河北省2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的概念试题
河北省2016年房地产估价师《制度与政策》：房地产抵押的概念试题
本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）
1、房地产开发项目投资估算的范围不包括__。
A．土地费用
B．房屋开发费
C．销售费用
D．物业管理费
2、注册房地产估价师延续注册有效期为年。
A：1
B：2
C：3
D：5
E：执行层的组织协调
3、在成本法求取折旧中，采用__更符合实际情况。
A．有效经过年数
B．实际经过年数
C．剩余经过年数
D．自然经过年数
4、临街同一道路的其他土地的价格，是以路线价为基础，考虑其临街深度、土地形状、临街状况、临街宽度等，进行适当的修正求得，这些修正实际上为（）。A．交易情况修正
B．交易日期调整
C．房地产状况调整
D．区域因素调整
5、下列建筑材料中，最有可能产生室内放射性污染的是。
A：天然石材
B：壁纸
C：吸声材料
D：合成隔热板材
E：执行层的组织协调
6、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元资金以5%的年利率存入银行每年可得到与该宗房地产所产生的净收益等额的收益，则对该单位来说，这宗房地产与（）万元的资金等价。
A．2000
B．400
C．4000
D．10000
7、收益法是根据估价对象的未来收益来求取估价对象__的方法。
A．利润
B．价格
C．价值
D．收益价格
8、某建筑物的建筑面积为200㎡，有效经过年数为12年，重置价格为800元／㎡，建筑物经济寿命为40年，残值率为2％，则运用直线法计算该建筑物的现值为万元。
A：10.2
B：11.0
C：11.3
D：11.5
E：工业用地的监测点评估价格
9、某租户承租某商场的部分柜台，双方商定基础租金为15万元/月，并当租户的月营业额超过150万元收取3%的百分比租金。当租户的月营业额为180万元时，其应缴纳的租金是__万元。
A．13.2
B．15.9
C．19.5
D．20.4
10、已知某房地产的土地取得成本1500万元，土地开发成本3 000万元，管理费用400万元，投资利息500万元，销售费用400万元，销售税费600万元，开发完成后的房地产价值10 000万元，则该房地产的投资利润率为。
A：36％
B：62．07％
C：73．47％
D：80％
E：工业用地的监测点评估价格
11、房地产产品出售、出租时，将开发产品成本按照国家有关财务和会计制度结转的成本是（）。
A．经营成本
B．开发产品成本
C．期间费用
D．开发项目总投资
12、如果石油价格的持续攀升导致了一个国家的通货膨胀，此类通货膨胀属于。A：需求拉动型通货膨胀
B：成本推动型通货膨胀
C：结构失调型通货膨胀
D：预期型通货膨胀
E：执行层的组织协调
13、取得开发项目用地所发生的费用为。
A：用地使用费
B：土地费用
C：土地转让费
D：土地租用费
E：借款合同
14、__的颁布，标志着中国房地产业的发展迈入了法制管理的新时期。
A．《中华人民共和国土地管理法》
B．《城市房地产管理法》
C．《中华人民共和国城市规划法》
D．《中华人民共和国土地使用法》
15、王某与甲房地产开发公司签订一购房合同，房屋总价款为300万元，并交付定金75万元。如甲房地产开发公司不能再履行合同，则应返还王某__万元。A．75
B．120
C．135
D．150
16、某置业投资者以10000元/m2的价格购买了200m2的商业店铺用于出租经营，购买价中的40%为自有资金，其余为按年等额还本付息的贷款，贷款期为10年，年利率为10%，每年可用于还本付息的折旧、摊销、利润等共24万元，则其偿债备付率是__。
A．0.21%
B．1.23%
C．2.01%
D．3.23%
17、在经济寿命期限内，企业固定资产不间断计提折旧所依据的会计假设是__。A．会计主体
B．持续经营
C．会计分期
D．货币计量
18、有一计算期为10年的房地产置业投资项目，经测算，该项目的投资收益率为10%，银行贷款利率为6%，计算期内，净现值的期望值为125万元，净现值期望值的标准差为65万元，则在计算期内，该项目的标准差系数是（）。A．52%
B．58%
C．62%
D．68%
19、下列证券中，风险最小的是__。
A．债券
B．普通股
C．优先股
D．投资基金证券
20、某一交易实例房地产的使用面积为3000，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7％)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1：0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为元人民币／㎡。(㎡)
A：17484.19
B：19019.99
C：19753.57
D：20538.77
E：工业用地的监测点评估价格
21、住房公积金管理的基本原则是__。
A．低存低贷
B．住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户、财政监督
C．维护住房公积金所有人的合法权益
D．通过安全运作实现合理增值
22、某开发商将8 000万元投入一房地产开发项目，假设此项目开发周期为3年，当前房地产开发投资的年投资利润率为20％，贷款利率为10％，已知在总投资中开发商自有资金占30％，则其自有资金的年平均投资收益率为。
A：40．9％
B：54．7％
C：56．7％
D：61％
E：借款合同
23、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。
A．一级市场
B．二级市场
C．三级市场
D．存量市场
24、下列关于债券的发行，表述不正确的是。
A：若市场利率低于债券利率，则溢价发行
B：若市场利率等于债券利率，则平价发行
C：市场利率等于债券利率，则折价发行
D：若市场利率高于债券利率，则折价发行
E：执行层的组织协调
25、银行为某家庭提供了一笔总额10万元，期限10年，年利率6％的住房抵押贷款。若采用月还款常数为0.7％的还款方式，并在最后1个月还清所余本息。则相对于按月等额还款方式．该家庭在还贷期间，除最后1个月外，其他各月的月供负担减少了元。
A：137.5
B：410.2
C：432.2
D：452.2
E：借款合同
二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、下列哪种房地产不是按经营使用方式来划分的类型__。
A．出租的房地产
B．自用的房地产
C．餐饮的房地产
D．营业的房地产
2、房地产投资的（）优点，是置业投资者能容忍较低投资收益率的原因。A．能抵消通货膨胀的影响
B．相对较高的收益水平
C．提高投资者的资信等级
D．易于获得金融机构的支持
3、调查计划一般要包括。
A：资料来源
B：调查内容
C：调查手段
D：抽样方案
E：联系方法
4、某居住区住宅用地面积17.8hm2，建有42栋住宅，分别为：6栋24层的住宅每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2；16栋3层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2；20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为__层。
A．7.9
B．11.9
C．12.1
D．19.0
5、在选择物业管理服务等级时，应充分考虑__。
A．住宅小区的建设标准
B．配套设施设备
C．上级是否满意
D．业主的居住消费能力
E．服务功能
6、税收的本质决定了它具有的特征。
A：强制性
B：固定性
C：无偿性
D：一致性
E：有偿性
7、房地产平面图包括。
A：房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图
B：房产分幅平面图
C：房产分丘平面图
D：房屋分层分户平面图
E：房产分幅位置图
8、工程造价的计价与控制是以为对象，研究其在建设前期、工程实施和工程竣工的全过程中计算和控制工程造价的理论、方法，以及王程造价运动规律的学科。A：建设项目
B：单项工程
C：单位工程
D：分部工程
E：分项工程
9、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按__计算的。
A．综合利率
B．贷款利率
C．折现率
D．机会成本
10、下列关于基础利率的表述中，正确的有__。
A．等于银行存款利率
B．等于银行贷款利率
C．是投资者所要求的最低利率
D．是银行同业之间的短期资金借贷利率
E．一般使用无风险的国债收益率作为其代表
11、敏感性分析的“三项预测值”法对房地产开发项目中所涉及的变动因素，分别给出三个预测值，即__。
A．最乐观预测值
B．最悲观预测值
C．最可能预测值
D．最客观的预测值
E．最原始预测值
12、不属于影响房地产价格的自身因素是__。
A．社会因素
B．区位因素
C．经济因素
D．权益因素
E．实物因素
13、反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为__。
A．房地产平均价格
B．房地产中位数价格
C．房地产价格指数
D．房地产同质价格
14、在房地产周期循环过程中，控制率持续下降到合理的控制率以下的阶段为房地产市场自然周期中的（）。
A．第一阶段
B．第二阶段
C．第三阶段
D．第四阶段
15、城镇体系规划分为。
A：全国城镇体系规划
B：省域城镇体系规划
C：市域(镇域)城镇体系规划
D：县域城镇体系规划
E：乡镇体系规划
16、某地区某类房地产1998～2004年价格见下表。某类房地产1998～2004年价格(单位：元/m2)
A．年份
B．1998
C．1999
E．2001
F．2002
G．2003
H．2004
I．2005
J．房地产价格
K．1800
L．2000
M．2220
N．2460
O．2730
P．3030
Q．3360
R．
17、在房地产估价中，如果估价目的不同，则__。
A．估价的依据有可能不同
B．估价的方法有可能不同
C．估价对象的范围有可能不同
D．不影响估价结果的公正性
E．不影响估价报告的用途
18、土地使用税在征收。
A：城市
B：县城
C：建制镇
D：工矿区
E：农村
19、某地区某类房地产2004年4月1日至10月1日的价格指数分别为79.6、74.7、76.7、85.0、89.2、92.5、98.1(以2002年1月1日为100)。其中有一房地产在2004年8月1日的价格为2000元/m2，对其作交易日期修正到2004年10月1日的价格为__元/m2。
A．2121
B．2200
C．1819
D．2242
20、《土地使用权出让合同》规定：土地使用者在签约时应缴纳地价款的一定比例作为定金，并应在__日内支付全部价款，逾期未全部支付地价款的，出让方依照法律和合同约定，收回土地使用权并不退定金。
A．15
B．30
C．60
D．90
21、某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于__基金。
B．公司型
C．封闭型
D．开放型
22、提议召开业主大会临时会议的业主达到__%以上，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议。
A．10
B．15
C．20
D．25
23、某商品住宅项目位于城市湿地公园附近，房地产开发企业利用多种媒体大力宣传湿地环境对居住的好处，并以此宣传效果作为楼盘的定价依据，这种定价方法是__。
A．目标定价法
B．领导定价法
C．随行就市定价法
D．认知价值定价法
24、常用的采暖方式包括。
A：集中采暖
B：局部采暖
C：区域供热
D：分散采暖
E：集体供热
25、征收土地由用地单位支付。
A：土地补偿费
B：安置补助费
C：地上附着物补偿费
D：最低生活费
E：青苗补偿费
房地产估价师考试相关知识笔记整理
第一章房地产市场和投资知识 ▲市场=人口+购买能力+购买动机 ▲房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。 ▲具体一宗土地的范围包括：地球表面、地球表面以下一定范围的空间、地球表面以上一定范围的空间。 ▲房地产可以视为实物、权益、区位三者的结合。 ▲市场是： ①商品交换的任何场所； ②使商品交易双方接触的任何安排； ③商品交换关系的总和； ④连接商品生产者的桥梁； ⑤指某一特定商品的现有目标客户群。 ▲市场包括：有形市场和无形市场。 ▲房地产市场市场交易包括：买卖、租赁、抵押、互换等。 ▲市场必须具备：买方、卖方、可供交易的商品。 ▲房地产市场必须具备：买方、卖方、用于交易的房地产。 ▲房地产的特性：①不可移动性（决定了房地产市场是一个地区性市场）；②独一无二性（相同的房地产不可能出现大量供给）；③寿命长久性；④数量有限性；⑤用途多样性；⑥相互影响性（外部影响性）；⑦易受限制性；⑧价值高大性；⑨难以变现性；⑩保值增值性。▲房地产市场的主要特点：①交易的物质实体不能进行空间位置上的移动，只能是无形权益的转移；②交易的对象非标准化，是一个产品差异化的市场；③是一个地区性市场；④容易出现垄断和投机；⑤较多地受到法规政策的影响和限制；⑥一般人非经常性参与；⑦交易的金额较大，依耐于金融机构的支持与配合；⑧广泛的房地产经纪人服务。 ▲房地产市场分类： 1、按用途（功能）可分为：居住房地产市场和非居住房地产市场； 2、按档次可分为：高档房地产市场、中档房地产市场、低档房地产市场； 3、按区域范围可分为：整体房地产市场和区域房地产市场； 4、按交易方式可分为：房地产买卖市场和房地产租赁市场； 5、按交易目的可分为：房地产使用市场和房地产投资市场； 6、按流转次数可分为：房地产一级市场（为土地使用权出让市场）、房地产二级市场（为新
2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1
2021年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题1 一、单项选择题 1．《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从( C )开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2．下列用地中，不宜划拨供给的是( C )。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3．土地使用权出让合同由( D )与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4．土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前( D )申请续期。 A．15 日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5．拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是( C )。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换
6．拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为( B )。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿 7．某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8．转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起( A )日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9．《中华人民共和国城市规划ā啡范ǖ某鞘泄婊侵? D )因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城市市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10．某县是历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报( D )审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11．建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期( C )。 A．以一次为限，不超过三个月
房地产估价师案例与分析试题与答案
2011年房地产估价师《案例与分析》压题与答案 （一）某有一处房产，其《房屋所有权证》记载的建筑面积为300m2，用途为住宅，土地为出让使用权，土地使用期限至2060年9月30日。某于2005年2月将该房屋改为商店并经营，于2006年6月以3000元/m2的价格将其卖给某。由于融资的需要，某于2006年9月30日委托甲房地产估价机构评估该房地产的 低押价值，估价结果为2300元/m2。 请问： 1.某认为该估价结果偏低，你认为应如何解释该估价结果的合理性? 2.2007年9月该房屋被列入拆迁围，房屋拆迁许可证颁发日为2007年9月30日，乙房地产估价机构受拆迁人委托进行拆迁估价，估价结果为2800元/m2。某认为该估价结果偏低，因2007年4月拆迁的邻近商铺的补偿单价为4000元/m2。你认为应如何解释该估价结果的合理性? 答案： 1.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）二者的价值类型不同。其中，转让价格为市场上的实际成交价格，抵押价值为正常市场价格和减 法定优先受偿后的价值。 （3）二者对房地产用途的界定可能存在差异。抵押价值是按照法定用途，即住宅进行评估的价值；转 让价格有可能考虑了住宅可作为商业用途对价值的影响。 2.理由包括： （1）二者的时点不同，价值不同。 （2）拆迁估价结果和拆迁补偿金额的涵不同。拆迁补偿金额包含了拆迁补助费、临时安置补助费、装 修补偿费。 （3）对估价对象的界定可能不同。 （二）甲公司有筑面积为50m2的临街首层店面，已出租，现拟以该店面向银行申请抵押贷款，委托乙房地 产估价机构对其抵押价值进行评估。甲公司提供了临街地段结构、朝向相同的3个临街首层店面的成交情况，具体如下： 物业名称 A B C 建筑面积/m265 48 50 成交单价/（元/m2）15500 14500 15000 成交日期2007年9月2007年8月2007年10月 请问： 1.你认为乙房地产估价机构应要求甲公司提供哪些估价所需的资料? 2.若将上述3个交易实例选做可比实例，对它们进行个别因素修正，你认为应考虑哪5个主要因素?（说明：回答若超过5个，只按前5个评分） 答案： 1.甲公司应提供的资料包括：权属资料，包括房地产产权证，或土地使用权证、房屋所有权证；租赁
2017年房地产估价师理论与方法模拟试题
2017年房地产估价师理论与方法模拟试题 1.直线趋势法公式y=a+bx中，x表示( )。 A、价格 C、价格变动率 B、常数 D、时间 2.在比较法中，土地使用权年限修正属于( )修正。 A、交易情况 C、区域因素 B、交易日期 D、个别因素 3.有在区位、档次等方面相当的甲、乙两出租写字楼，甲写字楼的建筑面积月租金为50元/平方米，不含物业管理费;乙写字楼的建筑面积月租金为59元/平方米，含有物业管理费。该类写字楼的物业管理费为每平方米使用面积10元。甲、乙两写字楼的租金相比有( )。 A、甲高于乙 C、甲等于乙 B、甲低于乙 D、不可比 4.甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该两宗房地产的价值相比有( )。 A、甲大于乙 C、甲小于乙 B、甲等于乙 D、不可比 5.有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价为1000元/平方米，若按重叠价值法估价，则前街影响深度为( )。 A、9 C、15 B、13.5 D、18 6.有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用( )。 A、类似写字楼的客观收益 C、该写字楼的实际收益 B、市场比较法 D、无法估算 7.某宗房地产采用比较法、成本法、收益法估价的结果有相当的差异，其最终估价结果应( )。 A、取三者的平均值 C、任选其中之一 B、取三者的中间值 D、在三者的基础上综合分析决定 8.路线价法估价的第三个步骤为( )。 A、设定标准深度 C、编制深度百分率表
B、选取标准宗地 D、划分路线价区段 9、评估某宗房地产的价格时，选取的资本化率越高，评估出的价格会( )。 A、越高 B、越低 C、不变 D、符合客观实际 10某写字楼预计持有两年后出售，持有期的纯收益每年216万元，出售时的价格为5616万元，资本化率为8%，则该写字楼目前的收益价格为( )万元。 A、4858 C、2700 B、5200 D、6264 1.D 2.D 3.D 4.D 5.D 6.A 7.D 8.B 9.B 10.B [2017年房地产估价师理论与方法模拟试题]相关文章：
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C.15% D.20% 6.转让房地产开发项目，转让人和受让人应当自土地使用权变更登登记手续办理完毕之日起30日内，持转让合同到( )土管部门备案。 A.规划 B.土地 C.房地产开发 D.建设 7.修建性详细规划应当符合( )规划。 A.控制性详细 B.区域 C.近期建设 D.分区 8.施工单位签署质量合格的文件上，必须有( )的签字盖章。 A.注册建筑师 B.注册结构工程师 C.注册建造师 D.注册监理工程师 9.商品房预售合同登记备案的申请人是( )。 A.商品房销售代理机构 B.商品房预售人 C.商品房购买人 D.商品房购买人和商品房预售人 10.抵押房屋订立抵押合同前已出租的，原房屋租赁合同( )。 A.不受该抵押权影响 B.应当解除 C.没有效力 D.不得对抗抵押权 11.人民法院在裁定设定抵押的被执行人及其所扶养家属居住的房屋拍卖后，应当给予被执行人的宽限期是( )个月。
房地产估价师-案例分析笔记
估价报告的错误之处主要集中在“估价技术报告”中，一般来说，“估价技术报告”中的错误项占60%以上，而“估价技术报告”中的错误又主要集中在“估价测算过程”。 对于没有略的项目如致委托人函、注册估价师声明、假设等，就要挑出1处以上错误。 市场法重点挑可比实例可比性、描述缺项错误；各项目修正描述、修正系数错误。 收益法重点挑净收益计算错误、年限错误、报酬率错误。 成本法重点挑漏项错误、利息、利润、折旧计算错误。 假设开发法重点挑未来开发价值计算错误、扣除项目漏项计算等错误，折现错误等。 第一章房地产估价文书写作 完成一个房地产估价项目，需要经过受理委托、拟定估价作业方案、搜集资料、实地查勘、选定估价方法进行测算、撰写估价报告、估价资料归档等环节。 估价文书主要有以下几种：委托书、委托合同、项目来源和接洽情况记录、作业方案、所需要资料清单、估价对象实地查勘记录、估价报告、估价报告内部审核表、估价中的主要不同意见和估价结果重大修改意见记录、估价报告交接单。 一份完整的估价报告应包括以下8项内容：封面；目录；致委托人函；注册房地产估价师声明；估价的假设和限制条件；估价结果报告；估价技术报告；附件。 （一）封面 房地产估价报告的封面应写明估价报告名称、估价项目名称、估价委托人、估价机构（名称）、注册房地产估价师（姓名）、估价报告出具日期及估价报告编号。 封面上的估价项目要写清项目全称。其中重点要突出估价对象所在的区位、名称及用途。如“深圳市罗湖区布吉路XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H共六套住宅价值评估”。“深圳市罗湖区布吉路“表示估价对象的区位；”XX花园XX阁第20层A、C、D、E、F、H”表示估价对象的名称，这个名称是估价对象在价值时点所使用的名称，也是本估价报告中所使用的名称；“住宅”表示估价对象用途。 封面上所写的委托人，需要准确无误地写明其全称。 封面上所写的房地产估价机构应准确无误地写明房地产估价机构的全称。 封面上所写的注册房地产估价师，主要是负责本次估价的注册房地产估价师的姓名及其注册号。 封面上的估价报告出具日期要与致估价委托人函中的致函日期一致。 封面上的估价报告编号即为本估价报告在本估价机构内的编号。 （二）目录 估价报告目录的编写，需要注意与后面的报告内容相匹配，应包括致估价委托人函、注册房地产估价师声明、估价假设和限制条件、估价结果报告、估价技术报告、附件，其中估价结果报告、估价技术报告还应出现二级目录。 注：仅向估价委托人提供估价结果报告的，存档的估价技术报告中应当有单独的目录。 （三）致委托人函 致委托人函的写作内容应包括：致函对象、估价目的、估价对象（名称、坐落、范围、规模、用途、权属）、价值时点、价值类型、估价方法、估价结果、与估价结果和使用估价报告有关的特别提示、致函日期。致估价委托人函应加盖房地产估价机构公章，不得以其他印章代替公章，法定代表人或执行合伙人宜在其上签名或盖章。 （四）估价师声明的写作 注册房地产估价师声明应对估价师的职业道德、专业胜任能力和勤勉尽责估价等作出承诺和保证。 （五）估价假设和限制条件
最新房地产估价师模拟试题：理论与方法2
第二章房地产及其描述 一、单项选择题 1、下列不属于构筑物的是()。 A.储藏室 B.烟囱 C.隧道 D.道路 2、建筑密度等于()/建筑用地面积。 A.总建筑面积 B.土地总面积 C.建筑顶层面积 D.建筑基底总面积 3、在特定的房地产上，既有物权又有债权的，应优先保护()。 A.债权 B.物权 C.二者皆可 D.二者皆不 4、房地产权利的种类中，属于用益物权的是()。 A.所有权 B.土地承包经营权 C.抵押权 D.质权 5、区位因房地产的()而成了房地产的重要组成部分。 A.体量庞大
B.价值量大 C.不可移动 D.权益特性 6、房地产权利的种类中，属于债权的是()。 A.地役权 B.土地使用权 C.抵押权 D.租赁权 7、()是在他人的物上依法享有占有、使用和收益的权利。 A.用益物权 B.担保物权 C.抵押权 D.租赁权 8、经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的()。【2011年真题】 A.相互影响性 B.寿命长久性 C.数量有限性 D.保值增值性 9、房地产的()特性，是房地产有别于其他财产的主要之处。 A.不可移动 B.供给有限 C.价值量大 D.用途多样
10、某人在自己的住宅周围种植花草树木、美化环境，其邻居也因赏心悦目和空气新鲜而收益，但不会为此向他支付任何费用。这是由于房地产的()特性。 A.不可移动 B.用途多样 C.相互影响 D.易受限制 11、房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于()引起的。(2005年试题) A.装饰装修改造 B.通货膨胀 C.需求增加导致稀缺性增加 D.改进物业管理 12、房地产保值增值的特性从房地产价格的变化的总趋势来讲，是()上升的。 A.间断 B.波浪 C.连续 D.螺旋 13、下面()不是由外部经济的原因而引起房地产价格上升。 A.装饰装修改造 B.修建广场、公园、公共绿地 C.调整城市发展方向 D.改变城市格局 14、按照我国法律的规定，居住用地的年限为()年。
房地产估价师考试-真题+答案
2003年全国房地产估价师执业资格考试——房地产基本制度与政策试卷 一、单项选择题(共40题，每题0.5分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号。） 1、《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》决定，从(C)开始，全国城镇停止住房实物分配，实行住房分配货币化。 A．1997年下半年 B．1998年上半年 C．1998年下半年 D．1999年 2、下列用地中，不宜划拨供给的是(C)。 A．部队伙房建设用地 B．工商管理所办公楼建设用地 C．上市公司保卫科值班室建设用地 D．科技博物馆扩建项目建设用地 3、土地使用权出让合同由(D)与土地使用者签订。 A．市人民政府 B．县人民政府 C．省人民政府土地管理部门 D．市、县人民政府土地管理部门 4、土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前(D)申请续期。 A．15日 B．3个月 C．6个月 D．1年 5、拆除租赁房屋时，如果被拆迁人与承租人未就解除租约达成协议，房屋拆迁补偿方式是(C)。 A．面积结算 B．货币补偿 C．产权调换 D．货币补偿或产权调换 6、拆除非公益事业房屋的附属物，补偿方式为(B)。 A．产权调换 B．货币补偿 C．产权调换或货币补偿 D．不予补偿
7、某开发公司经城市规划行政主管部门批准变更规划设计方案，导致商品房户型发生变化，并在10日内书面通知了买受人，买受人接通知后未作表示，2个月后买受人提出退房，按规定买受人( A )。 A．有权退房，但应承担违约责任 B．有权要求开发公司承担违约责任 C．有权要求开发公司赔偿损失 D．无权退房 8、转让房地产开发项目，转让人与受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起(A)日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案。 A．30 B．45 C．60 D．90 9、《中华人民共和国城市规划法》确定的城市规划区是指(D)因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。 A．城市市区、郊区 B．城市市区、城市行政区域内 C．城前市区、郊区以及城市行政区域内 D．城市市区、近郊区以及城市行政区域内 10、某县是国家级历史文化名城，该县单独编制的历史文化名城保护规划，应报(D)审批。 A．上一级城市人民政府 B．省人民政府 C．国务院 D．建设部、国家文物局 11、建设单位领取施工许可证后，因故不能按期开工，可申请延期，延期(C)。 A．以一次为限，不超过3个月 B．以一次为限，不超过6个月 C．以两次为限，每次不超过3个月 D．以两次为限，每次不超过6个月 12、按照《住房置业担保管理试行办法》的规定，住房置业担保公司提供的担保是(C）担保。 A．一般保证 B．贷款人、保证人分担责任的比例保证 C．连带责任保证 D．信誉保证 13、下列有关住房置业担保公司的表述中，不正确的是(B)。 A．有不少于1000万元人民币的实有资本 B．货币形态的实有资本只能存入城市房地产行政主管部门指定的国有独资银行
房地产估价师考试基本制度与政策模拟预测题八
房地产估价师考试《基本制度与政策》模拟预测题八 1.物业管理业不属于房地产中介服务业。（） 2.经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（） 3.国家为了公共利益的需要，征用集体土地，其土地所有权不发生转移。（） 4.转让以划拨方式取得的国有土地使用权的，其土地收益应上缴国家。（） 5.拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（） 6.商品房买卖中，关于商品房面积误差的处理原则为：有规定按规定，无规定按约定。（） 7.新设立的房地产开发企业，应先到房地产开发主管部门核定房地产开发企业资质等级，后到所在地工商部门办理营业执照。（） 8.以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，不需要申请核发选址意见书。（） 9.城乡规划组织编制机关应当委托具有相应资质等级的单位承担城乡规划的具体编制工作。（） 10.最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可以转入最高额抵押担保的债权范围。（） 11.房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（） 12.任何单位和个人都可以到房屋登记机构查询房屋坐落、面积、用途等房屋自然状况信息，但不可以查询房屋所有权人姓名或名称等权利状况信息。（） 13.对建筑区划内依法属于全体业主共有的公共场所、公用设施和物业服务用房等房屋，在房地产开发企业申请房屋所有权初始登记时，一并申请登记，由房屋登记机构在房屋登记簿上记载，不颁发房屋权属证书。（） 14.不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不—致的，以不动产权属证书为准。（） 15.在核准房地产估价机构资质时，房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数包括下设分支机构的注册房地产估价师。（）
房地产估价方法及案例分析
案例分析大归纳总结（两套归纳总结版本）都是别人归纳总结的，归纳了一下而已 归纳总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备工程。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。（3）表达形式不科学[/size][/size][/size][/size][/siz e][/size][/size][/size][/size][/color]
--------------------------------------------------------------- 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 --------------------------------------------------------------------------- 按理与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误 1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。（3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；
2016年房地产估价师房地产估价理论与方法考试真题及答案(缺综合题)20170706
2016年房地产估价师《房地产估价理论与方法》考试 真题及答案 一、单项选择题（共35题，每题1分。每题的备选答案只有1个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。 A.房地产估价难免会有误差 B.房地产评估价值与实际成交价的差异即为估价误差 C.不应采用一般物理测量的误差标准要求估价的误差标准 D.可通过严格履行估价程序来减小估价误差 2.关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。 A.估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相； B.注册房地产估价师在完成估价之前应证求估价委托人对估价结果的意见 C.估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同 D.估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响 3.估价中应尽量采用多种估价方法，其主要原因是（）。 A.估价对象适宜采用多种方法估价 B.各种估价方法都有一定的局限性 C.各种估价方法之间具有理论统一性 D.难以通过分析排除不适用的估价方法 4.下列引起某商业房地产价格上涨的因索中，不属于该商业房地产价格自然增值因素的是（）。 A.该商业房地产所在地区经济发展、人□增加 B.该商业房地产附近修建地铁、交通条件改善 C.该商业房地产所在区域规划为城市中央商务区 D.该商业房地产拥有者聘用了优秀的物业服务企业 【答案】D 【解析】本题考查的是保值增值。外部经济、需求增加导致稀缺性增加、房地产使用管制改变所引起的房地产价格上涨，是真正的房地产自然增值。参见教材P65。 5.下列估价对象区位状况的描述中，不属于位置状况描述的是（）。 A.估价对象距离机场35公里
2019年房地产估价师理论与方法考试真题
2019年房地产估价师《理论与方法》真题 1、在评估房地产的市场价值时，错误的做法是()。 A模拟房地产市场定价 B模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价 C以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础 D从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断 答案：D 2、政府因救灾需要而征用某房屋，半年后返还，下列项目中，不应作为补偿项目的是() A征用期间导致房屋毁损的价值损失 B征用造成的家具、物资等动产搬迁费用 C征用期间租赁经营损失 征用期间市场上类似房地产的增值差价 答案：D 3、下列房地产估价机构的行为中，错误的是() A根据某银行的相关招标要求按照正常评估费用标准收取评估费 B承接所在城市行政区外的房地产转让估价业务 C聘请其他专业机构参与完成一项房地产为主的整体资产评估业务 D利用过去为房地产权利人提供估价服务中获得的所有信息资料，为预购买该房地产的投资者提供最高出价评估服务 答案：D 4、关于估价目的的说法错误的是() A估价目的取决于委托人对估价的实际需要 B任何估价项目都有估价目的 C一个估价项目通常有多个估价目的
D估计目的限制了估价新报告的用途 答案：C 5、土地利用时会受到土地用途、容积率、建筑高度等限制，这些限制条件在该宗土地的权益中属于() A拥有的房地产权利 B受其他房地产权利的限制情况 C受房地产权利以外因素的限制 D额外的利益或好处 答案：C 6、下列对某宗房地产状况的描述中，属于房地产实务状况描述的是() A建筑密度大小 B房型设计 C临路状况 D公共配套设施情况 答案：B 7、下列引起某套住宅价格上升的因素中，属于该住宅价格自然增值因素的是() A对住宅本身进行投资改良 B由于人口增长对住宅的需求增加 C因通货膨胀导致住宅价格上升 因人工成本上升导致住宅重置成本提高 8、关于新合同租金低于市场租金时的已出租房地产估价的说法，错误的是() A房地产转让估价应评估出租人权益价值 B续贷抵押估价应评估出租人权益价值 C房屋征收估价应评估完全产权价值
房地产估价机构内部管理制度
房地产估价内部管理制度 第一条? ? 公司业务施行垂直集约管理，估价人员由公司评估部主任统一进行安排、调配，达到公司职员全员全能、以及人力资源的合理调配、配置。 第二条? ? 为保证房地产估价工作的客观公正,防范技术风险,规范估价人员的行为，提高估价报告质量，提高公司核心竞争力，使房地产估价工作保证做到客观、公正、公平，制订本制度。 第三条公司实行总经理负责制，总经理全面负责业务部门、技术部门的管理工作。 总经理下设专家领导小组，全面负责估价技术的管理、监督工作。 针对具体估价项目，部门经理负责制，部门经理对估价项目的过程控制、及评估报告的质量、解释负全面责任。 第四条估价项目以鉴定房地产、土地《估价业务委托书》为确定标志;估价业务确定后，由公司评估部主任根据《评估师轮值规定》进行人员组织并视估价项目难易程度、重要性等具体情况，合理进行安排； 第五条为了掌握估价业务过程中详细过程信息以及对估价业务进行有效控制，估价流程执行《估价操作指导书》。 第六条为提高估价报告质量，做到估价报告中所采用的数据真实可靠，估价人员应进行经常性和针对性信息的搜集、筛选、归类工作。 经常性信息搜集，是指估价人员利用工作期间、间隙，应勤勉地收集房地产有关信息：包括土地基准地价及修正系数、土地开发费用及相应规费、税费、土地市场交易案例、拍卖案例等；房地产交易案例、租金信息、价格信息、前期费用、建筑行业发投包情况、定额信息、税费以及房地产相关法律、法规、规范等；与房地产估价相关的其他信息。 针对性信息搜集，是指估价项目组成员针对估价项目选定的估价方法所需要的参数、数据、可比实例、租金、费率等信息。估价报告中涉及到的参数应有理有据，涉及到的实例应作为存档报告的一部分与报告一并归档。 为达到资源共享，经常性信息由评估部主任或其指定人员进行定期汇总、可靠性甄别、筛选、归类、归档工作，形成技术档案。所形成的技术档案应包括电子文档、打印件、复印件。 技术档案应每周向估价人员进行公布。 作为公司技术机密的一部分，估价作业人员应对技术档案保密，不对外泄漏。 第七条撰写评估报告 1、估价报告的撰写应严格遵守《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》等外来文件，同时也应与报告使用方关于估价报告的要求相一致。报告测算过程应与《房地产估价规范》、《土地估价技术规程》中相关要求相一致；测算结果应做到客观、公平、公正。 2、报告中的数据，以委托方提供的资料及调查测量的数据为依据，遇有资料不全或资料未经核实，要特别注明，并在报告中予以披露。 3、估价报告应严格按照公司制定的报告模板格式撰写，报告模板由评估业务部经理负责维护、更新。 报告模板包括单元房式、拆迁补偿报告式、一般估价报告式、土地估价报告等几种形式，针对估价业务具体类型，进行正确选择。遇到特殊报告形式，应与评估业部务经理协商后，再行确定。 4、公司对所有估价报告进行统一编号，估价师应对项目的编号进行登记。由评估业务部经理定期、不定期对报告编号进行核对，避免错登、漏登，严格避免报告重号及漏号。 5、估价报告中应包含技术报告及相应的测算过程。 6、针对估价对象具体情况、所搜集到的资料、资料的可靠性等，项目评估师决定选择估价方法，项目组其他人员负责报告文字描述部分的撰写；项目评估师负责对初步结果的确定、与委托方、报告使用方的沟通，项目评估师为估价报告的最终完成人。 7、报告的参数选择以及最终结果的确定，要有充分的依据。要时刻注意防范公司技术风险。 所有出具的正式评估报告注意衡量： 委托方有无诈骗嫌疑； 审核部门能否通过； 公司有无风险存在。 8、评估报告完成后，按要求由两名以上专职注册房地产估价师签字、盖章；报告中应体现参加估价其他人员。 第八条评估报告的三级审核 我公司对估价报告实行三级审核制度。包括估价报告项目估价师自审、部门主任二级审核、部门经理三级审核。 针对经常性、二手房抵押估价业务，视具体情况可划定为二级审核；由部门经理决定是否采用二级、三级审核。
2016房地产估价师案例与分析真题及答案
问答题 (一) 某房地产开发公司拟将其开发建设中的综合楼一幢综合楼作为抵押物向银行申请贷款，委托房地产估价机构评估该在建工程的抵押价值。注册房地产评估师在实地查勘时获知该综合楼的主体结构已封顶，后续建设工程正在进行，建安工程整体形象进度达65%，拟选用假设开发法作为其中一种估价方法。请问： 1. 【题干】假设开发法的估价前提有哪几种?本次估价应选择哪种估价前提? 【答案】假设开发法的估价前提有3种：(1)估价对象仍然由其业主开发完成，这种估价前提称为“业主自行开发前提”;(2)估价对象要被其业主资源转让给他人开发完成，这种估价前提称为“自愿转让开发前提”;(3)估价对象要被迫转让给他人开发完成，这种估价前提称为“被迫转让开发前提”。 本次估价是房地产抵押估价，应采用“被迫转让前提”。 2.【题干】在各种不同的估价前提下，假设开发法的测算主要有哪些差别? 【答案】在不同的估价前提下，假设开发法测算的主要差别包括： (1)预测出的后续开发经营期的长短不同。自行开发前提下，后续开发经营期就是正常的后续建设期;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，需要考虑转让的正常期限，从而导致后续开发经营期发生变化。 (2)后续开发的必要支出不同。自行开发前提下，指考虑后续开发的必要支出;而自愿转让开发前提和被迫转让开发前提下，通常会产生新的“前期费用”，在估价后续开发的必要支出时，还应加上这部分的“前期费用”。
(3)测算出的待开发房地产价值不同。一般情况下，自己开发前提下评估出的价值要大自愿转让前提下的价值，自愿转让前提下评估出的价值要大于被迫转让前提下评估出的价值。 (二) 甲公司拟议其拥有的房地产作价与乙公司合资，委托房地产评估机构评估该房地产于2015年6月5日的市场价值。房地产估价机构采用比较法和成本法进行测算，并于2015年6月15日出具评估报告，其中载明估价报告使用期限为1年。后甲乙两公司合资事项因故延期，于2016年9月20日重新启动。由于原估价报告使用期限已过，鉴于在此期间房地产市场并无明显变化，甲公司要求房地产估价机构直接更改原估价报告中的价值时点、报告出具日期及报告使用期限，保留原估价结果后出具新的评估报告。请问： 1.【题干】房地产估价结构可否满足甲公司的上述要求?请简述理由。 【答案】房地产估价报告不能满足甲公司的上述要求。原估价报告使用期限已过，不能直接使用原估价报告，超过使用期限的，需要重新进行估价、并出具新的估价报告。 2.【题干】针对本案情况，在前次估价的基础上，房地产估价机构重新出具估价报告应补充哪些外部作业工作?对原估价报告中两种估价方法的测算内容必须做出哪些具体调整? 【答案】房地产估价机构重新出具估价报告应补充的外部作业工作包括：
2016-2017年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析
2016年房地产估价师基本制度与政策考试真题及答案解析（一）单项选择题（共40 题，每题 0.5 分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请在答题卡上涂黑其相应的编号） 1.下列企业或机构中，不属于房地产业的是（）。 A.房地产开发企业 B.房地产估价机构 C.物业服务企业 D.建筑施工企业 【答案】D 【解析】本题考查的是房地产业的基本概念。房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理的行业，包括开发经营、房地产中介服务、物业管理和其他房地产活动。参见教材P1。 2.依法征收集体土地的是国家为了（）利益的需要。 A.公共 B.社会 C.集体 D.政府 【答案】A 【解析】本题考查的是征收、征用集体土地的政策规走。《物权法》规走：为了公共利益的需要，依照法律规走的权限和程序可以征收集体土地。参见教材 P21。 3.下列国有建设用地中，不能通过划拨方式取得使用的是（）。 A.城市绿地 B.汽车加油站 D.街心公园 D.地税局机关 【答案】B 【解忻】本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。依据《划拨用地目录》（国土资源部令第 9 号），下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：①国家机关用地。②军事用地。③城市墓础设施用地。④公益事业用地。⑤国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。⑧法律、行政法规规走的其他用地。参见教材 P34。 4.国有土地上房屋证收补偿协议由（）和被征收人签订。 A.房屋证收部门 B.房地产估价机构 C.房屋征收主体 D.房屋征收实施单位 【答案】A 【解析】本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收部门与被征收人就补偿方式、补偿金额和支付期限、用于产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费或者周转
房地产估价师考试案例分析大总结
案例分析大总结（两套总结版本） 总结1： 案例与分析考试指错题中常见的错误1 一、估价报告本身的不完善 1缺少规范中“估价报告的规范格式”所要求的必备项目。 2、对估价对象描述不清 （1）没有说明估价对象的产权，即没有说明委托方是否拥有估价对象的土地使用权和房屋所有权。 （2）对估价对象的性质没有描述清楚 （3）对估价对象的物质实体状况描述不清楚 3、行文、谴词造句不当（术语不准、用词带强烈的感情色彩、词义含糊） 4、逻辑不严谨 （1）前后不一致（数据、方法选用与测算过程中的方法运用、标题与内容、数据来源无出处、判断推理没有充足的理由） 5、写作有错误 （1）评估结果中没有说明币种，没有进行大写。 （2）对外币表达的结果，没有写明折算成人民币的汇率。 （3）表达形式不科学 案例与分析指错题中常见错误2 二、估价方法选用上的错误 1、只使用了一种估价方法 2、能用市场比较法的没有用。 3、收益性房地产的估价，未选用收益法作为其中的一种估价方法。 4、具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，未选用假设开发法作为其中的一种估价方法。 5、适宜采用多种估价方法进行估价的，没有同时采用多种估价方法进行估价。估价方法的选用没有结合估价对象的特点或不符合有关的规定 案例与分析中的指错题中常见的错误3 三、应用估价方法时的错误
1、收益法 （1）收益期限确定错误。 （2）没有以客观收益和正常费用作为价格评估的依据。 （3）对于客观收益没有考虑到未来的变化。 （4）收益的测算错误。没有考虑收租率或入住率或满客率；没有考虑公共流通比；求取的方法错误；收益计算中有关面积套错了。 （5）正常费用的测算错误 A费用的测算遗漏了项目或增加了不合理的项目。第一，将一次性支付的费用及与总收益不直接相关的费用作为获取客观收益的直接必要的费用。第二，对于租赁房地产采用收益法评估时，正常费用中税金的计算只计算了房产税，而没有计算营业税及其附加和土地使用税。第三，自己经营的房地产，在正常费用的计算中遗漏了经营利润。第四，把所得税也作为总费用的一个组成部分。 B、费用的计算中计费基础错误。 C、费用的计算方法错误。 D、参数确定错误。 E、总费用中包含了折旧费。 F、对于带租约的房地产转让的评估。租约期内总费用的扣除项目没有按租赁合同的约定。 （6）资本化率确定错误 A、资本化率选定错误 B、用途不同的部分采用了相同的资本化率 C、安全利率选择错误 D、把物价上涨率和经济增长率作为资本化率。 案例与分析指错题中的常见错误4 2、市场比较法 （1）修正系数的确定没有充足的理由 （2）比较实例的数量不够，即没有达到三个以上（含三个）的可比实例。（3）修正系数的取值不统一、不规范或比较物与参照物相互颠倒。 （4）单项修正对可比实例成交价格的调整幅度超过了20%，或者各项修正对可
2020年房地产估价师《房地产基本制度与政策》试题3
2020年房地产估价师《制度与政策》试题3 一、单项选择题 1、经济适用住房的开发建设应通过( )的方式确定开发建设单位。 A．由有购经济适用住房的资格者投票选择 B．公证处随机摇号 C．政府在实力强、信誉好的企业中指定 D．招投标 2．对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在( )倍以上。 A．3 B．4 C．5 D．6 3、下列关于全民所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地的表述中正确的是( )。 A．由全民所有制企业向有关部门提出用地申请 B．经批准使用的土地，必须按时国家建设用地的规定征地 C．不计算土地补偿和各种补助费 D．农村集体经济组织可按时协议将土地使用权作为联营条件 4．《中华人民共和国刑法》第三百四十二条规定“违反土管理法规，非法占用耕地改作他用，数量较大，造成耕地大量毁坏的，( )。” A．处3年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 B．处5年以下有期徒刑或拘役，并处或者单处罚金 C．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 D．处3年以上，7年以下有期徒刑，并处或者单处罚金 5、某乡镇企业依法使用农村土地从事服装生产。根据土地利用总体规划，该土地用途分类是( )。 A．农用地 B．工业用地 C．建没用地 D．乡镇企业用地
6、城市规划区内国有土地上房屋拆迁估价时点一般是( )之日。 A．建设单位向房屋拆迁主管部门提出拆迁申请 B．房屋拆迁许可证颁发 C．拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿与安置达成协议 D．房屋拆迁实施 7、房屋拆迁实施过程中，违章建筑应由( )认定。 A．拆迁人 B．拆迁主管部门 C．房地产权属登记部门 D．规划行政主管部门 8、拆迁当事人向原估价机构申请复核估价的，该估价机构应当目收到书面复核估价申请之日起（)日内给予答复。 A．5 B．7 C．10 D．15 9、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是( )。 A．拆迁当事人达成仲裁协议的，可向人民法院提起民事诉讼 B．拆迁当事人没有达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 C．拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D．诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 10、以出让方式取得土地使用权的，转让房地产后，受让人改变原土地使用权出让合同约定的土地用途的，必须取得( )同意，并依法办理相关手续。 A、原出让方 B、转让人 C、规划行政主管部门 D、原出让方和市、县规划行政主管部门 11、某商品住宅于1999年1月10日竣工验收使用，2002年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的保修期限
房地产估价师《案例分析》精选模拟试题
房地产估价师《案例分析》精选模拟试题 1、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 应根据何种用途对该两幢房屋进行估价（）。 A．根据房屋所有权证上记载的用途进行估价 B．根据估价人员现场勘察结果的现状用途进行估价 C．根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价 D．根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价 2、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他，应通过（）途径。 A．自行改变 B．经上级主管部门批准改变 C．经政府房屋管理部门批准，并办理变更手续 D．经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续 3、某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构将其划拨土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载，该两幢房屋的用途均为工业。根据估价人员现场勘察的结果，该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为（）。 A．该两幢房屋的正常市场价值 B．该两幢建筑物的重新建造成本 C．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值 D．该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值 4、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。 确定评估结论的依据应是（）。 A．以1500万元作为评估值 B．以(1400+1580)÷2=1490万元作为评估值 C．以1995年7月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 D．以1993年7月至12月的预算定额、材料差价等资料为依据，按该两幢商品房到停工之日止实际发生的工程量计算评估值。 5、甲方（开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建造两幢（分别称为A座和B座）8层共5000平方米的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建到5层，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。