穆迪商业地产评级指标

穆迪商业地产评级指标
穆迪商业地产评级指标

一级要素

一级要素权重

二级要素二级要素权重流动性覆盖8债务到期日 6.25

经营性现金流出4无受限资产金额

6.25

债务+优先股/总资产9净债务/EBITDA 9抵押债务/总资产 6.25补充资本可得性

6.25

特许经营及品牌声誉4总资产

4区域、承租人、行业、经4总资产增长率5资产质量

5EBITDA/营业收入

6EBITDA利润率波动幅度3固定成本覆盖率

9合资公司收入/总收入

5合计

100.00%

100

穆迪评级是前瞻性的,评级方法中使用历史数据,根据上述要素的评级结果再做调整。

定性调整包括管理情况、公司治理、财务报表质量、信息披露、宏观环境、立法和监管趋势。

现金流和盈利23.00%流动性与融资能力

24.50%

30.50%

财务杠杆和资本结构市场地位和资产质量22.00%

指标计算依据备注

流动性资金来源/流动覆盖现金、现金流、授信

(一年内到期100%+第二年到期到期久远,财务灵活度大,融资时间长

派息比率=支付的股利/经营性现金流

无受限资产账面价值/总资产账总资产账面价值=总资产+累计折旧

(总负债+优先股)/总资产账面价值

扣除现金的债务/年度化EBITDA

担保杠杆=担保债务/总资产账面价值,无受限资产越大,质量越高,财务灵活度越高。

资本市场的活动频率,过往融资工具的规模和类型

合资公司结构复杂,透明度低,盈利质量受到影响

法和监管趋势。

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