第四章投资性房地产答案解析

练习题

一、单项选择题

1、下列各项中，属于投资性房地产的是()。

A、按国家规定确认的闲置土地

B、企业以经营租赁方式租出的写字楼

C、企业拥有并自行经营的饭店

D、企业持有拟增值后转让的建筑物

【正确答案】B

【答案解析】

本题考核投资性房地产的范围。选项A不属于持有并准备增值后转让的土地使用权，不符合投资性房地产定义；选项C是自用房地产；选项D，企业持有拟增值后转让的土地使用权属于投资性房地产，但建筑物必须是已经出租的才属于投资性房地产。

【该题针对“投资性房地产的范围”知识点进行考核】

【答疑编号10770667,点击提问】

2、A公司对投资性房地产采用成本模式进行后续计量。A公司的投资性房地产为一栋已出租的写字楼，2010年1月1日，由于该写字楼所在的房地产交易市场比较成熟，A公司决定对投资性房地产从成本模式转换为公允价值模式计量。该写字楼的原价为6000万元，已计提折旧1500万元，未计提减值准备。当日该写字楼的公允价值为5500万元。A公司按净利润的10％计提盈余公积。不考虑所得税影响，则该事项对A公司资产负债表上留存收益的影响金额为()万元。

A、1000

B、900

C、1500

D、0

【正确答案】A

【答案解析】

该事项对A公司留存收益的影响金额＝5500－(6000－1500)＝1000(万元)。

【该题针对“投资性房地产后续计量模式的转换”知识点进行考核】

【答疑编号10770673,点击提问】

3、自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，投资性房地产应当按照转换当日的公允价值计量。转换当日的公允价值大于原账面价值的差额通过()科目核算。

A、营业外收入

B、公允价值变动损益

C、资本公积

D、其他业务收入

【正确答案】C

【答案解析】

自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，借方差额计入“公允价值变动损益”，贷方差额计入“资本公积”。

【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产”知识点进行考核】

【答疑编号10770675,点击提问】

二、多项选择题

1、下列说法中正确的有()。

A、房地产租金就是让渡资产使用权取得的使用费收入

B、因出租房地产而取得租金，企业需要交纳营业税

C、房地产企业依法取得的、用于开发，待增值后出售的土地使用权，属于投资性房地产

D、计划用于出租但尚未出租的土地使用权，在取得该土地使用权时计入投资性房地产

【正确答案】AB

【答案解析】

选项C，从事房地产经营开发的企业依法取得的、用于开发后出售的土地使用权，属于房地产开发企业的存货，即使房地产开发企业决定待增值后再转让其开发的土地，也不得将其确认为投资性房地产。选项D，投资性房地产主要包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权和已出租的建筑物，所以D不正确。

【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

【答疑编号10770683,点击提问】

2、下列关于投资性房地产进行初始计量的会计处理中，表述正确的有()。

A、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照成本进行初始计量

B、采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，取得时按照公允价值进行初始计量

C、自行建造投资性房地产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成

D、外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出【正确答案】ACD

【答案解析】

无论采用公允价值模式还是成本模式进行后续计量的投资性房地产，均应按照成本进行初始计量。

【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

【答疑编号10770686,点击提问】

3、下列关于公允价值模式计量的投资性房地产的表述中，不正确的有()。

A、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，存在减值迹象时，应当按照资产减值的有关规定进行减值测试

B、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，不需对投资性房地产计提折旧或进行摊销

C、企业持有的采用公允价值模式计量的投资性房地产，公允价值高于账面余额的差额计入其他业务收入

D、企业对投资性房地产采用公允价值模式计量的，取得的租金收入一般计入其他业务收入【正确答案】AC

【答案解析】

选项A，采用公允价值模式计量的投资性房地产，不需要计提折旧或进行摊销，也不需要进行减值测试，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值；选项C，公允价值高于账面余额的差额计入公允价值变动损益。

【该题针对“公允价值模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】

【答疑编号10770687,点击提问】

三、判断题

1、企业将某项房地产部分用于出租，部分自用，如果出租部分能单独计量和出售，企业应将该项房地产整体确认为投资性房地产。（）

对

错

【正确答案】错

【答案解析】

企业将某项房地产部分用于出租，部分自用，如果用于出租的部分能单独计量或出售，企业应将该部分确认为投资性房地产。

【该题针对“投资性房地产的确认和初始计量”知识点进行考核】

【答疑编号10770690,点击提问】

2、对投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍将作为投资性房地产的，在改扩建时，应该将该投资性房地产转入“在建工程”科目。（）

对

错

【正确答案】错

【答案解析】

对投资性房地产进行改扩建等再开发，且将来仍将作为投资性房地产的，在改扩建时，应将投资性房地产转入“投资性房地产—在建”科目。

【该题针对“投资性房地产的后续支出”知识点进行考核】

【答疑编号10770692,点击提问】

3、成本模式计量的投资性房地产在每期计提折旧或者摊销时，折旧额或摊销额需记入“管理费用”科目。（）

对

错

【正确答案】错

【答案解析】

本题考核成本模式计量的投资性房地产。成本模式下，投资性房地产计提折旧和摊销时，折旧额或摊销额应计入其他业务成本。

【该题针对“成本模式计量的投资性房地产”知识点进行考核】

【答疑编号10770694,点击提问】

四、计算分析题

1、和正股份有限公司（以下简称和正公司）为增值税一般纳税人，适用的增值税税率为17％。不考虑除增值税以外的其他税费，和正公司按净利润的10％计提盈余公积。和正公司有关房地产的相关业务资料如下：

（1）2011年10月，和正公司开始自行建造一栋写字楼。在2012年建设期间，和正公司共领用工程物资1800万元（含增值税）；领用本企业自产的库存商品一批，成本150万元，计税价格200万元；另支付在建工程人员薪酬516万元。

（2）2012年12月，和正公司与丙公司签订了租赁协议，将该写字楼经营租赁给丙公司，租赁期为2年，年租金为240万元，租金于每年年末结清。租赁期开始日为2012年12月31日。和正公司采用成本模式对该投资性房地产进行后续计量。

2012年12月31日，该写字楼达到了预定可使用状态并投入使用，该写字楼预计使用寿命为20年，预计净残值为0。

（3）2014年1月1日，和正公司持有的该写字楼满足采用公允价值模式的条件，和正公司决定改用公允价值模式对该写字楼进行后续计量。与该写字楼同类的房地产在2014年年初的公允价值为2200万元。

（4）2014年年末该写字楼的公允价值为2400万元。

（5）2014年12月，和正公司与丙公司就该写字楼达成转让协议，并于2015年1月1日办

理完过户手续，以2450万元的价格将该写字楼转让给丙公司，全部款项已收到并存入银行。要求：

（1）编制和正公司建造写字楼以及转换日转换为投资性房地产的有关会计分录。

（2）编制和正公司该项写字楼2013年末的有关会计分录。

（3）编制和正公司2014年初将该项写字楼改用公允价值模式计量的有关会计分录。（4）编制和正公司该项写字楼有关2014年末的有关会计分录。

（5）编制和正公司2015年初处置该项写字楼的有关会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示）

【正确答案】（1）和正公司自行建造写字楼的有关会计分录：

借：在建工程1800

贷：工程物资1800

借：在建工程700

贷：库存商品150

应交税费—应交增值税（销项税额）34

应付职工薪酬516

借：投资性房地产2500

贷：在建工程2500

（2）2013年末的有关会计分录：

借：其他业务成本125

贷：投资性房地产累计折旧125

借：银行存款240

贷：其他业务收入240

（3）2014年初将该项写字楼改用公允价值模式计量的有关会计分录：

借：投资性房地产—成本2200

投资性房地产累计折旧125

利润分配—未分配利润157.5

盈余公积17.5

贷：投资性房地产2500

（4）2014年末该项写字楼的有关会计分录：

借：投资性房地产—公允价值变动200

贷：公允价值变动损益200

借：银行存款240

贷：其他业务收入240

（5）2015年初处置该项写字楼的有关会计分录：

借：银行存款2450

贷：其他业务收入2450

借：其他业务成本2400

贷：投资性房地产—成本2200

—公允价值变动200

借：公允价值变动损益200

贷：其他业务成本200

【答案解析】

【该题针对“自用房地产转换为投资性房地产,投资性房地产的处置,投资性房地产后续计量

模式的转换”知识点进行考核】

【答疑编号10770698,点击提问】

第四章投资性房地产

课后作业

一、单项选择题

1.下列各项中属于投资性房地产的是（）。

Ａ.企业计划出租但是尚未出租的土地使用权

Ｂ.以经营租赁方式租入再转租给其他单位的房地产

Ｃ.按照国家有关规定认定的闲置土地

Ｄ.企业拥有产权并以经营租赁方式出租的建筑物

【答案】D

【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。

2.2012年1月1日，英明公司与乙公司签订一项租赁合同，将当日购入的一幢写字楼出租给乙公司，租赁期为2012年1月1日至2014年12月31日。该写字楼购买价格为1000万元，外购时发生直接费用15万元，为取得该写字楼所有权另支付了契税85万元，上述款项均以银行存款支付完毕。不考虑其他因素，则英明公司该项投资性房地产的入账价值为（）万元。

A.1000

B.1015

C.1100

D.1085

【答案】C

【解析】英明公司该项投资性房地产的入账价值=1000+15+85=1100（万元）。

3.投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入（）科目进行核算。

A.在建工程

B.投资性房地产——在建

C.开发产品

D.投资性房地产——成本

【答案】B

【解析】无论是采用成本模式还是公允价值模式进行后续计量，投资性房地产进入改扩建或装修阶段后，应将其账面价值转入“投资性房地产——在建”科目。

4.英明公司于2007年6月12日外购一项投资性房地产，购买价款为500万元，预计使用寿命为20年，预计净残值为零，采用成本模式进行后续计量，并采用年限平均法计提折旧。2011年发生的与该投资性房地产有关的后续支出如下：2011年6月30日开始对该投资性房地产进行改扩建（已收取当年上半年租金60万元），改扩建后将继续用于经营出租。改扩建期间共发生改良支出100万元，均满足资本化条件，2011年9月30日改扩建完成并对外出租，租期为2011年10月1日至2013年9月30日，月租金20万元，改扩建后预计剩余使用寿命为20年，预计净残值为零。2011年10月对该项投资性房地产进行日常维护，发生维护支出5万元。不考虑其他因素，则英明公司2011年因持有该项投资性房地产影响损益的金额为（）万元。

A.-5

B.-18.75

C.120

D.96.25

【答案】D

【解析】2011年9月30日改扩建完成后投资性房地产的账面价值=500/20×（20-4）+100=500（万元）；2011年该投资性房地产计提折旧额=500/20×6/12+500/20×3/12=18.75（万元），2011年因持有该项投资性房地产影响损益的金额=60+20×3-18.75-5=96.25（万元）。

5.英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，2011年9月20日将2010年12月31日达到预定可使用状态的自行建造的办公楼对外出租，该办公楼建造成本为5150万元，预计使用年限为25年，预计净残值为150万元。采用年限平均法计提折旧。不考虑其他因素，则2011年该办公楼应计提的折旧额为（）万元。

A.0

B.150

C.200

D.100

【答案】B

【解析】2011年该办公楼计提折旧额=（5150-150）/25×9/12=150（万元）。

6.投资性房地产的计量模式由成本模式转换为公允价值模式，其公允价值与账面价值之间的差额计入（）。

A.盈余公积和未分配利润

B.公允价值变动损益

C.资本公积

D.营业外收支

【答案】A

【解析】成本模式转换为公允价值模式，应当作为会计政策变更，将公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。

7.关于投资性房地产后续计量模式的转换，下列说法中正确的是（）。

A.成本模式转换为公允价值模式的，应当作为会计估计变更

B.已采用公允价值模式计量的投资性房地产，不得从公允价值模式转为成本模式

C.已采用成本模式计量的投资性房地产，不得从成本模式转换为公允价值模式

D.企业对投资性房地产的后续计量模式可以随意变更

【答案】B

【解析】投资性房地产后续计量模式由成本模式转化为公允价值模式属于会计政策变更，选项A错误；已采用成本模式计量的投资性房地产，可以从成本模式转化为公允价值模式，选项C错误；企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更，选项D错误。8.2012年3月5日，英明公司资产管理部门建议管理层将一闲置办公楼用于对外出租。2012年3月10日，董事会批准关于出租办公楼的议案，并明确出租办公楼的意图在短期内不会发生变化。2012年3月20日，英明公司与承租方签订办公楼经营租赁合同，租赁期为自2012年4月1日起2年，年租金为360万元。甲公司将自用房地产转换为投资性房地产的时点是（）。

A.2012年3月5日

B.2012年3月10日

C.2012年3月20日

D.2012年4月1日

【答案】B

【解析】对于企业持有以备经营出租的空置建筑物，如董事会或类似机构作出书面决议，明确表明将其用于经营出租且持有意图短期内不再发生变化的，即使尚未签订租赁协议也应视为投资性房地产，所以该闲置办公楼确认为投资性房地产的日期即其转换日为董事会或类似机构作出书面决议的日期2012年3月10日。

9.2012年3月2日，英明公司董事会作出决议将其持有的一项土地使用权停止自用，待其增值后转让以获取增值收益。该项土地使用权的成本为1200万元，预计使用年限为10年，预计净残值为200万元，甲公司对其采用直线法进行摊销，至转换时已使用了5年。英明公司对其投资性房地产采用成本模式计量，该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同。则2012年度英明公司该投资性房地产应计提的摊销额为（）万元。

A.100

B.83.33

C.91.67

D.240

【答案】B

【解析】该项土地使用权转换前后其预计使用年限、预计净残值以及摊销方法相同，故其投资性房地产应计提的摊销额=（1200-200）÷10×10/12=83.33（万元）。

10.以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值大于其原账目价值的差额（）。

A.借记“资本公积——其他资本公积”科目

B.贷记“资本公积——其他资本公积”科目

C.贷记“公允价值变动损益”科目

D.贷记“营业外收入”科目

【答案】C

【解析】以公允价值模式计量的投资性房地产转换为自用房地产时，公允价值大于其原账面价值的差额，贷记“公允价值变动损益”科目。

11.英明公司将其自用的一栋办公楼于2012年1月转换为采用成本模式计量的投资性房地产，转换日该办公楼的账面余额为1000万元，已计提折旧额100万元，已计提资产减值准备200万元，该项办公楼在转换日的公允价值为1500万元，则转换日记入“投资性房地产”科目的金额是（）万元。

A.1500

B.1000

C.700

D.1700

【答案】B

【解析】会计分录：

借：投资性房地产1000

累计折旧100

固定资产减值准备200

贷：固定资产1000

投资性房地产累计折旧100

投资性房地产减值准备200

选项B正确。

12.甲房地产公司于2012年1月1日将一幢商品房对外出租并采用公允价值模式计量，租期为3年，每年12月31日收取租金100万元。出租时，该幢商品房的成本为2000万元，未计提存货跌价准备，公允价值为2200万元。2012年12月31日，该幢商品房的公允价值为2250万元。甲房地产公司2012年应确认的公允价值变动损益为（）万元。

A.收益50

B.收益250

C.收益100

D.损失100

【答案】A

【解析】将存货转换为以公允价值模式计量的投资性房地产时，公允价值大于成本的差额应计入资本公积，不影响公允价值变动损益；2012年12月31日应确认的公允价值变动收益=2250-2200=50（万元），故甲房地产公司2012年应确认的公允价值变动损益为收益50万元。【答案】C

【解析】转换日，甲公司应确认的公允价值变动损益金额=5500-5000=500（万元）。

13.2012年5月1日，英明公司对外出租的办公楼租赁期届满，将其收回后用于自用，办公楼使用权收回当日即达到自用状态并投入使用。转换当日，投资性房地产的账面价值为5000万元（其中成本为6500万元，公允价值变动贷方为1500万元），该办公楼的公允价值为5500

万元，则转换日英明公司应确认的公允价值变动损益金额为（）万元。

A.1000

B.700

C.500

D.1300

【答案】C

【解析】转换日，甲公司应确认的公允价值变动损益金额=5500-5000=500（万元）。

14.2009年12月5日，英明公司董事会批准关于出租办公楼的议案，且出租办公楼的意图在短期内不会发生变化，当日办公楼的账面价值为4100万元，公允价值为4800万元，英明公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量。2010年1月1日，英明公司与承租方签订办公楼合同，租赁期为自2010年1月1日起至2012年1月1日，年租金为360万元，于每年年末收取。2010年12月31日该办公楼公允价值为5000万元，2011年12月31日公允价值为5400万元。2012年1月1日租赁期届满，英明公司将该办公楼收回后直接对外出售，收到价款4900万元已存入银行，另支付营业税税额290万元。2012年度处置该投资性房地产影响利润总额的金额为（）万元。

A.200

B.-90

C.-500

D.800

【答案】B

【解析】处置时的会计分录如下：

借：银行存款4900

贷：其他业务收入4900

借：其他业务成本5400

贷：投资性房地产——成本4800

——公允价值变动600

借：公允价值变动损益600

贷：其他业务成本600

借：资本公积——其他资本公积700

贷：其他业务成本700

借：营业税金及附加290

贷：应交税费——应交营业税290

2012年度处置该投资性房地产影响利润总额的金额=4900-5400+600-600+700-290=-90（万元）。

15.英明公司将其对外出租的一栋写字楼确认为投资性房地产。租赁期届满后，英明公司将该写字楼出售给小雪公司，协议约定的售价为1000万元，小雪公司已用银行存款支付。英明公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。出售时该写字楼的账面余额为900万元，已计提折旧金额为100万元，计提的减值准备为100万元，不考虑相关税费的影响。则处置英明公司该写字楼影响营业利润的金额为（）万元。

A.300

B.100

C.0

D.900

【答案】A

【解析】处置该写字楼影响营业利润的金额=1000-（900-100-100）=300（万元）。

二、多项选择题

1.下列关于投资性房地产特征的说法中，正确的有（）。

A.投资性房地产是一种经营性活动

B.投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产

C.投资性房地产有两种后续计量模式

D.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产

【答案】ABC

【解析】选项D属于投资性房地产的定义。

2.下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。

A.企业出租给本企业职工居住的房屋

B.企业拥有并自行经营的旅馆

C.企业自用的办公楼、生产车间厂房

D.房地产开发企业准备出售的楼盘

【答案】ABCD

【解析】为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产，属于自用房地产，不属于投资性房地产，选项A、B和C正确；房地产开发企业在正常经营过程中销售的或为销售而正在开发的商品房和土地作为存货核算，选项D正确。

3.下列各项中，不属于投资性房地产确认条件的是（）。

A.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或者两者兼有而持有的房地产

B.与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业

C.该投资性房地产的成本能够可靠地计量

D.投资性房地产属于有形资产

【答案】AD

【解析】投资性房地产在符合定义的前提下，同时满足下列条件的，才能予以确认：（1）与该投资性房地产有关的经济利益很可能流入企业；（2）该投资性房地产的成本能够可靠地计量。

4.以下关于投资性房地产后续支出的表述，正确的有（）。

A.投资性房地产的后续支出均应计入当期损益

B.投资性房地产的后续支出应区分费用化支出和资本化支出

C.投资性房地产费用化的后续支出直接计入其他业务成本

D.投资性房地产资本化的后续支出应计入投资性房地产成本

【答案】BCD

【解析】对于投资性房地产费用化的后续支出直接计入其他业务成本；资本化的后续支出计入其成本。

5.下列关于采用成本模式进行后续计量的投资性房地产的说法中正确的有（）。

A.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产，应当按照《企业会计准则第4号——固定资产》或《企业会计准则第6号——无形资产》的有关规定，按期（月）计提折旧或摊销。

B.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，记入“管理费用”科目

C.投资性房地产的价值得以恢复的，应该将其计提的减值进行转回

D.采用成本模式进行后续计量的投资性房地产存在减值迹象的，应对其进行减值测试

【答案】AD

【解析】选项B，采用成本模式进行后续计量的投资性房地产计提的摊销和折旧，用的是“其他业务成本”科目；选项C，投资性房地产的减值，一经计提不得转回。

6.企业对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，下列各项中，影响企业营业利润的有（）。

A.租金收入

B.投资性房地产转换为非投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额

C.按规定应交的营业税

D.非投资性房地产转换为投资性房地产，公允价值大于账面价值的差额

【答案】ABC

【解析】选项D，计入资本公积，不影响企业营业利润。

7.下列各项中，影响企业当期损益的有（）。

A.采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额高于账面价值的差额

B.采用成本模式计量的投资性房地产，期末可收回金额低于账面价值的差额

C.企业将采用公允价值模式计量的投资性房地产转为自用的房地产，转换日的公允价值高于账面价值的差额

D.自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产时，转换日房地产的公允价值小于账面价值的差额

【答案】BCD

【解析】选项A，不需要进行会计处理；选项B应计提资产减值损失；选项C和D，应将差额计入公允价值变动损益。

8.关于投资性房地产转换日的确定，下列说法中正确的有（）。

A.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日

B.投资性房地产转为自用房地产，其转换日为房地产达到自用状态，企业开始将房地产用于生产商品、提供劳务或者经营管理的日期

C.自用土地使用权停止自用，改用于资本增值，其转换日为自用土地使用权停止自用后确定用于资本增值的日期

D.作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为承租人支付的第一笔租金的日期

【答案】ABC

【解析】作为存货的房地产改为出租，或者自用建筑物或土地使用权停止自用改为出租，其转换日为租赁期开始日，选项D不正确。

9.下列各项中，应计入其他业务收入的有（）。

A.投资性房地产租金收入

B.投资性房地产公允价值变动额

C.出售投资性房地产收到的款项

D.处置投资性房地产时，结转与该项投资性房地产相关的资本公积

【答案】AC

【解析】选项B，投资性房地产公允价值变动额，计入公允价值变动损益；选项D，处置投资性房地产时，与该项投资性房地产相关的资本公积应转入其他业务成本。

10.英明公司为一家房地产开发企业，2012年3月10日，英明公司与小雪公司签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给小雪公司使用，租赁期开始日为2012年4月15日。2012年4月15日，该写字楼的账面余额为4500万元，未计提存货跌价准备，公允价值为4700万元。2012年12月31日，该项投资性房地产的公允价值为4800万元。2013年6月租赁期届满，收回该项投资性房地产，并以5500万元出售，出售款项已收讫。英明公司对投资性房地产采用公允价值模式计量，不考虑相关税费。下列各项关于英明公司的会计处理，正确的有（）。

A.借：投资性房地产——成本4700

贷：开发产品4500

资本公积——其他资本公积200

B.借：投资性房地产——成本4700

贷：开发产品4500

公允价值变动损益200

C.借：投资性房地产——公允价值变动100

贷：公允价值变动损益100

D.借：公允价值变动变动损益100

资本公积——其他资本公积200

其他业务成本4500

贷：投资性房地产——成本4700

——公允价值变动100

【答案】ACD

【解析】（1）2012年4月15日，存货转换为投资性房地产：

借：投资性房地产——成本4700

贷：开发产品4500

资本公积——其他资本公积200

（2）2012年12月31日，公允价值变动：

借：投资性房地产——公允价值变动100

贷：公允价值变动损益100

（3）2013年6月，出售投资性房地产：

借：银行存款5500

贷：其他业务收入5500

借：公允价值变动损益100

资本公积——其他资本公积200

其他业务成本4500

贷：投资性房地产——成本4700

——公允价值变动100

三、判断题

房地产开发企业拥有的空置建筑物作为投资性房地产核算。（）。

【答案】×

【解析】房地产开发企业拥有的空置建筑物不能作为投资性房地产核算，只有当企业做出书面决议用于出租时，从作出决议的当天就要作为投资性房地产核算。

按照国家有关规定认定的闲置土地，属于投资性房地产。

【答案】×

【解析】按照国家有关规定认定的闲置土地，不属于持有并准备增值后转让的土地使用权。对于企业外购的房地产，在购入房地产的同时未开始对外出租或用于资本增值的，也可以作为投资性房地产进行核算。（）

【答案】×

【解析】对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租或用于资本增值的，才可以作为投资性房地产进行核算。

企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入当期损益。（）

【答案】×

【解析】企业将自用房地产转换为采用公允价值模式计量的投资性房地产，转换日公允价值大于账面价值的差额计入资本公积。

自行建造投资性房地产，其成本由建造该项资产达到预定可使用状态之前发生的必要支出构成，包括土地开发费用、建筑成本、安装成本、应予以资本化的借款费用、支付的其他费用和分摊的间接费用等。（）

【答案】√

采用成本模式计量的投资性房地产进入改扩建后，应当将其账面价值转入改扩建工程。借记

“在建工程”、“投资性房地产累计折旧”等科目，贷记“投资性房地产”科目。（）

【答案】×

【解析】采用成本模式计量的投资性房地产进入改扩建后，应当将其账面价值转入改扩建工程。借记“投资性房地产——在建”科目、“投资性房地产累计折旧”等科目，贷记“投资性房地产”科目。

对投资性房地产进行日常维护所发生的支出，应当在发生时计入当期损益，借记“其他业务成本”等科目，贷记“银行存款”等科目。（）

【答案】√

投资性房地产的后续计量有成本模式和公允价值模式，同一企业可以同时采用两种计量模式。（）

【答案】×

【解析】同一企业只能采用一种模式对所有投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式。

采用成本模式计量的投资性房地产，按照固定资产或无形资产有关规定，按期计提折旧或摊销，借记“管理费用”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。（）

【答案】×

【解析】采用成本模式计量的投资性房地产，按照固定资产或无形资产有关规定，按期计提折旧或摊销，借记“其他业务成本”等科目，贷记“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目。采用公允价值模式计量的投资性房地产，无需对投资性房地产计提折旧或摊销，但是应计提资产减值准备。（）

【答案】×

【解析】采用公允价值模式计量的投资性房地产，无需对投资性房地产计提折旧或摊销，也不计提资产减值准备

11.成本模式转为公允价值模式的，应当作为会计政策变更，变更时公允价值与账面价值的差额，调整期初留存收益。（）

【答案】√

为保证会计信息的可比性，企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。（）【答案】√

企业采用公允价值模式计量的投资性房地产转化为非投资性房地产时，应当将其转换当日公允价值大于其账面价值的金额记入“资本公积”科目，公允价值小于账面价值的金额记入“公允价值变动损益”科目。（）

【答案】×

【解析】在采用公允价值模式计量下的投资性房地产转换为非投资性房地产时，公允价值与账面价值之间的差额记入到“公允价值变动损益”科目。

处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按照实际收到的金额与投资性房地产的账面价值之间的差额记入“营业外收入”或“营业外支出”科目。（）

【答案】×

【解析】处置采用成本模式计量的投资性房地产时，应当按实际收到的金额，确认为“其他业务收入”科目，投资性房地产的账面价值结转到“其他业务成本”科目中。

处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额，不做处理。（）

【答案】×

【解析】处置采用公允价值模式计量的投资性房地产时，原转换日计入资本公积的金额一并结转入当期损益。

四、计算分析题

英明公司采用公允价值模式计量投资性房地产，2009年9月30日，董事会决定将一栋自用办公楼对外出租，协议约定租赁期为2年，年租金为240万元，租金于每年年末收取。2009年9月30日为租赁期开始日。该办公楼自2005年9月30日取得，其购买价款为20000万元，预计使用年限是40年，预计净残值为0，采用年限平均法计提折旧，未计提资产减值准备。转换日，该办公楼的公允价值为21000万元。2009年12月31日的公允价值为20000万元，2010年12月31日的公允价值为22000万元。2011年9月30日，租赁期届满，英明公司将该投资性房地产出售，其售价为19000万元，并同时收到剩余部分的租金。

要求：假定不考虑相关因素，编制英明公司与投资性房地产有关的会计分录。

（答案中的金额单位用万元表示）

（1）2009年9月30日，该固定资产的账面价值=20000-20000/40×4=18000（万元）。借：投资性房地产——成本21000

累计折旧2000

贷：固定资产20000

资本公积——其他资本公积3000

（2）2009年12月31日

借：公允价值变动损益1000

贷：投资性房地产——公允价值变动1000

借：银行存款60（240/12×3）

贷：其他业务收入60

（3）2010年12月31日

借：投资性房地产——公允价值变动2000

贷：公允价值变动损益2000

借：银行存款240

贷：其他业务收入240

（4）2011年9月30日

借：银行存款180（240/12×9）

贷：其他业务收入180

借：银行存款19000

贷：其他业务收入19000

借：其他业务成本22000

贷：投资性房地产——成本21000

——公允价值变动1000

借：资本公积——其他资本公积3000

贷：其他业务成本3000

借：公允价值变动损益1000

贷：其他业务成本1000

五、综合题

英明公司为一家房地产开发公司，按净利润的10%提取法定盈余公积，2011年度和2012年度发生如下有关投资性房地产的交易和事项：

（1）2011年2月10日英明公司自行建造的一栋厂房达到预定可使用状态并将其用于出租，成本为8500万元。英明公司对该投资性房地产采用成本模式进行后续计量，预计使用年限为25年，预计净残值为100万元，采用年限平均法计提折旧，2011年12月31日英明公司对该项投资性房地产计提折旧308万元。2011年12月31日对该投资性房地产进行减值测

试，该厂房的公允价值减去处置费用后的净额为8092万元，预计未来现金流量的现值为8170万元，英明公司对其计提投资性房地产减值准备100万元，英明公司的会计处理如下：借：其他业务成本308

贷：投资性房地产累计折旧308

借：资产减值损失100

贷：投资性房地产减值准备100

（2）2011年5月1日，英明公司董事会作出决议将其开发对外销售的商品房用于出租，当日与甲公司签订租赁协议，租期为2年，年租金为360万元，每年年末收取当年租金，该商品房的成本为5000万元，已计提存货跌价准备500万元。转换当日英明公司作如下会计处理：

借：投资性房地产5000

贷：开发产品5000

借：存货跌价准备500

贷：资产减值损失500

（3）2012年1月1日，英明公司投资性房地产满足公允价值模式计量条件，投资性房地产由成本模式变更为公允价值模式计量。转换日，“投资性房地产”科目金额为50000万元，“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目的金额为8200万元，“投资性房地产减值准备”科目的金额为1300万元，转换当日所有投资性房地产的公允价值合计为45980万元。英明公司的会计处理如下：

借：投资性房地产——成本45980

投资性房地产累计折旧（摊销）8200

投资性房地产减值准备1300

贷：投资性房地产50000

资本公积——其他资本公积5480

（4）2012年12月31日，投资性房地产的公允价值总额为45000万元。英明公司的会计处理如下：

借：资产减值损失980

贷：投资性房地产减值准备980

要求：判断英明公司上述交易和事项的会计处理是否正确，简要说明理由；如不正确，请做出更正的会计处理，相关差错更正按当期差错处理，且不要求编制结转损益的会计分录。（答案中的金额单位用万元表示）

①事项（1）英明公司的会计处理不正确。

理由：英明公司自行建造的厂房作为投资性房地产核算，应自2011年3月开始计提折旧，2011年应计折旧额=（8500-100）/25×10/12=280（万元），2011年12月31日其计提减值准备前的账面价值=8500-280=8220（万元），其可收回金额为8170万元，低于其账面价值，应计提投资性房地产减值准备金额=8220-8170=50（万元）。

更正分录如下：

借：投资性房地产累计折旧（摊销）28（308-280）

贷：其他业务成本28

借：投资性房地产减值准备50

贷：资产减值损失50

②事项（2）英明公司的会计处理不正确。

理由：存货转换为投资性房地产核算时，应将其账面价值转入投资性房地产，同时转销存货跌价准备科目的金额。

更正分录如下：

借：资产减值损失500

贷：投资性房地产500

③事项（3）英明公司的会计处理不正确。

理由：投资性房地产后续计量模式的变更属于会计政策变更，变更当日公允价值与账面价值的差额应调整变更当期的期初留存收益。

更正分录如下：

借：资本公积——其他资本公积5480

贷：盈余公积548

利润分配——未分配利润4932

④事项（4）英明公司的会计处理不正确。

理由：采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产不计提减值准备，期末公允价值的变动计入公允价值变动损益，

更正分录如下：

借：投资性房地产减值准备980

贷：资产减值损失980

借：公允价值变动损益980

贷：投资性房地产——公允价值变动980