我国房地产信托业务的风险分析与控制

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我国房地产信托业务的风险分析与控制

作者：王欢

来源：《企业文化·中旬刊》2014年第03期

摘要：文章叙述了房地产信托业务在我国的发展历程，分析了房地产信托的具体风险点

及其成因，并详细阐明现阶段防控房地产信托风险的具体措施和完善宏观风险控制体系的方法。对引导房地产信托业务良性发展、进一步推动REITs的中国化进程提出建议。

关键词：房地产信托；风险分析；REITs

一、引言

房地产信托是指，房地产开发商通过信托公司设立信托计划，向社会募集资金，然后将该笔资金用于与房地产开发建设运营等相关的活动。与银行贷款相比，信托融资具有募集资金方式灵活的优势，可降低房地产开发商的融资难度。

二、我国房地产信托的发展

房地产行业属于典型的资金密集型行业，我国房地产融资过去主要依靠银行贷款。2003年，中国人民银行出台了著名的“121号文件”，该文件旨在抑制当时过热的房地产投资势头，明确要求各家商业银行严格审批房地产开发贷款并重点监控贷款资金。“121号文件”限制了房地产开发企业的银行融资渠道，信托渠道融资开始成为房产企业追逐的热点。2006年，银监

会发布的“54号文”对房地产信托融资设立了比银行贷款还高的门槛，房地产信托发行规模大幅下降。2007年下半年，次贷危机席卷全球金融市场，房地产信托业务再一次受到影响，整体

规模萎缩。

2009年房地产开发商的银行信贷额度受到限制，融资市场上再一次掀起了信托融资潮。

相对于银行贷款而言，房地产信托融资具有募集资金方式灵活和资金利率可灵活调整的优势，可降低房地产开发商，尤其是中小开发商的融资难度。同时，房地产信托可以基于股权投资、财产受益权等模式进行创新，丰富的融资模式使信托渠道成为了房地产公司最佳融资方式之一。根据中国信托业协会公布的最新数据显示，截至2013年第四季度，按投向划分，运用于房地产信托的信托资金已达到10337.5亿元，占信托业比重为10.03%，同比增加0.18个百分点。在2013年新增的集合信托计划中，房地产信托投向新增资金占总新增信托资金比例更是高达23.31%，共新增项目金额3041亿元。

三、房地产信托业务主要风险点

房地产信托规模迅速扩张的同时，也暴露出一系列风险。房地产信托业务的主要风险点有：