工程估价简答[1]1

工程估价简答

第一章

1房地产估价的必要性？

答：①理论上的必要性。房地产独一无二价值量大，市场信息不对称是典型的不定型市场。②现实的必要性。房地产估价在估价范围内占主体。房地产“量大面广”；房地产需要估价的情形较多；房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务。

2房地产估价的要素？

答：①估价当事人②估价目的③估价对象④估价时点⑤价值类型⑥估价依据⑦估价假设⑧估价原则⑨估价程序⑩估价方法，估价结果。

3估价对象？

答：即估价客体，估价房地产，估价标的，估价权益，是指一个估价项目中需要评估其价值的房地产或房地产权益及相关其他财产。

4价值的类型？

答：有两个含义，一是指价值的种类，二是指一个估价项目中由估价目的的决定的需要评估的具体某种类型的价值—特定价值。5估价的依据？

答：是指一个估价项目中估价所依据的相关法律、法规、政策和标准，估价委托人提供的有关情况和资料，估价机构和估价师掌握、搜集的有关情况和资料。

6估价假设？

答：是指一个估价项目中估价师对与那些估价所必要、但尚不能肯定、而又必须予以明确的前提条件作出的某种假设。

7对房地产的认识

答：①房地产估价是科学与艺术的有机结合②房地产估价是把客观存在的房地产的价值揭示出来。

第二章

1房地产基本存在形态？

答：①土地形态②建筑物形态③房地形态。2土地利用所受的限制？

答：①土地权利的设置及权利行使的限制②房地产相邻关系的限制③土地使用限制。3房地产的特性？

答：不可移动、独一无二、寿命长久、供给有限、价值量大、用途多样、相互影响、易受限制、难以变现、保值增值。

4、房地产的种类？

答：①按用途划分，分为居住房地产和非居住房地产（商业、办公、旅馆、餐饮、体育和娱乐、工业、农业、特殊用途、综合用途房地产）②按开发程度划分，生地、毛地、熟地、在建工程、现房③按实物形态划分④按权益状况划分⑤按是否产生收益划分⑥按经营使用方式划分，销售、出租、营业、自用的房地产。

5政府对房地产的限制一般是通过4种特权来实现？

答：1管制权2征收权3征税权4充公权

第三章

1房地产价格的形成条件？

答：①有用性②稀缺性③有效需求。

2地价与一般物品价格的不同？

答：①生产成本不同②折旧不同③价格差异不同④市场性质不同⑤价格形成时间不同⑥供求变化不同⑦政策控制不同。

3房地产价格的特征？

答：①房地产价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金②房地产价格受区位的影响很大③房地产价格实质上是房地产权益的价格④房地产价格形成的时间较长⑤房地产价格容易受交易者的个别情况的影响。

4决定房地产需求量的因素？

答：①该种房地产的价格水平②消费者的收入水平③消费者的偏好④相关物品的价格水平⑤消费者对未来的预期。

5决定房地产供给量的因素？

答：①该种房地产的价格水平②该种房地产的开发建设成本③该种房地产的开发技术水平④房地产开发商对未来的预期。

6房地产供求与价格关系的特殊性？

答：①全国房地产总的供求状况②本地区房地产总的供求状况③全国同类房地产的供求状况④本地区同类房地产的供求状况。

7房地产价格与一般物品的价格的共同之处答：1都是价格，用货币来表示2都有波动，受供求因素的影响3都是按质论价。

第4章

1对房地产价格产生影响的因素？

答：自身因素，人口因素，制度政策因素，经济因素，社会因素，国际因素，心理因素和其他因素。

2、房地产价格影响因素众多而复杂，需要进行分类？

答：一种分类是先后两位房地产自身因素和房地产外部因素两大类，另一种是分为一般因素，区域因素和个别因素上个层次。

3房地产区位因素？

答：可分为位置，交通，，周围环境和景观，外部配置设施等方面。

位置包括房地产所处的范围，距离，朝向，单位某栋房屋中的某层，某套时，所处的楼层也是位置因素。

4交通因素对房地产价格的影响，可分为出入可利用的交通工具，道路状况，交通管理情况，停车方便程度和收费标准。

5影响房地产价格的周围环境和尽管因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性状因素和人文状况因素，主要有大气环境，水文环境声觉环境，视觉环境，卫生环境和人文环境等。

6土地是无因素？

答：土地面积，土地形状，地形，地势，土壤，地基，土地开发程度。

7建筑物实物因素？

答：建筑规模，外观，建筑结构，设施设备，装饰装修，层高和室内净高，空间布局，防水.保温.隔热.通风.采光.日照，维修养护情况及完损程度。

8、对房地产利用的限制可归纳为以下3个方面？

答：1，房地产权利得设立和行使的限制；2房地产使用管制；3房地产相邻关系的限制。

9、对房地产估价来说，有意义的使用管制主要是耕地转为非耕地，农用地转为建设用地以及城市规划对土地用途，容积率，建筑密度，建筑高度等的规定。

10对房地产价格有影响的有？

答：人口数量，人口素质，人口结构。

人口增长率=本年人口增长绝对数∕年平均总人数﹡100%

人口自然增长率=（本年出生人数-本年死亡人数）∕年平均总人数﹡100%=人口出生率-人口死亡率

人口机械增长率=（本年迁入人数-本年迁入人数）∕年平均总人数﹡100%

。

11影响房地产价格的制度政策因素主要有答：房地产制度政策，税收政策，金融政策，相关特殊政策及有关规划和计划。

12房地产税收可分为？

答：房地产开发环节的税收，房地产转让环节的税收及房地产持有环节的税收。

13、国民经济和社会发展规划是国家加强和改善宏观调控的重要手段，也是政府履行经济调节，市场监管，社会管理和公共服务职责的重要依据。

14、影响房地产价格的经济因素？

答：主要有经济发展状况，居民收入水平，物价水平，利率，汇率等。

15关于房地产价格中的房价与地价的关系有：1成本决定论；2需求带动论；3相互影响论。

16房地产价格与利率负相关：利率上升，房地产价格会下降；利率下降，房地产价格会上升。

17、影响房地产价格的社会因素?

答：主要有政治安定状况，社会治安状况，城市化和房地产投机等。

18、影响房地产价格的国际因素

答：主要有世界经济状况，国际竞争状况，政治对立状况和军事冲突状况等。

19、影响房地产价格的心理因素主要有以下方面？

答：1购买或出售时的心态；2个人的欣赏趣味；3时尚风气，跟风或从众心理；4接近名家住宅的心理；5讲究风水和吉祥号码。第五章

1、房地产估价原则的基本内容？

答：（1）独立，客观，公正的原则：（2）合法原则：（3）最高最佳使用原则：（4）估价时点原则：（5）替代原则：（6）谨慎原则2、房地产估价原则的作用？

答。房地产估价原则可以使不同的房地产估

价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的的同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先框定在一个适度的范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精确地价值。

3.遵守合法原则应做到那几点？

答1）在依法判定的权利类型及归属方面，是指所有权，地役权，抵押权，租赁权等房地产权利及其归属，一般应该以房地产权属证书，权属档案以及相关合同等其他合法权属证明为依据。

2）在依法判定的使用权方面，应以实用管制为依据

3）在依法判定的处分权利方面，应以法律，法规，政策或合同等允许的处分方式为依据。

4）在依法判定的其他权益方面，评估出的价值应当符合国家的价格政策。

4.房产估价师应该按照那几点来把握被征收房屋的性质和面积？

答。1）一般以被征收房屋的权属证书及权属档案的记载为准。

2）各地被征收的房屋性质和面积认定有特别规定的，从其规定。

3）征收人与被征收人对呗征收房屋的性质或者面积协商一致的，可以一绝协商结果进行评估。

5.最高最佳使用原则是指法律上许可，技术上可能，经济上可行，经过充分合理的论证，能够使股价对象的价值

达到最大的一种最可能的使用。

6.替代原则对于具体的房地产估价，指明什么?

答1）如果在估价对象附近存在着若干相近效用的房地产并已知它们的价格时，则可依据替代原则由这些相近效用的房地产的

已知价格推算出估价对象的未知价格。2）不能孤立的思考估价对象的价值，要考虑到相近效用的房地产价格的牵制。

7.《房地产抵价估价指导意见》针对不同的估价方法，提出了遵守谨慎原则的要求？答1）在运用市场法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应对可比实例进行必要的实地

查看。2）在运用成本法估价时，不应高估土地取得成本，开发成本，有关费税和利润，不应低估折旧。3）在运用收益法估价时，不应高估收入或者低估运营费用，选取的报酬率或者资本化率不应偏低。4）在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本，有关费税和利润。

第六章

1市场法的本质？

答：是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。通常把市场测算出的价值简称为比准价格。

2市场法是利用实际发生、已被市场“检验”的类似房地产的成交价格求取估价对象的

价值，

3市场法的理论依据？

答：房地产价格形成的替代原理。

4市场法适用的估价对象是同种类型的数量较多且经常发生交易的房地产，例如？

答：①住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等。特别是存量成套住宅，由于数量较多、可比性较好，最适用市场法估价，相对而言也是最容易、最简单的种房地产②地产写字楼③商铺④标准厂房⑤房地产开发用发。

5下列难以采用市场法？

答：①法数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物院、教堂、寺庙、古建筑等②很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；③可比怀很差的房地产，例如在建工程。

6市场法估价需要具备的条件是

答：在估价时点的近期有较多的类似房地产的交易。

7以下情况不能成为不采用市场法估价的理由？

答：在估价对象所在地实际上存在着较多的类似房地产的交易，而由于估价机构和估价师没有尽力去搜集交易实例，造成了不能采用市场法估价。

8运用市场法估价需要消除以下3个方面的不同所造成的类似房地产的成交价格与估价对象房地产的客观合理价值的差异？答：①实际交易情况与正常交易情况不同；

②成效日期与估价时点不同（本质上是这两个时间上的房地产状况不同）；③可比实例房地产状况与估价对象房地产状况不同。这些对类似房地产成交价格进行的修正和调整，分别简称为交易情况修正、市场状况调整、房地产状况调整。

9市场法的其他用途？

答：市场法中比较分析的原理和方法，也可能用理房地产市场市场租金及成本法、收益、假设开发法中重新购建价格、房地产价格各个构成部分（如开发成本、管理费用、销售费用、开发利润等）经营收入、运营费用、空置率、入住率、报酬率、资化率、收益乘数、开发完成后的房地产价值、开发经营期的求取。

10市场法估价的操作步骤：

答：①搜集交易实例，即从现实的房地产市场中搜集大量的实际成交的实际成交的房地产及其成交日期、成效价格、付款方式等情况②选取可比实例，即从搜集的大量交易实例中选取一定数量、符合一定条件的交易实例③对可比实例的成交价格进行适当的处理。根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。价格换算主要是对可比实例成交价格的表现形式进行处理，即对价格表达方式进行“标准化”，使各个可比实例成交价格之间的口径一致、形式相同、相互可比。这种处理称为建立比基准。价格修正是把要比实例实际则可能是不正常的成效价格处理成正常市场价格，即对可比实例而可能是不正常的成交价格进行“修正”。这种处理称为交易情况修正。价格调整是对价格“参考系”调整，即从可比实例“参考系”下的价格调整为估价对象“参考系”的价格。“参考系”有市场状况和房地产状况两种，这两种处理分别称为市场状况调整和房地产状况调整。④求取比准价格，即把经过处理后得到的多个价格综合成一个价格。11搜集大量交易实例的必要性？

答：运用市场法估价需要拥有大量的交易实例。只有拥有了估价对象所在地的大量的房地产交易实例，才有把握估价对象所在地的正常的房地产市场价格行情，从而保障评估出的估价对象价值不会超出合理的范围；才能选择出符合一定数量和质量要求的可比

实例，从而保障根据这些可比实例的成交价格评估出的估价对象价值更加精准而不会

出现较大误差。因此，估价机构和估价师应尽力搜集较多的交易实例。

12搜集交易实例的途径？

答：①查阅政府有关部门的房地产交易资料。②向房地产经纪机构和房地产经纪人了解其促成交易的房地产成交价格资料和有

关交易情况。③向房地产交易当事人、四邻以及相关律师、会计师等了解其知晓的房地产成交价格资料和有关交易情况。④同行之间相互提供。⑤与房地产出售者或者其代理人洽谈，获得房地产的要价等资料；查阅报刊、风格资源上有关房地产出售、出租的广告、信息信息等资料；参加房地产交易展示会，了解房地产市场价格行情，索取有关资料，搜集有关信息。

13搜集交易实例的要求？

答：包括①交易实例房地产基本状况。②交易双方③成交日期④成效价格，包括总价、单价及计价方式⑤付款方式。例如，是一次性付款还是分期付款（包括付款期限、每期付款或付款比率）、垡方式付款（包括首付款比例、贷款期限）。⑥交易情况。例如，交易目的（卖方为何而卖，买方为何而买）交易方式（如协议、招标、拍卖、挂牌等），交易剩负担方式（如买卖双方是依照规定或者执照当地习惯各自缴纳自己应缴纳的税费，还是全部税费由卖方负担或由买方负担等），有无利害关系从之间的交易、急于出售或急于购买等特殊交易情况。

14建立交易实例库？

答：房地产估价机构应当建立房地产交易（包括买、租赁）实例库。建立房地产交易实例库不仅是运用市场法估价的需要，而且是从事房地产估价及相关咨询、顾问业务的

一项基础性工作，也是形成房地产估价机构核心竞争力的重要手段之一。建立房地产交易实例有得交易实例资料的保存和在需要时查找、调用，有效提高估价工作效率。15选取可比实例的必要性？

答：虽然搜集的交易实例或者交易实例库中存储的交易实例较多，但针对某一具体的的估价对象及估价目的、估价时点，其中的某些交易实例可能不适用。因此，需要从中选取符合一不定条件的交易实例作为参照比较的交易实例。这符合一定条件，可以作为参照比较的交易实例简称可比实例。

16选取可比实例的数量要求？

答：如果选取的可比实例过多，一是可能由于交易实例的数量有限而难以做以，二是造成后续处理的工作一很大，因此从某种意义上讲，选取可比实例主要在于精而不在于多，一般选取3个以上（含3个）、10个以下（含10个）的可比实例即可。

17选取可比实例的质量要求？

答：可比实例选取得恰当与否，直接影响到市场法评估结果的准确性，因此应特别慎重。选取可比实例应符合以下4个要求：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产；②可比实例的交易类型应与估价目的吻合；③可比实例的成交日期应尽量接近估价时点；④可比实例的成交价格应尽量为正常市场价格。对这四个要求分别说明如下：①可比实例房地产应是估价对象房地产的类似房地产，所以选取的房地产具体就满足下列6个条件：?可比实例在区位上应与估价对象处在同一供求范围内。?可比实例在用途上应与估价对象的用途相同。?可比实例规模上应与估价对象的规模相当。选取的可比实例规模一般应估价对象规模的

0.5~2倍范围内，即0.5≤可比实例规模/估价对象规模≤2?可比实例在建筑结构上应与估价对象的建筑结构相同。?可比实例在档次上应与估价对象的档次相当。?可比实例在权利上应与估价对象的权利性质相同。18选取可比实例应注意的其他问题？答在选取可比实例时，估价对象为房地的应选取类似房地的交易实例；估价对象为土地的，应选取类似土地的交易实例；估价对象为建筑物的，应选取类似建筑物的交易实例。19选取可比实例还有所谓“分配法”，其主要内容是？

答：如果估价对象为单独的土地或单独建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可能将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以

分解（即把该成交价格在土地和建筑物之间进行分配），提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将提取出的部分作为可比实例。特别需要指出的是，当有较多的交易实例符合可比实例要求时，应选取其中与估价对象最为类似的交易实

例作为可比实例，而涌“劣胜优汰”例如不能在区位上“舍近求远”，不能为了迎合委托人等的“高估”或者“低估”要求而普遍选取那些成交价格明显偏高或者明显偏低

的交易实例。列不能为了迎合委托人等的“高估”或者“低估”要求，有符合可比实例要求的交易实例不选取，而将那些明显不符合可比实例要求的交易实例作为可比实例。在现实估价中，甚至有虚构可比实例的行为。这些都违背有估价师的职业道德从而应当禁止。

20建立比较基准？

答：选取了可比实例之后，一般应先对这引起可比实例的成交价格进行换算处理，使它们之间的口径一致、形式相同、相互可比，为后续的有关比较、修正和调整建立一个共同的基础。

21建立比较基准一般要做以下工作：①统一房地产范围；②统一付款方式；③统一价格单位。

22房地产范围不同的情况在实际估价中主要有以下3种：①带有债权债务的房地产②含有非房地产成分③房地产实物范围不同。23统一面向内涵和单位，在现实的房地产交易中，有按建筑面积计价，有按套内建筑面积计价，也有按使用面积计价的。它们之间的换算公式如下？答：

建筑面积下的的单价=套内建筑面积下的单价×套内建筑面积/建筑面积建筑面积下的单价=合用面积下的单价×使用面积/

建筑面积套内建筑面积下的单价=使用

面积下的单价×使用面积/套内建筑面积

24造成成交价格偏离正常市场价格的因素，交易中的特殊因素较复杂归纳起来主要有

下列方面？答：⒈强迫出售或强迫购买的交易。⒉利害关系人之间的交易⒊交易交易某一方对交易对象或市场行情缺乏了解的交

易⒋急于出售赡养的交易⒌交易双方或某

一方对所交易的房地产有偏好的交易⒍相

邻房地产的合并交易⒎特殊交易方式的交

易⒏交易税费非正常负担的交易⒐受迷信

影响的交易

25交易情况修正的方法主要的百分率法和差额法，采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为？

答：可比实例成交价格×交易情况修正系数=可比实例正常市场价格，采用差额法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格±交易情况修正金额=可比实例正常市场价格。

26对于交易税费非正常负担的修正，具体是将成交价格修正为依照税法及中央和地

方政府的有关规定（没有规定的，按照当地习惯），买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费的价格。修正公式为？

答：正常成交价格-应由卖方缴纳的税费卖方得金额正常成交价格+应由买方缴纳

的税费买方实付金额买方实付金额-卖

方实得金额=应由买卖双方缴纳的税费如

果卖方、买方应缴纳的税费是正常成交价格的一定比率，即：应由卖方缴纳的税费=正常成交价格×应由卖方缴纳的税费比率

应由买方缴纳的税费=正常成交价格×应由买方缴纳的税费比率则：正常成交价格=

卖方实得金额/1-应由卖方缴纳的税费比率

正常成交价格=买方实得金额/1-应由买方缴纳的税费比率

27市场善调整主要采用百分率法，其进行市场状况调整的一般公式为：可比实例在其成交日期的价格×市场状况调整系数=可比实例在估价时点的价格

28采用定基价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×估价时点时的价格指数/成交日期时的价格指数=可比实例在估价时点价格。28采用环比价格指数进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点的价格。

29采用逐期递增或递减的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×（1+价格变动率）期数=可比实例在估价时点的价格

30采用期内平均上升或下降的价格变动率进行市场状况调整的公式为：可比实例在其成交日期的价格×（1+价格变动率×期数）期数=可比实例在估价时点的价格。

31房地产价格指数或变动率可细分为？答：①全国房地产价格指数或变动率②某地区房地产价格指数或变动率③全国某类房地产价格指数或变动率④某地区某地区某类房地产价格指数或变动率。

32区位状况是对房地产价格有影响的房地产区位因素的状况。进行区位状况调整，是将可比实例房地产在其区位状况下的价格，调整为在估价对象房地产区位状况下的价格

33区位状况比较、调整的内容主要包括：答：位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等影响房地产价格的因素。

34实物状况调整的内容？

答：实物状况是对房地产价格有影响的房地产实物因素的状况。进行实物状况调整，是将可比实例房地产在其实物状况下的价格，调整为在估价对象房地产实物状况下的价格。

35实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要包括？

答：面积、形状、进深、宽深比、地势、土壤及地基状况、基础设施完备程度和场地平整程度等影响房地产价格的因素；对建筑物来说：建筑规模、外观、建筑结构，完损程度等影响房地产价格的因素。

36权益状况调整的内容？答：权益状况是对房地产价格有影响的房地产权益因素的状况。进行权益状况调整，是将可比实例房地产在其权益状况下的价格，调整为在估价

对象房地产权益状况下的价格。

37在可比实例的权利性质与估价对象的权利性质相同的前提下，权益状况比较、调整的内容主要包括：土地使用期限，城市规划限制条件（如容积）等影响房地产价格的因素。

38房地产状况调整的思路是？

答：以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行直接比较；或者设定一种“标准房地产”以该标准房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况进行间接比较。如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况好的，则应对可比实例的成交价格进行减价调整；反之，如果可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差的，则应对可比实例的成交价格进行加价调整。较具体的思路如下：⒈确定对估价对象这类房地产的价格有影响的各种房地产自身因素，包括区位因素、实物因素和权益因素。⒉判定估价对象房地产和可比实例房地产在这些因素方面的状况，将可比实例房地产与估价对象房地产在这些因素方面的状况逐一进行比较，找出它们之间的差异程度。⒊将可比实例与估价对象之间房地产状况差异程度转换为价格差异程度，即找出房地产状况差异程度所造成的价格差异程度。⒋根据价格差异对可比实例的成效价格进行调整。

39房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法

40在百分率法，房地产状况调整系统应估价对象房地产状况为基准来确定。具体进行房地产状况调整的方法有直接比较调整和间接比较调整两种。

答：直接比较调整一般是：①确定若干种对房地产价格有影响的房地产状况方面军的因素，②根据每种因素对房地产价格的影响程序确定其权重③以估价对象房地产状况为基准，将可比实例房地产状况与估价对象房地产状况逐个因素进行比较、评分。如果在某个因素方面可比实例房地产状况比估价对象房地产状况差，则所得的分数就低于100分，反之就高于100分④将累计所得的分数转化为调整价格的比率⑤利用该比率对可比实例价格进行调整。

41市场法估价需要进行交易情况、市场状况、房地产状况三大方面的修正和调整。42求取最终比准价格的方法，从理论上讲，综合的方法主要有以下3种：①平均数②中位数③众数。

平均数又有简单算术平均数和加权算术平

均数

43成本法及其运用？

答：成本法，简要地说，是根据估价对象的重新购建价格来求取估价对象价值的方法；较具体地说，是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。所谓重新购建价格，是指假设在估价时点重新取得全新状况的估价对象的必要支出，或者重新开发建设全新状况的估价对象的必要支

出及应得利润。所谓折旧，是指各种原因造成的房地产价值减损，其金额为房地产在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购

建价格之差。

44成本法的本质？

答：是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值。通常把成本法测算出的价值简称积算价格。

45成本法的优点是？

答：其求得的房地产价值能让人们“看得见”人们可以看到该价值是由哪些部分组成的；较容易发现其中哪些是不必要的，哪些是重复的，哪些襁遗漏了哪些被高估了，哪些被低估了。因此，成本法测算出的房地产价值看似有“依据”特别是在有“文件”规定房地产价格构成和相关成本、费用、税金、利润等标准的情况下。

46成本法的理论依据是？

答：生产费用价值论——商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。

47成本法虽然在本质和理论依据上与市场法不同，但也有相似之处。

答：在成本法中，折旧可以视为一种房地区性状况调整，即将估价对象假定为“新的”状况下的重新购建价格，调整为实际上“旧的”状况下的价格。因此，成本法与市场法的本质区别，不是看是否有减去折旧，而是

看“重新购建价格”或“可比实例价格”的

来源方式。如果“重新购建价格”或“可比实例价格”是直接来源于市场上类似房地产的成交价格，则就属于市场法；如果是通过价格构成各部分的累加方式求取的重新开

发建设成本，则就属于成法。

48成本法适用的估价对象和条件，成本法适用的估价对象？

答：新近开发建设完成的房地产（简称新开发的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（简称旧的房地产）、正在开发建设的房地产（即在建工程）、计划开发建设的房地产，都可以采用成本法估价。

49成本法一般适用于评估那些可独立开发建设的整体房地产的价值。成本法主要适用于评估建筑物是新的或者比较新的房地产

的价值，不适用于评估建筑物过于老旧的房地产的价值。

50成本法估价需要具备的条件?

答：一是自由竞争（即可以自由进退的市场）二是该种商品本身可以大量重复生产。

51运用成本法估价最主要的是要注意以下3个问题？

答：一是应采用客观成本机而不是实际成本。可将房地产开发建设成本区分为实际成本和客观成本。实际成本也称为个别成本，是指某个具体的房地产开发商的实际花费。客观成本也称为正常成本，是指假设重新开发建设时大多烽房地产开发商的一般花费。二是应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整。三是应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整。

51成本法估价的操作步骤一般分为以下4

个步骤？

答：①弄清估价对象房地产的价格构成，搜集相关资料；②测算估价对象重新购建价格；③测算建筑物折旧④求取估价对象积算价格。

52从便于测算房地产价格各个构成项目金额的角度来划分房地产价格构成，分为以下7大项？答：①土地取得成本②开发成本③管理费用④销售费用⑤投资利息⑥销售税

费⑦开发利润。53土地取得成本是指取得房地产开发用地的必要支出。取得房地产开发用地的途径可归纳以下3个？

答：①通过市场购置取得②通过征收集体土地取得③通过征收国有土地上房屋取得。54征收集体土地的土地取得成本包括？答：⒈征地补偿安置费用，也称为征地补偿费用，一般由以下4个项费用组成①土地补偿费②安置补助费③地上附着物和表苗的补偿费④安排被征地农民的社会保障费用。

⒉相关税费，一般包括以下费用和税金：①征地管理费②耕地占用税③耕地开垦费④新菜地开发建设基金⑤政府规定的其他有关费⒊出让金等费用，一般是依照有关规定的标准或着采用市场法求取。

55征收国有土地上房屋的土地取得成本包括？答：⒈房屋拆迁补偿安置费用，一般由以下5项费用组成：①被征收房屋的房地产市场价格②被征收房屋内自行装饰的补偿金额③搬迁补助费④安置补助费⑤征收非住宅房屋造成停产停业的补偿费⒉相关费用，一般包括以下费用：①房屋拆迁管理费②房屋拆迁服务费③房屋征收估价费④房屋拆除和渣土清运费⑤政府规定的其他有关费⒊出让金等费用，一般是依照有关规定的标准可彩市场未能求取.。

56开发成本主要包括下列几项？

答：⒈勘察设计和前期工程费⒉建筑安装工程费⒊基础设施建设费⒋公共配套设施建设费⒌其他工程费，包括工程监理费、竣工验收费等⒍开发期间税费。

57计算投资利息具体需要把握下列5个方面？答：⒈应计息项目⒉计息周期⒊计息期⒋计息方式，5.利率，计息方式有单得和复利两种。单利是指每期均按原始本金计算利息，即只有本金计算利息，而本金所产生的利息不计算利息。复利是指以上一期的利息加上本金为基数计算当期利息的方法。利率是用百分比表示的单位时间内啬的利息与原金额之比。

58销售税费可分为下列两类？

答：①销售税金及附加②其他销售税费，销售税费一般也不包括应由卖方缴纳的土地

增值税、企业所得税。

59在估价中估算开发利润应掌握下列几点答：1为了与销售税费中不包括土地增值税，企业所得税的口径一致，并得到相对客观合理的开发利润，开发利润是土地增值税，企业所得税前的2开发利润是该类房地产开发项目在正常条件下房地产开发商所能获得

的平均利润，而不是个别房地产开发商最终实际获得的利润，也不是个别房地产开发商期望获得的利润。3开发利润通常按照一定基数乘以相应的利润率来估算。4利润率是通过大量调查、了解同一市场上类似房地产开发项目的利润率得到的。

60把握重新购建价格的含义，还应特别注意下列3点？

答：第一，重新购建价格应当是估价时点的价格。第二重新购建价格应当是客观的价格。第三，建筑物的重新购建价格应当是在全新状况下的价格，土地的重新购建价格应当是在估价时点状况下的价格。

61求取房地的重新购建价格有两大路径？答：一是不将房地产分为土地和建筑物两个相对独立的部分，而是模拟房地产开发商的房地产开发过程，在房地产价格构成的基础上，采用成本法来求取；二是将该房地分为土地和建筑物两个相对独立的部分，先求取土地重新购建价格，再求取建筑物重新购建价格然后将这两者相加来求取。

62建筑物重新购建价格的求取方式？

答：执照建筑物重新建造方式的不同，可将建筑物重新购建价格分为重建价格和智囊

团价格。这两种重新购建价格也可以说是两种重新购建价格基准，分别称为重建基准和重置价格基准。

63求取建筑物重新购建价格的具体方法？答：根据求取其中的建筑安装工程费的方法来区分，有单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法。

64单位比较法的修正、调整包括？

答：①将实际的可能是不正常的单位建筑安装工程费，修正为正常的单位建筑安装工程费；②将建造日期时的建筑安装工程费，调整为估价时点时的建筑安装工程费；③根据可比实例建筑物与估价对象建筑物在对单位建筑安装工程费有影响的建筑规模、设施设备、装饰装修等方面的差异，对单位建筑安装工程费进行调整，即可得到估价对象建筑物的单位建筑安装工程费。

65工程测量法的优点，缺点？

答：优点：详细、准确。缺点是比较费时、费力并需要其他专家的参与，它主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建价格。66建筑物折旧的含义和原因？

答：估价上的折旧与会计上的折旧虽然都称为折旧并且有一定的相似之处，但因两者的内涵不同而有着本质区别。估价上的建筑物折旧是指各种原因造成的建筑物价值减损其金额为建筑物在估价时点的市场价值与在估价时点的重新购建价格之差即：建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑市场价值。67建筑物重新购建价格为建筑物在全新状况下的价值，建筑物市场价值为建筑物在估价地点状况下的价值。将建筑物重新购建价格减去建筑物折旧，相当于把建筑物在全新状况下的价值调整为估价时点状况下的价值，调整后的结果为建筑物市场价值，即：建筑物市场价值=建筑物重新购建价格-建筑物折旧

68建筑物折旧的原因？

答：可将建筑折旧分为物质折旧、功能折旧和外部折旧三大类。⒈物质折旧也称为有形损耗，是指建筑物在实体上的、磨损、损坏造成的建筑物价值减损。⒉功能折旧也称为无形损耗，是指建筑物在功能上的缺乏、落后或过剩造成的建筑物价值减损。⒊功能过剩是指建筑物已有的部件、设备、设施或系统等的标准超过市场要求的标准而对房地产价值的贡献小于其成本。⒋外部折旧也称为经济折旧是指建筑物以外的种不利因素造成的建筑物价值减损。

69可以从以下4个方面进一步认识和把握物质折旧？

答：①自然经过的老化；②正常使用的磨损③意外破坏的损毁④延迟维修的损坏残存?自然经过的老化主要是随着时间性的流逝由自然力作用引起的?正常使用的磨损主要是由人工作用引起的，它与建筑的使用性质、使用强度和使用时间正相关。?意外

破坏的损主要是由突发性的天灾人祸引起

的，?延迟维修的损坏残存主要是由于没有适时地采取预防、养护措施或者修理不够及时所引起民的，

70建筑物折旧的方法？

答：主要有年限法、市场提取和分解法

71建筑物的寿命可分为自然寿命和经济寿命？

答：建筑物的自然寿命是指建筑物自竣工日期至其主要结构构件和设备自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用之日止的时间。建筑物的经济寿命是指建筑物对房地产价值有贡献的时间；具体是建筑物自竣工日期起至对房地产价值不再有贡献之日止的时间。对于收益性房地产来说，建筑物的经济寿命具体是建筑物自竣工日期起，在正常市场和运营状态下，房地产产生的收大于运营费用，即慢益大于零的持续时间。建筑物的经济寿命短于其自然寿命，它是由市场决定的，相同类型的建筑物在不同地区的经济寿命可能不同。

72实际年龄是估计有效年龄的基础。即有效年龄通常是在实际年龄的基础上进行适当的加减调整后得到：①当建筑物的施工、使用、维护为正常的，期限效年龄与实际年龄相当；②当建筑物的施工、使用、维护比正常施工、使用、维护好或者经过更新改造的，其有效年龄小于实际年龄；③当建筑物的施工、使用、维护比正常施工、使用、维护差的，其有效年龄大于实际年龄。

73建筑物的剩余寿命？

答：是其寿命减去年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。建筑物的剩余自然寿命是其自然寿命减去实际年龄后的寿命。建筑物剩余经济寿命是其经济寿命减去有效年龄后的寿命，即：剩余经济寿命=经济寿命-有效年龄。

74建筑物的有效年龄是从估价时点向过去推算的时间，剩余经济寿命是自估价时点起至建筑物经济寿命结束的时间，两者之和等于建筑物的经济寿命。

75分解法求取建筑物折旧的步骤是？

答：①求取物质折旧②求取功能折旧③求取外部折旧④求取建筑物折旧总额。76市场提取法求取建筑物折旧的步骤和主要内容如下？

答：⒈从当地房地产市场上搜集大量的交易实例⒉从所搜集的交易实例中选取三个以上的可比实例⒊对每个可比实例的成交价格进行付款方式等有关换算、交易情况修正、房地产状况调整，但不进行市场状况调整。⒋求取每个可比实例在其成交日期时的土地重新购建价格，然后将前面换算、修正和调整后的可比实例成效价格减去土地重新购建价格得出建筑物折旧后价值。⒌求取每个可比实例在其成交日期时的建筑物重新购建价格，然后将每个可比实例的建筑物重新购建价格减去前面求出的建筑物折旧后价值得出建筑物折旧。⒍将每个可比实例的建筑物折旧除以建筑重新购建价格转换为总折旧率⒎将估价对象建筑物的重新购建价格乘以总折旧率，或者乘以年平均折旧率再乘以建筑物年龄，便可以得到估价对象建筑物折旧。

77功能折旧的求取方法？

答：?把功能折旧分成功能缺乏功能落后和功能过剩引起的折旧三类分别简称为功能缺乏折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧?功能缺乏折旧的求取。在采用缺乏该功能的“建筑物重建价格”下的求取方法是：①估算在估价时点在估价对象建筑物上单独啬该功能的必要费用②估算在估价时点重置建造建筑物时随同增加该功能的必要费用，③将单独增加功能费用减去随同增加功能费用，即单独功能的超额费用为可修复的功能缺乏引起的折旧额。

78计算建筑物折旧所采用的建筑物经济寿命遇到下列情况的处理为？

答：⒈建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。⒉建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑折旧。对于在出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命

计算建筑物折旧。

79土地使用期限对建筑物经济寿命的影响答：⒈建筑物经济寿命早于土地使用期限结束的，应按照建筑物经济寿命计算建筑物折旧。⒉建筑物经济寿命晚于土地使用期限结束的，分为在出让合同中未约定不可续期和已约定不可续期两种情况。对于在出让合同中未约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命计算建筑折旧。对于在出让合同中已约定不可续期的，应按照建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分寿命后的寿命

计算建筑物折旧。

80商品住宅价格由下列项目构成？

答：⒈成本⒉利润⒊税金⒋地段差价

81集体土地征收费用主要包括下列几项？答：⒈征地补偿安置费用⒉征地管理费⒊耕地占用税⒋新菜地开发建高基金⒌耕地开

垦费⒍政府规定的其他有相费用。

82房屋完损等级的划分？

答：是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目完好、损坏程度来划分的，房屋新旧程度的判定标准是：①完好房：十、九、八成②基本完好房：七、六成③一般损坏房：五、四成④严重损坏房及危险房：三成以下。

83估价过程？

答：⒈选择估价方法⒉选择计算公式⒊求取土地重新购建价格⒋求取建筑物重新购建

价格⒌求取建筑物折旧

8-10章

1.收益法适用的估价对象？答：是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。

2收益法估价需要具备的条件？

是房地产未来的收益和风险都能够较准确的量化（预测）。

3.报酬资本化法估价的步骤?

答：1确定未来收益期限；2求取未来净收益；3求取报酬率4.选用适当的报酬资本化法公式计算收益价格。

4直接资本化法的步骤?

答：1求取未来某一年的某种收益；2.求取资本化率或收益乘数；3.选用适当的直接资本化法公式计算收益价格。5净收益每年不变的公式的作用？

答：1用于土地使用期限、受益期限等不同的房地产或者租赁期限特不同的租赁权价格之间的换算；2.用于比较不同期限房地产价格的高低 3.用于市场法中因期限特别是土地使用期限不同进行的价格调整。

6.净收益测算的途径有？

答1.是基于租赁收入测算净收益2.是基于营业收益测算净收益。

7出租的房地产的净收益？

答：通常为租赁收入扣除由出租人负担的费用后的余额。

8.营业的房地产的特点？

答房地产所有者同时也是经营者，房地产租金与经营者利润没有分开。

9房地产收益可分为？

答：1.有形收益和无形收益。2.实际收益和客观收益。

10.报酬率的三种求取方法？

答：1累加法。2市场提取法。3投资报酬率排序插入法。

11.收益乘数的种类有？

答：1毛租金乘数。2.潜在毛收入乘数。3有效毛收入乘数。4.净收益乘数。

12收益乘数法的种类有？

.答：1毛租金乘数法。2.潜在毛收入乘数法。

3.有效毛收入乘数法。

4.净收益乘数法。

13毛租金乘数法的优点？

答：1方便易行；2毛租金乘数是一个比较客观的数值；3.避免了由于多层次测算可能产生的各种误差的累计。

14毛租金乘数法的缺点？

答：1忽略了房地产租金意外的收入；2.忽略了不同房地产空置率和运营费用的差异。15潜在毛收入乘数法的优缺点？

答：优点与毛租金乘数法相比，潜在毛收入乘数法相对全面一些，它开绿了房地产租金以外的收入，缺点：但同样没有考虑房地产空置率和运营费用以外的差异。

16.有效毛收入的优点？

答：是不仅考虑了房地产以外的收入，还考虑了房地产以外的空置率。

17有效毛收入的缺点？

答：没有考虑运营费用的差异，因而也只适用于做粗略的估价。

18资本化率与报酬率的区别与关系？

答：资本化率和报酬率都是将房地产的未来收益转换为价值的比率，但两者又有很大的区别。资本化率是在直接资本化法中采用的，报酬率是在报酬资本化法中采用的。资本化率是房地产的某种年收益与其价格的比率，仅仅表示从收益到价值的比率，并不明确的表示获利能力；报酬率则是用来除一连串的未来各期净收益，以求取未来各期净收益的闲置的比率。

19直接资本化法的优点？

答：1不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的某种收益；2资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；3计算过程较为简单。

20报酬资本化法的优缺点？

答：优点：1.指明了房地产的价值是其未来各期净收益的现值之和，考虑到了资金的时间价值，逻辑严密，有很强的理论基础；2.每期的净收益和现金流量都是明确的，直观并容易理解；通过其他具有同等风险投资的收益率求取适当的报酬率。缺点：主观性比较强。

21.假设开发法的本质？

答：与收益法相同，是以房地产的预期未来收益为导向来求取房地产的价值。

22假设开发法的理论依据？与收益法相同是预期原理。

23假设开发法使用的估价对象？

答：凡是具有开发或再开发潜力并且其开发完成后的价值可以采用市场法、收益法等方法求取的房地产，都使用假设开发法估价。24假设开发法估价需要具备的条件？

答：1是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确判断了房地产的最佳开发利用方式2是否根据当地房地产市场状况，正确预测了开发完成后的价值。

25假设开发法的用途？

答：1用于房地产估价。2.房地产开发项目投资分析。

26.假设开发法用于房地产估价与用于房地产开发项目投资分析的不同之处是？

答：在选取有关参数、系数和测算有关数值时，估价是站在一个典型的投资者的立场上，而投资分析是站在某个特定的投资者的立场上。

27假设开发法具体可为房地产投资者提供下列3种数值？

答：1.测算待开发房地产的最高价格。2.测算房地产开发项目的预期利润。3测算房地产开发中可能出现的最高费用。

28假设开发法股价的操作步骤？

答：1调查分析待开发房地产状况2选取最佳的开发利用方式，确定开发完成后的房地产状况；3预测后续开发经营期4.预测开发完成后的价值；5预测后续必要支出及应得利润；6测算待开发房地产价值。

29.现金流量折现法与传统方法的区别？答：1.对开发完成后的价值和后续的开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中它们基本上是禁止在估价时点的金额。而在现金流量折现法中，要进行现金流量预测。2传统方法不考虑各项收入、支出发生的时间不同，而现金流量折现法要考虑。3.在传统方法中投资利息和开发利润都单独显现出来，在现金流量折现法中这两项都不显现出来，而是隐含在折现过程中。

30现金流量折现法和传统方法的优缺点？答：.现金流量折现法测算出的结果比较精确，但测算过程较为复杂；传统方法测算出的结果比较粗略，但测算过程相对简单一些。

31.长期趋势法的估价对象：是价格无明显波动的房地产。

32.长期趋势法估价需要具备的条件？

答：是拥有估价对象或类似房地产过去至现在较长时期的历史价格资料，并且要求所拥有的历史价格资料真实、可靠。

33.运用长期趋势法估价的步骤？

答：1,搜集估价对象或类似房地产的历史价格资料，并进行检查、鉴别，以保证其真实可靠；2.整理上述搜集到的历史价格资料，

将其化为统一标准，并按照时间的先后顺序将它们编排成时间序列，画出时间序列图；3观察、分析这个时间序列，根据其特征选择适当、具体的长期趋势法，找出估价对象的价格随着时间的变化而出现的变动规律，得出一定的模式；4以此模式去推测、判断估价对象在估价时点的价格。

34长期趋势法主要有？

答：1.数学曲线拟合法。2.平均增减量法。

3.平均发展速度法。4移动平均法。5.指数修匀法。

35.数学曲线拟合法只要有?

答：1.直线趋势法2.指数曲线趋势法3.二次抛物线趋势法。

36运用平均增减量法预测的条件？

答：房地产价格的变动过程是连续上生活下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。

37运用平均发展速度法预测的条件？

答：房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。

38长期趋势法除用于推测、判断房地产的未来价格外的其他作用有？

答：1.用于收益法中预测未来的租金、经营收入、空置率、净收益等；2.用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整；

3.用来比较分析两宗以上房地产价格的发展趋势或潜力；4用来填补某些房地产历史价格资料的缺乏。

第十一章

1地租？

答：=农产品市场价格—农产品销售税费—农产品生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者利润。

2路线价法估价的操作步骤？

答：1.划分路线价区段；2.设定标准临街深度；3.选取标准临街宗地；4.调查评估路线价。5制作价格修正率表；6.计算临街土地的价值。

3需要补地价的情形主要有以下3类？答：1.改变土地用途，容积率等土地使用条件；2延长土地使用期限3转让、出租、抵押以划拨方式取得建设用地使用权的房地产。

4城镇基准地价评估的基本方法和程序？答：1制定基准地价评估作业方案。2.明确基准地价的内涵、构成、表达方式等。3.划分土地级别或地价区段。4抽样评估若干宗地飞价格。5计算各土地级别或地价区段的地价。6、综合确定基准地价。7提出基准地价应用的建议和技术。

基准地价具有的特有内涵：即有其对应的具体的估价时点、土地用途、土地使用权性质、土地使用期限、土地开发程度和容积率等。5选取标准临街宗地的具体要求？

答：1.一面临街；2.土地形状为矩形；3临街深度为标准临街深度；4临街宽度为标准临街宽度5，临街宽度与临街深度比例适当。

6.用途为所在路线价区段具有代表性的用途；

7.容积率为所在路线价区段具有代表性的容积率，8，其他方面。

8高层建筑物面积进行分摊的方法？

答：是根据建筑物各部分的建筑面积占整个建筑面积的比例，来推断其占有的土地份额。

9高层建筑地价分摊的方法有？

答：按照建筑物面积进行分摊、按照房地价格至进行分摊和按照土地价值进行分摊等方法。

10明确基准地价的内涵？

答：1估价时点，2土地用途3土地使用权性质4土地使用期限5土地开发程度6容积率

11路线价法于一般的市场法主要有以下3点不同？

答：一是不做“交易情况修正”和“市场状况调整”。二是先对多个“可比实例价格”进行综合，然后再进行“房地产状况调整”；而不是先分别对每个“可比实例价格”进行有关修正、调整。然后再进行综合。三是利用相同的“可比价格实例”—路线价格，同时评估出许多“估价对象”—该街道其他临街土地的价值；而不是仅评估出一个“估价对象”的价值。

第十二章

1房地产估价：是一种关乎相关单位和个人

的切身利益乃至公共利益、专业性很强的服务活动。

2房地产估价的基本程序？

答：1获取估价业务；2受理估价委托；3制定估价作业方案；4搜集估价所需要资料5实地查看估价对象；6分析估价对象价值；7测算估价对象价值；8判断估价对象价值；9撰写估价报告；10内部审核估价报告；11交付估价报告；12估价资料归档。

3估价程序主要有以下4个作业？

答：一是规范估价行为。二是保证估价质量。三是提高估价效率。四是防范估价风险。

4受理估价委托的步骤一般为？

答:1.明确估价基本事项；2确定估价其他事项；3草拟估价委托书和估价委托合同；4接受估价委托书及签订估价委托合同。

5估价委托合同作业主要有?

答:1.建立受法律保护的委托与受委托关系；

2、明确委托人和估价机构的权利义务；3载明估价的有关事项。

6估价作业方案主要包括以下内容？

答：1.拟采用的估价技术路线和估价方法2拟搜集的估价所需资料及其来源渠道；3预计需要的时间、人力和经费4估价作业步骤和时间进度安排。

7估价方法间的关系有以下三种？

答：一是可以同时使用，以相互验证，而不能相互替代。二是可以相互补充。三是可以相互引用。

8估价所需的资料主要包括？

答：1。反映估价对象状况的资料；2估价对象及类似房地产的交易、收益、开发建设成本等资料；3对估价对象所在地区的房地产价格有影响的资料。4对房地产价格有普遍影响的资料。

9.简述决定房地产供给量的因素。

答：房地产的价格水平、房地产的开发成本、房地产投资资金来源及数量、房地产开发技术水平及房地产开发商对未来的预期。10.简述房地产估价中报酬资本化法的操作步骤。

答：第一步，确定未来收益期限；第二步，求取未来净收益；第三步，求取报酬率；第四步，选用恰当的报酬资本化法公式计算收益价格。

11简述潜在毛收入乘数法的优缺点。

答：考虑了房地产租金以外的收入，但没有考虑房地产空置率和运营费用的差异。总的来说，该法比较粗糙，适用于估价对象资料不充分或精度要求不高的估价。

12. 收益法的适用对象是什么？

答：适用于有收益或有潜在收益的房地产，如写字楼、住宅、商铺、旅馆、餐馆、停车场、加油站、厂房（可出租）、仓库、农地等。

13. 运用成本法时要注意什么问题？

答：一是要区分实际成本和客观成本；二是要结合市场供求来确定评估价格。

14简述房地产估价的替代原则。

答：房地产估价的替代原则是要求房地产估价结果不得不合理偏离类似房地产在同等条件下的正常价格。

15简述房地产估价中直接资本化法的操作步骤。答：第一步，求取未来某一年的某种收益；第二步，求取资本化率或收益乘数；第三步，选用恰当的直接资本化法公式计算收益价格。

16简述有效毛收入乘数法的优缺点。

答：优点是不仅考虑了房地产租金以外的收入，还考虑了房地产的空置率。缺点是没有考虑运营费用的差异，只适用于粗略的估价。

17.简述假设开发法与成本法的主要区别。答：成本法中的土地为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价值；假设开发法中开发完成后的房地产价值已事先通过预测等方法得到，需要求取的是土地价值。18..简述房地产估价中成交价格、市场价格和理论价格之间的关系。

答：成交价格是指一笔房地产交易中交易双方实际达成交易的价格，是个别价格；市场价格是指某种房地产在市场上的一般、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果；理论价格是真实需求与真实供给相等的条件下形成的价格。一般来说，成交价格围绕着市场价格而上下波动，市场价格又围绕着理论价格而上下波动。就三者相对而言，房地产估价是评估房地产的市场价格。

1.结合实际，论述房地产估价的必要性。答：第一，从房地产专业估价的前提来看，房地产估价是很必要的。房地产这种资产同时具有“独一无二”和“价值量大”两个特性，真正需要专业估价；第二，从房地产市场的特点来看，房地产市场是典型的不完全市场，这种市场必须同时要具备八个条件。由于房地产市场的不完全性，并且市场信息不对称，有许多因素阻碍房地产价格的合理形成，不会自动地形成常人容易识别的适当价格，在其判断中要求有专门知识和经验，所以需要房地产估价师提供市场信息，进行“替代”市场的估价。第三，从现实来看，房地产估价在估价行业中占主体。一是房地产“量大面广”，其他资产的数量相对较少；二是房地产估价的情形较多，其他资产需要估价的情形相对较少；三是房地产估价还普遍提供房地产咨询顾问服务，其他资产估价主要限于价值评估本身。这使得房地产估价行业具有更大、更广的发展空间。

以上为答案要点，考试答题还要结合实际进行论述。

2.结合实际，论述房地产估价的本质。

答：主要有以下五点认识：

（1）房地产估价本质上是评估房地产的价值而不是价格；（2）房地产估价应是模拟市场定价而不是替代市场定价；（3）房地产估价是提供意见而不是作价格保证；（4）房地产估价都有误差但误差应在合理范围内；（5）房地产估价既是一门科学也是一门艺术。虽然房地产估价也是一门艺术，但房地产估价师仍应努力把握房地产价格影响因素，科学量化它们对房地产价格的影响，从而不断增加房地产估价的科学成分，减少其“艺术”成分，提高估价的客观性。

以上为答案要点，考试答题还要结合实际进行论述。

安装工程估价

1.在《全国统一安装工程预算定额》中,电气设备安装工程属于( )。 B.第二册 2. 工程量清单计价是指投标人完成由招标人提供的工程量清单所需的全部费用,不包括分部分项的( )。B.利润 3. 消火栓管道安装工程执行( )定额。A. 第8 册《给排水、采暖、燃气工程》 4. 在消防及安全防范设备安装工程预算中,电动机检查接线、防雷接地装置等安装,应执行《全国统一安装工程预算定额>>( )的相应定额。D.第二册《电气设备安装工程》 5. ((建设工程工程量清单计价规范》中规定,安装工程的第一级分类码为( )。C.03 6. 常用的施工图预(结)算的审查方法主要有三种,对于初学人员所编制的造价文件,易采用)审核法,在找出问题、精确审定的同时,可帮助初学人员提高编制水平。A. 全面 7. 工程量清单计价采用综合单价计价,综合单价包含( )。c.人工费、材料费、机械费、管理费、利润 8. 通风空调专用风机安装,应执行( )预算定额。D. 第九册《通风空调工程》 9. 材料从采购、运输到保管,在使用前所发生的全部费用构成了材料预算价格,它由材料的( )价格组成。A. 供应价 D. 采购及保管费 c. 运杂费E. 检验试验费 10. 下列费用不属于工程直接费的是( E. 企业管理费 D.措施费

11. ((建设工程工程量清单计价规范》中进行了以下哪几个统一? ( )A. 统一了分部分项工程项目名称B. 统一了计量单位c.统一了工程量计算规则D.统一了项目编码 12. 安装工程预算定额第九册《通风空调工程》中的子目系数有( )。 A. 超高增加费系数E. 高层建筑增加费系数 13. 按生产要素分类,可把安装工程定额分为( )A.劳动定额C 机械台班定额 D. 材料消耗定额 14. 在使用工期定额时,应考虑工期定额编制的三个方面原则,它们是( )。 A. 地区类别划分的原则c.确定工期水平的原则D. 定额项目、子目划分的原则 15. 竣工结算必备的材料有( )。A. 施工图预算c.图纸会审纪要、设计变更通知单、施工签证单或施工记录、工程停工报告、材料代换D. 工程合同和有关定额、费用调整的补充项目E. 竣工图、工程竣工报告和竣工验收单 16. 室内铸铁排水管道安装定额包括〈A. 管件B. 管卡c.透气帽 17. 竣工结算一般由施工单位编制,经建设单位审查无误,由施工单位、监理单位和建设单位共同办理竣工结算确认手续。*) 18. 电气工程量计算中,各种配管应区别不同敷设方式、位置以及管材材质、规格,以延长米计算,扣除管路中间的接线箱(盒)、灯头盒、开关盒所占的长度。( *) 19. 管道安装定额不含打堵洞眼,应另外计算。(* )

一建《工程经济》试题及答案：工程量清单编制

1Z103060 工程量清单编制 1[单选题] 招标工程量清单的编制者应该是( )。 A.投标人 B.具有编制能力的招标人 C.设计单位 D.工程造价咨询机构参考答案：B ◆◆参考解析：招标工程量清单应由具有编制能力的招标人或受其委托、具有相应资质的工程造价咨询人进行编制。故选项B正确。 2[单选题]《建设工程工程量清单计价规范》GB50500--2013包括规范条文和附录两部分，规范条文中不包括( )。 A.工程量清单编制 B.工程量计量 C.工程计价表格 D.工程量清单项目及计算规则参考答案：D ◆◆3[多选题]新版《建设工程工程量清单计价规范》具体内容涵盖了工程招投标开始到工程竣工结算办理完毕的全过程，除了工程量清单的编制、招标控制价和投标报价的编制、合同价款的约定、工程计量与价款支付外，还包括( )。 A.索赔与现场签证 B.工程价款调整 C.竣工结算的办理 D.对工程计价争议的处理 E.项目维修费的标准参考答案：A,B,C,D ◆◆4[单选题]下列关于工程量清单的作用表述不正确的是( )。 A.工程量清单是调整工程价款、处理工程索赔的依据 B.工程量清单是制定《计价规范》的依据 C.工程量清单是工程付款和结算的依据 D.工程量清单为投标人的投标竞争提供了一个平等和共同的基础参考答案：B ◆◆5[多选题]下列关于工程量清单的作用的说法正确的是( )。 A.进行工程索赔的依据 B.建设工程计价的依据 C.签订合同的基础 D.支付工程进度款的依据 E.办理竣工验收的依据参考答案：A,B,D ◆◆6[单选题] 暂估价应列入( )。 A.分部分项工程清单 B.措施项目清单 C.其他项目清单 D.规费项目清单参考答案：C ◆◆7[单选题]工程量清单的编制者是( )。 A.工程标底审查机构 B.有编制能力的招标人 C.工程咨询公司 D.招投标管理部门参考答案：B ◆◆8[多选题]分部分项工程量清单应包括：项目编码、项目名称，以及( )。 A.项目特征 B.项目总说明 C.计量单位 D.工程量 E.填表须知参考答案：A,C,D ◆◆9[单选题]下列不属于工程量清单编制依据的是( )。 A.建设工程设计文件 B.招标文件 C.地质勘察报告 D.常规施工方案参考答案：C ◆◆10[多选题]在分部分项工程量清单中，对项目特征进行描述的意义是( )。 A.是区分清单项目的依据 B.是处理工程索赔的依据 C.是确定综合单价的前提 D.是工程付款和结算的依据 E.是履行合同义务的基础参考答案：A,C,E ◆◆11[单选题]分部分项工程量清单中所列工程量应按规定的工程量计算规则计算，该规定是( )。 A.《计价规范》附录 B.《计价规范》规范条文 C.行业协会

建筑工程估价作业答案

第次形成性考核册作业答案一、判断题（每小题分，共分）、建筑工程有两种含义，其中，第一种含义离不开市场经济，但第二含义与市场经济没有关系。（×）、工程造价的大额性决定了工程造价的特殊地位，也说明了造价管理的重要意义。（√）、任何一项工程都有特定的用途、功能、规模。因此对任一项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰都有具体的要求，所以工程内容和实物形态都相同。（×）、工程造价的动态性是指工程造价在整个建设期中处于不确定状态，直到合同签订后才能最终确定工程的实际造价。（×）、造价的兼容性首先表现在它具有两种含义，其次表现在造价构成因素的广泛性和复杂性。再次，表现盈利的构成也较为复杂，资金成本较大。（√）、工程造价的特点决定了工程造价的计价特征，产品的个体差别性决定每项工程都必须单独计算造价。（√）、组合性计价是指其计算过程和计算顺序是分部分项工程造价、建设项目总造价、单位工程造价、单项工程造价。（×）、计算和确定概、预算造价有两种基本方法，即单价法和设备系数法。不同的方法利弊不同，适应条件也不同，所以计价时要加以选择。（×）、计算和确定投资估算的方法有实物法、生产能力指数估算法等。不同的方法利弊不同，适应条件也不同，所以计价时要加以选择。（×）、工程造价的相关概念中依据的复杂性由于影响造价的因素多、计价依据复杂，种类繁多。主要可分为类。（√）、计算人工、材料、机械等消耗量的依据，包括投资估算指标、概算定额、项目建议书、可行性研究报告等。（×）、计算工程单价的价格依据包括人工单价、材料价格、可行性研究报告、设计文件等。

（×）、计算设备单价的依据包括设备原价、设备运杂费、进口设备关税等。（×）、投资估算是设计文件的重要组成部分。它是由设计单位根据初步设计或扩大初步设计图纸，根据有关定额或指标规定的工程量计算规则、行业标准编制而成。（×）、设计概算一般是指在工程项目决策阶段，为了帮助对方案进行比选，对该项目进行投资费用的估算，包括项目建议书的投资估算和可行性研究报告的投资估算。（×）、修正概算是在技术设计结束时，为了解此时工程造价与初步设计概算的差别，根据技术设计图纸及有关定额或指标规定的工程量计算规则、行业标准编制的修正概算。（√）、标底是指施工企业或咨询公司，根据审查和批准过的施工图，按照有关相应施工要求，并根据有关定额规定的工程量计算规则、行业标准，编制的工程量清单价格受概算价的控制，便于业主了解设计的施工图所对应的费用。（√）、投标报价是设计单位或咨询公司根据招标文件的要求和提供的施工图纸，按所编制的施工方案或施工组织设计，并根据有关定额规定的工程量计算规则、行业标准编制投标报价。（×）、施工预算是指施工单位在投标报价的控制下，根据审查和批准过的施工图和施工定额，结合施工组织设计考虑节约因素后，在施工以前编制的预算文件。（√）、施工预算实质上是施工企业基层单位的一种成本计划文件，它指明了管理目标和方法。不能作为确定用工、用料计划、备工备料、下达施工任务书和限额领料单的依据。（×）、定额计价法也称为施工图预算法，是在施工图设计完成后，以施工图为依据，根据市场行情价格进行造价计算的。（√）、消耗量定额是由建设行政主管部门制定颁布的，是根据合理的施工组织设计，按照正常施工条件，生产一个规定计量单位的合格产品，所需人工、材料、机械台班的实际消耗量。（×）、措施费的计算方法因费用项目不同而不完全统一，例如：脚手架搭拆费＝脚手架摊销量×脚手架价格＋搭、拆、运输费直接工程费加措施费形成直接费。（×）、《建设工程工程量清单计价规范》规定，综合单价指完成工程量清单中一个规定计量单位项目所需的人工费、材料费、机械使用费、管理费和利润，并不考虑风险因素。（×）

建筑工程估价期末复习题1及参考答案

建筑工程估价期末复习题一一、判断题（每小题2分，共计20分） 1、建筑工程有两种含义，其中，第一种含义离不开市场经济，但第二含义与市场经济没有关系。（） 2、打预制钢筋混凝土桩的体积，按设计桩长（包括桩尖，扣除桩尖虚体积）乘以桩截面面积以立方米计算。（） 3、檐高超过28m部分的建筑物应按其超过部分的建筑面积计算超高费（28m以下部分不计算）。（） 4、投标报价是设计单位或咨询公司根据招标文件的要求和提供的施工图纸，按所编制的施工方案或施工组织设计，并根据有关定额规定的工程量计算规则、行业标准编制投标报价。（） 5、工程量是以物理计量单位或自然计量单位所表示的各个分项工程和结构配件的数量级。（） 6索赔价款指发包人未能按施工合同约定履行自己的各项义务或发生错误，给承包人造成经济损失，按施工定额规定计算的补偿款。（）7、单层建筑物的建筑面积，应按其外墙勒脚以上结构外围水平面积计算。并应符合下列规定：单层建筑物高度在 2.20m及以上者应计算全面积；高度不足2.20m者不计算面积。（） 8、定额计价法也称为施工图预算法，是在施工图设计完成后，以施工图为依据，根据市场行情价格进行造价的计算方法。（） 9、《建设工程施工合同（示范文本）》规定，实行工程预付款的，双方

应当在专用条款内约定发包人向承包人预付工程款的时间和数额，开工后按约定的时间和比例逐次扣回。预付时间应不迟于约定的开工日期前7天。（） 10、有永久性顶盖无围护结构的场馆看台应按其顶盖水平投影面积计算。（）二、单项选择题（每小题2分，共计20分，将选择结果填入括弧内） 1、在工程量清单的“措施项目一览表”中，不属于通用项目的是（） A大型机械设备进出场及安拆 B二次搬运 C已完工程及设备保护 D垂直运输机械 2、层高三米的地下室的出入口按（）计算建筑面积。 A、其上口外墙外围水平面积 B、其上口外墙外围地面斜面积 C、其上口外墙外围水平面积的1/2 D其上口外墙外围地面斜面积的1/2 3、施工单位生产工人劳动保护费属于（）。 A、直接费

一建【经济】考前冲刺：第三章 (2)建设工程估价2

29. P202、企业定额的作用；编制企业定额的原则：三统一（项目划分、工程量计算规则、计量单位）；两个关键（人材机消耗量和分项工程单价））； 30. P204：预算定额人工消耗量指标的组成；幅度差的内容，计算方法 P205：预算定额机械台班消耗量的组成；机械幅度差含工程结尾时工作量不饱满损失的内容（塔吊卷扬机搅拌机没有幅度差） P206、预算定额基价编制依据：国家或地区定额；本地区市场价格 31. P207：概预算定额的水平基本一致有幅度差；概算定额项目划分按工程结构和工程部位（没有按照工程材料划分）；概算指标的内容：5个：人材机和各结构分部工程量、单位工程造价。 P209 建设工程项目设计概算 32. P209：设计概算的内容是从项目筹建到竣工交付使用的总投资；三级概算的组成：单位-单项-总概算 P210概算分类图注意归类：建筑单位工程和设备安装单位工程概算的内容；三级概算单项工程综合概算包括内容（工程设施费用，不包括预备费和铺底流动资金等）；不编总概算时单项概算包括其他费用概算。作用：1. 最高限额，5. 签订工程总承包合同，6. 控制施工图设计及施工图预算；依据：工程所在地编制同期的人材机价格 P212、概算编制程序：排序 33. P213-217、单位工程概算编制方法的适用情况 ——单位建筑工程概算的编制方法有（概算定额法、概算指标法、类似工程预算法）－每种方法的适用条件 ——单位设备及安装工程概算的编制方法有（预算单价法、扩大单价法、设备价值百分比法和综合吨位指标法）－每种方法的适用条件

概算指标法：原价、吨、台套、建筑面积注意设备安装概算和设备及安装概算的区别。 P216、修正概算指标的计算；按照公式计算：例题会计算 P219、总概算组成：编制说明、单位单项总概算、其他费用概算、附录（补充估价表）P221、总概算价值=总投资-回收金额（原房屋拆除回收、试车收入大于支出的部分的价值） 34. P221：概算审查的内容，审查依据的内容：合法性时效性和适用范围；超10%进一步审查原因 35. P223：设计概算审查方法：对比、查询、联合：根据条件选方法 P224 建设工程项目施工图预算 36. P224、施工图预算价格：根据政府统一规定预算单价得到计划或预期性质价格；施工单位根据企业定额得到市场性质价格。 37. P224-225、施工图预算的作用：对不同单位的作用；注意对施工单位四个作用（报价、控制成本、施工准备、两算对比）。干扰项：办理结算依据是建设单位的；编制招标控制价与审定招标控制价：建设单位和造价管理部门三级预算和二级预算的区别：单位和总 P226、施工图预算编制的依据：施组和方案、工程所在地价格、发包管理模式、施工条件 38. P226和P228、施工图预算编制方法：定额单价法、清单单价法与实物量法：注意定额单价法与实物量法的区别：人材机费用计算不一样；程序步骤会区分套用定额单价的方法（四种情况的对应选择，特别是材料不一样换价格、工艺不一致调量不换价）：定额都是预算定额 39. P231-232、施工图预算审查的重点：量价费定额套用，预算是否超概算以及偏差原因；施工图预算的审查：逐项审查法、标准预算审查法通用图纸、对比审查法条件相同同一图纸、筛选审查法单位面积指标能查问题但查不出原因、分组计算审查法标准层、重点审查法的适用情况（分成三组对照看） P233 工程量清单编制 40. P233：国有资金投资项目必须采用工程量清单计价，宜，应 41. P234：工程量清单的作用：招标人编制招标控制价和投标人编制投标报价的共同依据。工程量清单的编制和负责单位 42. P235：分部分项工程量清单应包括（项目编码、项目名称、项目特征、计量单位和工程量）项目编码每一级的含义；同一招标工程的清单项目编码不得重复；名称：实体、分项工程、可以调整细化 C30现浇钢筋混凝土矩形柱400×400 P236：清单项目特征的三个意义和主要涉及哪三个方面的特征自身工艺方法。有两个或以上计量单位：选择最适宜表达项目特征并且方便计量的单位（吨三位其他两位小数）清单工程量的计算：实体工程量，完成后的净值，唯一的；实际施工中增加的列入综合单价中。

国开安装工程估价形考作业

国开安装工程估价形考作业安装工程估价作业— (1) 一．单选或多选题（每小题3分，共24分） 1. 建设工程定额由下列（ A、B ）定额构成 A. 建筑工程 B. 安装工程 C. 市政工程 D. 装饰工程 2. 2000年颁布的《全国统一安装工程预算定额》共分12册。第二册指的是（ B ）预算定额。 A．通风空调工程 B. 电气设备安装 C. 消防及安全防范设备安装工程 D. 给排水采暖燃气工程 3. 安装工程预算定额基价是由( A、B、C )三部分组成. A. 定额人工费工 B. 定额材料费 C. 定额机械台班费 D. 管理引见 4. 按生产要素,可把安装工程定额分为( C ). A. 劳动定额管理 B. 施工定额 C. 机械台班定额 D. 材料消耗定额 E. 预算定额 5. 材料从采购、运输到保管,在使用前所发生的全部费用构成了材料预算价格,它由材料的( D )价格组成. A. 供应价 B. 供销部门手续费 C. 运杂费 D. 采购及保管费 E. 检验试验费 6. 按系数计算的费用,在《定额解释汇编》中将其计算系数分为子目系数和综合系数两类.下列系数中属于综合系数的是( A、C、D ). A. 脚手架搭拆系数 B. 高层建筑增加系数 C. 采暖、通风及民用建筑工程中的工艺管道系统调整费系数 D. 特殊地区(或条件)施工增加系数 E. 配合主体结构现场浇注混凝土预留孔洞费用增加系数 7. 在安装预算定额的应用时,要注意定额各分册的联系和交叉性.下列执行的定额册情况不正确的是( A、C、E )

A. 电机安装执行第一册(篇)定额有关子目 B. 电机检查接线则执行第二册(篇)定额相应子目 C. 工业管道中的电控阀、电磁阀等执行第二册定额的有关子目 D. 电气工程中支架的除锈、刷油等工程量需要套用第十一册定额的有关子目 E. 自动报警系统装置、消防通讯等系统调试可套用第二册定额的相应子目 8. 在工期定额编制的原则中,下列正确的定额项目、子目划分原则有( A、B、D ) A. 单位工程(是指单幢建筑物)项目按建筑物用途、结构类型划分,子目以建筑面积、层数划分 B. 群体住宅项目按多层、高层、结构类型划分,子目以建筑面积、层数、幢数划分 C. 住宅小区项目按建筑物用途划分,子目以建筑面积、层数划分 D. 分包工程项目按专业化施工项目和用途划分,子目以安装设备规格、能力和机械施工的内容、工程量划分二．判断题（每小题2分，共14分。在题后括号内打“√”或打“×”，表示这种表述的“对”或“不对” ） 1. 安装工程劳动定额有两种表现形式,一是时间定额,二是产量定额,它们成互为平行的关系.（× ） 2. 机械台班定额可分时间定额和产量定额,且它们互为倒数关系.（√ ） 3. 按系数计取费用时,应首先按各省规定的系数执行,本省没有特殊规定时,可按全国统一预算定额中规定的系数执行.( √ ) 4. 脚手架搭拆系数属于子目系数.( × ) 5. 特殊地区(或条件)施工增加费系数属于综合系数.( √ ) 6. 自动报警系统装置、消防通讯等系统调试可套用第二册定额的相应子目.( × ) 7. 预算定额基价是由定额人工费、定额材料费、定额机械台班费和规费四部分组成.( × ) 三. 问答题(每小题6分,共36分) 1. 简述安装工程施工定额的主要作用.

《工程估价(I)》第一次作业答案

你的得分：90.0 完成日期：2014年03月03日20点25分说明：每道小题括号里的答案是您最高分那次所选的答案，标准答案将在本次作业结束(即2014年03月13日)后显示在题目旁边。一、单项选择题。本大题共10个小题，每小题3.0 分，共30.0分。在每小题给出的选项中，只有一项是符合题目要求的。 1.编制施工预算所采用的定额是（）。 ( B ) A.预算定额 B.施工定额 C.概算定额 D.劳动定额 2.某项目若将设计生产能力在原有的基础上增加一倍（n＝0.6，f＝1）则投资额增加（）。 ( D ) A.100% B.60% C.30% D.50% 3.某人工挖土工程，单位时间产量定额为2.5m3/工日，其时间定额为（）。 ( A ) A.0.4工日/m3 B.0.5工日/m3 C.0.25工日/m3 D. 2.5工日/m3 4.工程监理费，应包括在（）中。 ( C ) A.间接费 B.预备费 C.工程建设其他费 D.建筑安装工程费 5.夜间施工增加费属于（）。 ( B ) A.直接工程费 B.措施费 C.规费

D.企业管理费 6.建筑安装工程税是指（）。 ( D ) A.营业税 B.城市维护建设税 C.教育费附加 D.ABC3项的综合税 7.在工程建设的可行性研究阶段，对应的造价称为（）。 ( C ) A.概算造价 B.预算造价 C.投资估算 D.投标报价 8.在下列造价中，最接近工程真实成本的是（）。 ( A ) A.竣工结算 B.投资估算 C.设计概算 D.施工图预算 9.根据《建设工程工程量清单计价规范》，下列选项中（）是不可调整清单。 ( D ) A.分部分项工程量清单 B.措施项目清单 C.措施项目清单 D.规费 10.在计算外墙砖基础的工程量时，其长度是指（）。 ( D ) A.外墙外边线 B.内墙内边线 C.内墙净长 D.中心线

安装工程估价综合练习题及答案

安装工程估价综合练习题一一、单项选择题（每小题2分，共计16分，将选择结果填入括弧内） 1、安装工程劳动定额有两种表现形式，一是时间定额，二是产量定额，它们成（）的关系。 A、平行 B、相等 C、倒数 D、上下 2、2000年颁布的《全国统一安装工程预算定额》共分（）册。 A、12 B、13 C、19 D、29 3、不属于我国现行安装工程费用（4个部分组成）项目的是（）。 A、直接费 B、间接费 C、管理费 D、利润 4、《建设工程工程量清单计价规范》中实行了“四个统一”，下列选项中不属于四统一内容的是（）。 A、统一了分部分项工程项目名称 B、统一了计量单位 C、统一了工程量计算规则 D、统一计划利润率 5、工程量清单计价采用综合单价计价，综合单价包含（）。 A、人工费、材料费、机械费 B、人工费、材料费、机械费、管理费 C、人工费、材料费、机械费、管理费、利润 D、人工费、材料费、机械费、管理费、利润、规费和税金 6、水泵安装工程执行（）定额。 A、第1册《机械设备安装工程》 B、第3册《热力设备安装工程》 C、第8册《给排水、采暖、燃气工程》 D、第7册《消防及安全防范设备安装工程》 7、在安装工程预算定额第九册《通风空调工程》中，脚手架搭拆费按人工费的（）计算，其中，人工工资占25%，材料占75%。 A、3% B、4% C、5% D、6% 8、火灾自动报警系统安装中的超高增加费是指操作物高度距离楼地面（）以上的工程。 A、3m B、4m C、5m D、6m 二、多项选择题（每小题3分，共计24分，每题备选项中，至少有2项正确。多选、错选，均不得分；少选，按选对项数的比例得分） 1、按系数计算的费用，在《定额解释汇编》中将其计算系数分为子目系数和综合系数两

国家开放大学《建筑工程估价》形考作业1参考答案

国家开放大学《建筑工程估价》形考任务1参考答案一、判断题（每小题2分，共计60分） 1.建筑工程有两种含义，其中，第一种含义离不开市场经济，但第二含义与市场经济没有关系。（×） 2.工程造价的大额性决定了工程造价的特殊地位，也说明了造价管理的重要意义。（√） 3.任何一项工程都有特定的用途、功能、规模。因此对任一项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰都有具体的要求，所以工程内容和实物形态都相同。（×） 4.工程造价的动态性是指工程造价在整个建设期中处于不确定状态，直到合同签订后才能最终确定工程的实际造价。（×） 5.造价的兼容性首先表现在它具有两种含义，其次表现在造价构成因素的广泛性和复杂性。再次，表现盈利的构成也较为复杂，资金成本较大。（√） 6.工程造价的特点决定了工程造价的计价特征，产品的个体差别性决定每项工程都必须单独计算造价。（×） 7.组合性计价是指其计算过程和计算顺序是分部分项工程造价、建设项目总造价、单位工程造价、单项工程造价。（×） 8.计算和确定概、预算造价有两种基本方法，即单价法和设备系数法。不同的方法利弊不同，适应条件也不同，所以计价时要加以选择。（×） 9.计算和确定投资估算的方法有实物法、生产能力指数估算法等。不同的方法利弊不同，适应条件也不同，所以计价时要加以选择。（×） 10．工程造价的相关概念中依据的复杂性由于影响造价的因素多、计价依据复杂，种类繁多。主要可分为8类。（√） 11.计算人工、材料、机械等消耗量的依据，包括投资估算指标、概算定额、项目建议书、可行性研究报告等。（×） 12.计算工程单价的价格依据包括人工单价、材料价格、可行性研究报告、设计文件等。（×） 13.计算设备单价的依据包括设备原价、设备运杂费、进口设备关税等。

安装工程估价电大历年试卷单选题

单选题 1、安装工程劳动定额有两种表现形式，一是时间定额，二是产量定额，它们成（C）的关系。 A. 平行 B. 相等 C. 倒数 D. 上、下 2、在使用工期定额时，（ B ）不是考虑工期定额编制的原则。 A. 地区类别划分的原则 B. 工程类别划分的原则 C. 确定工期水平的原则 D. 定额项目、子目划分的原则 3、不属于我国现行安装工程费用（4个部分组成）项目的是（ C ）。 A.直接费 B.间接费 C.管理费 D.利润 E.税金 4、《建设工程工程量清单计价规范》中实行了“四个统一”。下列选项中不属于四统一内容的是（ D ）。 A. 分部分项工程项目名称 B. 计量单位 C. 工程量计算规则 D. 规费税率 5、《建设工程工程量清单计价规范》中规定，建筑工程的第一级分类码为（ A ）。 A. 01 B. 02 C. 03 D. 04 6、在有害人身体健康的（包括高温、多尘、噪声超过标准和存在有害气体等）有害环境中施工时，安装工程的总人工费增加_______，全部为降效而增加的_______。 ( A ) A. 10%，人工费 B. 10%，措施费 C. 20%，人工费 D. 20%，措施费 7、通风空调专用风机安装，执行（ A ）预算定额。 A. 第九册《通风空调工程》 B. 第一册《机械设备安装工程》 C. 第三册《热力设备安装工程》 D. 第八册《给排水、采暖、燃气工程》 8、火灾自动报警系统安装中脚手架搭拆费按人工费的______计算，其中人工工资占_____。（ B ） A. 3%，25% B. 5%，25% C. 3%，75% D. 5%，75% 9、2000年颁布的《全国统一安装工程预算定额》共分（ A ）册。 A. 12 B. 13 C. 19 D. 29 11、《建设工程工程量清单计价规范》中实行了“四个统一”,下列选项中不属于四统一内容的是（ D ）。 A.统一了分部分项工程项目名称 B.统一了计量单位 C.统一了工程量计算规则 D.统一计划利润率 12、《建设工程工程量清单计价规范》中规定，安装工程的第一级分类码为（ C ）。 A. 01 B. 02 C. 03 D. 04

12春《工程估价(I)》第二次作业答案

首页 - 我的作业列表 - 工程估价（I）第二次作业答案你的得分： 100.0 完成日期：2014年02月16日 12点12分说明：每道小题括号里的答案是您最高分那次所选的答案，标准答案将在本次作业结束(即2014年03月13日)后显示在题目旁边。一、单项选择题。本大题共10个小题，每小题 3.0 分，共30.0分。在每小题给出的选项中，只有一项是符合题目要求的。 1.某实验楼的土建工程工程，称为（）。 ( C ) A.建设项目 B.单项工程 C.单位工程 D.分部工程 2.购买一批钢材共计500t。其中300t的购买原价为3600元/t，100t的购买原价为3700元/t，100t的购买原价为3800元/t。则这批钢材的综合原价为（）。 ( A ) A.3660元/t B.3700元/t C.3650元/t D.3680元/t 3.建筑安装企业管理人员的工资属于（）。 ( C ) A.人工费 B.直接费 C.企业管理费 D.规费 4.根据《建设工程工程量清单计价规范》计算砖砌体工程量时，（）的体积要扣除。 ( B ) A.木砖 B.混凝土构造柱

C.砌体内加固钢筋 D.嵌入墙内的梁头 5.高层建筑中的通风排气竖井，其建筑面积计算方法正确的是（）。 ( D ) A.不论多少层，仅按一层计算 B.不计算面积 C.不论多少层，仅按顶层和底层计算面积 D.按建筑物自然层计算面积 6.利用概算定额编制概算的方法是（）。 ( D ) A.概算指标法 B.类似工程预算法 C.生产能力指数法 D.概算定额法 7.对于建筑物的空调室外机搁板，其建筑面积计算正确的是（）。 ( B ) A.计算全面积 B.不计算面积 C.计算1/2面积 D.视具体情况而定 8.人工工日消耗量是指完成某一工程项目所必须的（）的总和。 ( B ) A.各种用工的劳动力人数 B.各种用工的劳动时间 C.技术工种的人数 D.技术工种的劳动时间 9.根据《建设工程工程量清单计价规范》，预留金应属于（）。

大工18秋《工程估价》在线作业1满分答案

大工18秋《工程估价》在线作业1 大工18秋《工程估价》在线作业1满分答案试卷总分:100 得分:100 一、单选题 (共 15 道试题,共 60 分) 1.基本预备费的取费基数为（）。 A.工程费用 B.工程建设其他费用 C.工程费用工程建设其他费用 D.安装费用 2.建设项目投资中，最积极的部分是（）。 A.建筑安装工程投资 B.设备及工、器具投资 C.工程建设其他投资 D.流动资产投资 3.（）为委托勘察设计单位进行工程水文地质勘察、工程设计所发生的各项费用。 A.研究试验费 B.可行性研究费 C.勘察设计费 D.环境影响评价 4.我国工程造价管理中，一般认为（）影响造价的程度75%。 A.初步设计阶段 B.技术设计阶段 C.施工图设计阶段 D.施工阶段

5.根据我国“建筑安装工程费用项目组成”(建标[2003]206号)文件的规定，材料保管费应计入（）。 A.人工费 B.材料费 C.现场经费 D.企业管理费 6.根据我国现行建筑安装工程定额规定，六个月以上的病假人员工资应计入（）。 A.企业管理费 B.规费 C.措施费 D.直接费 7.国外建筑安装工程费用中的暂定金额（）。 A.包括在合同价中，但只有工程师批准后才能动用 B.不包括在合同价中，只有工程师批准后才能动用 C.不包括在合同价中，只有业主批准后才能动用 D.包括在合同价中，由承包商自主使用 8.我国现行建筑安装工程定额规定，六个月以上的病假人员工资应计入（）。 A.企业管理费 B.规费 C.措施费 D.直接费 9.国外建筑安装工程费用中的暂定金额为（）。 A.包括在合同价中，但只有工程师批准后才能动用

建设工程估价

建设工程估价建设工程项目总投资一、建设工程项目总投资的概念建设工程项目总投资，一般是指进行某项工程建设花费的全部费用，生产性建设工程项目总投资包括建设投资和铺底性流动资金两部分，非生产建设工程项目总投资只包括建设投资（一）建设投资建设投资，由设备工器具购置费、建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费和建设期利息组成。 1.设备工器具购置费设备工器具购置费，在生产性建设工程项目中，这部分投资是建设工程投资中的积极部分，它占项目投资比重的提高，意味着生产技术的进步和资本有机构成的提高。（二）建设投资的静态部分与动态部分建设投资可以分为静态投资部分和动态投资部分，静态投资部分由建筑安装工程费、设备工器具购置费、工程建设其他费和基本预备费构成，动态投资部分，包括涨价预备费、建设期利息。设备及工器具购置费的组成设备、工器具购置费是由设备购置费用和工具、器具及生产家具购置费组成。一、设备购置费的组成和计算设备购置费=（国产）设备原价或进口设备抵岸价+设备运杂费注：国产设备原价=出厂价（一）进口设备抵岸价的构成及其计算进口设备抵岸价是指抵达买方边境港口或边境车站，且交完税以后的价格 1.进口设备的交货方式（1）内陆交货类（2）目的地交货（3）装运港交货即卖方在出口国装运港完成交货任务。主要有 ①装运港船上交货价（FOB），习惯称为离岸价； ②运费在价内（CFR）； ③运费、保险费在价内（CIF）；习惯称为到岸价；请区别进口设备的：出厂价、货价（离岸价FOB），到岸价，抵岸价的不同。 2.进口设备抵岸价的构成进口设备如果采用装运港船上交货价（FOB），其抵岸价为：进口设备抵岸价=货价+国外运输、保险费+银行财务费+外贸手续费+进口关税+增值税+消费税（1）进口设备的货价：货价=离岸价（FOB）×人民币外汇牌价（2）国外运费：国外运费=离岸价×运费率或国外运费=运量×单位运价（3）国外运输保险：（属于价内费）国外运输保险费=（离岸价+国外运费）÷（1-国外运输保险费率）×国外运输保险费率进口设备的到岸价(CIF)=离岸价（FOB）+国外运费+国外运输保险费进口关税=到岸价×人民币外汇牌价×进口关税税率消费税（属于价内税）

建筑工程估价作业答案解析

第1次形成性考核册作业答案一、判断题（每小题2分，共60分） 1、建筑工程有两种含义，其中，第一种含义离不开市场经济，但第二含义与市场经济没有关系。（×） 2、工程造价的大额性决定了工程造价的特殊地位，也说明了造价管理的重要意义。（√） 3、任何一项工程都有特定的用途、功能、规模。因此对任一项工程的结构、造型、空间分割、设备配置和内外装饰都有具体的要求，所以工程内容和实物形态都相同。（×） 4、工程造价的动态性是指工程造价在整个建设期中处于不确定状态，直到合同签订后才能最终确定工程的实际造价。（×） 5、造价的兼容性首先表现在它具有两种含义，其次表现在造价构成因素的广泛性和复杂性。再次，表现盈利的构成也较为复杂，资金成本较大。（√） 6、工程造价的特点决定了工程造价的计价特征，产品的个体差别性决定每项工程都必须单独计算造价。（√） 7、组合性计价是指其计算过程和计算顺序是分部分项工程造价、建设项目总造价、单位工程造价、单项工程造价。（×） 8、计算和确定概、预算造价有两种基本方法，即单价法和设备系数法。不同的方法利弊不同，适应条件也不同，所以计价时要加以选择。（×） 9、计算和确定投资估算的方法有实物法、生产能力指数估算法等。不同的方法利弊不同，适应条件也不同，所以计价时要加以选择。（×） 10、工程造价的相关概念中依据的复杂性由于影响造价的因素多、计价依据复杂，种类繁多。主要可分为8类。（√）

11、计算人工、材料、机械等消耗量的依据，包括投资估算指标、概算定额、项目建议书、可行性研究报告等。（×） 12、计算工程单价的价格依据包括人工单价、材料价格、可行性研究报告、设计文件等。（×） 13、计算设备单价的依据包括设备原价、设备运杂费、进口设备关税等。（×） 14、投资估算是设计文件的重要组成部分。它是由设计单位根据初步设计或扩大初步设计图纸，根据有关定额或指标规定的工程量计算规则、行业标准编制而成。（×） 15、设计概算一般是指在工程项目决策阶段，为了帮助对方案进行比选，对该项目进行投资费用的估算，包括项目建议书的投资估算和可行性研究报告的投资估算。（×） 16、修正概算是在技术设计结束时，为了解此时工程造价与初步设计概算的差别，根据技术设计图纸及有关定额或指标规定的工程量计算规则、行业标准编制的修正概算。（√）17、标底是指施工企业或咨询公司，根据审查和批准过的施工图，按照有关相应施工要求，并根据有关定额规定的工程量计算规则、行业标准，编制的工程量清单价格受概算价的控制，便于业主了解设计的施工图所对应的费用。（√） 18、投标报价是设计单位或咨询公司根据招标文件的要求和提供的施工图纸，按所编制的施工方案或施工组织设计，并根据有关定额规定的工程量计算规则、行业标准编制投标报价。（×） 19、施工预算是指施工单位在投标报价的控制下，根据审查和批准过的施工图和施工定额，结合施工组织设计考虑节约因素后，在施工以前编制的预算文件。（√） 20、施工预算实质上是施工企业基层单位的一种成本计划文件，它指明了管理目标和方法。不能作为确定用工、用料计划、备工备料、下达施工任务书和限额领料单的依据。（×）21、定额计价法也称为施工图预算法，是在施工图设计完成后，以施工图为依据，根据市场行情价格进行造价计算的。（√）

2021年含答案及解析一建建设工程经济复习题集第一节建设工程估价

一建《建设工程经济》复习题集第三章第一节 ?1Z103000 建设工程估价 1Z103010 建设工程项目总投资 1.建设工程项目总投资构成建设工程项目总投资，普通是指进行某项工程建设耗费所有费用。生产性建设工程项目总投资涉及建设投资和铺底流动资金两某些;非生产性建设工程项目总投资则只涉及建设投资。建设投资，由设备及工器具购买费、建筑安装工程费、工程建设其她费用、预备费(涉及基本预备费和涨价预备费)和建设期利息构成。建筑安装工程费，是指建设单位用于建筑和安装工程方面投资，它由建筑工程费和安装工程费两某些构成。 2.设备及工器具购买费构成设备及工器具购买费是由设备购买费用和工具、器具及生产家具购买费用构成。 3.工程建设其她费构成工程建设其她费用是指工程项目从筹建到竣工验收交付使用为止整个建设期间，除建筑安装工程费用、设备及工器具购买费以外，为保证工程建设顺利完毕和交付使用后可以正常发挥效用而发生某些费用。工程建设其她费用，按其内容大体可分为三类。第一类为土地使用费，由于工程项目固定于一定地点与地面相连接，必要占用一定量土地，也就必然要发生为获得建设用地而支付费用;第二类是与项目建设关于费用;第三类是与将来公司生产和经营活动关于费用。 4.预备费构成

按国内现行规定，预备费涉及基本预备费和涨价预备费。 5.建设期利息计算建设期利息是指项目借款在建设期内发生并计入固定资产利息。为了简化计算，在编制投资估算时普通假定借款均在每年年中支用，借款第一年按半年计息，别的各年份按全年计息。一、单项选取题 1.建设投资构成涉及：设备及工器具购买费、建筑安装工程费、工程建设其她费用、建设期利息和( )。 A.预备费 B.基本预备费 C.涨价预备费 D.建设管理费建设投资构成项目涉及：设备及工器具购买费、建筑安装工程费、工程建设其她费用、建设期利息和预备费(涉及基本预备费和涨价预备费)构成。 2.下列费用中，不属于工程建设其她费用是( )。 A.土地使用费 B.勘察设计费 C.建筑安装工程费 D.联合试运转费 3.下列项目中，构成建设工程项目总投资是( )。 A.建设投资和铺底流动投资 B.建设投资和有关税金

电大机考2449安装工程估价

电大机考2449安装工程估价判断题（共10题，共30分） 32mm以上的管道支架，应单独列项计算工程量，套用管道支架制作安装子目。 T √ F × 正确答案：T 安全变压器安装定额包括了支架安装，未包括支架制作，应另行计算制作费用。 T √ F × 正确答案：T 安全变压器安装定额包括了支架安装与制作。 T √ F × 正确答案：F 按系数计取费用时，应首先按各省规定的系数执行，各省没有特殊规定时，可按全国统一预算定额中规定的系数执行。 T √ F × 正确答案：F 按系数计取费用时，应首先按全国统一预算定额中规定的系数执行，全国没有特殊规定时，可按各省规定的系数执行。 T √ F × 正确答案：T 电机本体安装执行第一册机械设备安装工程定额。 T √ F × 正确答案：T 电气安装和生产同时进行，增加费用按总人工费的1％计算，且全部为人工工资。 T √ F × 正确答案：F 电气安装和生产同时进行，增加费用按总人工费的10％计算，且全部为人工工资。 T √ F × 正确答案：T 电气安装在有害身体健康的环境中施工，增加费用按总人工费的20％计算，全部为人工工资。 T √ F × 正确答案：F 电气工程量计算中，各种配管应区别不同敷设方式、位置以及管材材质、规格，以延长米计算，扣除管路中间的接线箱（盒）、灯头盒、开关盒所占的长度。 T √ F × 正确答案：F

电气工程量计算中，管穿线分照明线路和动力线路，按不同导线的截面，按单线延长米计算。线路的分支接头线的长度已综合考虑在定额中，不再计算接头长度。 T √ F × 正确答案：T 电梯的轿箱、配重、厅门、轨道、底座、支架等安装，应执行第1册《机械设备安装工程》定额。 T √ F × 正确答案：T 吊风扇的安装定额已包括了吊钩的制作安装,不另计算。 T √ F × 正确答案：T 风管穿墙、穿楼板的孔洞修补，可另行计算。但安装定额已考虑了安装与土建交叉作业干扰及施工配合因素，不得计取其降效费用。 T √ F × 正确答案：T 给水管道的室外界限以建筑物外墙皮1. 5m为界，入口处设阀门者以阀门为界。 T √ F × 正确答案：T 给水管道的室外界限以建筑物外墙皮为2.5m为界，入口处设阀门者以阀门为界。 T √ F × 正确答案：F 工程直接费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费和施工机械使用费。 T √ F × 正确答案：T 管道安装定额不含打堵洞眼，应另外计算。 T √ F × 正确答案：F 管道安装定额不含水压试验，应另外计算。 T √ F × 正确答案：F 管道安装定额已含水压试验,不得另计。 T √ F × 正确答案：T 计算风管工程量时，风管按图示不同规格以展开面积计算。扣除检查口、测定孔、吸风口所