项目拓展及论证管理流程

项目拓展及论证

管理流程

编制日期

审核日期

会签日期

日期

批准

一、流程图示

二、工作指引

2.1 基础研究

1)基础信息研究是为保证集团项目发展目标实现、提高集团新项目可行性分析技术水平所进行的

持续性动态研究工作。

2)基础信息研究包含土地信息研究、宏观市场研究、经济动态研究、政策法规研究、项目风险研

究、目标城市发展和选择评价研究、集团战略研究和竞争对手研究等专项研究工作。

3)各专项工作需及时把握动态信息，做到及时收集、及时分析，其研究成果可在日常报告或总结

报告中体现，涉及部门及研究重点如下：

a)发展部负责目标城市的经济发展、总体规划和土地政策等方面的日常研究；

b)营销部负责客户消费行为取向、行业政策信息动态和产品类型等方面的研究。每月底编制

市场研究报告，分析各类信息对集团发展的影响，提出应对建议，供集团决策。

c)商业类项目由相关部门配合研究，研究内容以发展部提出需求为准。

2.2 编制年度土地储备计划

1)集团年度土地储备计划应以集团中长期战略发展规划、日常基础研究和内外部环境最近情况为

依据。

2)每年年底，集团发展部负责组织年度集团土地储备计划研讨（投资规划部在战略规划期内按年

度分解各项发展目标，包括明确下一年度项目投资的区域重点、项目数量、投资额度等，会计部、开发营运部、商业运营部、营销部、如需要也可邀请商业相关部门参与），完成《项目投资及土地储备计划表》初稿后，根据授权手册规定流程审批，最终报总裁批准。

2.3 项目信息收集及立项申请

1)集团发展部负责集团重点区域、新进区域的项目拓展工作。

2)项目拓展方式

a)政府公告类：从各种媒体或各地区土地储备部门处提前获得政府出让土地信息公告、土地储

备发展部门进行的企业转让土地信息招投标、拍卖、挂牌信息公告。

b)主动搜集土地信息：了解各地区历史用地情况、农村工商发展用地和旧城改造的信息，根据

集团发展战略，主动与原土地方接触，了解是否有转让或合作意向。

c)被动搜集土地信息：土地信息人来电、传真、约访、推介等。

3)集团发展部负责建立统一的集团土地信息库，并随着土地信息不断搜集及时更新。

4)项目信息筛选：集团发展部统一组织土地信息的筛选，根据集团发展战略、市场研究成果初步

锁定目标土地，自主完成《项目立项申请》：

a)新进入城市及其他重点项目，由集团发展部完成立项研究及立项申请；

b)编制项目立项申请报告的主责单位，须组织进行项目初勘。

5)《项目立项申请》统一由集团发展部报主管副总裁审核、总裁确定是否在集团内部立项。

2.4 项目可行性研究论证

1)项目可行性研究论证由集团发展部完成，财务部配合完成融资部份的内容。对通过集团立项审

批后的拟获取项目，集团发展部负责编制专项工作计划，明确后续工作推进事项、各项工作负责人和整体的推进时间安排等内容，集团主管副总裁审核，总裁批准。

2)专项计划审批通过后，集团发展部视实际需要可组织集团相关人员进行实地调研，根据《项目

立项申请》内容核实项目信息，详细了解周边市场环境、配套设施和当地特殊政策，了解项目所在区域规划，判断未来发展趋势，确认项目取得条件和流程。

3)发展部组织相关各部门进行可行性研究论证，相关职责划分如下：

a)营销部：提出产品类型建议，并进行销售预测，完成市场调研报告（此工作可前置于项目

立项申请阶段）。

b)设计研发部：提出概念性规划设计草案，依据前期市场调研结论初步进行规划标准和产品

定位研究，根据项目实际条件对产品实现的可行性提供工程技术研究。

c)成本控制部：负责成本估算。

d)开发运营部：根据分期开发建议，提出项目整体开发进度。

e)会计部及投资规划部：根据销售预测、工程成本估算、土地前期费用、项目投资进度计划

等进行经济评价，并安排项目整体资金计划。

f)法务部：提供法律意见。

g)人力资源部：根据现有人员业务能力和配置结构，提出人员安排建议。

h)商业商业部由相关部门参与提供专业意见。

4)发展部汇总编制《项目可行性研究报告》，依据授权规定进行审核，最终由总裁审批是否可行并

进入项目获取程序。

2.5 制定项目取得预案

1)项目取得预案应在项目可研论证经集团确认后及时制定以指导项目获取工作，主要包括，招拍挂

项目的竞买策略和非竞争性获取项目的工作预案，主责部门为集团发展部，投资规划部、会计部参与；项目取得预案经集团主管副总裁审核、总裁审批后执行。

2)招拍挂项目的竞买策略主要包括：

a)“销售利润率的楼面地价敏感性分析”（如必要可增加其他敏感性分析），由此确定投标价

或最高竞价：

注：A代表起拍价或投标底价，若没有底价A代表略低于可能最低中标价；M代表每次举牌增加的最小单位价格，或者是设定的敏感性（或重要性）变化值，例如100万元，变化值不宜过大。

b)竞争对手分析，建议包含以下内容：

①主要背景，控股股东情况；

②总资产、净资产、净利润（每股利润）；

③总投资回报率；

④资金状况，可能资金来源，融资能力，资金成本；

⑤操作水平，主要开发的项目；

⑥参与竞争的主要目的，进而分析对手拿地的气势，是否志在必得等。

c)资金筹措：短期集中支付大额资金的保证，自筹资金还是向金融机构融资，是否与有关金

融机构达成届时一定提供融资服务的协议；

d)竞买方案主要指导性结论：投标价或竞买策略（如初始报价及时机、递价频次和幅度等、

竞买气势及表现手段、遇特定竞买方时的策略等）、最高价限制及突破审批应急措施、竞拍

授权等。

3)非竞争性获取项目的工作预案指工作方案（含计划）不再特别说明。

三、表格模板

3.1《项目投资及土地储备计划表》

3.2《项目立项申请》

3.3《项目可行性研究报告》（模板）