工业地产项目可行性研究报告书
*****国际工业园可行性研究报告
2008-1-1
目录
§第一章、总论
§第二章、市场分析
§第三章、*****国际工业园项目建设内容
§第四章、项目优势和价格定位
§第五章、项目建设缘由
§第六章、市政配套（简）
§第七章、*****国际工业园与周边地区发展的互动关系§第八章、*****国际工业园体制与开发模式设计
§第九章、工业园功能分区、开发时序、产业空间布局§第十章、园区开发投资估算和投资计划（略）
§第十一章、资金筹措（略）
§第十二章、财务效益分析（略）
§第十三章、研究结论和建议
§第一章、总论
一、加快*****国际工业园开发的客观要求
*****国际工业园位于安徽省当涂经济开发区（省级）南端，紧临国家级芜湖经济开发区，项目占地340000㎡，建筑面积300000㎡。秉承规划科学，便于生产使用和管理的理念，致力于打造环境优美、管理完善、服务超值的现代化工业园。园区将建成集制造加工、产品研发、物流仓储、生活服务为一体的综合型工业园区。设立并加快开发*****国际工业园，不仅具有必要性而且具有可行性。一方面它是宏观区域经济发展态势提出来的客观而迫切的要求，同时也是进一步建设发展安徽省当涂经济开发区，推动地域经济跨越式发展的一项根本性举措。
1.1 宏观区域经济发展态势提出的客观而迫切的要求
1.1.1国家新一轮经济景气周期
党的十七大大的胜利召开，继续推进全面建设小康社会、加速社会主义现代化建设的宏伟奋斗目标，根据目标要求，到2020年全国国内生产总值（GDP）将实现翻两番，人均GDP达到3000美元，20年平均增长速度约为7.18%。进入新的历史发展阶段，我国无论是东部沿海发达地区还是中西部欠发达地区都呈现出新一轮加速发展的态势。
长江三角洲地区以上海举办2010年世博会和建设经济、金融、贸易、航运“四大中心”为契机，加快经济一体化进程，提出建立世界级大都市圈的战略目标；珠江三角洲地区借助CEPA，加快与香港经济的更紧密联系，并提出建设“大珠三角”或“泛珠三角”经济圈的发展构想；环渤海地区以北京举办2008年奥运会为引擎，加速京津冀
“大北京城市圈”的崛起。尤其值得注意的是，东北三省抓住国家支持老工业基地改造振兴的机遇，正着力打造中国经济的“第四极”。与此同时，国家继续坚定不移地实施西部大开发战略，支持中部地区发挥自身优势更好地发展，支持东部沿海地区加快发展并鼓励有条件的地方率先基本实现现代化，实现东中西互动，促进区域经济社会协调发展。
我国宏观经济已经走出1997年后持续数年的经济波动低谷，迈进全面复苏的经济增长加速期。这次复苏最重要的特征是由于技术装备更新需求和消费结构的变化带动了重工业复苏，重工业（如钢铁、石油化工、电力、能源、工程机械、汽车等行业）生产增长明显快于轻工业，这也是经济全面复苏的重要标志之一。
国家新一轮经济景气周期的来某，对全国各地区都既有机遇又有挑战，处于安徽省东南翼的马***鞍***山市更不例外。作为安徽省的东向战略的起点地区，马***鞍***山市加速发展的要求无疑更加迫切，而加速自身发展必须要有新的增长点。从马***鞍***山市的区情和资源优势出发，设立*****国际工业园，依托当涂经济开发区和长江马***鞍***山港的有利条件，发展大进大出的现代化工业，就成为未来马***鞍***山当涂培育新增长点，带动全县经济实现跨越式发展的必然选择。
1.1.2 国内外产业转移的趋势和机遇
21世纪头10-20年是一个重要的战略机遇期。从国际看，工业发达国家的制造业特别是重化工业正在不断地向资源丰富、劳动成本低廉、国内市场广阔以及社会政局稳定的发展中国家转移，我国已成为国际产业转移的首选地，并在快速形成世界制造业的中心。而以国际市场为目标的跨国资本在我国国内的区位选择，仍然更多地倾向于投资环境良好、基础设施完备优越的沿海、沿江区域。
从国内看，以钢铁、石油化工、农副产品加工等为重点的工业制造业，也出现向沿海、沿江城市转移的趋势。这种产业区位的调整，首先是由于内陆矿产资源的枯竭及从国际市场获取原料来源的需要，其次是为了更靠近市场，再次，依托港口建设可以大大降低运输成本，符合重化工产业布局的一般规律。
随着世界制造中心向中国转移步伐的加快，“长三角”首当其冲成为首先“接口”，下一轮申城周边的标准工业厂房和现代物流用房，都将供不应求。现代工业厂
房的开发和租赁，将成为房产开发的大热门。因此，无论是国际重化工向中国转移，还是国内重化工向沿江转移，都为*****国际工业园的发展带来难得的机遇。
1.1.3 大区域经济发展态势对本地区发展的压力和动力
从马***鞍***山当涂所处的大的区域环境来看，位于沪宁芜经济线上的长三角经济圈内，为马芜铜经济带起点之一。一方面，由于当涂经济开发区享受安徽省政策支持，特别是马***鞍***山被确立为安徽省东向发展战略排头兵地位，对马***鞍***山经济的优势发挥，带来很大的压力。近些年，随着慈湖经济开发区、雨山经济开发区和花山经济开发区、市经济开发区的加速建设，特别是项目正是紧邻芜湖国家级经济开发区，对*****国际工业园的未来形成的竞争态势仍很强劲。
另一方面，随着长三角地区经济的全面发展，马芜铜经济带的进一步成形，长三角地区的强势地位与本地区的弱势落差会越来越明显，无论是在吸引资本，还是国内其他地区的资本或产业转移方面，难以有充分的竞争优势。
二、*****国际工业园开发的市场依据
工业地产作为一门产业，有其独有的商业模式，包括工业地产开发商筹措资金、建设基础设施、开发经营项目并提供工业地产产业与服务等一系列活动。工业地产业的盈余体现在能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，与此相对应的，工业地产的商业模式具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”的四大特性。
2.1、四大特性之一——大投资
工业地产的开发区别于传统的以政府导向为主要方式的开发区建设过程，一个重要特点就是对工业地产开发商的资金实力要求较高，这样才能保证前期开发区所需的资金投入。
工业地产资金占用周期较长，投资回收期限大于住宅地产与商业地产，这一特点成为资金不足的中小开发企业的进入门槛。工业地产的投资规模，前期投入范围
从十几个亿到几十个亿，招商、管理运营等方面的投入也高得惊人，而投资回收期则有的长达十几年，资金实力稍有不足，就会出现资金断链的情况。因此工业地产的运作需要一定实力的投资开发商参与，这是工业地产大投资的特点所决定的。
工业地产开发商的资金一般也分为直接融资和间接融资两种方式。直接融资方式是指开发商对拟建项目的直接投入资金，以及项目法人通过发行股票、债券等直接筹集的资金；间接融资是指从银行及非银行金融机构贷款借入的资金。
2.2、四大特性之二——快速启动
基础设施建设是园区快速启动、形成雏形的基础。基础设施是指交通、通讯、能源供应、水电管道等基础硬件。在投资者对投资地进行考察时，基础设施通常是最先引起注意的因素。只有过硬的基础设施，才能达到吸引优秀项目/企业的入驻。供水、供电、通讯、道路、环保、治安等方面有力的保障，是投资者入驻项目得以如期开工的必要条件，自然也是其关注的重点。另外，近年来许多国外投资者不仅注重生产设施的完备，更将注意力放在投资地是否可以为其提供高品质的生活、休闲和服务设施。
2.3、四大特性之三——提供增值服务
目前我国大部分经济技术开发区发展的一个重要制约因素是“人气不足”、“商气不旺”。分析其原因，与第三产业发展滞后有很大关系。针对这种情况，开发区应主动出击，着力发展那些适合二三产联动的产业，促进第三产业的发展，特别是生产、生活配套及专业服务领域，同时加强教育业、医疗卫生、文化业、科技和体育等行业的发展。
建设完善的配套产业环境。随着政策优惠对投资者吸引力的不断减弱，利用完善的配套产业环境吸引投资者，特别是那些知名大企业、跨国公司，正成为开发区招商引资的新动向。随着国际产业梯度转移，分工进一步细化，跨国公司的在华经营更加注重核心技术、控制核心部件，以实现比较利益。由于目前跨国公司集中于靠其强大的研发力量支撑品牌，逐渐将其生产环节放掉，因而如何更好的靠本地化
市场就近解决非关键部件的生产整合问题就成为其选择投资地点的关键。
搭建物流服务体系。根据长城企业战略研究所的分析，开发区的物流环境正成为投资者对投资地选择的新趋势。在社会化大生产条件下，为了保证投入产出链条的有效链接，从生产资料到最终产品的巨额吞吐，企业产品的供、产、销的经济配置都需要物流业的高效配合。完善的园区内部物流、仓储等服务业，以及原料和市场地区与开发区间的物流运输网络对投资者是巨大的吸引力。
为投资者提供良好的投资软环境。近年来投资者对工业地产的选择越来越体现出从重视硬环境到强调软环境的变化趋势。由于硬环境的建设只要投入充足，给予一定时间就可以实现，而软环境的复制却是十分困难的，也体现着工业地产的核心竞争力。如何站在投资者的角度，想投资者所想、急投资者所急，为投资者提供各种专业化咨询服务，让来到园区的客商能在细微处感受到园区舒适宽松的人文环境，是被许多投资者越来越重视的事情。另外，开展一站式办公、简化项目审批手续；开通双语网站、方便企业与开发区管理者双向沟通；设立企业服务热线，及时解答企业问题等这些虽然给开发区管理者添了麻烦，加重了工作量，却给投资者带来了方便，减轻了负担，必然会获得投资者的青睐。
协助园区企业解决融资渠道问题。完善的融资渠道是另一个被越来越多投资者在选择投资地时所关注的热点。近年来，跨国公司在我国投资的一个趋势是规模快速增长，且本地化采购率不断提高，因此需要巨额资金支持。因此过去那种以总部单独融资的模式已逐渐不能满足要求。完善的本地融资渠道不仅对资金有限的中小投资者有现实意义，就是对资金实力强大的国际巨头也是一个有效的吸引因素。
2.4、四大特性之四——追求长期稳定回报
根据长城企业战略研究所的理解，一个房地产开发企业投资工业地产，由于投资金额巨大，对投资开发商来说，属于重大商业举措，是至关重要的战略行为。投资行为一旦发生，通常需要考虑10年甚至更长的时间的经营。因此，投资者考察并评价一个开发区，从视野上，应考察整个投资环境；从纵深上，需要在空间和时间上都进行全面的评价，而不是仅仅局限于短期的投资回报。
因此，工业地产的另一个特点就是开发商追求投资回报的稳定性与长期性，而不是追求短期内的投资收益。工业地产的长期回报是建立在开发商大规模资金投入、提供附加服务的基础上的，因此对于工业地产的投资商来讲，投资工业地产除了考虑地理因素，更多的是考虑政策因素和回报率。
众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业地产带来了稳定持续的客户群体，更为投资者提供了稳定的投资回报。工业地产的投资回报出现了快速的增长势头。业内人士认为，从市场需求的强度来看，目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8%以上，好的项目能达到9%，甚至高达17%左右。如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是40年，以现时建造标准厂房来计算，年回报率大约在12%-16%，回报率较高。
三、*****国际工业园的地域基础建设状况分析
3.1 马***鞍***山市的发展状况分析：
马***鞍***山市临江近海，交通十分便利，铁路、公路、水运俱全，宁马、马芜高速与沪宁、合芜高速相连，距南京45公里，上海340公里，到南京禄口国际机场28公里；宁铜线贯穿全线，与京沪、宣杭皖赣等铁路干线相连，各类列车均可停靠；长江马***鞍***山港是长江十大港口之一，可停靠万吨级船舶。城市滨江环湖依山而建，是国家卫生城市、国家园林城市和中国优秀旅游城市。当涂经济技术开发区位于城市南部，这一区域是马***鞍***山城市“东扩南进”发展规划的重要组成部分，交通地理条件良好，是理想的投资开发场所。
马***鞍***山市属中部城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置成本、物流配送成本、基本建设成本以及产品生产成本居周边城市最低。外商在马***鞍***山开发区投资，既有东部的区位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。开发区对各项企业的管理、服务实行零收费。在开发区办企业所需的土地费用、水电费用、劳务费用等都比较低廉。因此，不少外来企业把生产基地设在马***鞍***山开发区。
马***鞍***山市每万人中具有大中专以上专业人才410人，居华东地区城市之首，高出合肥129人，芜湖240人，被人们俗称马***鞍***山市是中国政府建设的又一人才高地。马***鞍***山还拥有一支高素质和职工队伍和多层次的培训体系。全市现有中等技术等级以上的职工9万人，占职工总数的54％；有技工学校4所，其中高级技校2所，省重点技校2所，在校学生6000多人，每年可以培养具有大专层次学历和高等级技能型人才2000人，另有各类中等职业技术学院11所，职业培训机构14个，年培训能力达万余人次。可以满足各类企业对职业技术人才的需求.
3.2 *****国际工业园的周边发展状况分析
*****国际工业园位于安徽省级开发区当涂经济开发区的南端，紧邻芜湖国家级经济开发区，而芜湖具有独特的优势，自古以来便是众商云集的商贸集散地。市场面向华东，背靠华中腹地，拥有2亿多人口的市场容量。以开发区为中心的650公里范围内，人口400万以上的城市有15座。距上海市383公里、杭州210公里、苏州321公里、徐州462公里、马***鞍***山市637公里。距离在200公里以内的城市有无锡、常州、镇江、扬州、南京、合肥、安庆、宣州、铜陵等。开发区位置优越，交通便利，信息传递快，有着极大的市场容量。
芜湖经济技术开发区位于芜湖市区北部、长江南岸，1993年4月被国务院批准为国家级经济技术开发区，享有市级管理权限。规划面积56平方公里，就业人数3.7万人。2003年，实现GDP75.4亿元，出口额6108万美元，财政收入15.1亿元。开发区内主要著名工业产品有：奇瑞汽车，年产10.1万辆；海螺型材，年产20.9万吨；美的空调，年产250万台；日立空调，年产60万台；科龙冰箱，年产50万台。芜湖开发区濒江近海，面向华东，背靠华中腹地，有着巨大的市场潜力。
四、 *****国际工业园可行性研究报告的编制依据：
（1）《城市居住区规划设计规范》
（2）《马***鞍***山市规划管理条例》及《技术规定》（3）《城市居住区公共服务设施设置规定》
（4）《住宅设计规范》
（5）《住宅建筑设计标准》
（6）《建筑工程交通设计及停车场设置标准》
（7）《城市道路绿化规划及设计规范》
（8）《高层民用建筑设计防火规范》
（9）《工业建筑设计规范》
（10）《工业建筑设计标准》
§第二章、市场分析
一、马***鞍***山的发展为*****国际工业园项目提供基础保证：
1.1 马***鞍***山是一座新兴工业城市
马***鞍***山市是新中国成立后建设和发展起来的一座新兴工业城市。全市现辖三区一县，总面积1686平方公里，总人口120万，其中市区面积301平方公里，人口53万。临江近海，毗邻长江三角洲，属亚热带季风湿润性气候，四季分明，年均降雨量1100mm，年均气温15.7摄氏度。马***鞍***山市是工业城市。同时也拥有“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“全国环境综合整治优秀城市”、“中国优秀旅游城市”等多项荣誉称号，近期将创市区面积一百平方公里、人口一百万的“双百城市”。
1.2 马***鞍***山市是安徽省东大门
地处长江中下游南岸、长江三角洲西部边沿，经宁马高速到南京30分钟车程，经沪宁高速公路到上海约3小时。马***鞍***山火车站是二等大客站，皖赣线、宁铜线衔接京沪线。长江马***鞍***山港是天然深水良港，国家一类口岸，可停靠万吨级船舶。
1.3 马***鞍***山生活环境优美，适宜人类居住。
整个城市依山、环湖、傍江而建，呈现出“半城湖光半城山”的秀
丽风貌。经过多年不懈努力，先后获得“国家卫生城市”、“国家园林城市”、“中国优秀旅游城市”、“全国创建文明城市工作先进城市”、“中国人居环境范例奖”、“迪拜国际改善居住环境最佳范例奖”等称号。优美的生活环境，已吸引周边城市越来越多的居民和外地客商来马***鞍***山购房定居。
1.4 马***鞍***山工业经济实力较强，产业基础较好。
马钢是国内最大的上市公司之一，2001年销售收入突破百亿元，铁钢材产量都在450万吨以上，在中国十大钢铁企业中排列第5位。目前以冷、热轧薄板为主体，投资达100亿元的一系列重大技改项目已开工建设，到“十五”末全部建成后，80%以上的钢材产品将达到国际先进水平，总规模达800万吨。地方工业发展也在不断加快，特种专用汽车的产销量和市场占有率列全国第一位，造纸、炭黑、磁性材料、服装等在同行业也有一定的位次。农村盛产多种优质农副产品，城郊型农业、创汇型农业的发展潜力很大。
1.5 马***鞍***山科技人才众多，劳动者素质较高。
每万人中具有大中专以上专业人才410人，居华东地区城市之首，高出合肥129人，芜湖240人，被人们俗称马***鞍***山市是中国政府建设的又一人才高地。马***鞍***山还拥有一支高素质和职工队伍和多层次的培训体系。全市现有中等技术等级以上的职工9万人，占职工总数的54％；有技工学校4所，其中高级技校2所，省重点技校2所，在校学生6000多人，每年可以培养具有大专层次学历和高等级技能型人才2000人，另有各类中等职业技术学院11所，职业培训机构14个，
年培训能力达万余人次。可以满足各类企业对职业技术人才的需求。现有安徽工业大学、隶属中冶集团的钢铁设计院、中钢集团旗下的矿山研究院等各类教育、科研、咨询机构100多家。马***鞍***山是国家科技兴市试点市，近些年每年的专利申请以及获得批准的数量，排在国内同等城市的前列。城乡教育体系完善，不同层次的劳动者都能受到良好的教育和培训。作为一座移民城市，马***鞍***山具有很强的包容性。不同地域的人在此居住，安居乐业，社会秩序井然，治安状况较好。
1.6 马***鞍***山城市基础设施承载能力较强，投资成本低廉。
这里滨临长江，水资源十分丰富。拥有三个大型的火力发电厂，可以提供充足的电力资源。除现有的管道煤气、液化气外，正在建设的国家“西气东输”管线已经接入马***鞍***山。马***鞍***山水、电、气、土地等价格低于沿海城市。靠近南京、上海，在技术、贸易、金融服务上可取得支持。良好的投资环境正吸引着越来越多的投资者来马***鞍***山投资兴业。世界著名的跨国公司如法国圣戈班集团、日本丸红株式会社、台湾中橡公司、香港廖氏集团，以及国内知名的青岛啤酒、蚌埠丰原、新力药业、珠海格力、北京首创等一大批中外企业，都相继进驻马***鞍***山，并且取得了较好的经营业绩。马***鞍***山市属中部城市，毗邻南京都市经济圈，位居长三角经济发达地区和中西部欠发达地区之间，资源的市场配置成本、物流配送成本、基本建设成本以及产品生产成本居周边城市最低。外商在马***鞍***山开发区投资，既有着东部的区位交通和市场优势，又有着中西部的优惠政策和成本优势。开发区对各项企业的管理、服务实行零收费。在开发区办企业所需的土地费用、水电费用、劳务费用等都比较低廉。因此，不少外来企业把生产
基地设在马***鞍***山的开发区。
进入新世纪的马***鞍***山，正全力实施双向开放、结构调整和科教兴市三大战略，加速推进工业化、城镇化和农业产业化，力争经过10－15年的不懈努力，把马***鞍***山建设成为建成区面积超100平方公里、人口超百万的现代化大城市，进而成为长江流域重要的加工制造业基地、在区域经济中具有较强实力的重要城市、富于江南山水园林特色的新兴文化旅游城市和最适合人类居住的生态城市。
二、当涂开发区为*****国际工业园项目提供政策保障：
安徽马***鞍***山当涂经济开发区，是安徽省人民政府于2006年5月正式批准升格的省级经济开发区，前身为当涂工业园区。位于芜湖与马***鞍***山两市之间，紧靠205国道、宁马芜高速、宁芜铁路、芜湖长江大桥、马***鞍***山长江大桥及拥有自建500万吨码头的长江黄金水道；北倚规划中的新芜申运河航运入口通道姑溪河；北距南京禄口国际机场仅40分钟车程。区位优越、交通便捷、一期规划面积3平方公里，远程规划6平方公里，其中起步区500亩。开发区按照马***鞍***山市和当涂县城城市新区发展的要求，和"八通一平"的标准，先后推进了黄山园区，焦家园区，竹山园区，新桥工业城的基础设施建设，累计投入近10亿元，道路建设近30公里，供电，供水，供气，排水，排污，通讯，宽带，广电等管网建设，随道路工程同步推进。长江码头一期已投入运营，新桥工业城件货及油码头已进行前期设计。
开发区自2002年5月成立以来，秉承“只在投资者的成功，才有我们的成功”的招商和服务理念，凭借优越的区位，便捷的交通，优惠
的政策和低商务成本优势，吸引了红太阳，山鹰纸业，桂龙药业，海狮织造，神鹿药业等知名企业，以及香港长江生命科技，星马国际，美国吉米瑞德，天勤国际等境外公司，共100多家境内外企业入园投资。合同利用境内外资金43亿元人民币。目前，已完成工业项目固定资产30多亿元。另外投资历超百亿元的大唐电厂项目，已正式签约，并破土动工。当涂经济开发区已成为主要的经济增长级。
为响应中央中部崛起的号如，实施省委省政府打造马芜铜经济带的发展战略，县委县政府正进一步优化经济发展环境，举全县之力支持当涂经济开发区的建设和发展。
2.1、用地政策
1、入园项目由园区管委会统一协调服务，工业项目可按协议出让方式取得国有土地使用权，使用期限为50年；其他项目出让方式和使用年限按国家规定执行。
2、入园项目征用土地不得低于20亩，每亩固定资产投资密度不低于50万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证费用），进驻项目力求高科技，无污染。
3、征地费用付款方式：签订协议时付款30%，交净地时付50%（净地达到园区统一标准，统一规划设计，达到六通一平），交国有土地证时付20%。
2.2、财政政策
入园企业在享受国家、省、市政府及省级开发区相关政策优惠后，还可及时得到园区财政的积极扶持：
1、入园工业企业自建成投产第二年开始，当年纳税园区财政实得部分，第一年返还100%，第二、三年返还80%，第四、五年返还60%。
2、入园非工业企业（含注册经营性公司），自纳税当年园区财政实得部分，5年内由园区财政按一定比例扶持调整经营结构。其中第一年为60%，第二、三年为50%，第四、五年为40%。
3、园区管委会每年按园区财政实得部分的10%提取专项资金，用于入园企业出口创汇、节能降耗、技术改造、争创品牌和纳税大户的奖励。
4、入园企业行政事业性收费以国家法律法规和省人民政府的文件为依据，按下限标准减半征收。
2.3、奖励政策
1、凡为园区管委会引进国内外无偿资金和使用期限在3年以上的有偿无息资金，分别按到位资金的12‰和8‰一次性奖励引荐者。
2、对引荐客商入园新建工业项目，固定资产投资额3000万元以上的，按项目建成后到位资金的6‰一次性奖励引荐者。属于跨国公司、上市公司、国内知名企业和国家级高新技术项目，奖励标准为8‰。
3、对引荐客商入园投资水陆运输、文化旅游等为工业配套的服务业和有财政收益回报的基础设施、环境建设项目等，按固定资产实际投资额的6‰一次性奖励引荐者。
4、上述引资属于外币投资到位的，其奖励标准均相应提高2‰。
§第三章、*****国际工业园项目建设内容
一、项目概况
*****工业园位于马***鞍***山市当涂县经济开发区的南端紧临芜湖市经济开发区,205国道以西,经二路以北，项目总占地面积约340000平方米,总建筑面积约300000平方米。园区规划主要为四个区域,科研商务办公区、加工制造厂区、生活服务区、仓储物流区，园区规划建成一个及商贸加工生活为一体的综合化工业园区。
二、建设规模与目标：
*****国际工业园在功能划分方面注重环境和使用因素，根据自然条件和园区的规划定位，将整个工业园分为四大功能区：A、综合住宅配套服务区；B、轻工制造及产品研发区；C、重工业制造加工区；D、企业定制区。整体显现出园区产业链渐进式梯度和层次感。
*****国际工业园在基础设施配套方面注重完备和经济要素，综合考虑该地区的发展趋势和现实情况，在符合未来20年规划发展需求的前提下，最大限度的满足当前发展需要，整体规划配套包括：
1)、生活配套住宅近50000㎡；2)、商业建筑16000㎡；3）、办公建筑26000㎡，包括1栋11层商务综合配套楼，为整个工业园提供
全方位的配套服务。
居住、餐饮、会展、娱乐、休闲、办公以及电信、邮政等现代化工业发展需求在这里得到充分满足。
三、经济指标：
§第四章、项目优势和价格定位
首先，项目本身得到当涂县政府和当涂开发区管委会的支持，获得一点的优惠条件。
其次，项目独特的区位本身就是一个独一无二的优势，项目距离芜湖国家级经济开发区仅2公里，相对与芜湖经济开发区而言有着明显的成本优势，有临近长江芜湖港和马***鞍***山港都很近，并且坐落在250国道边上，交通优势十分突出。
第三，项目所在地目前没有成形行的园区，又是当涂经济开发区和芜湖经济开发区接壤的地方，自然成为这两个园区的“后院”和服务供给基地，非常有助于成为以上两个园区配套企业落户的最佳选择地。
综合以上众多的有利条件更应当做好本园区的“价格”这个天然的砝码，充分运用这个因素，充分搞好园区的开发建设。
园区的定价和芜湖经济开发区价格一定的距离，和市区的其他经济开发区也保持一定的价格距离差，以充分的价格优势弥补其他方面的差距。初步考虑将*****国际工业园的价格控制在1000元/㎡～1200元/㎡之间。
1.0 、区位优势
项目紧靠芜湖市经济开发区，可以受到芜湖经济开发区的产业辐
射，大环境相对比较优越；
土地价格相对便宜，可以降低了企业经营成本；
紧临205国道，芜湖港等，交通运输相对便捷；
2.0 、项目机会：
项目周边工业环境逐渐显现，项目不再有孤军作战的氛围；
因紧邻芜湖经济开发区，部分相关配套企业会因地价等因素考虑本项目；
当涂开发区管理部门相关照顾政策同时会促进本项目开发招商。
3.0、政策分析
入园项目由园区管委会统一协调服务，工业项目可按协议出让方式取得国有土地使用权，使用期限为50年；其他项目出让方式和使用年限按国家规定执行。
入园项目征用土地不得低于20亩，每亩固定资产投资密度不低于50万元，每亩基准地价6万元（含土地征用办证费用），进驻项目力求高科技，无污染。
征地费用付款方式：签订协议时付款30%，交净地时付50%（净地达到园区统一标准，统一规划设计，达到六通一平），交国有土地证时付20%。
入园工业企业自建成投产第二年开始，当年纳税园区财政实得部分，第一年返还100%，第二、三年返还80%，第四、五年返还60%。
入园非工业企业（含注册经营性公司），自纳税当年园区财政实得部分，5年内由园区财政按一定比例扶持调整经营结构。其中第一年为60%，第二、三年为50%，第四、五年为40%。
房地产项目开发策划书(完整版).
房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达3141亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下， GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。 武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累 计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将 促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政 策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之之感；小区背临著名学府——中国地质大学，人文气息浓厚，使您置身家中就能聆听等学府的教育。 楼盘区位图 小区区域内住房供应量将在今年内继续上升，新老项目供应量加大，供求比平衡，
房地产项目建议书最新
房地产项目建议书最新 房地产项目建议书1 “北京交通台”和“北京音乐台”，此种推广方式也应是我们传递信息的途径之一;我们可选择时段30秒套播，总体计划进行5个月，时间分别为开盘期20__年9月、11月及20__年4月、5月、7月，费用预计50万元。 (1)从交通中的视野角度来讲，公共汽车的车身广告及道路周边的“公益”广告也会给人留下较深的印象;因此，我们建议在公共汽车28路、康恩专线选取5―8辆汽车进行公交车身广告，在公益广告方面可制作精美的印有__花园广告标识及电话的垃圾桶 赠送市政部门安放于丰联附近，另外看房班车车身上的视觉广告也是可利用的另一选择;总体费用控制在60万元。 (2)、从客户的工作及交际习惯来考虑;针对于客户回家较晚的实际情况，我们认为：采用21：00~22：00时间段的电视媒体，比较适宜;一方面，是由客户的生活习惯决定，另一方面，此时间段的某些栏目的费用并不贵;建议采用某些联带地产的综合类节目(例如“生活速递”)，此些节目的费用仅为800~1000元/分钟，广告主题为主推__花园的健康工作、健康生活，投资空间，计划在20__年9月推出两周费用约6万元。
(3)、从目标受众的阅览媒体方面考虑：就目标客户的阅览习惯而言，我们建议主要采用“职业经理人”、“今日民航”、“生活速递”、“目标”等白领杂志，报刊运用则首选“北京青年报”、第二媒体选用“北京晨报”。 2、推广策略 通过项目的自身特点及市场对物业的接受态度，我们认为整体上应把握“推广商住两用房为主，投资小户型为辅”的推广原则;为此我们建议在各个时间段进行以下详细计划： (1)、形象导入期 在客户的分期选取上，此时期首先应把握区域内有一定经济实力、对该区域有一定认同感的客户(工作、居住在周边的人)，他们是项目投入市场前期最有可能第一时间达成购买意向的人，也是我们该时间段的主抓客户群，因此售楼处上方的广告牌一定在7月中下旬―卖场建成的同时落实、安装，广告牌应由案名、LOGO及小区的鸟瞰图等组成，传达出在本地点有本项目这样一条资讯，并且朝外大街及东三环的广告牌应尽早寻找。 在20__年8月份中旬分别导入软广告评论性*，表达的主题为：蓝岛商务中心区将成为CBD商务区及朝外大街商务区的直接纽带、健康在工作和生活都不可缺。 (2)、内部认购期
工业项目建议书范文
篇一：工业项目建议书范本 工业项目建议书范本： 一、工业项目背景 1.工业项目名称 企业或工程的全称，应和工业项目建议书所列的名称一致。 2.工业项目承办单位 承办单位系指负责工业项目筹建工作的单位(或称建设单位)，应注明单位的全称和总负责人。 3.工业项目主管部门 注明工业项目所属的主管部门。或所属集团、公司的名称。中外合资工业项目应注明投资各方所属部门。集团或公司的名称、地址及法人代表的姓名、国籍。 4.工业项目拟建地区、地点 5.承担可行性研究工作的单位和法人代表 如由若干单位协作承担工业项目可行性研究工作，应注明各单位的名称及其负责的工程名称、总负责单位和负责人。如与国外咨询机构合作进行可行性研究的工业项目，则应将承担研究工作的中外各方的单位名称、法人代表以及所承担的工程、分工和协作关系等，分别说明。 6 研究工作依据 在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四个部分： (1)工业项目主管部门对工业项目的建设要求所下达的指令性文件;对工业项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。 (2)可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。 (3)国家和拟建地区的工业建设政策、法令和法规。 (4)根据工业项目需要进行调查和收集的设计基础资料。 7研究工作概况 (1)工业项目建设的必要性。简要说明工业项目在行业中的地位，该工业项目是否符合国家的产业政策、技术政策、生产力布局要求;工业项目拟建的理由与重要性。(2)工业项目发展及可行性研究工作概念。叙述工业项目的提出及可行性研究工作的进展概况，其中包括技术方案的优选原则、厂址选择原则及成果、环境影响报告的撰写情况、涉外工作的准备及进展情况等等，要求逐一简要说明。 二、可行性研究结论(工业项目建议书范本中重点部分) 在可行性研究中，对工业项目的产品销售、原料供应、生产规模、厂址技术方案、资金总额及筹措、工业项目的财务效益与国民经济、社会效益等重大问题，都应得出明确的结论，本节需将对有关章节的研究结论作简要叙述，并提出最终结论。 1.市场预测和工业项目规模 (1)市场需求量简要分析。 (2)计划销售量、销售方向。 (3)产品定价及销售收入预测。 (4)工业项目拟建规模(包括分期建设规模)。 (5)主要产品及副产品品种和产量。 2.原材料、燃料和动力供应 (1)工业项目投产后需用的主要原料、燃料、主要辅助材料以及动力数量、规格、质量和来源。 (2)需用的主要工业产品和半成品的名称、规格、需用量及来源等。 (3)进口原料、工业品的名称、规格、年用量、来源及必要性。 3.厂址
房地产项目开发策划书(完整版).
WORD 房地产开发与经营课程设计 目录 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 （二）产业政策对房地产市场的影响 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 （二）区域产品特征分析 （三）新政对区域的影响 三、产品定位 （一）项目SWOT分析 （二）形象及市场定位 （三）文化内涵定位 （四）目标购房群定位 （五）产品设计定位及建议 （六）价格定位 四、销售推广建议 （一）销售推广建议 （二）案名及平面表现 （三）营销推广建议
五、案例评述 武汉房地产市场项目开发策划书 一、宏观市场环境分析 （一）武汉市宏观经济环境分析 “十五”及“十一五”期间，武汉市经济持续、健康、快速发展。至2007年底，武汉GDP就已经到达 3141 亿元，跨入“3000亿俱乐部”。 武汉作为湖北经济增长的“引擎”，在全球金融危机背景下，GDP增长快速，仍高于全国、全省平均水平。武汉着力打造八个千亿产业，各项指标接近十年最高水平。武汉经济呈现以下特点：1、消费市场旺畅。武汉累计实现社会消费品零售总额持续增长。2、消费价格回落，这将促进人们对高价值产品的消费居民收入提高，将促进房地产市场更加活跃。 （二）产业政策对房地产市场的影响 与房地产市场联系比较紧密的金融政策，税收政策以及国家各种关于调控和稳定房价的政策措施对房地产市场起着很大的影响，下面我国针对房地产市场的最新政策。 虽然目前宏观经济明显复苏，但经济增长基础尚不稳固；而楼市价格的持续上涨，房价重站高位。 由此判断，未来的房地产政策将可能走向有保有压，对首次置业继续优惠、对二套房贷款收紧的政策可能性更大。 二、区域市场分析 （一）区域环境分析 本案位于武汉新型商业区——光谷商业区腹地，离武汉光谷CBD近五分钟车程，在时间内就能到达光谷中心，满足各项购物需求；小区面朝中国最大的城市内陆湖——湖，自然环境优美，在小区内生活，东湖美景尽收眼底，为您的居住带来身临鱼米之
芙蓉古城旅游地产项目建议书
芙蓉古城旅游地产项目建议书 第一篇项目简介及运作目标 一、项目简介 置信生态花园芙蓉古城是由置信实业领衔开发，大华实业和蔚信实业共同投资经营，以川西民居为主、融入苏州民居、云南仿汉民居、唐风民居之中国传统建筑精髓，蕴含着浓郁的川西文化，将古典与实用完美结合的高品质社区。气势磅礴的皇城—明远楼—至公堂、灵动飘逸的亭台楼阁、古朴淳厚的民俗风情，生动再现了千年古芙蓉城的原始风貌，让老成都的民俗文化深深地烙印在今天的芙蓉古城上。置身其间，晃若隔世。 而芙蓉古城商业地产项目是以川西文化为灵魂，用深厚的川西文化包装古城，形成其独特的卖点。商业地产项目占地近500亩，投资逾2个亿，集餐饮、娱乐、旅游、休闲、度假于一体，经营面积达5万余平米，能同时接待数万人休闲、娱乐。是置信资产芙蓉古城餐饮娱乐公司在温江打造的成都最大的餐饮娱乐基地。经营项目包括：川菜酒楼、古风茶楼、客栈、婚庆中心、运动康体中心、民俗表演中心、商务会议中心、小吃街、手工艺品街、儿童乐园、生态农庄等，是一个功能齐备、配套完善的大型休闲娱乐场所。 二、经营目标： ●将芙蓉古城打造成为成都市民休闲度假的首选场所。 ●将芙蓉古城打造成为旅游热点、亮点。 ●3年内古城年游客量达200万人次。 第二篇项目定位、规划及业态细分 一、定位 以川西文化为主要特色的高性价比大众化的休闲旅游基地。 二、规划及业态细分 芙蓉古城商业地产区可划分为四大版块：“文化版块”——古城生命力之
所在；“商业版块”——古城的利润中心；“运动板块”——年轻人的天堂；“生态板块”——炒作的一大亮点。 1、文化版块 文化是芙蓉古城的核心内容，是古城持久生命力之所在。本项目的文化内涵主要以川西文化为背景。 1）、民俗文化表演中心 民俗表演中心是芙蓉古城文化建设的核心部分之一，是古城文化的外在表现和最好载体，要靠它来凸显古城的文化内涵与品牌价值。它散落于古城的每个角落，一走进古城便可随处感受到扑面而来的古风古韵。 民间艺术部分：如转糖人、捏泥人、纸风车、糖葫芦、拉响簧等散落在整个商业区内，营造一种老成都文化氛围。 民间曲艺部分：将四川洋琴、评书、谐剧、金钱板、花鼓、清音、皮影戏等融入茶楼、酒楼，喝茶听折子戏、品芙蓉小吃，营造一种古城独特的饮食文化。 特色文化表演中心（芙蓉广场）：将川剧变脸、经典曲艺、民间绝技、舞龙、舞狮等大型节目在各节、假日在古城内表演，既可凸显古城文化，又可形成卖点吸引消费者。 运作形式：在节假日或公司举办的各种活动中，可邀请民俗表演团体合作，具体的合作方式可根据表演的具体内容来定。 2）婚庆中心 地点：建议皇城二楼 规模：3000平米 形式：招商或自营 经营内容：接待、主持各种婚庆仪式 项目的运作要点： 1）婚庆形式设置多样。如传统中式、西式、特色少数民族仪式，金婚、银婚，水路、陆路迎娶等多种形式，供消费者选择 2）婚庆项目推广方式
二道湖工业园区加油站项目建议书
二道湖工业园区金源综合服务站项目计划书 哈密海洋商贸有限责任公司 2012年6月20日
项目计划书 一、项目名称、承办单位及项目负责人 1、项目名称：二道湖工业园区金源综合服务站项目 2、承办单位：哈密海洋商贸有限责任公司 3、项目负责人：蔡俊飞 4、地址：红星一场二道湖工业园区 二、承办单位的基本情况 哈密海洋商贸有限责任公司成立于2001年4月，注册资金180万元，是自然人独资公司，现有正在运营的加油站一座，试运营加油站一座。公司成立初始至今一直在经营加油站，有着丰富的经营经验，本项目建成后将由中国石油化工股份有限公司和哈密海洋商贸共同经营，是一家及加油站，超市，餐饮，住宿于一体的综合服务站，服务站建成后将为工业园区过境运输车辆，当地经济发展、农村生产生活、农业机械、用油提供服务，为发展和繁荣当地经济做出很大的贡献。 三、项目背景 该项目的提出主要基于以下背景： 一、二道湖工业园区筹建于2005年，控制面积72ｋｍ2，规划面积24ｋｍ2，产业导向是以煤化工、盐化工、精细化工、氯碱化工、铁合金、有色轻金属、煤电一体化、新能源、新型建材（陶瓷、超细粉、轻型砖及加汽混凝土砌块）、装备制造及物流业为主导，以煤、石灰石、
白云石等矿产品深加工及下游产品开发为特色的工业园区。2006年纳入兵团“十一五”发展规划，2008年1月兵团批复成立了—新疆兵团哈密二道湖工业园区。2009年5月，师党委提出了二道湖工业园区建设要坚持以“整体规划、分步实施、滚动发展”为原则，集中政策资金，加快园区基础设施建设力度；通过建设工业园区，搭建发展平台，实现产业集聚和资源优化配置，加快十三师工业发展步伐，提高我师区域经济综合实力。 二、随着二道湖工业园区的发展和工业企业的顺利入驻，二道湖工业园区经济发展将带动城市、道路、车辆，人员流动的快速发展，工业园区车辆运输量加大，人员流动加大，加油及住宿存在着空缺，二道湖工业园区加油站综合服务区项目的建设迫在眉睫。 三、加油站综合服务区可以提高园区现代化水平，提高招商引资的吸引力。 随着新疆生产建设兵团农十三师二道湖工业园区建设速度的加快，原有的能源供应的局限性越来越明显地暴露出来，近年来油气供应紧张，同时价格涨幅较大，并且会加大交通运输压力，因此沿用下去势必会带来更大的安全隐患。就近建设加油站综合服务区，可以适应现代化建设的需要，促进工业园区的发展，满足工业园区的用油及服务需求，可以提高二道湖工业园区的现代化水平，增加招商引资的吸引力。 四、市场分析 一、近几年来，随着我师城乡道路和交通运输业的快速发展，工
房地产项目策划书怎么写
房地产项目策划书怎么写 一、项目简介： 凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。 凤凰城现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了 销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。 现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。 二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计XX年5月底办下。 由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。 二、市场概况及基本竞争格局： a、东南板块及郑汴路商圈。 郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。
郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰 城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段 价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。 东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。 航海东路与107国道沿线是XX年以来的楼市亮点，宝景、金色 港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤 凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城 一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路 市场调研报告) b、小户型市场概况。 自XX年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态 迅速发展起来。尤其是XX年初，青年居易(easy-go)以1900余套的 投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场 的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4 月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。 燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第 一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户 型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二 期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可 以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。
房地产开发项目建议书
碾格图新村开发项目申请报告 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、项目建设周期与日程安排 第七章、投资估算及资金筹措 第八章、资源开发及综合利用分析 第九章、生态环境影响分析 第十章、经济影响分析 第十一章、结论
第一章、项目概述 一、项目背景 为了响应国家号召，落实和加快社会主义新农村建设步伐，推进城乡结合部地区环境整治和城市化进程，促进农村生态环境改善、促进农民生活生产环境改善和经济社会可持续发展。赛罕区金河镇碾格图村“两委会”决定新建村民居住区。随着呼和浩特市金桥新市区工程的建设，赛罕区金河镇的开发建设将成为新的投资热点和经济增长点. 碾格图村位于金河镇，地理位置优越，商机无限。 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于赛罕区金河镇碾格图村，规划用地性为集体建设用地，可用来开发多层低密度居住性建筑。宗地面积为340亩。宗地西临102省道与首府直通，东临，南侧为，北侧为碾格图村旧址，交通便捷。 2、项目概况 1、拟建项目概况： 项目名称：碾格图新村住宅小区
建设地点：赛罕区金河镇碾格图村 建设规模：34万㎡ 占地面积：340亩 容积率：1.5 绿地率：35% 建筑密度：25% 2、项目提出的理由和过程： 碾格图村位于102省道20公里处，现有村民405户人口1193人，土地总面积16500亩，蔬菜基地日光温室和厚墙体大棚400座，2010年人均收入突破1万元。随着养殖业和种植业的快速发展和人口的增长，随着社会经济的发展，居民生活水平有了较大的改善，原有的住房及配套已经不能够满足居民的生活需求。经统计约有30%的村民存在多户同住一院的情况。为了给村民创造一个良好的生产和生活环境、改善村民生活条件，村“两委会”决定在102省道以东；蔬菜基地以北；碾格图原村址以南的340亩土地上新建居民区。项目选址交通方便，建设条件基本具备，待项目批准后、建设手续完善后即可开工建设。 3、建筑设计指导思想和原则 项目规划的指导思想是从整体结构上把“以人为本，创建
万科地产项目策划书
万科地产 ——项目全程策划流程 一、市场调研： 1，前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等；2，市场分析： （1）当前市场分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场分析（销售价格、成交情况） 3，近期房地产的有关政策、法规、金融形势 4，竞争个案项目调查与分析
5，消费者分析： （1）购买者地域分布； （2）购买者动机 （3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式） （4）购买时机、季节性 （5）购买反应（价格、规划、地点等） （6）购买频度 6，结论 二、项目环境调研 1，地块状况： （1）位置 （2）面积 （3）地形 （4）地貌 （5）性质 2，地块本身的优劣势 3，地块周围景观（前后左右，远近景，人文景观，综述）4，环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）
5，地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通） 6，公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店） 7，地块地理条件的强弱势分析（SWOT坐标图、综合分析） 三、项目投资分析 1，投资环境分析 （1）当前经济环境（银行利息、金融政策、开 （2）房地产的政策法规 （3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 2，土地建筑功能选择（见下图表） 3，现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照） 4，土地延展价值分析判断（十种因素） 5，成本敏感性分析（1）容积率 （2）资金投入 （3）边际成本利润 6，投入产出分析
工业公司项目建议书
工业公司项目建议书集团标准化工作小组 #Q8QGGQT-GX8G08Q8-GNQGJ8-MHHGN#
中X工业公司咨询项目建议书 北X纵横管理咨询公司 二零零XX年八月三十一日
声明 北X纵横管理咨询公司非常荣幸向中X工业公司递交项目建议书，本项目建议书是在与中X工业公司初步沟通的基础上由北京北X纵横管理咨询公司制作，所有建议均非最终咨询建议。 文中涉及部分双方商业机密，仅供本次咨询项目招标使用，且仅供双方参与此次招标活动人员阅读。 未经双方同意，本项目建议书所有内容不得向第三方透露。
目录
1．项目背景 中X工业公司是中国远洋运输（集团）总公司直属企业，1993年12月18日成立，注册资金亿元，所属全资、合资企业16家。 目前公司拥有三家具有相当规模的化工涂料生产企业：上海国际油漆有限公司、天津关西涂料化工有限公司和上海关西涂料化工有限公司。生产销售船舶涂料、集装箱涂料、钢铁重防腐涂料及相关化工产品。公司拟于近期兼并某大型涂料企业，并同时组建中X涂料产业集团（以下称“中X涂料集团”），为保证项目成功，拟聘请咨询公司做战略产业规划、涂料产业状况分析，建立将来涂料集团的组织体系和营销体系。 北X纵横管理咨询公司作为业内享有盛名的专业管理咨询公司，在帮助企业制定发展战略、规范内部管理方面有着丰富的经验，公司各主要咨询师均有不同行业背景，有丰富的咨询和操作经验。针对中X工业公司的实际情况，北X纵横管理咨询公司能够为中X工业公司涂料集团的发展战略的制定提供必要的协助，为中X工业公司的长期稳定的发展提供实效性的解决方案。 本次咨询项目工作成果既要符合中X工业公司最高层领导的意志，又要结合中X工业公司的具体特点，同时符合现代企业制度和有关法律、法规要求，并具有可操作性。 2．工作原则 ?共同工作：项目一经确立，即由中X工业公司和北X纵横管理咨询公司分别成立项目小组，项目运作过程中，双方应本着团结合作的前提，建立共同工作的平台，共同推动项目的运行。
房地产开发项目建议书
房地产开发项目建议书 目录 第一章、项目概述 第二章、项目名称和选址 第三章、项目规划建设方案 第四章、项目建设条件 第五章、物料消耗与供应 第六章、环境保护 第七章、项目建设周期与日程安排 第八章、经营管理方式 第九章、投资估算 第十章、项目经营策划 第十一章、效益评价 第十二章、结论
第一章项目概述 一、项目背景 二．项目历史条件 1、宗地简介 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，东至凤阳路，南至龙蟠大道、西至怡亭路，北至滁州市物源公司。现土地使用者为滁州市南谯区管委会，用地面积为26877㎡，土地登记用途为商业用地。 2、项目概况 宗地位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间，新测绘地号：030110040038000，测绘面积：26877㎡，土地用途为：商业，使用权类型为：出让。土地用途设定为商业用地，土地开发程度设定为宗地红线外“五通”（通路、通电、通讯、供水、排水）及宗地红线内场地平整，宗地为划拨用地，设定商业最高年限40年，商业用地为滁州市三级地。 3、合作方式
三、项目建设单位 1、项目公司名称：滁州市交通商城置业有限公司 2、公司经营范围：房地产开发、销售、物业管理 3、项目建设规模和建设内容： “该项目”开发建设总建筑面积约26877㎡。建设用途为商业用途。 四、可行性研究报告编制 1、编制单位： 由滁州市交通商城置业有限公司编制此项目可行性研究报告。 2、编制依据： 第二章项目名称和选址 一、项目名称：。 二、地理位置：“该项目”位于龙蟠路北侧、怡亭路与紫薇路之间 三、项目占地面积：占地面积约26877㎡。 四、项目用地现状：项目用地范围内为荒地。 第三章项目规划建设方案 一、项目建设内容： “该项目”建设内容为 二、项目初步规划设计方案 1、规划建设用地面积：
最完整的万科房地产营销策划方案(20200422191003)
最完整的万科房地产营销策划方案 目录 引言 第一部分市场解构 基本描述 项目SWOT分析 目标市场定位与分析 第二部分客户分析 目标市场定位与分析
目标消费群购买心理及行为分析第三部分产品策略 策划思路 产品规划 卖点梳理 第四部分价格策略 价格策略 价格结构 价格预期 第五部分营销通路
营销展示中心 接待中心 VIP营销 第六部分营销推广 推广策略及遵循原则 案名与LOGO 推广总精神 营销推广工作阶段划分与工作要点一期市场和策略 整体营销战略
入市策略 推广策略 推广部署 阶段销售周期划分及策略附录
引言 对于****项目的市场研究，是一件富有激情与创造力的事。其与生俱来的魅力及复杂性，决定了本次《****项目营销策略总体思路方案》也如其本身一样充满着难度，更具有与生俱来的冲击力： 如何将如此庞大而复杂的推广体系理顺、理清，并且富有执行性？ 如何从种种困难与矛盾中找出正解，解决变数及不确定的风险？ 如何构架一个从战略到战术到战役一气呵成，打动市场的市场攻击体系？ 如何建立一个战略发展体系及战略性发展平台，实现项目高中低多种推广平台的立体推广体系？ 一个项目的推广成功，需经多方面努力及细致铺排，而这些工作必须经多方面的专业人士担当，本项目的市场定位，形象包装，广告及宣传策略等工 作，均需严谨地执行。
本策略，仅做概要性阐述，并将随市场变化情况适时调整。 房产是开发商品牌的载体，产品的定位与开发理念，需与开发商的经营理念相一致，才能使品牌深入人心。将“用心、品位、感动***”作为****项目的开发理念。“用心”是企业行为的准则，也是立足业界、长远发展的根本；“感动***”是开发理念的核心，指对人性的关注，体现在建筑设计、 功能配套等方面对人需求的关怀；“品位”指产品质量方针和品质保障。
工业项目建议书模板
工业项目建议书模板 【篇一：工业项目建议书范本】 项目建议书 一、项目建议书总论 1 、项目名称： 2 、承办单位概况： 3 、拟 建地点： 4 、建设内容与规模： 5 、建设年限： 6 、概算投资： 7 、效益情况： 8 、注册资金： 9 、法人代表： 二、项目建设的必要性和条件 1 、建设的必要性分析： 2 、建设条件分析：包括场址建设条件、其它条件分析(政策、资源、法律法规等，其中产品和生产设备必须符合国家标准，具体参考 《产业结构调整指导目录（2011年本）》) 三、工业项目建议书范文中应包含建设规模与产品方案 1 、产品方案(拟开发产品方案) 2 、建设规模(达产达标后的规模、产量) 四、技术方案、设备方案和工程方案 (一)技术方案 1 、生产方法(包括原料路线) (二)主要设备方案 1 、主要设备选型(以表格方式列出，包含设备名称、数量、厂家、 规格型号、单价及耗能情况等) 2 、主要设备来源 (三)工程方案 1 、建、构筑物的建筑特征、结构及面积方案(包含占地面积、建筑 面积) 3 、主要建、构筑物工程一览表 五、能耗及环境分析 （一）主要污染物 主要污染物向厂（场）外排放的性质可分为：烟尘、粉尘、废气、 恶臭气体、工业废水、生活污水、废液、废渣、噪声、放射性物质、振动、电磁波辐射等。主要污染物所含有害物质分析，列举污染物 所含主要有害有毒物质。
排放量。污染物经处理后最终排入周围环境的含有有害物质的混合物的数量，注明混合物中所含有害物质的含量或浓度，并列出国家 或地区允许的排放标准。 （二）环境保护方式：（指环保措施） （三）节能方案分析： （四）项目年能耗情况：（能耗指年用电、煤、油、天然气等能源 及用水情况） 六、投资估算及资金筹措 (一)投资估算 1 、建设投资估算(先总述总投资，后分述土建工程费、设备购置安装费及其他投资) 2 、流动资金估算 3 、投资估算表(总资金估算表、单项工程投资估算表) (二)资金筹措方式 1、自筹资金： 2、其他来源： 七、效益分析 (一)经济效益： 1、销售收入估算（以表格方式列出销售收入估算） 2、成本费用估算（以表格方式列出总成本费用和分项成本估算） 3、利润与税收分析 4、投资回收期 5、投资利润率 (二)社会效益： 八、组织结构及生产管理 1、公司结构： 2、生产管理：（指工作班制、工作时间、周休安排等） 3、人员管理： （1）工人：是指在基本车间和辅助车间（或附属辅助生产单位）中直接从事工业性生产的工人及厂外运输与厂房建构筑物大修理的工人； （2）工程技术人员：是指担负工程技术工作并具有工程技术能力的人员； （3）管理与经营人员：是指在企业各职能机构及在各基本车间与辅助车间（或附属辅助生产单位）从事行政、生产管理、产品销售的 人员； （4）服务人员：是指服务于职工生活或间接服务于生产的人员；九、项目建设周期
关于房地产项目建议书范文精选三篇
关于房地产项目建议书范文精选三篇 在日常生活和工作中，很多地方都会使用到建议书，建议书是个人或者单位有关方面为了开展某项工作，完成某项任务或进行某种活动而倡议大家一起做什么事情，或提出合理化 ___、建议时使用的一种文体。相信很多朋友都对写建议书感到非常苦恼吧，以下是___网的给大家的关于房地产项目建议书范文，希望能帮助到大家! 1城市规划及发展简述 2项目决策背景及摘要 2.1外部环境 1)城市发展规划与宗地的关系及对项目开发的影响，如：交通捷运系统规划与建设、城市功能规划与布局、局部区域开发重点、政府重大政策走向等; 2)宗地所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位; 3)项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。
2.2内部因素 1)项目启动对公司未来几年发展战略的`意义(一般3至5年)，在公司发展中的地位(是否核心项目); 2)公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用; 3)从项目投资回报率、可持续经营等角度描述立项的意义。 3项目概况 3.1宗地位置 3.2宗地现状 四至范围，地势比较，地面现状，现有居民情况，地下情况，土地的完整性，地质情况。 3.3项目周边的社区配套
3.4项目周边环境 3.5大市政配套 3.6规划控制要点 总占地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积;住宅建筑面积、公建建筑面积;综合容积率、住宅容积率;建筑密度;控高;绿化率等。 3.7土地价格 3.8土地升值潜力初步评估 3.9立即开发与作为土地储备优缺点分析。 4法律及政策性风险分析 土地使用权归属、土地的他项权力、土地的用途、有关项目用地现状的 ___;立项情况;规划用地用途、有关项目用地规划的 ___;征地批文、土地使用权出让合同、拆迁安置补偿、有关项目地块的 ___。
房地产项目计划方案
空气家苑项目计划书 一、项目建设说明 空气家苑小区，是河池新空气投资有限公司投资筹建的。该小区的筹建是为空气集团河池科技园的配套设施，为园区入驻企业及百旺经济开发区的企业提供了利于企业建设开发，方便企业员工生活，改善生活条件及美化开发区环境的项目。 二、项目选择地理位置概况 该小区位于百旺开发区内，在南新路与新建路交汇处的东南侧，毗邻两条公路旁，交通方便、地势平坦、周围环境优雅。距市中心2000多米。 三、项目建设市场的需求情况及开发策略定位 1、市场需求状况 （1）、百旺经济开发区已进入驻许多企业，如钢构厂，橡胶制品厂等，目前没有建设一定规模的、给企业提供方便条件的小区。 （2）、东江镇内没有封闭式小区。住宅建筑规划不太集中、建筑风格、标准一般。 （3）、镇内较好地段新建房价，目前已达到2400元/㎡。 2、开发策略定位 （1）、小区规模、规划占地5万平方米以内，规划建筑面积10万平方米以内。 （2）、建筑类型：门市、住宅、车库比例适宜，户型面积适合市场需求。 （3）、建筑风格、绿化、景观具有特色。 （4）、较好的施工质量。 （5）、科学的物业管理。 四、项目建设规模、小区规划、建筑风格 1、建设规模 规划占地：41506平方米，建筑面积：85407平方米（其中住宅建筑面积：58485平方米，商业门市：17683.98平方米，物业及车库：9013平方米），住宅户型60-70平方米的占60%；90平方米的占20%；50平方米的占20%，总户数约835户。车库每套面积：19.8平方米，总套数约：400。 2、小区规划、建筑风格 （1）、小区规划有创意、道路布局合理，要人、车分流，方便进出。主入口为步行街，次入口为车辆出入口。 （2）、整个小区建筑风格要高雅，建筑线条设计合理，美观实用（尤其沿街楼面），建筑颜色搭配合谐，明朗，且有对比度。
房地产项目商业计划书
房地产项目商业计划书 Revised by BLUE on the afternoon of December 12,2020.
XXX房地产项目商业计划书 项目单位：XXX房地产开发有限公司 联系人： 电话： 电子邮箱： 地址： 邮编： 编制时间：年月日 保密须知
本商业计划书属商业机密，所有权属于XXX房地产开发有限公司。其所涉及的内容和资料只限于具有投资意向的投资者使用。收到本计划书后，收件人应即刻确认，并遵守以下的规定： 1.若收件人不希望涉足本计划书所述项目，请按上述地址尽快将本计划书完整退回； 2.在没有取得XXX房地产开发有限公司的书面同意前，收件人不得将本计划书全部或部分地予以复制、传递给他人、影印、泄露或散布给他人； 3.应像对待贵公司机密资料的态度对待本计划书所提供的所有机密资料。 4.本计划书不可用作销售报价使用，也不可用作购买时的报价使用。 商业计划编号： 收方签字：
发送日期： 收到日期： 目录 第一部分计划概要 1.1公司简介...（公司的基本情况、愿景与战略、战略保障体系、商业模式与资质、行业地位与成就、资源储备与优势） 1.2项目介绍...（融资项目基本情况、项目现状、项目规划、项目优势、预估总投资、预估总收入、预估总利润、融资需求） 1.3市场分析...（产品定位、市场定位、客户群体定位、供需状况、市场潜力） 1.4竞争分析...（竞争对手、竞争优势）
1.5营销策略... 1.6组织管理...（公司治理结构、组织结构、高管简历） 1.7财务分析...（前三年收入与利润、后三年收入与利润、资产现状、负债现状、资金来源计划、自有资金投入计划与实际、融资需 求、资金用途、融资方式、还款计划与措施） 第二部分项目公司介绍 2.1公司简介...（公司基本情况、公司证照与资质、已取得的政府批文及其合规性、人财物资源优势、现在的资金需 求与用途） 2.2公司股权现状与历史变更...
房地产项目建议书范文
房地产项目建议书范文篇一：房地产项目建议书范文 房地产项目建议书范文 目录 1总论 1 1.1项目背景 1 1.2项目概况 2 2项目建设的背景和必要性 3 2.1项目建设的背景 3 2.2项目的建设必要性 5 3场址及建设条件 8 3.1地点与地理位置 8 3.2自然条件 8 3.3公用设施条件 10 3.4社会经济条件 12 3.5交通条件 13 4建设方案 14 4.1项目总体规划 14 4.2工程方案 15 5环境影响评价 20 5.1环境现状 20 5.2采用的环境保护标准 20
5.3施工期环境影响分析 21 5.4营运期环境影响分析 24 6项目组织机构 26 7项目实施进度 27 7.1项目设施工期 27 7.2实施进度安排 27 8工程招投标 29 8.1概述 29 8.2招标组织形式 29 8.3招标方式 29 9投资估算及资金筹措 30 9.1投资估算 30 9.2资金筹措 32 11社会评价 33 11.1项目对社会影响分析 33 11.2项目对所在地的互适性分析 328 房地产项目建议书范文|报告 总论 1.1项目背景 象山县半边山旅游开发移民安置小区基础设施建设项目。
本项目承办单位为象山县旅游开发有限公司。公司注册资本1500万元，由象山县人民政府、象山县旅游局共同组建，公司宗旨为“以优质的服务、良好的信誉开拓象山旅游资源，发展象山旅游业，促进象山经济发展”。主要经营范围涉及旅游资源市场开发、旅行社、建筑装潢、饮食、住宿，兼营旅游产品营销、旅游咨询服务、旅游人才培训、旅游汽车出租、旅游票务待售等。 1、《投资项目可行性研究指南》（试用版）； 2、《象山县域总体规划（XX-2020）》； 3、《石浦镇总体规划（调整）（XX-2020）》； 4、《宁波市征收集体所有土地房屋拆迁条例》； 5、《村镇规划标准》； 6、象山县人民政府相关文件； 7、其他相关设计标准和规范； 8、委托方提供的相关基础资料。 1.2项目概况 项目所在地为石浦镇昌国南门桔场。地块东临沿海南线一级公路，其它方向为山地。
万科房地产营销策划书---副本
万科进入北大学城市场 前言 2009年杭州房地产市场火爆，很多区域板块也开始发展成熟，该策划主要对杭州丁桥板块的区域、规划、土地出让等介绍，对住宅供求和目前丁桥在建项目三盛·颐景园楼盘进行解读，并通过机会分析、战略分析等对潜在客户进行分析，最后提出相关营销推广方案及丁桥房地产市场的发展前景。 第1部分概要提示 三盛·颐景园位居杭城东北丁桥新城，属于杭城十公里生活圈，是丁桥居住区最好的地块，紧邻商业中心区。 融中西建筑之文化精髓，开启现代家居园林之先河，倡导家居园林的美好构想。项目占地面积38000平方米，建筑面积105000平方米，坐拥新城CLD核心资源，周边配套设施完善，交通、医疗、金融、教育、旅游等尽囊其中。 灵韵园林，素质人居，丁桥颐景园仿苏州园林的设计理念，紧依大农港河，天然碧水，十幢高层住宅有机集合营造和谐品质人居。别出心裁的设计，鸟语花香鱼相戏，果树林木草青青，营造"园林深处有人家"的温馨氛围，打造都市素质人居。 第2部分环境分析 2.1 市场分析 2.1.1杭州房地产市场分析 2009年，是21世纪以来杭州经济发展最为困难的一年，面对百年不遇国际
金融危机的严重冲击和极其复杂的国内外形势，全市人民在市委、市政府的正确领导下，以科学发展观为统领，全力保增长、扩内需、调结构、增活力、重民生、抓稳定，各项工作取得了明显成效，经济实现稳步回升，社会事业协调发展，现代产业体系建设迈出新步伐，市域网络化大都市建设加快推进，市民生活品质进一步提高。 据抽样调查，市区城镇居民人均可支配收入26864元，比上年增长11.5％。人均生活消费性支出18595元，比上年增长11.2％，恩格尔系数（食品占消费支出比重）由上年的38.3%下降至37.5%；全市农村居民人均纯收入11822元，比上年增长10.6％；人均生活消费性支出9065元，增长7.3％。恩格尔系数由上年的35.9%下降至33.8%。 2.2 房地产发展状况 杭州市房地产稳步发展，为我市经济社会发展做出了重要贡献。2009年全市完成房地产开发投资704.68亿元，比上年增长14.5％。房屋施工面积5121.49万平方米，比上年增长2.7％；竣工面积763.95万平方米，下降25.9％。全年商品房销售面积1441.18万平方米，比上年增长86.0％，其中住宅销售1300.99万平方米，增长92.2％。市区公开销售经济适用房7002套，建筑面积50.09万平方米。 房地产开发投资快速增长，成为固定资产投资增长的主导力量。在整体上能保持持续、稳定增长，并且占全社会固定资产投资的比重过半。 而且房地产市场也日趋成熟。商品住宅成为住宅供应的主渠道，个人购房成为商品住宅消费主体；商品房空置面积趋于合理，空置率不断下降；商品住宅价格近五年呈上降趋势。 2.3土地出让情况 如下图所示：
工业公司项目建议书
工业公司项目建议书 目录 1．项目背景 (1)
2．工作原则 (1) 3．咨询价值观 (2) 4．项目目标 (2) 5.项目建议方案 (3) 5.1中X工业公司组建涂料集团的可行性分析 (3) 5.2中X涂料集团的发展战略方案设计及母子公司管理体系设计 (5) 5.2.1发展战略方案设计 (5) 5.2.2母子公司管理体系设计 (5) 5.2.3 灯塔油漆过渡时期组织结构及管理模式设计 (6) 5.3 灯塔油漆内部管理诊断 (6) 5.4灯塔油漆管理模式设计： (9) 5.5 管理模式实施辅导 (12) 6. 项目实施计划 (13) 7. 项目组织 (14) 8. 部分成员咨询背景 (14) 9. 咨询费用 (15) 附录：公司营业执照..................................................................................... 错误！未定义书签。
1．项目背景 中X工业公司是中国远洋运输（集团）总公司直属企业，1993年12月18日成立，注册资金3.16亿元，所属全资、合资企业16家。 目前公司拥有三家具有相当规模的化工涂料生产企业：上海国际油漆有限公司、天津关西涂料化工有限公司和上海关西涂料化工有限公司。生产销售船舶涂料、集装箱涂料、钢铁重防腐涂料及相关化工产品。公司拟于近期兼并某大型涂料企业，并同时组建中X涂料产业集团（以下称“中X涂料集团”），为保证项目成功，拟聘请咨询公司做战略产业规划、涂料产业状况分析，建立将来涂料集团的组织体系和营销体系。 北X纵横管理咨询公司作为业内享有盛名的专业管理咨询公司，在帮助企业制定发展战略、规范内部管理方面有着丰富的经验，公司各主要咨询师均有不同行业背景，有丰富的咨询和操作经验。针对中X工业公司的实际情况，北X纵横管理咨询公司能够为中X工业公司涂料集团的发展战略的制定提供必要的协助，为中X工业公司的长期稳定的发展提供实效性的解决方案。 本次咨询项目工作成果既要符合中X工业公司最高层领导的意志，又要结合中X工业公司的具体特点，同时符合现代企业制度和有关法律、法规要求，并具有可操作性。 2．工作原则 共同工作：项目一经确立，即由中X工业公司和北X纵横管理咨询公司分别成立项目小组，项目运作过程中，双方应本着团结合作的前提，建立共同工作的平台，共同推动项目的运行。 信息互动：项目合作双方应定时联系和沟通，与项目有关和有用的信息应予以开放，保证信息的及时性和有效性，使项目得以顺利进行。