2012年07月西安房地产市场月报
2012年07月
西安房地产市场月报
同致行(中国)西安分公司技术中心
2012.08
目录
2012年07月 0
西安房地产市场月报 0
第一部分国家2012年7月房地产市场概况 (2)
一、2012年07月国家政策研究 (2)
1、2012年07月房地产政策重要事件汇总 (2)
2、地方政策:着力扩内需、调结构,地方稳增长措施相继出台 (5)
3、政策展望:政策稳定为主,市场回升有度 (6)
二、全国房地产市场表现情况 (7)
1、全国市场 (7)
2、地方市场 (8)
观点:7月十城出让金徒增三成 (8)
第二部分西安市房地产热点追踪 (9)
第三部分 2012年7月西安房地产市场概况 (11)
一、土地市场 (11)
1、土地供应概述 (11)
2、供应地块结构分析 (12)
3、供应土地区域分析 (12)
二、商品房市场 (16)
三、个案情况 (21)
1、2012年7月普通住宅成交面积排行: (21)
2、Top10榜单分析: (21)
第四部分未来房地产市场预警 (24)
观点一:“价格”“政策”双双见底房价反转风险加大 (24)
观点二:未来政策将更坚定坚持调控不动摇 (24)
第一部分国家2012年7月房地产市场概况
一、2012年07月国家政策研究
1、2012年07月房地产政策重要事件汇总
表1-1 2012年07月中央政府关于房地产行业政策
2012年7月房地产政策汇总
日期重要事件关键内容
2012.07.02 国土资源部政策法规司司
长王智接受中国证券报记
者采访
国土部将继续加强与证监会、银监会的联动,从土
地市场动态监测与监管系统中提取部分房地产土
地闲置的情况,并抄送给银监会、证监会等部门。
对于涉嫌土地闲置及炒地行为的房地产开发企业,
银监会将在新开发项目贷款的发放上给予限制,证
监会将在其上市、再融资和重大资产重组的审批上
给予限制。
2012.07.05 中国人民银行决定下调金
融机构人民币存贷款基准
利率
下调金融机构人民币存贷款基准利率个人住房贷
款利率。金融机构要继续严格执行差别化的各项住
房信贷政策,继续抑制投机投资性购房。
2012.07.07 温家宝在江苏省常州市调
研
一要继续坚决抑制投机投资性需求,防止变相放松
购房政策,防止不实信息炒作误导。要把抑制房地
产投机投资性需求作为一项长期政策。继续严格实
施差别化住房信贷、税收政策和住房限购措施。加
强市场监管,对涉及违规骗取购房资格的开发企
业、中介机构和个人,要严肃查处。
二要采取有效措施,积极引导和支持房地产企业调
整产品结构,增加普通商品房供给,满足合理的自
住性需求。
三要继续稳步推进保障性安居工程建设,尽快形成
有效供给。
2012.07.11 国务院关于印发《国家基
本公共服务体系“十二五”
规划的通知》
“十二五”时期,政府基本住房保障建设目标:
增加廉租住房不低于 400 万套,新增发放租赁补
贴不低于150万户;
增加公共租赁住房不低于1000 万套;
改造棚户区居民住房不低于 1000 万户;
改造农村危房 800 万户以上,基本完成 24.6 万户游牧民的定居任务。
2012.07.12 国土资源部公布2012年上
半年房地产用地供应情况
上半年房地产用地供应量同比有所回落,地价涨幅
逐季收窄,流标流拍宗地数量较大,总体上市场呈
量跌价滞局面。上半年房地产用地供应 5.97 万公
顷,同比减少 15%。其中,住房用地供应 4.08 万
公顷,同比减少 21.7%。
下半年,坚定不移贯彻中央关于房地产市场的调控
政策,积极配合相关部门,继续做好土地供应与市
场调控工作。
2012.07.13 国家统计局新闻发言人就
上半年国民经济运行情况
答记者问
房地产调控不能放松,调控房地产虽然说短期对经
济增长产生影响,但是更有利于国民经济更持续健
康地发展,特别是对防止房地产泡沫化对经济的长
期发展的冲击很有好处。所以我们要进一步完善房
地产调控的政策,进一步巩固房地产调控的成果。
2012.07.18 住建部发言人接受记者专
访
继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措
施的贯彻落实工作。
严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等
措施,巩固调控成果。
2012.07.14 李克强在湖北考察要继续实施保障性安居工程,帮助中低收入住房困难家庭解决基本住房问题。这有利于降低城镇化门槛、促进城镇化持续健康发展,进而发挥城镇化拉动消费、扩大和优化投资、改善民生的多重效应
2012.07.14 珠海楼市松绑一夜叫停有消息称珠海市住房和城乡规划建设局召开会议,决定在全市范围内取消限价,且部分地区取消限购。仅数小时后,该局主要负责人向媒体透露,由于种种原因,“双限令”松绑计划被叫停,珠海楼市双限政策维持不变
2012.07.16 国土资源部部长徐绍史在
国土资源厅局长座谈会上
讲话
要把握国土资源管理的大势,切实增强加快制度供
给的信心。
坚持房地产调控政策不动摇,应保尽保保障房用
地,增加普通商品房用地供应,坚持和完善招拍挂
制度,关注异常交易,打击囤地行为。
2012.07.19 国土资源部、住房城乡建
设部《关于进一步严格房
地产用地管理巩固房地产
市场调控成果的紧急通
知》
坚持房地产市场调控不放松,密切配合做好各项工
作,不断巩固调控成果,坚决防止房价反弹。
下半年各地要密切跟踪市场形势,切实把握好土地
出让节奏、时序和价格,防止出现商服和住宅高价
地,扰乱市场预期,破坏市场稳定。
各地要严格执行房地产市场调控政策,不得擅自调
整放松要求。已放松的,要立即纠正。
2012.07.24 国务院专项督查房地产市
场调控政策措施落实情况
针对近期房地产市场出现的新情况、新问题,为进
一步推动房地产市场调控政策措施落实,坚决抑制
投机投资性需求,巩固房地产市场调控成果,国务院决定从 7 月下旬开始,派出 8 个督查组,对 16 个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查。
2012.07.25 财政部部长谢旭人在全国
财政厅(局)长座谈会上
严格实施差别化住房税收政策,加强交易环节和持
有环节相关税收征管,抑制投机投资性购房需求。
2012.07.27
银监会主席尚福林在
2012年年中监管工作会议
及2012 年第二次经济金
融形势通报分析会上讲话
坚决贯彻国家房地产市场调控政策,严格控制过热
地区和高负债房地产企业贷款规模;
积极支持保障房等合理住房信贷需求,重点支持以
省级平台为主开展的公租房、廉租房、棚改房等三
类保障房建设,支持中低价位、中小套型普通商品
房建设,优先办理居民家庭首套真实自住购房按揭
贷款。
2012.07.31 中共中央政治局召开会议
研究经济形势和经济工作
坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,坚决抑
制投机投资性需求,切实防止房价反弹,增加普通
商品房特别是中小套型住房供应,抓好保障性安居
工程建设,满足居民合理的自住性住房需求。
观点一:中央及相关部委密集强调房地产调控不放松。
7 月7日,温总理常州调研,首次强调要把抑制房地产投机投资性需求作为一项长期政策;
7 月19日,央行、住建部、国土部、财政部等相关部委均强调坚持房地产市场调控不放松;此外,国务院决定,派出8个督查组对 16 个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控政策措施情况开展专项督查;7月31日,中共中央政治局召开会议研究经济形势和经济工作,指出:坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性需求,切实防止房价反弹。
在整个7 份,从中央到相关部委如此密集强调房地产调控不放松,前所未有,表明政府对房地产调控的坚定决心,同时也表现出政府对当前房地产形势的担忧。
观点二:我国基本住房保障制度进一步健全,将外来务工者纳入保障范围。
7月11日,国务院印发《国家基本公共服务体系“十二五”规划》4指出,“十二五”时期,政府增加廉租住房不低于 400 万套,新增发放租赁补贴不低于 150万户;为城镇中等偏下收入住房困难家庭、新就业无房职工和城镇稳定就业的外来务工人员提供公共租赁住房,增加公共租赁住房不低于 1000 万套;改造棚户区居民住房不低于 1000 万户;改造农村危房
800 万户以上。中央政府把住房保障纳入基本公共服务体系,维护公民居住权利,逐步满足城乡居民基本住房需求,实现住有所居。该《规划》的发布实施,完善了基本住房保障体系,把外来务工人员纳入住房保障对象,符合社会发展趋势,体现了公平正义。
2、地方政策:着力扩内需、调结构,地方稳增长措施相继出台
在经济下行压力之下,地方稳增长措施相继出台。
宁波市和南京市分别下发文件,在清费减税、扩大投资、调整结构、旅游经济、会展经济、电子商务等多方面给予政策性支持和加大政策性投入,以稳定和促进经济增长。长沙市对外宣布,2012年重大推介项目195个,总投资额达8292亿元,以期推动经济结构调整,激活潜在市场需求。此前,广东、安徽、甘肃、陕西、河北、四川等省市出台促进经济增长的相关措施。此次地方政府促进增长的措施与2008年有明显不同,2008 年地方政府救市如杭州、南京等主要是出台“房地产新政”,通过刺激房地产市场发展以促进经济增长,而此次地方出台的措施中不在依赖房地产,加大基础设施建设,着力投资,依靠扩内需、调结构促进经济增长。
表1-2:地方政府相继出台维稳政策措施
时间文件主要内容
2012.07.03 广东省政府出台了《关于促
进稳增长调结构惠民生工作
的若干意见》
切实减轻企业负担;加大对中小微企业的扶持力度;努力扩大消
费需求;大力扶持发展电子商务;深入开张“三打两建”行动;
促进外经贸转型发展;推动粤港澳更紧密合作;加快推进重大项
目建设;积极鼓励民间投资;加大金融支持力度;努力稳定物价
总水平;切实保障和改善民生;加快转变政府职能;加强经济运
行调节。
2012.07.16 浙江省宁波市下发了《市政
府关于推进工业经济稳增长
调结构促转型的若干意见》
一、充分认识推进工业经济稳增长调结构促转型的重要性和紧迫
性;二、切实减轻企业税费负担;三、加强工业有效投资;四、
调整优化产业结构;五、推进企业科技创新;六、强化资源要素
保障;七、营造良好发展氛围。
2012.07.19 三亚市《关于2012年促进经
济平稳叫跨发展财政补贴政
策的决定》
一、加大航空企业补贴力度,优化航空旅游市场;二、实施项目
贷款财政贴息,加快重点旅游项目建设;三、积极引进总部经济
落户;四、加快金融产业发展,提升金融业竞争力;五、奖励海
棠湾新开业酒店,加快海棠湾开发建设;六、扶持动漫产业发展,
加快构建我市现代产业体系。
2012.07.23 江苏省南京市发布《市政府
关于进一步扩大内需拉动消
费的若干意见》
一、积极发挥投资对拉动内需的作用;二、促进房地产消费;三、
大力促进汽车消费;四、大力存进旅游休闲消费;五、大力促进
文化体育娱乐消费;六、大力促进教育消费;七、大力促进健康
消费;八大力促进会展消费;九、大力促进节假日和新型方式消
费。
2012.07.26 湖南省长沙市重大项目推介2012年重大推介项目195个,总投资额达8292亿元,以期推动经济结构调整,激活潜在市场需求。据介绍,总投资3748亿元的“四十”重大项目包括“是大片区建设”、“十大基础设施”、“十大中心镇”和“十大产业项目”,涉及民生、综合交通体系、城市设施体系、新型城市化布局、产业发展等领域。
3、政策展望:政策稳定为主,市场回升有度
我们依然坚持之前的判断:“政策稳中趋紧,市场回升有度”。稳增长背景下,不会有更加特别严厉的政策措施出台,以防止房地产投资增速深度下滑,影响宏观经济增长。
7 月 31 日,中共中央政治局召开会议指出坚定不移地贯彻执行房地产市场调控政策,坚决抑制投机投资性需求,切实防止房价反弹,此次会议为下半年的房地产政策定了调--房地产调控坚定不移,政策维持从紧态势。政策形势决定市场走势,政策稳中趋紧,下半年市场回升速度也将会放缓。另外,近期国务院派出督察组对全国 16 省市房地产政策执行落实情况进行督察,我们认为此举意在强调切实落实既有政策措施,特别是限购等。
二、全国房地产市场表现情况
1、全国市场
观点一:7月百城住宅均价显著上涨
根据中国房地产指数系统百城价格指数对100个城市新建住宅的全样本调查数据,2012 年7月,全国100个城市(新建)住宅平均价格为 8717 元/平方米,环比再次上涨,涨幅达0.33%,较上月扩大 0.29 个百分点。同比仍保持下跌趋势,跌幅为 1.77%,比上月缩小0.13 个百分点。连续降息、降准,对刚需及改善性需求均起到一定程度的刺激作用,除刚需市场成交情况大幅好转,高端市场也逐渐回暖。一方面,开发企业对市场预期乐观,主观调高价格;另一方面,高端市场成交量回升,拉高整体水平,使得7月百城价格再次上涨,且涨幅扩大。
观点二:7月份重点城市住宅成交同比仍保持增长,但环比下降。
数据显示,北京、上海成交量仍在百万平米以上,与去年同期相比,一线城市除深圳下降14%外,其余增幅均在两位数以上,典型二三线城市同比增幅超七成;环比来看,上海环比增长 9%,其余一线城市和典型二三线城市环比出现下降,其中深圳降幅达 22%。
上半年楼市成交持续回暖,政府多次表态坚持调控不放松,随着前几个月的市场消化以及价格的持续上扬,本月成交增长乏力,也验证了我们此前的判断“市场回升有度”。
2、地方市场
观点:7月十城出让金徒增三成
地产市场研究部发布统计数据,北京、上海、广州、深圳、天津、南京、杭州、成都、沈阳、武汉等10个主要城市住宅用地总成交量出现小幅回落,但价格不降反升,7月成交土地出让金为265.3亿元,环比增加33.2%。住宅用地出让金额再创年内新高,并连续两个月增长。7月全国300城共成交土地2259宗,成交面积8364万平方米,环比减少19%,同比减少28%。其中,住宅类用地(含住宅用地及包含住宅用地的综合性用地)584宗,成交面积2497万平方
米,环比减少12%,同比减少29%。
第二部分西安市房地产热点追踪序号行业动态主要内容观点
1 全省共开工保障
性安居工程
40.58万套,占目
标任务的
100.2%。
截至6月25日,全省共开工保障性安居工程
40.58万套,占目标任务的100.2%,竣工8.55
万套,占目标任务的28.5%,新增租赁补贴发
放3.12万户,占目标任务的100.6%,完成投
资272亿元。在市县配套资金落实方面,11
个市区的资金已经到位。从房屋类型看,廉租
房、公租房、限价房、经适房、城市棚户区、
工矿棚户区均已全部开工,林业棚户区开工
84%。
从开工率、完成投资、分配、工程质量、管理及
政策6个方面看,我省上半年保障性住房工作总
体良性健康发展。
2 国务院督查组突
击查房价地方
主官应答控房价
国务院从7月下旬开始,派出8个督查组,对
16个省(市)贯彻落实国务院房地产市场调控
政策措施情况开展专项督查。
房价变“稳”了,但近期市场有异动
3 "伪飘窗"将全部
计入建筑面积
29日,市住建委印发《关于规范房屋面积测
算工作有关问题的通知》,规范了房屋面积的
测算方法,并将于下月1日起实施。其中规定,
窗体未凸出于外墙的窗、当窗体部分层高在
2.2米及以上时,将不视为飘窗,要计算全部
的建筑面积。
这意味着目前不少楼盘采用的“伪飘窗”今后将
全部计算建筑面积。
4 闲置近10年秦
岭41处独栋建筑
被拆
8月在秦岭户县段优胜美地项目工地,70多名
工作人员在4台劈裂机、2台装载机、5辆运
输车的帮助下,将41栋4层高的“拥挤”建
筑群拆除.总面积达到了12万平方米,企业拆
除费用就达到了9000万元。
巨额的拆迁费用遭来质疑声音,但拆迁的举措遭
到大多数人的赞成。
5 国土局强抓重点
项目建设配建
廉租房已动工
438套
截至目前,全市供应各类建设用地20170亩,
配建廉租房已动工438套,超额完成市政府
400套配建任务,供应保障性安居工程用地
269亩,并向汉城湖、文景山公园、北客站、
棚户区改造等重点项目拨付建设资金5.05亿
元,超额完成市政府下达的融资4.29亿元年
度任务。
廉租房建设完成的好,能落到实处,让真正需要
的人们享受到实惠才是王道。
6 社保基金投资保
障房10亿元信托
全国社会保障基金投资无锡保障房10亿元信
托贷款项目11日签约,这也意味着全国社保
各方都来积极支持各地的保障房建设,才会把保
障房做好做强。
贷款项目11日签
约基金已先后通过信托贷款方式投资保障房建设超过160亿元。
7 地铁1号线明年9
月通车试运营 3
号线2015年通车
西安市地铁二号线开通后,日均客运量达到
15万人次,地铁一号线将于明年9月开通试
运营,西安市加快推进地铁三号线建设,争取
于2015年底通车运营。四、五、六号线,总
长101公里,总投资595亿元。四号线南起航
天产业基地,北至草滩,今年试验段开工,明
年全线开工建设,2016年建成通车。六号线
南起三星电子城,东至纺织城,计划2013年
开工建设,2017年建成通车。五号线一期工
程西起和平村,东至纺织城火车站,计划2014
年开工,2018年建成通车。
地铁的陆续开通不仅加快西安国际化大都市的进
程,也让西安越来越多的楼盘有了价值依托。
8 7月西安商品房
库存量大售完
至少需18个月
7月,西安市商品房新批预售面积为144.45
万平方米,环比上涨15.8%,同比更是高达
64.31%。而从近期西安楼市的供应情况来看,
今年上半年,西安商品房月均批售面积达到了
160.9万平方米,该数值远远高于2011年全
年月均109.7万平方米。7月,在住宅物业持
续放量的背景下,市场上可售房源量相比6
月增加了22.92万平方米,按上半年月均销量
计算,1333.38万平方米的总量,仍需近18
个月的时间才能被市场消化。
各房企仍将去化库存当做首要目标,减少运营风
险。
9 房地产投资疲软
前7月增速持续
回落
1~7月,全国房地产开发投资36774亿元,同
比名义增长15.4%,增速比1~6月回落1.2个
百分点。其中,商品住宅投资25226亿元,增
长10.7%,增速回落1.3个百分点,占房地产
开发投资的比重为68.6%。单从7月份来看,
房地产开发投资6164亿元,同比上涨9.6%,
环比下降27%。商品住宅投资4347亿元,同
比上涨4%,环比下降24.8%。
今年以来,房地产投资累计增速持续回落,单月
来看,房地产总投资和其中的商品住宅投资也呈
现出同比增幅回落、环比大幅下降的情况,说明
房企投资意愿仍然低迷。
10 龙湖地产7月销
售额同比增两成
全国龙湖地产7月单月实现合同销售金额
30.7亿元,环比下降32.4%,同比增长20.4%。
1月~7月公司累计实现合同销售金额205.3
亿元。龙湖地产有关负责人表示,未来两个月,
重庆龙湖将集中供应千套洋房,沈阳、上海、
西安及青岛等地也将有一批刚需型新产品集
中入市。
在当今市场,即使品牌,获得热销的也以刚需和
改善型置业为主
11 两地产龙头7月
销售量环比大降
保利房地产(集团)股份有限公司和金地(集
团)股份有限公司披露了7月销售简报。从同
不过必须提到的是,这三大公司6月份的销售面
积和销售额均创下年内新高。
比来看,两家公司的签约面积和金额均有所增长;但环比来看,保利地产和金地集团均出现了大幅下滑,其中保利地产的销售面积和销售金额均下滑逾四成,而金地集团下滑逾两成。万科此前披露的7月份数据亦是销售面积和销售金额环比分别下滑21.57%和22%。
12
商品房销量略降
婚房学区房成置
业焦点
7月西安住宅销售面积为81.05万平方米,环
比6月下降18.85%;住宅成交均价6771元/
平方米,几乎与6月持平。西安普通住宅市场
实际交易中,30-35岁年龄段占比最大,占
23.99%。从各年龄段占比情况来看,25-45岁
年龄段占据了交易市场的主力,占78.6%。
众多“小两室婚房”、“三室学区房”仍为刚需置
业者关注的焦点。
第三部分 2012年7月西安房地产市场概况
一、土地市场
1、土地供应概述
7月西安土地挂牌出让共计29宗,相比6月份增加15宗。出让面积为107.23万平米,同比减少37.62%,而环比增长达152.07%,环比增幅较大主要由于上月土地供应面积基数相对较低。从本月供应土地用途来看主要以商业及住宅用地为主,供应区域主要集中在临潼区、城东区浐灞板块以及城南区曲江板块。从近几月土地月度供应量整体走势来看,土地供应开始呈现出逐渐放量态势。
2、供应地块结构分析
从本月供应土地用途来看:住宅用地占到34%,其次为商业用地所占比例为28%,工业用地供应占比为21%。其中住宅用地位供应主力类型,单一的住宅用地更受到开发商青睐,利于规划,符合市场主流需求。商住综合类用地也是开发商关注的另一类用地,项目配套功能渐渐成为置业者购房的增值服务,更成为了置业者选择项目的主要参考条件,此类用地的供应也是完善区域配套发展区域经济的所需。
3、供应土地区域分析
从本月土地供应区域来看:供应地块主要集中在临潼、浐灞、经开板块其中浐灞占到了35%、临潼所占比例为21%而经开为17%。外围区域供应增幅明显。城市扩大建设,发展城市经济,房地产市场起到关键的做用,随着市中心的饱和开始不断向外扩展外围地块供应大量增加新兴区域不断崛起。政策的配合鼓励开发商拿地,开发项目吸引外来人才入住,加快城市发展。
2012年7月西安土地招拍挂信息:
2012年6月西安土地招拍挂信息汇总
地块名称时间位置规划用途土地面积规划建筑面积备注
BQ2-19-25 2012-7-27 灞桥区灞河西路以西,
灞丰二路以东,灞科路
以北
住宅用地48967.56㎡171386.5㎡未成交
QJ15-(2)-1 2012-7-27 临潼区华清路以北、快
速干道以南、东环路延
伸线以西、
商服用地65353.93㎡48971.91㎡未成交
BQ4-1-11-1 2012-7-27 灞桥区洪庆街道办事
处,东、西、南、北均
临规划道路
工业用地36680.2㎡22374.92㎡未成交
QJ8-7-2 2012-7-26 曲江新区五典坡路以
南、新开门南路以东、
唐华路以北、31号路以
西
住宅、商业
用地
51803.18㎡215410.0㎡未成交
QJ6-5-2 2012-7-26 曲江新区植物园东路以
北、三环路以南
住宅、商业
用地
66052.71㎡369211.0㎡未成交
QJ3-8-14 2012-7-26 曲江大道以西、西安市
市区机关房产管理所以
南、西安市雁塔区曲江
动物卫生工作站以东
住宅、商业
用地
13494.2㎡62229.0㎡未成交
QJ8-7-4 2012-7-26 金羊路以北、新开门南
路以东、唐华路以南、
青羊路以西
住宅、商业
用地
41204.92㎡171614.0㎡未成交
CB2-7-913 2012-7-19 西安浐灞生态区北辰大
道以东
商服用地
(加油加气
站)
2712.65㎡1356.33㎡未成交
CB3-1-74 2012-7-19 西安浐灞生态区欧亚大
道以北
住宅用地9934.24㎡28312.58㎡未成交
LH9-2-150 2012-7-19 大兴新区永兴路以东,
红庙坡村第四、第十村
民小组以西,规划路以
南,陕西人民出版社、
红庙村村民宅基地以北
居住用地12055.03㎡48099.57㎡未成交
GW3-(12)-2 2012-7-19 西安国际港务区港务大
道以东、港务南路以北
商服用地20959.63㎡115277.97㎡未成交
LH3-1-28-1 2012-7-19 大兴新区西安市国土资
源局大兴新区管理办公
室储备用地以东、陕西
天朗实业有限公司用地
以南、陕西天朗实业有
限公司用地以西、大兴
东路以北
居住用地3826.31㎡12626.82㎡未成交
JK1-1-46 2012-7-18 经开区皂河以西、尚稷
路南侧
工业用地249333.3㎡299200.0㎡未成交
JK1-4-153 2012-7-18 经开区草滩四路以西、
尚稷路南侧
工业用地19432.27㎡31091.63㎡未成交
JK1-1-47 2012-7-18 经开区皂河以西、尚稷
路南侧
工业用地57333.02㎡68799.62㎡未成交
BQ3-6-4 2012-7-16 纺织城综合发展区浐河
东路以东、东三环以西、
东月路以北
住宅用地53805.2㎡188318.2㎡已成交
BQ1-7-19 2012-7-16 纺织城综合发展区坊西商业金融用2389.63㎡11709.19㎡未成交
街以东、纺三路以北、
西安东方新城置业有限
公司以南、陕西唐华纺
织印染集团有限公司以
西
地
HT01-(14)-2 2012-7-12 航天基地飞天路以南、
雁塔南路以东、航天中
路以北、神舟三路以西
科教用地36279.92㎡56959.47㎡未成交
WY10-11-52 2012-7-10 西安市未阳纸箱包装有
限责任公司、陕西省金
叶万润置业有限公司用
地以东,规划绿地以西,
代征路以南,陕西省金
叶万润置业有限公司用
地以北
商务金融用
地
3873.98㎡15108.52㎡未成交
WY10-12-53-1 2012-7-10 大兴新区综合改造未央
办公室用地以东、原大
白杨村属道路以西、规
划绿地以北,大白杨西
村、西安华岳冶金设备
有限责任公司用地、
WY10-33-210J地块以南
其他普通商
品住房用地
13921.74㎡54990.87㎡未成交
CB2-7-918 2012-7-9 浐灞生态区浐灞一路以
北、浐灞二路以南、赵
围东路以东
其他普通商
品住房用地
26499.27㎡58298.39㎡未成交
BQ4-12-5 2012-7-9 纺织城综合发展区纺园
二路以南、纺园三路以
北、陕沪高速以西、西
安市灞桥区纺织城地区
开发建设公司以东
工业用地32987.88㎡49481.82㎡未成交
LT1-(99)-429 2012-7-9 临潼区快速干道以北、
斜口街办岳沟村耕地以
南、规划路以东
工业用地55967.2㎡63802.61㎡未成交
CB4-1-1 2012-7-9 浐灞生态区留园路以南其他普通商
品住房用地
15841.12㎡27405.14㎡已成交
LH9-14-271 2012-7-3 位于LH9-12-260地块以
东,陇海铁路线、规划
路以南,三民村火车站
用地、LH9-2-87地块以
西,规划路(立信路)
以北
其他普通商
品住房用地
50597.69㎡164442.5㎡未成交
LH7-8-17-6 2012-7-3 北大街以西、西华门十
字西南
商业用地1265.5㎡14452.01㎡已成交
LH9-2-86-1 2012-7-3 西户铁路保护绿带以
东,三民村第五村民小
组用地(翰林院)、陇
海铁路保护绿带以南,
规划路(仁义路)以西 其他普通商品住房用地 77263.78㎡ 264242.1㎡ 未成交
二、 商品房市场
在7月楼市传统销售淡季到来之时,西安商品房市场销量开始回落。7月7日,央行再次对存贷款基准利率进行了调整,银行的再次加息使得贷款成本不断增加,对于按揭群体来说是一笔较大的负担,在高房价与高房贷面前,不少首次置业者不会一次性付清房款,这就迫使部分购房者推迟购房。在购房者置业热情减低的同时,开发商也开始逐步为“金九银十”月蓄水,市场销售热度已经有所下降。7月,西安商品房市场销量应声而落。
1、7月西安楼市批售面积环比涨15.8% 市场供给逐步趋稳
统计数据显示:7月,西安市商品房新批预售面积为144.45万平方米,环比上涨15.8%,同比更是高达64.31%。而从近期西安楼市的供应情况来看,2012年上半年,西安商品房月均批售面积达到了160.9万平米,该数值远远高于2011年全年月均109.7万平米。西安上半年楼市的 “回暖”使得开发商更有信心推盘放量,市场供应量同比一直处于较高位的运行状况,面对即将到来的三季度销售旺季,预计下半年的西安市场供给仍会处于高位运行状态,伴随着楼市调
控政策的持续作用,购房者更理性化的置业选择,楼市供应也将呈现平稳释放的态势。
2、重申调控后西安商品房销量略降市场出现“疲态”
西安房地产信息网数据研究中心统计数据显示:2012年7月,西安商品房销售面积为97.17万平方米,较6月环比下降17.89%,同比下降6.88%。本月末,中央政府派遣督查小组,显示了对房地产市场调控不动摇的决心,但面对经济形势的下行的压力,调控政策也被很多人认为“雷声大、雨点小”,而部分地方政府为拉动经济的救市举措苗头开始出现;从市场层面上来看,各房企在经过上半年“以价换量”的销售拉动下,市场呈现出一片回暖的迹象。同时,西安住宅均价小幅反弹,而刚需新一轮的观望随之产生,上半年良好的局面有可能再度被打破,西安房地产信息网数据研究中心认为,下半年楼市将会重新步入市场和政策的博弈期,房地产行业的走向将会更加复杂。
3、上半年“5连涨”终结西安住宅成交量环比跌18.85%
7月份,西安普通住宅市场销售面积为81.05万平方米,环比6月下降18.85%,同比去年6月下降11.62%。本月楼市影响政策呈现多样化对冲表现,7月6日晚央行第二次下降贷款利息对刚需置业带来一定激励,而另一方面面对部分城市回暖房价呈现回涨中央再度重申调控政策不放松,且传出有可能采取措施遏制这种上扬势头,此外部分呈现受经济压力影响频传地方版救市信号。种种不确定因素的再度涌现,使得原本逐渐“回暖”的市场一时间变得扑朔迷离,刚需者面对上涨的房价和对调控的观望仍在持续。
4、房价趋稳四个月 7月呈现出回落表现
2012年7月,西安普通住宅成交均价6771元/平米,已经连续四个月维持稳定态势,但从半年来看,西安普通住宅成交均价还是自2月以后出现小幅反弹的走势。从本月成交典型楼盘来看,全市住宅成交前十名中,除第一名中铁铂丰尚都城属单位集资房集中备案外,其余如万科·金域华府、天伦·御城龙脉等大型在售项目销量稳定,且均价并未发生大的变化。可以说,目前全市房价处于一种持续走稳的态势。
5、6500-7000元/平米价格段成主力占全市总量的13.4%
从本月全市普通住宅各价格区间段成交分布情况分析得出:7月,5500-7000元/平米依然是主力成交价格区间段,占到全市成交总量的40%。其中,全市各成交价格段主要集中于6500-7000元/平米,这个价格段占全市住宅成交总量的13.4%。另外,6000-6500元/平米及5500-6000元/平米成交套数也比较多,分别占全市住宅成交总量的13.4%和13.3%。从本月住宅价格区间变动来看,主力价格区间为6500-7000元/平米,正好本月成交均价就在这个范围内,这也充分说明了西安楼市销量仍以“刚需”为主,全市房地产市场价格分布趋稳。保量依然是解决问题的根本。
用途6月可售面积(万㎡)7月可售面积(万㎡)
普通住宅1111.7 1333.38
商品房1952.8 2140.12
从上表数据可以看出,7月份商品房结转可售量相比6月增加了47.28万平米,依然维持
西安市房地产市场热点板块分析
西安市房地产市场热点板块分析 目前,西安楼市热点板块主要集中在:大明宫板块、未央新城板块、大学城板块、浐河沿线板块、曲江池板块和太白南路板块这六大区域。 一、大明宫板块 “南有曲江,北有大明宫”为时不远 1、板块描述 大明宫板块是西安楼市新崛起的房地产开发板块,范围为“大明宫国家遗址公园”规划所覆盖的包括未央大道、太华路、自强东路、自强西路在内的路段。 在城市设计上,大明宫板块形成以大明宫遗址公园为核心,以唐城林带和遗址绿带为框架,集历史景观、生态绿化为一体,兼具文物展示、观光、教育、体验、游憩等多种功能的城市空间格局。在交通网路建设上,将依托未央路、太华路、自强路等主干道,北二环和含元路等城市快速路形成的路网骨架,构成以“四纵四横”为主骨架的区域道路体系。 2、楼市概况 目前,大明宫板块的房地产开发正处于建设初期,楼盘规模多在百亩以上,因大明宫遗址改造和地铁二号线受到关注,并因华远地产、中建地产的介入而具有了名企品牌效应。2009年,该板块楼盘随楼市好转及区域价值凸显而拉高售价,从去年年初的3500-4500元/平方米涨至目前的5000-7000多元/平方米,如华远君城四期认筹均价为7000元/平方米、宫园壹号为8000元/平方米。随着今年10月大明宫遗址公园首期的开放,该板块的价值将继续攀升。 3、资源优势 大明宫遗址公园的建设,将提升城市整体形象,也给周围的辐射区域创造了更好的文化氛围。这为大明宫区域的地产开发创造了巨大的机遇,营造出了个良好的高品质居住环境。借助遗址公园得天独厚的资源秉赋,与遗址保护相关的产业将在这里勃兴,其产业链条也会在公园内外获得市场的尊重而得以延伸。
西安市房地产市场现状及未来趋势
西安市房地产市场现状及未来趋势 一、房地产市场运行环境简述 随着美国两房的破产而被政府接管,引发美股大幅下挫,继而影响到全球金融的动荡,股市暴跌,政府救市。国际金融市场动荡加剧,全球经济增长明显放缓。 饱受拖累的国内市场,也随即陷入经济动荡的泥沼,政府一改从紧的金融政策而转调保持经济稳定、金融稳定、资本市场稳定和扩大内需将成为未来政策导向和调控的重点,政策基调由抑制通货膨胀向保持稳定增长转变。 二、西安房地产市场运行现状及特点 进入11年,西安市房地产市场成交量一直处于低位运行且不断动荡波动,相比前几年年市场发展水平,目前的市场状况明显趋冷,表现出从未有过的低迷,寒气逼人!关于2011年1季度市场的发展情况,西安市房产信息中心有关负责人在接受采访时谈到:“2011年西安房地产市场在调控之下,其运行呈现出一些新的发展特征。2011年1季度西安商品房新批预售面积293.34万平方米,同比上年增长
20.9%,其中住宅物业新批预售面积219.8万平方米,同比上年增长5.76%。从住宅物业供应占商品房整体供应比例来看,较上年同期有所下滑,在中央对住宅投资、投机行为的持续打压政策影响下,商业等物业市场供应比例有所增长。2011年1季度西安商品房销售面积为335.97万平方米,同比上涨了23.63%,环比上季度下滑了31.14%,同比上年仍保持了23.26%的增幅。其中住宅(含别墅)销售面积为299万平方米,环比下降32.54%,同比上年增长25.6%。从1、2月份市场运行来看,基于对新国条政策的影响预期,前两月市场购房人群抢先入市,拉动一季度交易量大幅增长,而2月末西安细则出台,使得3月西安楼市交易量同比下滑7成之多。基于销售量的持续回落,市场部分开发企业已出现打折、促销等方式,3月份我市新建住房备案均价6150元/平方米。”“而新出台政策对于二手房市场交易影响表现较为明显,1季度二手房共成交41.3万平方米,较上季度下滑了12.17%,成交套数为3885套;其中普通住宅共成交29.98万平方米。”调控压力之下,1季度市场所表现出的明显变化
房地产市场调查种类与方法
房地产市场实战手册 信息技术时代,信息重要和资金、材料、设备和人力列为治理的五大资源,房地产市场由卖方市场向买方市场的转变,房地产市场竞争由价格向非价格竞争进展,房地产市场营销信息的需要比过去任何时候都更为强烈,市场调查是公司营销活动中必不可少的重要组成部分,复杂和激烈竞争经营环境,必须通过认真细致有效的市场调查,制定切实可行营销战略立于不败之地。 第一部分房地产市场调查的定义 房地产市场调查,确实是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测验。由于土地和房屋位置的固定性
(不动产),房地产市场调查也烙有专门深的地域特征。我们对房地产市场的切入,也适应依据地域形态,由单个楼盘到区域市场。再由区域市场到宏观环境,然后再从宏观环境回复到单个楼盘、区域市场。不断的循环往复,融会贯穿,才可真正把握市场的脉搏。 一、狭义的市场调查 狭义的市场调查:以商品本身的消费者为对象,用科学方法收集消费者购买以及使用商品的事实、意见、动机等有关资料,并予以分析研究的手段;关于房地产市场,例行而重要的市场调查确实是公开的个案现场做调查,并手机资料进行销售及售后情况的总结和分析;“消费者购买以及使用商品的事实”是指去调查房屋的销售率,购买客户的来源分布、购买时刻、规划偏好以及面积偏好等事实资料;“消费者购买商品的动机以及使用商品的意见”是指去调查、了解购房者购买该房屋的缘故是居住、依旧投资,对该房屋的中意程度如何,包括价格、建材、格局、地点以及环境等的反应资料。
二、广义的市场调查 广义的市场调查:其调查对象除了消费者,还包括所有一切市场上的营销活动,即以科学的方法收集商品从生产者转移到消费者间的一切与市场营销有关的问题的资料,并予以分析研究的方法;房地产市场除了进行公开个案市场的调查、研究之外,还包括公司营销手段的具体执行情况,目标市场状况,消费者购买动机、倾向、决策等心理过程的分析,以及广告策略在目标市场中的反应和收效如何;收集并充分研究所收集到的资料,就能够明白公司营销打算的执行情况,以及公司的经营业绩;就能够随时纠正营销过程中的偏差,保证公司在正常的市场轨道中顺利地运转下去。 三、房地产市场调查的重要性 公司的生存环境是不断变化的,既给公司带来进展的机遇,也带来生存的威胁,通过市场调查,不断发觉新的市场机会,规避市场的风险,美国公司界“非创新,即死亡”当作座右铭,马斯洛“需要层次论”理论:人们的需求也是不断改变的;刚开始人们
房地产市场调研内容有哪些
房地产市场调研的内容有哪些?哪些步骤需要用到定量统计分析方法? 房地产市场调研的基本内容包括如下几个方面: (一)宏观环境调研 此类调研主要包括自然环境、经济环境、人口环境、技术环境、社会文化环境、政治法律环境等的调研。 (二)城市房地产市场需求状况调研 此类调研的主要调研内容包括某类房地产产品的市场需求容量及其饱和点、当地居民的消费趋势和消费结构状况、政府政策的变化及市场需求的影响等。 (三)消费者购买行为调研 此类调研的主要调研内容包括消费者的构成、分布及消费者需求的层次状况,消费者的现实需求和潜在需求状况,消费者的收入、购买能力及投资类型,消费者的购房意向、动机类型,影响消费者购买行为的社会和心理因素等。 (四)城市房地产供应状况调研 此类调研的主要调研内容包括楼盘分布状况、城市各板块现状及趋势、板块间竞争现状及竞争趋势、重点楼盘状况、城市住宅产品特征、城市住宅产品发展趋势、城市未来楼盘供应预测等。 (五)项目中长期主要竞争者调研 此类调研的主要调研内容包括主要竞争者的数量与规模、可能的潜在竞争者、竞争者市场发展战略和竞争战略、竞争者房地产产品的开发数量及类别、设计、服务优缺点、成本、价格、利润水平、营销渠道选择、广告策略及效果等。 哪些步骤需要用到定量统计分析方法: 房地产市场调研的程序: 一、调研准备阶段: (一)提出问题,明确目标 (二)进行初步情况分析,必要时进行非正式调查 (三)确定需要收集的资料信息,选定资料收集方法 所需收集的资料基本上分为两大类,即第一手资料和第二手资料。在房地产市场调研中,普遍采用抽样调查等方法来获取市场资料。 (四)调查问卷设计 (五)拟定调查计划书 计划是市场调查执行者对自身工作的安排,主要内容包括调查目标、调查方法、调查内容、调查范围、调查时间安排、人员安排、调查经费预算等项目。 (六)建立调查组织 实际展开调查工作之前,还应当根据调查任务和调查规模的大小,配备好调查人员,建立房地产市场调查组织。 二、正式调查阶段 正式调查阶段的主要工作内容就是按照调查计划的安排,通过各种纺织到调查现场获取第一手资料,到相关部门和机构收集第二手资料。 三、分析总结阶段 编码是给每个问题的各个备选答案配上数字或符号,以便为资料的后续处理和利用作准备。有了编码之后,在对调查资料进行分析之前,最好编制编码表格,以防漏掉某些统计项。 资料经过编辑和编码之后,可借助图表对其进行统计汇总,同时对相应统计结果进行分
2016年西安房地产市场
2016 年即将结束,这一年的西安楼市,可以说是“波澜不惊”,回顾这一年,各地政策从 “去库存”到限购、再到楼市量价齐升,高价地此起彼伏带来“解套”之忧、去库存结构性 矛盾凸显 ,, 构成今年房地产市场全景图。全国楼市在年中时一度走高,以北上广一线城市 为甚,在这样的全国房价齐飞的背景下,不少二线城市的房价也出现大幅度的增长,一度让已经宽松的房地产政策再次收紧,而作为典型二线城市的西安来说,虽然发展速度已经达到 准一线水平,但是在巨大的库存压力下,房地产市场还是比较平稳,虽然市场波澜不惊,但 是每当新政释放,也会引起购房者及业内的一些讨论,那么购房者应该怎样利用当下新政正 确买房置业,这些新政对购房者在置业过程中都有哪些帮助?让我们一起回顾2016 年西安楼市年终盘点之政策篇。 1、财政部发文降低“契税+营业税” 2月份,财政部发布“关于调整房地产交易环节契税、营业税优惠政策的通知”,全面降低 交易环节税费。 点评:此次财政部调减营业税、契税,减轻了购房成本,有利于改善型住房需求持续释放, 增加购房需求,加快房地产流通,加快库存。 2、按揭首套房首付降至 2 成 2 月 2 日下午,央行、银监会发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》。在不实 施“限购” 措施的城市,居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款,原则上最低首 付款比例为 25%,各地可向下浮动 5 个百分点。对拥有 1 套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房,最低首付款比例调整为不低于30%。 点评:此项举措还是针对快速去化库存,对于刚需购房者置业起到一定的促进作用。 3、开放小区 +商改住 2月中旬,中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干一件提出,开放小 区,实现内部道路公共化。 点评:新建的小区将要推广街区制,内部道路公共化,在欧美等发达国家,拆掉围墙的街区制正 是破解城市拥堵的良药。但是对于此项政策,不少市民反映不放心居住环境安全。 4、5 月 21 日陕西省政府地产十一条新政出台 1、各地 6 月底前要出台房地产去库存措施; 2、商品房存量较大地区全部货币化安置; 3、金融机构适度降低农民贷款买房利率; 4、家庭首次购买普通商品住房,贷款利率下限为基准 利率 0.7 倍; 5、房产商不得拒绝使用公积金贷款购房;6、个人买卖房的税收优惠政策;7、鼓励开发商将其“库存”向社会出租;8、未及时开发及闲置地产用地将被调整;9、因地制
西安房地产市场调查报告
新兰德 2004上半年度 西安房地产市场调查报告 西安新兰德市场调研咨询公司 XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD 版权声明:该报告的所有数据、表格及文字内容的版权归西安新兰德市场调研咨询有限公司所有。其中,部分图表在标注有数
据来源的情况下,版权归属原数据所有公司。 新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料,如果有涉及版权纠纷问题,请及时联络新兰德公司。 西安房地产市场消费需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动,使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要,房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为,其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是:在房地产置业投资上,消费者究竟是如何做出购买决策的?在与房地产选择与购买相关的多个因素当中,到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响,哪些因素又仅仅是表层的和直观的?房地产需求市场的需求与变化,对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下,研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解西安市消费者对房地产消费的需求,“新兰德调查()”借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于西安春季房展会期间(2004年3月7-10日和3月10-22日)按照城区特点选择了1000位近两年内打算购房的西安消费者进行了现场问卷调研,此次调研从西安市总体购房者的角度出发,对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究,并从不同角度界
定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练,以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“新兰德调查()”对这一群体进行了深入调查,从消费者需求的角度,发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 “新兰德调查()”在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上,力图运用数据挖掘、形态分析和决策研究等方法,通过对消费者的家庭结构变迁、经济阶层变化、事业发展变动等各个阶段的关联分析,有效地揭示出其置业、投资、家庭、生活、事业等多方面之间内在的逻辑与因果关系。 一、目前购房群体的基本状况 1、大部分购房者目前的事业状态处于起步阶段或发展阶段,总体购买力不高 从调查结果来看,大部分购房者在目前的事业发展中并没有取得很大的成功,其中17%的购房者处于事业的起步阶段,60%的购房者处于事业的发展阶段,各发展阶段比例情况见下图:
某地房地产市场调研报告
西安住宅房地产市场调研报告: 目录: 第一部分: 1、西安的自然历史情况 2、宏观政治、经济情况 3、西安市房地产投资状况 4、西安市的商品房住宅市场总体印象 第二部分: 1、总量的变化情况 2、人口的区域分布 3、人口的年龄情况 4、人口的受教育情况(知识文化水平) 5、从业人口的职业划分及收入支出情况 6、消费者的消费水平 7、消费者喜好的户型及面积 8、消费者支付能力 9、消费者的消费水平 第三部分: 1、各个区域(城东、城西、城南、城北、城中)的文化氛围 2、各个区域的城市规划情况 3、各个区域的支柱产业各个区域的经济发展情况及开发前景 分析(区域土地价值评价各个区域的土地价值评价。要从:
政治、经济、环境、交通、生活配套、市政配套、人文历史、 现在发展程度、科学教育、居民消费层次等方面进行评价。)(附第四部分):西安几家实力比较大的开发商评价 正文: 第一部分: 1、西安的自然历史情况: 西安市位于黄河流域中部关中盆地辖境东西204公里,南北116公里,面积9983平方公里,其中市内市区面积1066平方公里。西安地区自古有“八水绕长安”之美称。水利资源相当丰富。西安市平原地区属温暖带半温暖大陆季风气候,冬季最低温度在零下10摄氏度左右,夏季最高温度在27度左右。 2000年底全市总人口688.01万人,其中农业人口402.22万人。市区人口以碑林区的密度为最高27744人/平方公里,其次为新城区15147人/平方公里,莲湖为15127人/平方公里,郊区人口以雁塔区密度最高3669人/平方公里,其次为未央区,1455人/平方公里,再次霸桥区,1298人/平方公里。大连市总人口数为545万,而大连市人口最密集的西岗区人口密度也只有16414人/平方公里。可见,不论从总人口还是从人口密度上相比较,西安市的人口统计数字都远远大于大连市。 2、宏观政治、经济情况:
房地产市场调研的内容和方法
一、市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。 房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。 城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额; 5、三级市场交易情况;
房地产市场调查方法
市场调研 一:房地产市场调研的含义 房地产市场调研,就是以房地产为特定的商品对象,对相关的市场信息进行系统的收集、整理、记录和分析,进而对房地产市场进行研究与预测,为决策者了解房地产市场的变动趋势,制定公司营业计划,拟订经营策略提供参考与建议。通俗地说,房地产市场调查就是房地产经营者的“千里眼”和“顺风耳”。 调研目的 a)对房地产市场进行研究与预测,把握市场方向(对公司)。 b)了解竞争对手,做到知已知彼,方能百战不殆(对销售代表)。 c) 为公司拟订经营策略提供依据(对公司) 二、房地产市场调研的重要性 a) 市场调研是一楼盘定位销售正确决策的前提; b) 是销售稳定和提高的基础; c) 是了解竞争对手优、劣势的有力方法; d) 是楼盘本身提高经济效益的主要方法。 三、市场调研的内容 1.地段(地点、交通、环境等) 2.公司组成(发展商、设计单位、承建单位、物业公司、环境设计等) 3.基本参数(占地面积、总建筑面积、容积率等) 4.建筑类别(商场、住宅、商住房、别墅等) 5.面积与户型(面积与户型配比情况) 6.周边及区内配套设施(周边包括教育、购物、医疗、金融等;区内包括会所、健身房等) 7.价格(起价、均价、最高价) 8.推广策略(现场促销方式、广告推广方式) 9.销售情况(销售率等) 10.付款方式(一次性付款、银行按揭、免息分期付款等) 11.客户群体(客户群体分布情况) 12.楼盘优、劣势等 四、调研方法 1.网络调查法 通过电脑网络进行一些基本资料收集,了解楼盘的概况。 2.电话调查法
直接打电话到售楼处,电话调查时可用很客气的语调表明自己是同行调研。3.亲临现场调查法 亲临现场调查法可采用以下几种方法: 1) 扮客户买房:优点----可以从销售人员口中获得有效信息;缺点----不够详细,只能针对小范围了解数据,如问太专业太多的问题会让售楼员察觉你是同行,反而无法获得调研表需要填写的内容。 2) 以同行身份直接调研获取相关数据:优点----以同行身份可以直接请销售人员帮助填写调研表的所有内容;缺点-----内容虽然详细,但不够真实,实质性的数据无法获得。 3) 以同行身份去买房:同行也要买房,抱着确实要买房的心态去踩盘(切记:态度一定要好)你会收到意想不到的效果,而且可以间隔性地去调研。优点-----可以用专业的语言去问对方楼盘的详细情况,让售楼员感觉你是准客户时,你会得到楼盘的真实有效的信息 五、房地产市调方法细分 由于土地和房屋的“不动性”,房地产市场调查也烙有很深的地域特征,我们对房地产市场的切入,也习惯于依据地域形态,先由点(单个楼盘)到线、面(区域市场)再由线、面(区域市场)到体(宏观环境),然后再从体回复到面,从面回复到点和线,不断循环往复,融会贯通,才可真正把握,这点、线、面、体也构成了房地产市场调查的基本内容。 下面,我们就房地产市场调查的点、线、面、体的三个层次分别加以介绍和说明。 (一)点——单个楼盘 对单个楼盘进行市场调查,它不但是新进员工接触房地产知识的第一课,而且也是资深人员对房地产市场即时了解最为具体最为直接的途径。单个楼盘的市场调查包括六大项: 第一项:是了解公司的组成,即知道楼盘的投资、设计、建设。监理和物业管理等主要事项的承担公司是谁他们的资质如何彼此间是如何 合作的。 建设:鲁班奖、资金实力,技术水平 监理:甲级资 从而评估楼盘的资信度和品质 目的,因为房地产投资建设是资金大,周期长的一项工程没有足够实力的公司投资于房地产项目,往往隐藏着较大的风险。 第二项:是分析楼盘的地理位置。
西安市房地产市场分析报告
西安市房地产市场报告
一、城市背景 1、城市概况 西安位于黄河流域中部关 中盆地,东西长约204公里,南 北宽约116公里。平均海拔424 米,境内最高点为周至县西南的 太白山,海拔3867米。地势大 体东南高,西北与西南低,平原 面积为43.674万公顷,占全市 土地面积的43.7%,现辖9区4 县,总面积10108平方公里,常 住人口823万人,户籍人口753 万人。这里气候温和,四季分明, 雨量适宜,日照充足,具有优越 的自然环境和丰富的旅游资源。 2、西安城市空间结构、布局、主要行政区域划分 西安市现辖9区4县,即新城、碑林、莲湖、灞桥、未央、雁塔、阎良、临潼、长安9个区和蓝田、周至、户县、高陵4个县;共50个镇, 52个乡,75个街道办事处,3163个村民委员会,569个社区居委会。
3、西安城市规划及未来发展前景 3.1、西安城市性质 西安是陕西省省会,世界著名的历史文化名城,是我国中西部地区重要的科研、高等教育、国防科技工业和高新技术产业基地。 区位优势明显,是西部地区重要的金融、商贸中心和交通、信息枢纽。西安地处我国中西部两大经济区域的结合部,是西北通往西南、中原、华东和华北各地市的门户和交通枢纽。历代以来,西安的金融、商贸业在区域经济中都具有重要地位。西安已形成以国有商业银行为主体,多种金融机构并存和共同发展的多层次、多元化、多功能的金融机构体系,建立起了由资本市场、货币市场、外汇市场等构成的金融市场体系和由银行监管、证券监管、保险监管构成的金融监管体系。西安市商品流通市场体系健全,功能完善、布局合理。 3.2、城市功能结构、布局 西安形成东接临潼、西连咸阳、南拓长安、北跨渭河的格局。向东,开发临潼—新筑—未央湖—草滩—六村堡—咸阳为一线的渭河休闲旅游经济带,在陇海线北部发展临潼国际旅游区;向西,在西安与咸阳之间沿沣河两岸的广大空间规划建设西咸共建区;向南,保护和合理开发利用秦岭北麓旅游资源;向北,在渭河以北地区结合经济开发区扩展,形成装备制造业为主的产业区。
房地产市场调研的内容
了解房地产行业的市场调研 一、房地产市场调研的含义 房地产市场调研是房地产开发企业为了及时作出正确的投资决策和营销决策,而客观、系统地收集、整理、研究、分析房地产市场有关信息资料,将其转化为决策所需信息的工作过程。房地产市场调研的作用 1)有助于企业发现新的市场机会,确定正确的发展方向; 2)有利于房地产企业适时开发新产品,抢占新市场; 3)有利于企业制订正确的营销策略; 4)有利于企业不断提高产品质量,改善经营管理,提升市场竞争力。 二、房地产市场调研的内容 (一)宏观投资环境调查 (二)城市房地产市场概况 (三)目标客户群消费行为与市场需求容量调研 (四)项目基本状况调查 (五)项目所在区域市场状况 (六)项目开发策略建议 (七)营销策划和营销推广、销售执行阶段的市场调研 宏观投资环境调查 1、政治环境 2、经济环境 3、社会文化环境 政治环境 政治环境主要包括政府思想观念、办事效率、政策法规等。一个国家、地区和城市的政治环境如何,将直接影响房地产企业正常的生产经营活动的开展。 经济环境 国内生产总值、国民收入的发展状况;能源和资源状况;城市发展总体规划、城市基础设施建设、城市人口分布、区域划分;社会固定资产投资状况、金融、证券市场情况;商业零售与贸易状况、居民消费结构、居民储蓄和信贷情况等。 社会文化环境 居民受教育程度、文化水平、职业构成、民族分布、宗教信仰、风俗习惯、审美观念等。社会文化往往对整个社会有深刻影响,尽管文化有相对稳定性,但不是固定不变的,特别是生活习惯,审美观念往往随着社会生产力发展而发生一定程度的变化。
城市房地产市场概况 1、一级市场土地出让情况,包括土地出让数量及其规划用途、土地价格、土地出让金收缴情况; 2、全市商品房施工面积、竣工面积、销售面积、销售金额、空置面积及结构; 3、全市房地产价格走势,不同区域和物业类型的价格情况; 4、全市主要发展商开发销售情况,包括开发量、竣工量、销售面积及销售金额; 5、三级市场交易情况; 6、当地房地产业相关政策法规。 三、目标客户群消费行为与市场需求容量调研 1、消费者行为调研 2、市场需求容量调研 消费者行为调研 消费者包括房地产商品的现实购买者与潜在购买者。消费者行为调研内容包括消费者社会阶层与数量、年龄构成、收入构成、家庭人口构成、居民居住现状与住房消费倾向、房地产购买偏好、购买动机、购买特点等。 市场需求容量调研 需求容量,是指有支付能力的市场需求容量。只有有支付能力的需求,才是现实的市场容量。商品住宅市场需求容量调研,主要包括以下几方面: 1)城市人口、家庭数量及变化趋势; 2)购买力,包括居民收入水平、储蓄余额、财产状况; 3)居民居住现状及改善目标,包括自有住房成套率、居住房型、人均居住面积等; 4)居民日常消费支出水平与消费结构; 5)不同社会阶层和收入水平的居民数量及其对不同类型房地产商品的数量、品质、功能、价格的需求特点。 四、项目基本状况调查 (1)宗地基本状况资料 包括宗地界址、面积、土地附着物分布、权属、地形、地貌、水文地质条件)、项目历史与现状资料、项目合作开发条件、土地获得成本、用地规划条件、与项目有关的投资及开发经营税费政策; (2)项目所在区域市场状况 项目所在区域城市功能、区域建设发展规划、人口分布、居民收入水平、商业、文化氛围、项目周边环境、市政管网设施、交通状况、公建配套与生活服务设施、项目所在区域房地产市场供需状况与竞争水平,主要竞争对手所提供产品与服务的种类、数量、品质、特点、营销手段、销售状况等,潜在竞争对手出现的可能性。
年度西安房地产市场调查报告
新兰德 2004上半年度 房地产市场调查报告西安新兰德市场调研咨询公司
XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD 声明:该报告的所有数据、表格及文字容的归新兰德市场调研咨询所有。其中,部分图表在标注有数据来源的情况下,归属原数据所有公司。 新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开的资料,如果有涉及纠纷问题,请及时联络新兰德公司。 房地产市场消费需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动,使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要,房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为,其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是:在房地产置业投资上,消费者究竟是如何做出购买决策的?在与房地产选择与购买相关的多个因素当中,到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响,哪些因素又仅仅是表层的和直观的?房地产需求市场的需求与变化,对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下,研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解市消费者对房地产消费的需求,“新兰德调查()”借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于春季房展会期间(2004年3月7-10日和3月10-22日)按照城区特点选择了1000位近两年打算购房的消费者进行了现场问卷调研,此次调研从市总体购房者的角度出发,对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究,并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练,以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年有购房意向并且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。“新兰德调查()”对这一群体进行了深入调查,从消费者需求的角度,发掘出房地产住宅市场的特点并预测其发展趋势。 “新兰德调查()”在对近年来房地产市场研究的数据和经验的基础上,力图运用数据挖掘、形态
房地产市场分析的手段与方法
房地产市场分析的手段与方法 做好房地产市场调查与分析,是房地产开发的前置工作,下面是的关于房地产市场分析的文章,欢迎参考! 1.市场规模的估计: (一)市场需求分析的基本概念 1.市场规模 市场规模就是特定商品的潜在购买者数量。潜在购买者一般具有三个特点:兴趣、收入与途径。因此,在估计某种产品的消费者市场时,首先需要判断对该产品有潜在兴趣的人数。如“你想自己拥有一套住宅吗?”假如10个被调查者中有2个持肯定的回答,那么就可以估计消费者总数的20%是住宅的潜在市场。潜在市场是对某种特定商品有某种程度兴趣的消费者。 消费者只有兴趣还不足以确定市场,潜在消费者必须有足够的收入购买这种商品。有兴趣的消费者必须对“你能买得起住宅吗?”做出肯定的回答。价格越高,能做出肯定回答的人数就越少,也说明市场规模是兴趣与收入的函数。 市场规模还会因为途径的限制而缩小。如果住宅不是在某个地区建设,那么这个地区的潜在消费者就不是有效市场。有效市场是对某种特定商品有兴趣、收入与途径的消费者的集合。但如果政府或团体对特定消费群体消费某种商品进行了限制,如某城市政府规定非本地户籍人士不得购买限价商品住房,那么本地户籍者就构成了该城市限价商品住房合格的有效市场。
企业现在可以追求全部合格的有效市场或集中在其中的细分市 场上。服务市场(也称为目标市场)是公司决定追求的那部分合格的有效市场。企业及其竞争者总会在目标市场上售出一定数量的某种商品。渗透市场是指已经购买了该产品的消费者的集合。 2.市场总需求 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销 环境、特定市场营销计划的情况下,特定的消费者群体可能购买的总量。 (二)市场需求预测 市场需求预测是要估算出一个特定的市场对某种产品的潜在需 求数量。市场潜在需求数量是在特定时期内,在既定行业市场营销努力水平与既定环境条件下,行业的所有企业所能获得的最大销售量。 2.市场趋势分析: 分析市场趋势的方法主要有: (一)购买者意图调查法 购买者意图调查法就是通过直接询问消费者在某一时期需要哪 些商品及其数量来进行分析的方法。 (二)销售人员意见综合法 当不能直接调查购买者或费用太高时,可通过询问销售人员来 判断市场需求和企业需求。由于销售人员接近消费者,对情况比较熟悉,因此综合若干销售人员的估计往往能得到很有价值的结果。 (三)专家意见法
西安市房地产价格走势分析
西安市房地产价格走势分析 2009年国内各大城市房价、人均收入、购房年限比较 深圳均价22304元/平米,人均收入:24870元,需不吃不喝90年。 北京均价19725元/平米,人均收入:21989元,不吃不喝80.7年。 上海均价17000元/平米,人均收入:23623元,需不吃不喝64.7年。 广州均价10937.3元/平米,人均收入:22469元,不吃不喝43.8年。 杭州均价21036.5元/平米,人均收入:21689元,不吃不喝87.2年。 厦门均价11946.8元/平米,人均收入:21290元,不吃不喝50.5年。 南京均价8594元/平米,人均收入:20317元,需不吃不喝38年。 合肥均价4654元/平米,人均收入:18000元,需不吃不喝23.2年。 长沙均价4090元/平米,人均收入:10457.13元,不吃不喝35.2年。 成都均价6418元/平米,人均收入:16900元,需不吃不喝34.1年。 重庆均价4675元/平米,人均收入:15950元,需不吃不喝26.3年。 郑州均价4457元/平米,人均收入:26476元,需不吃不喝15.1年。 (来源:华龙网) 一、西安市房地产业发展成就 西安市房地产业从80年代中期开始起步,历经房屋统建、低洼棚户区改造、旧城改造、安居工程及经济适用房建设、房地产开发等阶段,从无到有、从小到大、从乱到治,逐步发展壮大起来,现已步入持续、快速、健康发展的轨道,对我市国民经济的发展、人民群众居住水平的提高,以及城市面貌和基础设施的改善所起的作用日益显著。 近二十年西安市房地产业生产总值由1992年的1.58亿元,上升到2007年的60.24亿元,增长了37倍,占我市国内生产总值的份额由1992年的0.96%上升到
房地产市场法案例分析.doc
【业务2-1】市场法评估居住房地产公开市场价值。小陆等人通过对待估对象及其所处区域的基本了解,认为待估对象所处区域有公开的、活跃的类似房地产的交易市场,可以找到足够数量的、正常的房地产交易比较案例,同时该交易案例与待估对象具有替代性,所以可以采用市场法进行评估。 解决方案 步骤一:实地查勘估价对象,编制《实地踏勘估价对象表》(参见表2-1),列出资料清单,搜集相关资料; 房屋坐落昌平区回龙观龙锦苑1区 房屋所有 权人 xxx 房屋所有权 证号 X京房权证 昌字第 xxxxxx号 土地证号xxxxxx 使用权 类型 住宅 土地面积1011 ㎡ 土地使用权终 止日期 2055年 土地形状规则(矩形)房屋登记 用途 住宅 建筑面积 126 ㎡ 建筑结构:砖混 标的所在楼层/总楼层: 3 / 6层使用状 况 √自用?空置?出 租 层高(米):3 成新 率:8 现状用途√住宅?办公? 商铺 户型结 构 3 房 2 厅 1 厨 2 卫 1阳 建成时间: 2005 朝向: 南 使用状 况 √完好?基本完好?一般损坏?严重损坏?危房评估目的:出售 维修保养√良好?一般?较 差 通风采 光 √良好?一般?较 差 物管类型:√小区?大 院?单体楼?封闭?半 封闭?开放 四至:东:昌龙锦苑公交总站西:科星西路南:龙锦二街北:龙锦一街 公交线路√有?无共 6条线路步行 1 分钟地铁站名:回龙观东大街站步行至该地 铁站口约 10 分钟 景观√公园√小区园景?望江?人工湖?山?球场 ?泳池?无 小区配套:便利店 物业设施及管 理电 梯 ?部客梯货梯每层户√ 无 ?完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 房屋 间距 良好 车位 比重 良好 临街 状况 良好 使用 状况 良好 水 电 ?明敷√暗敷?无 √完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 通讯 √电话√有线电视√网络√ 完好 管道 煤气 √有?无 消 防 √消防栓√自动喷淋?烟感报警 ?无 √完好?基本完好?一般损坏? 严重损坏 物业 管理 √防盗门√自动对讲系统?可 视对讲系统 √小区监视系统√24小时保安 ?无保安 物业收费:每平方 2.3 元 周边配套?商场√幼儿园√学校√医院√邮局√银行√菜市场?超市√公园√体育设 施√酒店√娱乐休闲 物业外墙?马赛克?条形砖?玻璃幕墙?水刷石 √涂料 装修档 次 ?毛坯?普通√精装?豪 华
西安市房地产市场分析报告
西安市房地产市场分析 1-7月西安市房地产开发投资增速放缓 西安市统计局投资处 受国家频繁出台的房地产调控政策阻碍,西安市房地产开发投资增幅接着放缓,商品房销售量持续萎缩,银行贷款增幅回落。1-7月,西安市房地产市场运行趋势与上半年差不多一致,要紧指标同比速度增长,但环比速度下降明显。 一、房地产开发投资增幅放缓 1-7月,西安市房地产开发累计完成投资459.89亿元,同比增长25.2%,增幅较去年同期回落0.6个百分点,较上月回落0.5个百分点。其中7月完成投资65.14亿元,同比增长22.1%,环比下降52.4%。从房地产开发投资构成来看,其他费用投资增幅逐月上升,要紧是由于土地购置费的增幅逐月提高而引起的,1-7月,西安市房地产开发投资中土地购置费用50.39亿元,同比增长20.7%,较上月提高1.5个百分点。增幅
从5月开始由下降转为增长,增幅逐月提高。 二、商品房销售面积接着回落 截止7月底,西安市销售商品房703.76万平方米,同比增长32.8%,增幅较去年同期回落7.3个百分点,较上月回落4.4个百分点。其中,当月销售95.56万平方米,同比增长10.5%,环比下降45.8个百分点。 从销售用途来看,住宅销售比率最高本。1-7月,西安市销售住宅674.78万平方米,占全市总销售面积的98.9%。从销售类型来看,预售房销售为主导。1-7月,西安市预售房销售670.78万平方米,占全市总销售面积的93.3%。西安市房地产市场是以刚性需求和改善性需求为主导的市场,尽管销售量从5月以来一直萎缩,然而房价并末松动,房价指数本月回升了0.1 个百分点。 三、房屋竣工面积增幅明显 1-7月,西安市房屋竣工面积232.74万平方米,同比增长9.0%,增幅比上月提高11.5个百分点。其中当月竣工面积为80.12万平方米,同比增长105.1%,环比增长293.4%。本月房屋竣工面积突增的要紧缘故是我市末央区的大明宫馨村、恒大名都和紫薇希望城三个项目新增竣工面积 47.5万平方米,提高了我市房屋竣工面积的增长速度,也为我市房地产市场提供了充足的房源。 四、银行贷款增速减慢 载止7月底,西安市房地产市场到位资金696.48亿元,同比增长27.0%,增幅较去年同期回落21.3个百分点,较上月回
西安房地产市场发展报告会议(doc 24页)
2011年西安房地产市场发展报告会议内容 [ 北京嘉诚联行总经理王义博] 谢谢各位,我们公司在北京做房地产全程营销策划,在05年进入西安市场,合作伙伴是做紫微的项目,09年分公司在西安成立,现在有幸跟八百家赵总做一个战略联盟,也是想做全程营销、策划的发展,今天简单给各位房地产开发企业还有房地产代理企业一个新的观点。今天的议题是三次调控下的房企抉择,在这个抉择之下,我谈的一个观点就是生存智慧。在目前的市场下,原来我做过很多企业的研究,从广东万宝电器到中关村的四通企业,到史玉柱,他们都是一些倒塌的企业,但是我们可以从它们的方面研究企业为什么失败,我们从自己公司做的结论可以判断出他们不是输在经营上,是输在是否能适应生态环境。 今天说一个企业适者生存物竞天择,其实今天摆在我们大家面前,这次第三次的房地产调控也是因为整个房地产市场一直在高跟猛劲,我在西安现在代理的项目,从去年到今年应该说房价涨的很多,具体的比例也将近达到30%,这个是政府不愿意看到的,我们说知人者智,知己者明,在这样的环境下,我们是否可以从自身的考虑,从政府自身的考虑做一个好牌子坏牌子的结论。 如果说今天大家都高歌猛进,政府肯定有一个宏观调控的政策打压房地产市场,我们作为一个开发企业房地产代理企业,我们是否可以说把房价,今天小范围的讨论应该说只是一个呼吁,需要整个市场做一个大的抉择,也是呼吁每位开发企业把市场降到合理的环境。我记得西安前几年的市场,市场的房价都在10%—15%左右,近几年,尤其从08年以后,房价起到迅猛的增长。包括北京,我在会前有一个北京的朋友给我打电话,说北京现在有两个项目,你要不要做营销策划,我说考虑一下,因为北京的市场,像大家看到是一个天价的市场,所有的开发企业,包括我们代理企业觉得生存很困难,西安是一个未来发展前途很光明,而且是一个很有发展前景的城市,而且也是一个新兴的国际化大都市,我们保持一份冷静,选择自己的一套生存理念,真正做到生存智慧,这是我觉得大家需要去思考和研究的方向。不要太过激,因为国家政策,如果说我们今天我们大家都做一个好孩子,会让我们市场更健康,更繁荣。谢谢大家。[2011-03-22 12:53:00] [ 西安房地产信息网副总经理杜雪梅] 我接着周总给我们的西安房地产业界的媒体代表 也做一个广告,因为我觉得我们现在的责任越来越重了,但是我们的专业性也需要提高,特别是新居时代栏目组,新时代改版专业性越来越高了,真的是这样,要求我们现在作为一个媒体人来讲,可能我们要为购房者的理性购房、科学置业提供帮助,对理性开发和建设提供一些建言献策,这是我们的责任,我们有义务协助做好这项工作。还有一位朋友北京嘉诚联行,请说两句。[2011-03-22 12:47:00] [ 西安楼市主编周正军] 刚才我看了一下大兴新区,小环境应该说不错的。今天来到,我不想带着任务来说话,跟大家自由交流一下比较好。刚才听了王会长和各位开发商的意见,以及我们一些同行讲的以后,有一个感觉,大家已经对政策的态势都已经非常理解了。至于为什么没有把最后一点点出来呢?最近有一个流行词“你懂得”。从我个人来讲不代表楼市的观点,现在的调控出台的政策,可能先是控制,下一步慢慢调理,大家观察政策的短期性和常态性,如果是短期性怎么做,如果是常态性又怎么样。从应变,一个是竞争性的应变,一个是策略性的应变。竞争性的应变,我相信在座的各位有足够的智慧,过去有很多做法可以借鉴、应用。如果是策略上的,调控下房企的抉择。我觉得我们可能做的时候,站的久了
西安房地产市场调查报告
西安房地产市场调 查报告 1 2020年4月19日
新兰德 上半年度 西安房地产市场调查报告 西安新兰德市场调研咨询公司 XIAN NEWLAND MARKETING RESEARCH CO.,LTD 版权声明:该报告的所有数据、表格及文字内容的版权归西安新兰德市场调研咨询有限公司所有。其中,部分图表在标注有数据来源的情况下,版权归属原数据所有公司。 新兰德公司取得数据的途径来源于消费者市场调查和权威部门公开
的资料,如果有涉及版权纠纷问题,请及时联络新兰德公司。 西安房地产市场消费需求透视 经济与社会形态带来的消费形态的变动,使得对于消费趋势、特点变化的研究越来越重要,房地产作为社会消费者一项重要的消费与投资行为,其特点较以往3年已经呈现出显著的变化。一直是萦绕在房地产开发商头脑中并百思不得其解的几个疑问是:在房地产置业投资上,消费者究竟是如何做出购买决策的?在与房地产选择与购买相关的多个因素当中,到底哪些因素在起着决定性的、实质的影响,哪些因素又仅仅是表层的和直观的?房地产需求市场的需求与变化,对房地产供应市场有着极大的影响。在房地产买方市场的条件下,研究购房者的需求具有更加重要的意义。 为了解西安市消费者对房地产消费的需求,”新兰德调查()”借助近年对房地产行业、企业、物业、消费者以及房展会的大量监测跟踪研究于西安春季房展会期间( 3月7-10日和3月10-22日)按照城区特点选择了1000位近两年内打算购房的西安消费者进行了现场问卷调研,此次调研从西安市总体购房者的角度出发,对购房者的基本状况、住房需求特点与趋势以及置业特点进行了详细的研究,并从不同角度界定了几个重要的购房群体。本报告此次的调研结果进行了一些总结和提练,以求突出房地产的市场需求现状情况和未来发展趋势。 本次调研的对象为最近二年内有购房意向而且具有购买能力、在购房行为中处于决策或能够提供重要意见角色的群体。”新兰德