应当报区住宅管理部门备案.

057开发建设单位对住宅区前期的物业管理是:开发建设单位应当从住宅区入住前6个月开始自行或委托物业管理公司对

住宅区进行前期管理。

058前期管理的费用由开发建设单位自行承担。

059开发建设单位在住宅区开始入住2年内可以决定住宅小区的物业管理事宜.

060在住宅区开始入住2年内成立业主委员会的,不可以终止物业管理公司与开发建设单位签定的委托管理合同.但业主委员会可与开发建设单位签订委托管理合同,并行使本条例规定的各项职责。

061住宅区入住2年后,业主委员会应依“条例”规定聘请物业管理公司对住宅区进行管理,原物业管理公司在同等条件下可以优先承包管理。

062物业管理公司在住宅区范围内的管理事项包括:房屋的使

用、维修、养护;消防、电梯、机电设备、路灯、连廊、自行车房、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理;清洁卫生;车辆行驶和停泊;公共秩序;市住宅主管部门规定和委托管理合同规定的其他物业管理事项。

063物业管理公司的权利是:根据有关法律、法规,结合实际情况,制定本住宅区物业管理办法;依据委托管理合同和有关规定收取管理费用;制止违反住宅区物业管理规定的行为;选聘专营公司承担专项经营业务。

064物业管理公司的义务是:以为业主服务为宗旨,注重社会效益、经济效益和环境效益;按市住宅主管部门规定的标准和委托管理合同对住宅区实施物业管理;接受业主委员会和业主的监督;组织或协助有关部门提供社区生活服务和开展社区文化活动;按照法律、法规和市政府的有关规定从事经营活动。

065住宅区内车辆管理的规定包括:接受公安等部门的统一指

导和监督;进入住宅区的车辆应按规定停放在停车场或设置有停车标志的场所;物业管理单位应与车主明确车辆保管关系或车位有偿使用关系,并按有关规定收取相应的保管费或车位使用费。

066物业管理公司对住宅区的管理未能达到市住宅主管部门和委托管理合同规定的标准,或者违反委托管理合同规定的,业主委员会或委托方可终止合同。

067物业管理公司因管理、维修、养护不善,造成业主损失的,应赔偿业主损失。

068物业管理公司违反有关法律、法规和政策规定的,由有关部门依法予以处理。

069物业管理公司享受国家第三产业优惠政策.

070有关业主公约的规定有:由市住宅主管部门统一制订示范文本;业主大会可以根据本住宅区的实际情况进行修改补充,并报市住宅主管部门和区住宅主管部门备案;业主公约应当符合法律、法规、政府有关规定和土地使用权出让合同的规定。

071业主公约的主要内容包括:住宅区名称、地点、面积及户数;公共场所及公用设施状况;业主大会的召集程序及决定住宅区重大事项的方式;业主使用其住宅和住宅区内公共场所及公用设施的权益;业主参与住宅区物业管理的权利;业主对业主委员会及物业管理公司的监督权;住宅区物业各项维修、养护和管理费用的缴交;业主在本住宅区内应遵守的行为准则;违反业主公约的责任;其他有关事项。

072业主公约生效的条件是:业主公约在住宅区入住率达到30%后,经已入住业主中持有过半数以上投票权的业主签订后生效。

073已生效的业主公约对本住宅区所有业主有约束力.

074业主入住时物业管理公司应组织业主签订业主公约.

075在移交住宅区的同时,开发建设单位应向业主委员会移交的住宅区工程建设

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资料包括:住宅区规划图、竣工总平面图;单体建筑、结构、设备竣工图;地下管网竣工图;住宅区各类房屋清单;出售房屋的产权范围或成本核算清单;住宅区公用设施、设备及公共场地清单;住宅区未完工的房屋、公用设施设备及公共场地的竣工日期。

076在业主委员会未成立时,由物业管理公司接管住宅区工程建设资料,并代为保管。

077业主、承租人和其他非业主使用人使用房屋应遵守的规定有:未经市政府有关部门批准,不得改变房屋结构、外貌和

用途;不得对房屋的内外承重墙、梁、柱、楼板、阳台、天台、屋面及通道进行违章凿、拆、搭、占;不得堆放易燃、易爆、剧毒、放射性等物品,但自用生活性燃料除外;不得利用房屋从事危害公共利益的活动;不得侵害他人的正当权益。

078室内部分的维修责任由业主负责维修。

079室内部分维修责任界限的划分是:业主大门内,水、电表闸、阀以内。

080室内部分的维修费用由业主负责。

081共用部分维修养护责任的划分是由物业公司组织定期养护和维修。

082共用部分的维修养护费用从房屋维修基金中支付。

083公用设施维修责任界限的划分是:住宅区的道路、路灯、沟渠、池、井、绿化、娱乐场所、停车场、连廊、自行车房等住宅区公用设施由物业管理公司统一管理维修养护。

084公用设施的维修费用从管理服务费中支付。

085住宅区的水、电、煤气、通讯等管线的维修养护由相关业务单位负责,维修养护费用由相关业务单位支付。

086房屋毗连部位的维修养护由谁负责?在房屋本体中不属于共用部位和自用部位的部位、设施和设备。毗连部位及设施的维修养护由毗连的业主或相关责任人共同组织实施或委托物业管理公司组织实施。

087毗连部位维修养护费用由业主和相关责任人按比例分担费用。其中共有墙体按两侧均分后,由每侧业主按比例分担,共有楼板其楼面与顶棚部位由所在层业主负责,其结构部位

由毗连层上下业主按比例分担。

088人为造成公用设施损坏、损失的,由损坏者负责修复、赔偿。

089房屋外观的整洁、统一由业主、承租人、非业主使用人和物业管理公司共同维护。

090房屋的修缮、粉刷由业主委员会决定。

091房屋的天面、外墙每10年至少修缮、粉刷一次。

092房屋的空调架、防盗网等外观设施每三年至少修缮、粉刷一次。

093房屋的楼梯间的墙面、台阶、扶手等设施每五年至少修