土地一级开发税收政策

土地一级开发税收政策
一、营业税政策

土地一级开发盈利模式包括 1、固定收益模
式。2、收益分成模式。3、保底和分成相
结合模式。4、自负盈亏模式。

(一)“自负盈亏模式”免征营业税。只有
自负盈亏模式，亦即“国家税务总局公告
2013 年第 15 号”文件中所描述的属于免税
开发模式，在该模式下投资方的行为属于
投资行为，不属于营业税征税范围，其取
得的投资收益不征收营业税。具体文件见
2013 年第 15 号公告“关于纳税人投资政府
土地改造项目有关营业税问题的公告”。

(二)“其他模式”征收营业税

国税函[2009]520 号对纳税人代垫拆迁补偿
费有关营业税问题进行了明确。
⑴总局规定。
①纳税人受托进行建筑物拆除、平整土地
并代委托方向原土地使用权人支付拆迁补
偿费的过程中，其提供建筑物拆除、平整
土地劳务取得的收入应按照“建筑业”税
目缴纳营业税；

②其代委托方向原土地使用权人支付拆迁
补偿费的行为属于“服务业—代理业”行
为，应以提供代理劳务取得的全部收入减
去其代委托方支付的拆迁补偿费后的余额
为营业额计算缴纳营业税。

⑵地方政府规定
①海南差额征税模式
《海南省地方税务局关于代政府开发土地
和建设行政中心等营业税问题的批复》
（琼地税发[2010]33 号）规定：“北京首
创股份有限公司（以下简称北京首创公
司）于 2007 年 4 月与海口市政府（授权海
口市土地储备整理中心）签订《海口市西
海岸新区土地一级开发合作合同》，共同
对海口市西海岸新区土地进行一级开发，并投入资金建设海口市行政中心。依据合
同约定北京首创公司出资于 2007 年 6 月注
册成立海口首创西海岸房地产开发有限公
司（以下简称海口首创公司），负责该项
目的滚动开发，并部分享有取得分配土地
开发增值收益。由于合作双方均未拥有土
地使用权和处置权等，且海口首创公司在
收益分配中仅在一定比例和数额内部分享
有，未完全分享。因此，不属于营业税有
关规定的合作行为，可视为代政府开发土
地和代建行为，应按“服务业”税目中的
“代理服务”项目征收营业税。

海口首创公司所取得的政府返还的土地开
发成本、费用及土地增值收益等全部收入
和价外费用，可扣除代政府支付的规划设
计费、建筑安装工程款、市政基础设施配
套费和农转用报批、土地征收、折迁、林
木砍伐、土地招标、拍卖等相关费用后的
余额，为营业税的计税金额。”
②重庆全额征税模式
《重庆市关于建筑业营业税有关政策

性问题的通知》[渝地税发（2008）195 号[1] ]
规定，房地产企业代建行为类似于“BT”
模式的建筑安装活动，即“建设-移交”交
易，无论其是否具备建筑总承包资质，对
融资人（即：房地产企业）应认定为建筑
业总承包方，按建筑业税目征收营业税。
融资方取得的回购价款，包括工程建设费
用、融资费用、管理费用和合理回报等收
入，应全额交纳建筑业营业税，并全额开
具建安发票。

二、企业所得税
正常缴纳企业所得税。
三、土地增值税
无权属转移，故不缴纳土地增值税。
四、契税
无权属转移，不用缴纳契税。

国家税务总局公告 2013 年第 15 号

《国家税务总局关于纳税人投资政府土地
改造项目有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告 2013 年第 15 号）规定：
“一些纳税人（以下称投资方）与地方政
府合作，投资政府土地改造项目（包括企
业搬迁、危房拆除、土地平整等土地整理
工作）。其中，土地拆迁、安置及补偿工
作由地方政府指定其他纳税人进行，投资
方负责按计划支付土地整理所需资金；同
时，投资方作为建设方与规划设计单位、
施工单位签订合同，协助地方政府完成土
地规划设计、场地平整、地块周边绿化等
工作，并直接向规划设计单位和施工单位
支付设计费和工程款。当该地块符合国家
土地出让条件时，地方政府将该地块进行
挂牌出让，若成交价低于投资方投入的所
有资金，亏损由投资方自行承担；若成交
价超过投资方投入的所有资金，则所获收
益归投资方。在上述过程中，投资方的行
为属于投资行为，不属于营业税征税范
围，其取得的投资收益不征收营业税；规
划设计单位、施工单位提供规划设计劳务
和建筑业劳务取得的收入，应照章征收营
业税。