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气质万千一统名门
名门世家项目策略方案

感谢郑州泰辰房地产有限公司
希望双方能友好合作、互动互赢

序言统一思想
没有统一的思想，就没有统一的行为，没有统一的行为，就没有统一的胜利，在做名门世家项目策略之前，我们必须进行价值观的统一。
1. 立意的确定：我们是要做郑州最好的项目还是要做河南最好的项目，还是要做中国最好的项目？
2.
团队组合：名门世家，大智，合富辉煌三方的无缝对接，现在已经具备这样一个基础。所以我们要有

一个“四很”的精神价值观：很准确的战略，很卓越的创意，很有效的组合，很统一的执行。一切以销售为中心：销售为龙头，必须尊重事实，切合实际的进行策略推广及持续延展。
3. 法乎其上，得乎其中，法乎其中，得乎其下。从开盘到现在，我们能一口气说上30个卖点吗？
4. 言行一致，知行合一。所有视觉上的统一、话语方式的统一、思想观念的统一，不能出现几套系统，要把我们的精神“内化为一种信仰，外化为一种感动”
一、名门前阶段情况分析
我们正处于开盘销售高峰过后的阶段，销售执行能力的强弱在这段时期将会得到充分的考验。要想掀起二次销售高潮，需要认真沉淀，精耕细作，寻找利益支持点。
就目前市场上我们所面临的竞争对手和我们目前自身所处的阶段，我们必须做到思想，形式和战略上的统一，采取一系列的手段，知道“我是谁？我在哪里？要干什么？”以达到我们最终令人可喜的销售效果。
总结前一阶段情况，如下所述：
一、我是谁？
我是名门世家。以名而居，以世袭为荣。我们必须赋予名门个性，赋予世家内容。
二、我在哪里？“三三四”规律
郑州房地产项目的开发，遵循这样一个规律——“三三四”规律，即项目开盘期，依靠前期积累和亮相期的积累，自然销售即可达到３０％的销售率，开盘高峰过后第二个销售高潮，需要强力实效，本阶段将销售30%，当项目进入60%之后，将有一个销售停滞，随后进入40%的销售期。名门世家从4月23日开盘以来，已经销售了一百多套产品，也证实了这一点。但是开盘销售蜂谷已过，目前我们正处于开盘销售高峰过后的阶段，销售执行能力的强弱在这段时期将会得到充分的考验。
就项目总体销售曲线而言，本阶段的大户型产品将是销售压力和考验最严峻的时候，前期的130平方米左右户型和二期的小户型公寓、商业都将是一马平川，顺势而为。按照常规销售，项目销售曲线图如下：

所以，真正考验的时候到了。我们必须依靠准确的定位和实效的解决之道缩小销售谷底时间。
二、要干什么？“六一客户”原则
据销售统计，前期客户主要消化130平方左右的房子，年收入在6-10万之间，名门世家前期的推广重点和广告调性也基本在此客户阶层。但是目前摆在我们面前的是大户型，我们必须寻找着一批客户，在判断我们的目标客户的时候，大智公司统计出郑州市场有一个最基本的计算公式，即消费者能够接受的房屋总价等于年收入的6倍。
消费者年收入×6＝实际购买的房屋总价
基于此种判断，结合我们所推广的产品，我们下一个阶段所面对的人群已

经发生变化。
下一阶段我们面对的是一群什么样的人？

我们的目标客户是都市中的清醒者，有自己独立的判断和认识，具有成功的气质和永远不做大多数的心态，对事物追求客观实际。名门世家的地理位置决定了它是一块闹中取静的金贵之地。金水大道，尊贵之地。金水东段，车辆稀少，拐一个弯，就是另外一番天地——名门世家。这是一个左右逢源的地方，既拥有繁华和增值，又无需郑东新区对成熟的5年等待。
三、最后一英尺
名门世家前期的推广，遵循品质、形象，以统一简洁的画面进行形象的塑造，已经达到了一定的效果，这是每一个项目在形象导入阶段必须坚持的原则，进入销售30%后，所有的推广方式必须“从天上回到地上”，必须脚踏实地，进行项目各卖点的相惜分解和支撑。
在对名门世家现场的考察之后，最后一英尺的打击力度没有传播出去。名门世家已经具备了优雅的气质和现场的杀伤力，但是在前期的推广中我们没有告知消费者。没有将项目的现场封杀做到最大化，这是我们下一步必须加强的内容。
二、名门世家项目分析
一、项目位置分析
１．位置分析　地处CBD一级辐射带，具有极强升值潜力。

按照芝加哥学派E•伯吉斯的“同心圆”理论，城市各种物业的发展将以CBD中央商务区为核心，面向四周扩散，形成一定的圈层结构：
最近的圈层将是综合物业为主，受CBD的影响，商务氛围会比较浓厚；
外围物业圈将是中档住宅的集中分布区，远郊地带会聚集大量的高档住宅和科技园、工业区等多种物业。
落实到国内情况，一类城市CBD一级辐射圈范围约为20公里，二类城市10公里，三类城市5公里，郑州属于国内三类城市，所以本项目正处在CBD的一级辐射圈内，项目区位价值优势明显。这种优势主要体现为，本项目虽然不在CBD，但是基本享受CBD的配套。CBD的文化、商务和交通配套设施都会惠及本项目。
２．片区成熟度高，周边生活配套设施齐全

项目在郑东新区CBD和未来高档商圈的双重覆盖范围之内，同时紧临郑州行政大道金水路。项目将依托成熟的未来名流圈和正在增长的CBD。
３．郑州中央生活区（CLD）

郑州市场已经形成了一个依靠原１０７大道的中央高档生活区，名门世家就在这一范围之内。
二、项目定位分析
1.项目属性
项目自身所具备的产品类型属性、区域属性、规模属性、功能价值属性，界定了本项目多元化的产品组合路线，打造未来高档商圈和郑东CBD配套物业。
未来名流圈•CBD•国际服务式社区。
产品类型：住宅、小户型公寓、酒店、写字楼、商业等综合社区；
区

域属性：未来名流圈、CBD商务中心、会展中心零距离辐射；
规模属性：多元化的空间发挥和利用；
功能价值属性：着眼于未来名流圈、CBD国际商务平台，功能互补，价值互动。并且利用会展中心，会展经济提升项目产品使用价值，服务于CBD、会展中心建成后对高功能，高价值、高服务的中小户型社区的使用要求。
国际服务属性：采用国际标准酒店式服务，设有多种生活娱乐设施、商业配套设施、商务交流设施，提升未来名流圈的国际化配套水平，为CBD打造全方位的国际服务配套设施。
2.产品定位
2.1产品定位思考
2.1.1如何挖掘区位价值，实现产品价值最大化，市场风险最小化？
2.1.2如何突出项目优势，吸引市场关注？
2.1.3如何避免产品层级单一，造成大量同质化产品？
产品定位策略
立足CBD、未来名流圈的影响力，将会有大量的实力公司或机构进驻中心区，同时使得创业型公司及个人形成快速的发展趋势
3.目标客户定位
主力客户群
未来名流圈、“CBD圈”、行政区、高收入人群和创业投资人士
客层分析——他们，有这样的特征：
知识广、见识多，追求自由开扬的空间
洒脱、浪漫，极爱旅游，每年畅游各地
是品牌的绝对拥泵者，对吃的、穿的绝不马虎
——他们，曾发出这样的宣言：
我们对成功有强烈的欲望！
我们积极进取，永不疲惫！
我们一半工作，一半休息！
我们爱畅游各地，享受生活！
我们用自己的劳动收获人生！
所以，我们称之为都市中的清醒者。
目标客户细分
1、购买目的细分
 自住型客户
 投资型客户
 商务型客户
2、购买特征细分
（1）自住型客户
 年轻时尚（26-35岁），能接受区域环境的缤纷，追求与都市中心的零距离接触；
 未来名流圈和CBD辐射圈内工作，且十分忙碌，为节省时间，方便工作与生活而选择；
 多选择中高楼层的1房1厅或2房2厅；
 看重方便与其投资价值；
 家庭年收入5——8万元；
 对低首期付款方式极感兴趣，多选择8成20~30年按揭付款。
（2）投资型客户
 有多次购置住宅物业作为投资的经历；
 对小面积单位及低楼层单位情有独钟；
 付款方式要求灵活；
 要求带装修及部分家私家电。
（3）商务型客户
 对大房的需求较多；
 对智能化配套的要求比较高；
 对物业有自由间隔的要求；
 对住户大堂等公共空间的装修档次要求比较高。
 要求外立面具有良好的商务气息。
3．城市伙伴依托型社区
名门世家是一个依托型的社区，他依托成熟的未来名流

圈和具有极大增值潜力的CBD圈，形成一个城市伙伴型的国际化高档服务性社区。
3.1商务伙伴关系
——项目周边酒店，满足于未来和CBD频繁的国际商务活动，为来往客商提供休息、商务会晤的国际领地。
3.2生活伙伴关系
——CBD建成后，将会有大量的实力机构进驻，同时大量的工作人员云集CBD，拥有便利、优越的空间将会成为这些人追逐事业的前提，本项目提供高品位的国际居住空间，为生活、事业奠定良好基础。
3.3投资伙伴关系
——未来圈、CBD、会展经济，酝酿巨大的升值潜力，促使物业具有保值、升值、超值的特殊属性。
3.4发展伙伴关系
——未来圈、CBD、会展经济，孕育广泛的商业发展机会，致使大量的创业型公司或个人力争进入CBD国际经济领域，参与商业发展的竞争，因此需要多功能商务场所，提供竞争平台，本项目正好符合要求，成为创业者的发展伙伴。
三、名门世家的项目指标和核心竞争力
一、名门世家是谁？
处在郑州三架城市马车（CBD、CLD、CCD）核心的CBD中的国际风情高尚社区。
处在交流、融入、尊重与文明的文脉发展潮流中的名门世家。
处在培育、引导“国际郑州人”的社会变革中城市新坐标。
是一个精英聚集，高知本人群汇流之地。
是一个拥有国际优秀人居标准，洋溢国际品位的花园社区。
是一个以环境聚合人群，以环境引导人群，以环境促进交流的财智型发展社区。
是一个拥有强大资讯平台，国际资讯直通以及星级商务居住服务的效率型社区。
总而言之，名门世家是一个高知本国际人居群落，是一个充满创业智慧与激情的社区；是一个舒适、健康、文明和交流的小城；是金水路质变的领军社区，是21世纪郑州标志人居建筑群；是郑州国际进程中的历史标志之一。
于是：我们为名门世家建立这样一个竞争优势价值公式。
都市中心价值+花园社区品质+酒店管理服务+３C合一位置=核心竞争力
进而，我们可以分析出下述的价值叠加公式：
未来圈成熟中心地段+CBD增值需求+横向需求比较+发展趋势理论=都市中心价值
景向均好+低密+架空式的花园+围合布局+五层绿化+户场车位=花园社区品质
品牌商业+品牌会所+品牌管家服务+品牌智能=酒店管理服务
管理品牌+业绩实力+品牌展示+品牌推广=企业品牌+项目品牌=社区品牌
围绕着核心价值的打造，我们的操盘战略、媒体组合、卖点组织、新闻炒作、销售手段等均以此展开：完成宣传造势、项目形象定位，销售交易、社区品牌建设四大工作任务，最终为名门世家的业绩与品牌推动作出质的飞跃贡献。
1.1挖掘项目形象定位：
跳脱于日渐雷同的CBD概念，区

别于泛滥的人文景观社区，
与铂金的气质相得益彰，在崇尚自由的天地里飞超梦想。
名门世家——
爆破于时尚之都的终极时装
没有国界的国际时尚生活家
中心区最闪亮的美感与智慧之光
1.2界定楼盘项目属性：
名门世家，它是——
freeness、俊朗新锐的，有如皮具王国Louis vuittongg一样舒适自由的
至真至纯的、品质感的、极致的、格调的、隽永而精致的
时尚的、浪漫的，有如酷爱艺术的Laura Bia，fiotti那样优雅蓬勃
本质的、纯净的，诗意的，有着衣饰Jil sander一般的简约剔透
社会经济方面元素为：
城市商务中心
CBD——城市、企业、金领的机遇
名门标准
３C合一
生活情调倾向：
法兰西园林——国际风情社区
红酒文化——国际休闲品位
水上party音乐会——国际交流情调水准
资讯中心——国际决策与传输效率
高尔夫——国际文化品位
多语幼儿园——多语幼教、定向国际教育接口，网上视频国际教育
发展品牌——社区商业
泛商业会所——特色品位、休闲型商街
所以，名门世家的竞争特征是：
板块构造——名流天下，成就名门：
品质大盘——三C交会，唯我中心：
同质属性——一枝独秀，五星花园。
二、策划的出发点：
1、站在国际化的角度看郑州。
2、站在21世纪大都市的角度看未来名流圈和CBD。
3、站在金水大道城市领袖的角度看名门世家。
名门世家不仅是金水路上的指标性物业，更是新旧城市交界、新郑州的城市名片，是21世纪郑州国际大都市生活、CBD生态圈、人本居家的典范。
三、本项目在市场应建立的四大指标：
1、物业指标：名门世家的领袖位置及郑州金水路路的标志性物业
代表郑州CLD国际大都会中央生活典范，是新郑州、新金水、新未来、新境界的具体体现。
2、文化指标：是城市精英、社会中坚、主流阶层人士的生活乐园与精神保垒。是城市精英文化的生活主张：热爱工作、更懂得生活/讲效率，亦讲休闲/爱自己，更关爱家人/选社区，也要选邻居/信自己，更信未来/……
3、现场指标：
A、销售中心：卖的不只是房子，更是一种生活，一种享受……
B、样板房：多样化选择，满足你的不同需求……
C、市场环境：眼见为实的法国浪漫休闲生活……
D、看楼路线：步步为营，展示未来生活的攻击点。
E、动线设计：售楼处良好的销售动线设计。
F、精神保垒：与消费者的思想对话。
4、推广的指标性：
1）成为市场的中心话题。
2）成为CLD精英居住的首选。
3）成为区域板块的指标性物业。
4）成为目标消费者的心中首选。
5）成为郑州大都市中央生活模式的楷模。
四、本项目六大核心竞争

力的提升：
1、城市交界带物业、名门文化、国际风情
概念提升
1：新旧城市交界带，承西起东，东情西韵，既有未来名流圈的成熟，又有郑东CBD的增值，
概念提升１：既是蓝筹股又是潜力股。
2、高标准、高起点规划，打造国际化休闲生态家园。
概念提升２：国际化
3、法兰西浪漫风情演绎国际大都市中央的Centre Park家
概念提升3：Centre Park家
下班凯旋在新世界、回家休闲在法兰西
4、都市名片：城市客厅，超级配套，城市会所
概念提升4：城市客厅
事业的核心，享受的中心
5、栋梁计划：国际双语幼儿园，让知识与财富代代相传
概念提升5：国际双语幼儿园
让知识与财富代代相传
6、超星级管家式物管（老人与孩子的贴心保姆，出远门也无后顾之忧）
概念提升6：管家式物管服务
老人与孩子的贴心保姆，出远门也无后顾之忧

五、我们建立怎样的核心主题？
核心理念：３C合一
CBD　中央商务区Central Business District
CLD　中央生活区Central Life District
CCD　中央名流区Central Celeb　District
CBD生态园 CLD人居家　CCD名流圈
核心价值：
CBD的发展价值 CLD的休闲价值　CCD的身份价值
核心利益：
生活格调Life Style
城市名片New zhengzhou New Face
国际VP生活View+Private
360景观住宅View360
中央公园家Park Ave
自由开放空间Open Space
城市客厅City Hall
文化休闲中心Calture Centre
都市名流圈　City Celeb
核心利益支持点：
*开放式城市客厅，共享城市配套资源
*城市中央　高尚领袖
*国际的——未来的、潜质的、典范的
*花园城市的——360度景观
*菁英的——发展的，智慧的
*文化的——尊重的、宽容的，具有精神的
*智能的——高素质的　知本阶层的
*生活与事业同步的——时代的，和谐的
*可持续的——关注全家的，与世界同步的
推广主题：
前期　成功了　住名门
现在　
名门世家大有名堂
名门世家国际3C标准都市核心

四、名门世家品牌策略
一、品牌策略Brand Game
1、长期投资，应建立品牌
在长期投资发展社区的角度下，着手建立御花园品牌，使广告投入能有效积累。
2、以品牌为切入点，更突出于竞争者
当时市面上房地产广告以“打了就跑”（HIT AND.RUN）短线手法为主，以品牌方式切入更有机会在众多房地产广告中突出。
3、设立品牌核心概念，一致执行
以“３C合一的国际风情社区文化”为核心，吸引对象，提升对近效返朴归真社区生活的兴趣。建立良好品牌广告应具一致性，无论品牌广告或产品促销广告都应由此核心出发。
二、品位策略Tone　Game
坚持Life　style的推广调性
推广主线：红白蓝的对话。
法国国旗是红白蓝的

组合，名门世家同样也是名流、都市与自然的共舞。红色是城市火热的区域，白色是白领名流的聚集地，蓝色是休闲的象征。红白蓝就是一个完整的法兰西概念，形成一个丰满的名门世家形象。

五、附录
一、2004郑州市场整体分析
据郑州市统计局调查，近年北区以多层或别墅为主，中区以小规模高层公寓或商住楼为主，东区以高层、小高层为主，西区以多层大社区为主，南区市场比较淡静。东区、西区和北区去年发展比较活跃。
郑州市地产市场价格差异不明显，不但多层、小高层、高层各类型房地产价格差异不明显，而且从各分区域来看，价格比较一致，北环和南环一带由于接近城市边缘，价格上稍低，多层价格一般在1600—1900元/M2之间，高层价格一般在2200—2400元/M2左右，其它各区住宅价格大多在2700-3000元/M2之间。其次从房地产功能和用途来看，住宅、写字楼的功能区分模糊，商住楼盘与写字楼价格差异比较小。
2004年，郑州市住宅物业共计投放228个项目，465.7万平方米；销售36690套，460.69万平方米，供求基本平衡，实现了投放销售的双线上扬。
2004年，郑州市商业共计投放102个项目，58.05万平方米；销售面积22.58万平方米，销售率为40%左右。去年，商业的销售增长幅度一路喊高，特别是郑州第四季度商业用房在售物业85个，共计销售2310套。商业用房均价徒然上升，尤其是11月份更是达到了9380元/平方米的均价。这种日益火爆的销售情况正是反映了郑州商业强劲的发展速度对商业用房的强烈需求。
1.郑州住宅市场分析
1.1从从物业类型来分析住宅投放情况

2004年住宅类批预售面积为465.70万平方米，较上年增长了44.3％，占总投放量的85.18％。在住宅中多层、高层和别墅分别占66.78％、31.73％和1.49％，多层住宅依然占主导地位，高层次之。高层住宅的投放比重自2000年以来一直保持上升，从投放物业类别上看，还是以多层为主，可见多层住宅还是广大消费者的首选，高层、别墅相对投放量较小。
1.2住宅市场整体销售情况。

2004年住宅类共计销售36691套，销售套数同比增长22.27％；从第一季度到第四季度住宅销售是一路飙升，从89万平米到123万平米，价格更是稳中有涨，从第一季度的销售均价2231元/平米到第四季度的2402元/平米，增长幅度为173元/平米。说明去年郑州的住宅需求情况支持了价格的拉升。
1.2.1从物业类型来分析销售情况
A．各物业销售面积及价格
套数面积（万平方米）均价（元/平方米）
多层 23122 261.12 1934
高层 11462 167.65 2874
别墅 510 12.23 3626
经济房 1597 19.69 1370
共计 36691 525.04 2451
从分析来看，2004年多层的销售

量位居榜首，占总销售量的63%，其次是高层，占到31%。多层（含经济适用房）、高层的销售面积同比上涨了11.49%、56.65%；别墅的销售同比下降了2.47%。
B.各物业销售在住宅销售面积的比例
2001年 2002年 2003年 2004年
多层销售占住宅销售的比例 73.8% 72.5% 67.8% 60.95%
高层销售占住宅销售的比例 25.3% 24.1% 28.8% 36.39%
别墅销售占住宅销售的比例 0.9% 3.4% 3.4% 2.66%
多层的销售量从2001年到2004年总体销售仍占第一，但处于逐年下降趋势；高层销售则处于稳逐年递增状态；别墅在2002、2003两年连续狂销外，到2004年有了一个下降，主要原因在于2004年规定减少了别墅的开发，导致了别墅的投放量明显减少。
③各类物业销售价格走势

从2000-2004年住宅物业销售价格走势图上可明显看出，住宅类物业中别墅物业价格波动较大，高层物业的价格在连续三年下降后于今年有小幅回升，多层及经济房相对起伏较小，整体处于小幅上升。对广大的购房者来说，低价位的多层住宅是他们的首选。2004年多层的均价同比上涨了9.27％，达到了近五年来最大的上涨幅度，高层住宅在连续几年的价格下跌之后在今年迎来了首次回升，这也得益于整个房地产市场特别是东区和北区高层的出量。
1.2.2 从区域来分析销售情况
2004年分区域各类物业销售情况
区域多层（含经济适用房）高层别墅
面积价格面积价格面积价格
北区 102.08 1894 33.71 2687 10.39 3761
东区 44 2151 55.58 2900 0.6 3271
南区 37.6 1634 4.09 2566 0.24 1982
西区 45.56 1757 12.35 2434 0.99 2838
中区 51.54 1990 61.92 3061
北区、南区和西区住宅销售中仍以多层为主，分别占据了69.83％、89.69％和77.35％，中区和东区则是以高层为主。
还可以看出，北区的高层住宅也崭露头角，四月天社区中的部分高层，紧邻中州大道的达观369及汉飞置业的坡地小高层等，试探性的开发一旦成功，北区高层住宅将会迎来开发销售的一个高潮。
同时东区的多层物业价格在几个区中是最高的，比其他区最高价高出161元/平米，比最低价高出517元/平米，这是郑东新区的远景价值和几家大脘开发的开发实力支持了东区价格的上涨。
但是东区销售仍以高层为主，销售量高达63.8%。像建业新天地•桂园、佳亿花园、吉祥花园、锦江国际花园、新鑫花园等楼盘都有很好的销售业绩。
2.郑州非住宅整体市场分析
2.１ 2004年商业用房投放和销售情况

纵观商业用房投放情况，是非住宅市场投放中的一大亮点：第四季度投放商业用房44个，比3季度增加16个；投放面积也增加4.12万平方米，占整个非住宅投放面积的83%。商业用房投放比重之大，投放均价也达到10363元/平方

米，正是一些例如正大世纪城市广场，富田太阳城，百年德化风情购物广场，凤凰卫生花园，源升府邻竹园，华亿鑫居等预售均价过万的物业项目拉动了整个商业用房的投放价格。

从商业销售情况来看，2004年，商业的销售增长幅度一路喊高，特别是郑州第四季度商业用房在售物业85个，共计销售2310套。商业用房均价徒然上升，尤其是11月份更是达到了9380元/平方米的均价。这种日益火爆的销售情况正是反映了郑州商业强劲的发展速度对商业用房的强烈需求。
郑州恒泰服饰广场，百年德化，正大世纪广场，郑州小商品城，世贸购物街等这些大体量物业的销售价格超过万元/平方米，大大拉动了整个郑州商业用房的销售均价。
另外，大同路富春天综合楼，名鞋大厦，锦江国际花园，新天地，大河春天，水岸春晓等项目的高价位热卖也使其在本季度销售中位居前列。
3. 总结分析
从以上住宅市场的投放和销售情况以及非住宅市场的投放和销售情况来看，
◆随着郑州城市化进程的逐步加快，对住宅的需求潜力巨大。
◆从投放区域来看，北区的投放量仍占榜首，其次是东区、南区、中区和西区。从投放产品类别上看，还是以多层为主，可见多层住宅还是广大消费者的首选，高层、别墅相对投放量较小。
◆2004年，住宅价格从第一季度的2231元/平米到第四季度的2402元/平米，增长了173元/平米，可见
说明去年郑州的住宅需求情况以及郑东新区实力发展商的开发支持了价格的拉升。
◆整个2004年四个季度，郑州市共投放各类非住宅项目一路上升，到第四极度投放项目达到51个，更是达到高峰。
第四季度共销售非住宅类物业2562套，比第三季度增加1034套，增幅67.7%；销售面积13.67万平方米，比上季度增加1.98万平方米；在价格方面，非住宅市场均价为7049元/平方米，较上季度上涨570元/平方米，增幅8.8%。其中，商业物业均价略有上涨，商业和地下室均价增幅较大，而车库均价格大幅下降。
2004年地四季度非住宅市场投放和销售都大幅上扬，销售稳步上涨，成为2004年季度预售和销售之最。
◆2004年，商业用房的投放比重很大，占整个非住宅投放面积的83%。
◆2004年，商业的销售增长幅度一路喊高，这种日益火爆的销售情况正是反映了郑州商业强劲的发展速度对商业用房的强烈需求。郑州恒泰服饰广场，百年德化，正大世纪广场，郑州小商品城，世贸购物街等这些大体量物业的销售价格超过万元/平方米，大大拉动了整个郑州商业用房的销售均价。2004年商业销售均价达到了7640元/平米。另外，大同路富春天综合楼，名鞋大厦，锦江国际花园，新天地

，大河春天，水岸春晓等项目的高价位热卖也使其在本季度销售中位居前列。
二、2005年郑州房地产市场展望
综合众多因素进行判断，2004年只是宏观调控的开始，宏观调控的效果将在2005年更加显现。2005年郑州房价会小涨不会大迭。
1. 土地政策将会继续从严
“8•31”土地大限后，所有的土地资源的获取都需要由市场的方式获取，04年的土地政策将会依旧延续到05年，
2. 外地人将成为购房主力
购房群体对比：
本地外地单位
2002 12261 9225 368
2003 16582 14677 758
2004 17210 23769 326
购房群体户籍分布：
市内省内市外省外郊县单位其他
41% 36% 14% 7% 1% 1%
2004年外地人购房已占总购房比例的55%，超出本地人购房的38%。自从户籍制度开放后，郑州汇聚能力不断显现，从2002年至今，我市本地与外地人的购房比例分别为1.33：1、1.13：1、0.72：1，外地人与本地人购房的比例由不断缩小到今年超过本地人购置商品房数，郑州房地产发展潜力不断扩大，所以：
■ 城市化进程的加快将推动旧城改造和基础建设的发展建设。
■
随着户籍制度的改革，郑州市城市人口不断增加：据统计，郑州市市区人口2005年将为255.5万，到2005年郑州市城镇人口人均住房建筑面积新增到24平方米，这样郑州市需要新建住宅528万平方米。
■ 外地人来郑置业将越来越多。
未来随着我市对外开放的不断深化，城市化进程的不断加剧，外地人购买新房将高于本地人数量，但如何建造适合外地人购买的房子，是需要开发公司考虑的问题。
3. 品牌化竞争日益激烈
3.1 更多外地品牌企业挺进中原。
2005年宏观调控不会停止，我国上海、北京等一线城市的品牌开发商们必将进行战略性转移，大举进军像郑州这样的二三线城市，如绿地、顺驰、绿城等品牌企业已率先挺进中原。
3.2 品牌服务更加落到实处。
在2005年，开发企业更多地在维护好企业品牌上做功课，客户关系管理将会成为一个非常重要的管理课程，物业服务质量将进一步提升，以人为本服务理念将更广泛地被开发企业认同。
3.3 产品品牌开发将呈现集中化的倾向。
在2005年，竞争将表现在企业综合实力的竞争，尤其是品牌的竞争将成为核心竞争力，消费者指牌购房现象更加明显，因此，产品开发更加品牌集中化。
3.4 品牌管理更加专业化。
更多的房地产企业会与专业的品牌服务公司合作，房地产营销将全面进入纵向的强势整合时代。
4. CBD区地产会继续升温
4.1 2005年CBD内会展中心将投入使用，区内的市政、交通等与CBD有关的经济开始出现跨越式前进，因此对楼市产生的升值预期将开始释放。
4.2 CBD使用后两三

年内楼市租金将上涨，市场的需求快速增长。
4.3 可以预见，郑东新区的开发商会赶在会展中心投入使用之前迅速建设手头项目，并尽快将其产品投入市场，借助CBD概念经济来提升房地产产品的销售进度。
5. 高层将成为市场宠儿
5.1 土地实施“招、拍、挂”后，土地稀缺，地价攀升，建造高层是节约成本的重要方式。
5.2 高层作为城市现代化的标志，在提高城市档次的方面起到了积极的作用。
5.3 高层结构不断推陈出新，高层也和其他物业一样一步步走向成熟、理性，被越来越多的消费者接受。
5.4 同时，随着中心区域土地开发数量的日渐减少，郊区化发展成了一种必然。2005年地产郊区发展将更加明显，尤其是东部、北部区域。
5.5
去年郑州市场高层的总投放量是147万平米，仅在东区高层的销售量是55.58万平米，三分之一还多。2005年美景天城三期和四期高层的投入量是12万平米，富田太阳城高层的投放量是7万平米，中义•阿卡迪亚今年二期的投放大部分是高层，
因此判断今年的高层的投放量仍然是一大亮点。
6. 价格未来稳中有升
6.1 房价继续上扬。
进入2005年后，宏观调控房地产业投资不会减少，土地成本、融资成本、建造成本、营销管理费用的增加、农副产品价格上涨和国家免除农业税，增加农民收入，农民工会减少，这些将成为促进房价继续上扬的潜在因素。
6.2 整体趋于平稳。
2005年政府仍然会加大廉租房建设、活跃二手房市场和规范经济适用房市场，同时，银行再次加息预期，会有部分房地产投资人士出现了持币观望或延期进行投资，因此，2005年房价不会快速升高，整体价格稳中有升。
７. 商业地产潜力开始释放
尽管郑州市场上已经有许多国际品牌的商品和专卖店，不过在真正放开之前，国外品牌还是
不能独资经营，必须有中国公司作为合作伙伴，开店的地域也诸多限制，因此在此前对零售业所需求的商业地产的数量也没有完全释放出来。随着零售业的完全放开，明年肯定会出现国际零售业频频进入的情况，在这些实际需求支持下，一些商业地产将会迎来释放需求的春天。特别是在郑东新区，2005年，随着10万人口的入住，以及国际会展中心的开放和物流园区商户的经营入住等，他们对周围生活和消费配套的渴求是巨大的。
三、郑州高层（小高层）市场调查
2005年郑州市土地投放量约3000余亩，郑东新区约2000余亩，而老城区仅有1000余亩。明年市区土地的相对比较缺乏，加之郑州房地产市场目前在某种程度上需大于供，必然导致房地产市场价格上扬，同时房地产土地投放量的不足导致土地价格上涨，部分

开发商会更加珍惜土地的利用，在区域市场允许和不影响后期销售的前提下，他们会更倾向于开发高层和小高层建筑，故而，在以后的房地产市场中，除郊区外开发更多的将是小高层或高层。
郑州市小高层市调分析如下：
1、项目名称：金成宜家美景
项目名称中州大道与红专路交汇处北
开发商郑州金成房地产有限公司
开发规模总占地面积20950m2，建筑面积共57493m2，五栋小高层，共285套
物业公司河南万厦物管
物业级别一级，收费：1.1元/ m2.月
工程进度现房，已交付使用
套型与面积一居室68.69m2，四室二厅175.55-176.15m2,五室两厅218.33 m2
销售价格均价2900元/ m2
销售情况销售率55%
优势及卖点地段优势、紧邻中州大道，现房优势及一级物业管理
劣势三房面积偏大，户型又不是一块推出可选择性小，而是二梯五户
代理公司营销策划：深圳同致；推广：深圳百威广告
电话 5576789
2、项目名称：金成豪庭
项目位置德亿路与经一路交汇处北
开发商郑州金成房地产有限公司
开发规模 2.11万平方米,一栋多层，一栋小高层，小高层共93户人家
物业公司河南万厦物管
物业级别二级，收费：0.87元/m2﹒月
工程进度现房，已交付使用
套型与面积三房172 m2、四房196 m2
销售价格均价2700元/ m2
销售情况销售率70%
优势及卖点地段优势、现房优势、免收天然气及暖气初集资费
劣势一栋临街小高层，规模较小
代理公司
电话 5867575 5867431
3、项目名称：乾坤花园
项目位置德亿路与经一路交汇处南
开发商河南乾坤置业有限公司
开发规模 20多亩地，分四栋小高层，分二期开发，现销第一期共132户
物业公司乾坤物业
物业级别级别待定
工程进度已封顶，正在做外立面及内粉，开工日期：2003年12月
套型与面积三房二厅二卫145 m2—六房二厅三卫260 m2
销售价格均价2900元/ m2
销售情况销售率70%（其公司内部员工团购一部分）
优势及卖点全跃层结构
劣势期房，共四栋小高层又分二期开发，规模小
代理公司推广：智联广告
电话 5740111 5746111
4、项目名称：国际银河湾（鑫苑名家三期）
项目位置郑州市鑫苑路18号
开发商河南鑫苑置业有限公司
开发规模属鑫苑名家三期，总占地100亩，建筑面积15万m2，由9栋多层，8栋小高层和高层共组成，建筑户数1000多户
物业公司河南鑫苑物业管理
物业级别一级，收费：1.15元/ m2﹒月
工程进度期房，已封顶，小高层正在内粉明年5月份交房；开盘日期：2004年2月；开盘日期：5月22日；2005年9月全部交付使用
套型与面积多层：三房二厅118-137 m2，复式169-192 m2，起价2700元/ m2，均价2900元/ m2，

最高价3700元/
m2；小高层、高层137 m2—270 m2，起价3100 m2，均价3300元/ m2，最高价3800元/ m2；小高层复式起价3500元/
m2，最高价3600元/ m2，单套总价59万—97万元
销售价格多层均价2800元/ m2，高层均价3350元/ m2
销售情况销售率80%左右
优势及卖点小区环境、物业管理、服务品质、及明星效应（有位节目主持人在此居住）
劣势价位稍高
代理公司恒辉企划
电话 5651188 5651199

5、项目名称：中亨都市花园（三期）
项目位置经三路北段93号
开发商中亨集团﹒河南华正置业有限公司
开发规模小区共占地200多亩，三期共有6栋，有3栋小高层
物业公司河南合力物业
物业级别二级，收费：1.1元/ m2﹒月
工程进度小高层现已封顶，2005年10月份交房
套型与面积三房二厅135 m2—四房二厅234 m2
销售价格均价：3200元/ m2
销售情况销售率30%左右
优势及卖点环境、复合型物业形态多层、高层、别墅均有
劣势小高层、高层一梯多户，公交不便只通21、80路
代理公司
电话 5869122 5869133
6、项目名称：达观369（21世纪社区）
项目位置郑州市花园北路21世纪社区
开发商郑州新世纪住宅建设有限公司
开发规模社区最东侧，共4栋小高层
物业公司郑州新世纪物业管理有限公司
物业级别一级，购房前三年只收0.38元/ m2﹒月，三年之后收费还是：1.1元/ m2﹒月
工程进度 2004年11月26日已封顶，现正在做配套及内外粉，2005年7—8月份交房
套型与面积三房二厅二卫136 m2—四房二厅二卫162 m2
销售价格起价2700元/ m2，最高价3100多元/ m2，均价2800元/ m2
销售情况
优势及卖点社区较大，成熟物业配套，紧邻中州大道
劣势不在小区内部，不临小区主景观
代理公司北京盛联阳
电话 5696699 5794369

7、项目名称：汉飞城市公园
项目位置花园路与宏达路交汇处西200米
开发商河南汉飞置业有限公司，投资商：武汉汉飞经济发展有限公司
开发规模总建筑面积38万平方米，一期总建筑面积12万平方米，共900多户，现推400多户
物业公司物业管理顾问：第一太平戴维斯
物业级别待定，约收费0.9元/ m2﹒月左右
工程进度正在打基础，2004年11月18日开盘
套型与面积小高层住宅：二房：81 m2—97 m2，三房：93 m2—125 m2
销售价格精装修房：多层2900—3200元/ m2，小高层2700—3600元/ m2
销售情况已售200多户，达到所推房源50%左右，现已封盘蓄水
优势及卖点公园坡地居住概念，环境景观，户型偏小，总价偏低，精装毛坯均可
劣势紧邻汽车交易市场
代理公司上海金丰易居房屋销售有限公司
电话 3288666
8、项目名称: 建业桂园

项目位置建业路与郑汴路交汇处
开发商河南建业住宅集团
开发规模总建筑面积97351平方米，共604套，北侧9栋小高层，2栋多层
物业公司建业物业
物业级别物业费1.2元/平方米﹒月
工程进度一期已入住，二期已封顶
套型与面积 A 三室139.1 m2、A四室178.1 m2、A三室跃（顶层）224.5 m2、A四室跃（顶层）280.0 m2、A1五室（过街）202.3
m2、A2四室（转角）162.0 m2、B大复式245.1 m2、B小复式201.0 m2、B1大复式（过街）292.9 m2、C一室43.5
m2、C二室86.8 m2、C跃（顶层）145.9 m2、C2三室（转角）118.9 m2
销售价格均价3300元/ m2、最高价3900元
销售情况目前已基本售馨，余少量复式单元
优势及卖点名盘，开发商的实力，建业的知名度，物业配套
劣势
代理公司
电话
9、项目名称：海上•香颂
项目位置东明路与郑汴路交汇处
开发商郑州中凯置业有限公司
开发规模占地60亩，共9栋小高层，分二期开发
物业公司上海中凯物业，深圳开元国际物业，两家联合管理
物业级别一级，收费1.1/平方米•月
工程进度一期2004年12月底开始交房
套型与面积一居室60 m2—五房200 m2
销售价格均价3000元/ m2
销售情况销售率50℅
优势与卖点地段优势、环境优势、及购房就送1万元的大礼包
劣势户型没有突出人性化
代理公司推广：智信广告
电话 6358188 6362988
10、项目名称：吉祥花园
项目位置东明路与顺河路交叉口东200米
开发商郑州燃气房地产开发有限公司
开发规模项目占地34514 m2，总建筑面积82688.45 m2，7栋板式小高层，共502户
物业公司广州澳园物业顾问
物业级别二级，收费0.87元/平方米•月
工程进度现房，二期2002年3月—2003年5月，三期2004年11月交付使用
套型与面积三室二厅115.58—127.15 m2，复式195.46—201.83 m2
销售价格起价(三层)2623元/ m2，均价2850元/ m2，最高价3200元/ m2，单套总价25万—６4.5万元
销售情况销售率65℅左右
优势与卖点地段优势，现房
劣势小区被路分开，不是统一整体，楼间距较窄
代理公司策划：深圳金方园，广告：北京第六空间广告公司
电话 6312111 6319111
11、项目名称：金色港湾
项目位置航海路与未来大道交汇处南
开发商河南正商置业有限公司
开发规模小区共分为五大期开发，现在是第三期有5栋小高层2栋高层及部分多层
物业公司河南正商物业
物业级别一级物业，二级收费0.87元/平方米•月
工程进度现房
套型与面积三房二厅二卫176.64 m2—六房三厅四卫235.61 m2
销售价格均价2600元/ m2
销售情况销售率55℅左右
优势与卖点大规模成熟小区、环境优势、成熟的配套及物业
劣势电视媒体曾经曝

光过其质量问题，其中有3栋小高层临街
代理公司郑州源一
电话 6822333
12、项目名称：和生公寓
项目位置航海路与未来大道交汇处北300米
开发商郑州和生置业发展有限公司
开发规模占地20亩，2栋板式小高层，共133户
物业公司和生物业
物业级别一级物业，二级收费0.87元/平方米•月
工程进度现房，二期2003年6月30日交房
套型与面积三室二厅二卫153.2—四房二厅二卫199.25 m2，复式219.2 m2
销售价格起价2100元/ m2，均价2500元/ m2，最高价2900元/ m2
销售情况销售率60℅左右
优势与卖点现房，送太阳能，临未来南路
劣势小区太小，户型一般
代理公司
电话 6818181 6818282
13项目名称：百合花园（二期）
项目位置郑州市商城路与凤台路交汇处南
开发商郑州中实房地产开发有限公司
开发规模一期7栋多层，二期4栋小高层
物业公司龙华物业
物业级别三级， 0.73元/平方米•月
工程进度现房，已交付使用
套型与面积三室二厅二卫130—七层复式370 m2
销售价格均价2700元/ m2
销售情况销售率40℅左右
优势与卖点临近能耳河
劣势因凤台路尚未修通，交通不便，且户型不全面，有些偏大
代理公司推广：智信广告
电话 6510528 6510628

关键字：郑州项目策略方案

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