领袖万科的纠结

去年11月,万科总裁郁亮高调宣布新战略:万科未来将加大持有型物业的储备,并将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型.这被广泛视作房地产商业模式转型的标志.行动上,今年以来,万科加速了商业地产开发进程.东莞长安项目、西安曲江项目、北京赢嘉中心项目紧锣密鼓开张,投资总额超百亿.

万科董事会主席王石此前曾宣称,"如果有一天,万科不走住宅专业化道路了,我即使躺在棺材里,也会举起手来反对."

"万科现在内部很微妙."到底要不要做商业地产,万科很矛盾.

王石:万科将继续专注于主流住宅的开发

万科2009年年度股东大会23日在深圳大梅沙的新总部万科中心举行,腾讯财经进行图文直播.

针对有股东提到的万科计划涉足商业物业的问题,王石表示,万科专注于主流住宅开发的定位并没有改变,但公司也需要顺应城市的发展趋势,提升在该领域的竞争能力.

他表示,即使是纯住宅小区也需要良好的商业配套,无论从提升居住品质还是不动产保值升值的角度看,都是住宅客户所期待的.而从项目获取的角度来说,随着城市发展和城市规划的调整,近年来新出让项目中商业配套的比重普遍呈现上升趋势.

"城市发展的过程之中旧城改造、综合体的比例逐渐上升,纯粹的住宅项目所占的比例也在逐步下降",王石表示基于这些需要,公司将在继续坚持主流住宅开发的业务模式基础上,尝试与住宅相配套的其它物业类型,逐步培养非住宅业务相关能力.

不过,万科还是会把握住宅开发为主流,紧紧围绕住宅开发的主旋律把其他配套物业经营起来,"而不是看到商业赚钱了就做商业,看到写字楼赚钱多了就做写字楼".

在提及区域布局时,王石表示,目前万科三大区域通过多年发展,已经形成了较好的战略纵深,除此之外,也开始进入一些中西部省会城市."中西部比例去年提升的比较多,这主要和万科不拿地王这个策略有关系.""按照纵深发展城市群,这样一种布局也非常有利于万科住宅产业化、绿色建筑的推广,人力资源优势也更容易发挥."

一直以住宅开发为核心业务的房地产"一哥"万科,未来将加大持有型物业的储备,近期将陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型,这标志着住宅房地产"老大"开始涉足商业地产.前日,万科企业股份有限公司总裁郁亮首次对外公布了万科的新战略,更对短期内房地产市场的走向发表看法,认为房价不会一直涨下去.

加大持有型物业储备

郁亮在谈及万科的新战略部署时,提出了房地产市场的半场论.他说,从1998年到2008年是中国房地产市场发展的"上半场",主要表现在:"得益于"亚洲金融危机,中国楼市从计划经济走进了市场经济,并在短短十年内得到飞速发展.但是,从2009年开始,同样是由于金融危机,发展速度已经接近极致的房地产市场又迎来新机遇,楼市再次成为拉动内需的主要手段.不过,在新的发展阶段,完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时.随着城市需求的多元化,多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势.所以,万科将加大持有型物业的储备.

郁亮表示,在万科未来的开发模式中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%将开发持有型物业,包括正在计划之中的深圳5个酒店,以及明年将落地的以服务为主的养老物业,预计未来三年内将建成220万平方米商业配套.另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线.

郁亮更称,未来10年内,万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目.

"买错地是最大的浪费"

近几年来,国内不少大型房地产开发商纷纷以超越万科为目标,而万科似乎已经不再是不可超越的"神话".最新数据显示,绿城集团前10月以近500亿元的销售收入比肩万科;前三季度,在净利润排行榜中,万科位于"万保招金"四大内地房企最后一位.同时,万科三季度末的净利润尚不及中海地产的一半.

对此郁亮表示,未来的万科将不以规模增长为目标,而是注重质量和效益,"如果有人要把老大拿走,我们很愿意拿出来,"郁亮表示,行业"老大"有很多衡量指标,在土地储备上万科从来不是老大,但万科销售额第一的地位是不会轻易被超越的.

对于未来房地产市场的走向,郁亮认为,从全国市场来看,目前已经能够看到健康发展的

迹象,如房地产价格涨幅趋缓,开工力度增加,预计明年二季度供应量会释放."房价不会永远涨下去,会有相应调控措施出台,"郁亮分析,今年到目前房地产投资属性放大,为行业增添了不确定性,政府已经注意到这些问题,并出台了一些文件或以非文件的形式进行调节,如果股市、楼市中的钱回流到实业中去,是大家乐于看到的.

去年,万科计划13个项目有跌价准备,是行业中最多的,虽然目前随着市场转暖,问题已经解决,但万科以此为戒,"买错地是最大的浪费."郁亮说,这是万科在冬天里总结的教训.(新快报)

当万科对住宅单一化的路径依赖到极致时,反向制约作用不可避免.

领袖万科的纠结

月1日,万科在香港发布2009财年报告,总裁郁亮强调,万科的定位是主流住宅,没有发展投资物业或者进入其他地产领域的计划.

但在2009年11月16日,万科总裁郁亮对全国众媒体高调宣布新战略:万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型,住宅与开发持有物业比为8∶2.这被广泛视作房地产商业模式转型的标志性事件.

年8月,商业名家凯德置地的毛大庆跳槽万科,坐镇华北,惹人想象,并表示,"万科并非绝对不做商业地产".随后王石在各公开场合仍坚称不进入商业地产.

时势正在逼迫万科在纠结中,做出改变.万科已掐算出自己的生命周期.

万科模式大考

物极必反.

上市18年来,复合增长率超过30%,万科坚持做了18年的减法,在专业住宅开发商的道路上走到极致巅峰.效法者如过江之鲫,碧桂园、恒大、雅居乐正是采用这一模式晋级名流.

当万科对住宅单一化的路径依赖到极致时,反向制约作用不可避免.万科要维持此前的扩张速度,必须具备两个支撑条件:一是继续享有人口红利,二是城市化进程加快至少不减速.此

前,万科享受了城市化带来的巨大人口红利,保持了10年的高速发展.问题是,人口红利还能持续多久?

很少有效法者学到了万科的精髓,像万科那样敏锐洞悉自我生命.

据悉,在2006年前后,万科曾做过中国人口结构变化的研究.其中一个研究结论是:2013年,首次置业人口红利的拐点将出现,2013年后新增首次置业人口将迅速下降,而改善型和高端再改需求将不断增加;到2017年左右,20-65岁的总劳动人口将达到高峰.此后将快速衰退.

而目前中国城市化率为47%,业内预计将来一段时间仍可每年以1%的速度推进.根据大略测算,达到高峰的时间大概是2022年.

两相抵消,人口红利留给万科模式的生命黄金期约在7-10年.

这是一个不算长,也不算短的时间窗口,显然未到杞人忧天,然则以万科的规模,转型的难度和时间成本相当大.

"这个行业的商业模式不是一成不变的.未雨绸缪,现在已经到了房地产开发企业考虑路在何方的时候了."业内一位专业人士说,2010年,大家都在跟着万科思考商业模式.

现实对万科的挤压

即便如此,万科在转型问题上表现出的急切和躲闪,同样耐人寻味.

万科的急切,不仅仅是人口红利和城市化理论的说服.而更可能是现实的催逼.

万科这两年一直在反思.业内人士透露说,万科近来对其他同行非常感兴趣.万科内部对竞争对手做了各种研究,以解释以下疑难

年市场调整,以碧桂园、恒大为代表的住宅遭遇重大困境.

年以来,保利地产、中海外等地产商贴身紧逼.

年下半年以来,以"不当地王"为圭臬的万科在一线及二线重点地区拿地越发困难.

年以来,万科在地方政府规划建设的区域的优质土地上,和华侨城、招商地产、华润置地等比较,拿地几乎没有优势.

理财周报曾经仔细研究过万科成功到底靠什么(见此前万科系列报道)?结论为,超级圈钱和超级快,从语言上讲,似乎不很动听,但这是必须的,作为精简到极致的万科,除了圈钱以推动周转,别无退路.

"我觉得万科的商业模式很一般.它这种模式受制于两个因素,一是成本较合理的土地储备,二是融资",苏雪晶如此评价万科现有的模式.可以判断的是,拿地并非万科强项.所幸,万科具备比较完备强大的融资能力,使其商业模式能高效运行.

虽然万科口号为"建筑赞美生命",但其实这一模式是围绕土地运营而生的.如果说,2008年碧桂园和恒大危机让人们意识到这一模式在资金周转上缺乏对冲机制,那么2009年以后的市场疯狂则会让万科意识到另一种危机:土地运营难度迅速加大.

央企的强势介入和地方政府的日渐流行的捆绑型土地运作模式,使得万科拿地难度越来越大,成本越来越高,空间越来越局促.

"房价与地价之间的利润会越来越薄."上述人士说.万科虽然现金囤积,却无用武之地,这才是万科寻求转型的现实烦恼.

谁的妥协:王石还是郁亮?

换言之,这是万科被迫妥协的结果.

不过,如本文开头所述,万科为何在这个问题上前后表态不一?尤其是王石一以贯之的"不做商业地产"论,和郁亮前后不统一的表态.

世人皆知,王石欲效法美国巨头帕尔迪,坚持"住宅产业化",以产业化带动快速的周转率,提高净资产收益率.但2008年来,不仅万科,帕尔迪也表现出较弱的抗风险能力.大与快之间难以切换,近几年来,万科规模不断扩大,但资产周转率却呈明显的下滑趋势,其资产周转率从2005年的0.56持续下降到2009年的0.38.相反,香港模式却表现出较强的生命力.

重要的是,如同招商证券贾祖国提出的疑问:万科可能成为帕尔迪吗?没有大量移民的支撑,万科只可能成为大把现金的银行.

正是如此,万科提出转型商业地产,通过内涵经营,提高利润率.有分析人士认为,这是新生代职业经理人郁亮的新思路.而这明显与王石的战略有着偏移.

王石的万科和郁亮的万科,会走向何方?(理财周报)

正如8年前,王石将如日中天的万佳百货转让华润,不断做减法陆续砍掉所有与住宅不相干的业务,把万科引向专业化的房地产公司时的举措一样;8年后,万科开始筹划在近期内涉足商业地产,意图调整单一发展策略的消息同样让业内感觉突然.

月16日,在位于深圳大梅沙的新总部万科中心,万科企业股份有限公司总裁郁亮在一次非正式的场合首次对外公布了万科的新战略.在最新战略中,万科未来将加大持有型物业的储备,并在近期内陆续推出养老物业、酒店及商业配套等多种物业类型.其中,住宅产品仍占据80%比重,其余20%则将开发持有型物业.

虽然这一消息来势突然,但却被认为意料之外情理之中.资深房地产专家韩世同表示,万科此举其实之前已有征兆,随着中国房地产企业告别青涩进入成熟阶段,结构调整就只是时间问题.

二八开发模式

按照郁亮的说法,万科会向更细分的人群提供产品,如养老住宅,万科已经研究了三五年,希望明年在几个城市可以落地,包括北京;酒店等持有物业也会相对增加,在深圳万科目前有5个酒店在计划发展中.

不过,万科80%做住宅的定位不会改变,其余20%将开发持有型物业.预计未来三年内万科将建成220万平方米商业配套.另外万科还将参与旧城改造、旅游地产、多功能物业开发,覆盖全面产品线.未来10年内,万科计划每年在每个城市至少留下一个不可替代的公建项目.

据悉,万科此前在大梅沙总部万科东海岸有一座公寓式酒店,手中持有物业数量相当有限.记者翻看万科公告获悉,在今年新增项目中,深圳没有新的土地项目入账.因此,万科筹划中的深圳5个新酒店,很可能是开发商现在相当流行的为原有住宅所做的酒店配套项目,有些类似大梅沙万科东海岸酒店.根据万科今年上半年中报透露,该公司眼下深圳的在建项目有11个,集中在2009年至2010年竣工;而拟开发项目3个,计划在2010至2011年竣工.

不过对于上述言论,万科方面的回应相当谨慎."万科做城市主流住宅开发企业的定位并未改变."万科企业股份有限公司在回复给本报记者的邮件中表示,万科随着城市的发展,住宅与酒店的发展密不可分,作为房地产行业的领跑者,万科必须掌握持有物业和商用物业的能力.所谈及的酒店计划是万科为锻炼这方面能力的具体实践.

但事实上,早在郁亮吐露"玄机"之前,万科涉足商业地产领域已有先兆.今年8月,毛大庆从凯德置地辞职走马上任万科公司副总裁并兼任北京万科总经理一职.随后毛在某地产论坛上表示,万科并不是绝对不碰商业地产,如果需要用商业地产提升住宅,那么万科也会进入商业.此话引起业内极大关注,其中一种猜测是万科挑选毛大庆不仅仅是其拿地方面的魄力,更重要的是毛在商业地产巨头凯德置地15年的经验.

成熟期思路转变

"万科发展思路的转变其实很容易理解.因为早期万科在资金、实力上还不算太强.商业地产需要长期持有物业,难以滚动发展,投资回报期漫长,因此万科初期阶段走专业终端,以住宅为主."韩世同表示.对此,王石2004年在地产博鳌论坛上也有精辟解释,"商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持.如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力,则必死无疑;如果搞出售型商业地产,则会遇到经营管理上的致命麻烦."

但现在形势发生了变化."万科发展进入相对成熟发展阶段,丰富产品线拓展商业物业,可起到调节、稳定收入的作用."韩世同表示.

据悉,香港置地拥有香港中环42%的写字楼;长江实业出租物业很少,但是它控股的和记黄埔却拥有大量物业;而新鸿基是介于两者之间,每年租金收入和开发利润各占一半.广东房地产企业多师从香港,香港有实力的房地产公司发展到一定阶段均开始增加投资型物业,租金收入在其房地产收入中的比重越来越大,这既是一种保持稳定增长的手段,也是企业合理分配资源以增强对经济周期的抗跌性.

结构调整的急迫性

中粮集团董事长宁高宁近日宣布战略重点转向商业地产领域,而保利、中海、富力、广州城建也纷纷涉足.而与之相对应的是,今年前三季度,万科以12.3万平方米之差,痛失销售面

积榜榜首.虽然万科依然以领先第二名112亿元、总金额达426 .46亿元的销售业绩稳居房地产行业销售金额榜首,但保利和中海的追赶之势已经昭然可见.与此同时,万科的净利润率、股东回报等方面与其他几大上市房企相比稍显逊色.在这样的大背景下,万科在业务结构上的任何调整都显得有急迫性.

"万科的定位是城市主流住宅开发企业,专注住宅开发的模式不会变.但同时我们也注意到,近年来随着城市的发展和城市规划的调整,在城市一些比较接近中心的区域,纯粹的住宅项目越来越少,住宅项目在很多情况下需要有相当比例的商业配套.为了做好这些商业配套,万科也需要研究和学习商业地产开发的经验."万科方面在回复记者的邮件中表示.

"万科此前关注80、90后的住宅需求、住宅产业化结构.现在面临竞争,万科开始追求社会产品多样化,向老年人市场拓展,虽然这一领域风险较大,但随着社会区域老龄化,未尝不能创造一片蓝海."韩世同表示.

郁亮日前在非正式场合也表示,在新的发展阶段,完全依赖规模和速度的粗犷增长模式已经过时.随着城市需求的多元化,多种物业类型、多样化住宅开发将成为趋势.从全国市场来看,目前已经能够看到健康发展的迹象,部分二三线城市今年内房价并没有上涨过,而其他多个城市的涨幅较之前也已经明显趋缓.在经历过2007年的疯狂上涨,房价不会一直涨下去."万科不介意不做规模上的老大,而是要通过质量和效益的提高,重新走上增长轨道."

分析人士认为,万科商业地产的二八比例虽然保守,但有其适当性.比较来说,天誉置业此前商业投资比重偏大,沉淀大量资金,产生高额负债,反而拖累企业住宅项目的滚动开发.(南方网)