穆迪商业地产评级指标
一级要素
一级要素权重
二级要素二级要素权重流动性覆盖8债务到期日 6.25
经营性现金流出4无受限资产金额
6.25
债务+优先股/总资产9净债务/EBITDA 9抵押债务/总资产 6.25补充资本可得性
6.25
特许经营及品牌声誉4总资产
4区域、承租人、行业、经4总资产增长率5资产质量
5EBITDA/营业收入
6EBITDA利润率波动幅度3固定成本覆盖率
9合资公司收入/总收入
5合计
100.00%
100
穆迪评级是前瞻性的,评级方法中使用历史数据,根据上述要素的评级结果再做调整。
定性调整包括管理情况、公司治理、财务报表质量、信息披露、宏观环境、立法和监管趋势。
现金流和盈利23.00%流动性与融资能力
24.50%
30.50%
财务杠杆和资本结构市场地位和资产质量22.00%
指标计算依据备注
流动性资金来源/流动覆盖现金、现金流、授信
(一年内到期100%+第二年到期到期久远,财务灵活度大,融资时间长
派息比率=支付的股利/经营性现金流
无受限资产账面价值/总资产账总资产账面价值=总资产+累计折旧
(总负债+优先股)/总资产账面价值
扣除现金的债务/年度化EBITDA
担保杠杆=担保债务/总资产账面价值,无受限资产越大,质量越高,财务灵活度越高。
资本市场的活动频率,过往融资工具的规模和类型
合资公司结构复杂,透明度低,盈利质量受到影响
法和监管趋势。
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