浅析我国养老地产的问题与建议
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浅析我国养老地产的问题与建议
□ 山西财经大学 连 星 / 文
在人口老龄化日益严峻的背景下，充分发挥社会力量、利用社会资源为老年人服务已是发展趋势。养老地产正是社会资本进入养老服务领域的一个新兴的产业。养老地产是房地产业和养老产业融合的产物，它既是我国养老保障体系的主要内容，也是房地产开发商转型发展的结果。尽管当前我国养老地产已有所进展，但是依旧存在着开发成本高、规划设计不完善、相关产业政策不健全等问题。因此，房地产开发商应当采取多种融资渠道、优化规划设计，政府也应加大政策扶持力度，才能保障养老地产的健康发展。
养老地产 融资 政策
发展现状
我国2000年前就已进入了老龄化社会，政府陆续出台了一系列政策用于支持养老地产的发展。例如，“十二五”规划指出，政府将建立社会养老服务体系这表明政府养老行政行为开始转型。目前，全国已成立了2000多家养老院及其他形式的养老服务机构，已有十多万五保户老人进入养老机构并接受到了养老护理服务。但是到目前为止，对于养老地产的政策依然主要处于摸索阶段，很少有具体的可操作性强的政策出台。养老地产在我国发展时间不长，还属于新领域。但近年来被地产商、投资商、保险机构等看好，不断推出各式养老地产项目，如北京太阳城国际老年公寓项目、上海亲和源养老社区等。在养老地产开发模式、商业运营、后期维护等方面取得了一些进展，有益于养老地产的发展。
养老地产发展面临的问题
我国养老地产的发展时间不长，还处于初步摸索和发展的阶段，在拥有巨大发展机遇的同时，也出现一些亟待解决的问题。
（1）开发成本高、资金回收周期长 目前，由于缺乏相应的政策支持，大多数养老项目所占用的土地多为居住或商业用地，土地成本较高。同时，鉴于养老地产服务对象的特殊性，除了一般地产开发所需的成本外，还有大量的医疗、护理等配套设施，以及后期运营和维护等，都需要大量的资金支持。此外，无障碍通道、慢速电梯等特殊的需求也会提升成本，据有关统计，养老地产的建筑费用高于普通住宅的三分之一到二分之一，可见其开发成本之高。养老地产因其具有大量
的医疗、养护等配套设施，将其像普通商品房一样用于出售或出租的可能性较小，导致资金的回收周期较长。
（2）养老地产的规划设计不完善 为满足老年群体的特殊性需求，建设部2003年就发布了《老年人居住建筑设计标准》，但至今，仍有相当多的养老地产项目在规划建设中并没有按此标准严格执行。
（3）相关产业政策不健全
养老地产的服务对象是老年人，这一特定对象的性质也决定了养老地产必然带有社会福利的特性，因此，政府对养老地产给予的政策支持对其能否健康发展起到了至关重要的作用。目前，在国家层面及一些地方政府均出台了相关政策，但多是通过资金补贴的方式支持民间资本投资养老产业，而对于养老地产开发过程中非常重要的土地获取、信贷及税收等方面的优惠政策较少。对于大多地产开发商而言，巨额的土地成本及其他开发成本使得养老地产成为高风险低回报的项目，如果缺乏足够的政策扶持与资金补助，社会资本将很难进入这一领域。
发展养老地产的对策建议
（1）多种融资方式并用
如果企业自有资金雄厚，可采取自筹方式，将自有资金或通过其他方式融资获取的资金用于房产开发建设。此时风险可能较大，但却可独享收益。除了自主开发建设外，也可以与其他开发商共同合作开发养老地产，双方可在资金、技术、土地等多种生产要素方面扬长避短，同时还可以分担风险。同时，由于养老地产对现金流的要求十分高，除了房地产开发公司，很多保险公司、医药公司、商业地产公司等对养老地产的前景十分看好，也希望进入养老产业。因此，房地产开发商可与此类公司合作开发，增强资金及资源实力，同时使开发风险降低。此外，还可利用BOT 模式，这种模将降低企业的开发成本，使企业处于优势竞争地位。养老地产应当在企业发展规划中被作为企业产品中的一部分，这样既有普通商品住宅能够是企业快速资金，又有养老地产这种资金回收比较稳定的产品。
（2）优化规划设计
养老地产项目要充分体现对老年人的关怀，因此，项目的规划及内部设计就显得尤为重要。
在规划层面，要充分考虑到老年人生活习惯，内部要把老年人的居住的住
宅规划完善，外部要确保住宅与小区整体的功能区的分配格局要规划好，如医疗、家政等机构在数量及分布上是否合理，进而优化招商引资，针对性建设配套服务设施，如老年大学、幼儿园、小学、保险公司等；同时合理布局社区中的各功能建筑，如居住区和商业区、学习区、娱乐区、医疗区等的布局。其次，要认真对养老地产项目进行调研，了解老年人的生活习惯及各地的气候差异等，征求老年人关于建筑设计的意见等，针对其需求进行差别化设计。充分考虑到老年人的安全性、舒适性。同时，结合对老年人行动不便等特点完善住宅产品，如加装无障碍走道、慢速电梯等，室内如卫生间的扶手、面盆、淋浴、火灾报警器等设计，都必须适合老年人特殊的使用要求。
（3）加大政策扶持力度
首先，通过出台各项优惠措施，吸引社会资本投资到养老领域。充分发挥市场机制的主导作用，对养老地产所占用土地的属性进行明确，制定详细且有可操作性的财政、税收、信贷等政策。在规划审批、投资核准、融资贷款、土地买入等方面，坚持公平原则；要施行同等待遇，各级政府对于公办养老地产服务项目的优惠政策及措施，也要对民办的养老地产服务企业适用。对于非营利性机构的各项优惠政策，也要对从事同类服务活动的民办养老地产企业适用。
其次，制定并执行严格的养老地产行业标准，建立健全养老服务评价机制。逐步完善社区养老服务制度，完善养老服务标准，选择信誉良好的企业从事养老服务行业。完善养老地产市场准入、退出与监管机制，严格执法，约束养老地产市场的不良行为。必须高标准、严要求，才能为养老地产的健康发展创造良好的市场环境。
最后，政府各相关部门要关注养老地产的发展，为其健康发展作好后勤保障工作。对养老地产开发运营给予优惠政策，探索养老与房地产的最佳结合点。继续加大资金支持力度，在各地积极地进行养老地产试点，将获取的经验进行推广。通过发布优惠政策，吸引社会资本及慈善组织投资养老服务业，更要吸引优秀人才加入到养老产业，特别是养老地产的发展中。
作者简介：连星，女，汉，研究生在读，山西财经大学公共管理学院，研究方向：房地产开发经营