《物权法》实施后的房地产拆迁评估
《物权法》实施后的房地产拆迁评估
近年来，我国因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾和冲突往往围绕着拆迁补偿标准而展开，而城市房屋拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据，这样城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁评估的问题。随着《物权法》的实施，其对城市房屋拆迁评估带来新的要求，需要我们思考与研究。
一、对《物权法》有关房屋拆迁表述的认识
《物权法》是一部规定有形财产归属关系的法律。《物权法》有两点基本思想，一是对各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法行使。也就是说，国家、集体、个人的物权都是平等的，只能依照法律规定行使物权。《物权法》中所指的“物”包含了房屋；《物权法》所指的“权利人”，就房屋拆迁而言，包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。房屋拆迁与《物权法》关系密切。探讨《物权法》对房屋拆迁的影响有着重要的实践意义。
1、《物权法》强调房屋拆迁的强制性
《物权法》规定，为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性的。而《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）所规定的拆迁由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人，对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。可见，原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的“特殊性交易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。因此，《物权法》的出台对房屋拆迁给予了新的定位。
2、《物权法》使房屋拆迁工作有法可依
根据《中华人民共和国立法法》的有关规定，对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或由全国人大及其常委会作出决定授权国务院制定行政法规。而现行房屋拆迁法律体系是以《条例》为最高依据，因而在《物权法》出台前很多社会人士认为《条例》是“违宪”的。现在《物权法》填补了房屋拆迁在法律层次的空白，进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。
二、目前房地产拆迁评估存在的问题
1、对作为房屋拆迁前提的“公共利益需要”没有明确的界定
公共利益在现实生活难以界定，《物权法》也没有明确给出“公共利益”的定义，这就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难。比如有些专家认为公共利益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应是拆迁管理部门的职能，等等。在公共利益概念难以界定的现实条件下，目前城市房屋拆迁的实施主体由多元化结构变为以政府拆迁为主的格局，由于实施《物权法》后，对非公共利益的拆迁缺乏强制执行力，导致拆迁工作更为困难。
2、房屋拆迁评估秩序混乱
根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第四条规定，拆迁估价应由具有房地产价格评估资格的估价机构（以下简称估价机构）承担，估价报告必须由专职注册房地产估价师签字。但些城市让不具备拆迁评估资格的机构做评估，如审计机构、资产评估机构等到都在做房地产拆迁评估。在众多评估机构竞争的情况下，有些评估机构为了承揽评估业务，按照委托人要求，违规出具不实评估，有的甚至违规出具虚假评估报告，严重损害了被拆迁人的合法权益。对此，现有的对禁止串通评估损害拆迁当事人利益的规定过于原则，无法从根本上扼制串通评估的现象的发生。
3、执行房屋拆迁评估政策不到位
根据《房屋拆迁估价指导意见》规定，拆迁评估机构的确定应当公开透明，采取被拆迁人投票或拆迁当事人抽签等方式；评估机构应当将分户的初步评估结果向被拆迁人公示7日，并进行现场说明，听取有关意见；拆迁当事人对评估报告有异议的，自收到评估报告之日起5日内可以向原评估机构书面申请复核评估，也可以另行委托评估机构评估。而这些规定在实际执行过程中存在许多问题，一是由被拆迁人投票或拆迁当事人抽签方式选择拆迁估价机构的规定，因缺少相应的第三方组织和对实施程序进行监督而无法顺利实施；二是被拆迁人担心暴露家庭财产隐私对执行初步评估结果公示制度不配合；三是拆迁当事人对评估报告有异议，另行委托评估机构评估的规定在现实中因缺乏愿意接受委托的评估机构而无法执行。
三、对改进房地产拆迁评估的建议
1、准确掌握《物权法》，确保房屋拆迁评估的合法性
《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程式序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。”这一规定表明不是为了公共利益需要的不得征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。国家，政府是征收的主体，其他任何组织、单位和个人无权征收，从而确保了房屋拆迁评估的合法性。
2、依据市场行情确定合理补偿价格
《物权法》规定：“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。”同时《物权
法》还规定，物权包括所有权、用益物权、担保物权。用益物权又包括占有、使用、收益权。这样房屋拆迁补偿范围有所扩大。
如何确定拆迁安置补偿的标准是《物权法》体现平等到保护原则的重点。在实践中应坚持在房地产市场评估为依据的基础上，遵循“从优原则”即充分考虑被征收人的实际困难及房屋的实际使用情况；“公平原则”即在同一个项目的同一拆迁期限内，同等状况实行统一的补偿标准；“客观原则”即补偿标准应以对被征收房屋的自然属性进行评估为依据。
现阶段，确定拆迁安置补偿标准采取以房地产市场评估价格作为补偿依据和以合理补偿为限度并行的方法，有利于消除不平衡现象。
3、选取公平可行的评估方法
要保障房屋拆迁评估方法的高效率和精确率，一方面提高专业人员的专业素质，注重市场资料的积累，并建立计算机拆迁评估运算的专用程序；另一方面要加强评估人员的责任心教育，使其站在被拆迁人的角度换位思考，做到计算每一分每一厘都对老百姓的合法权益负责
房地产评估报告
房地产评估报告 估价项目名称：北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号房地产市场价格评估 委托方：于同江 估价方：北京宜山房地产评估有限公司 估价人员：张** 估价作业日期：二○一六年一月十日至二○一六年一月十六日估价报告编号：0911030049
目录 第一部分致委托方函 (3) 第二部分估价师声明 (4) 第三部分估价假设和限制条件 (5) 一、假设和限制条件 (5) 二、需要特殊说明的事项 (6) 第四部分房地产估价结果报告 (7) 一、委托方 (7) 二、估价方 (7) 三、评估对象 (7) 四、估价目的 (10) 五、估价时点 (10) 六、价值定义 (10) 七、估价依据 (10) 七、估价原则 (11) 九、估价方法 (11) 十、评估结果 (11) 十一、估价人员 (12) 十二、估价作业日期 (12) 十三、估价报告应用有效期 (12) 第五部分估价技术报告 (13) 一、估价对象资料 (13) 二、类比对象资料 (13) 三、因素修正 (15) 四、个别因素修正 (16) 五、修正后价格 (16) 六、估价结果确定 (17) 第六部分附件 (18)
第一部分：致委托方函 致于同江： 承蒙委托，***房地产评估有限责任公司对位于北京市海淀区太阳园小区9栋第12层02号（建筑面积188.42平方米）房地产进行评估，评估目的是为委托方用该房产向金融机构申请抵押贷款提供价值参考依据。 估价人员本着独立、客观、公正、合法的原则，在进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的各项有利和不利因素，根据国家有关房地产估价的法律法规和估价目的，按照科学的估价程序，并运用适当的估价方法，对本次估价对象进行估价测算，确定估价对象于估价时点2016年1月10日的市场价值为1625.05万元，（币种：人民币）。以下是估价结果明细表。详情请阅读房地产评估报告。 法定代表人：李** 北京宜山房地产评估有限公司 二○一六年一月十六日
房地产估价报告
房地产估价报告 估价报告编号：GD2018-96-SF58 估价项目名称：北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层 B30-4号房地产市场价值评估 估价委托人：北京市房山区人民法院 房地产估价机构：北京国地房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师：尚磊（注册号1120140007） 徐宏彦（注册号1120030037） 估价报告出具日期：2018年7月20日
致估价委托人函 北京市房山区人民法院： 受贵院委托，我公司对贵院在执行2018京0111执1622号刘凯与董永红、邓桂荣民间借贷纠纷一案中涉及的位于北京市房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号房地产在现状条件下的市场价值进行了客观、公正的评估。本次估价目的是为估价委托人核实资产价值，为案件执行提供房地产市场价值参考。 本次估价对象为位于房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号的房地产。根据估价委托人提供的《房屋所有权证》[京房权证房私字第0507218号]，房屋所有权人为邓桂荣，房屋坐落为房山区良乡地区龙华苑30号楼4层B30-4号,房屋性质为商品房，规划用途为住宅，幢号为30号楼，房屋总层数为4层，估价对象位于第3-4层，估价对象为叠拼别墅，混合结构，建筑面积为279.52平方米，建成年代为2003年。 在分析现有资料的基础上，遵循独立、客观、公正原则，合法原则、价值时点原则、替代原则和最高最佳利用原则，选用比较法和成本法，确定估价对象在现状条件下于价值时点2018年6月12日的房地产市场价值为（币种：人民币）: 房地产总价：840.80万元 大写金额：捌佰肆拾万零捌仟元整 房地产单价：30080元/平方米 估价过程及有关说明详见《估价的假设和限制条件》、《房地产估价结果报告》及《房地产估价技术报告》，本次提交正式报告一式肆份。 北京国地房地产土地评估有限公司 法定代表人： 2018年7月20日
广州市城市房屋拆迁评估技术规范
广州市城市房屋拆迁评估技术规范（试行） 第一章总则 第一条（制定依据） 为了维护房屋拆迁当事人的合法权益，规范城市房屋拆迁评估行为，根据《城市房屋拆迁管理条例》、《广州市城市房屋拆迁管理办法》、《房地产估价规范》、《城镇土地估价规程》和参照建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》的有关规定，结合本市实际，制定本技术规范。 第二条（适用范围） 凡在本市市辖区范围内国有土地上进行被拆迁房屋评估，适用本技术规范。 第三条（估价对象） 拆迁评估对象为被拆迁房屋及其附属物和其占用范围内的国有土地使用权。 第四条（估价目的） 估价目的统一表述为“为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格”。拆迁补偿估价报告不适用于拆迁补偿之外的其他用途。 第五条（价值定义） 房屋拆迁评估的价值定义是被拆迁房屋的房地产公开市场价值。房屋拆迁评估不考虑租赁、抵押等权利限制的影响。 评估价格不包括历史旧城区范围内被拆迁住宅房屋补偿金额增加20%的部分。 第六条（估价时点） 拆迁估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日。拆迁规模大、分期分段实施的，以当期（段）房屋拆迁实施之日为估价时点。 第七条（房屋用途、建筑面积、占地面积）
被拆迁房屋和补偿安置用房的用途、建筑面积、占地面积应以房地产权证所列登记事项为依据。 第八条（现场实勘） 评估机构应对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，拍摄有关照片。 实地查勘记录应由实地查勘的估价人员、拆迁人或受委托代理人、被拆迁人或受委托代理人（被拆迁人自行委托评估的，拆迁人无需签字）签字认可。 被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的；或者因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘，拆迁人可申请免勘评估，评估机构应在估价报告中予以说明。 第九条（已拆除房屋评估） 已拆除房屋的估价，需由纠纷受理机构（市国土资源和房屋管理局裁决处或法院）出具“已拆除房屋估价通知书”。评估机构可根据当事人填报的估价对象情况，参照相同或类似地段同类房屋进行估价。 第十条（装修装饰评估） 评估价格包括房屋装修装饰部分的价格，但应单独评估。 房屋装修装饰部分价格=房屋装修装饰重置价格×（耐用年限-实际使用年限）÷耐用年限 房屋装修装饰重置价格应按照本市房屋装修装饰工程定额标准的有关规定评估。 各类房屋装修装饰的耐用年限：住宅8 年；办公用房7年；商场、店铺、餐馆等营业性用房5年；厂房、仓库5年。 估价人员可结合实地查勘情况，根据装修装饰档次、质量、维护、保养、使用情况以及功能、经济等方面的折旧因素综合确定折旧率或成新率。但与按直线折旧计算的差异不宜超过30%。 第十一条（估价报告） 评估机构应按《房地产估价规范》的规范格式出具估价报告。
房地产资产评估报告范例
房地产资产评估报告范例 房地产估价全称房地产价格评估，就是对房地产进行估价。以下是小编整理的关于房地产资产评估报告范例。欢迎大家参考! 一、委估项目 ***公司所属房产抵押贷款估价项目 二、委托方 名称：***公司 地址：*** 三、估价方 名称：***房地产评估咨询有限公司 地址：*** 证书号：*** 资质等级：*** 法定代表人：*** 四、估价对象概况 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，
建成于2003年，于2007年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于2003年，外观九成新，房屋所有权证号码为***。 五、估价目的 为确定房产抵押贷款额度提供参考依据而评估房产抵押价值。 六、估价时点 201*年8月15日 七、价值定义 采用公开市场价值标准 八、估价原则 本次评估在遵循公正、公平、公开、客观、科学原则的前提下，还应依据如下原则： 1. 合法原则，以估价对象的合法使用、合法处分为前提。 2. 最高最佳使用原则，以估价对象最高最佳使用为前提。 3. 替代原则，要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。
4. 估价时点原则，要求估价结果应是估价时点的客观合理价格。 九、估价依据 1. 委托方提供的资料 (1)委托书; (2)委托方企业营业执照复印件; (3)房屋所有权证复印件。 2. 国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》。 3. 国家和地方的有关法律、法规和有关规定。 4. 估价机构和估价人员掌握和收集的有关资料。 十、估价方法 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 十一、估价结果 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的方法，在认真分析现有资料的基础上，经过周密、细致的.测算，确定该估价对象在评估基准日的抵押价值为人民币贰仟贰佰陆拾伍万叁仟肆佰元整(￥2265.34万元)。
房地产评估报告
武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房地产评估报告 委托方：宫志博 润土房估字[2012]第33号 项目名称：武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室转让价值评估 估价机构：武汉市润土房地产评估公司 作业日期：2012年7月2日至2012年8月28日
目录 一．致委托方函 (3) 二．估价师声明 (4) 三．估价的假设和限制条件 (6) 四．估价结果报告 (8) 五．估价技术报告 (12)
致委托方函 宫志博： 本公司接受你的委托，我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小区B5-4幢2001室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月27日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：969370元，大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整（人民币）：，单价：9693.7/M2。 上海市天天房地产评估公司 法定代表人：杨鹏飞 2012年7月4日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师李振研、蓝金玲、吕梦、杨鹏飞、杨燕琪、谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产估价报告的组成与内容
房地产估价报告的组成与内容 ●一份完整的房地产估价报告由以下组成： ★房地产估价报告书（共8项内容） 一. 封面 二. 目录 三. 致委托方函 四. 估价师声明 五. 估价假设和限制条件:注意估价报告应用的有效期在这里 六. 估价结果报告 1、委托人； 2、估价机构； 3、估价目的； 4、估价对象； 5、价值时点； 6、价值定义； 7、估价原则； 8、估价依据； 9、估价方法； 10、估价结果； 11、注册估价师； 12、估价人员； 13、实地查勘期 14、估价作业时期； 15、抵押估价要有变现能力分析和风险提示 七. 估价技术报告 1、估价对象描述与分析：实物状况分析、区位状况分析、权益状况分析 2、市场背景描述与分析； 3、最高最佳使用分析； 4、估价方法适用性分析； 5、估价测算过程； 6、估价结果确定。 八.附件（重要部份小心遗留） ①房地产估价委托书 ②估价对象的位置图； ③估价对象外观和内部照片 ④估价对象周围环境和景观照片 ⑤估价对象权属证书复印件； ⑥估价机构营业执照的复印件 ⑦估价机构资质证书复印件 ⑧ 抵押估价报告要有法定优先受偿权利等情况的书面查询资料或调查记录 第一部分报告书的组成与内容 一、封面(一般不会考) 1、估价报告的首页，而不是各估价机构对估价报告进行包装设计的封面。 2、估价报告的封面内容一般包括如下： ①标题：（房地产估价报告名称） ②估价项目名称：（说明本估价项目的全称） ③委托方：（说明本估价项目的委托单位的全称，个人委托的为个人的姓名） ④估价方：（说明本估价项目的估价机构的全称）
⑤注册估价师：（说明负责和参加本估价项目的注册师的姓名及其注册号） ⑥估价作业日期：（正式接受估价委托的年月日至完成估价报告的年月日） ⑦估价报告编号：（说明本估价报告在本估价讥构内的编号，要与估价结果报告中的编号一致） 二、目录(一般不会考) 三、致委托人函(会考★★★) 1、 2、致委托人函一般包括以下内容 （标题：）致委托人函 ①致委托方函致函对象（为委托方的全称） ②致函正文（说明估价目的、估价对象（名称坐落范围规模用途权属）、价值时点、价值类 型、估价结果、估价报告应用的有效期） ③致函落款（为估价机构的全称，并加盖估价机构公章，法定代表人（执行合伙人）签名或盖章） ④致函日期（为致函的年月日，即估价报告的出具日期） 四、估价师声明(可能会考★) 1 2、实地查勘的注册房地产估价师签名、盖章。 五、估价的假设和限制条件(一般不会考) 1 的情况下，对其合法、准确、真实的合理假设；对房屋安全、环境污染的安全假设。 2、未定事项假设：对尚未明确或不够明确的土地用途和容积率所做的合理假设 3、背离事实假设：因估价目的的特殊需要，所做的与实际情况不一致的合理假设，如征收不考虑抵押、查封、租赁。 4、不相一致假设 5、依据不中假设：缺少权属证明或无法查勘估价对象内部状况所做的合理假设 6、估价报告使用限制：估价报告的使用者、用途、使用期限及使用中就注意的事项，使用期限原则上不超过一年，表述为自年月日至年月日等。 六、估价结果报告（必考★★★★★）——注意漏项 A.0.6，估价结果报告应记载下列事项： 标题：房地产估价结果报告 1、委托方（委托人）： ①如果是单位（法人）委托评估，要写明委托单位的全称、委托单位的法定代表人和住所； ②如果是个人委托评估，要写明委托人的姓名，住所和身份证号。 2、估价方（估价机构）： 必须列明：估价机构的全称、法定代表人、估价机构的住所以及估价机构的资格等级及资质证书编号。注意：房地产评估资质等级分为一、二、三级、临时资质，而不是A、B、C级。
城市房地产拆迁评估中出现诸多纠纷的原因分析
一、特殊性研究 1、对象的特殊性 相对于一般的估价对象而言，拆迁评估的估价对象较为复杂，种类多且数量大。一次拆迁中往往会同时遇到住宅、店面、办公楼、车库等不同物业类型，同时，一次拆迁中也往往会面对大量的房屋，少则一、二栋，多则成片乃至一个小区，这些房屋又属于不同的业主所有。因此，一次拆迁评估中，估价结果既有整体价格，更要有分户结论。要处理好估价对象的这一整体与个体的关系，一个小区拆迁评估中往往要以“栋”为对象，求出“栋”的基准价格，然后再将此价格修正到各个单元，且每一单元的价格又必须因其不同的楼层、朝向、采光、户型等诸多因素分别考虑。 2、市场的特殊性 一般评估中的“公开市场”包括要素有：一是买者和卖者完全出于自愿；二是具有适当的期间完成交易，而不是急于出售或急于购买；三是交易双方进行交易的目的在于最大限度的追求经济利益。而在拆迁市场上以上三点都不可能实现，对应起来研究：首先第一点，被拆迁人一般为非自愿。根据现行拆迁政策，城市的某一区域一旦列入拆迁范围，不论是企业用房还是私房，拆迁都不可能逆转的。甚至，当拆迁人与被拆迁人还没有对拆迁补偿金额协商一致的情况下，拆迁人只要履行了相应程序和手续并进行证据保全，就可以申请进行强制拆迁；其次第二点，拆迁补偿安置协议的签订和搬迁均要受拆迁期限的限制，而不是能自主控制的；最后一点，拆迁人在最大限度地追求经济利益的前提下来实施拆迁改建项目，其经济利益来源于改建项目，而不是拆迁房屋的本身，更不是双方一致的经济目标。由此可见，这样特殊的交易条件和交易过程，与一般意义上的“公开市场”相去甚远，其形成的成交价格，也就是拆迁补偿价格，也很难是公平价格。由这些特殊的交易条件决定的拆迁市场也是一个特殊的市场，是一个不完全的公开市场。
房地产评估报告(实习范文)
房地产评估报告 估价项目名称：上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房屋转让价值评估 估价委托人：陈晨 估价机构：上海市金地房地产评估公司 估价人员：陈欧（注册号：888888）、张诚（注册号：666666） 估价作业日期：2012年5月2日至2012年5月10日 估价报告编号：金地房估字[2012]第88号
目录 一．致委托方函…………………………………………………二．估价师声明…………………………………………………三．估价的假设和限制条件……………………………………四．估价结果报告………………………………………………五．估价技术报告………………………………………………六．附件…………………………………………………………
致委托方函 陈晨： 本公司接受你的委托，我们对位于上海市浦东区悦景龙华小区1幢601室房地产的价值进行了评估，估价目的是：为委托人转让估价对象提供市场价值参考，估价时点2015年5月5日。价值类型：估价对象的公开市场价值。 在整个估价过程中，本公司估价师遵守《中华人民共和国城市房地产管理法》、国家标准《房地产估价规范》及国家相关法律、法规和政策规定，经过详实的现场勘察和市场调查，遵循客观、公正、科学、合理的原则，按照必要的估价程序，选用收益法和市场法进行了分析和测算，确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为：1089569元，大写（人民币）：壹佰零捌萬玖仟伍佰陆拾玖元整，单价：8381.3元/M2。 上海市金地房地产评估公司 法定代表人：陈欧 2012年5月10日
注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析，意见和结论是我们自己公正的专业分析，意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民共和国国家标准《房地产估价规范》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、注册房地产估价师陈欧、张诚已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构、室内外状况进行了实地查勘并进行记录，但仅限于估价对象的外观与目前维护管理状况，尤其因提供资料有限，我们不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担对估价对象建筑结构质量、建筑面积数量准确性和相应权益的责任，也不承担其他被遮盖，未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任。
房地产评估报告(范本)
深圳市正中联行土地房地产评估有限公司SHENZHEN ACCURACY UNITED REAL ESTATE APPRAISAL CO., LTD 房地产抵押估价报告 委托方：韦利珍 正中联行（深）房字[2011]第4-0027号 项目名称：深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G 房地产抵押价值评估 估价机构：深圳市正中联行土地房地产评估有限公司 作业日期：2011年03月14日至2011年04月15日 电话：传真：
目录 一、致委托方函 ------------------------- 错误!未定义书签。 二、估价师声明 ------------------------- 错误!未定义书签。 三、估价的假设和限制条件 -------------- 错误!未定义书签。 四、估价结果报告 ----------------------- 错误!未定义书签。（一）委托方--------------------------- 错误!未定义书签。（二）估价方--------------------------- 错误!未定义书签。（三）估价对象 ------------------------ 错误!未定义书签。（四）市场背景分析-------------------- 错误!未定义书签。（五）估价目的 ------------------------ 错误!未定义书签。（六）估价时点 ------------------------ 错误!未定义书签。（七）价值定义 ------------------------ 错误!未定义书签。（八）估价依据 ------------------------ 错误!未定义书签。（九）估价原则 ------------------------ 错误!未定义书签。（十）估价方法 ------------------------ 错误!未定义书签。（十一）估价结果 --------------------- 错误!未定义书签。（十二）估价人员 --------------------- 错误!未定义书签。（十三）估价作业日期----------------- 错误!未定义书签。（十四）估价报告应用的有效期-------- 错误!未定义书签。 五、附表一：估价测算表 ---------------- 错误!未定义书签。 六、附表二：预计转让税费参考明细表--- 错误!未定义书签。 七、附件 -------------------------------- 错误!未定义书签。一、致委托方函 韦利珍： 承蒙委托，本公司对您指定的位于深圳市福田区滨河路南下沙村花好园A-1座18G房地产进行了价值评估，其目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。本公司根
某小区房地产评估报告
房地产评估报告 估价项目名称：武汉书城路金地格林梦茵区5区c-501室房地产委托方： 估价方：***房地产评估有限责任公司 估价人员： *** 估价作业日期：二○一四年十二月三日至二○一二年一月四日 估价报告编号： 致委托方函 (2) 估价师声明 (3) 估价假设和限制条件 (4) 一、假设和限制条件 (4) 二、需要特殊说明的事项....................................................................... 错误!未定义书签。房地产估价结果报告....................................................................................... 错误!未定义书签。 一、委托方............................................................................................... 错误!未定义书签。 二、估价方............................................................................................... 错误!未定义书签。 三、评估对象........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、估价目的 (7) 五、估价时点 (7) 六、价值定义........................................................................................... 错误!未定义书签。 七、估价依据 (7) 七、估价原则 (7) 九、估价方法 (8) 十、评估结果 (8) 十一、估价人员 (9) 十二、估价作业日期 (9) 十三、估价报告应用有效期................................................................... 错误!未定义书签。估价技术报告................................................................................................... 错误!未定义书签。 一、估价对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 二、类比对象资料................................................................................... 错误!未定义书签。 三、因素修正........................................................................................... 错误!未定义书签。 四、个别因素修正................................................................................... 错误!未定义书签。 五、修正后价格....................................................................................... 错误!未定义书签。 六、估价结果确定................................................................................... 错误!未定义书签。
房 地 产 估 价 报 告
致委托方函 致游珍女士： 受您的委托，我们对您持有的位于市天河区五山岳洲路娇兰佳人商铺的房地产转让价值进行评估。 估价对象娇兰佳人商铺建筑面积55平方米，设计用途为商业用地，土地使用权终止日期为2037年。 估价目的是为贵方进行房地产使用权转让，评估不动产价值提供依据 估价时点为2012年12月20日。 估价结果：估价人员本着客观、公平、公正的原则，在对现场进行实地查勘、广泛收集有关市场信息和估价对象信息的基础上，全面分析了影响估价对象公开市场价值的因素，根据国家有关房地产评估的规定、房地产估价规和特定的估价目的，按照科学的估价程序，并运用科学的估价方法，对上述估价对象进行了评估。估价对象在估价时点2012年12月20日的抵押价值估价结果如下（币种：人民币）：建筑面积：55平方米 估价总价： 515.0452 万元 大写：伍佰壹拾伍万零肆佰伍拾贰元 估价单价： 93645 元/平方米 大写：玖万叁仟陆佰肆拾伍元每平方米 钱程似锦房地产评估 2013年1月3日
估价师声明 我们重声明： 1、我们在本估价报告中述的事实是真实的和准确的； 2、本报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照中华人民国国家标准《房地产估价规》和建设部、中国人民银行、银监会三部门联合制定的《房地产估价抵押指导意见》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 5、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘。对估价对象的勘查限于估价对象的外观和使用状况，我们不承担对估价对象建筑结构质量进行调查的责任，也不承担对其它被遮盖、未暴露及难于接触到的部分进行勘查的责任。 6、没有人对本估价报告提供重要专业帮助。 7、本报告估价结果仅作为委托方在本次估价目的下使用，不得做其他用途。未经本估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分均不得向委托方、报告使用者，报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。 8、本评估报告由钱程似锦房地产评估负责解释。 估价师签名： 估价师注册号：***********
城市房屋拆迁估价指导意见(建设部)
拆迁过程中的住宅性营业用房是否可以要求以店面交换，可以以此为依据的法律条文是哪条？ 最佳答案 不可以，说见下面 第一章拆迁评估总则 第一条制订依据：根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》（国务院第305号令）、《江苏省城市房屋拆迁管理条例》(江苏省人大常委会第24号公告)、《泰州市城市房屋拆迁管理办法》（泰州市人民政府2005第2号令）、《房地产估价规范（GB／T50291-1999）》以及《城镇土地估价规程》等有关规定，参照《建设部城市房屋拆迁估价指导意见》（建住房[2003]234号）制定本细则。 第二条适用范围：在本市城市规划区域内城区和经济开发区的国有土地上，从事房屋拆迁补偿估价（以下简称拆迁评估）的专业评估技术行为应当符合本细则的要求。 第三条估价机构：进行拆迁评估的房地产评估机构应具备三级及以上房地产评估资质，并已列入向社会公布的泰州市城市房屋拆迁评估机构名录。 第四条估价人员：承担房屋拆迁评估的房地产评估专业人员应该是符合本细则第三条规定的评估机构中的注册房地产估价师。 第五条估价对象及分类：房屋拆迁范围内，经现场查产认定的被拆迁建筑和其占用范围内的合法国有土地使用权组成的房地产（简称“被拆迁房屋”）。被拆迁房屋分为住宅房屋和非住宅房屋两大类，非住宅房屋又分为非营业用房和营业用房两类，适应拆迁评估的技术需要，住宅、非营业用房、营业用房又划分为若干细类，参见附件一。 第六条估价目的：统一为“房屋拆迁补偿评估”。 第七条估价时点：被拆迁房屋的拆迁许可证颁发之日。 第八条价值标准：被拆迁房屋在估价时点完全产权下最可能达成的公开市场价值，不考虑被拆迁房屋所受抵押、租赁等权利限制情形。
房地产评估报告模板
房地产估价报告 韶ABC房地产评字[2006]第05号 委托方：韶关如东厂破产清算组 估价方：韶关市ABC房地产评估有限公司 房地产估价师：A\B 韶关市ABC房地产评估有限公司 地址： 电话：传真：邮编：
目录 内容页次致委托方函 (1) 估价师声明 (2) 估价的假设和限制条件 (3) 估价结果报告 (4) 一、委托方 (4) 二、估价方 (4) 三、估价对象 (4) 四、估价目的 (4) 五、估价时点 (4) 六、价值定义 (4) 七、估价依据 (4) 八、估价原则 (5) 九、估价方法 (5) 十、估价结果 (5) 十一、估价人员 (5) 十二、估价作业日期 (5) 十三、估价报告应用的有效期 (5) 估价技术报告 (6) 一、个别因素分析 (6) 二、区域因素分析 (6) 三、最高最佳使用分析 (6) 四、估价方法选用 (6) 五、估价测算过程 (6) 六、估价结果确定 (8) 附件 (8)
致委托方函 韶关如东厂破产清算组： 受贵清算组委托，本公司秉着独立、客观、公正、合法的原则，对委托的位于韶关市东郊十公里韶关如东厂韶府国用（1995）字第特10号宗地上房屋建筑物共6项进行市场价格估价，估价时点为2006年7月31日，估价目的为对10号宗地上建筑物的市场价值作出客观公允的反映，作为拆除建筑物证据保存的价值参考依据。 本公司根据国家有关法律、法规及本估价目的，遵循必要的评估程序、估价原则，采用适当的估价方法，在认真分析现有资料的基础上，结合估价人员经验及对影响房地产市场价格因素的分析，确定估价对象于估价时点可能实现的市场价值为人民币捌拾肆万贰仟贰佰壹拾玖元（￥842219元）。详见房屋建筑物估价明细表。 注：估价结果受报告中已说明的假设和限制条件的限制。 韶关市ABC房地产评估有限公司 法定代表人（签名）： 二○○六年八月三十一日 ~1~
房地产估价报告-成本法
房地产估价报告 估价项目名称：阿荣旗那吉镇阳光二期工程拆迁评估委托估价方：内蒙古第二建设股份有限公司 受理估价方：牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：***(中国注册房地产估价师）估价作业日期：2007年3月15日至2007年4月3日 目录 一、致委托方函 二、估价师声明 三、估价的假设和限制条件
四、估价结果报告 五、房地产估价技术报告 六、附件 （一）分户估价报告 （二）《2007年阿荣旗那吉镇地区各类 房屋评估市场指导价格》 （三）房地产价格评估机构资质证书 （四）营业执照 （五）房地产估价师资格证书 致委托方函 内蒙古第二建设股份有限公司： 我所受贵公司委托，对坐落在阿荣旗那吉镇向阳西路以北、滨河西路以东、西小河以西，拆迁范围内的房屋及附属物市场价值进行评估。 估价对象大部分为砖木结构住宅房屋，计56幢，总建筑面积4,193.58m2。 估价对象均以划拨方式取得土地使用权。 一、估价目的：为确定被拆迁房屋货币补偿金额而评估其房地产市场价格。 二、估价时点： 二00七年三月十五日 三、估价结果：
估价人员遵循合法、独立、客观、公正的原则，依据中华人民共和国GB/T50291—1999《房地产估价规范》和相关法规，在现场查勘的基础上，经科学计算、专业分析论证，确定估价对象在估价时点价值为：合计：RMB：4,400,430.00元。人民币（大写）：肆佰肆拾万零肆佰叁拾元整。 。 牙克石市铭泰房地产价格评估事务所 法人代表：*** 二00七年四月三日 估价师声明 我们郑重声明： 一、我们在估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 二、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论。 三、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 四、我们依照《房地产估价规范》、建设部《房屋完损等级评定标准》、《2007年阿荣旗那吉镇地区各类房屋评估市场指导价格》进行分析，形成意见和结论，撰写本估价报告。 五、我们已对本估价报告中的估价对象进行了实地查勘（查勘人：史
《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究
《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究 《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究提要：《物权法》规定：“为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产 《物权法》实施后的房地产拆迁评估的研究 伴随我国经济的高速发展和城市化进程的加快，我国城市房屋拆迁进入快速发展阶段，而房屋拆迁评估是房屋拆迁工作中的重要内容，同时也引发了一系列的问题。基于《物权法》的实施，针对拆迁评估中存在的不足，进行了分析研究，力求使拆迁评估结果适应房地产市场发展的要求。 随着我国城市化进程的推进，城市房屋拆迁工作作为城市建设和发展的重要组成部分，直接影响着城市现代化建设中的和谐因素和拆迁人、被拆迁人的切身利益。近年来，我国因城市房屋拆迁而引发的社会矛盾和冲突往往围绕着拆迁补偿标准而展开，而城市房屋拆迁评估是确定拆迁补偿金额的重要依据。这样城市房屋拆迁纠纷又演化为拆迁评估的问题，随着《物权法》的实施，其对城市房屋拆迁评估提出新的要求，需要我们思考与研究。 一、《物权法》中的房屋拆迁浅析 《物权法》是一部规定有形财产归属关系的法律，实施《物权法》对于发展社会主义市场经济意义重大。《物权法》有两点基本思想：一是对各类主体的物权给予平等的保护；二是任何人行使物权都要依法行使。《物权法》所指的“物”，就包含了房屋；《物权法》所指的“权利人”，就包含了拆迁人、被拆迁人和拆迁关系人。可见房屋拆迁与《物权法》关系密切。因此，探讨《物权法》对房屋拆迁的影响有十分重要的意义。 1、《物权法》强调房屋拆迁的强制性 《物权法》规定的是征收拆迁，与《城市房屋拆迁管理条例》（以下简称《条例》）中的房屋拆迁有所不同。《物权法》规定：为了公共利益的需要，依照法律规定可以征收单位、个人的房屋及其他不动产，征收单位、个人的房屋是以国家为主体，带有强制性。而在《条例》中所规定的拆迁是由取得房屋拆迁许可证的单位作为拆迁人，对被拆迁房屋及其附属物进行拆迁。可以说，原来的房屋拆迁是介于征收和自由交易之间的“特殊性交易行为”，处于一个模糊的法律中间地带。因此，《物权法》出台后对房屋拆迁给予了新的定位，强调了房屋拆迁的强制性。 2、《物权法》使房屋拆迁工作“有法可依” 根据《中华人民共和国立法法》的有关规定：对非国有财产的征收，只能由全国人大及其常委会制定的法律加以规定，或者由全国人大及其常委会做出决定授权国务院制定行政法规。而现行房屋拆迁法律体系是以《条例》为最高依据。因此在《物权法》出台前很多社会人士认为房屋拆迁“违宪”，《物权法》填补了房屋拆迁在法律层次的空白，进一步完善了房屋拆迁法律法规体系。 二、现阶段房地产拆迁评估存在问题 1、公共利益需要作为房屋拆迁前提的界定比较困难 公共利益在现实生活中难以界定，而在《物权法》中也没有明确界定“公共利益”的概念，这样就给评估一个房屋拆迁项目是否符合公共利益的需要带来困难，而使拆迁矛盾更加突出。比如一些专家认为公共利益的界定应在拆迁之前的规划管理或国土管理环节，不应在拆迁管理部门等。在公共利益概念难以界定的现实条件下，城市房屋拆迁的实施主体由目前的多元化结构变为以政府拆迁为主的格局。《物权法》实施后，由于非公共利益的拆迁缺乏强制执行力，导致这种局面将更加明显，拆迁工作将很难实施。 2、拆迁评估秩序混乱，缺乏独立性 在评估机构的资格管理问题上也存在着不足。根据《城市房屋拆迁估价指导意见》第
房地产评估报告案例1
关于河源市市区源西办事处新塘工业区 万绿大道东北边6591.50平方米土地 土地评估报告书 河致土评报字[2009]第09086号 评估基准日：2009年08月10日 提交报告日期：2009年08月14日 估价人员：张增强郭明银张锦斌 河源市致诚土地房地产评估有限公司 HEYUAN ZHICHENG LAND REAL ESTATE VALUATION CO.,LTD 河源市兴源东路1号华怡大厦12楼 Floor 12, Huayi Building, NO.1 east of Xingyuan road,Heyuan, Guangdong, P.R.China 电话（Tel）: 传真（Fax）:
网址： Email:
土地估价报告 第一部分总述 一、估价项目名称 河源市市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权市场价值评估 二、委托估价方 委托单位：河源市东日纸品制造有限公司 法人代表：张日权 地址：广东省河源市新塘工业区3号 三、估价目的 河源市东日纸品制造有限公司委托我公司评估位于市区源西办事处新塘工业区万绿大道东北边6591.50平方米土地使用权的市场参考价，为其抵押贷款提供市场价值。 四、估价基准日 二ＯＯ九年八月十日 五、估价日期 二ＯＯ九年八月十日至二ＯＯ九年八月十四日 六、地价定义 根据地价评估的技术规程和项目的具体要求，此次评估的一宗土地价格是指估价对象在估价基准日（2009年08月10日）的土地使用权市场价值。委估土地办理有《国有土地使用权证》，证号为河国用（2007）第001701号，宗地内现建有仓库、厂房等建筑物，建筑物不列在此次估价范围内。估价对象实际用途为工业、评估设定土地用途为工业，剩余土地使用年限为48年，实际开发程度为红线外“五通”（通路、供水、供电、排水、通讯）和红线内
房地产估价报告
房地产抵押估价报告 估价项目名称：湖南工学院教师公寓价值评估 委托方：符向桃 估价方：谭路芳 估价人员：谭路芳 2016年11月23日 目录 一、致委托方函 (2) 二、估价师声明 (3) 三、估价的假设和限制条件 (4) 四、房地产估价结果报告 (6) 五、房地产估价技术报告 (14) 六、附件 (32) 致委托方函 房地产开发有限公司： 我公司于2008年11月06日接受贵方委托，对贵方位于南京市建邺区江东中路289号1—7层房地产价值进行评估，评估目的是为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值，评估工作至2011年10月29日结束。
根据委托方提供的《商品房抵押窗口表》、《国有土地使用证》等相关资料，估价对象为南京联强冶金集团房地产开发有限公司所属部分房地产，建筑面积为㎡，土地使用权总面积为㎡，土地分摊面积为㎡，用途为商业。 我公司严格按照国家有关法律法规和《房地产估价规范》的要求，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，依据贵方提供的相关资料，选用适宜的估价方法，通过综合分析影响房地产价格因素，进行认真测算，最终确定估价对象在估价时点2011年10月29日满足各项假设限制条件下的公开市场价值为人民币69679万元 法定代表人： 江苏博文房地产土地造价咨询评估有限公 司 二○○八年十一月十日 估价师声明 我们郑重声明： 1.我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2.本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受 到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。 3.我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利关系或 偏见。 4.我们依照中华人民共和国国家标准GB/T50291-1999《房地产估价规范》进行分析， 形成意见和结论，撰写本估价报告。 5.没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。 中国注册房地产估价师：
房屋拆迁估价的方法
房屋拆迁估价的方法 目前我国房屋拆迁估价中较为普遍使用的是市场比较法和成本法，但随着城市房屋拆迁不断面临社会发展的新变化，这两种方法已不能客观、公证、准确地反映被拆迁房屋的市场价值，按照国家《房地产估价规范》，拆迁双方还可选用收益法、假设开发法和基准地价修正法。市场比较法是将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的已知价格作适当的修正，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。贵阳市规定，采用市场比较法进行房屋拆迁估价，所选定的参照物实例，应当与被拆迁房屋所在区位、用途、建筑结构相同或相近，参照实例的成交时间不超过估价时点12个月，选取的参照实例须在3个以上，参照实例的综合修正系数不超过30%。但是由于市场比较法需要交易实例作比照物，实践中公用设施、公益事业房屋以及农房等交易实例较少，对这些房屋拆迁估价拆迁双方可申请使用其它估价方法。 成本法是通过求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。 收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。
假设开发法是预计估价对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。基准地价修正法是在政府确定公布了基准地价的地区，由估价对象所处地段的基准地价调整得出估价对象客观价格。 房地产管理部门提醒，房屋拆迁双方可以协商选取最能体现房屋价值的估价方式，在不适用市场比较法的情况下，最好选用两种以上的评估方法进行评估后，用加权平均的办法确定评估对象的价格。选用的评估方法不同，必然会导致评估结果的不同，不正确使用评估方法也必然导致评估结果失真，不能真实反映评估对象的市场价格，引发拆迁纠纷。