解读《上海市居住房屋租赁管理办法》

2011年6月20日，上海市政府第111次常务会议审议通过了《上海市居住房屋租赁管理办法》（以下简称《办法》），并将于2011年10月1日起施行。《办法》是在总结2004年8月上海市政府发布的规范性文件《上海市居住房屋租赁管理实施办法》多年实施经验的基础上，根据目前的情况进行了重新修订。

《办法》主要包括以下几大亮点内容：

一、确立了点面结合、以点为主、以点带面的管理体制

（一）市房屋行政管理部门是本市居住房屋租赁的行政主管部门。区、县房屋行政管理部门负责本辖区内居住房屋租赁的具体监督管理工作，业务上受市房屋行政管理部门领导。（二）公安部门负责居住房屋租赁的治安管理、消防管理和居住房屋租赁当事人的居住登记。

（三）工商行政、卫生、质量技监、食品药品监督、文广影视等行政管理部门负责查处利用租赁居住房屋进行无证无照经营的行为。

（四）本市税务、民政、人口计生、建设、规划等行政管理部门按照各自职责，协同实施本办法。

二、立法上适当倾斜于保护承租人利益

具体体现在租金、租赁保证金、续租、优先购买权、买卖不破租赁等方面：

（一）针对出租人随意调整房屋租金现象，对出租人在约定和调整租金的时间作了适当的限制，且不得单方面随意提高租金。

《办法》第15条规定：

1. 居住房屋租赁的租金标准，由租赁当事人在租赁合同中约定。承租人应当根据租赁合同约定，按时支付租金。

2. 居住房屋租赁期限为1年或者1年以下的，租赁当事人应当在租赁合同中一次性约定租金标准；租赁期限为1年以上的，每年只能调整一次租金标准。但租赁合同中对租金标准调整另有约定的，从其约定。

3. 租赁合同期间，出租人不得单方面提高租金标准。

（二）对出租人收取保证金做了限制。《办法》第16条规定：出租人可以按照租赁合同约定的数额，向承租人收取租赁保证金；未约定数额的，租赁保证金不得超过2个月的租金。（三）规范了续租制度

《办法》第18条规定：

1. 居住房屋在租赁期间届满后继续出租的，承租人在同等条件下享有优先承租权。

2. 租赁合同对续租已经作出约定的，从其约定。未约定的，出租人不再继续出租的，应当在租赁期间届满前1个月通知承租人（未明确规定通知的方式，因此可以是口头、书面）；未提前1个月通知的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。

3. 出租人提出解除前款规定的不定期租赁合同的，应当至少提前1个月书面通知承租人。（四）明确了承租人的优先购买权

房屋租赁期间，出租人出售房屋的，应当根据租赁合同约定的期限事先通知承租人；未约定的，应当至少提前3个月通知承租人，承租人在同等条件下享有优先购买权。承租人在收到通知后15日内未明确表示购买的，视作放弃优先购买权。

出租人出售房屋的，应当就出售房屋需要实地看房的时间等内容与承租人进行协商，并不得妨碍承租人对房屋的正常使用。

（五）确立了买卖不破租赁制度

《办法》第十九条规定：房屋租赁期间，因买卖、交换、赠与、继承等发生房屋所有权转移的，新的房屋所有权人应当继续履行原租赁合同，不得以房屋所有权已转移为由要求终止租赁合同。

三、确立了租赁合同登记备案制度及相应的处理措施

《办法》规定租赁当事人应当在租赁合同订立后30日内，到租赁房屋所在地的社区事务受理服务中心办理合同登记备案。考虑到本市当前通过房地产经纪机构签约的占相当比例，为了提高登记备案率，方便租赁当事人，也不过多增加房地产经纪机构的负担，《办法》规定房地产登记机构代为办理登记备案是一项法定义务，即通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理，同时要求主管部门推进建设租赁合同登记备案信息系统，实行网上登记备案。具体体现在以下法条中：

第十三条规定：租赁合同订立后30日内，租赁当事人应当到租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案，但通过房地产经纪机构订立租赁合同的，由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案。

第十四条规定：市房屋行政管理部门应当推进建设租赁合同登记备案信息系统，实行网上登记备案，并纳入房地产市场信息系统。

《办法》为了更好的推行租赁合同登记备案制度及网上登记备案信息系统，对于违反制度的行为还制定了相应的处理措施：

第三十二条规定：租赁当事人未在期限内办理租赁合同登记备案手续的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，对个人处以1000元以下罚款，对单位处以1000元以上1万元以下罚款。

第三十三条规定：房地产经纪机构未办理登记备案的，由区、县房屋行政管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3000元以上3万元以下罚款。

四、明确了群租的认定标准和处理措施

近几年来，上海房屋租赁市场中暴露出的群租问题不但导致破坏房屋结构、损害房屋安全、影响相邻关系等不良后果，而且给居住小区的环境治理、治安和消防等社会秩序管理带来了安全隐患。所以《办法》在总结本市整治群租工作有效经验和做法的基础上，从以下三方面予以规范：

（一）明确了“最小出租单位”，即必须以一间原始设计为居住空间的房间为最小出租单位，同时强调不得分隔搭建出租或者按床位出租，也不得将厨房、卫生间、阳台、地下储藏室等出租供人员居住。

（二）明确“最低人均承租面积”，即以一套住房中居住空间为基准，人均不得低于5平方米。

（三）居住物业管理区域内的居住房屋，不得出租用作单位的集体宿舍。

此外，为了进一步完善居住房屋租赁制度，推动租赁市场健康发展，《办法》规定对违反“最小出租单位”和“最低人均承租面积”的，由区、县房屋行政管理部门责令责任人限期改正；逾期不改正的，可处以5000元以上3万元以下罚款。