特色小镇开发运营与全经联IP导入

特色小镇开发运营与全经联IP导入

一、特色小镇本质

特色小镇是指依赖某一特色产业和特色环境因素（如地域特色、生态特色、文化特色等），打造具有明确的产业定位、文化内涵、旅游特征和一定社区功能的综合开发项目。它是旅游景区、消费产业聚集区、新型城镇化发展区三区合一，产城乡一体化的新型城镇化模式。

（一）特色小镇主要分为四个“特”：

（二）特色小镇的发展架构

特色小镇的发展架构，我们称之为“双产业、三引擎、三架构”。

“双产业”指特色产业与旅游产业。自身特色产业主要指新兴产业或传统经典产业，诸如信息经济、环保、健康、时尚、金融、高端装备等新兴产业；茶叶、丝绸、石刻、文房、青瓷等传统产业。泛旅游产业主要是“旅游+农业”、“旅游+乡村”、“旅游+工业”、“旅游+健康”、“旅游+体育运动”、“旅游+科技”、“旅游+教育”等方面内容。

特色小镇的关键在于产业培育。特色小镇不仅是以特色产业为引擎的泛产业聚集结构，也是以旅游为引擎的泛旅游产业聚集结构。

特色产业架构

泛旅游产业架构

“三引擎”包括产业引领、旅游引擎、智慧化及互联网引擎。对于任何一个特色小镇来说，都是以导入更大的扩大效应、传播效应的现代手段和渠道，是集聚产业能力，形成人口规模的基础。旅游引擎是导入外来客流形成消费聚集的基础。这三大引擎是构建了打造旅游特色小镇的基础，任何一个特色小镇的引擎不清晰，引擎发展逻辑不清晰，引擎落地的产品、业态、形态、人才、机制和投资的方式不清晰，肯定做不出特色小镇。

“三架构”指的是特色小镇发展不仅要遵循产业链整合架构，还要符合旅游目的地发展架构和新型城镇化发展架构。特色小镇发展的基础是人口聚集。特色产业和泛旅游产业的发展，形成产业集聚，带动常住人口聚集和外来游客聚集，促进配套产业和公共设施的发展，以及多样化的消费结构和聚集，从而推动城镇化架构的形成与旅游目的地发展。

特色小镇旅游产业分为自然资源、人文资源，对于我们特色小镇而言，要增加一个产业资源，每一个特色小镇基于当地的产业资源不一样，因此在选择产业的时候，选择的产业资源基础，我们说鲜花小镇、航空小镇、会展小镇、教育小镇等等不同，各种各样小镇之间，如何运用资源的本身，都是非常重要的。

（三）特色小镇的总体特征

特色小镇的特征是以特色的产业及环境资源为基础，以坚定的政府政策及投融资支持为依托，以产城一体化综合开发为手段，以泛旅游为引擎与目标归宿，以产业链开发及房产开发为盈利核心。

以产业为基础，通过消费聚集实现就业增加、人口聚集、城镇繁荣，是特色小镇发展的核心逻辑，基于这个逻辑，产业本身、产业应用、产业服务和相关延伸产业，构成了对产业的四个板块的构架。所以选择产业、然后延伸产业。在旅游结构里称之为“泛旅游产业”，就是把旅游和相关的其他产业，如医疗、健康、养生等，与各种资源之间相互整合，构成了泛旅游资源的矩阵结构。

二、特色小镇的开发架构

色小镇的打造要点体现在以下三方面：

特色小镇核心实际是产业融合、产业延伸，由此构成人口聚集、产业聚集、产业的三产消费聚集与特色产业加起来，延伸出产业延伸环，形成居住发展带，结合社区配套网，构建新型城镇化发展结构，由此形成了发展的整体。

在这个结构里面不仅要导入产业，还要导入事业，还要导入一系列的IP，旅游小镇开发中，最核心的内容涉及到要打造风貌、性格、快速的夜间聚集核、多业态的服务关系，最后落在商业地产、居住地产、大城市的二居地产、落实到养老和度假的第三居所地产，由此构成房产开发、业态开发、产业开发的整个结构链，所以是一个复合开发的结构。

特色小镇开发架构

特色产业项目开发架构

旅游产业项目开发架构三、特色小镇的运营模式

（一）特色小镇的商业模式

（二）特色小镇的运营模式

企业主体，政府服务，政府负责小镇的定位、规划、基础设施和审批服务，引进民营企业建设特色小镇。

（三）特色小镇的投融资模式

构建以项目为核心；以城市投资及旅游投资为支撑，多种投资平台相互协调；特色小镇投融资平台为互相支撑的投融资框架结构。

特色小镇涉及到的一系列产业链开发，第一是政府需求，第二是企业运营，企业运营的逻辑里面分成四大企业收益，第一块建造收益，第二块是产业收益，第三块是房地产收益，第四块是通过IPO、上市寻求资本收益，这四大收益是综合收益，现在追求纯粹的产业收益，只做一个点、一类产品，很难实现真正的盈利，有效的整合、开发综合利润，一定要把四大盈利结构有效结合起来。

（四）特色小镇的PPP模式设计

基于房地产开发的盈利结构和旅游地产结构，逐渐向基于政府公共基层的3P开发的建造利润+房地产开发利润+土地增值利润+产业利润构建的复合利润构架。

四、特色小镇开发中的IP导入

（一）特色小镇开发中的资源导入模式

以产业链整合为模式，有效利用各种资源，突破原有的项目推进和开发时序，将后期导入前期，在进行策划规划设计的同时，引入后期的建造、成熟项目、营销、管理、服务、投融资等资源，使得策划规划过程也成为一个推动项目落地的过程。

全产业链整合模式

结合建造导入

结合运营导入

结合投融资导入

（二）特色小镇开发中的IP导入

IP的导入对于特色小镇的的开发来说，是推动其落地建设的重要抓手，是支撑其健康发展的关键内容，是盘活其现有存量资产的重要手段。

全经联聚集了上百个IP，无论是园区地产IP、文化旅游IP、社区服务IP还是养老服务IP。对于全经联来说，每一个会员企业就是一个创新IP，上百上千个IP在全经联的“平台+智库+资本”架构上，组成一个生态圈。

在特色小镇的打造中，将全经联平台及业界各种创新IP通过有效、有序的梳理，通过在策划端、规划端，把有价值的IP导入到前端去，形成新的合作模式，即政府提供开发性支撑，提供支持体系，包括开发商投资的项目以及基金跟进的项目，到运营商运营的项目，都可以形成一个互联互动和聚集结构。