登记条文释义1

第二十条有下列情形之一的，房屋登记机构应当不予登记：（一）申请人不能提供合法、有效的权利来源证明文件或者申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致的；

（二）申请登记事项与房屋登记簿记载冲突的；

（三）申请登记房屋不能特定或者不具有独立利用价值的；

（四）房屋已被依法征收、没收，原权利人申请登记的；

（五）房屋被依法查封期间，权利人申请登记的；

（六）法律、法规和本办法规定的其他不予登记的情形。

[释义]：本条是对不予登记的情形做了规定，是对第十八条的补充规定。

（一）本办法对各类登记所需的合法、有效的权利来源证明都作了规定，如：

申请房屋所有权初始登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为土地使用权证明、建设工程符合规划的证明；

申请房屋所有权转移登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权发生转移的材料；

申请房屋所有权变更登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明发生变更事实的材料；

申请房屋所有权注销登记的，其合法、有效的权利来源证明文件为房屋所有权证书或者房地产权证书、证明房屋所有权消灭的材料……

申请人不能提供上述文件，则房屋登记机构应当不予登记，或申请人提交的上述文件上记载的相关要素与申请登记房屋的权利要素不一致的，房屋登记机构也应当不予登记。如甲新建了一栋四层楼的私房，提供了载有其名字的国有土地使用权证、建设工程规划许可证，但建设工程规划许可证上记载的房屋层数为三层，此时登记机构可以申请登记的房屋权利与权利来源证明文件不一致为由，对甲提出房屋所有权初始登记的申请不予登记。

（二）本办法第四条规定，房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据，从法律上明确了登记簿的性质和地位。故申请登记的事项与房屋登记簿记载的房屋权利不冲突，这是房屋登记机构予以登记，将申请登记事项记载于房屋登记簿的必要条件之一，这在本办法第十八条中有明确规定。否则，房屋登记机构应当不予登记。如，房屋登记簿上记载某房屋属甲和乙共同共有，如此时甲一方处置该房产，申请办理房屋所有权转移登记，登记机构就可以申请登记的事项与房屋登记簿记载有冲突为由，对甲提出的申请不予登记。

（三）《物权法》第二条规定：本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。物权的概念明确为“特定的物”的权利，所以对不特定的房屋申请登记的，登记部门不能予以登记。申请房屋不能特定主要指在空间位置上无法确定，没有明确具体的位置、界限或地理坐标的。例如以前出现过的“一平方米产权”问题，只有抽象的物权概念，没有明确具体的物权所在。

同样，房屋是人们用于居住、生产、使用等的一种“特定的物”，

是具有一定的价值和使用价值的。如不适用人们生活生产的1.20米以下房屋或特定空间、建筑物外表或顶部所做造型或装饰等等不具有独立利用价值的房屋，是不适用登记的。

（四）第十届全国人民代表大会第二次会议通过的宪法修正案第十三条第三款规定：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对公民的私有财产实行征收或者征用并给予补偿，同时《物权法》第四十二条也有规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收是国家从被征收人手中取得了所有权，发生了所有权的转移，且根据《物权法》第二十八条规定：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力，即人民政府的征收决定生效时，原属于被征收人的房屋已经成为国家所有，所有权已发生了转移。同样，没收是指强制无偿地收归国有，其所有权也发生了转移。故房屋已被依法征收、没收，原权利人再申请房屋登记的，房屋登记机构应当不予登记。

（五）根据《民事诉讼法》第九十二条规定：人民法院对于可能因当事人一方的行为或者其他原因，使判决不能执行或者难以执行的案件，可以根据对方当事人的申请，作出财产保全的裁定；当事人没有提出申请的，人民法院在必要时也可以裁定采取财产保全措施，以及第九十四条规定：财产保全采取查封、扣押、冻结或者法律规定的其他方法，可见查封是人民法院对财产实施保全的一种手段，如对

房地产的查封，是指在一定期限内剥夺被申请执行人（房地产权利人）的财产处置权（即房地产权利人不得转让、抵押该房地产）。因房地产属于不动产性质，其物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，故房地产查封要达到财产保全的目的，还必须依靠登记部门的协助执行，这也是登记部门应尽的义务。故房屋被依法查封期间，权利人申请登记的，房屋登记机构应当不予登记。只有待法院解除查封或查封期限届满法院没有续封及轮候查封的情况下，权利人处置该房屋才能申请登记。

第八条房屋应当按照基本单元进行登记。房屋基本单元是指有固定界限、可以独立使用并且有明确、唯一的编号（幢号、室号等）的房屋或者特定空间。

住房以套为基本单元进行登记。非住房以房屋的幢、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记。

[释义]：本条是对房屋登记基本原则的规定。即能够进行登记的房屋（或特定空间）必须具备三个基本条件：1、有固定界限；2、可以独立使用；3、有明确、唯一的编号（幢号、室号等）。

前2个条件可从房屋的基本概念得知：

房屋，一般指上有屋顶，周围有墙，能防风避雨，御寒保温，供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资，并具有固定基础，层高一般在2.2米以上的永久性场所。

从房屋的概念来看，只有具备了1、固定界限（一般应具备屋顶、

墙界等维护结构）；2、可以独立使用(可供人们在其中工作、生活、学习、娱乐和储藏物资)；3、层高一般在2.2米以上的建筑物才能称为房屋，这样的房屋才能进行登记。

另外，登记是为了使房屋权利人依法对其所有的房屋（该房屋是明确的、唯一的）享有直接支配并排除他人干涉的权利，所以进行登记的房屋必须具有明确、唯一的编号（幢号、室号等），否则，无法与他人的房屋区别，也无法排除他人的干涉，这和每个公民拥有一个明确、唯一编号、终生不变的居民身份证是一个道理。

住房是指专供人们居住的房屋，能够满足人们的饮食起居需要，通常包括会客厅、餐厅、厨房、洗手间、卧室等不同功能的房间，这些不同功能的房间聚合一起才能充分满足人们的饮食起居需要，否则会大大降低各自的价值和使用价值。故遵照民间的约定俗成，住房应以套为基本单元进行销售，不得分割拆零销售，这在《商品房销售管理办法》第十二条也有规定，同样，住房进行登记也应该以套为基本单元。

除开专供人们居住以外的房屋统称为非住房，包括商业、工业、仓储、办公、教育医疗等多种用途，每种非住房功能都比较单一，无需配备其他功能的房间就可以发挥其价值和使用价值。故非住宅一般不成套，销售主要是以房屋的幢、间（有的一层为一间）为基本单元，这就决定了非住房以房屋的幢、套、间等有固定界限的部分为基本单元进行登记这一原则。

登记只有在房屋登记簿上予以记载才具有公信力和公示力，