16.PPP与REITs结合

LUC资本观察专栏

PPP与REITs的结合

——保障房建设新模式探讨导读：保障性安居工程是政府民生工程的重要组成部分，由于历史原因欠账较多，随着我国城镇化建设的稳步前进，保障房的欠账加新增需求形成巨大的增量空间，在政府财力有限的情况下，保供给要把眼光投向融资创新。

保障房的属性是公共产品，私人市场无动力提供，且由于我国地方政府过度依赖土地财政，土地出让收入仅有很少一部分用于保障房建设，导致我国保障房的供给严重不足。十三五规划临近，保障房建设较十二五的3600万套肯定会有有所增加，巨量资金缺口横亘在政府眼前。《关于在公共服务领域推广政府和社会资本合作模式指导意见的通知》（国办发【2015】42号）将保障性安居工程列入推广政府和社会资本合作的一项内容，以拓宽保障房的资金来源，缓解政府财政压力，这给保障房的建设指明了方向。

我国的保障房主要为公租房、廉租房和棚改房，今年6月，公租房和廉租房实现并轨统一管理。根据《关于运用政府和社会资本合作模式推进公共租赁住房投资建设和运营管理的通知》（财综【2015】15号，以下简称“15号文”），公共租赁住房政府和社会资本合作项目的基本模式是：“政府选择社会资本组建公共租赁住房项目公司，项目公司与政府签订合同，负责承担设计、投资建设、运营、维护管理任务，在合同期内通过‘承租人支付租金’及必要的‘政府政策支持’获得合理投资回报，依法承担相应的风险；政府负责提供政策支持，定期调整公共租赁住房租金价格，加强公共租赁住房工程建设及运营维护质量监管。合同期满后，项目公司终结，并按合同约定作善后处理。政府对项目公司承担有限责任，不提供担保或承诺。”

15号文还规定，“公租房的运营期限不少于15年”，项目周期长、资金量大、流动性差等因素共同构成了对投资者的一个隐形资格门槛，把广大中小投资者拒之门外，换句话说，中小投资者无法分享不动产收益。因此，PPP模式仅仅

激活了一部分社会资本，并且不利于中低收入阶层拓宽投资渠道。

保障房的另外一种融资模式是REITs，并且已在主要发达国家及地区成功实践。

REITs（Real Estate Investment Trusts）是指房地产投资信托，属于资产证券化的一种形式，是一种主要以能够产生稳定现金流的不动产为基础资产、以标的不动产的租金收入和增值收益为主要收入来源，且将大部分收益（一般为90%以上）分配给投资者的金融工具。其往往通过向大众公开发行股票或受益凭证来募资，用所募资金购买物业资产获取投资收入，然后将投资收入以分红形式分配给投资者。REITs 通常由发起人专门组建的资产管理公司进行管理，对公开上市交易的REITs，投资者可在公开市场上交易所持有的份额。

REITs极大地释放了房地产投资的资金来源，但它偏爱的是商业地产和工业地产，今年6月，我国成功发行了第一只公募REITs——鹏华前海万科REITs基金，该REITs的基础资产为万科在前海打造的超超甲级写字公馆，属于有较好收益前景的商业地产。由于公租房的投资回报率较低，如果没有政府的政策支持，REITs不会问津保障房建设。从国际经验来看，美国廉租房REITs 成功推行也正是由于政府税收优惠政策的出台。1986 年美国推出低收入住房返税政策，根据该政策，任何公司或REITs 如果投资于符合一定建设标准的住房，政府将在10 年返还占整个工程造价4%的税费，减免额在10 年内分期返还。在享受了该税收优惠后，廉租房REITs 的收益率能达到7.5%-8%，基本达到商业REITs 的回报率水平。

根据海通证券今年年初的一项研究，由于我国房价高企，一线城市租赁房屋的租金回报率为2-2.5%，二线城市的在3%上下（参加下图），低于3.5%的十年期同期国债收益率，因此普通租赁住房较难推广REITs。而政策性租赁住房（主要指公租房）由于可能的税收优惠以及财政补贴，辅之相对较低的风险，REITs 的推广或能有所突破。

PPP与REITs的创新性结合是解决保障房建设融资难题与让中低收入阶层分享不动产收益的一把双板斧，15号文肯定了REITs的作用——“支持以未来收益覆盖融资本息的公共租赁住房资产发行房地产投资信托基金（REITs），探索建立以市场机制为基础、可持续的公共租赁住房投融资模式。”，因此，基于PPP和REITs的融资模式必然会在将来的保障房建设中大显身手。

如何将PPP与REITs有效结合进行运作呢？我们下周探讨。

作者：徐振伟 LUC联合资本研究中心 E-mail:huizhang2000@https://www.360docs.net/doc/5d12756341.html, 本文仅代表LUC联合资本机构观点，不构成具体投资建议，转载作品务请注明出处。

2015年8月12日