资产评估_第五章 房地产评估(5)_2011年版
1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。
A:250元/平方米
B:500元/平方米
C:1000元/平方米
D:4000元/平方米
答案:A
2、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。
A:70年、50年、50年、40年、50年
B:70年、50年、50年、40年、40年
C:60年、50年、50年、40年、50年
D:60年、50年、40年、40年、50年
答案:A
3、用成本法评估土地价格，土地取得费的计息期应为（）。
A:整个开发期
B:整个销售期
C:整个开发期和销售期
D:整个开发期和销售期的一半
答案:C
4、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（）。
A:5%
B:6.9%
C:6%
D:7.1%
答案:B
5、从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为（）
A:宗地价格=路线价*深度百分率*临街宽度
B:地产价格=地产重量成本
C:地产品估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费
D:待估地产市场价格=参照物交易价格*正常交易情况参照物交易情况
答案:A
6、利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求得待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为（）。
A:个别因素系数修正法
B:区域因素系数修正法
C:容积率修正系数法
D:基准地价系数修正法
答案:D
7、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，
第二层至第十层每层建筑面积为1000平方米，则由此计算出建筑容积率为（）。A:0.6
B:5.1
C:2
D:6
答案:B
8、某一土地使用权出让年限为30年，资本化率为10%，预期未来每年的纯收益为10万元，该土地使用权的评估值最接近于（）万元。
A:100
B:80.32
C:102.21
D:94.27
答案:D
9、运用市场比较法评估地产进行市场交易情况修正时，应修正的因素是（）。A:特别位置
B:特殊动机
C:特殊环境
D:特殊交易时间
答案:B
10、下列关于土地的描述中，错误的是（）。
A:在我国，所有土地的所有权均属于国家
B:国有土地使用权可以转让
C:科技、文化、体育类用的最高出让年限为50年
D:未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让
答案:A
11、在资产评估中，土地使用权的评估通常是按照其最佳用途为依据进行的，对土地与建筑物用途不协调所造成的价值损失一般以（）体现出来。
A:建筑物的经济性贬值
B:建筑物的功能性贬值
C:土地的经济性贬值
D:土地的功能性贬值
答案:B
12、在房地产评估中，当无参照物和无法预测未来收益时，则运用（）评估较为适合。
A:成本法
B:市场法
C:剩余法
D:收益法
答案:A
13、由于土地用途的改变或土地功能的变化而引起的土地增值通常被称为（）。A:土地取得费
B:土地增值收益
C:土地出让金
D:土地配套费
答案:B
14、有一宗土地，第一年的纯收益为100万元，资本化率为5%，若（1）以后各年的纯收益在第一年的基础上逐年递增1%；（2）以后各年年纯收益逐年增加1万元。则这两种情况下该宗土地的无限年期价格应分别为（）。
A:2500万元和1600万元
B:1667万元和2400万元
C:2500万元和2400万元
D:1667万元和1600万元
答案:C
15、在一宗土地上建有一栋10层写字楼，每层面积相同，关于其容积率和建筑密度的数据，最有可能的是（）。
A:9.8，0.8
B:5，0.5
C:5.2，0.5
D:6.5，0.6
答案:B
16、下列特性中，属于土地经济特性的是（）。
A:供给的稀缺性
B:位置的固定性
C:可垄断性
D:效益级差性
E:
答案:A,C,D
17、下列因素中，属于影响房地产价格一般因素的是（）。A:经济因素
B:社会因素
C:环境状况因素
D:心理因素
E:
答案:A,B,D
18、下列因素中，属于影响房地产价格的个别因素是（）。A:区位因素
B:交通便捷因素
C:面积因素
D:容积率因素
E:
答案:A,C,D
19、运用市场法评估房地产时需要修正的因素主要有（）A:交易情况修正
B:区位因素修正C:个别因素修正D:一般因素修正E:
答案:A,B,C
第五章房地产评估
第五章房地产评估 第四节市场法 第二节市场法在房地产评估中的应用 （四）进行因素修正 区域因素修正 1.内容：交通通达程度、繁华程度、基础设施、公共设施、环境污染、噪声、景观、城市规划等影响房地产价格的因素。 2.商业区注重繁华程度、工业区重视交通运输、住宅区注重安全舒适、农业区重视土地肥沃程度等。 3.方法：直接比较修正法 1）以评估对象房地产区域状况为基准（定位100分），将参照物各区域因素与其逐项比较打分，状况好高于100，状况差低于100； 2）确定各具体区域因素的权重； 3）采用加权算术平均法计算各参照物区域因素综合分数； 4）计算区域因素修正系数进而调整各参照物交易价格。 计算公式： 区域因素修正系数=（被评估房地产区域因素得分/交易实例区域因素得分） =100/交易实例区域因素得分 个别因素修正 1.内容：土地的面积、形状、临街状态、位置、土地使用年限、土地容积率、地形、地势、地质条件、基础设施完备程度、建筑结构、建筑规模、建筑式样、朝向、楼层、设备、平面布置、装饰装修、空间布局、工程质量、新旧程度等。 2.基本公式：直接比较和打分法 个别因素修正系数=被评估房地产个别因素得分/交易实例个别因素得分 =100/交易实例个别因素得分 容积率修正 1.原因：容积率大小直接决定单位土地面积上能够开发的建筑面积的大小，因而对房地产价格会产生直接影响。 2.基本公式： 容积率修正系数=评估对象土地容积率地价指数/参照物土地容积率地价指数 交易日期修正 1.原因：交易实例交易时间与待估房地产评估基准日之间存在一定的时间间隔，房地产市场价格不断变化，一般需要通过价格指数将参照实例的交易价格调整为评估基准日的价格水平。 价格指数是指某地区、某类房地产的价格指数； 根据价格指数资料的不同，可以分为定基价格指数和环比价格指数。 2.运用定基价格指数修正 交易日期修正系数=评估时定基价格指数/参照物交易时价格指数 =（1+评估时定基价格变动指数）/(1+参照物交易时价格变动指数) 3.运用环比价格指数修正 环比价格指数=参照物交易时点至评估时点各期环比价格指数乘机 =参照物交易时点至评估时点各期（1+环比价格变动指数）乘积
第5章 房地产估价原则
房地产估价理论与方法精讲班第17讲讲义 第一节房地产估价原则概述 房地产估价原则 一、大纲要求 考试目的 本部分的考试目的是测试应考人员对房地产估价原则的含义、种类、作用，各项房地产估价原则对房地产估价、特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则等的了解、熟悉和掌握程度。 考试要求 1．了解房地产估价原则的含义； 2．熟悉房地产估价原则的种类； 3．熟悉房地产估价原则的作用； 4．掌握独立、客观、公正原则； 5．掌握合法原则； 6．掌握最高最佳使用原则； 7．掌握估价时点原则； 8．熟悉替代原则； 9．熟悉谨慎原则。 二、内容讲解 第五章房地产估价原则 本章介绍房地产估价原则的含义、种类、作用，各项原则对房地产估价特别是对估价结果的要求，房地产估价为何要遵守这些原则以及在实际估价中如何遵守这些原则。 第一节房地产估价原则概述 一、房地产估价原则的含义 房地产价格虽然受许多复杂多变的因素的影响，但观察其形成和变动过程，仍然存在一些基本规律。房地产价格在总体上、从某种意义上讲是客观存在的，不会因为个别市场参与者希望它有多高它就会有那么高，或者希望它有多低它就会有那么低。因此，房地产估价师要评估出客观合理的房地产价值，就不能把自己主观随意认定的某个“价值”强加给估价对象，而应当遵循房地产价格形成和变动的客观规律，通过对这些规律的认识与掌握，运用科学的估价方法，把客观存在
的房地产价值“发现”、“揭示”出来。 人们在房地产估价的反复实践和理论探索中，逐渐认识了房地产价格形成和变动的客观规律，并在此基础上总结、提炼出了一些简明扼要的进行房地产估价应当依据的法则或标准。这些法则或标准就是房地产估价原则。 二、房地产估价原则的种类 房地产估价原则主要有以下6项：①独立、客观、公正原则；②合法原则；③最高最佳使用原则； ④估价时点原则；⑤替代原则；⑥谨慎原则。这些原则可以分为以下3个层次：①基本原则；②普适技术性原则；③特殊原则。房地产估价工作的性质，决定了独立、客观、公正原则是房地产估价的基本原则。“独立、客观、公正”对于房地产估价师而言，就好比是对于医生而言的“救死扶伤”，对于律师而言的“维护当事人合法权益”。因此，独立、客观、公正不仅是房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则，是房地产估价师的天职。 在各种估价目的的房地产估价中都应遵守的原则，称为普适性原则或者一般原则，主要有独立、客观、公正原则，合法原则，最高最佳使用原则，估价时点原则，替代原则。其中除独立、客观、公正原则是基本原则外，其余都是技术性原则，可以将它们称为普适技术性原则。 某些估价目的的房地产估价还应遵守一些其他原则，例如房地产抵押估价还应遵守谨慎原则。这些仅适用于某种或某些估价目的的房地产估价原则，可以称为特殊原则。 由上可知，最高行为准则与技术性原则是相互对应的，普适性原则与特殊原则也是相互对应的。因此，谨慎原则也属于技术性原则。 三、房地产估价原则的作用 房地产估价原则可以使不同的房地产估价师对于房地产估价的基本前提具有认识上的一致性，对于同一估价对象在同一估价目的和同一估价时点的评估价值趋于相同或近似，帮助房地产估价师如何去思考和衡量估价对象的价值，如何把估价对象的评估价值首先界定到一个合理的较小范围内，然后结合估价方法的测算，就可以评估出一个更加精准的价值。因此，每一位房地产估价师都应当熟知并正确理解房地产估价原则，以此作为估价时的指南。一旦正确掌握了房地产估价原则，可以收到事半功倍的效果。 如果违背了房地产估价原则，评估出的价值就不可能客观合理。因此，评判一个评估价值是否正确，很重要的一点是看估价机构和估价师是否遵守了估价原则。 第二节独立、客观、公正原则
新《房地产估价规范》解读——估价方法
新《房地产估价规范》解读——估价方法 文/王珊 中华人民共和国住房和城乡建设部及中华人民共和国国家质量监督检验检 【GB/T50291-2015】疫总局于2015年4月8日联合发布了新版《房地产估价规范》 （以下简称“新规范”），距上版《房地产估价规范》【GB/T50291-1999】（以下简称“旧规范”）发布相隔十六年之久。这十六年间，随着经济的快速发展和改革开放的不断深入，我国房地产估价行业伴随着房地产市场的迅猛发展而逐渐成长起来。估价行业形势的转变和估价业务的多元化发展，对本行业的监管及技术指引提出了更高的要求，新规范的发布正顺应了这一要求。 一、新旧规范对比 新规范与老规范相比，内容更加具体、细致，对估价及估价师提出的要求更高并且更加明确。同时通过具体条款的调整，能够看出新规程的制定，改变了传统的估价观念，强调了估价行为应以估价师为根本的原则。 从大体内容上看，新旧规范有以下几点不同： 1、新规范删除了原第二章节“术语”，先行单独发布了《房地产估价基本术语标准》【GB/T 50899-2013】。新术语较原术语内容更加全面，包括评估过程中所有通用术语、各种价格价值、估价原则、估价程序、各种估价方法以及过程中用词和估价报告各部分名称。 2、新规范第二章“估价原则”较旧规范内容，强调了由于估价目的及价值定义不同，应对所遵循的估价原则进行相应的选择分析。 3、新规范第三章“估价程序”较旧规范内容调整很大。在估价程序上增加了受理委托、审核报告、交付报告三个程序。同时对每个程序中的具体操作要求进行了逐条阐述。需要重点关注的是，新规范明确规定了估价师在整个估价程序中应承担的责任，以及现场查勘及权属资料查验的具体要求。 4、新规范第四章“估价方法”较旧规范增加了路线价法、标准价调整法等其他估价方法。主要估价方法的具体规范将在本文下文中详细说明。 5、新规范第五章“不同估价目的下的估价”由旧规范12类估价目的调整为15类估价目的。这一内容调整，也显示出估价行业业务类型的拓展及多元化趋势。 6、新规范第六章“估价结果”较旧规范在估价结果中增加了“相关专业意见”内容，增加了对估价结果的准确性检查的内容。同时也规范了在确定估价结果时需要进行分析的内容。
房地产估价》考试试题及答案
期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标 准 说明：考试时可带不具备记忆功能的计算器。 一、判断题（在每小题后面的括号内填入判 断结果，你认为正确的用“√”表示，错误的用“×”表示。每题1分，共10分） 1．建筑物的经济折旧是建筑物因功能落后所导致的价值贬损。（×） 2．人口密度过高会导致生活环境恶化，从而有可能降低房地产价格。（√） 3．在一个估价项目中，估价目的、估价对象、估价时点三者是有着内在联系的，其中估价目的是龙头。（√） 4．在同一条道路上，不应附设两种不同路线价。（×） 5．估价时点就是选定的一个估价作业的特定日期。（×） 6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×） 7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为 居民区，铁路就可能成为增值因素。（×） 8．运用成本法评估房地产价值时，开发成本是指将生地.毛地等开发成可供建设用熟 10．成本法不适宜评估具有开发或再开发潜力的房地产价格。（×） 二、单选题（下列各题的备选答案中只有一个选项是正确的，请把正确答案填在括号中。每题1.5分，共15分） 1．判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（ D ）。 2．（ B ）限制了估价报告书的用途。 A.估价方法 B.估价目的 C.估价原则 D.估价日期 3．收益法适用的条件是房地产的（ D ）。 A. 收 益 能 够 量 化 B.风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 D.收益和风险均能量化 4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ D ）。 A.价格 B.常数 C.价格
变动率 D.时间 5．拍卖价格.招标价格.协议价格三者之间的关系在正常情况下为（A ） A.拍卖价格＞招标价格＞协议价格 B.拍卖价格＞协议价格＞招标价格 C.招标价格＞拍卖价格＞协议价格 D.招标价格＞协议价格＞拍卖价格 6．房地产价格实质上是房地产的（ B ）的价格。 A.开发成本 B.权益 C.物质实体 D.B和C。 7．人们常用距离来衡量房地产区位的好坏，下列距离中越来越受重视的是（ C ）。 A.空间直线距离 B.交通路线距离 C.交通时间距离 D.至市中心距离 8．市场法的理论依据是( B )。 A. 适合原理 B. 替代原理 C. 最高最佳使用原则 D. 均衡原理 9．某宗房地产的总价值100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投火灾险，起投保价值应为（ B ）万元。 A.100 B.70 C.60 D.40 10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地 产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。 A. 2390 B. 2410 C. 2430 D. 2450 三、简答题（每题5分，共15分） 1．城市基准地价评估步骤一般包括哪些？ 答：①确定基准地价评估的区域范 围。②明确基准地价的内涵、构成、 表达方式、基准日期等。（1分） ③划分地价区段。④抽查评估标准宗 地的价格。（1分） ⑤计算区段地价。（1分） ⑥确定基准地价。（1分） ⑦提出基准地价应用的建议和技术。 （1分） 2．选取的可比实例应符合哪些方面的要 求？ 答：选取的可比实例应符合4个方面 的要求： ①区位、权益和实物状况均与估价对 象的相同或相近，即为估价对象的类 似房地产；（2分）
房地产估价练习题及其答案(精)
房地产评估复习题及答案(一 第一章房地产和房地产评估 1.按房地产的(B来分,房地产可分为居住房地产、商业房地产、工业房地产及特殊房地产等。☆ A.收益性 ;其评估 C.房地产的未来状况 D.房地产过去状况与现在状况的差异状况 4.从经济角度来看,土地利用选择的一般顺序是:( A.商业、办公、工业、居住 B.商业、居住、办公、工业
C.商业、办公、居住、工业 D.商业、居住、工业、办公 5.娱乐型房地产是按下列哪种方式划分的:(☆ A.用途 B.开发程度 50年 B.权益 C.区位 D.实物、权益、区位9.典权制度是中国特有的,下列阐述正确的为:( A.支付等于买价的典价,即可获得房地产的所有权, B.支付典价后只能获得房地产的使用权
C.支付典价后房地产的使用者不付租金 D.出典人获得典价后即失去房地产的所有权 10.医院、学校是属于哪一类房地产(☆ A.商业 B.办公 D.本地区本类房地产 3.一套建筑面积100平方米、每平方米建筑面积3000元的住房,总价为30万元,其实际交易约定在一年后付清(假设折现率为5%,则:( A.实际价格28.5万元,名义价格30万元
B.实际价格29.28万元,名义价格30万元 C.实际价格30万元,名义价格不存在 D.实际价格28.578万元,名义价格30万元 4.采用比较法求得的价格通常称为( A.路线价 D.均价 7.下列价格阐述正确的是:( A.市场价格>抵押价值>征用价值>课税价值 B.市场价格>征用价值>抵押价值>课税价值
C.市场价格>课税价值>征用价值>抵押价值 D.市场价格>征用价值>课税价值>抵押价值 8.投资价值评估时所采用的折现率为:( A.根据市场现状 B.最低收益率 2.D, 3.D, 4.B, 5.B,
资产评估_第五章 房地产评估(5)_2011年版
1、某宗土地2000平方米，土地单价为1000元/平方米，国家规定的容积率为4，建筑密度为0.5，则楼面地价为( )。 A:250元/平方米 B:500元/平方米 C:1000元/平方米 D:4000元/平方米 答案:A 2、土地使用权按土地不同用途规定相应的最高出让年限，下列各项关于(1)居住用地;(2)工业用地;(3)教育科研文化卫生体育用地;(4)商业旅游娱乐用地;(5)综合或其他用地最高出让年限正确的是( )。 A:70年、50年、50年、40年、50年 B:70年、50年、50年、40年、40年 C:60年、50年、50年、40年、50年 D:60年、50年、40年、40年、50年 答案:A 3、用成本法评估土地价格，土地取得费的计息期应为（）。 A:整个开发期 B:整个销售期 C:整个开发期和销售期 D:整个开发期和销售期的一半 答案:C
4、某待估房地产，已知建筑物的还原利率为8%，土地的还原率为6%，建筑物价值占房地产总价值的45%，则该房地产的综合还原利率应为（）。 A:5% B:6.9% C:6% D:7.1% 答案:B 5、从本质上讲，路线价估价法是一种市场比较法，其数学表达式为（） A:宗地价格=路线价*深度百分率*临街宽度 B:地产价格=地产重量成本 C:地产品估值=卖楼价-建筑费-专业费用-投资利息-投资利润-税费 D:待估地产市场价格=参照物交易价格*正常交易情况参照物交易情况 答案:A 6、利用当地政府制定的基准地价作为参照物，对其市场转让因素和个别因素等进行系数修正，从而求得待评地块公平市场价值的一种估价方法称之为（）。 A:个别因素系数修正法 B:区域因素系数修正法 C:容积率修正系数法 D:基准地价系数修正法 答案:D 7、某宗土地2000平方米，土地上建一幢10层宾馆，宾馆首层面积为1200平方米，
资产评估-房地产案例
估价的假设和限制条件 1丶本次估价是以估价对象能够按现规划的法定可过持续使用为假设前提。 2、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房屋所有权及国有划拨土地使用权不存在共有权人，且无权属纠纷为假设前提。 3、本次估价是以提供给估价机构的估价对象房置所有权及土地使用权不存在抵押权、典权等他项权利，针对估价对象不存在工程款项拖欠纠纷为假设前提。 4、本次估价是以北京××饭店有限公司未与任何一方签署针对于估价对象的无限期或影响估价价值的租赁协议为假设前提。估价对象部分房地产设定了租约，本次估价是以委托人在本次抵押前，将租赁情况告知抵押权人，并将抵押情况告知承租人，原租赁合同继续有效为假设前提。 5、以依法取得的国有土地上的房屋抵押的该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。 6、设该划拨国有土地使用权随之抵押 7、设委托人通过向政府补缴地价款可以继续获得现规划用途的出让国有土地使用权为假设条件。 8、设定估价对象为法律允许在市场上可转让和可进行抵押登记的房地产为限制条件。 9、估价结果为估价对象在2002年12月1日的公开市场价值，即在估价时点时的下列交易条件下最可能实现的价格： （l）交易双方是自愿地进行交易的； （2）交易双方进行交易的目的是追求自身利益的最大化； （3）交易双方具有必要的专业知识，并了解交易对象； （4）交易双方掌握必要的市场信｀包， （5）交易双方有较充裕的时进行交易。 （6）不存在特殊买者的附加出价。 l 0、估价对象的土地性质为行政划拨用地，一旦发生抵押物清偿时，根据国家有关规定除保证处分手续费外，首先须向北京市政府补缴土地使用权出让地价。本报告中，估价对象房地产价值不包括估价对象应向政府补缴的土地使用权出让地价的优先受偿款额价值。 11、委托人只可按照本估价报告的估价目的使用，不可用于其它用途。 12、本报告所得出的估价结果，仅供抵押双方参考。抵押贷款最终数额由抵押双方根据市场风险、兑现难易、政府有关税费缴纳等情况确定； 13、本估价报告所侬据的委托人提供的有关资料，包括法律文件，如《国有土地使用证》、《房屋所有权证》及估价对象《分布位置及面积资料》等复印件，由委托人对其真实性负责。 14、估价人员未对估价对象的土地使用面积和建筑面积进行测量，以权属证书标明的面积为准。 l 5、本报告对现场难于观察到的建筑物与设备内部质量不负检测贵任。 16、本报告的全部或部分内容未经本公司同意，不得发表于任何公开媒体上。 l 7、如果使用本估价结果的时间超过了报告使用有效期，我们对此结果造成的损失不承担责任。
房地产评估第1章练习题答案
第一章练习题答案 一、单项选择题 1、房地产的买卖通常需要较长的时间才能变现，这体现了房地产的（）D P11 A．高价值性 B．保值增值性 C．利用外部性 D. 难以变现性 2、房地产价格实质上是房地产（）的价格。B P23 A、开发成本 B、权益 C、物质实体 D、B和C 3、现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方 面的制约。D P29 A、建筑技术 B、土地权利设置 C、相邻关系 D、土地使用管制 4、生地价是指（）。B P7 A、城市中待拆迁土地之地价 B、未开发农地、荒地之地价 C、可供直接用于建设的土地之地价 D、没有建筑物的土地之地价 5、毛地的概念是（）。 D P7 A、已做三通一平的土地 B、已征用补偿但未做三通一平的土地 C、城市空地 D、未拆迁的城市土地 6、尚不具备城市基础设施的土地，被称为（）。C P7 A、农地 B、毛地 C、生地 D、熟地 7、甲、乙两宗房地产，在物质实体方面甲好于乙，在权益、区位等其他方面两者相当，该 两宗房地产的价值相比有（）。A A、甲大于乙 B、甲等于乙 C、甲小于乙 D、不可比 8、楼面地价=土地单价÷（）。 D P42 A、建筑层数 B、建筑覆盖率 C、绿地率 D、建筑容积率 9、房地产估价中的价值，一般是指（）。B P34 A、使用价值 B、交换价值 C、投资价值 D、帐面价值 10、甲土地的楼面地价2000元/平方米，建筑容积率为5，乙土地的楼面地价1500元/平方 米，建筑容积率为7，若两块土地的面积等其他条件相同，其总价相比有（）。C A、甲等于乙 B、甲大于乙 C、甲小于乙 D、难以判断 11、有一宗房地产交易，成交价格为3000元/平方米，付款方式是首付10%，余款在1年内 按月等额付清，假设月利率为0.5%，其一次支付的实际成交价格为（）元/平方米。 A、3000 B、2700 C、2914 D、2500 12、其他条件相同，期房价格一般（）现房价格。B P47 A、高于 B、低于 C、等于 D、不可比 13、容积率是指（）。 B P42 A、底层建筑面积与占地面积的比率 B、建筑总面积与土地总面积的比率 C、建筑面积密度 D、土地总面积与建筑总面积的比率 14、因增加容积率需补地价的数额为（）。C P50 A、（增加后的容积率—原容积率）×原容积率下的地价 B、（增加后的容积率—原容积率）×增加后容积率下的地价 C、（增加后的容积率—原容积率）÷原容积率×原容积率下的地价 D、（增加后的容积率—原容积率）÷增加后容积率×增加后容积率下的地价 15、某一房地产价格水平的高低，主要取决于（）供求状况。C A、本地区房地产的 B、全国房地产的
房地产评估习题
第五章房地产评估 一、单项选择题 1．某可比交易实例成交地价为3000元/m2，对应使用年期为30年，若待估宗地出让年期为40年，土地资本化率为7%，则通过年限修正该宗土地的价格最接近于（）。 A．2900元/m2 B．3223元/m2 C．3322元/m2 D．4000元/m2 2．如果某房地产的售价为5000万元，其中建筑物价格3000万元，地价2000万元，该房地产的年客观收益为450万元，建筑物的资本化率为10%，那么土地的资本化率最接近于（）。 A．9% B．12.5% C．7.5% D．5% 3．某评估机构采用市场法对一房地产进行评估，评估中共选择了A、B、C三个参照物，并分别得到127万元、142万元、151万元三个评估结果。根据A、B、C三个参照物与被评估对象的差异因素分析，判定其结果的权重依次为25%、40%和35%，则被评估房产的评估值最接近于（）。 A．140万元 B．157.5万元 C．141.4万元 D．148.5万元 4．某评估机构采用统计分析法对一企业的固定资产进行评估。其中砖混结构建筑物10栋，账面原值500万元；设备100台，账面原值1000万元。评估中对3栋具有代表性的建筑物
进行估算，其重置成本为180万元，而该3栋建筑物的账面原值为165万元；同时选择10台具有代表性的设备进行了评估，其重置成本为150万元，而该10台设备的账面原值为120万元；则该企业被评估建筑物及设备的重置成本最接近于（）。 A．1736.85万元 B．1795.45万元 C．1818.36万元 D．2100万元 5．被评估建筑物账面价值80万元，1995年建成，要求评估1998年该建筑物的重置成本。根据调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指数从1995年到1998年每年比上年提高分别为：3%、3%、2%，该建筑物的重置成本最接近于（）。 A．86万元 B．87万元 C．90万元 D．85万元 6．某在建项目计划建混合结构仓库2000平方米，总预算为3000000元，评估时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50%，设备安装工程尚未进行。根据工程造价构成表得知，在混合结构的建筑项目中，其中基础工程、结构工程和安装工程占整个建筑工程的比重分别是15%、60%和25%。该在建工程在评估时点的完工程度是（）。 A．75% B．30% C．45% D．65% 7．某砖混结构单层住宅宅基地200平方米，建筑面积120平方米，月租金3000元，土地还原利率8%，取得租金收入的年总成本为8000元，评估人员另用市场比较法求的土地使用权价格每平方米1200元，建筑物的年纯收益为（）。
房地产评估案例二
房地产评估案例2.2 房地产评估案例二 案例 ZX评估有限责任公司接受QS股份有限公司的委托，根据国家有关资产评估的规定，本着客观、独立、公正、科学的原则，按照公认的资产评估方法，对委托方委估的房地产市场价值进行评估工作。本公司评估人员按照必要的评估程序对委托评估的资产实施了实地勘察、市场调查与询证，对委估资产在 2004年7月1日所表现的市场价值作出了公允反映。现将资产评估情况及评估结果报告如下： 一、委托方与资产占有方简介 名称：QS股份有限公司 住所：XX区XX大道1154号 法定代表人：XXX 注册资本：4500万 经营范围：饮食供应，国内商业，旅馆，舞厅，浴室服务，美容美发，商务服务，礼仪服务，模拟游戏机。 二、评估目的 为对外投资提供价值参考依据。 三、评估范围和对象 本次纳入评估范围的资产为QS股份有限公司拥有的21幢房产和2块土地使用权。除储运部16幢仓库位于XX区XX新村外，委估的房产和地产均位于XX区XX大道与XX 路相交处，现用于商业经营。委估资产的所有权证分别为“W国用（2003）字第157号、第158号、”“W房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103
号”。 四、评估基准日 本评估项目基准日是2004年7月1日；本评估报告所采用的一切取价标准均为评估基准日有效资产价格标准，与评估目的的实现日接近。 五、评估原则 遵循客观性、独立性、公正性、科学性、合理性的评估原则。在对全部资产进行现场勘察的基础上，合理确定资产的技术状态和参数，力求准确估算委估资产的现时公允价值。 六、评估依据 1、《土地管理法》和《房地产管理法》； 2、国务院1991年第91号令《国有资产评估管理办法》和《国有资产评估管理办法施行细则》； 3、中国资产评估协会“中评协（1996）03号”文颁发《资产评估操作规范意见（试行）》； 4、《资产评估报告基本内容与格式暂行规定》和财企［2004］20号《资产评估准则—基本准则》及《资产评估职业道德准则—基本准则》； 5、W市政府制定的基准地价资料； 6、W政［2004］39号《市人民政府关于公布W市区土地出让金、租金标准的通知》； 7、委托方提供的产权证明：“W国用（2003）字第157号、第158号、”，“W 房字第200205765号、第200205766号、第200205855号、第9900103号”； 8、资产评估业务约定书和资产占有方法人营业执照； 9、工程造价信息及房价信息； 10、评估人员现场勘查记录等。 七、评估方法
房地产估价师讲义学习资料
第一章房地产投资与投资风险 本章考试目的：测试应考人员对房地产投资的概念、形式、风险及其防范的了解、熟悉和掌握程度。 【本章历年考试情况】 本章考试要求： 1. 了解投资的概念、分类、特征和作用 2. 掌握房地产投资的概念、分类、特点和作用 3. 掌握房地产直接投资 4. 掌握房地产间接投资 5. 熟悉房地产投资的利弊 6. 掌握房地产投资的风险 7. 了解风险与投资组合 第一节投资与房地产投资 一、投资概述（了解） （一）投资的概念：是指经济主体以获得未来资金增值或收益为目的，预先垫付一定量的资金或实物，经营某项事业的经济行为。 （二）投资的分类：可以从不同角度分为不同种类。 1. 短期投资和长期投资 按投资期限或投资回收期长短，可分为短期投资和长期投资。通常来讲，预期在短期（一年以内）能收回的投资，属于短期投资。投资期限在一年以上的投资属于长期投资。短期投资通常资金周转快，流动性好，风险相对较小，但收益率也较低。长期投资变现能力差，风险较高，但长期的盈利能力较强。在一定条件下，两者之间可以转化。 例题：2007年试题 当房地产开发商将建成后的物业用于出租或（）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。 A. 出售 B. 抵押 C. 转让 D. 经营 提示：参见教材P269 【答疑编号911010101】 答案：D 2. 直接投资与间接投资 按投资人能否直接控制期投资资金，可将投资分为直接投资和间接投资。直接投资是指投资人直接将资金用于开办企业、购置设备、收购和兼并其他企业等，通过一定的经营组织进行生产、管理、销售活动以实现预期收益。直接投资的特点是资金所有人和资金使用人为同一人或机构。投资人能有效控制资金的使用，并能实施全过
资产评估机构不能从事房地产评估业务
5.方茴说：“那时候我们不说爱，爱是多么遥远、多么沉重的字眼啊。我们只说喜欢，就算喜欢也是偷偷摸摸的。” 6.方茴说：“我觉得之所以说相见不如怀念，是因为相见只能让人在现实面前无奈地哀悼伤痛，而怀念却可以把已经注定的谎言变成童话。” 7.在村头有一截巨大的雷击木，直径十几米，此时主干上唯一的柳条已经在朝霞中掩去了莹光，变得普普通通了。 8.这些孩子都很活泼与好动，即便吃饭时也都不太老实，不少人抱着陶碗从自家出来，凑到了一起。 9.石村周围草木丰茂，猛兽众多，可守着大山，村人的食物相对来说却算不上丰盛，只是一些粗麦饼、野果以及孩子们碗中少量的肉食。 法院终审判决 资产评估机构不能从事房地产评估业务 资产评估机构能否从事房地产评估业务，争议由来已久，众说纷纭。广受社会关注的湖北京山评估诉讼案给出了最终结论：无房地产估价资质的资产评估机构出具的有关房地产的“资产评估报告”无效。 2004年12月和2005年5月，湖北省京山县房地产管理局以京山腾达资产评估事务所无房地产估价资质为由，对该评估事务所为京山嘉美购物广场出具的资产评估报告以及为京山县新市镇城中路124号公民张某出具的房屋资产评估报告拒绝确认有效。为此，京山腾达资产评估事务所诉至法院要求依法确认京山县房地产管理局对该评估事务所出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法，并承担案件的诉讼费用。 一审法院判决被告京山县房地产管理局对原告京山腾达资产评估事务所为京山嘉美购物广场和张某出具的资产评估报告拒绝确认有效的具体行政行为违法。案件受理费100元，其他诉讼费1000元，均由被告京山县房地产管理局负担。 该案宣判后，京山县房地产管理局不服，向二审法院提起上诉，请求二审法院判决撤销原判，驳回京山腾达资产评估事务所的诉讼请求。 二审法院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十八条规定“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。国务院令第412号《国务院对确需保留的行政审批项目设定行政许可的决定》第110项规定“房地产估价机构资质核准的实施机关为县级以上地方人民政府房地产行政主管部门”。《湖北省实施〈中华人民共和国城市房地产管理法〉办法》第十八条规定“房地产交易，应当由房地产价格评估机构进行价格评估”；第二十八条规定“房地产中介服务机构应当按《房地产管理法》规定办理注册登记。全省房地产价格评估人员专业资格认证工作，由省建设行政主管部门和人事行政主管部门负责”。上述法律、法规均表明，作为房地产评估机构应当具备法律规定的相应条件，并经县级以上地方人民政府房地产行政主管部门核准登记，取得房地产评估资质，评估人员应当具有从事房地产评估专业的资格认证，方可从事面向社会服务的评估活动。经庭审
自考资产评估习题带答案第四章 房地产评估
第四章房地产评估 一、单项选择题 1.城镇土地的基准地价是（） A.某时点城镇土地的单位价格 B.某时期城镇土地的单位价格 C.某时点城镇区域性土地平均价 D.某期城镇土地区域性平均价 2.待评估建筑物账面原值为l00万元，竣工于2000年底，假定2000年的物价指数为100％，从2000年到2003年的价格增长幅度每年为15％，则2003年底该建筑物的重置成本为（） A.11 5万元 B.152.O9万元 C.132.25万元 D.174.9万元 3.下列建筑物中属于民用建筑物的是（） A.交通运输业建筑物 B.厂房 C.行政事业用建筑 D.道路、桥梁 4.一般说来，相同建筑质量、相同功能和用途的建筑物价格，沿海开放城市（）内地城市。 A.高于 B.低于 C.等于 D.不确定 5.运用预决算调整法时，需要调整的三材差价指（）的差价。 A.钢材、钢筋混凝土、砖 B.钢材、木材、水泥 C.木材、水泥、砖 D.钢材、水泥、钢筋混凝土 6.待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地300m2，建筑面积200m2，月租金3 000元，土地还原利率为7％，建筑物还原利率为 8％，评估时，建筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收人的年总成本为7 600元，评估人员另用市场法求得土地使用权价格1 000元／m2，运用建筑物残余估价法所得到建筑物的价值最有可能是（） A.61 667元 B.92 500元 C.789 950元 D.58 041元 7.前期费用是建筑物成本中的一项组成部分，下列各项中属于建筑物成本前期费用的是（） A.职工的培训 B.地上附属物拆除费 C.资金成本 D.建筑安装工程费 8.商业用房和商品住宅可根据建筑物经营收益或建筑物的交易状况运用（）进行评估。 A.收益法 B.市场法 C.收益法或市场法 D.收益法或成本法 9.预决算调整法一般不宜对（）的建筑物进行评估。 A.用途相同 B.结构相同 C.数量较多 D.数量较少 10.土地使用权评估的假设开发法中，计算利润的基础是（） A.地价＋建筑费 B.地价＋建筑费＋利息 C.地价＋建筑费＋专业费＋利息 D.地价＋专业费＋建筑费 11.交易实例土地的价格为1 800元／m2，待估土地达到与交易实例同等环境条件预计需要8年，折现率定为9％，则待估土地的价格为（） A.901.21元 B.903.36元 C.902.22元 D.900元 12.土地与建筑物用途不协调造成的价值损失一般是（） A.土地的功能性贬值 B.建筑物的功能性贬值 C.土地的经济性贬值 D.建筑物的经济性贬值 13.建筑物的墙、柱用砖砌筑，楼屋、屋架采用木材制造，这种结构是（）
关于房地产资产评估报告范本
关于房地产资产评估报告范本 一、个别因素分析 估价对象位于***，其合法产权人为***公司，建筑面积共9687.69平方米。 其中主楼一幢，1-5层，混合结构，建筑面积为7430.12m2，平均层高3.6米，建成于xx年，于xx年底重新改造装修，外观九五成新，房屋所有权证号码为***。 副楼一幢，1-3层，混合结构，建筑面积为2257.57m2，平均层高3.2米，建成于xx年，外观 * ，房屋所有权证号码为***。 二、区域因素分析 1.概况 *** 2.自然条件 ***。 3.对外交通条件 ***。 4.基础设施 ***。 三、最高最佳使用分析 房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价，最高最佳使用是指法律上允许，技术上可能，经济上可行，经充分合
理论证，能使估价对象产生最高价值的使用。本估价对象当前状况为最高最佳使用状态。 四、估价方法的选取 估价对象为商业房产，同一供求圈内的整体成交案例极少，无法适用市场比较法;同时由于其具有明显的收益性，因此适宜选用收益法进行评估。 五、估价过程 1. 确定估价对象房地产年纯收入 A.确定估价对象房地产年总收入 ①确定客房年总收入 据调查，***县中高档酒店一般入住率在50%-70%之间，估价对象为县政府指定招待中心，综合考虑各种因素，确定估价对象年平均入住率按房间分类计算为40%-70%之间，估价对象拥有各类客房共82套，现根据委托方提供的资料及其它酒店的情况制定下表：客房年收入=房价×数量×入住率×365 客房年总收入=512.27万元 日平均入住人数=(49+8)×2×70%+(13+6)×1×60% +(2+2)×2×50%+2×2×40%=96.8人 ②确定会议室年总收入 根据委托方提供的资料及相关调查结果，确定估价对象会议室使用收入情况如下表： 会议室年收入=半天价格×2×出租率×365
资产评估与房产评估区别
资产评估公司要比房地产评估公司业务范围广，两者的区别是资产评估公司可以做上市评估、矿权评估、林权评估、无形资产评估、项目评估、整体资产评估，而房地产评估公司只能做关于房产土地的抵押、拆迁、等目的的评估。 1、资产评估公司的业务范围： 整体资产评估（企业价值评估）： 适用于设立公司、企业改制、股权转让、企业兼并、收购或分立、重组集团、合资、租赁、承包、融资、抵押贷款、破产清算； 单项资产评估： 各类房地产（商业用房、生产厂房、办公室、住宅、酒店、会所、冷冻仓库、教堂、学校、高尔夫球场、度假村、码头、加油站） 各类机械设备（高精尖设备、进口设备、特殊设备、专用设备、普通设备、自制设备、专业化生产线、运输设备、模具、计算机硬件和软件） 林木、果木、花卉、景观等 无形资产评估： 品牌、商标、商誉、字号、企业家价值等评估；
专利权、专有技术、着作权(版权)、药品批准文号、计算机软件、秘诀等价值评估； 特许经营权、植物新品种发明权、海域使用权、航线经营权、高速公路收费经营权、建设用地使用权、探矿权、采矿权、排污权、酒窖窖池、特殊景观等价值评估 专业网、营销网、客户名单、长期合同等价值评估； 项目评估： 项目转让、项目融资、项目合资合作、项目投资价值、项目数据分析、可行性研究等。 2、房地产评估公司业务范围： （1）国家出让、出租或提前收回国有土地使用权； （2）以集体所有土地使用权入股、联营、合资； （3）房地产转让、抵押、保险、设典、租赁； （4）新建、改制股份制企业和有限责任公司涉及的房地产评估；（5）因企业资产核算、破产清算涉及的房地产评估； （6）房屋拆迁补偿； （7）房地产继承、分析、合并；
房地产估计-第七章收益法练习题参考答案
第七章收益法练习题 一、单项选择题 1、收益法是以（B）为基础的。（）说明，决定房地产价值的，重要的不是过去的 因素，而是未来的因素。 Ａ、收益原理Ｂ、预期原理 Ｃ、未来原理Ｄ、替代原理 2、购买收益性房地产可以视为（D），实质是以现在的资金去换取期望在未来可以获得的 一系列资金。 Ａ、一种收益Ｂ、一种房地产交易 Ｃ、一种贷款Ｄ、一种投资 3、某单位拥有的房地产每年可产生100万元净收益，同时此单位有2000万元货币以５％的 年利率存入银行，每年可得到与该宗房地产等额的收益，即每年能获得100万元的利息，则对该单位来说，这宗房地产的价值与（A）万元的货币等价。 Ａ、2000Ｂ、400 Ｃ、4000Ｄ、10000 4、收益法适用的对象，是有收益或有（A）的房地产。 Ａ、潜在收益Ｂ、实际收益 Ｃ、客观收益Ｄ、正常收益 5、收益法适用的条件，是房地产的收益和（B）都易于量化。 Ａ、成本Ｂ、风险 Ｃ、运营费用Ｄ、报酬率 6、现代的收益法是建立在货币具有（C）的观念上的。 Ａ、投资价值Ｂ、市场价值 Ｃ、时间价值Ｄ、资本价值 7、某房地产是在有偿出让的国有土地上开发建造的，当时获得的土地使用权年限为50年， 现在已使用了5年，预计利用该房地产正常情况下每年可获得净收益10万元，该类房地产的报酬率为6%，则该房地产的收益价格为（B）。 Ａ、150.56万元B、154.56万元 C、157.61万元 D、152.69万元 8、已知某收益性房地产50年收益权利的价格为4000元/ m2，报酬率为8%，试求其40年 收益权利的价格（ A ） A、3899元/ m2 B、3865元/ m2 C、3855元/ m2 D、3920元/ m2 9、已知某收益性房地产40年土地使用权的价格为4000元/ m2 ，对应的报酬率为6%，试 求假设其土地使用权为50年，报酬率为8%下的价格（ A ）。 A、3252元/ m2 B、3435元/ m2 C、3565元/ m2 D、3343元/ m2 10、有A、B两宗房地产，A房地产的收益年限为50年，单价4000元/ m2；B房地产的收 益年限为40年，单价3500元/ m2。假设报酬率为6%，则比较两宗房地产的价格，A比
自考资产评估第四章房地产评估培训讲学
第四章房地产评估 第一节房地产评估概述第二节土地使用权评估的特点第三节土地权属及其处置第四节土地使用权评估的方法第五节建筑物评估的特点第六节建筑物评估的方法第四章房地产评估 第一节房地产评估概述 一、房地产的概念 （名词解释）房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物。具体来说，房地产有三种存在形态，即单纯的土地；单纯的建筑物，土地与建筑物合成一体的房地产。 二、房地产的特征 与其他类型资产相比较，房地产具有不同的特征，表现在： （1）位置固定性；（2）耐用性；（3）影响因素多样性；（4）投资大量性；（5）保值增值趋势。 三、房地产的评估程序 （多选）房地产评估程序，是房地产评估全过程的各个具体环节按其内在联系所排列出的逻辑顺序，主要由以下环节顺序组成；明确评估基本事项；拟定评估方案；实地勘查收集数据资料；选用评估方法评定估算；确定评估结果；撰写评估说明或评估报告。 第二节土地使用权评估的特点 一、土地使用权及其实质 （名词解释）土地使用权是土地使用者依法对土地进行使用或依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。 二、土地资产的分类及其特性 （多选）按利用程度，土地可分为高度集约使用的土地、正常使用土地、闲置未用土地或空地和使用不当土地。 （多选）按开发程度与开发趋势，土地可分已开发的土地、未开发的土地和列入市镇开发规划的土地。 （多选）土地资产的特性，包括自然特性和经济特性两个方面。 （多选）土地的自然特性表现在以下方面： （1）土地面积的有限性；（2）土地空间位置的固定性；（3）土地使用价值的永续性和增值性；（4）土地的不可替代性。 （单选）（08—4）土地市场的不完全竞争性决定于土地位置固定性。 （单选）（05—4）土地的经济特性主要表现在以下几方面： （1）用途多样性；（2）经济地理位置的可变性；（3）可垄断性。 三、土地资产价格体系 （单选）地产是指土地资产，在我国确切的提法应该是土地使用权资产。 （多选）土地资产价格类型： 1、基准地价 （多选）基准地价评估是以城镇整体为单位进行的。从定义中可以看到：（1）基准地价是一个地域性的平均地价；（2）基准地价是各类用地的平均地价；（3）基准地价是政府在一定时期内评估的覆盖全市（县）的土地使用权价格；（4）基准地价是单位土地面积的地价。
房地产评估作业答案
1、待估对象为一新开发土地，因无收益记录与市场参照物，只得采用成本法进行评估，有关数据如下：拆迁补偿、安置费5万元/亩，其她费用（含税费）3万元/亩，开发费用1、5亿元/平方公里，当地银行一年期贷款利率9%，两年期贷款利率为10%，土地开发周期为两年，第一年投资占总投资得3/4，利润率为10%，土地所有权收益为土地成本得10%，试估算该地产得市场价值。 解： （1）估算每平方米土地取得费用与开发费用 拆迁补偿、安置费用：50000÷667＝75元／平方米 其她费用：30000÷667＝45元／平方米 土地开发费用：150，000，000÷1，000，000＝150元／平方米 每平方米土地取得费用与开发费用合计为：75+45+150＝270元／平方米 （2）计算利息： 第一期利息：270×3／4×10％×2×0、5＝20、25（元） 第二期利息：270×1／4×9％×1×0、5＝3、0375（元） 每平方米土地取得费用与开发费用应承担得利息费用为23、29元。 （注:由于第一年投入总投资得3／4，开发期为2年，利率10％，该笔资金并非第一年年初一次投入， 所以需要乘以0、5。第二年同理。） （3）计算利润：270×10％＝27（元） （4）计算土地成本：270+23、29+27＝320、29（元／平方米） （5）计算待估土地公平市场价值： 320、29×（1+10％）＝352、32（元／平方米） 每平方米土地公平市场价值为352、32元／平方米，近似等于每平方米352元。 2、被评估对象为一宗待开发商业用地，土地面积5 000平方米，该宗地得使用权年限自评估基准日起为40年，当地城市规划规定，待估宗地得容积率为5，覆盖率为60%。评估师根据城市规划得要求及房地产市场现状及发展趋势，认为待估宗地得最佳开发方案为建设一幢25 000平方米得大厦，其中1-2层为商场，每层建筑面积为3 00O平方米，3层及3层以上为写字楼，每层建筑面积为1 900平方米。 评估师根据相关资料，经分析、测算得到如下数据资料： (1)将待估宗地开发成七通一平得建筑用地需要投资500万元，开发期为1年，投资在1年内均匀投入; (2)大厦建设期为2年，平均每平方米建筑面积得建筑费用为3 000元，所需资金分两年投人，第一年投入所需资金得60%，第二年投入所需资金得40%，各年投资均匀投入; (3)专业费用为建筑费用得10%; (4)预计大厦建成后即可出租，其中1-2层每平方米建筑面积得年租金为 2 000元，出租率可达100%，第3至第5层(即写字楼部分得1至3层)平均每天每平方米建筑面积租金为2元，第6层及以上各层平均每天每平方米建筑面积租金为2、5元，写字楼平均空置率约为10%; (5)管理费用为租金得5%，税金为租金得17、5%，保险费为建筑费及专业费用得0、1%，维修费用为建筑费用得1%，年贷款利率为5%，复利计息; (6)开发商要求得利润为建筑费用、专业费用、地价及土地开发费用之与得