土石方成本控制要点(清单、合同要点)

土石方工程成本管理要点

一、投资决策阶段土方调研：

需要对土方工程进行以下四个方面的调研：施工难度、地质地貌、市场调研、土方平衡；

A、施工难度：石方爆破，周边道路，雨季施工对总体施工难度要有预判；

在高周转的要求下，除拆迁情况外，土石方工程的施工难度及工期是影响提前开盘与现金流回正的一大重要因素；

案例呈现：某些地块存在山体石方，需要爆破，一旦需要爆破，则需要到公安机关办理相关手续，而且如果加上周边道路不便，地块周边有非拆迁的居民，但是会被爆破所影响的话，那么此时的土石方的施工难度将会变大，施工工期将会拉长。以上此种情况，土石方工程将会大大影响项目预售时间，使得项目现金流回正时间变晚，从而导致财务成本增加，此时，踏勘小组应针对此项工程作出风险提示；

B、地质地貌：土方，淤泥，石方或者土质类型；不同的地质地貌，对土石方的成本影响较大。如果是石方，则有可能会增加石方爆破的成本，如果是淤泥，则外运单价较高或者需要进行换填；

C、市场调研：富余还是稀缺，垄断化还是市场化，土源或弃土点距离、周边项目单价水平；如果周边土方的富余与稀缺与地块项目情况刚好相反，则对土方成本大大有利，反之亦反；如果公司稳拿地块，那么在摘牌之前可以提前将土方合同直接委托或完成招标工作（为避免签订无效合同，通常只剩下发放中标通知书，或者合同盖章未完成），这样基本可以做到摘牌即开工；通过了解周边项目土方单价，以及土源或者弃土点的距离，基本可以在较小范围内锁定土方单价，从而相对准确的预估土石方成本；

D、土方平衡：结合强排方案与地库形式及开挖深度，大致预估挖填方量，调整地坪标高并策划场内倒运，尽量使地块内土方平衡；

土方工程中的任何多余耗费均属于“无效成本”，土方外运和外购在项目实施过程中不仅耗费大量成本而且耗费极大精力，应尽量减少。需根

据原有地形、管网布置情况、道路情况合理制定场区标高。雨水和污水均为无动力排水，由排水坡度决定，对于长距离的排水，排水坡度的大小及决定相应地面的标高点，对于大量填土地块，考虑降低排水坡度减少添土量（优化要点）。排水泵站是指利用泵的动力将低洼地区经收集的污水提升到其下游排水系统中，从而降低低洼区土场地标高，但需要长期维护费用，对于大量填土地块，需进行排水泵站长短期成本与土方回填成本的方案比选（优化要点）。

二、土方成本的前期策划：

土方成本的前期策划着重于通过前期资源整合或者结合规划方案，来降低整个项目的土石方成本，主要包括以下几种情况：

A、调研同期内土方富余或稀缺情况相反的项目

此种情况虽然可能性不大，但是如果一旦出现，可事先与土方富余或稀缺情况相反的项目达成合作意向，在招标或者直接委托时规定项目土方来源或弃土点，会大大减少土方成本。

B、土方富余，采用景观微地形，减少土方外运方量

如果场内土方富余，则在做总图确定标高的时候，考虑采用景观微地形，一来可以大量减少土方外运成本，二来，景观层次感增加，可以增加客户的体验感。

C、地库抬高或者采用节地模式，大大节约土方成本

对于需要大量外运土方的项目，如果能够抬高地库或者采用节地模式、优化车库结构形式，则可大大减少土方开挖成本，但是使用此种方案的前提条件是：规划允许或者政府允许，地库抬高部分不计容，否则导致损失损失货值，则得不偿失；

D、采用坡地建筑，此种情况在纯别墅洋房项目使用较多

利用原地貌中的山体地形，塑造坡地别墅，此种情况特别适用于高端旅游地产项目，或者依托山体公园的别墅洋房项目，这样不仅仅可以节约土方，而且可以大大增加别墅及洋房的视野通透度，可以给项目带来高溢价的效果。

设计根据控规标高、项目现状标高、设计方案，进行土方平衡，在规划及方案中应有专项的竖向设计，并对土方平衡加以详细分析；

三、土方价格因素的调研

拿到地块以后，土方招标或者直接委托之前需要全面的对土方各类要素进行调研，便于后续进行土石方招标或者直接委托价格的把控：

A、调研途径：咨询公司、同事领导、同行圈子、行业协会、合作方；

B、调研要素：弃土场或土源（分布、距离、收费标准，证件情况）、运费（政府指导价、实际市场价）、运输车辆（型号、容量、保有量）、办证（资料、流程、费用与周期）；

正规的弃土场或者土源可以从城乡规划局、本区域城管相关部门以及渣土协会这三方方面了解，非正规的弃土场一般可以从车队，各土方单位那里可以了解到。

案例呈现：笔者所在项目，因国家环保政策严格，部分无证弃土场关闭，导致土方单位运距增加，土方单位提出索赔报告，要求调整土方外运单价；

对于土方单位可以调动的渣土车的量，决定了在可以出土的时间段内，土方单位的出土效率问题。在土方合同内只约定绝对工期是没有太大实际效用的，必须要约定可以出土的时间段内，土方单位需要提供多少机械与运土车辆，以保证出土效率。

渣土证办理的资料，流程，费用与周期：为何要了解渣土证办理的相关事宜，因为渣土证的办理涉及到你所在项目何时能够名正言顺的顺利出土，如果没有渣土证，但是你的项目塔楼需要抢预售节点，那么则会出现土方需要场内转运而增加大量无效成本，所以渣土证的办理事宜，应是成本重点关注的事项；

经实际调研某市渣土证办理的需要的资料如下：

建筑垃圾处置核准申请书；

法人授权委托书及经办人个人身份证明；

建设工程用地红线图；

《建设工程施工许可证》或住建部门批准的质安监提前介入手续；

工程场地现状地形图、工程总平面图；

建设工程施工合同；

建筑垃圾运输合同

从以上资料清单可以看出，《建设工程施工许可证》或住建部门批准的质安监提前介入手续，在土方施工阶段，是最难以提供的资料，这时则需要沟通土方单位与政府部门进行沟通，在缺乏此项资料的前提下，

需要将渣土证办理下来，需要的沟通费用约十几万至几十万不等，合同中应约定，此项费用是计入综合单价，还是单独列支，不然后期会出现土方单位单独对此项费用进行索赔。

流程与周期：所有资料准备齐全，递交至渣土办进行审核，审核通过，然后进行公示，公示通过以后，就可以发放渣土证，这个周期从10天至50天不等，此时，土方单位的政府关系，将直接关系到渣土证办理是否顺利以及周期的长短；

以上所有价格因素的调研，应达到在没有招标的情况下，可以直接进行组价，组出土方主要项目的综合单价，示例如下：

C、调研价格：周边项目外运、内转、回填、淤泥、石方等的综合单价；

四、招标或者直接委托招标与直接委托涉及到：方式选择，计量方式，计价方式以及界面划分

招标前提：原始地貌图、岩土工程勘察报告、基坑开挖图、土方平衡论证方案、基础平面布置图、设计及有关要求说明；

原始地貌：用来预估正负零标高以上的土方量，以及地块内部是否有混凝土地坪，洼池淤泥，建筑垃圾以及待拆迁的建筑，青苗等；为了保证测算的准确，应主动申请现场踏勘，以便更好的理解原始地貌情况。

地勘报告：用来了解地质情况（主要是岩石），便于土石方分类，如确实没有则建议拿到别的项目旁边地块的地勘报告或者了解旁边项目的地质情况；

A、方式选择：能够招标、绝不直委；

一是：取得相关政府部门的支持

土方工程涉及到的政府相关部门有：渣土办，城管，环卫，公安等等，公司高层可以向政府高层传达一个信息：公司制度要求，土石方工程必须进行招标，但是在同等条件下，会尽量尊重当地的要求。

二是：重视投标单位组成

村组内半垄断势力，村组内当地村名推荐的代表，地区内有绝对压倒性势力的土方单位，项目上根据当地情况推荐的单位，当地的渣土公司，集团推荐有强劲实力的土方单位；

投标单位甲方要平局一定要具备以下两个方面：第一、一旦中标，有能耐摆平或者协调各方，顺利完成工程；第二、具有一定的资金实力，没有卷入高利贷债务。

三是：各投标单位充分沟通跟各家单位说明，合理低价中标是要求，但是招标人有不选择最低价中标的权利。

B、计价方式：能够综合，绝不分项（土方、石方、淤泥、开办费，尽量为打包单价，不区分单价）；

如果是进行招投标，则建议采用大包干综合单价，清单明确不区分土壤类别（如：土方、石方、淤泥、建筑垃圾）与开办费，投标人根据地勘报告并结合现场情况，综合单价中自行考虑。（清单要点）

如果是进行单一对象的直接委托，在价格谈判的时候，很有可能会出现对方不想承担相关风险（淤泥工程量，石方工程量的不确定性），所以，可以按不同土质（土方，石方，淤泥，建渣、沙子）分开进行计价（清单要点）；

土石方工程量清单中要设置渣土消纳、桩间土、开挖外运、开挖内转、装车外运、场内土开挖回填、外购土回填清单项目，避免后期场内转运、回填没有计价原则。（清单要点）

示例：万科某项目土方挖运清单

C、计量方式：事前约定好，事中不扯皮，事后好结算，计量方式应事先约定，以下四个方面最有可能出现问题：

一是：放坡及工作面是否计算工程量，计算或者不计算都没有问题，但是应事先在合同或者招标文件中明确；（合同要点）

二是：淤泥的计量方式：如果场内全部为鱼塘，那么淤泥深度的界定则显得非常重要，现如今淤泥深度的界定并没有非常合适的办法，这里介绍某标杆企业合同中对于淤泥深度的界定规则如下：

三是：石方的计量方式：对于单独小量不规则的石方，则只能采用现场丈量，体积预估，三方确认的原则进行计量；如果是成片的石方，则一定要采用方格网来进行测量，方格网的选取，可以根据现场的实际情况，三方商讨确定。切不可直接在草签单中注明一下石方的工程量，因为石方涉及金额较大，这样的收方单数据无可追溯性；

四是：场内转运土方再次外运，是否计算松散系数的问题，一般情况下是不予计算松散系数的，但是如果合同中并未明确约定，后期有可能出现索赔风险；（合同要点）

五、区分夯填、松填，一般基坑肥槽回填执行夯填，地库顶板及绿化用地上执行松填，清单列项时需予以区分。（清单要点）

D、界面划分：界面划分一定要清晰（土方与总包、土方与支护、土方与桩基、土方与园林）；

一是：土方与总包，一般大开挖土方为土方单位，基坑基槽土方为总包单位施工，对于地库侧壁回填与地库顶板回填，考虑现场管理应归为总包施工（有的地区垄断性较高，无法归为总包的除外），考虑成本宜交由土方施工。

二是：土方与支护，两个工程的交界面主要存在基坑边坡的平整度的问题，如果平整度不够，则支护单位需要重新进行边坡修整才能进行支护。如果界面划分不清，则容易导致最终支护单位的索赔。（合同要点）

如果支护形式相对简单，则建议在同等价格条件下，将支护工程委托给土方单位施工，则不会出现界面划分问题；

如果支护形式稍偏复杂，土方单位没有相应的资质和施工能力，则需要进行分开，在分开时需要在土方合同中进行约定：土方修坡的平整度需要通过支护单位的验收方可。同时在支护单位的合同清单中要注明：支护的综合单价需要包含人工修坡。（合同要点）

三是：土方与桩基，对于某些地区垄断较为严重，就连人工挖孔桩的土方也必须由土方单位进行外运，那么此时应在桩基招标清单中注明了，成孔土方由土方单位负责外运（合同需明确要点），桩基单位出土后，由于没有归堆，或者土方归堆过于零碎，导致土方单位需要进行二次归堆之后，才能一次开挖装车，此时土方单位会要求进行索赔签证；

这种情况需要在桩基清单中务必进行备注：成孔土方必须按照甲方的要求，在场地内进行成堆堆放（合同要点）其堆放方案，工程部的同事在事前最好先跟土方单位进行商议，尽量达成一致的要求，避免后期签证。

四是：土方与园林，两者主要存在于种植土与景观土方塑形是哪个单位施工的问题，如果是景观单位施工，则相对较为简单。如果垄断性较强，种植土与景观土方塑形必须由土方单位施工的话则必须在土方合同中约定，种植土源必须征得景观单位的认可（合同要点），最终验收需要景观单位参与并且签字确认，避免后期景观单位因为苗木的死亡归咎于种植土不合格的原因；

计算要点：

1.分析场地是否有桩基工程，比如静力压桩，在打桩的过程中，土方的高度也会被相应提高，这点经常被大家忽略。

2.根据图纸设计习惯，我们一般情况下计算坑底标高，是筏板顶标高-筏板厚度-垫层厚度。这时候需要注意垫层和筏板之间会有防水层保护层做法，也占一定厚度。

五、过程实施要点及难点

A、大盘土方：忌讳分地块垄断，一定做到价格统一（对于一个大盘有三个以上地块的）；否则会带来以下几个隐患：

一是：大盘跨地块土方平衡将难以进行，因为从A地块挖土，运输至B 地块回填，如果只给B地块土方场内转运及回填的钱，则A地块老板肯定不会同意，A地块老板觉得自己到口的肥肉被人抢了的感觉，而且各个地块承包人也会抱团不同意这样操作。

二是：大盘土方一般各个地块价格一定要统一，但是各个地块承包人对于价格的期望不一致，导致最终土方承包价格不一样的话，将会带来巨大的隐患。价格低的承包人肯定觉得吃亏，而且要想达成一致的价格非常困难，因为并没有一个领头的人来跟开发商谈判。

解决方案：在项目开发之初，必须意识到这样隐患的存在，在前期，想尽一切办法协调背后的村组，一个大盘只跟一个土方承包人进行谈判，背后赚取的利润由各个村组之间自行分配，且承包人应获得各个村委会的联名签字确认。同意由某个承包人承包大盘土方；

当然上述解决方案是在没有办法引入招标机制的情况下才采用的。

B、预售节点：对于要赶预售节点，但又无法出土的情况，制定场内转运方案，并且进行报批；作为项目成本，如果是为了赶预售节点，该增加的成本应该是要支持的，但是你一定要注意以下三点：

要点一，塔楼土方和纯地库土方的范围如何界定：此时在同意工程部此种情况进行签证的同时，需要迅速的让工程部出具塔楼基坑的开挖转土方案，工程部确认后，方可进行塔楼基坑的开挖，如果工程部没有方案，那么土方单位很有可能随便那么一挖，一栋主楼就可以多转100多立方。

要点二，开挖完成面标高收方确认：开挖完成后，立马对开挖完成面进行标高进行收方确认，这样可以进行转土工程量的确认（场内转土合同要点）。

要点三，提前预警，避免二次转土：此时成本应给出预警，需要工程同事注意土方对方位置（尽量避免堆放在塔楼位置），避免土方随意堆放，造成最终二次转土。

案例：一次场内转运，工程部将一组团的土方堆放在二组团塔楼位置，原定二组团半年后开工，有充足的时间，随后集团突然调整供货节点，要求二组团马上开工，为抢二组团供货节点，当二组团土方仍然不能外运时，部分一次转运的土方再次场内转运，增加无效成本。

C、运距增加，土方单位要调价如何解决？

如果土方是进行招标，则运距调整不建议调整单价，但是招标文件里面除了模糊的确定土方卸土场与运距由投标方自行考虑外，还要特别注明一点风险提示：土方单位选定的卸土场需要考虑证件是否齐全，卸土区容量等各种情况，如果因为国家政策、地方环保要求原因或者外界因素导致原投标单位选定的卸土场关闭或者无法使用，则运距的改变导致成本的增加，招标方不予承担（合同要点）。

如果只有单一对象的直接委托，则建议在合同中明确运距及卸土场位置。因为运距是影响土方外运单价的重要因素。因为环保政策的收紧必然会导致部分卸土场关闭，如果运距调整，土方单位必然以此为理由向甲方要求调整外运单价。

此时，在直接委托合同约谈之时，需要确定运距变化导致的土方外运价格调整的原则。但是这里要把握一个重要原则：新增加的运距，调价原则只保证增加土方单位因此而导致的成本增加，不能包含任何的利润。

D、一二期的开发周期间隔半年，二期的淤泥真的要按照淤泥计算么？笔者曾经经历过一个项目，一期二期都是鱼塘，在一期开发的时候，就把二期的鱼塘的水抽干，然后做好排水沟，待二期开发的时候，鱼塘已经被晒干，大部分已经可以按照正常的土方进行开挖，淤泥换填的工程量大大减少；

六：资料留存：土方成本较为敏感，过程合规性与资料的合规性缺一不可，过程标高、照片、摄像缺一不可；

方格网成果及签字的及时性正常情况应当严格要求测绘单位：当天测绘，当天出成果，当天签字，避免数据被篡改的可能性；

影像资料不可或缺：

照片：整个地块的原始地貌的照片、局部有代表性的照片（水沟，池塘，山坡，垃圾堆等），地块四周现状的照片，五方人员在现场共同见证的照片；

录像：整个地块的高空录像（采用无人机或高处录像），地块四周现状录像（开车沿地块四周一圈同时录像）

原始地貌特殊部位的标注包括：未拆除的建筑物，明渠与水沟、池塘、需要补偿的菜地或者青苗的范围，需要破除的混凝土地面等特殊部位均应进行标注，如果场内有池塘，应先完成抽水，将淤泥表面的标高进行测量完成；

六、其他合同要点：

1、承包人应当充分考虑施工重型车辆荷载，施工便道硬化和雨季施工可能增加的砖渣、石粉、碎石等便道换填费用已在投标报价中综合考虑；

2、投标报价中已综合考虑场地平整、设置洗车槽并安排专人洗车、裸露土密目网多次覆盖等其他措施费用。

3、土方开挖阶段可能未取得施工许可证，此部分无证开挖期间的相关政府部门检查、处罚等费用在投标报价中已综合考虑。

4、其它土方、基坑支护、桩基、总包单位等产生的土石方（如桩芯土石方、破碎的桩头、承台、地梁土石方等）装车及外运工作需附照片及甲方、责任单位现场工程师确认文件作为记录后方可予以结算。

5、合同须明确价格是否包括渣土消纳费用；

6、场内土挖运已综合考虑长期堆土可能导致的土方松散程度变化，承包人不得以现场存土堆积时间长，土方变得牢固，为由主张增加挖土方费用。

7、为了防止土方机械不足，导致工期延误，合同约定如下“根据实际施工情况，发包人认为承包人无能力施工或达不到发包方要求时有权对承包人所承担项目进行增减或分包。发包人委托第三方施工单位对其承担的项目进行施工，施工所产生的费用由第三方施工单位进行报价并经发包人审核确认后从本合同价款中直接扣除，并相应收取承包人20%管理费，承包人不能有任何异议”。

8.承包商于工程实施期间密切关注工程周围之建筑物会否遭受因工程施工而引起破坏，如发现上述情况出现时，应立即通知发包人、设计单位和监理单位，

并及时补救，否则因延误通知而未能及时补救，引起该建筑物出现永久性破坏，相关赔偿和损失由承包商负责。

9.为确定土方方案所需之专家论证费用已在投标报价中综合考虑。

10.承包人签订本合同前应调查和核实可能受工程影响的任何在地下或架空的

市政管线的存在和位置，并采取适当及足够的准备措施以防止在工程进行期间破坏上述之设施，如发生破坏一切责任由承包人承担。

11.投标报价中已综合考虑疫情期间可能引起的劳务短缺、交通降效和防疫防护相关费用。

12.承包方确认已进行了现场考察，对现场和其周围环境以及可得到的有关资料进行了查看和核查。发包方不对承包方由此所获资料、信息而做出的理解、判断和结论负任何责任，且所有费用均由承包方自理。在合同履行过程中，承包方不得以不完全了解施工现场为借口，而提出额外赔偿，或延长工期的要求，若提出此类要求，发包方有权拒绝。

13.护坡降水和桩基等其他承包人使用临时道路的费用。

场内倒运无效成本案例：

1、项目概况：吴江太湖新城某项目建筑面积18.57万平方，该项目东侧北侧环河，西面南面沿马路；分五期，一至四期别墅，五期高层，具体见平面图：

2、开发先后进度：一期四期一四期二。

3、土方费用：

⑴一期基础挖土99万元，挖出土放置三期场地，回填后余1.71万立方；

⑵二期基础挖土82万元，挖出土放置三期场地，回填后余2.85万立方；

⑶三期基础挖土按开挖的方量*8.4元/M3（此费用已经包括回填土费用，回填土工程量不再计算）；

⑷五期基础挖土88万元，挖出土方全部外运；

⑸四期一基础挖土73.7万元,挖出土方全部放置四期二；

⑹四期二基础挖土78.8万元，大部分土方运出工地。

4、无效成本：

①一二期基础余土方堆三期场地，三期开发时，将该土方挖运出工地，发生37.45万元的费用。

②四期一回填后余土四期二，四期二开发时，挖运出工地发生35.37万元的费用。

③外购土方：五期人防顶及四期地库顶外购土方回填发生5.85万元费用，四期

内侧土方外购回填发生5.36万元费用。

【案例分析】

1、没有合理规划整个项目的土方开挖施工方案，除工期要求外，就要避免重复开挖；

2、应该准确测算回填土的方量，在现场不影响工程开发的场地堆放土方。

3、分析工程所在地的周边工程建设情况，准确把握土方市场行情，需回填土的或外购土方的，找需卸土点的土方施工单位；外运土方的，找需回填的工程项目。尽可能不产生或少产生费用，节约工程造价成本。

因此合理的施工组织和布置，即整个项目的土方开发方案，结合成本准确的测算，对成本控制起到关键作用。

土方平衡优化案例1：

土方平衡就是通过“土方平衡图”计算出场内高处需要挖出的土方量和低处需要填进的土方量，从而得出计划外运和回填的土方量。在计划基础开挖施工时，尽量减少外运和外购土方量的工作，不仅关系土方费用，而且对现场平面布置有很大的影响。

①| 基本情况|

1.1 工程概况

某项目位于武汉周边经济技术开发区，开发用地面积及建筑面积详见下表：

1.2工程背景

（1）现场情况：本项目土方、基坑支护均由总包单位负责施工。合同计价模式为综合单价包干，土方弃置费等由施工单位自行考虑。因项目分期开发，初步测算开挖土方量远大于回填方量，具备挖方填方平衡及就近分配的策划条件。

（2）开发节奏：项目初步确定分四期开发：一、二、三期为住宅，四期为商业。

（3）土方价格：目前周边项目的土方含税单价分别为：土石方开挖及外运30.32元/m3，场内土方回填21元/m3，外购土回填29.7元/m3。

（4）周边环境：在项目周边有集团多宗地块，且有两个项目与本案项目开发节奏相近，并为同一家总包单位施工。具备一定的土方取土或作为土方消纳场地的条件。

（5）土质分析：根据地勘报告（详见下表）

第①层素填土主要由粘性土组成，局部混有建筑垃圾，土质不均，结构松散，工程性能差，为新近填筑。地块分布约有13万m3。

第⑤层强风化泥质粉砂岩，该层强度较高，压缩性低，但该层厚度差异较大，空间展布较不均匀，不能作为高层拟建建筑物桩基础持力层。

综上情况，其他层土质可适用于回填土，约73万m3。现场土方足以满足场内回填需要。

②| 优化思路|

在项目分期开发过程中，通过合理地组织土方工程施工，将后期开挖的土方作为场内土，代替外购土回填至前期需回填区域，既减少土方开挖的外运费用，也减