梁山县房地产市场调查报告

梁山县房地产市场调查报告

目录：

一、梁山县概况：

二、社会经济概况：

三、城区现状及发展规划：

四、房地产市场现状：

五、目标地块评估：

六、基准地价及相关规费：一、梁山县概况：

梁山县位于山东省的泰安、济宁、菏泽和河南省的濮阳四地市交界处,隶属济宁市。

县域南北长41公里，东西宽45公里，总面积964平方公里，辖9镇5乡710 个行政村，共计人口19.2万户71.5万人。其中非农业人口8.35万人，人口自然增长率4.5‰。

梁山县地处黄河与京九铁路、京杭运河交汇处，地理位置独特而重要。黄河自西北过境，京杭运河贯穿南北，东部紧靠东平湖。山湖相映，两河纵横。京九铁路纵穿县境，过境段长15公里。梁山火车站于1996年9月正式投入运营。 220国道及聊(城)一商(丘)、肥(城)一梁(山)、蒙(阴) 一馆(南馆陶)等公路穿行交织，梁山汽车站每天始发和过路客车达百辆次，济宁飞机场距梁山县城仅40公里，交通较为便利。

梁山是济宁市唯一的改革开放试验区，政策优惠，环境宽松。梁山开发区和对外加工贸易区基本实现“七通一平”；设立了高新技术、加工储运、工业经济、私营经济、三资企业等经济园区，为招商引资提供了良好的发展载体。

梁山县地处黄河冲积平原，土层深厚，土地肥沃，适于发展粮棉生产。是山东省商品粮生产基地县和鲁西黄牛、小尾寒羊良种繁育基地县。全县农业发展较快，种植结构较为合理，农副加工业已初步形成了草条编织、蔬菜种植、食用菌养殖、淀粉生产、畜禽屠宰等五大商品基地以及鲁西黄牛、银耳、粉条、蔬菜、木材等13处批发市场。

梁山县地处暖温带半湿润地区，属大陆性季风气候。河湖相连，水网密布，淡水资源优质丰沛，境内山石、紫砂岩储量、泥沙资源丰富，发展水泥、石灰和陶瓷建材业得天独厚。另外，县境内煤炭储量约10亿吨，还有丰富的天然气和铁、铅、石膏等矿藏，具有较大的开采利用价值

梁山是我国古典文学名著《水济传》故事的发祥地，有独特的自然景观和人文景观。名胜古迹众多，民风淳厚，景观古朴，特色鲜明，是全国唯一以农民起义遗址为主体的省级风景名胜区。近年来，开发新建了断金亭、黑风亭、忠义堂及大型唐三彩壁画群《梁山泊英雄聚义图》等新景点二十余处，吸引了众多的游客，旅游业对当地的社会经济起到了较好的促进作用。

二、社会经济概况：

1、经济运行基本情况：

今年以来，梁山县整体经济发展平稳，据梁山统计局信息，今年前三季度梁山全县完成地区生产总值42.58亿元，，在济宁12县市中排第7位，比上年同期增长19.8%，其中第一、二、三产业增加值分别为11.28亿元、18.98亿元和12.32亿元，三次产业比例为26.49：44.58：28.93，产业结构得到了一定程度的优化。预计全年将完成地区生产总值56.6亿元，同比增长18%左右。

值得一提的是第二产业增加值增幅较大，比上年同期增长了42.4%，假如第二产业能够持续保持快速增长的发展势头，将会为整体社会经济的全面快速稳定发展创造较好的产业基础，有效的提高当地的整体社会经济水平。

1）农村经济和农民收入同步增长：

今年梁山农业粮经比例达54：46，比去年的58：42有较大幅度的提升，农业生产平稳发展，种植结构逐渐向效益性调整。随着今年农产品价格的走高，该县农民收入得到了较大的提高，预计全年农村居民人居纯收入可达3115元，同比增长9.5%。

2）工业生产和效益快速提高：

截至11月份，梁山县规模以上工业企业达95家，比去年同期增加23家，1～

11月份规模以上工业企业完成工业总产值47亿元，同比增长75.15%，；实现增加值15.35亿元，同比增长70.09%，增长速度居济宁全市首位；实现利税5.04亿元，同比增长73.21%；完成工业利润3.21亿元，同比增长106.15%，工业经济运行质量明显提高。

3）固定资产投资速度加快：

1～11月份规模以上固定资产投资共完成25.6亿元，同比增长72.39%。其中基本建设投资7.2亿元，同比增长105.89亿元；更新改造投资2.9亿元，同比增长68%。

4）民营经济成为社会经济的主力军：

据该县统计局地毯式普查获得的数据，该县个体经营户达17719户，民营企业近700户，在95家规模以上工业企业中有87家是民营企业，完成产值占限额以上工业总产值的96.78%。

该县通过一系列招商引资活动，民营经济发展迅速，已经初步形成了以拳铺工业园为中心的挂车制造，以韩垓为中心的玻璃制造，以良福制药和三利树脂为代表的高新技术产业和以韩岗为主的面粉加工等多门类、多行业齐头发展的良好格局。

5）财政、贸易、金融运行平稳：

1～11月份梁山全县地方财政收入1.39亿元，居济宁全市第8位，同比增长10.56%；实现社会消费品零售总额8.9亿元，同比增长17.2%。全县各项存款余额38.55亿元，比年初增长16.40%；居民储蓄存款余额31.55亿元，比年初增长11.63%，居民人均储蓄存款余额4412元。

6）居民生活：

2003年末城市居民人均可支配收入4423元，增长4.3%，按当年价格居民消

费水平农村居民2405元/人·年。城市居民23774元/人·年，居民生活水平逐步提高。

全县机关企事业单位在岗职工2.9万人，在岗职工平均年工资6807元，同比增长4.8%。其中信息传输及计算机服务、金融业、科学技术于服务和水电燃气生产供应四大行业单位从业人员平均年工资最高，分别为16696、12460、11508和11066元，单位从业人员人数分别为165、1140、181和1137人。制造业、建筑业、批发零售业、餐饮业、房地产业和居民及其他服务业六个行业单位从业人员平均年工资较低，不足6000元。

2、社会经济中存在的问题：

1）农民收入增长缺乏后劲；

今年以来，农产品价格比去年有了较大幅度的攀升，尤其是生猪、禽蛋的价格已经达到近年来的最高点，所以今年农民收入快速增长的主要原因是农产品价格走高、中央的粮补政策和农业税减免等因素调动了农民的积极性。但是如果农产品价格一旦稳定或者下滑，农民收入将会受到较大影响。

2）经济增长多为恢复性增长；

虽然从统计数据上看，今年梁山的整体经济出现了高速增长的局面，但是有相当大的一个原因是因为去年受非典的影响，部分行业尤其是贸易、旅游、挂车生产等行业基数偏低。

3）企业规模小、行业单一、高新技术企业少；

一方面，梁山县工业主要停留在挂车、纺织、化工的几个行业上，高新技术企业少，产品科技含量低，无知名品牌，产业结构单一，缺少新兴行业。另一方

面该县的工业企业绝大多数都是附加值偏低、档次不高、缺乏发展前景和竞争力的小规模企业，仅有良福制药、蓝天纺织、二电厂、东岳挂车、通亚挂车和华宇挂车六家中型企业，没有大型企业带动。这已经成为制约该县工业经济进一步发展进而拉动社会整体经济发展的主要问题。

三、城区现状及发展规划：

1、城区现状：

梁山县城地处水泊梁山脚下，距济宁市65公里，距省会济南市148公里，是全县政法、经济、文化中心。城区总人口约十一、二万人左右，主要以中心区域的城市居民、外围区域的传统城关农村居民以及部分下属乡镇来县城务工经商的流动居民为主，因梁山整体社会经济水平相对不高，区域吸纳力较弱，县域外的流动人口不多。

受地形及山脉影响梁山县城区以水泊中路为轴线呈南北狭长，东西较窄的带状布局。中心区域位于青年路至迎宾路南侧，龟山、凤凰山东麓至建设一路东侧，人民北路南侧，梁山、赫山峰西麓一线围合的区域内，城市的绝大多数居民和机能设施大多位于该区域内。人民北路至文化路南侧，凤园路至水泊东路东侧围合的区域是城区的核心区域，区域内人口密集，多为党政机关及企事业单位生活区及传统城区居民，居民层次较高。城区的东北部和西南部主要为工厂区，龟山、凤凰山西部以及南部、北部主要为传统村民居住区。

由于长期以来梁山的经济一直较为落后，所以从整体而言梁山城区基础设施略欠发达，城市面貌较差，建筑布局凌乱，形态混杂，中古楼房及古旧平房较多，甚至在核心城区内仍分布有较大面积的待改造古旧平房聚集区。

近年来新建的党政机关居住区多分布于核心区域的凤凰山东麓、水泊西路两侧、梁山东麓以及水泊中路两侧，这在一定程度上也反映了梁山居民对居住区域的价值取向。与居家生活息息相关的主要商业设施绝大多数分布水泊中路中段和人民中路。

2、主要机能设施：

1）主要道路：

水泊中路：南北贯穿城区的交通主干道，路面宽阔平坦。

人民北路：东西贯穿城区的交通主干道，连接火车站和东环城路。

以上两条道路是主要交通干道是梁山县城内交通以及对外联络的主要通道。

水泊西路、水泊东路：南北向功能性次级干道。

人民中路、人民南路、文化路：东西向功能性次级干道。

以上道路两侧多分布为党政机关、事业单位及其生活区，沿街商业较发达。2）公共交通：

梁山县城内有四条公交线路通达主要区域，站牌区间较近，车型大，车辆新，设施较先进，半数以上车辆配有车载电视，这在县城公交中是不多的。此外梁山出租车数量较多且在城区内为计人不计程收费，较为低廉。因此相对于一个县城来讲，梁山县的公共交通设施比较发达，居民出行十分方便。

长途汽车站：位于南部城区，水泊中路于交通路交汇处南。

京九线火车站：位于县城西，距县城14公里。

3）主要商业设施：

位于人民中路中段的水泊商场、联华超市、苏果超市以及人民中路商业街构成了梁山县的核心商业圈。

商业步行街：位于人民中路与人民北路中段，水泊中路路西，主营大众服饰。4）主要学校：

第一实验小学：位于人民南路与文化路中段，水泊中路路西。

第二实验小学：位于人民中路与水泊西路交汇处西南。

北关小学：位于水泊中路与工人路交汇处西北。

梁山一中：位于水泊中路与水泊西路中段，文化路北侧。

梁山二中：位于青年路与后寨街交汇处东南。

5）主要医疗机构：

县医院：位于县城南关，水泊南路东侧。

中医院：位于水泊西路与人民北路交汇处西北部。

骨科医院：位于人民北路东端路北。

6）主要休闲设施：

凤山公园：位于县城中西部。

体育场：位于人民中路与人民北路中段，水泊西路路西。

电影院：位于人民南路与文化路中段，水泊中路路西。

3、城区发展规划要点：

1）城市规模：

到2010年全县总人口为77万人，其中城区人口为14.8万人，城市建设用地为15.7平方公里。

2）城市性质：

全县政治、经济、文化中心，具有水浒文化特色的风景旅游城市，强调“水

浒文化”是经济发展和城市建设的潜在动力和内涵。

3）城市总体布局——“一门、两轴、三心、四口”：

“一门”即凤、龟二山做为梁山的门户。

“两轴”即城市的南北干线——水泊中路为城市的南北轴，东西干线——人民北路为东西轴。

“三心”即凤、龟二山以西与西环路之间规划为城市的行政文化中心，以现在的水泊西路、水泊东路所辖范围形成城市的商业金融中心，以现在的杏园小区为中心在东部形成城市副中心。

“四口”即现在的东、南、西、北四个出入口。

4）城市建设方针——“优化老城、完善东部、向西推进”：

“优化老城”即老城区要按照“退二进三”的原则，逐步迁出第二产业，大力发展第三产业，使之尽快形成城市的商业金融中心；

“完善东部”即在杏园小区的雏形上抓紧建设配套设施，使之形成有吸引力的住宅区域。

“向西推进”即启动城市的行政文化中心建设，扩大城市建设规模，形成环境优雅的行政文化中心。

城市建设需要一个漫长而渐进的过程，更需要强大的经济实力做为基础，从梁山县的现实情况来看，就目前的城区现状和、地形限制尤其是经济状况等各方面的制约下，在相当长的一个时期内，梁山县城的城市建设仍将是以“优化老城”为主的旧城改造。

5）工业布局：

尽快在青年路以北开发建设东北工业区，通过基础设施的建设，打造一处现

代化、生态化的大型工业园区，以此带动城市北部的发展。

6）其他相关规划：

目前梁山县集中供暖范围较小，尚无管道燃气，所以城市发展规划中在热力燃气方面做出了在城区要逐步拆除小锅炉，充分实现集中供热和结合西气东输工程集中解决气源问题的规划。

在景观风貌方面由于梁山的文化底蕴就是水浒文化，所以城市规划规定“梁山的建筑也好、小品也好，必须有水浒文化的质朴、粗旷、大气，必须有水浒文化的符号”。

四、房地产市场现状：

1、概况：

另梁山县统计局统计信息，2003年梁山县房地产开发商品房建设投资额为1486万元，全部为住宅投资，房屋施工面积36620㎡，其中新开工面积25100㎡，竣工面积19420㎡，商品房销售建筑面积18820㎡。据从梁山房管局交易中心了解信息，2003年全年梁山商品房交易量为200余套（含二手房），今年年初至今，新建商品房交易量400余套，二手房交易量近100套左右，通过我司市场部对梁山房产市场的实地调研，这一数据与事实基本相符。

2、住宅市场：

梁山房地产住宅市场特征总体可以概括为：供应量小，开发运作水平低，总体需求旺盛但购买能力普遍较低。

1）产品供给：

单就数据而言，梁山商品住宅的交易量是极低的，固然这一方面是受到了需求市场的制约，但是另一方面也是由于梁山的房地产市场正处于形成前期，商品

住宅的总体供应量也同样较低所造成的，据我司市场部对城区的地毯式普查，今年梁山城区的商品住宅包括单位集资建房对外销售部分也就在6万㎡近500套左右。从市场表现来看，总体销售率在90%左右，供求表现较为乐观。

从单位去化角度，各项目剩余房源主要集中于两类：一是高楼层尤其是顶层房源；二是低楼层的过大面积房源。结合我司市场部对部分客户及普通居民的抽样访问，造成这一现象的主要原因为：梁山传统的住宅楼包括部分新建住宅楼为平顶设计，所以除了高楼层上楼累的固有抗性外，顶层的主要销售抗性来自于对隔热及防水的顾虑。低楼层的过大面积房源因为总价较高而不受欢迎。

从供应模式来看，除了正规商品房外主要有单位集资建房剩余房源的出售以及集体土地合作建房对外出售两种形式。不过政府部门的有关信息表明土地的招、拍、挂以及严格开发管理已成必然趋势。

2)项目共性：

从产品本身来看，目前供应产品大多普通平庸，开发运作水平和产品整体品质较低，缺乏提升产品附加值的项目元素。如立面多采用涂料，无高品质建材，缺乏线条变化，档次较低，均采用预制楼板，无采用现浇楼板的项目。除水泊花园外，多为一、两栋楼的小规模项目，无社区感，缺乏相应配套和物业管理。水泊花园规划也是呆板的兵营式布局，缺乏主题和内涵等等。从营销角度来看，多为坐等客户上门的被动销售，业务执行生硬简单，无明确的产品定位和推广定位，营销水平低劣。

3）客源构成及市场需求：

从项目调查和客户走访的结果来看，目前各项目的购买群体较为分散，几乎涵盖了机关干部、企事业单位中高层员工、乡镇干部、私营业主、传统居民等各

中、高收入群体，且各项目情况基本类似，均无特别突出的明显群体界定，这也是大多数地方房地产市场在形成初期所特有的市场表现。

通过我司市场部对对政府机关干部、事业单位员工、企业单位员工、私营业主和普通居民各20人的分组随机抽样访调查结果表明：

目前市场总体需求较为旺盛，其中大部分的受访者表示会选择商品房，这一比例在效益较好的机关单位、企业以及近郊村镇居民当中相对较低，在传统城镇居民和私营业主中的比例较高。除了购买商品房和二手房外，受访者表示主要有单位集资和购地自建两种增加住房的途径，但同时大部分也表示，单位集资建房价格也不会太低还会受许多限制，购地自建从可行性、居住品质及成本等方面都

有诸多制约，因此也不排除考虑商品房的可能。

从区域选择来看，受访者对中心城区内的方位选择无较大倾向性但对中心城区内外的认知差异较大。

居民购房模式选择

居民购房需求

从价格认知角度来看，受访者对总价的关注要高于产品单价，心理总价多集中于10～12万元区段内，需求面积多集中

于90～120㎡区段内，以三房户型为主。

从配套设施的角度，受现有开发水平的制约，受访者对物业管理及提升产品附加值的配套设施的认知程度较低，多停留在现有水平以及保安保洁上。

4）在售主要项目简况：

※水泊花园：

投资商：北京城建集团。

项目简况：位于中心城区北部，临近水泊中路和人民北路两条主干道。总占

地120亩，规划总建筑面积10.34万㎡，绿化率36%，容积率1.29。 是目前梁山规划规模最大、设施最齐全、最正规的在售住宅小区。规划有超市、幼儿园、中心广场等配套设施。目前开工建设并销售五栋共计252户，面积规划90.45～132.77㎡，目前进度主体封顶。

建材标准：普通简装，分户防盗门，单元对讲防盗门，铝合金窗，集中供暖。 销售价格：均价1～6F1336元/㎡，储藏室660元/㎡，车库1200元/㎡

1F1320元/㎡，2F1400元/㎡，3F1460元/㎡，4F1380元/㎡，5F 1280元/㎡，6F1180元/㎡；

居民面积认知

19%

居民心理价格认知

9%22%

居民户型认知6%

销售率：约85%左右。

※水泊花园西邻合作建房项目：

项目简况：位于水泊花园西邻水泊中路路西，属于合作建房项目，占地面积5亩，建设多层1栋，共计60户，

集中供暖，目前进度主体二层，预计2005年8月交房。

销售价格：均价1～6F1176元/㎡；1、4F1260元/㎡，2F1310元/㎡，3F1330元/㎡，5F 1100元/㎡，6F800元/㎡；

※县开发公司项目：

开发商：梁山县房地产开发公司

项目简况：位于中心区域北邻，水泊中路与青年路交汇处路西，北距石棉保温长约300米。已入住多层4 栋，在建在售多层1栋，目前进度外装修。销售价格：均价1～5F940元/㎡；1F960元/㎡，2～4F998元/㎡，5F 750元/㎡；该项目因前期已大部分销售完毕，剩余房源不多，价格未作调整，略低于应有市场行情。

※顺风小区：

项目简况：位于文化路东段，梁山电视台南临，东邻旅游局宿舍，南邻电视台宿舍。在建在售多层住宅2栋60套，面积规划110～160㎡；目前进度主体封顶，预计2005年5月交房，属合作建房项目，项目手续不全，工程进度缓慢。

销售价格：均价1～6F850元/㎡；1～3F890元/㎡，4F900元/㎡，5F 800元/㎡，6F710元/㎡；

销售率：70%左右。

※生资公司项目：

项目简况：位于核心城区边缘，水泊中路与文化路交汇处东南。多层住宅2栋，为生资公司单位自建房部分对外销售，目前进度外立面，户型单一，

约110㎡左右，已基本销售完毕。

销售价格：均价1～6F1170元/㎡；1F1230元/㎡，2～4F1280元/㎡，5F 1100元/㎡，6F860元/㎡；

5）潜在供应项目：

※后集村改造项目：

位于县政府东北临，后集居住区，距未经证实信息，该地块占地约200亩，有济南开发企业正处于运作前期。

※梁山商品交易中心及颐园小区：

位于燃料公司地块南邻，规划建筑面积33万㎡，总投资3.3亿元。由住宅小区和商品交易市场组成。投资商为陕西汉中发展房地产开发公司，该项目尚未正式启动。

3、商业项目市场：

与大多数县级城市类似，梁山的大路核心经济现象表现十分明显，商业以沿街商业尤其是核心区域的沿街商业为主，在核心城区外，除非特定行业或特定区域，即便是沿交通干道也很难形成有效的商业气息。致使核心城区外的商业房的商业价值通常难以得到有效的提升与塑造。商业步行街全长仅不足200米，共有

商户80余家，其最内侧商铺与外侧商铺租金相差接近一倍，即便如此其经营效益仍有极大的差异，欲对外转让的10余家商户大部分位于步行街的内侧梁山商业项目多为单位自建房对外出租，如公安局水泊中路沿街商业房、商业局人民中路商业房、服装公司商业步行街等等。因此梁山商业房市场存在一个较为特别的现象，开发方不出售房屋产权而是出售一定年限的使用权，相对于开发方来说惯例是一次性出售三十年的使用权，购买者自用或者零租获取利润。

目前梁山的商业房租赁价格以水泊中路人民中路至文化路段，人民中路中、东段以及商业步行街东段最高，单层商铺租金水平在1～1.3元/㎡·日左右。

汽车站附近水泊中路沿街单层商铺租金水平在0.7～0.8元/㎡·日左右。县医院北侧越山路与水泊南路交汇处附近双层商铺租金水平在0.3元/㎡·日左右，30年使用权一次性购买价格为1300元/㎡。南关县医院南侧水泊南路沿街单层商铺租金水平在0.3～0.4元/㎡·日左右。

北关工人路与水泊中路交汇处双层商铺租金水平在0.2～0.25元/㎡·日左右。石棉厂附近双层商铺租金水平在0.35元/㎡·日左右。单层商铺在0.55～0.6元/㎡·日左右。

五、目标地块评价：

1、化肥厂地块：

1）简况：化肥厂地块位于梁山县城北关北侧龟山河以北，地块西邻关庄小学，北邻轧钢厂，东临水泊北路，总占地面积约60亩。根据《梁山城市总体规划》和《梁山县城区土地级别基准地价图》该地块属于城北居住区范围，容积率要求不大于1.35，三级用地，东部与规划中的东北工业区相邻。周边现状多为破旧厂房和传统村庄，人口相对较为稀少。

2）评价：该地块虽然面积适中，形状规则，较利于产品规划。但是由于地块距城区现状中心约2.5公里，距离较远，

且不属于城区的主要居住发展方向，对客户的吸纳力较小，周边现状对居住品质与地块价值有较大不利影响，从规划来看东北工业区的规划一方面在启动和成形以前难以对地块产生实质性影响，另一方面这一影响的利弊关系还将取决于该工业区规划在实施过程中实际的产业结构。东临路虽然为主干道但距城区中心较远且主要为过境功能，地块沿街商业价值有限。

根据市场对比和客户访问，综合周边现状以及区位关系等固定因素，暂不考虑开发周期、入市时机及市场变化等可变因素，该地块评估价格为住宅均价900元/㎡，双层沿街商业1500元/㎡左右。

2、石棉保温材料厂地块：

1）简况：石棉保温材料厂地块位于梁山县城北关南侧水泊中路以东，地块西靠龟山，北邻石棉厂及其住宅区，南邻木器厂住宅区，总占地面积约5亩。根据《梁山县城区土地级别基准地价图》该地块属二级用地，东部与规划中的东北工业区相邻。地北部为厂房，南部为古旧平房属该厂公房宿舍区，距城区现状中心约1.5公里，周边现状为厂房区和故旧楼房平房混杂区。

2）评价：该地块面积较小，形状略不规则，不利于产品规划塑造和土地利用。临近居住较密集区域，沿街具有一定商业价值。根据市场对比和客户访问，综合周边现状以及区位关系等固定因素，暂不考虑开发周期、入市时机及市场变化等可变因素，该地块评估价格为住宅均价1000～1050元/㎡，双层沿街商业2500～2600元/㎡左右。

3、汽车站对面地块：

1）简况：汽车站对面地块位于梁山县城中心区域南部，总占地约400亩。根据

《梁山城市总体规划》和《梁山县城区土地级别基准地价图》该地块属于旧村改造项目，容积率要求住宅不大于1.08，商业不大于3.5，沿街商业为一类用地，住宅为二类用地，现状沿街以中古楼房内侧以古旧平房为主。

2）评价：该地块依山临路，面积庞大，利于产品塑造，但开发难度较大，所需投资较高。临近居住密集区域，有既成商业气息可以利用，具有较高的商业和居住价值。根据市场对比和客户访问，综合周边现状以及区位关系等固定因素，暂不考虑开发周期、入市时机及市场变化等可变因素，该地块评估价格为住宅均价1250～1300元/㎡，双层沿街商业4000～4200元/㎡左右。

4、县医院以南地块：

1）简况：该组地块位于梁山县城南关南，有水利机械厂、燃料公司、食品厂和赫山头村委四个地块，占地面积5～10亩，均临水泊南路，根据《梁山县城区土地级别基准地价图》该组地块除水里机械厂属于二级用地，其余地块属于三级用地。距城区现状中心约2公里，周边多为传统村庄和少量机关事业单位及其宿舍。2）评价：该组地块面积较小，但形状规则，较利于产品规划，同时临近梁山主峰，有一定景观线可以利用。地块沿街商业价值一般。根据市场对比和客户访问，综合周边现状以及区位关系等固定因素，暂不考虑开发周期、入市时机及市场变化等可变因素，该地块评估价格为住宅均价1000～1100元/㎡，双层沿街商业2000元/㎡左右。

六、基准地价与相关规费：

1、相关规费：

梁山县建设局与房地产开发的相关规费为130～140元/㎡左右。其中基础设施配套及配套补助费住宅为90元/㎡，商业用房为110元/㎡。

2、土地分级与基准地价：

根据2002年12月梁山县国土资源局编制的《梁山县城区土地级别基准地价图》，梁山县城规划区内的土地共分为三级，一级土地主要位于城市中心区域，总面积1.6平方公里，基准地价为商业用地750元/㎡，住宅用地500元/㎡。二级土地主要位于城市中心区域外围，总面积4.28平方公里，基准地价为商业用地475元/㎡，住宅用地350元/㎡。三级土地总面积10.45平方公里，基准地价为商业用地260元/㎡，住宅用地210元/㎡。

综述：

综合以上情况，本报告认为目前在梁山开发项目机会与威胁并存，总体上可行性良好，但对企业的开发运作和营销控制能力有较高的要求。

作为一个社会整体经济并不发达且缺乏明显经济增长点的县城，梁山现在的房地产市场相对不活跃，商品房的价格水平比较低，而其土地成本相对较高，在一定程度上限制了项目的可预期利润空间，同时梁山县消费市场整体的消费水平也相对较低，这些对于开发投资存在一定的不利因素。但是与同类县城相比较而言，因地方政府政策、土地成本等方面的原因，居民购买宅基地自建房的现象梁山与其他县城相比较少，再加上单位集资建房受政策限制以及综合成本等方面的因素，居民对商品房的认知程度和接受程度较高，整体客源基础较好，同时梁山县城现有的商品房项目开发水平低下，产品综合素质不高，这为当前在梁山开发房地产项目带来了较大的市场契机。

一方面由于近年来国家通过一系列政策法规严格土地管理制度，收缩“地根”，近期更是在《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》中强调“非法低价出让国有土地使用权可能被追究刑事责任”，“协议出让土地不得低于依照基准地价制定的土地最低价标准”以及“严禁规避法定审批权限，将单个建设项目用地拆分

审批”等等。另一方面由于目前在梁山操作房地产项目的利润空间较小，假如不可控因素过大可能会对项目产生致命威胁。所以本报告建议项目运作一定要走正常合法开发程序，降低项目开发的政策风险。在项目运作过程中要通过切实有效的运营管理手段来降低项目的综合成本，在项目的规划设计以及后期销售过程中则要通过严谨领先的整体策划提高产品竞争力，扩展客源范围和通过精确有效的营销操作，避免因留滞房源吞噬利润，进而在确保项目去化的基础上通过销售节奏的控制提高整体利润水平。