2016中级经济师考试房地产经济专业精讲班讲义

2016中级经济师房地产经济专业精讲班讲义

第一章房地产经济基本理论

【本章考情分析】

【本章教材结构】

【本章内容讲解】

第一节区位理论

【本节考点】

1．区位和区位理论

2.农业区位理论

3.工业区位理论

【本节内容精讲】

一、区位★★★

(一)区位的概念

区位：是指某一事物与其他事物在空间方位和距离上的关系，具体可标示为一定的空间坐标。

评判一宗房地产的好坏，重要因素之一是区位。

企业、个人等主体在进行区位选择时，考虑的区位因素主要有：区位周边的空间环境特性、通达性、互赖性、排斥性和成本费用。

(二)区位的特征和种类

特征：综合性，确定性，层次性，历史性。

1．区位的综合性

区位的种类：

(1)天文区位：是指反映某一事物的经纬度位置。例如，北京市位于北纬39°54′，东经116°23′。

(2)自然地理区位：是指反映某一事物与山、河、江、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。例如，贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。一般来说，阴阳反映了区位的相对优劣，通常阳优于阴。

(3)经济地理区位：是指反映某一事物与经济实体的相互关系的区位。例如，临港物流区反映利用接近航空港的优越经济地理区位，开辟为物流仓储和贸易区。

(4)文化地理区位：是指反映某一事物与文化环境的相互关系的区位。

(5)政治地理区位：是指反映某一事物与政治中心、政治边界等政治要素的相互关系的区位。政治区位有两面性，既可能是资源，又可能为负担。经常提到的边缘化，其重要内容是政治区位的边缘化。

【例题1：2012年单选】我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。这说明含有阴阳两字的地名，大都与()区位有关。

A．天文

B．自然

C．经济

．交通

【答案】B

【解析】自然地理区位：是指反映某一事物与山、河、江、湖、海等自然环境要素的相互关系的区位。例如，我国古代称江河以南为阴，江河以北为阳。贵州省贵阳市因在贵山南面而得名，江苏省江阴市表示位于长江南岸。

2．区位的确定性

方位和距离决定区位的唯一性。方位和距离规定了某宗房地产或某一区域的确切位置。

方位是指方向和位置。主体和客体间的区位关系可以用方位表述。例如，某座写字楼位于火车站东南侧。距离是指与某一事物或场所的远近。

【例题2：2013年单选】区位由()和距离所决定。

A．坐落

B．朝向

C．方位

D．地址

【答案】C

【解析】区位由方位和距离决定。

【例题3：2014年单选】“甲写字楼位于火车站的北侧”表示的是甲写字楼的()。

A.环境

B.方位

C.距离

D.朝向

【答案】B

【解析】考察方位的概念。方位是指方向和位置，例如，某写字楼位于火车站东南侧。

3．区位的层次性

（1）大位置：从几千公里甚至全球角度研究，“仰观天象，俯察经纬”

（2）小位置：从几百公里研究，省域内进行研究

（3）地址：店址、场址、厂址，例如，某商店位于两条大家交叉路口的东南角（4）微位置：单一店铺、房间内的布局，如柜台摆放、房门开设、厨房的位置等。“例如：90%的女士走进商店后习惯先向右看，因此建议把色彩明快、富有吸引力的柜台放在右侧，以便抓住女士们的注意力。这说明柜台位置对销售的影响，是典型的微位置研究。”

【例题4：2012年单选】某百货商场把色彩明快的柜台布置在一层的右侧，以便抓住女性顾客的注意力。根据区位尺度大小，这反映的是()。

A．大位置

B．小位置

C．微位置

D．地址

【答案】C

【解析】区位可以用不同的距离尺度表述:大位置、小位置、地址、微位置。微位置仅涉及单一店铺、房间内的布局，如店铺内柜台的摆放，房门的开设，厨房的位置等。

4．区位的历史性

地理环境的变化引起区位的历史变迁。沙漠扩张、海岸升降、河流改道、港口淤塞等，均可引起自然地理区位的变更。交通技术革新、交通网络扩展、行政区划变更等，会引起经济地理位置的变化。

区位的历史性是城市迁移和兴衰的重要原因。

(三)房地产区位的概念

1.房地产区位是指一宗房地产与其他房地产或者事物在空间方位和距离上的关系，包括位置、交通、周围环境和景观、外部配套设施等。

2.一宗房地产的位置，是指该宗房地产所在的地方，包括：①坐落、②方位、③距离、④临街状况、⑤朝向、⑥楼层。

3.交通条件，是指进出该宗房地产的方便程度——通达性；进——可及性；出——便捷性

4.一宗房地产的周围环境和景观，是指该宗房地产周围的自然环境、人文环境和景观。其中，人文环境包括该宗房地产所在地区的声誉、居民特征(如职业、收入水平、文化程度、宗教信仰等)、治安状况(如犯罪率)、相邻房地产的利用状况(如用途)等。

5.一宗房地产的外部配套设施，是指该宗房地产外部的基础设施和公共服务设施。

二、区位理论★

（一）区位理论的概念

1.区位理论主要是研究：人类经济行为的空间区位选择及空间区位内经济活动优化组合的理论。

2.区位理论主要有农业区位理论、工业区位理论、中心地理论和城市空间结构理论。

（二）农业区位理论

农业区位理论的创始人是德国古典经济学家杜能，代表作是《孤立国》

1.杜能“孤立国”理论的假设前提

(1)孤立国是一个天然均质的大平原。在其中央只有一个城市。

(2)城市是孤立国中农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。

(3)孤立国内唯一的交通工具是马车。

(4)农产品的运输成本与其重量及从产地到市场的距离成正比。

(5)农业经营者以获取最大利润为目的，并根据市场供求关系调整其经营品种。

2.杜能农业区位理论的主要内容

（1）杜能区位理论的基本经济分析

P=V-（E+T）

P+T=V-E=K

P-最大利润

V-农产品销售价格

E-生产成本

T-运输成本

利润加运费等于一个常数。

只有把运费支出压缩为最小，才能将利润增至最大。

杜能农业区位理论所要解决的主要问题就是图和通过合理布局使农业生产达到节约运费，从而最大限度地增加利润。

（2）“杜能圈”