09年第三季度北京零售商业市场简报(第一太平戴维斯)
北京
“受不断改善的市场环境鼓舞，零售商恢复扩张计划，促使本季度租金和入住率提高”
2009年前8个月，北京社会消费品零售总额增长至人民币3,389亿元，同比上升14.3% 购物中心首层平均租金环比上涨1.9%，达到人民币739.3元每平方米每月二零零九年十月二十二日
图片：北京赛特奥莱购物中心，朝阳区
第三季度有两个新的购物中心项目进入市场，带来112,000平方米供给
降低进口奢侈品进口关税和消费税的计划有望促进外国奢侈品牌在中国的扩张
宏观经济2009年前8个月，北京社会消费品零售额同比增加14.3%，达到人民币3,389亿元。8月份的月度社会消费品零售额同比增长20.4%，达到人民币
448亿元。尽管去年同期基数较低是增速大幅提高的原因之一，但环比增速达到2.3%，也是相当可观的增量。总之，随着经济环境的不断好转，住宅销售市场的强劲反弹，和旅游高峰期的到来，第三季度零售市场在经过年初的低迷之后有显著改善。北京社会消费品零售额，2005年1月 - 2009年8月0612182430364248
0%3%
6%9%12%
15%18%
21%24%27%
北京城镇居民可支配收入在前8个月同比增长8.2%，显示出北京比之前预期的对全球经济衰退更具弹性。但是增长速度
比过去放缓，在过去的9年中平均增长率为11.7%。居民消费价格指数在经历5个月持续下降后在7月和8月连续两个月环比上升0.2%（但8月的同比增长率仍下降2.8%）。
尽管增长较微弱，但该趋势显示出消费活动的复苏。供给
第三季度有两个新的购物中心开业：位于中关村西区的欧美
汇和位于石景山区的鼎城购物中心，共为市场带来新增供给
112,000平方米。
新项目列表，2009年第三季度
商业建筑面积（平方米）区域定位
欧美汇52,000海淀区中端购物中心
鼎城商业广场60,000石景山区中端购物中心
来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部
欧美汇
欧美汇由捷克的知名开发商ECM集团联合汇丰?南方投资管理公司及新加坡美罗集团共同投资开发。考虑到现在中关村
西区0.95平方公里的范围内已有超过250,000平方米商业面
积，该项目将面临现有项目的激烈竞争。由于周边区域有大量的高校、科研机构、高科技公司和其他企业，该项目定
位于年龄在16至35岁的年轻消费者。9月29日欧美汇试营业
时，仅有H&M、C&A、热风及绫致时装下属品牌等开始营
业，入住率不到30%。开业时的低入住率很难向消费者展示
该项目的积极形象。
鼎城商业广场
鼎城商业广场位于石景山区杨庄东大街和阜石路交叉口西北
角，是周边地区的首个购物中心。主力租户当代商城占据
43,000平方米，于9月28日开业为周边居民提供服务。
租金和入住率
第三季度优质购物中心首层租金上涨1.9%，达到人民币
739.3元每平方米每月，而全市平均入住率上升1.0个百分
点，达到84.1%。得益于王府井和西单成熟的商业环境和较
低的空置率，这两个区域的租金在第三季度分别上涨了9.8%
和4.3%。
北京奥运会前后的新增商业供给量达到历史最高点。在供给
量增加以及全球和国内的经济减缓使得零售商需求减少的共同作用下，商业项目特别是新项目的空置率升高。新项目的业主为吸引租户不得不将租金降低至低于市场平均水平，甚
至仅按扣点收取租金。而这已经如之前所预期的对整体的租金水平产生了影响。购物中心首层租金，2001年第一季度 - 2009年第三季度400
450
500550600
650700
750800Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3Q4Q1Q2Q3200120022003200420052006200720082009
人民币每平方米每月数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部不过随着业主对市场变化做出反应，许多位于市中心地带的
新项目在当前的市场情形下仍能够取得十分合理的入住率。例如，位于东直门的来福士购物中心在其4月试营业后已取
得90%以上的入住率，吸引了如H&M、丝芙兰、Zara等国际品牌，以及顺电和特力屋入住。北京最古老的商业街之一——拥有103家店铺的前门大街，于国庆节前重新开业。但不象最初计划的大部分店铺租赁给国际一线品牌，80%的店铺由国内零售商承租，如全聚德、
李宁、Me & City等，其余租赁给外国零售商，如H&M、Zara、Uniqlo等。作为北京最著名的旅游胜地，前门大街每天吸引超过150,000游客，这有助于这些品牌为更多的消费者了解。市场趋势
在经济低迷时期品牌折扣店更受欢迎
第三季度，赛特集团的北京赛特奥莱购物中心开业，这个
位于郊区的品牌折扣购物中心位于临近中央别墅区的香江
北路。总面积达到150,000平方米的项目中共有超过150个
品牌，包括Armani、Burberry、Zegna等奢侈品牌，以及
Esprit、Veromoda、 Nike、 Adidas 和Puma等中端及运动
品牌。
晨曦百货将其位于北京富力广场的门店转型为品牌折扣店，
引进品牌如Prada、Gucci和Fendi等打折销售。位于望京的
新世界利莹百货也将其第五层转变为折扣店。
经济低迷已经使得许多消费者变得更为节俭，并寻找市场上
最优惠的商品。购物中心对租户结构和商业布局进行调整的主要原因也是顺应消费模式的这种变化。
零售商开始运营自有物业
不仅在北京而且在中国的其他地方，许多零售商已经开始考
虑收购土地或已建成项目，并开发和运营自有商业项目。这
一趋势归因于零售商相信持有并运营自有物业可以从物业升
值中获得资本收益，控制未来租赁成本，同时通过更好的把
握项目租户结构以提高自身经营业绩。
7月份，宜家成功地以人民币7.9亿元获得了一块位于大兴区
的建筑面积达304,000平方米的土地，并将在该地块上开发
该公司亚洲最大的旗舰店，同时也是其在北京的第二个商业
项目。
百盛集团于2009年初收购了一个位于北三环路的商业项目，
并计划开设其在北京的第三家门店。
第三季度，北京华联集团购买了位于海淀区万柳地区的万贸购物中心项目的60%的股权，公司现已将这个110,000平方米的项目重新命名为华联万柳购物中心。
在其他城市，Tesco在辽宁省自建购物中心，美特斯邦威2009年在全国各地购置了6处地产。
零售商扩张
餐饮业继续显示出强劲的增长潜力，几个新的品牌在第三季度进入市场。
第三季度，属于7-11公司的餐饮品牌——奥乐多合家欢餐厅在北京CBD地区开设其在北京的第一家店，并计划在2009年底前在CBD及周边区域再开设3到5家店，未来3年将在北京的店铺数量增加至30家店。
85℃在上海取得成功之后，于9月14日开业其在北京的第一家店。首家店24小时营业，位于崇文门新世界商场。商家计划年底前再开2到3家店。
阿一天下是隶属于阿一鲍鱼旗下的茶餐厅品牌， 计划在15个月内在北京开设20家店。现在已获得在北京APM、东方新天地和银座Mall的位置并在装修之中。
精选成交案例，2009年第三季度
租户业态项目位置承租面积 (平方米)
Hardrive服饰蓝色港湾
国际商区朝阳公园200
Adidas Original服饰新中关购物中心中关村100顺电电器商店来福士购物中心东直门252数据来源：第一太平戴维斯研究及顾问咨询部市场展望
第三季度中国商务部宣布计划降低奢侈品的进口税率和消费税，可以看作扩大国内的消费和促进国际零售商在国内扩张的尝试，同时也平息外国政府对中国限制性税收体系的关注。税负的减少有望使未来12个月零售市场的需求增加。
四个新项目有望于第四季度竣工，包括乐成购物中心、翠微广场、财富购物中心和都汇天地一期。四个项目的商业总面积共126,400平方米，将使得全年的商业供给量达到约510,000平方米，仅为2008年的一半。
在现阶段超过50万平方米的供给量和空置率达到15.9%的情况下，市场仍将处于周期性的过度供给中，许多新项目会发现即使大幅削减租金仍难以取得理想的入住率。
至少在未来的12个月里，新项目将继续受到高空置率和低租金的困扰；而成熟的优质购物中心项目在未来的12个月里有望取得5%到10%的租金涨幅。
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