成都房地产2014年10月市场报告

成都楼市：

10月主城区、近郊商品住宅呈现量涨价跌的态势，主要受房交会期间开发商以价换量的影响，同时，9.30新政中银行对二套房的认定方式改变（已还清首套房贷款的家庭，购买二套房执行首套房贷款），释放部分改善类需求，10月首改类产品认购量有所上涨；但银行贷款利率仍然居高不下，导致整体成交回升力度较小。

1、主城区及近郊商品住宅市场

主城区：10月主城区量涨价跌，但备案成交量仍低于2014年以来62万平米的月均销量

近郊：10月近郊成交均价经历9月的短时上涨后，下跌至2014年以来的较低水平。

注：主城区、近郊商品住宅新增供应含预售证未公布明细的房源较多，新增供应及供求比暂不作比较；

存量数据有一定缺失，暂不作比较

2、主城区二手住宅市场

主城区二手住宅成交量为31.13万平米，环比下降19%，成交面积处2014年以来（除春节月）的最低水平，成交3385套，环比上涨20.52%。

成都土地市场：

10月土地市场仍显消沉，市区土地流拍率高企，近郊供应量持续走低。从预告端来看，10月市区、近郊土地预告量均有所回升，近郊尤为明显，市场能否借机回转值得期待。

1、市区土地市场

?供应成交：10月供应土地5宗（约112亩），仅成交2宗（约43亩），成交量环比大幅上涨975.0%。

?区域分布：10月市区成交1宗住宅类土地，位于锦江区川师大片区，1宗商业类用地，位于成华区崔家店片区。

?成交价及溢价率：10月住宅类土地成交均价4848元/平方，商业类土地连续4个月底价成交。?市区土地市场特征：土地流拍现象严重，个别“回锅肉”地块受自身缺陷影响再度流拍。

?预告出让：本月预告出让土地13宗（约368亩），环比上涨83%

2、近郊土地市场

?供应成交：本月近郊土地市场仅供应成交1宗土地，约78亩，成交面积环比大幅上涨359%。?成交价及溢价率：本月近郊住宅类土地成交价格572万元/亩、溢价率17%；无商业类土地成交。

?预告出让：10月近郊预告出让土地9宗，共871亩，环比上涨1117%，处于年内高位。

本节数据统计说明

统计范围：成都市区（五城区和高新区）

成都近郊（双流、新都、温江、郫县、龙泉）

统计时间段：土地市场数据截止2014年10月31日

数据来源：成都市国土局、正合地产数据库

住宅类土地：住宅开发面积大于或等于总开发面积的50%的宗地

商业类土地：住宅开发面积小于总开发面积的50%的宗地

土地数据计算说明

容积率：土地容积率均为土地规划条件的理论最大容积率。

计算方法：根据地块整体建筑密度、建筑高度（高于100米，按100米计算，即34层）计算的最大容积率与规划条件中地块整体的容积率上限，判定两者最小值为理论最大容积率。

楼面地价：根据土地理论最大容积率计算而得。表示土地可开发面积的单位土地成本。

计算方法：土地最大可开发面积＝土地理论最大容积率×土地净用地面积

土地成交楼面地价=土地成交总价/土地最大可开发面积

土地实得楼面地价=土地成交总金额/可开发建筑面积

某时间段的楼面地价＝某时间段的土地平均楼面地价＝某时间段的土地成交总费用／某时间段的土地最大可开发面积之和

流拍率=流拍宗数/供应宗数

成交价比率：根据成交价与起始价计算而得。表示土地成交价高出起始价的程度。

计算方法：

土地成交价比率＝[（土地成交价－土地起始价）／土地起始价] ×100%

某时间段的土地成交价比率＝某时间段的土地平均成交价比率＝某时间段的各宗土地成交价比率之和／宗数

按行政区域划分

按方位划分

按环域划分

一、成都楼市

（一）10月住宅市场 (6)

（二）10月住宅供应/成交结构分析 (7)

（三）10月市场特征 (8)

（四）10月商业市场 (12)

（五）10月办公市场 (13)

（六）10月主城区二手住宅市场 (14)

成都楼市

一、住宅市场：10月主城区和近郊备案、认购成交量均成上涨态势；同时，主城区、近郊的成交均价均回落至2014年以来的较低水平。

主城区：备案成交方面，10月主城区商品住宅成交量环比上涨约8%至57.03万平米，低于2014年以来62万平米的月均销量；同时，成交均价为9955元/平米，环比下降约4%，2014年6月以来首次跌破1万元/平米。认购成交方面，主城区认购成交82.81万平米，环比上涨约38%，远高于2014年以来54万平米的月均水平。

注：近郊与主城区比值表示成交价的差距变化，比值越接近1代表近郊与主城区成交价越接近。

二、供应/成交结构分析：受个案集中备案影响，高新区10月成交量大幅上涨约52%；其余各行政区波动幅度均在20%及以内；近郊除双流外，其余近郊成交量环比均上涨。

主城区：受龙湖世纪峰景、中海城南华府两项目集中备案5.94万平米的影响，高新区10月成交量大幅上涨约52%；金牛区受华侨城开盘集中备案结束的影响本月成交量下降约36%；从各环域情况看，绕城外成交占比上涨明显；从单价段来看，9000-11000万/平米段成交占比下降5.71%。

10月新增供应含预售证未公布房源较多，在此暂不做市场分析。

3、10月特征分析

1)10月新入市刚需类项目表现较好，再改类项目去化约3成。

?蓝润V客尚东、嘉祥瑞庭南城、龙光君悦华庭3项目均采用低价入市策略，较周边在售项目低500-1000元/

平米，价格优势明显，吸引大量客户，实现开盘热销。

表：2014年10月新项目开盘热销项目（销售率在50%以上或销售套数在90套以上）

表：7-9月市区近郊商品住宅周均认购量与10月对比（单位：套、平米、%）

首改类产品（120平米以下的小套三、小套四）周均认购量有所提升。从锐理认购数据来看，市区及近郊90-120平米段产品10月周均认购量均高于9月水平，改善类产品较多的城南区域涨幅尤为明显。从公司代理项目来看，90平米以下的套三、套四以及100-120平米的套四产品10月周均认购量高于7-9月周均水平，且100-120平米的套四产品涨幅明显。

表：市区90-120平米产品9月周均认购成交套数与10月相比（单位：%）

表：按媒体统计报广总量（以发布频次统计；单位：次；统计时间段2014.10.1—2014.10.31）

表：2014年10月广告发布频次前三位楼盘

注：近郊与主城区比值表示成交量的差距变化，值越小代表近郊与主城区成交量越接近。

五、办公市场：主城区办公物业成交量连续3个月持续下滑，本月成交量环比大幅下降43%至6.3万平米，处2014年以来（除春节月）的最低水平；近郊办公物业成交量环比上涨14%至1.98万平米，处于2014年以来的较低水平。

注：以上数据均为备案数据，新增供应不含预售证未公布明细的房源数据，在此暂不做分析；受数据来源影响，价格数据暂缺图：2013.4-2014.10主城区及近郊办公物业新增供应月度走势情况（单位：万平米）

注：二手住宅及新建商品住宅数据为官方备案数据

二、土地市场

（一）市区土地市场供应成交信息 (16)

（二）市区土地市场分析 (16)

（三）近郊土地市场供应成交信息 (18)

（四）近郊土地市场分析 (18)

（五）土地市场推地分析 (21)

1、市区土地市场供应成交信息

1）供应成交宗地信息（成交日期：10月1日-10月31日）

注：实得楼面地价为计入地票及交易费用后楼面地价2、市区土地市场分析

1）市区土地市场月度供应成交情况（2014.10.1-2014.10.31）

10月供应土地5宗（约112亩），仅成交2宗（约43亩），成交量环比大幅上涨975.0%。

本月住宅类土地成交1宗，位于锦江区川师大片区，商业类土地成交1宗，位于成华店崔家店片区。

图：2012.1-2014.10成都市区土地供应量与成交量

图：2012.1-2014.10成都市区住宅类、商业类土地供应、成交情况

10月住宅类土地小幅溢价成交，商业类土地连续4个月底价成交

本月成交1宗位于川师大片区的住宅类土地，楼面地价4780元/平米，小幅溢价6%，该地块8月就已亮相，因地块面积小，

且形状不规则，并且紧邻加油站、成龙路，还未开拍便终止。经过2个月修整后，该地块未降身价卷土重来，并成功寻主。

本月底价成交1宗商业类土地，楼面地价环比上涨32%至2640元/平米。

图：2012.1-2014.10成都市住宅类、商业类土地楼面地价

注：楼面地价=土地成交总金额/可开发建筑面积（不包含地票、交易费用及公租房面积）

2012.12012.22012.32012.42012.52012.62012.72012.82012.92012.102012.112012.122013.12013.22013.32013.42013.52013.62013.72013.82013.92013.102013.112013.122014.12014.22014.32014.42014.52014.62014.72014.82014.92014.10供应量（亩）

2125052082181033171046381019336450774491026910062443442452480330298530278367524771265442174974112

成交量（亩）21237820821810331710463810193364507744910269100624434424524313302985302782995245330544217302443供应宗数（宗）311353611214711129072347108881339163103515成交宗数（宗）

810

200

400

600

800

1000

.10

住宅推出量（亩）020010216710327515338330124388655180014210039156442674722658332202050357111288138292035住宅成交量（亩）

200102167103275153383301243886551800142100391564426742326583322013703571428813896015商业推出量（亩）2123051065104289306892126211931101270232870386865215208278162521201525679206178商业成交量（亩）212

178

106

893

689

212

119

311

127

287

386

215

208

278

162

256

206

100

20030040050060070080090010001358

4090 4037 3478 4125 3939 6461

4224 5105

4440

48144982

5535

4339

48706460

67875310

7289

6906

2288

4499

4291

7478

6850

33664720

68204780

1617

1839 5000

3626

1756

2376 2364

1491

956

1996

024430

39411494

1405

59801481

23195860

1443

4805

5132

2420

5090

29732636

5940

2000

26400

1000

20003000400050006000700080002012.1

2012.2

2012.3

2012.4

2012.5

2012.6

2012.7

2012.8

2012.9

2012.10

2012.11

2012.12

2013.1

2013.2

2013.3

2013.4

2013.5

2013.6

2013.7

2013.8

2013.9

2013.10

2013.11

2013.12

2014.1

2014.2

2014.3

2014.4

2014.5

2014.6

2014.7

2014.8

2014.9

2014.10

住宅土地成交楼面地价（元/㎡）

商业土地成交楼面地价（元/㎡）

图：2012.1-2014.10成都市住宅类、商业类土地成交楼面地价比率走势

4、近郊土地市场分析（2014.10.1-2014.10.31）

1）近郊整体市场月度表现（2014.10.1-2014.10.31）

?供应成交分析：本月近郊土地市场仅供应成交1宗土地，约78亩，成交面积环比大幅上涨359%。

本月近郊仅供应、成交1宗双流东升镇地块。自9月以来，近郊土地供应量持续走低，成交亦显低迷（月成交量不超过100

亩）。

图：2012.1-2014.10成都近郊土地供应量与成交量

图：2012.1-2014.10成都近郊住宅类、商业类土地成交价比率走势